I. 서 론

1. 연구의 배경과 목적

공동체주택은 서울시의 독자적 정책에 따라 2014년부터 공급된 주택유형이다. ｢서울특별시 공동체주택 활성화 지원 등에 관한 조례｣ 제2조에 의하면, 공동체주택은 “입주자들이 공동체공간과 공동체규약을 갖추고 입주자간 공동 관심사를 상시적으로 해결하여 공동체 활동을 생활화하는 주택 및 준주택”으로 정의된다. 이 정의에 따라 서울시는 공동체주택을 공공임대형, 민관협력형, 민간임대형, 자가소유형 등 네 가지 유형으로 구분하고, 민간사업자에게는 공공토지 임대, 대출연계 및 이자보조 등의 지원을 제공해 왔다.

이 같은 공동체주택 정책이 시행된 지 이제 10년이 지났다. 민간임대형을 제외한 타 유형들은 2019~2022년 이후 공급이 중단되었고, 민간임대형마저 최근에는 공급량 증가가 둔화되는 상황에 처했다. 의무적으로 설치해야 하는 공동체공간의 활용이 미진하다는 지적이 있었고, 준공지연 및 부실사업장 사례들이 보고되기도 했다. 게다가 시간이 지날수록 서울시의 각종 주택공급 정책에서 공동체주택이 갖는 역할과 위상도 점차 모호해졌다. 급기야 2024년 말 서울시는 2025년부터 공동체주택의 신규공급을 중단한다는 발표를 하기에 이르렀다.

신규공급이 중단되었기 때문에 공동체주택 정책은 기 공급물량에 대한 관리 위주로 전환되었고, 어느 시점이 되면 사라질 것으로 예상된다. 하지만, 그렇다고 해서 공동체주택이라는 이름으로 시도된 정책을 돌아볼 필요까지 없어지는 것은 아니다. 지난 10년간 추진된 공동체주택 정책이 우리에게 남긴 흔적을 살펴보면서, 새로운 주택정책의 실마리를 찾을 수 있다면 공동체주택 정책은 나름대로 의미 있는 시도였다고 평가할 수 있을 것이다. 따라서 공동체주택 정책의 신규공급 중단을 ‘단절적’ 의미로 이해할 수만은 없으며, 새로운 주택정책을 모색할 수 있는 기반을 제공한다는 점에서 ‘연속적’ 의미로서 수용하는 태도가 필요하다고 할 수 있다.

이에 본 연구는 지난 10여 년간 추진된 공동체주택 정책을 진단하고, 그 결과를 토대로 주택정책 개편의 함의를 제시하는 데 목적을 두었다. 비록 신규공급이 중단되었지만, 공동체주택 정책의 강점과 약점을 균형 있게 살펴보면서 향후 새롭게 모색해야 할 주택공급 정책의 방향을 도출하고자 한다. 따라서, 본 연구의 연구질문은 다음과 같이 설정할 수 있다: 서울시 공동체주택 정책은 어떠한 성과와 한계를 남겼으며, 향후 새로운 주택정책 구상 시 어떠한 함의를 줄 수 있는가?

2. 연구의 범위와 방법

본 연구에서 다루는 공동체주택은 서울시의 독자 정책과 조례에 근거하여 서울시의 지원을 받아 공급된 서울 소재 주택으로 한정한다. 주민공동체가 활성화되어 있어 일반적인 의미에서 공동체주택으로 지칭할 수 있는 주택들이 있을 수 있겠지만, 서울시의 정책과 제도에 기반하지 않는 주택들은 본 연구의 공동체주택 범주에서 제외한다.

더불어 본 연구는 공동체주택 중 민간사업자가 공급하는 임대주택 유형을 발전시킬 수 있는 방안에 초점을 맞추었다. 공동체주택 유형 중에는 공공임대형이 포함돼 있지만, 공공임대형은 공공임대주택에 속하므로 굳이 공동체주택의 하나로서 다룰 필요성이 적다. 따라서 기초적인 조사와 진단은 공공임대형을 제외하고, 정책 시행일로부터 2024년 12월까지 민간사업자가 공급했거나 공급예정인 주택 전체를 대상으로 진행하였다.¹⁾

본 연구는 서울시 공동체주택 정책이 ‘우리에게 무엇을 남겼는지’를 진단하기 위해 두 가지 측면에 초점을 맞췄다. 하나는 수요 측면에서 공동체주택에서 거주하는 입주자들의 의견이다. 서울시가 신규공급 중단을 발표한 2024년에 입주자 대상 설문조사를 진행하였으며, 이로부터 공동체주택에서의 만족도와 공동체에 대한 인식 등을 확인하고자 했다. 특히, 설문조사 분석은 공동체주택 운영의 두 축인 협동조합과 비(非)협동조합으로 구분하여 양자의 특성을 비교하는 방식으로 이루어졌으며, 집단 간 차이를 검토하기 위해 기술통계와 일원분산분석(One-way ANOVA)을 병행하였다. 협동조합은 입주자 모집방식, 거주목적, 임대료 부담방식 등에서 비협동조합과 차이가 있어, 입주자의 만족도나 공동체에 대한 인식에서 양자가 상이할 것으로 예상했다.

다른 하나는 공급 측면에서 주택의 건축 및 공간조성의 특성에 대한 검토이다. 준공된 공동체주택의 물리적 특성에 대한 데이터를 구축하고, 그로부터 주택입지, 건축특성, 공동체공간, 주변 지역사회와의 관계 등을 중심으로 공동체주택이 갖는 물리적 특성을 파악하고자 하였다. 일부 분석항목에 대해서는, 설문조사 분석의 경우와 마찬가지로 협동조합과 비협동조합이 운영하는 주택 간 물리적 특성을 비교하였다.

이상과 같이 공동체주택 입주자 대상 설문조사와 주택의 물리적 특성으로부터 도출된 여러 분석결과들은 종합적으로 검토되었으며, 주택의 성격과 유형, 지역 내 역할 등을 중심으로 향후 새로운 주택정책 구상에 대한 정책적 함의를 제시하는 데 근거자료로 활용되었다.

본 연구는 다음과 같은 내용으로 전개된다. 우선 제II장은 공동체주택의 기본개념과 서울시 공동체주택 정책에 대한 선행연구를 살펴보는 가운데, 본 연구의 차별성을 논의하였다. 제III장은 서울시 공동체주택 정책을 개괄적으로 살펴봤다. 공동체주택 정책의 도입배경과 경과, 사업구조, 주택공급 및 운영현황 등을 구체적으로 검토하였다. 다음으로 제IV장은 입주자 대상 설문조사 결과를 토대로 공동체주택에 대한 입주자의 만족도, 공동체에 대한 인식 등을 분석하였다. 제V장은 준공된 공동체주택의 건축 및 공간조성의 특성을 다각도로 살펴보았다. 제VI장은 입주자 측면과 주택의 물리적 측면에 대한 분석결과를 종합한 후, 공동체주택 정책의 경험을 토대로 새롭게 모색해야 할 주택정책에 대한 함의를 논의하였다. 마지막으로 제VII장은 결론으로서 본 연구의 전체 내용을 요약하면서 향후 추가적으로 고려해야 할 과제를 제안하였다.²⁾

II. 공동체주택의 개념과 선행연구 검토

1. 공동체주택의 개념

이론적으로 공동체(community)는 “하나의 일정한 지리적 영역 내에서 공동의 연대를 통해 사회적으로 상호작용하는 집단”으로 정의된다(Hillery, 1955; Woo & Koo, 2021). 그러나 제I장에서 언급했듯이, 서울시의 공동체주택 개념은 위의 공동체 개념을 반영하기보다는 조례에 따라 공동체공간과 공동체규약을 공동체주택 성립의 전제조건으로 규정하고 있다. 이처럼 커뮤니티 공간과 입주자 규약만으로 정의하는 것은 공동체주택의 개념을 협소하게 이해시킬 우려가 있고, 결과적으로 공동체주택에 대한 혁신적인 시도와 공동체의 다양성이 보장되기 어려울 가능성도 있다. 그럼에도 불구하고, 서울시가 공동체주택을 협소하게 정의한 것은, 타 주택정책과의 차별성을 확보하면서 민간사업자에 대한 지원 기준 등으로 활용하기 용이하기 때문인 것으로 보인다.

한편, 일반적인 의미에서 코하우징(co-housing), 협동조합주택 등으로 대별되는 공동체주택은 주거비의 부담가능성과 관련이 없을 수 있다. 입주자 간의 공동체성 강화와 그로 인한 사회적 자본(social capital)의 형성이 주택운영의 일차적인 목표이기 때문에, 임대료 수준은 부차적인 문제가 될 수 있다. 그런데, 공공임대주택과 같이 주택시장에서 자력으로 적정 주거비를 부담하기 어려운 가구를 위해 공급되는 부담가능주택(affordable housing)의 측면에서는 사실상 공동체성이 부차적이다. 부담가능주택 정책에서는 개별 가구의 생활안정이 가장 큰 관심사이며, 입주자 간 공동체 형성은 공동생활 과정에서 자연스럽게 파생될 수 있는 것으로 본다.

이처럼 공동체주택은 부담가능주택과는 다른 논리를 가지고 있지만, 공공부문이 공동체주택 정책을 추진한다는 것은 공공성에 기반하여 공동체성과 주거비 부담가능성을 동시에 구현할 수 있는 주택을 공급하겠다는 것에 다름 아니다. 따라서 서울시가 정책으로서 추진해 온 공동체주택은 <Figure 1>과 같이 공동체성과 저렴한 주거비 부담수준이 서로 교차하는 영역에서 공급되는 주택이라고 할 수 있다.

Figure 1.

The Concept of Seoul’s Community Housing

2. 선행연구 검토

서울시의 공동체주택 정책 시행을 계기로 공동체주택 공급 사례가 나타나면서 여러 유형의 경험적 연구들이 등장하기 시작했다. 첫째, 입주자들의 공동체의식, 주거만족도 등을 분석한 연구들이 있다. 일례로 Jang and Yoo(2017)는 설문조사를 통해 공동체주택 입주자들의 주거만족도를 분석하였으며, Park et al.(2022)는 공동체공간 이용 및 생활규약에 대한 인식과 입주자의 공동체의식 사이의 관계를 설문조사를 통해 분석한 바 있다. 나아가, 특정 입주자 집단에 초점을 맞춘 연구도 있는데, Woo and Koo(2021)는 공동체주택에 입주한 예술인의 공동체의식과 참여의사를, Ryu and Park(2022)는 자가소유형 공동체주택 입주자의 거주 후 평가를 주제로 삼았다.

둘째, 사례연구를 토대로 공동체주택의 계획적 특성을 분석한 연구도 있다. Lee(2017)는 공동체 형성 여부에 따른 입지 특성의 차이를 살펴봤으며, Shin and Lee(2018)는 공동체주택 간 계획특성을 비교하였다. Lee(2022)는 추진주체와 목적에 따라 공동체주택의 계획과정의 다양성을 분석하였다.

셋째, 앞의 두 유형의 선행연구도 분석결과로부터 도출된 정책적 함의를 논하지만, 공동체주택 정책의 과제를 직접적으로 다룬 연구도 있다. 예를 들어, Oh(2017)는 공동체주택 정책의 문제점을 규명하고 공급 활성화를 위한 과제를 제시하였으며, Nam and Park(2015)와 Nam and Lee(2016)는 공동체주택 정책의 설계 방향을 제안한 바 있다.

이상과 같이, 공동체주택에 대한 선행연구는 입주자의 주거만족도, 공동체의식 등에 대한 연구, 주택의 계획적 특성 연구, 정책의 설계 및 개선과제에 대한 연구로 구분할 수 있다. 그러나 선행연구들은 연구목적에 부합하는 소수의 사례를 선별하여 분석한 경우가 다수로, 공동체주택 재고 전반을 포괄하고 있지 않다. 또한, 분석의 범주에 있어서도 입주자, 주택계획, 정책 등 다양한 측면을 종합적으로 다루고 있지 않다. 게다가 공동체주택 정책이 중단되기 이전 시점에 수행된 연구들이라는 성격도 가지고 있다.

반면, 본 연구는 서울시 공동체주택 정책을 통해 공급된 공동체주택 전체를 분석대상으로 삼고 있다는 점, 입주자 의견과 주택의 물리적 특성을 종합적으로 다루면서 정책적 함의를 도출하고자 하는 점, 신규공급 중단에 따른 문제의식에 기초하여 구상되었다는 점을 특징으로 하기 때문에, 기존 선행연구들과는 차별적이라고 할 수 있다.

III. 서울시 공동체주택 정책 개요

1. 도입배경과 경과

서울시에서 공동체주택을 구상하게 된 것은 2013년 하반기로 거슬러 올라간다.³⁾ 마포구 등에서 마을만들기의 일환으로 주민들이 자발적으로 건설한 소행주(소통이 있어 행복한 주택) 등 소규모 코하우징이나 셰어하우스(share house) 사례가 확산되면서 공동체주택이라는 발상을 촉발했다고 할 수 있다.⁴⁾ 당시 서울시는 1인 가구가 급속도로 늘어나면서 부담가능 임대주택이나 양질의 주거환경에 대한 수요가 커지고, 이웃들과의 공동체적 삶에 대한 욕구도 늘어나고 있다고 판단했으며, 이러한 수요에 대응할 수 있는 정책으로서 공동체주택 정책을 고안하게 되었다.

이에 2014년부터 서울시는 서울시장과 함께 하는 정책토론회 개최, 민간단체 및 민간사업자들이 참여하는 공동체주택 TFT 운영, 대출상품 개발, 공동체주택 보급･확산 종합계획 수립, 토지임대부 방식의 시범사업 시행 등을 추진하면서 공동체주택 정책의 기반을 다졌다. 2016년에는 공동체주택 코디네이터를 선발하여 현장에 파견하기 시작하였고, 2017년에는 ｢서울특별시 공동체주택 활성화 지원 등에 관한 조례｣를 제정하여 법적 기반도 갖추게 되었다. 같은 해 공동체주택 온･오프라인 플랫폼을 구축하고 2018년 중간지원조직인 지원허브를 임시로 개관하였다. 더불어 공동체주택 금융지원체계를 확립하고 인증제를 본격 시행한 것도 2018년이었다. 2020년에는 협약은행을 확대하고 지원허브 운영기관을 선정하였으며, 2021년 이후에는 예비인증제뿐 아니라 본인증제도 시행하기 시작했다.

그러나 서울시 방침에 따라 2025년부터 신규공급을 위한 예산이 배정되지 못한 채, 기 공급된 주택에 대한 이자보조만 이뤄지게 되었다. 신규공급 중단의 배경으로는 경제적 측면과 정책적 측면으로 구분하여 설명할 수 있다. 우선, 경제적인 측면에서는 2022년 이후 공사비 급등, 금리인상의 영향으로 건설경기가 침체국면에 접어들면서 공동체주택 정책에 참여하는 민간사업자가 급감하기 시작했다. 정책적인 측면에서는 시간이 지남에 따라 공동체 개념이 반영된 새로운 주거형태의 필요성이나 공동체주택의 성과에 대한 공감대가 확산되지 못했다. 공동체주택의 필요성에 대한 정책적 인식이 지속되었다면, 변화된 경제여건에 맞춰 사업구조 변경 등의 접근도 고려할 수 있었겠지만, 이와 달리 저금리 시기에 확립된 기존 사업구조를 유지하게 되면서 결과적으로 민간사업자의 참여는 축소될 수밖에 없었다.⁵⁾

2. 정책개요

1) 주택유형

서울시 공동체주택의 하위유형은 공공임대형, 민관협력형, 민간임대형, 자가소유형으로 구분된다. 공공임대형은 서울주택도시개발공사(이하 SH공사)가 보유한 매입임대주택 중 자치구 수요에 맞추어 공급하는 유형으로, 자치구가 입주자를 모집하고, 서울시는 공동체코디네이터 파견 등 공동체 프로그램 운영을 지원한다. 자치구에 따라 입주자 유형은 신혼부부, 청년, 예술가, 창업자, 다문화가족, 노인 등 다양하게 분포되어 있다. 입주자격은 무주택세대로서 매입임대주택 입주자격을 준용하며, 임대료는 시세 대비 70% 이하 수준에서 책정되고 20년까지 거주할 수 있다. 2022년까지 123개소, 2,343호가 공급되었는데, 2023년부터는 반지하주택 매입사업 정책으로 공급이 원활하지 않았다.

민관협력형은 공공의 유휴 부지를 민간사업자에게 장기저리로 임대하고, 민간사업자는 신축 자금을 부담하여 공동체주택을 공급･운영하는 유형이다. 서울시는 SH공사에 대해 시유지를 출자하고, SH공사가 사업자를 선정하여 예비인증 심의를 개최한다. 토지임대료는 3년 만기 예금이자 또는 고정금리(1.5%)로 책정하는데 10년마다 재감평을 시행한다. 예비인증 통과 시, 민간사업자는 한국주택금융공사의 지급보증을 통해 건설비의 최대 90%까지 대출을 받을 수 있으며, 서울시는 대출이자의 2%p를 8년 간 지원한다. 또한, 사업종료 시점에서는 SH공사가 건설원가로 매입한다. 무주택세대가 입주할 수 있으며 자산기준은 적용하지 않는다. 임대료는 시세 대비 95% 이하로 책정되고 2년마다 5% 범위 내에서 인상이 가능하며, 10년 이상 거주할 수 있다. 2021년까지 6개소 124호가 예비인증을 통과하였으며, 서울시의 토지임대부 폐지 방침에 따라 2021년 이후 실적은 없다.

민간임대형은 민간사업자가 토지를 매입하고 서울형 공동체주택 예비인증 통과 후 건설자금 대출 및 이자지원을 받아 신축･운영하는 유형이다. 민관협력형과 동일하게 SH공사가 인증제를 운영하는데, 예비인증 통과 시 민간사업자는 한국주택금융공사의 지급보증을 통해 건설비의 최대 90%까지 대출을 받을 수 있으며, 서울시는 대출이자의 2%p를 8년 간 지원한다. 민관협력형과 달리 별도의 입주자격 기준을 두지 않는 것이 특징이다. 임대료는 민관협력형과 마찬가지로 시세 대비 95% 이하로 책정되고 2년마다 5% 범위 내에서 인상이 가능하며, 10년 이상 거주할 수 있다. 2024년 12월까지 총 42개소 398호가 예비인증을 통과했다.

마지막으로 자가소유형은 예비입주자들이 공동으로 토지를 매입하고, 예비인증 통과 후 건설자금 대출 및 이자지원을 받아 신축한 후 개별소유권을 갖는 주택이다. 예비인증 통과 시, 한국주택금융공사의 지급보증을 통해 건설비의 최대 90%까지 대출을 받을 수 있으며, 서울시는 대출이자의 2%p를 2년 간 지원한다. 입주자는 무주택자로서 자산기준은 적용하지 않으며, 시세의 95% 수준에서 분양가를 책정한다. 2019년에 공급된 2개 동 10호가 공급실적의 전부이다.

2) 인증제 및 금융지원

인증제는 공동체주택의 적정기준을 마련하고 민간사업자 대상 금융지원을 제공하기 위한 수단으로서 마련됐다. 즉, 공동체주택의 적정기준을 제시한 인증제를 민간사업자가 통과해야 대출보증과 이자지원을 받을 수 있도록 하였다. 현행 인증지표는 필수적으로 이행해야 하는 지표(70점)와 선택적 이행이 가능한 지표(30점)로 구분되어 있으며, 총 85점 이상을 받아야 인증제를 통과할 수 있다.⁶⁾

인증절차는 예비인증, 본인증, 모니터링으로 구성된다. 예비인증은 준공 이전 단계에서 신청하는 절차로, 예비인증 통과 시 각종 지원을 받을 수 있는 자격이 주어진다. 준공 후에는 본인증을 받게 되는데, 평가를 통해 인증서가 수여된다. 본인증 이후에는 2년 주기로 모니터링이 이루어짐으로써 공동체주택으로서의 성격을 유지하고 있는지를 점검한다. 예비인증 접수, 심의회 개최, 본인증, 모니터링 전반의 과정은 SH공사가 담당했으며, 인증제 관련 상담, 사전필수교육 등은 중간지원조직인 지원허브에서 맡았다. 2024년 12월까지 예비인증을 통과한 사업장은 총 50개소(56개 동 532호)였으며,⁷⁾ 본인증을 통과한 사업장은 총 25개소(31개 동, 298호)이다.⁸⁾

한편, 금융지원은 예비인증을 통과한 민간사업자를 대상으로 이루어진다(SH, 2022). 하나은행과 수협은행에서 사업비의 90%까지 대출을 시행하며, 이에 대해 한국주택금융공사가 대출을 보증한다. 서울시는 대출이자 중 2%p를 지원하고 서울보증이 이차 보전금 반환 보증을 담당하게 된다. 대출은 토지매입비, 설계비, 공사비 등에 대해 이루어지며, 근린생활시설 관련 비용은 대출보증에서 제외되므로 대출이 제공되지 않는다. 대출금리는 CD금리(91일물)와 가산금리(1.75%)의 합으로 산정되며, 주택호수에 따라 서울시의 이자 지원이 이루어질 수 있는 대출한도가 정해져 있다.

대출기간의 경우, 민간임대형과 민관협력형은 대출일 익월부터 준공 후 최대 8년 시점까지이며, 자가소유형은 준공 후 최대 10개월까지이다. 한편, 민관협력형과 민간임대형은 준공 후 총 대출금액의 30% 이상을 상환하고 2년마다 대출원금의 3% 이상을 분할 상환할 의무가 있으며, 자가소유형은 본인증 후 2개월 이내 전액상환해야 한다. 2024년 9월까지 42개 사업자에 대해 1,210억 원(1개소 당 평균 28.8억 원)의 대출이 이루어졌고, 45억 원(1개소 당 평균 1.1억 원)의 이자지원이 시행되었다.

3. 주택공급 및 운영 현황

2025년 2월 기준, 예비인증을 통과한 공동체주택은 총 2,875호(173개소)이며, 이 중 공공임대형이 2,343호(123개소)로 전체의 81.5%를 차지한다. <Table 1>과 같이 민간사업자의 공동체주택은 전체의 18.5%인 532호(50개소)로, 유형별로는 민간임대형이 398호(42개소)로 가장 많고, 민관협력형(공공토지 임대) 124호(6개소), 자가소유형 10호(2개소)로 구성되어 있다. 2019~2022년 이후, 민간임대형을 제외한 공공임대형, 민관협력형, 자가소유형의 공급은 중단된 상태다. 또한, 2019년 금융지원 및 인증제 체계가 갖추어진 이후 본격적으로 공급되기 시작한 민간임대형도 2022년 이후 신규공급이 둔화되어 2023년 16호(2개소), 2024년 39호(4개소)가 예비인증을 통과하는 데 그쳤다.

민간사업자의 공동체주택 중심으로 사업단계별 현황을 살펴보면 <Table 2>와 같다. 총 532호(50개소) 중 본인증을 완료한 주택이 272호(23개소)로 가장 많은 비중을 차지하고 있다. 본인증 완료된 주택은 민관협력형이 124호(6개소), 민간임대형이 144호(16개소), 자가소유형이 4호(1개소)로 나타났다. 준공 후 본인증을 받기 전 상태의 주택은 136호(15개소), 현재 건설 중인 주택은 31호(3개소), 착공을 앞둔 예비인증 완료 주택은 10호(1개소)로 모두 민간임대형이다. 또한, 건설경기 악화와 재정난 심화 등의 영향으로 2025년 2월 기준 1개 주택의 인증이 취소되었으며, 7개 주택이 사업 취소 절차를 진행 중이다.

민간사업자가 시행한 50개소의 공동체주택 사업에는 43개 민간사업자가 참여하였으며, 이 중 5개 민간사업자는 2개소 이상의 공동체주택을 운영하고 있다. 50개소 중 협동조합이 공급한 주택은 총 12개소로, 민간임대형 10개소, 민관협력형 1개소, 자가소유형 1개소가 있다.⁹⁾ 한편, 공동체주택은 입주자의 관심사와 가치관에 따라 청년, 세대융합, 공동육아, 예술가, 신혼부부, 취미, 반려동물, 여성안심, 창업, 협동조합 등 다양한 형태로 만들어진다. 50개소 중 청년형 공동체주택이 총 134호(10개소)로 가장 많으며, 세대융합 99호(12개소), 예술가 73호(7개소), 공동육아 70호(8개소) 순으로 많다. 주택유형별로 구분해 보면 민관협력형은 청년형 58호(2개소)를 비롯하여 공동육아형과 여성안심형 각각 24호(1개소), 예술가형 10호(1개소), 협동조합형 8호(1개소)가 예비인증을 통과하였다. 민간임대형은 세대융합형이 99호(12개소)로 가장 많으며, 청년형 76호(8개소), 예술가형 63호(6개소), 신혼부부형 37호(3개소), 공동육아형과 취미형 각각 36호(5개소, 4개소), 반려동물형 28호(2개소), 창업형 23호(2개소) 등 다양한 유형이 있다. 반면, 자가소유형은 공동육아형으로만 10호(2개소)가 공급되었다.

예비인증을 통과한 민간사업자의 공동체주택은 개소당 평균 10.6호이다. 최소 4호에서 최대 38호까지 분포하는데, <Table 3>과 같이 5호 미만의 소규모 주택은 자가소유형 1개소가 유일하며, 5~9호 규모가 28개소로 가장 많다. 또한, 10~14호 규모는 12개소, 15~19호 규모는 3개소, 20~24호 규모는 5개소였으며, 30호 이상 규모는 민관협력형 주택 1개소이다. 주택유형별 공급 규모를 보면, 민관협력형이 개소당 평균 20.7호, 민간임대형은 9.5호, 자가소유형은 5호로 나타났다.

IV. 입주자 만족도와 공동체에 대한 인식

1. 조사 및 분석개요

공동체주택에 거주하는 입주자의 만족도와 공동체에 대한 인식 등을 파악하기 위하여 2024년 9월 2일부터 22일까지 약 3주간 온라인 설문조사를 실시하였다. 효과적인 온라인 설문조사를 위해 구조화된 설문지를 작성하였고, 세부적으로는 거주 중인 공동체주택에 대한 만족도, 입주자 간 관계, 공동체공간 활용, 지향하는 공동체 활동, 타 공동체주택 및 지역주민과의 교류 의향, 지속 거주의사와 관련된 문항들을 포함하였다. 공동체주택 입주가구 중 설문조사를 위한 연락처 제공에 동의한 361가구를 대상으로 설문지를 발송하였으며, 이 중 149가구(응답률 41.3%)의 유효표본을 확보하였다.

응답가구의 주택유형은 민간임대형이 59.1%(88가구), 민관협력형이 40.9%(61가구)이었다. 가구주 연령은 20대 23.5%, 30대 32.9%, 40대 22.8%, 50대 14.8%, 60대 이상 6.0%로, 20~30대 청년층이 많았다. 가구원수는 1인 57.0%, 2인 13.4%, 3인 17.4%, 4인 이상 12.1%로 1인 가구가 과반을 점하고 있었다. 현 주택 거주기간은 1년 미만 18.8%, 1년 이상~2년 미만 24.2%, 2년 이상~3년 미만 27.5%, 3년 이상 29.5%였다. 설문조사결과에 대한 분석은 응답가구를 민간임대형과 민관협력형으로 구분하고, 민간임대형은 다시 협동조합(53가구)과 비협동조합(35가구)으로 구분함으로써¹⁰⁾ 총 세 집단 간의 차이를 확인하는 방식으로 이루어졌다.¹¹⁾

특히, 5점 척도로 응답한 문항에 대해서는 세 집단 간 평균차이 검정을 위해 일원분산분석(One-way ANOVA)을 시행하였다. 세 집단의 표본 크기가 각각 53가구(협동조합 민간임대형), 35가구(비협동조합 민간임대형), 61가구(비협동조합 민관협력형)로, 중심극한정리에 의해 표본 평균의 분포가 정규분포에 근사하는 것으로 판단하여 ANOVA를 적용하였다. 실제로, 분석에 앞서 각 집단의 정규성 검정을 위해 Shapiro-Wilk 검정을 실시한 결과, 모든 항목에서 정규성 가정을 충족하는 것으로 확인되었다. 그러나 항목에 따라 등분산 가정을 만족하는 경우와 그렇지 않은 경우가 확인되었다. 따라서 사후검정(Post-hoc test)의 경우, 전자에 대해서는 Tukey 사후검정을, 후자에 대해서는 Games-Howell 사후검정을 실시하였다. 또한, 각 분석의 효과크기는 η²으로 산출하였는데, 항목에 따라 최소 0.077, 최대 0.175가 산출되어 집단 간 차이가 각 항목에 미치는 영향이 중간 이상(η² ≥ 0.06)의 효과가 있음을 확인하였다.

2. 분석결과

우선, 공동체주택에 대한 만족도를 주거공간, 주거비 부담, 사회적 관계, 주택운영･관리, 교통 및 생활편의로 구분하여 5점 척도¹²⁾로 조사한 결과, <Table 4>와 같이, 사회적 관계(입주자, 임대인, 지역주민과의 관계)가 4.18점으로 가장 높았으며, 주거공간(4.13점), 주택운영･관리(3.97점), 교통 및 생활편의(3.74점), 주거비 부담(3.66점) 순으로 높게 나타났다. 전반적으로 모든 영역에서 보통 이상의 만족도를 보였는데, 교통 및 생활편의와 주거비 부담에 대한 만족도가 상대적으로 낮은 것은 저층주거지 내 입지, 시세 대비 95% 수준의 임대료 부과 등이 영향을 미친 것으로 판단된다. 한편, 집단 간 비교를 위해 일원분산분석을 시행하면, 통계적으로 유의한 수준에서 협동조합이 비협동조합보다 만족도 수준이 더 높은 것으로 나타났다. 교통 및 생활편의를 제외하면, 비협동조합 민관협력형과 비협동조합 민간임대형 간의 만족도 차이는 통계적으로 유의하지 않았다.¹³⁾

둘째, 공동체주택에서의 입주자 간 관계를 살펴본 결과, <Table 5>와 같이 ‘일상 왕래가 이루어지는 정도’가 30.2%로 가장 많았으며, 이어서 ‘가볍게 인사를 주고받는 정도(27.5%)’, ‘안부를 묻고 대화가 이루어지는 정도(26.8%)’ 순으로 나타나 전반적으로 친밀도가 양호한 것으로 조사되었다. 특히 협동조합은 모든 응답자가 최소한 안부를 묻고 대화하는 수준 이상의 관계를 형성하고 있어 입주자 간 친밀도가 가장 높은 유형으로 나타났다. 반면, 민관협력형은 ‘잘 알지 못하지만 같이 사는 정도’라고 응답한 비율이 13.1%로 나타나는 등 상대적으로 낮은 친밀도를 보였다.

셋째, 지향하는 공동체 유형¹⁴⁾을 조사한 결과, <Table 6>과 같이 가장 낮은 단계인 ‘느슨한 공동체’가 40.3%로 가장 많았고, 이어서 ‘참여형 공동체(27.5%)’, ‘기획형 공동체(16.8%)’, ‘선택형 공동체(13.4%)’ 순이었으며 가장 높은 단계인 ‘리더형 공동체’는 2.0%로 가장 적었다. 집단별로 보면, 협동조합은 ‘참여형 공동체’를, 비협동조합 민간임대형과 민관협력형은 ‘느슨한 공동체’를 가장 선호하는 것으로 나타나, 집단 간 차이를 확인할 수 있다.

넷째, 주택 내 조성한 공동체공간의 활용도를 5점 척도¹⁵⁾로 조사한 결과, 전체 평균이 3.85점으로 비교적 높은 수준의 활용도를 보였다.¹⁶⁾ 집단 간 비교를 위해 일원분산분석을 시행하면, <Table 7>과 같이 통계적으로 유의한 수준에서 협동조합이 비협동조합보다 공동체공간 활용도가 더 높은 것으로 나타났다. 비협동조합 민간임대형과 민관협력형 간에는 통계적으로 유의한 차이가 나타나지 않았다.

다섯째, 서울 내 타 공동체주택과 교류 의향을 5점 척도¹⁷⁾로 조사한 결과, 전체 평균이 3.52점으로 나타났으며, 공동체공간의 지역사회 개방 의향에 대해서는 평균 3.60점이 산출되어 보통 이상의 긍정적인 의견을 보였다.¹⁸⁾ 집단 간 비교를 위해 일원분산분석을 시행하면, <Table 8>과 같이 통계적으로 유의한 수준에서 협동조합이 비협동조합보다 타 공동체주택과의 교류 및 공동체공간의 지역사회 개방에 더 긍정적이었다. 또한, 타 공동체주택과의 교류 의향은 비협동조합 민간임대형과 민관협력형 간 유의한 차이가 없었지만, 공동체공간의 지역사회 개방에 대해서는 양자 간의 유의한 차이를 확인할 수 있었다.

마지막으로, 현재의 주택에 지속 거주 의사를 조사한 결과, <Table 9>와 같이 89.9%가 지속 거주를 희망하는 것으로 나타났다. 집단별로는 협동조합의 모든 응답가구가 지속거주를 희망하였고. 비협동조합 민관협력형과 민간임대형은 각각 86.9%, 80.0%가 지속거주를 희망하였다. 또한, 지속거주를 희망하는 이유는 ‘입주자간 관계’가 53.0%로 가장 많았고, 이어서 ‘방범･안전(50.7%)’, ‘공동체공간(47.8%)’, ‘건물 구조 및 규모(33.6%)’, ‘관리비･임대료 절감(30.6%)’, ‘접근성(27.6%)’, ‘관리･운영방식(23.9%)’ 순이었다. 집단별로 나누어보면, 협동조합은 ‘입주자간 관계’, 비협동조합 민간임대형과 민관협력형은 ‘방범･안전’이 가장 큰 이유였다.

V. 공동체주택의 건축 및 공간적 특성

1. 조사 및 분석개요

공동체주택의 건축 및 공간적 특성을 살펴보기 위해, 공동체주택 인증 및 운영 관련 서울시 행정자료를 활용하는 한편, 건축물대장 확인 및 현장조사를 병행하였다. 공동체주택의 물리적 특성은 다양한 관점에서 검토할 수 있겠지만, 본 연구에서는 공동체주택의 입지, 건축특성, 공동체공간 조성 및 활용, 주변 지역사회와의 관계, 저층주거지 내 공동체주택의 역할 등 공동체주택 정책의 고유 성격과 관련성이 높은 사항에 초점을 맞췄다. 공동체주택의 입지에 대해서는 예비인증을 통과한 민간사업자의 공동체주택 50개소를 검토했지만, 나머지 분석에서는 2024년 9월 기준 준공된 40개소의 공동체주택 중 당시 인증취소 절차가 진행중이었던 2개소를 제외한 38개소를 대상으로 살펴보았다.

2. 분석결과

첫째, 공동체주택과 지하철역의 거리는 최소 150 m에서 최대 1.7 km로 나타났다. ｢서울특별시 청년안심주택 공급지원에 관한 조례｣에서 서울시장이 정할 수 있도록 한 역세권 범위인 350 m를 기준으로 구분해 보면, <Table 10>과 같이 350 m 이내에는 8개소, 350 m 초과~1 km 이내에는 24개소, 1 km 초과 지역에는 18개소가 위치해 있다. 전체 공동체주택 중 84%가 지하철역으로부터 350 m 초과 지역인 비역세권에 입지하고 있거나 입지할 예정이며, 특히 서대문구와 금천구에 조성된 공동체주택은 모두 지하철역으로부터 1 km 이상 떨어진 위치에 입지하는 것으로 나타났다.¹⁹⁾ 대중교통 이용의 용이성 등을 고려하여 역세권 중심의 주택정책이 중요시되고 있는 상황에서 공동체주택은 비교적 자유로운 입지적 특성을 보인다고 할 수 있다.

둘째, 협동조합과 비협동조합의 건축행태가 상이하게 나타났다. 38개 공동체주택 중 협동조합으로 공급된 주택은 11개소로, 협동조합과 비협동조합이 공급한 주택의 특성을 비교하면 <Table 11>과 같다. 협동조합 주택은 세대당 평균 전용면적, 법정 주차대수 대비 추가 주차대수, 세대당 공동체공간 면적이 비협동조합보다 넓거나 많은 반면, 비협동조합 주택은 협동조합보다 근린생활시설을 개발한 주택의 비율이 더 높은 것으로 나타났다. 즉, 협동조합 주택은 다인가족과 공동체 활동을 고려하여 주거면적 및 공동체공간 면적을 넓게 조성하는 특징이 있으며, 1인 가구가 다수인 비협동조합 주택은 공동체공간을 늘리기보다는 근린생활시설을 더 활발히 개발하는 경향이 있다고 볼 수 있다.

셋째, 협동조합의 운영여부에 따라 차이는 있지만, 전반적으로 주거전용율이 낮은 대신, 공동체공간을 통해 교류공간이 있는 주거환경을 조성하고 있었다. 38개 공동체주택 중 건축물대장에서 단독주택으로 등록된 3개소를 제외한 35개 공동체주택과, 공동체주택이 가장 많이 공급된 서대문구 홍은동에 입지한 매입임대주택(다세대주택) 5개소를 대상으로 주거전용율을 비교한 결과, 공동체주택은 59.6%, 매입임대주택은 85%였다.²⁰⁾ 특히, 공동체주택의 세대당 공동체공간 면적은 평균 5.7 m²로, 이는 일반 아파트의 세대당 주민공동시설 면적 기준²¹⁾인 2.5 m²보다 약 2.3배 넓은 수준이다. 이러한 차이는 공동체주택이 개별 가구의 주거공간보다 입주자들이 함께 사용할 수 있는 공유공간을 확보하는 데 중점을 두고 설계되었음을 보여준다. 다시 말하면, 수익성을 극대화하기 위해 주거전용공간을 최대화하는 일반적인 주택개발 방식과 달리, 공동체주택은 공유공간을 적극적으로 도입함으로써 입주자들이 공동생활을 영위할 수 있도록 설계된 것이 특징이다. 공동체주택의 주거전용율과 공동체공간 면적을 정리하면 <Table 12>와 같다.

넷째, 공동체공간이 입주자 간 교류뿐만 아니라 주변 지역사회와의 연계를 강화하는 거점으로까지 확대되는 데는 한계가 있는 것으로 보인다. ｢서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례｣에 따르면, 세대당 전용면적이 60 m² 이하인 임대주택은 세대당 0.5대(30 m² 미만은 0.4대)의 주차장을 설치해야 한다. 그러나 ｢서울특별시 공동체주택 활성화 지원 등에 관한 조례｣에서는 공동체주택의 경우 전용면적 30 m² 이하는 세대당 0.35대, 30 m² 초과 50 m² 이하는 0.4대까지 주차장 설치기준을 완화하였다. 이러한 완화 기준을 적용한 결과, 공동체주택은 평균 1.6대의 주차대수를 완화 받았으며 이를 면적으로 환산하면 약 20 m²에 해당한다. <Table 13>에서 보듯이, 완화 받은 주차장 면적을 활용하여 1층에 공동체공간을 조성한 경우가 78.9%(30개소)였다. 그러나 이러한 접근에도 불구하고, 공동체공간의 진출입이 주택 내부에서만 가능하도록 구성된 사례가 전체의 44.7%(17개소)를 차지하였다. 즉, 절반에 가까운 공동체공간은 외부로 개방되지 않고 입주자만 이용할 수 있도록 운영되고 있었다.

다섯째, 공동체주택은 노후 저층주택이 밀집한 주거지에 들어서는 신규주택이라는 특징이 있다. <Table 14>에서 보듯이, 공동체주택의 79.5%가 300 m² 미만의 소규모 필지에서 조성되었으며, 특히 대지면적 200~250 m² 규모에서 가장 많이 공급되었다. 이는 대규모 개발이 어려운 밀집형 저층주거지에서 주차대수 완화 등을 통해 공간을 보다 효과적으로 활용할 수 있는 주거모델로서 공동체주택이 자리하고 있음을 보여준다. 특히, <Figure 2>와 같이 서울의 대표적인 노후 저층주거지인 서대문구 홍은동, 강서구 내발산동, 금천구 독산동에 입지한 공동체주택은 해당 지역 내 20년 이상 된 노후건축물이 각각 95.8%, 85.2%, 83.7%인 곳에서 조성되었다.²²⁾ 이는 공동체주택이 노후 저층주거지의 자율적인 갱신을 촉진하여 점진적인 도시재생을 유도하는 출발점이 될 수도 있음을 시사한다.

Figure 2.

Surrounding Building Age Conditions of Community Housing

VI. 분석결과 종합 및 정책적 함의

1. 분석결과 종합

입주자 설문과 공동체주택의 물리적 특성에 대한 제IV장과 제V장의 분석결과를 종합하면, 다음과 같이 다섯 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 협동조합주택에 대한 발견이다. 해외 선진국에서는 협동조합주택이 오랜 역사를 가지고 있고 주택정책 수단으로서 공식화되어 있지만, 우리나라에서는 서울시의 공동체주택 정책이 협동조합주택을 제도화한 최초의 정책이라고 해도 지나침이 없을 것이다. 설문조사 결과에서 확인했듯이 협동조합주택의 입주자들은 비협동조합주택 입주자들에 비해 공동체주택에 대한 만족도가 높고, 높은 수준의 공동체성을 지향하고 있었다. 그에 따라 입주자들의 공유공간을 더 넓게 조성하는 건축행태도 보이고 있다. 이런 점을 고려하면 협동조합주택이 공동체주택 정책의 당초 취지에 가장 적합한 유형이라고 볼 수 있으며, 독자 유형으로 육성할 필요성도 있다고 판단된다.²³⁾

둘째, 협동조합주택이 공동체주택 정책의 취지에 가장 잘 부합한다고 하더라도, 공동체주택 입주자들의 공동체성에 대한 견해나 해당 정책에 참여하는 민간사업자의 건축행태 등이 다양하다는 점도 인정하지 않을 수 없다. 설문조사 결과에서 확인했듯이, 비협동조합주택 입주자들은 상대적으로 입주자간 친밀도가 낮고 느슨한 공동체를 지향한다. 주택의 외부 개방에 대해서도 소극적이다. 지속거주 의사는 높지만, 그 이유로는 입주자간 관계보다 방범과 안전에 더 관심이 많다. 협동조합주택과 비협동조합주택 간의 건축행태가 상이한 것은 이러한 수요가 반영된 것이기도 하다. 다양한 수요특성을 가지고 있는 입주자들과 이를 반영한 주택을 공동체주택 정책으로 포괄하는 것이 적절한지에 대해서 논란의 여지가 있지만, 공동체를 이해하는 관점과 접근방식은 매우 다양할 수 있다는 점도 인지할 필요가 있다.

셋째, 공동체주택 내 공유공간으로서 공동체공간을 확보하려는 시도는 적절한 것으로 보인다. 공동체공간의 활용도에 있어서 협동조합주택이 가장 활발한 이용정도를 보이고 있지만, 비협동조합주택에서도 보통 이상의 이용정도를 나타냈다. 그런데 문제는 공동체공간을 타 공동체주택 또는 주변 지역주민들에게 개방해야 하는가에 있다. 설문조사에서는 대체로 보통 이상의 긍정 의견이 확인되었지만, 비협동조합 민간임대형에서는 상대적으로 높지 않은 결과를 보였고, 기 조성된 공동체공간의 일부는 외부인이 접근하기 어렵게 조성되기도 했다. 공동체주택이라는 명분 때문에 지역사회 개방 등을 당위적으로 추진하기보다는, 공동체성이 성숙된 주택을 중심으로 고려하는 것이 적절하다고 판단된다.²⁴⁾

넷째, 공동체주택은 입지 제약이 적어 노후 저층주거지 재생의 촉매 역할을 기대해 볼 수 있다. 앞서 살펴봤듯이 공동체주택은 역세권, 비역세권 구분 없이 다양하게 분포해 있으며, 평균 10호 정도의 소규모 공동주택으로 공급되고 있어 저층주거지에 입지하기 용이하다. 따라서 면(面)적인 정비가 어려운 노후 저층주택 밀집지역에 신규주택으로서 공동체주택이 입지할 경우, 인근 지역 내 주택개선 활동을 자극할 수 있을 것이다. 또한, 공동체주택은 공동체공간과 공유공간의 효율적 배치와 다양한 세대 평면의 구성 등 설계 난이도가 높은 특성을 가지고 있다. 이를 통해 공동체주택은 단순한 주택공급을 넘어, 노후 주거지 내에서 건축적 수준을 향상시키고, 지역의 경관과 주거환경을 개선하는 역할을 수행할 수 있을 것이다. 곧, 공동체주택은 지역 주거환경 개선과 주거형태를 다양화하는 동시에 지역사회 활성화의 구심을 이루는 도시재생 수단으로 활용될 수 있다.

마지막으로, 공동체주택에 대한 입주자의 만족도가 전반적으로 높지만, 주거비 부담에 대한 만족도가 가장 낮았다는 점은 유의할 필요가 있다. 물론 시세 대비 95% 이하 수준으로 최초임대료가 산정되고 인상률도 5%로 제한되기 때문에 공동체주택의 임대료가 시장임대료보다 저렴한 것은 사실이다. 그러나 공동체주택에 입주하는 가구의 소득은 다양하기 때문에 주거비 과부담 가구가 발생할 가능성을 배제하기 어렵다. 설문조사 결과를 토대로 계산해보면, 월소득 대비 임대료 부담 비율이 25% 이상인 과부담 가구 비율은 응답가구의 25.5%였으며, 주택유형별로는 비협동조합 민간임대형이 37.1%로 가장 높았고 협동조합주택은 22.7%, 비협동조합 민관협력형이 21.3%였다. 정책의 초점이 ‘공동체’에 맞춰지고 민간사업자의 사업성을 감안하다보니 입주자의 주거비부담에 대한 고려가 상대적으로 미흡했던 것으로 보인다.

2. 정책개편을 위한 함의

비록 공동체주택의 신규공급은 중단되었지만, 공동체주택 정책과 같은 접근은 여전히 유효하다고 판단된다. 서울 등 대도시 지역에서는 1인 가구가 증가하고 저출생 및 고령화가 빠른 속도로 전개되고 있는 가운데 고립과 외로움, 안전문제 등 시민생활의 불안요소가 존재하고 있으며, 상당수의 임차가구는 낮은 수준의 주택품질, 짧은 거주기간 등으로 인해 주거안정을 확보하기 어려운 상황이다. 또한, 현행 주요 주택개발사업들은 역세권에 초점이 맞춰져 있거나 재개발･재건축 등 대규모 정비사업 위주로 이루어지고 있는데, 이 범위에 포함되지 않는 소외지역, 특히 비역세권이면서 노후 저층주택이 밀집한 주거지에 대해서는 정책수단이 충분하지 않은 게 사실이다. 이런 점에서 현행 개발사업의 영향력이 크지 않은 노후 저층주거지에서 주택 및 주거환경 개선의 촉매 역할을 담당할 수 있는 정책이 필요하다. 마지막으로, 현행 공공임대주택 공급만으로는 주거소요(housing needs)에 대해 적시에 대응하기에 한계가 있다. 따라서 민간사업자를 활용한 부담가능주택 공급을 공공임대주택 공급과 병행할 필요가 있다.

이상과 같은 정책적 여건을 고려할 때, 공동체주택 정책을 폐지하더라도 공동체주택의 긍정적 속성을 강화하고 약점을 보완할 수 있는 주택정책을 새롭게 구상할 필요가 있다. 그동안 공동체주택 정책을 통해 공급된 주택의 양은 적지만, 공동체주택 정책은 현행 주택정책이 제대로 다루고 있지 못하는 틈새를 메우는 역할을 맡고 있다고 볼 수 있기 때문이다. 이러한 맥락에서 만일 공동체주택 정책의 후속정책을 구상한다면, 앞서 검토한 공동체주택 정책의 진단 결과가 유용할 것이다. <Figure 3>과 같이 세 가지 측면이 강조될 필요가 있는데, ① 민간이 공급하고 장기 운영하는 양질의 부담가능주택 정책으로서, ② 협동조합형과 민간임대형으로 구분하며, ③ 저층주거지에 공급됨으로써 노후 저층주택 밀집 주거지의 개선에도 영향을 주는 방향으로 정책을 새롭게 설계하는 방안을 검토할 필요가 있다. 즉, 새로운 주택정책의 방향은 기존 공동체주택 정책에서 확인된 주거비 과부담 우려를 불식하고, 저층주거지를 기반으로 협동조합주택의 가능성을 확장하는 동시에 비협동조합주택까지 포괄하는 다양성을 구현하는 것이라고 할 수 있다.²⁵⁾

Figure 3.

Policy Reform Implications of Community Housing Policy Assessment

협동조합형과 민간임대형으로 부담가능주택을 구분한 것은, 협동조합주택과 비협동조합주택 간 수요특성 및 건축행태의 차이가 나타난 위의 분석결과에서 착안한 것이다. 입주자 대상 설문조사 결과 협동조합 입주자는 만족도, 공동체공간 활용도, 지역사회 개방 의향 등 모든 항목에서 비협동조합보다 유의미하게 높은 수준을 보였으며, 건축 측면에서도 세대당 전용면적(49.2 m² 대 29.9 m²)과 공동체공간 면적(11.4 m² 대 5.2 m²)에서 뚜렷한 차이가 확인되었다. 이처럼 수요 특성과 건축행태가 이질적인 두 유형을 단일한 정책 틀로 포괄하는 것은 각 유형의 강점을 살리기 어렵게 만든다.

협동조합형과 민간임대형으로 부담가능주택을 구분하면, 전자는 정주성 강화, 공동체 활성화가 강조되며, 후자는 양질의 부담가능주택 공급을 통한 주거안정 지원이 강조될 것이다. 입주자격과 임대료의 경우, 공공이 지원하는 민간임대주택이라는 점에서 공공성이 일정 정도 반영될 필요가 있다. 이에 민간임대형은 공공임대주택 입주자격을 준용하여 입주자를 선정하고 가구소득 대비 적정 수준의 임대료를 지불하도록 임대료체계를 정비하며, 협동조합형은 입주자격과 임대료 설정을 자율화하되 조합원의 지분매각 시기나 지분가격에 대한 제한이 적용되는 방식²⁶⁾으로 공공성을 강화할 수 있다. 또한 두 유형 모두 현행 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 의한 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 공급되도록 함으로써, 임대의무기간을 10년 이상으로 설정하고, 입주가구는 특별한 사유가 없는 한 임대의무기간 내 지속적으로 거주할 수 있도록 해야 한다.

더불어 저층주거지 내 공급이 도시재생 효과로 이어질 수 있을지는 현재로서는 구체적인 근거를 제시하기 어렵지만, 개연성은 충분하다고 판단된다. 제V장과 앞 절에서 언급했듯이, 비역세권과 소규모 필지에서의 공급 경험은 노후 저층주거지 내 입지를 통해 주변 노후주택의 개선을 유도할 수 있는 잠재력을 보유하고 있음을 시사한다. 특히 면적 정비가 어려운 노후 저층주거지에서는 기존 정비수단의 한계를 보완하는 차별화된 수단으로 기능할 수 있을 것이다.

VII. 결 론

본 연구는 공동체주택 정책의 신규공급이 폐지된 가운데, 지난 10여 년간 추진된 공동체주택 정책을 진단하고 그로부터 새로운 주택정책 개편을 위한 정책적 함의를 제시하는 데 목적을 두었다. 이를 위해 공동체주택 입주자의 만족도와 공동체에 대한 인식, 공동체주택의 건축 및 공간적 특성을 분석하였다. 분석 결과, 협동조합주택의 활성화 가능성, 공동체에 대한 인식과 접근방식의 다양성, 공유공간으로서 공동체공간의 높은 활용도, 노후 저층주거지 재생의 촉매제로서 잠재력, 주거비 부담에 대한 낮은 만족도 등을 확인할 수 있었다. 나아가 공동체주택의 후속 정책으로서 새로운 주택정책을 구상할 경우, 고려해야 할 주요 정책적 함의를 위의 분석결과에 기반하여 제시하였다.

이상의 분석결과를 토대로 할 때, 향후 민간임대주택을 활용하여 새롭게 구상되는 주택정책은 다음 세 가지 사항을 반영할 필요가 있다. 첫째, 민간이 공공의 지원을 받아 공급하는 임대주택은 장기 거주, 양호한 품질, 부담가능한 임대료가 보장될 수 있도록 하되, 경기변화와 상관없이 민간사업자의 안정적 참여를 유인할 수 있는 지원체계를 함께 정비해야 한다. 둘째, 협동조합형과 민간임대형을 별도의 유형으로 구분하여 각 유형의 수요 특성에 맞는 입주자격과 임대료 체계를 적용하는 방안을 검토한다. 아직 우리나라에서는 협동조합주택이 익숙한 주거형태는 아니지만, 공동체주택을 통해 확인되는 협동조합의 긍정적 측면을 고려할 때 육성할 필요가 있다고 생각된다. 셋째, 역세권 중심의 대규모 개발사업이 적용되기 어려운 노후 저층주거지에도 민간임대주택 공급을 촉진함으로써, 해당 지역의 주거환경 개선과 점진적 도시재생을 유도하는 촉매 역할을 담당하도록 해야 한다. 이 세 가지 방향은 공동체주택 정책의 강점을 계승하면서도 그 한계를 보완하는 후속 정책의 기본 틀이 될 수 있을 것이다.

최근 들어 청년 및 노인의 주거문제 대응의 일환으로 민간부문을 활용한 민간임대주택 공급의 필요성이 확대되고 있지만, 대부분 택지개발지구나 역세권에서 대규모 주택개발사업 위주로 추진되고 있다. 그러나 공동체주택은 이러한 경향과 달리 기성시가지 내에서 소규모 공동주택으로 공급되어 왔다. 한 번에 많은 양의 주택을 공급하기는 어렵지만, 기성시가지나 생활권에서도 주거안정을 확보할 수 있는 유력한 정책수단으로 기능해 왔다고 생각한다. 그럼에도 결과적으로 공동체주택의 신규공급은 중단되었다. 일회성 정책으로 지나치기에는 지난 10여 년간 추진된 공동체주택 정책의 강점과 약점이 앞으로의 주택정책에 시사하는 바가 적지 않다. 이런 점에서 본 연구의 결과는 주택정책, 특히 부담가능주택 정책의 수립을 모색하는 연구자나 실무자들에게 참고가 될 수 있을 것이다. 또한, 공동체주택 정책이 서울에서 시행되었지만, 공동체주택 정책이 시사하는 바는 서울뿐 아니라 유사한 주거상황에 처해 있는 다른 도시지역에서도 충분히 공유될 수 있다.

그런데 본 연구에서 다루지 않은 것 중 하나는 민간사업자의 사업성에 대한 것이다. 제III장에서도 언급한 바 있지만, 2022년 이후 공동체주택 정책에 참여하는 민간사업자가 크게 줄었다. 러시아-우크라이나 전쟁, 미국의 금리 인상 등의 여파로 세계경제가 침체기에 접어들었고, 공사비가 급등하면서 건설경기가 침체경로에 접어들었기 때문이다. 이미 준공을 마쳐 주택을 운영하는 사업자들도 금리부담으로 어려움에 처하기는 마찬가지였다. 아무리 정책을 합리적으로 설계했더라도 민간사업자의 사업성을 보장할 만한 장치가 충분하지 않으면, 민간사업자를 활용한 부담가능주택 정책은 성공하기 어렵다. 이런 점에서 민간사업자의 참여를 유인하고, 임대운영기간 동안 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있는 공공부문의 효과적인 지원수단이 필요하다. 특히 민간사업자는 경기의존적인 성향을 가질 수밖에 없으므로 경기침체기와 활황기 상황에 따라 공공부문의 지원이 유연하게 적용될 수 있는 지원체계의 구상이 필요하다. 이는 비단 공동체주택에 한정된 것이라기보다는 공공이 관여하여 공공성을 확보하고자 하는 민간임대주택 전반에 공통적인 사안이기도 하다. 향후 후속연구가 이 사안을 심층적으로 다뤄주기를 기대한다.