I. 서 론
1. 연구 배경
지난 수십 년간 중국에서 도시화가 빠르게 추진되어왔다. 그래서 많은 시골 인을 도시로 이주하게 하여 도시의 토지자원을 점점 더 부족하게 만들었다. 토지 자원을 더 합리적으로 이용하기 위해 집합주택이 중국 도시의 주요 주거 패턴이 되었다. 또한 경제발전은 시민들의 생활 리듬을 빠르게 하고, 물질적 생활을 풍요롭게 하였다. 사람들은 더 편리한 생활환경이 필요했고 더 많은 공공자원을 얻기를 원했다. 이에 따라 집합주택도 변화하여 주민들의 새로운 수요에 부응하고 일정한 패턴을 갖춘 게이티트 커뮤니티가 형성되었다(Miao, 2003; Wu, 2005). 이러한 추세를 이루는 전제 조건은 주택의 상품화이며, 그것은 주택이 상품처럼 소비자의 요구에 더 잘 맞는 기능을 제공하도록 하고, 부동산업자들이 더 빠른 판매와 더 높은 수익을 위해 주거 환경에 대한 계획과 디자인을 지속해서 개선하도록 하였다(Pow, 2010). 주민은 구매를 결정할 때 주거환경이 일상생활의 수요를 충족할 수 있는지 고려한다(Hasanzadeh, Marketta & Greg, 2019). 이러한 수요에는 주민의 출입 편의성, 주택가 녹지와 경관, 공공기관 등 일상생활에 필요한 시설(예를 들어 시장, 병원, 교육기관, 쇼핑센터, 각종 상점 등) 및 우수한 커뮤니티 관리와 서비스(예를 들어 보안조치, 청결서비스 등) 등이 포함된다. 이들 요소는 생활의 편의성과 쾌적성을 결정한다. 편리한 생활환경이 뒷받침되면 주민들은 일상생활에서 시간, 돈과 노력을 절약할 수 있다. 쾌적하고 안전한 생활환경은 주민 생활의 질과 만족도를 높인다. 이는 또한 중국 게이티트 커뮤니티 환경의 지속적 개선을 촉진하는 주요한 원인이 된다. 그러므로, 좋은 커뮤니티 환경, 맞춤형 서비스 시설, 편리한 지리적 위치와 다양한 공공기관이 주거지역의 중요한 평가기준으로 이미 자리 잡았다(Rioux & Werner, 2011; Maarit & Marcel, 2017; Rico et al., 2019). 이는 또한 중국 게이티트 커뮤니티 환경의 지속적 개선을 촉진하는 주요한 원인이 된다.
그러나 이러한 주거 패턴에 대해 비판적인 관념을 가지는 학자들도 있다. 게이티트 커뮤니티가 폐쇄적으로 격리된 공간을 형성하여 주민들을 사회 밖으로 격리한다고 주장하고 있다(Blakely & Snyder, 1999; Low, 2003). 주민은 자신의 동네에서 사회적 교제를 하며 여가를 보내고 원치 않는 사회적 현실을 피할 수 있다(Manzi & Smith-Bowers, 2005). 게다가 이런 커뮤니티는 대중교통을 차단하여 진입이 불가능한 보행자들은 돌아가야 한다(Cheshmehzangi, 2018). 심지어 게이티트 커뮤니티가 마치 도시의 암처럼 도시의 전체 구조 속에 빠르게 퍼져 영향을 미치며, 도시 곳곳이 격리되도록 만들고 도시 도로의 연결성과 인파의 유동성을 파괴한다고 인식하는 사람도 있다(Qin, Yan & Cao, 2008; Yang & Min, 2008; Yu, 2009; Song, 2010). 또한 게이티트 커뮤니티도 중국 전통적인 집단주의의 연장이라는 주장이 제기되었다. 이는 중국 고대의 ‘리방제’(裏坊制, 도시를 여러 사각형의 폐쇄구역으로 분할하고, 이 구역에는 주민들의 일상생활에 필요한 각종 기관과 장소가 있으며, 폐쇄 구역마다 별도의 관리 기구가 있다.)에서 유래한 것이다(Huang, 2006). 그런데도 중국에서 게이티트 커뮤니티가 인기를 끌면서 점차 진화하게 되어 주변 환경도 그 가치를 가늠할 수 있는 요소가 되고 있다(Deng, 2017).
2. 연구목적, 의의와 주요방법
게이티트 커뮤니티의 유행은 이것이 광범위하게 인정받고 있음을 보여준다. 도시 구조에 영향을 미친다는 단순한 평가와는 별개로, 이 모델은 대다수 주민의 수요에 필연적으로 부합한다. 본 연구는 중국 게이티트 커뮤니티의 주요 환경 특징을(커뮤니티 내 야외와 공공환경 및 커뮤니티 밖의 공공시설과 주변 환경 포함) 통해 중국 도시 게이티트 커뮤니티의 표준 패턴을 소개하고, 현대 주민들의 생활방식 각도에서, 주민들의 생활수요가 중국 게이티트 커뮤니티의 패턴과 형식에 어떻게 영향을 미치는지에 대해 분석할 것이다. 주거환경의 발전과 계획은 거주 적합성에 직접적인 영향을 미치므로 구매자의 구매의향에 영향을 준다. 그래서 그것의 형성 과정과 원인을 연구하는 것은 주거 건물 디자인과 발전에 긍정적인 의미가 있다.
본문은 방대한 자료 정리를 통해 연구내용에 근거하여 게이티트 커뮤니티 환경의 특징과 주민의 주요 생활수요에 대해 정리하였다. 아울러 이들 내용을 종합하여 커뮤니티 환경, 생활수요와 생활습관에 관련된 설문지를 제작하였다. 설문조사 방식을 통해 주민의 커뮤니티 환경과 그들의 관련 환경요소에 대한 평가를 파악하였다. 그 결과에 따라 게이티트 커뮤니티의 마스터플랜과 주민 수요간의 관계를 분석할 것이다. 환경특징이 주거만족도와 쾌적도에 미치는 영향을 통해 커뮤니티 환경의 중요성을 분석하였다. 설문조사는 베이징 9개 관할구역의 12개 게이티트 커뮤니티를 대상으로 총 200부의 설문을 배포하여 진행하였으며, 그 중 회수된 유효 설문지는 142부이다. 조사 및 연구는 23일 간 지속되었다. 조사대상자는 모두 커뮤니티에 장기 거주한 주민으로 선정하였다.
II. 이론적 고찰
1. 게이티트 커뮤니티의 기준 모델과 환경적 특징
게이티트 커뮤니티는 1990년대에 시작된 폐쇄적인 주거지역이다. 커뮤니티의 출입구는 경비원이 지키고, 주거지역 주위에 높은 담장이나 울타리로 둘러싸여 외부자의 출입이 엄격히 제한된다. 커뮤니티에는 청소와 시설 유지를 전담하는 서비스 기구가 있다. 해당 서비스 인원들은 주민들에게 고용되어 가구당 월정액의 비용을 지불함으로써 지출을 유지한다(Pow, 2010).
일반적으로 게이티트 커뮤니티는 몇 개의 아파트 건물과 폐쇄된 공공 옥외 공간으로 구성된다. 모든 주민이 이공공 공간을 공동으로 소유하며, 내부의 개방 구역을 공동으로 사용할 수 있다. 그래서 한 커뮤니티에 이런 공간이 있는가도 주택 가치를 가늠하는 기준으로 간주하며, 또한 이러한 수요는 커뮤니티의 디자인, 관리, 그리고 건설에 더 높은 수준의 요구를 제기한다(Miao, 2003).
한 전형적인 커뮤니티의 내부공간은, 시설, 편의점, 바비큐 구역, 그 밖에 주변에 시장, 백화점 등 다른 필수 장소가 있다. 어떤 대형 게이티트 커뮤니티는 공공 구역에 수영장, 클럽, 운동장 그리고 유치원까지 있다(Pow, 2010). 이러한 게이티트 커뮤니티는 거주지와 가까운 곳에서 다른 주민과 접촉할 수 있는 편리한 환경을 제공한다(Asiedu & Arku, 2009). 또한, 녹색식물을 심은 옥외 공간과 경치가 좋은 공공경관은 커뮤니티 환경에 대한 주민의 정체성을 높일 수 있다(Tan, 2011)<Figure 1>.
게이티드 커뮤니티가 생겨난 원인은 크게 세 가지이다. 도시 인구 증가로 인해 고층건물이 주요 주거 건축물이 된 가운데, 사람들은 구역 관리 관습의 영향으로 둘러 쌓인 정원에 대한 수요가 있다. 또한 수입이 증가함에 따라 주민들은 더 나은 생활환경과 더 많은 여가 활동을 추구하게 되었으며, 이에 따라 거주 환경과 공간 기능에 대한보다 높은 기준이 생겨났다. 이 밖에도 생활 리듬이 빨라지면서 편리한 서비스와 다양한 시설로 시간을 절약하고자 하는 수요가 생겨났다.
2. 게이티트 커뮤니티와 개방형 커뮤니티의 차이
전통적 개방형 커뮤니티는 커뮤니티 가장자리의 건축물로 커뮤니티의 범위가 정해진다. 커뮤니티는 엄격한 출입제한을 두지 않고, 누구라도 자유롭게 커뮤니티를 오갈 수 있다. 커뮤니티의 공공 공간은 통상적으로 건물들 안뜰에 위치하며, 이 때문에 공공활동구역은 단일하고 협소하다. 그러므로 개방형 커뮤니티의 각종 공공시설은 게이티트 커뮤니티보다 눈에 띠게 적다. 주민들은 충분한 주차시설을 보유할 수 없으며, 넓은 녹지경관을 감상할 수 도 없다. 커뮤니티 내에 클럽, 운동장 등 오락시설을 수용하기도 어렵다. 그밖에 개방형 커뮤니티의 시설관리와 청결서비스는 대부분 공공기관이 담당한다(Pow, 2010). 그래서 커뮤니티 내 환경위생과 시설유지도 이상적이지 못하다. 그러므로 개방형 커뮤니티는 커뮤니티 공공환경, 공공시설 수량과 품질, 공공시설 유지, 커뮤니티 서비스, 안전보장 등 측면에서 게이티트 커뮤니티와 뚜렷한 차이를 보인다<Table 1>.
Table 1.
The Comparison of Gated and Open Communities in Characteristics of Environment
3. 게이티트 커뮤니티가 도시에 유행하는 원인
그밖에 생활의 수요 역시 전통 커뮤니티가 점차 게이티트 커뮤니티로 전환되는 주요 원인이다. 일부 학자들이 중국 상하이, 광저우, 창샤 등지에서 진행한 조사 결과, 60% 이상의 주민이 외부인의 진입을 제한하는 것이 매우 필요하다고 인식하는 것으로 나타났다(Ngai, 2012; Breitung, 2013; Yang, Zhong & Chen, 2018). 또한 그들은 커뮤니티 내 부대시설은 주민만 사용하도록 제한해야하며, 관리인이 이를 유지 보수해야 한다고 보았다. 이들 주민은 더 쾌적하고 깨끗한 커뮤니티 환경을 위해 별도의 비용을 기꺼이 지불하기를 원했다. 커뮤니티 주변환경에 대해 주민들은 보편적으로 다양한 공공시설과 서비스 기관을 보유한 곳이 더 이상적이라고 인식했다. 이러한 곳은 대부분 도시의 번화한 지역에 위치하며, 근처에 상업지구가 설치되어 있다.
4. 중국 게이티트 커뮤니티의 주요 환경요소
1) 공공 옥외 공간
도시화의 발전은 더 많은 사람이 도시 녹색 공간과 환경의 질에 밀접하게 연관되어 있다는 것을 깨닫게 했다(Jim & Chen, 2006). 녹지, 수역, 그리고 좋은 환경은 주민생활의 질을 향상시키는 긍정적인 역할을 한다(Shafer, Lee, & Turner, 2000; Van Herzele & Wiedemann, 2003). 또한 녹색 공간은 사회, 생태 및 경제에 긍정적인 역할을 한다. 그것은 공기의 질을 개선하고, 열섬효과를 약화시키고, 놀이기구를 더하고, 주민들의 신체와 정신 건강을 촉진시킬 수 있다(Jim & Chen, 2010; Czembrowski & Kronenberg, 2016). 더 많은 구매자를 찾기 위해, 까다로운 고객을 만족시키기 위해 부동산업자들은 커뮤니티 내에 이상적인 경관 환경을 구축함으로써 주민들에게 더 이상적인 주거공간을 제공할 수 있도록 적극적으로 나서고 있다(Liu, 2003). 녹색 공간과 수역을 갖춘 주거 지역은 더 매력적이며, 아름다운 정원을 갖춘 주택 구역은 주택 가격을 올릴 수 있다(Jim & Chen, 2006). 더 나은 통풍과 채광을 얻기 위해 커뮤니티 내 주택들은 줄지어 배치된다. 이 정원들은 반드시 커뮤니티의 중심에 위치하여 배치되는 것은 아니며, 선형적으로 건물들 사이에 끼어있고 보행로에 의해 서로 연결된다. 정원에는 필드와 게임 구역도 설치된다. 각 건물 지하에는 주차할 수 있는 주차장도 있다(Dou, 2010).
2) 안전 보호
오픈 커뮤니티보다 게이티트 커뮤니티의 안전 관리가 더 잘 되어있다. 함부로 들어오는 낯선 차량과 행인은 주민들의 안전감을 약화시키고 커뮤니티 내 위생환경과 공기의 질에도 영향을 미친다. 사람들은 자동차 배기가스나 소음 없이 안전하고 조용한 옥외 공간에서 휴식을 취하는 것을 더 좋아한다(Osman, Suzilawati & Rabe, 2007). 등의 연구에 따르면 모든 게이티트 커뮤니티에는 두 가지 주요 안전 특징이 있다. 첫째는 보안과 안전시설로, 예를 들어 감시 카메라(CCTV)와 경보기 등이다. 두 번째 특징은 순찰 서비스다. 출입구에 경비가 있어 방문자들은 확인을 거쳐야만 들어갈 수 있다. 커뮤니티 내부에서도 순찰요원과 관리자들이 규정된 시간대로 돌아다닌다. 커뮤니티 내 건물은 내향적인 주택조합을 사용하여 방어적인 공간배치를 이룬다. 이는 물리적 장벽을 통해 주민들에게 좋은 이웃 환경을 제공하고, 외부자를 통제하여 뚜렷한 우월감을 주는 방식이다. 그래서 이런 폐쇄적인 패턴은 많은 중국 중산층에게 인정되어 그들이 자신의 지위를 더 확고히 하고 자신의 재산 보장에 대해 자신감을 느끼게 한다(Pow, 2010). 주민들은 높은 집값이나 관리비를 지급함으로써 더 조용하고 청결하며 위협이 없는 거주 환경을 얻기를 원한다. 이런 사유화되고 자기관리적인 패턴이 커뮤니티 내의 클럽 경제를 촉진하였다(Glasze, 2005).
3) 상업 환경
생활 리듬의 가속화와 개성화된 소비의 유행과 함께, 더 많은 시민이 편리한 생활 서비스를 원하며, 다양한 인프라가 잘 갖추어진 커뮤니티에서 살고 싶어 한다. 주택가 부근에서 유락활동을 하며 생활과 업무 스트레스를 수시로 풀 수 있다. 그래서 부가적인 상업기관, 시설과 서비스도 이에 따라 제공되고 있다. Pompe(2008)의 연구결과, 주택 근처에 상업 센터와 시장을 갖춘 게이티트 커뮤니티의 가격이 갖추지 못한 커뮤니티보다 18.6% 더 높다는 것을 지적했다. 그는 또 다른 두 가지 주요 요인도 주택 위치의 우열에 영향을 미치는 열쇠라고 언급했는데, 하나는 주택에서 중심상업업무지구(CBD)까지의 거리이고 다른 하나는 대중교통 허브까지의 거리다(Bowes & Ihlanfeldt, 2001). 중심상업업무지구는 다양한 사회서비스 시설을 갖추고 있어 이용자의 다양한 생활 요구를 만족시킬 수 있다. 이러 시설에는 식당, 경기장, 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 영화관, 교통 시스템, 대형 주차장 그리고 카페가 포함된다. 사람들은 아주 적은 시간과 에너지를 들여 좋은 서비스를 누릴 수 있다. 그러나 중심상업업무지구의 형성은 비교적 오랜 시간의 계획과 건설이 필요하며, 정부와 관계 부처가 힘을 합쳐야 점차 완성될 수 있어 모든 주민이 중심상업업무지구에서 생활할 수 있는 것은 아니다. 그러나 부동산업자들은 더 많은 이윤을 얻기 위해 더 나은 환경을 만들어야만 한다. 부동산 개발자들은 비즈니스 공간과 시설을 만들어 고객의 수요에 부응하는 데 주력하고 있다. 그들은 커뮤니티의 밖에 거리에 많은 점포를 배치하며, 지역 인근에 대형마트를 건설하거나 유치한다. 상업시설은 주거지역 주변에 따라 설치되어 보행로를 형성하며 편의점은 주거지역 입구 가까이에 배치되어 있다(Xu & Yang, 2009). 커뮤니티 내에 판매 서비스를 제공하는 개인 점포도 있다.
4) 교육 기구
이처럼 주변의 공공기관은 구매에 영향을 미치는 요인이다. 중국의 인근 입학 원칙과 학구 체계는 중국 의무교육의 기본 정책이다(Wen, Xiao, & Zhang, 2017). 중국 도시의 경우 적령기 아동은 주거 지역 근처의 초등학교에서 공부하고 졸업 후 인근 중학교에 입학 할 수 있다. 학생의 주택 위치와 인구 등록이 일치하면 입학 요건을 갖추게 된다. 그러나 같은 도시에서도 교과 자원은 불균형한 상황이다. 어떤 훌륭한 초등학교는 더 많은 정부 지원 자금을 받을 수 있는데, 학생들의 학습 환경과 교수 여건을 더 좋게 만든다(Tsang, 1996). 이런 제도는 주택 상품이 교육과 밀접한 관련이 있게끔 어느 정도 부추기며, 일부 구매자가 주택 위치가 입학에 미치는 영향을 고려하지 않을 수 없게 한다. 이런 현상은 캠퍼스 부동산의 가치를 변칙적으로 높이고 있다. 부유한 부모들은 아이들의 입학을 위해 캠퍼스 하우스를 마련할 수 있지만, 부유하지 않은 부모들은 아이들을 위해 캠퍼스 근처에 있는 부동산을 당장 살 수도 없고, 훌륭한 초등학교와 중학교에 입학시킬 수도 없다(Wu et al., 2013). 교육이 발전하고 기초교육이 보급되면서, 교육이 젊은이들의 취업과 진로에 미치는 영향이 매우 크다. 따라서 한 사람의 생활상태와 삶의 만족도에도 영향을 미칠 수 있다. 이상적인 주거 환경은 또한 캠퍼스의 요소를 포함하는데, 이것은 집을 더 가치 있고 시장 경쟁력이 있게 만든다.
5. 환경요소와 관련 있는 조사 내용
상술한 내용을 종합해 보면, 주차장, 녹지율 및 공공활동구역은 공공의 야외공간을 평가하는 주요 요소라고 정리할 수 있다. 안전보호는 커뮤니티 주민이 매우 중요시 하는 내용이다. 주민의 상업 환경에 대한 수요는 주로 주민의 생활수요와 상업기관의 두 부분에서 나타난다. 주민은 일상생활에서 쇼핑, 오락, 출근 등 활동을 하게 된다. 이들 활동은 커뮤니티 주변의 더 많은 공공시설과 상업시실을 필요로 한다. 그밖에 자녀교육에 대한 관심, 주민의 교육에 대한 태도 및 커뮤니티가 학교 부근에 위치해 있는가의 문제도 대단히 중요한 요소이다<Table 2>.
Table 2.
The Main Content of Survey and their Relevance
III. 연구방법
본 연구는 생활환경과 주거 선호에 주안점을 두고 있다. 설문조사를 통해 이러한 내용을 직접적으로 그리고 효율적으로 파악하고자 하였다. 관련 연구들의 설문지를 취합하여 본 설문지 내용의 참고로 삼았으며, 기존 문헌을 종합하여 적절히 수정하였다. 또한 조사의 신뢰도를 확보하기 위해 응답자들에게 설문 항목에 대한 설명을 제공하였다. 주거 만족도 평가는 5 등급으로 나누어 1등급은 최저등급, 5등급은 최고등급으로 설정하였다.
표본추출방법은 편의추출법을 선택하였다. 견본추출 대상은 게이티트 커뮤니티에 상주하는 주민으로 하였다. 커뮤니티 내 연령대와 성별이 다른 주민 5명을 무작위로 선정하여 조사를 진행하였다. 이번 조사 연구는 베이징의 11개 게이티트 커뮤니티를 방문하였는데, 베이징의 9개관할 구역에 위치한다<Table 3>.
Table 3.
Survey Coverage in Beijing
어떤 관할구역은 베이징의 번화한 구역에 위치하며, 어떤 구역은 상대적으로 외곽에 있다. 총 200부의 설문지를 배포했는데, 그중 작성을 거부한 35명과 회수하지 못한 23명의 실문지를 제외하고 총 142명이 실문지를 작성하여 제출해주었다. 조사는 23일 간 지속되었으며, 그 중 10부의 설문은 뚜렷하게 모순되는 답이 있으므로 배제하였다.
이 실문조사는 주거환경 특성과 주민 생활 수요, 생활습관을 결합하여 게이티트 커뮤니티 패턴의 형성 원인을 정리하였다. 그 중 주택환경 및 생활수요와 관련 있는 질문 26개, 인적특징과 관련 있는 질문 7개가 포함되어 있다. 관련 변량은 정성변량과 정량변량을 포함하였다. 정성 변량은 낮은 것에서 높은 것으로 진행하는 형식으로 설정하였다. 인식차이로 인한 오해를 피하기 위해 설문의 대답방식은 선택형으로 하였으며, 평가기준을 가급적 수치화하였다. 이로써 설문 내용은 간단하고 변별이 용이하도록 만들었다.
베이징은 대표성이 강한 도시이다. 베이징은 중국의 수도이자, 주거 건축 양식이 매우 다양한 지역인 동시에 많은 게이티트 커뮤니티를 가지고 있으며 고급 게이티트 커뮤니티도 많기 때문에 매우 이상적인 조사 연구 지역이다. 베이징은 중국의 창장 이북에 위치하여 기후 환경이 비교적 건조하고 겨울에는 동토가 있다. 따라서 커뮤니티 건설은 기후 특성에 맞게 디자인되었다.
IV. 연구결과 및 분석
1. 인구 통계
남성 49명과 여성 93명이 이번 조사연구에 참여하였다. 30세 미만이 35명, 40세 미만이 44명이고, 60세 이상 장년층은 20명에 달했다.
그 중 74명이 학사학위 소지자로, 전체인원의 52.1%를 차지했고, 그 다음은 석사학위 소지자로, 전체의 32.4%를 차지하였으며 총 46명에 달했다. 58명은 3인 가정의 구성원이며, 1인 가구주는 32명으로 전체의 22.5%를 차지했다. 2인 가정의 구성원은 31명이었다. 월 소득 5,000-10,000 위안인 경우가 49명, 10,000-20,000위안인 경우는 36명으로, 전체의 25.4%를 차지했다. 조사대상자 중 기혼자는 96명으로 가장 많은 수를 차지했다. 그 중 56명은 자녀와 함께 거주했다<Table 4>.
Table 4.
Demographic Characteristics
2. 설문지 내용
생활 수요와 주택 성향 간 관계를 효과적으로 연구 분석하기 위해, 논문의 전체 내용을 종합하여 주로 <Table 2>에서 보는 바와 같이 분석요소를 결정하였다. 이들 변량은 5개 부분으로 나눌 수 있다. 첫 번째 부문은 거주지의 편리성에 관한 내용으로, 교통의 편리성과 생활의 편리성을 포함한다. 두 번째 부문은 거주지 부근의 공공기관에 관한 내용이다. 예를 들어 상점, 마트, 영화관, 은행, 초등학교 등이 포함된다. 세 번째 분야는 녹지대, 주차장, 활동 및 놀이구역, 치안시설 등 게이티트 커뮤니티 내부의 공공지대에 관한 내용이다. 네 번째는 거주 성향에 관한 부분으로, 거주지의 위치를 근거로 거주 수요를 고려하여 그 내용을 열거하였다. 거주 위치가 번화가인지 여부와 학교 인근지역에 대한 견해 등내용이 포함되었다. 마지막 부분은 주민들의 생활습관과 생활방식에 관한 내용이다. 여기에는 여행, 음식, 쇼핑, 오락, 헬스 등 보편적인 일상적 활동이 포함된다.
3. 분석결과
연구내용에 근거하여 거주평가와 환경요소에 대한 관련 연구를 진행하였으며, 연구결과에 따라(<Table 5>에서 열거한 변량은 모두 관련성이 비교적 높은 요소이며, 관련성이 뚜렷하지 않은 요소는 열거하지 않았다.) 커뮤니티 내 야외공간의 만족도와 공간의 녹지율 간에는 뚜렷한 관계가 있다. 주차장 수용능력과 활동공간의 크기도 상호 관련성을 띤다. 이 세 가지 요소 역시 거주환경의 전반적인 만족도에 명확하게 영향을 미친다. 생활공간의 편리성은 교통 편의성과 뚜렷한 관련이 있다. 이는 공공기구의수 및 상업 지구까지의 거리와도 관련이 있다. 그러므로 상업적으로 번화한 지역에 공공기관 역시 비교적 많고 교통도 편리하다는 사실을 추정할 수 있다. 치안에 대한 만족도는 주로 모니터링 시설과 정기적인 순찰인력의 유무여부 등 안전시설 설치와 관련이 있다. 그러나 학교 인근 지역을 대하는 태도는 교육을 중요시하는 정도와 관련이 있다. 주민들이 학교가 가까운 주택을 선호하는 것은 교육을 중요하게 여기기 때문이다.
Table 5.
Correlation Between Different Factors
| Paired Research factors | P | sig. | ||
|---|---|---|---|---|
| Satisfaction of gated outdoor | and | Greening rate of community | .488** | .000 |
| Parking capacity | .270** | .001 | ||
| Games and sports areas | .264** | .002 | ||
| Residential environment satisfaction | and | Greening rate of community | .495** | .000 |
| Parking capacity | .210* | .012 | ||
| Games and sports areas | .180* | .032 | ||
| Convenience of living area | and | Distance from business district | .213* | .011 |
| Convenience of traffic | .354** | .000 | ||
| Numbers of public institutions | .289** | .000 | ||
| Commuting time | .290** | .000 | ||
| Numbers of public institutions | and | Convenience of traffic | .354** | .000 |
| Distance from business district | .381** | .000 | ||
| Security facilities | and | Satisfaction of security services | .228** | .006 |
| School districts | and | Importance of education | .204* | .015 |
<Table 6>은 다양한 요소에 대한 만족도의 평균치를 열거하였다. 이들 평가요소는 편리성, 쾌적성, 공공기관, 주택, 청결 서비스, 야외환경과 치안 서비스 등 총 7개로 이루어져 있다. 이들 요소의 만족도는 1에서 5까지 총5개 수준으로 설정되어 있으며, 1이 가장 부정적인 평가이고, 5는 가장 이상적인 평가이다. 각 항목마다 1을 선택한 사람이 있는 반면 5를 선택한 사람도 있다. 또한 모든 항목의 평균치는 3.2이상이다. 이 역시 보편적 규칙에 부합하며, 이를 통해 주택가 환경의 차이에 따라 주민의 만족도 역시 달라진다는 사실을 알 수 있다<Table 6>.
Table 6.
Means of Residential Satisfaction
조사 결과 97명은 교통이 편리하고 시설이 완비되어 있는 도시 번화가에 거주하기를 선택하였으며, 45명만이 교외 등 한적한 지역 주택에서 거주하기를 희망하는 것으로 나타났다. 생활의 편리성이 대다수 주민에게 대단히 중요하게 여겨진다는 사실을 알 수 있다<Figure 2>.
거주지의 쾌적도와 거주의 편의도에 관한 통계<Table 7> 에 따르면, 거주환경이 불편한 주민은 매우 이상적인 거주 쾌적도를 느낀다고 인식하지 않았다. 편의도가 보통인 지역에 거주하는 31명(이 집단은 전체 인원의 75.6%를 차지했다.)의 경우, 쾌적도 역시 보통이라고 답변했다. 반면 편리한 지역에 거주하는 주민 24명(이 집단은 전체 인원의 47.1%를 차지했다.)은 쾌적도 역시 비교적 양호하다고 인식했다. 거주환경이 가장 편리한 집단 가운데 19명은 쾌적도가 최상이라고 인식했다. 유사한 상황은 공공시설에 대한 만족도 면에서도 나타났다. 전체적으로 볼 때 주민의 인근 공공시설에 대한 만족도가 높을수록 쾌적도에 대한 평가도 역시 더 높게 나타났다<Table 7>. 또한 이 두 데이터는 주민의 선택에 뚜렷한 경향성이 있음을 충분히 인증하였다(p<0.000).
Table 7.
Impacts of Convenience and Public Utilities on Living Comfort
그러나 통근시간에 따른 거주 쾌적도에 대한 평가는 대단히 흥미롭다. 통근시간이 3시간 이상인 경우는 2명밖에 없다. 2시간 이상인 경우는 7명밖에 없고, 대다수의 경우 통근시간이 1시간을 넘지 않았으며(104명), 그 중 35명은 거주 쾌적도가 보통이라고 인식했다. 다른 하나의 데이터는 공공기관의 수와 거주 쾌적도에 대한 통계분석<Table 8>이다. 이 데이터에서 45명은 주택 주변 공공기관의 수가 합리적이라고 여겼고, 그 중18명은 거주 쾌적도가 양호하다고 인식했으며(이 집단 전체에서 40%를 차지했다.), 공공기관이 비교적 적은 지역에 거주하는 주민 32명은 쾌적도가 보통이라고 인식했다.
Table 8.
Impacts of Convenient Traffics and Amount of Public Institutions on Living Comfort
조사 대상자 가운데 상업지대 인근에 거주하는 주민의 쾌적도에 대한 평가는 주택 인근에 상업지대가 없는 주민보다 약간 높았다(23명은 쾌적도가 대단히 양호하다고 인식했고, 30명은 쾌적도가 양호하다고 인식했다.)<Table 9>.
Table 9.
Impacts of Business Area and School District on Living Comfort
그밖에 중국도시의 학교 인근지역 주택은 상당수가 노후한 지역이나 환경이 보통 수준인 지역에 위치해 있고 그 수도 제한적이다. 그러므로 주민의 선택에는 뚜렷한 경향성이 나타나지 않았다. 교외지역 주택을 선택하는 여부는 주민이 교육을 중시하는 정도에 달려 있었다. 이로부터 알 수 있는 바주택가 환경의 상술한 요소는 거주 쾌적도에 영향을 미칠 수 있으며, 거주 쾌적도는 거주 만족도에 영향을 미친다.
거주만족도와 커뮤니티 외부환경의 회귀모형(regression model)에서 알 수 있듯 주택만족도와 커뮤니티 외부환경은 선형관계에 있다(F=121.477, p< .000)<Table 11>. 회귀상수(regression constant)가 .631, 회귀계수(regression coefficient)가 .788이므로, 직선의 회귀방정식을 도출할 수 있다(Y는 거주 만족도, X는 커뮤니티 야외환경의 만족도 이다.<Table 12>.
Table 10.
Housing Satisfaction and Gated Outdoor
| Model Summaryb | |||
|---|---|---|---|
| Model | R | R Square | Std. Error of the Estimate |
| 1 | .682a | .465 | .715 |
Table 11.
ANOVAb(Housing Satisfaction and Gated Outdoor)
| Model | Sum of Squares | df | Mean Square | F | Sig. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Regression | 62.175 | 1 | 62.175 | 121.477 | .000a |
| Residual | 71.656 | 140 | .512 | |||
| Total | 133.831 | 141 | ||||
Table 12.
Coefficientsa (Housing Satisfaction and Gated Outdoor)
| Model | Unstandardized Coefficients | Standardized Coefficients | t | Sig. | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Std. Error | Beta | ||||
| 1 | (Constant) | .631 | .247 | 2.559 | .012 | |
| Gated outdoor | .788 | .072 | .682 | 11.022 | .000 | |
Table 13.
Housing Satisfaction and Living Comfort
| Model Summaryb | |||
|---|---|---|---|
| Model | R | R Square | Std. Error of the Estimate |
| 2 | .785a | .617 | .605 |
따라서 커뮤니티 야외환경은 거주 만족도의 기준 중하나임을 추정할 수 있다(t=11.002, p< .000). 주택만족도와 쾌적도의 관련성을 보다 깊이 있게 분석하기 위해 2개의 변수에 대해 회귀분석을 진행하였다. 회귀방정식의 효과적 분석표에 따르면 회귀방정식은 매우 뚜렷한 수준에 도달했으며(F=225.247, p< .000), 이는 주택 만족도와 쾌적도가 뚜렷한 선형관계가 있음을 말해준다<Table 14>. 회귀상수는 1.263, 회귀계수는 .618이다. 회귀계수(coefficients)의 유의수준(significant level)은 매우 높다(t=15.008, p< .000). 그러므로 직선의 회귀방정식을 도출할 수 있다(Y는 거주 만족도, X'는 거주 쾌적도 이다.)<Table 15>.
Table 14.
ANOVAb (Housing Satisfaction and Living Comfort)
| Model | Sum of Squares | df | Mean Square | F | Sig. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | Regression | 82.533 | 1 | 82.533 | 225.247 | .000a |
| Residual | 51.298 | 140 | .366 | |||
| Total | 133.831 | 141 | ||||
Table 15.
Coefficientsa (Satisfaction of Housing and Living Comfort)
| Model | Unstandardized Coefficients | Standardized Coefficients | t | Sig. | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Std. Error | Beta | ||||
| 2 | (Constant) | 1.263 | .143 | 8.833 | .000 | |
| Comfort of living region | .618 | .041 | .785 | 15.008 | .000 | |
주민의 거주 쾌적도에 대한 평가를 근거로 그들의 거주 만족도를 효과적으로 추정할 수 있음을 알 수 있다.
이상의 평가를 통해 알 수 있듯, 연구결과에 따르면 주민의 커뮤니티 야외환경에 대한 만족도는 녹지율, 공공활동구역, 주차수용규모와 밀접한 관련이 있다. 주민의 커뮤니티 주변 환경에 대한 만족도는 생활의 쾌적도, 편의성과 밀접한 관련이 있다. 또한 생활의 쾌적도와 편의성은 커뮤니티 주변 상업기구와 공공시설의 수량에 달려 있다. 그밖에 이상적인 안전장치 역시 주민의 만족도를 높일 수 있으며, 교육을 중요시하는 부모는 학교 가까운 곳에 위치한 주택을 선택한다. 그러므로 커뮤니티 내 공공환경과 시설, 커뮤니티 주변의 공공시설과 상업 환경은 주민의 주거만족도와 생활 쾌적도에 중요한 영향을 미친다는 사실을 짐작할 수 있다. 거주자와 주택구매자의 선호도를 기반으로 한 커뮤니티 환경은 도외시할 수 없는 내용이 되었다.
V. 결 론
문헌자료를 통해 중국 게이티트 커뮤니티의 주요한 환경적 특징이 공공환경의 기능 및 질과 관련 있음을 개괄하였다. 도시인구 조밀화로 인해 커뮤니티의 공공 공간은 개성을 드러내기 어려우며, 점차 보편적 수요에 부합하는 모델을 형성했다. 이들 모델은 모두 주민의 생활수요 및 생활의 쾌적도, 편의성에 대한 욕구에서 비롯된다. 단순한 주택과 달리 커뮤니티 내 야외 공공 환경과 주변 환경이 역시 주민의 주택 평가에 대한 중요한 기준이 되었다.
이러한 환경적 특징과 주민의 생활 수요의 관계를 깊게 증명하기 위해, 연구자는 또는 저자는 이런 내용에 관해 조사연구를 진행하였다. 더 많은 주민의 의견을 더욱 충분히, 효과적으로 취합하기 위해 조사, 연구지역은 베이징전 지역을 포함하였다. 조사과정에서 또한 가급적 다양한 직업, 연령대의 표본 집단을 포함하였다. 조사대상자 가운데 3인 가정인 중년층이 다수를 차지했다. 대부분 교육수준이 높은 기혼자를 조사대상으로 하였다. 조사내용은 거주지의 편리성, 공공기관의 수, 커뮤니티 내 야외 공간의 질, 개인의 거주 성향 및 생활방식을 포함하였다. 데이터 분석을 통해 거주지 만족도가 녹지율, 주차 수용 공간, 활동 공간 면적과 치안 서비스 등과 관련이 있음을 알 수 있다. 교통의 편리성, 공공기관의 수와 학교 인근지역에 속하는지의 여부 등 요소는 커뮤니티 주변 환경에 대한 주민의 평가에 영향을 미쳤다. 한발 더 나아간 분석에서 이들 요소는 거주 쾌적도 와도 관련성이 있는 것으로 나타났다. 거주 쾌 적도는 거주 만족도를 예측할 수 있는 효과적인 요소 이다. 그밖에 주민의 커뮤니티 야외환경에 대한 평가도 역시 거주 만족도를 예측하는 다른 하나의 기준이 될 수 있다.
보편적인 거주 방식으로서, 게이티트 커뮤니티의 야외공간은 커뮤니티 주민의 수요를 만족해야 한다. 녹지와 활동공간을 확보하는 외에도 효과적인 치안과 관련 시설도 필요하다. 주택가를 격리하는 것은 외부로 부터의 간섭을 방지하기 위함이다. 주택가의 주변 환경은 주민이 편리함을 느끼는 공공기관과 시설을 갖추어야 한다. 이로부터 알 수 있듯 인구가 비교적 밀집한 도시 지역에서 사람들은 여전히 이상적인 거주환경을 희망한다. 이는 실내환경에 국한하지 않고, 커뮤니티 내 공공환경과 커뮤니티 주변 환경까지 포함한다. 또한 공공환경에 대해서도 더 높은 수준을 요구하였다. 이런 요구는 주민의 생활습관과 생활의 질에 관련한 것도 있다. 아울러 이는 거주 만족도를 평가하는 주요 요소이기도 하다.
여타 연구와 달리, 본 연구는 주민의 수요를 감안한 게이티드 커뮤니티의 유행 원인 및 커뮤니티 환경의 형성 원인을 탐구하였다. Yang(2018) 등은 영국과 중국의 게이티드 커뮤니티를 비교한 후, 그 형식의 차이를 요약하였다. 게이티드 커뮤니티가 도시 발전에 미치는 영향 Feng(2017)에 관한 탐구 이외에도 주민들의 주거 평가에 대한 학자들의 연구(Breitung, 2013; Ngai, 2012)가 많다. 이들의 연구로부터 주민들이 게이티드 커뮤니티의 안전성과 시설의 완비 정도 그리고 서비스에 더 만족하고 있음을 알 수 있다. 본 논문은 조사를 통해 주민들이 커뮤니티 주변 공공기관 및 시설에 신경을 많이 쓴다는 점을 발견하였다. 이 밖에도 커뮤니티 내의 야외 환경 또한 주거 만족도에 기여하는 요인이다.
본 연구는 주민 수요의 각도에서 출발하여 게이티트 커뮤니티가 도시에서 성행하는 원인을 논증하였다. 중국의 베이징을 연구사례로 하여 주민 평가를 근거로 이들 특징을 형성하는 잠재적 요소를 분석하였다. 이는 거주습관을 더 잘 이해하는데 도움이 된다. 또한 주택설계에도 긍정적인 도움이 될 것이다. 주택가 환경계획과 도시설계에도 촉진적인 역할을 할 수 있다. 나아가 주민의 거주환경을 한걸음 더 개선하고 향상시키는데 도움을 줄 것이다.
