I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
베트남의 수도인 하노이는 대외 개방, 대내 개혁을 전제로 한 발전 정책인 도이 머이(Doi Moi, 1986년)의 도입 이후 급격한 도시화를 경험했다. 하노이의 인구 성장률은 연간 3% 내외의 높은 인구 성장률을 나타내고 있으며(The Seoul Institute, 2014), 제한된 토지 내에서 증가하는 인구의 주택 수요 문제를 해결하기 위해 새로운 주거지역을 건설하는 신도시 계획이 추진되기 시작하였다. 베트남 정부는 1998년부터 홍강(Red River) 북쪽과 서호(West Lake) 지역에 신도시 건설 계획을 수립하는 것을 출발로 하여, 하노이와 하노이 인접지역을 대상으로 한신도시 사업을 장려하기 시작하였다. 2008년에는 하노이 인접지역을 병합한 하노이 광역시(Hanoi capital region)를 지정하여 기존 하노이의 약 3배 면적을 신도시 개발 지역으로 포함하였다.1)
하노이 광역시를 대상으로 한 신도시 개발은 극심한 도시화 문제를 해결하기 위한 방안으로써 정부 차원에서 적극적으로 추진되고 있다. 2015년을 기준으로 150개 이상의 프로젝트가 계획되었으며 그 중 50여개 프로젝트가 완공되었다. 대부분의 프로젝트는 일반적으로 서구의 폐쇄적 공동체(gated community)와 교외도시(edge city)의 개념을 차용하고 있다고 평가되고 있다(Tran, 2015). 신도시의 개발은 대도시의 주택 수요를 충족하기 위한 도시 계획임과 동시에, 하노이 도심에 위치한 주거지에서 지속되어 온 교통체증, 공해, 소음을 피해 안전하고 쾌적한 대안적 주거지를 제공하게 되었다.
신도시 개발이 본격적으로 시작된 2000년대 초에는, 대규모 개발 자금의 조달이 어려운 베트남의 경제 여건을 반영하여 외국 개발회사를 유치, 다국적 기업들의 주도로 신도시 개발이 이루어 졌다. 이때 외국 투자자들은 투자의 안전성을 보호받기 위해 베트남 건설부 산하 국영 건설사와 합작 회사(Joint Venture)를 설립하여 참여하는 형태로 진행되는 경우가 많았다. 따라서 초기의 신도시 프로젝트에서는 개발 주체 회사의 국적에 따라 계획의도, 개발 방식 등에서 개발주체 국가적 영향력이 매우 강하게 나타났다.2) 최근에는 활발한 부동산 붐3)과 더불어 다국적 기업의 개발 참여와 동시에 베트남 현지 개발회사가 단독으로 사업을 시행하는 사례도 증가하고 있다.
한국의 베트남을 대상으로 한 해외 시장진출을 살펴보면, 호치민의 경우 아파트 단지개발에 국내 기업이 진출하고 있으며, 하노이는 신도시 개발이 주를 이루고 있다. 특히 하노이는 ‘한국형 신도시’건설을 목표로 포스코, 대우 등 대기업의 진출이 이루어져 왔으며, 2018년 한국토지주택공사에서 하노이 스마트시티 수출을 사업을 계획하는 등 한국형 스마트시티 수출을 늘릴 계획을 가지고 있다.
이와 같은 배경에서 본 연구에서는 베트남 하노이의 신도시 개발의 사례연구를 통해 신도시 개발의 특성을 파악하고자 한다. 연구는 개발 방식, 절차, 디자인 등에 대한 고찰을 통해 하노이 현지에 적합한 계획 경향을 이해하는데 있으며, 연구의 결과는 시장진출을 위한 기초자료로 활용될 것으로 기대한다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구의 지역적 범위는 하노이 광역시4)에서 진행되고 있는 신도시 개발 프로젝트이다.
분석 대상은 인도네시아와 베트남 회사의 합작사인 Citra Westlake City Development Co, Ltd가 진행하고 있는 치푸차 하노이(Ciputra Hanoi International City), 한국 건설사와 베트남의 합작사인 An Khanh JVC가 개발하고 있는 스플렌도라(Splendora), 그리고 베트남 회사의 합작사인 Viet Hung Urban Development and Investment J.S.C(VIHAJICO)의 에코파크(Ecopark)를 대상으로 하였다.
치푸차 하노이는 하노이 최초로 외국자본으로 개발되는 사례로 하노이의 초기 신도시 개발의 대표적 사례이며, 스플렌도라는 국내 건설사가 해외시장에 처음 선보이는 한국형 신도시 개발 사례, 그리고 에코파크는 베트남의 현지 개발사가 진행하는 최대 규모의 프로젝트라는 측면을 고려하여 분석 대상 사례로 선정하였다.5)
분석의 범위는 신도시의 당초 종합개발계획을 주요 대상으로 하고, 현장 조사 및 담당자 인터뷰를 통하여 취득한 현황 정보를 중심으로 하였다. 각 사례들은 개발이 지속적으로 진행하고 있는 상황이다. 따라서 개발 시작 시점 및 현재까지 개발의 진척도가 각기 다르며, 회사별로 현장조사 허가지역 및 자료제공의 범위 또한 상이하여 자료수집의 한계가 존재하였다. 이와 같은 이유에 따라 비교분석이 가능한 당초 종합개발계획과 개발 현황을 주요 분석대상으로 하였다.
연구의 방법은 도시 계획에 대한 분석 항목으로 개발목표, 위치, 면적, 인구, 개발사, 개발 년도와 같은 종합개발계획을 파악하였다. 또한, 그 세부사항으로 주거, 상업, 공공, 기반시설 등의 면적 및 배치계획을 다루는 토지이용계획에 대한 분석을 통해 신도시 개발의 특성을 도출하는 것으로 논문을 구성하였다.
자료 조사는 각 개발사의 홈페이지, 인터넷 기사, 선행연구 문헌과 각 개발사에서 제공받은 개발 계획 자료를 통해 진행되었다. 현장조사는 2017년 2월 13일부터 15일에 걸쳐 진행되었으며, 각 회사를 방문하여 개발 담당자와의 인터뷰를 통해 전체 신도시 개발의 배경 및 개요에 대한 설명을 듣고, 현장답사가 허가된 지역에 한정하여 사진촬영, 스케치, 각 회사 안내자와의 질의응답을 통해 조사 내용을 기록하였다.
II. 하노이의 신도시 개발 배경
1. 하노이의 신도시 개발
베트남은 1986년 도이 머이 경제 개혁 정책의 도입 이후 시장 경제를 창출하고 외교적 개방 노력을 통해 사회주의에서 시장경제로, 궁극적으로 국제 시장경제로 전환되었다. 이 과정에서 베트남은 극적인 물리적, 사회적 변화를 겪었으며, 도시 계획 과정에도 변화를 가져왔다. 정부차원에서도 개인, 단체 및 회사가 주택의 생산에 참여하도록 장려하는 등 주택단지의 개발을 더욱 촉진하는 정책들을 추진하였다(Gough & Tran, 2009). 또한, 주택개발사의 대규모 투자를 장려하기 위해 토지 프리미엄 면세 및 세금 감면과 같은 일련의 지침들이 도입됨에 따라 1990년대 말과 특히 2000년대에 들어서면서 다수의 대규모 고층 주택단지들이 건설되었다.
1900년대 말까지 진행된 주택단지 개발 사업은 질이 낮고 적절하지 못한 사회기반시설로 비판을 받았다. 이러한 문제를 해결하기 위해 하노이 인민 위원회(Hanoi People’ Committee)는 1998년 주택의 생산과 공급의 증대 및 중요성을 강조하는 전략으로 “Hanoi Housing Development Program for 2000 to 2010”을 발표하였다. 여기서는 국민의 주택권 재확인 및 활성화, 주택시장과 생산에서 국가의 역할 강화, 대규모 주택단지 개발 추진, 주택공급의 최적화를 강조하였다(Loan, 2017).
이와 같이 진행되어 온 하노이의 주택단지 개발사업은 규모 및 지역에 따라 주택단지 개발사업(New Urban Area, NUA)과 신도시 개발 계획(New Town Project, NTP)으로 분류된다. 주택단지 개발사업(NUA)은 하노이 시내 및 하노이 인접지역을 대상으로 하는 대규모 주택공급 사업이며, 신도시 개발 계획(NTP)은 하노이 시내의 홍강 북부와 서호 서부 지역을 대상으로 하는 사업으로 구분되었다(KOTRA, 2005). 그러나 현실적으로는 이와 같은 분류에 따른 체계적인 개발이 추진되지 못하고, 일부 지역에 국한된 주택단지 개발사업이 신도시 개발계획으로 여겨지는 등 구분이 어려운 실정이며, 또한 유사한 개발 방식으로 진행되고 있기 때문에 용어적 분류는 의미가 없다.6)
하노이의 신도시 개발 계획은 1990년대에 들어 주거와 상업시설이 혼합된 형태로 처음 등장하였다. 하노이 최초의 신도시 개발 사례는 1997년 베트남 건설부 산하 가장 큰 국영 건설사 중 하나인 Housing and Urban Development Corporation(HUD)에서 개발한 린담(Linh Dam) 신도시이다. 린담 신도시는 하노이의 첫 번째 대규모 신도시 개발 프로젝트로, 184 ha의 면적을 대상으로 25,000명의 인구 거주를 목표로 진행되었다. 아파트, 빌라, 테라스하우스 등의 다양한 주거유형과 상업시설, 학교, 유치원, 스포츠센터, 종교시설 등의 공공편의시설 그리고 도로, 주차장, 배수 및 하수시설과 지하 전력 공급 케이블 등의 기반시설을 갖춘 신도시가 건설되었다.
이와 같이 하노이에서는 공기업 주도의 신도시 개발이 추진되어 왔으나, 2002년 인도네시아 치푸트라 그룹(Ciputra Gruop)이 외국자본으로 건설되는 최초의 신도시인 치푸차 하노이(Ciputra Hanoi International City)를 건설하기 시작하였고, 이후 하노이 광역시를 대상으로 한 다국적 국가의 신도시 개발 계획의 참여가 활성화되면서 POSCO 등 한국기업의 신도시 개발 사업 참여도 시작되었다. 하노이 광역시의 신도시들은 공통적으로 대도시의 주택 수요를 충족하고, 현대화된 쾌적한 도시주거 지역을 형성한다는 점에서 하노이 시민들을 위해 새로운 주거 문화를 선도하는 현대적인 도시 공동체로 건설되고 있다.
2. 하노이 광역시 마스터 플랜7)
베트남 정부는 2008년 수도인 하노이를 국제도시로 개발하기 위한 “Great Hanoi 2030” 프로젝트를 시작하였다. 이 프로젝트는 하노이를 녹색공간(green space), 문명(civilisation) 및 근대화(modernisation)된 수도로 발전시키는 것을 목표로 한다. “Hanoi Capital Construction Master Plan to 2030 and Vision to 2050”을 주제로, 하노이 수도권 계획에 대한 전문가들이 팀8)을 이루어, 2050년까지 하노이를 아시아-태평양 지역의 경제 중심지로 발전시키는 것을 목표로 하노이 지역의 종합적인 건설 계획을 구축하였다. 계획 과정에서는 국제 심포지엄의 개최9), 베트남 및 국외 전문가, 과학자, 현지 전문가 협회10) 등의 참여를 통해 전문가 의견이 계획에 반영되었다.
본 마스터 플랜은 하노이의 면적을 920.97 km2에서 3,439 km2로, 인구 340만 명에서 650만 명으로 확대하여 하노이를 세계 30대 대도시로 개발하는 것을 목표로 하고 있다. 교통, 공공편의 시설, 토지 관리, 도시 관리 등 다양한 문제를 해결하며, 하노이의 지속 가능한 개발을 목표로 하는 마스터 플랜으로, 도시를 둘러싸는 녹지축(green corridor)과 교통 및 주거지역의 새로운 배치를 위한 계획이 제안되었다. 도시를 둘러싼 녹지가 도시의 60%를 차지하고, 40%를 도시화 한다는 원칙아래 지속 가능한 개발이 가능하도록 계획되었다.
하노이 광역시는 각 기능권과 특구로 구분되어 각 특성에 맞는 개발 계획이 추진된다. 역사적 보존 가치가 있는 구도심(old quarter)은 개발 제한 구역으로 설정하고, 현재의 도심은 보존되고, 인근 지역이 부도심으로 개발될 예정이다. 기존 하노이에 편입된 과거 위성도시는 베드타운으로 개발되고, 주변 도시는 기타 기능권으로 분류되어, 원형의 벨트 주변에 배치되게 된다. 특히 인프라가 부족한 하노이의 실정을 개선하기 위하여 교통인프라의 구축 비중을 높이기 위해 고속도로와 도심 철도 및 버스 전용도로가 도입될 예정이다. 그러나 현재까지 계획을 완성하기 위한 수많은 과제가 아직 남아있으며, 경제, 환경, 사회, 문화의 다각적 측면에서 도시의 지속 가능한 개발을 위한 방안들이 지속적으로 요구되고 있다.
III. 일반적 특성
1. 개발 계획
조사 대상 신도시들은 통합적 타운십 개발이라는 공통의 목표 하에 다양한 생활 기반시설 및 편의시설을 갖춘 쾌적하고 안전한 환경을 구축하기 위한 노력이 이루어지고 있다. 각 사례 신도시의 개발계획 내용은 <Table 1>과 같다.
Table 1.
Overview of New Town
1) 치푸차 하노이(Ciputra Hanoi International City)
치푸차11) 하노이(Ciputra Hanoi International City)는 하노이 최초의 통합 신도시 개발 프로젝트로, 베트남 최초의 외국인에 의해 개발되고 있는 신도시 사례이다. 인도네시아의 치푸트라 그룹(Ciputra Group)과 베트남의 UDIC(Urban Development and Infrastructure Investment Cooperation)의 합작회사인 ‘Citra Westlake City Development Co, Ltd’에 의해 개발되고 있으며, 하노이 중심업무지구(CBD)에서 약 7 km 떨어진 서호(Tay Ho; West Lake) 지구에 위치한다.
치푸차 하노이는 통합적 주거단지 개발을 목표로 국제적 수준의 도시 구현을 추구하고 있다. 1단계 개발에서는 기존 도심 인접부에 저밀주택을 중심으로 공급하고, 2단계에는 순환도로(Ring Road 3)의 인접 부지에 대규모 세대의 고밀주택을 공급하고, 3단계에서는 최우수 입지의 고급형 단독주택과 아파트를 중심으로 공급하는 것으로 단계적 개발이 진행 중이다. 총 개발 기간은 2002년에서부터 2018년으로, 당초 계획된 완료 시점을 곧 앞두고 있지만 치푸트라 그룹의 자금사정 및 현지의 개발 정책의 변동으로 인해 예정보다 진행이 지연되어 지금까지도 개발이 진행 중이다. 그러나 조사 대상 다른 신도시에 비해 완성도가 가장 높다. 총 계획 부지의 면적은 301 ha이며, 토지이용계획은 주거지역 108.11 ha, 상업지역 15.83 ha, 공공시설 18.57 ha, 녹지 및 수공간 78.13 ha, 기반시설 60.70 ha, 기타 19.66 ha로 구성되었으며, 총 거주인구 50,000명의 수용을 목표로 하였다.
2) 스플렌도라(Splendora)
스플렌도라(Splendora)는 베트남 건설 공기업 중 하나인 비나코넥스(Vinaconex)와 한국의 포스코 이앤씨(POSCO E&C)의 합작회사인 ‘An Khanh JVC’가 개발의 주체이며, 호아이 득(Hoai Duc) 지구 264.13 ha를 대상으로 2009년부터 2020년까지 총 36억 달러를 투자하여 개발하고 있다. 계획 부지는 하노이 중심부에서 약 8 km 떨어진 곳에 위치하지만, 하노이 주변의 노이바이공항(Noi Bai International Airport)과 기타 외곽 도시로의 접근이 유리한 위치이다. 하노이 시와 호아락(Hoa Lac)을 연결하는 고속도로(Lang-Hoa Lac Highway)와 순환도로(Ring Road 4)의 교차로를 따라 위치하여, 편리한 광역 교통 환경을 장점으로 하고 있다.
스플렌도라는 복합 신도시 건설을 목표로 하고 있다. 총 6단계의 개발 계획 중 빌라, 테라스하우스, 고층아파트와 같은 주거의 공급과 더불어, 교육 및 체육시설과 같은 기본적인 생활 편의시설을 제공하는 1단계 개발을 통해 총 개발 면적의 12.2% (32.35 ha)에 해당하는 면적에 대한 개발이 완료되었고, 현재 2단계 개발 계획이 진행 중이다. 2단계 개발 계획은 총 개발 면적의 21.5% (56.92 ha)를 개발 대상 면적으로 하고 있으며, 중앙공원과 빌라, 테라스하우스, 고층아파트 건설을 계획하고 있다.12) 개발 부지는 총 264.13 ha의 면적에 주거지역 74.65 ha, 상업지역 18.03 ha, 공공시설 21.25 ha, 녹지 및 수공간 46.32 ha, 기반시설 79.18 ha, 기타 24.70 ha로 계획되며 총 30,000~35,000명의 인구 거주를 예상하고 있다.
3) 에코파크(Ecopark)
대규모 신도시 개발 프로젝트인 에코파크는 자연, 문화, 사람의 완벽한 조화를 목표로 생태적 디자인이 적용되었다. 광대한 녹지와 수공간의 제공을 통해 베트남 특유의 자연환경과 문화적 환경을 보존하는 계획을 가지고 있다. 에코파크는 베트남 회사의 합작회사인 ‘Viet Hung Urban Development and Investment J.S.C (VIHAJICO)’13)에 의해 흥옌(Hung Yen) 성에 개발되는 사례이다. 2009년부터 2020년까지 총 사업비 82억 달러가 투자되어 개발될 예정이다. 계획 부지는 하노이 중심부에서 약 10 km 거리에 위치하고 있으며, 총 개발 면적은 499.07 ha로 현재 베트남 북부에서 가장 큰 신도시 개발 사례이다.
총 9단계의 개발 계획이 진행 중에 있으며, 1단계서는 계획부지의 북부인 백흥하이 강(Bac Hung Hai river)과 인접 지역이 하노이에서의 접근성 및 기존 인프라를 활용할 수 있다는 이점에 따라 진행되었고, 2단계는 부지 서쪽을 대상으로 고층 아파트와 저층 빌라 그리고 골프 코스를 개발한다. 3단계는 수로를 따라 빌라구역과 고층 아파트를 건설하고, 4단계는 골프코스와 인접한 지역에 상업지역을 건설하며 고층주거지역과 상업지역을 연결하는 집산도로(collector road) 건설을 완료한다. 5단계에서는 다양한 유형의 저·중·고층 주거와 함께 공원 및 병원과 같은 공공편의시설을 건설이 계획되어 있으며, 6단계는 수로를 따라 빌라와 아파트를 추가 건설하고, 7단계에서는 타운센터의 개발, 8단계는 수로를 따라 건설되는 프로젝트를 완료하고, 마지막 9단계에서는 대학 및 스포츠 센터의 건설을 계획되어 있다.
전체 토지이용계획은 주거지역 172.04 ha, 상업지역 97.30 ha, 공공시설 16.11 ha, 공원·강·수로와 같은 녹지 및 수공간 106.65 ha, 기반시설 106.98 ha으로 구성되어 있으며, 총 거주인구수는 150,000명을 예상하고 있다. 다른 사례에 비해 상업지역의 면적이 약 3배 이상으로 계획되었으며, 주거는 저층 주거 93.34 ha (18.70%), 중층주거 14.30 ha (2.86%), 고층주거 64.40 ha (12.90%)로 구성되었다. 현재까지 1단계 개발이 완료되어 전체 부지의 약 11%를 대상으로 개발이 진행되었다.
IV. 개발 특성
조사대상 신도시에서 파악되는 대표적인 개발 특성을 종합해보면 접근성, 다양한 주거유형, 통합적 거주환경, 자연친화적 환경, 그리고 안전한 주거단지의 추구로 집약되며, 각 항목을 살펴보면 다음과 같다.
1. 접근성
접근성은 신도시 개발에 있어 중요한 성공 요소이다. 분석 사례들은 통합적 도시 개발을 목표로 하고 있으나, 장기간에 걸쳐 진행되는 개발의 특성상 주거지 개발 및 분양이 우선되고 업무지역의 개발과 정착은 개발의 우선순위에서 밀려나게 된다. 따라서 개발 초기에는 하노이에 의존적인 위성도시 및 침상도시의 성격을 가질 수밖에 없어, 하노이 중심부와의 접근성은 개발 계획의 중요한 고려사항이 된다.
치푸차 하노이는 동쪽으로 서호와 북쪽으로 홍강에 인접하는 등 우수한 입지적 조건을 가지고 있으며, 하노이 도심에서 15분 거리, 노이바이공항에서 20분 거리에 위치하였다. 주요 접근로인 순환도로(Ring Road 2와 Ring Road 3)가 인접하여 하노이 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 비즈니스, 거주, 투자 목적으로 매력적인 위치라고 평가되고 있다.
스플렌도라는 랑-호아락 고속도로와 순환도로(Ring Road 4)를 따라 위치하고 있다. 고속도로의 남쪽과 북쪽에 스플렌도라와 비슷한 크기의 신도시가 건설될 예정이어서, 하노이 서부지역 개발의 핵심도시 역할을 하고자 하며, 이를 통해 개발의 시너지 효과를 창출할 수 있을 것으로 기대되고 있다. 국립 컨퍼런스 센터에서 8km 거리로 차로 5~6분이 소요되며, 노이바이 공항 및 기타 위성 도시로의 접근이 쉬운 장점을 가지고 있다.
에코파크는 하노이의 남동부에 인접한 흥옌 성에 위치하고 있으며, 베트남 북부 주요 경제 지역의 심장부로, 하노이의 확장에 있어 즉각적인 효과를 받을 수 있는 지역이다. 하노이 도심에서 홍강을 건너 남동쪽으로 약 10 km 떨어져있으며, 순환도로(Ring Road 3)와 연결된 3개의 다리14)와 수로, 홍강을 가로지르는 터널과 다리 건설이 예정되어 있어 다양한 접근로를 통해 접근성은 더욱 좋아질 것으로 예상되고 있다.
모든 사례에서는 하노이 중심부 주요 지역에 대한 효율적인 접근을 위하여 셔틀버스를 운행하고 있다. 셔틀버스의 운행은 대중교통시설을 제공하는 동시에 신도시 내 차량 통행량을 조절하여 혼잡과 대기오염을 방지하는 것을 목적으로 운영되고 있다. 주민들의 활발한 이용을 위하여 홈페이지 및 안내문을 통해 운행경로 및 시간을 안내한다.
2. 다양한 주거유형
베트남 신도시의 주거유형은 테라스 하우스(terrace house), 빌라(villa), 세미-디(semi-detached), 고층 아파트 등의 다양한 주거유형을 혼합하여 공급하는 것이 일반적이다. 이는 다양한 선택의 기회를 제공하고 안정적인 마케팅을 위한 전략으로 적용되고 있으며, 현지 전문가는 현지인이 주로 선호하는 주거유형인 테라스 하우스와 빌라의 공급을 통해 신도시의 지명도를 높인 뒤 아파트를 공급하는 것이 보편적인 개발 방법이라고 한다.15)
치푸차 하노이의 주거는 저층주거(1,650세대)와 고층 아파트(6,058세대)로 계획되었다. 저층주거는 단독주택인 빌라와 세미-디로, 부지의 중심인 공원을 둘러싸며 위치하고 있으며, 아파트는 공원 중심부와 부지 외곽을 따라 위치한다.
현재 4개의 저층주거단지와 6개 아파트단지가 건설되었으며, 현대적 디자인의 건축물과 도로를 따라 풍부한 조경을 적용하여 자연친화적이고 쾌적한 주거단지 건설을 추구하고 있다. 저층주거는 인도네시아 건설사인 치푸트라 그룹의 자국 주거 사례와 입면 디자인상 큰 유사점을 가지고 있다. 각 주거단지별로는 주거의 입면 디자인에서 다양성을 추구하고 있다. 아파트는 CESMA16)의 지원에 의해 설계되어 건물의 안전 및 유지보수에 중점을 두어 건설되었다.
스플렌도라의 주거유형은 빌라(24.92 ha), 테라스하우스(9.19 ha), 아파트(24.15 ha), 복합주거(mixed-use, 16.39 ha)가 제공된다. 현재 완료된 1단계 개발에서는 빌라(317세대), 테라스하우스(236세대)와 아파트(496세대)를 공급하고 있다.17) 현재 총 3개의 주거단지가 건설되었는데, 빌라단지, 아파트단지, 테라스하우스 단지 등 각 주거단지는 주거유형으로서 구분된다.
프랑스 건축가의 설계로 현대적이고 고급스러운 입면디자인을 추구하며, 모든 주거의 입면 디자인에 대해 색 및 재질을 통일하고 빌라와 테라스하우스는 지붕 디자인 역시 통일하여 보다 정돈된 주거환경을 구축하였다. 4층 규모의 테라스하우스와 3층 규모의 빌라는 개별 정원으로 영역을 분리하고 있으며, 빌라단지 내 수로와 함께 자연친화적인 거주환경을 제공하고 있다. 아파트는 한국과 같이 현지에서 향(풍수)를 중요시 하는 점을 고려하여 주동을 남향으로 배치하였다. 또한 베트남에서는 현관과 거실의 바닥높이를 동일하게 하여 현관을 별도로 만들지 않고 신발을 외부 복도에 벗어두는 것이 일반적인데, 한국 아파트와 같이 거실과 단차이를 둔 현관을 계획한 점도 차별적인 계획방법이다.
에코파크는 도시의 번잡함에서 벗어나 자연 환경적으로 자체적인 특성과 스타일을 가진 주거단지 건설을 목표로 한다. 주거유형은 저층형 빌라와 세미-디, 중층형 테라스하우스와 숍하우스, 고층형 아파트 건설을 계획하고 있다.
공급 세대수는 개발의 진행에 따라 유동적이며, 전체 부지를 대상으로 저, 중, 고층의 주거지역을 분리하여 개발을 진행 중이다. 고가의 고층 아파트는 부지 외곽과 중심부인 골프코스를 조망할 수 있는 위치에 배치하며, 중층 주거는 부지 중심부의 고층주거와 함께 배치된다. 저층 주거는 강, 수로, 골프코스를 둘러싸는 배치로 가능한 한 모든 주거에서 자연을 접할 수 있도록 고려되었다.
현재 개발이 완료된 1단계 개발 구역은 강(Bac Hung Hai River)이 계획부지와 다른 지역을 분리하고 있기 때문에 다른 지역에서 공사가 진행되더라도 거주에 불편함이 없을 것이라는 장점에 따라 가장 먼저 개발이 진행되고 있다. 자연으로 둘러싸인 저층 주거단지(14.59 ha)는 빌라(132세대)와 세미-디(72세대)로 구성되며, 이 중 강변 빌라(25세대)는 창문과 발코니가 강을 향하고 있어 좋은 경관과 신선한 공기를 즐길 수 있음을 특화 전략으로 한다.18) 고층 주거(5.96 ha)의 전형적인 층별 구성은, 3개 평면유형(70.9, 83.3, 91.2 m2)이 2개씩 조합되어 총 6개 유닛으로 구성되었다. 여기에 스카이빌라(150 m2)와 펜트하우스(240 m2)가 특화 구성 세대로 제공된다.
3. 통합적 거주환경
통합적인 타운십 구축을 목적으로 사례 신도시에서 제공되는 시설을 상업시설, 공공편의시설, 교육시설로 나누어 살펴보면 다음과 같다.
Table 2.
Facilities of New Town
1) 상업시설
상업시설의 계획방식은 규모 및 목적에 따라 각기 다르게 나타났다.
스플렌도라는 1단계 개발이 완료된 현재, 아파트 단지내 도로변에 상가에 식료품을 구입할 수 있는 마켓, 식당, 커피숍 등이 입점해 있다.
치푸차 하노이는 개발 총책임자의 설명에 따르면 조용하고 안전한 신도시 조성을 위하여 신도시 내에는 상업시설을 유치하지 않고 부지 외곽에 대규모 상업시설인 치푸차 하노이 몰(18,197 m2)을 건설하는 것으로 분리 계획되어 있으며, 식당, 마켓, 베이커리 등은 커뮤니티 센터 내에서 수용하고 있다.
에코파크는 개발 총책임자의 인터뷰에서 상업중심지역에 영화관, 비즈니스 센터 등의 다양한 시설 유치 계획을 강조하였다. 상업지역은 주변 지역의 기업 및 하노이에서 가까운 곳에서 새로운 비즈니스를 시작하려는 기업을 위해 최첨단 시설을 갖춘 업무시설이 계획되어 있다. 또한 밧짱(Bat Trang) 도자기 마을이 인접한 위치적 특성을 활용하여 관광 개발 계획도 가지고 있으며, 이에 따라 상업지역, 복합용도지역(mix use), 관광지역으로 분류하여 개발을 추진하고 있다. 1단계 개발이 완료된 현재는 식당, 헤어샵, 마켓, 카페 등이 입점해 있다.
그러나 이러한 편리함에 대해서 단점도 존재하는데, 식당과 마트의 비싼 가격 때문에 신도시 외부의 전통 시장, 소규모 상점, 대형 마트를 찾기도 한다(Luan, 2014).
2) 공공편의시설
공공편의시설은 주로 주민의 생활편의를 위한 공공시설과 여가 및 운동을 위한 체육시설로 구성된다.
치푸차 하노이의 메인게이트를 통과하면 대형 단독 건물의 커뮤니티센터가 위치한다. 이곳에는 수영장, 테니스코트, 피트니스센터, 골프코스와 골프연습장 등의 운동시설에서부터 건강관리를 위한 약국, 은행, 그리고 여행사, 우체국 등의 공공시설을 갖추고 있다. 모든 시설은 고급스러움을 추구하며, 주민 편의를 위해 리셉션 및 보안서비스 업체가 24시간 상주하고, 조경 및 유지 보수 서비스도 자체 관리 회사에서 전담한다.
에코파크에서는 주로 비즈니스맨, 고위 관리자 등의 요구를 수용하여 골프코스, 스포츠센터, 테니스코트, 수영장과 같은 운동시설과 대학병원, 여행사 등이 계획되었다. 대학병원과 골프코스는 에코파크를 특화하는 시설이며, 특히 강줄기를 따라 위치하는 골프코스는 토지 이용의 극대화 및 전망을 효율적으로 활용할 수 있도록 고급 빌라와 아파트가 둘러싸는 형태로 배치된다.
스플렌도라에서도 테니스 코트, 야구장, 축구장, 수영장과 같은 체육시설과 병원, 문화센터, 교육센터 등이 계획되었다. 공공편의시설의 활용도가 높게 나타나는데, 편의시설을 활용하여 ‘하노이 국제 여성 협회(HIWC)’주최의 바자회를 개최하고, 아이들의 발표회, 야구대회 등의 각종 행사를 개최하여 거주민의 교류를 활성화 하는 노력이 파악된다.
3) 교육시설
교육열이 높은 현지의 상황에 맞추어 수준 높은 교육시설의 유치 및 계획이 공통적으로 나타난다. 좋은 교육환경의 제공은 안정적인 주민 유치에 필수적인 요건으로, 하노이 신도시에서는 국제적 수준의 교육시설을 유치하는데 집중되어 있다.
치푸차 하노이에서는 하노이 최초의 외국인 학교인 United Nations International School (UNIS), Singapore International School, Hanoi Academy International Bilingual School에서 초등 및 중등 교육 제공하고 있으며, Sunshine House Kindergarten과 Kinder World Education Group이라는 현대 시설을 갖춘 새로운 유치원을 개설하였다. 특히 UNIS는 하노이에서 매우 평판도가 높은 학교로 먼 곳에서도 이곳 학교로 통학을 한다고 한다.
에코파크에서 교육시설은 주요 개발 전략 중 하나로, 일본의 The Academy of Medicine Waseda, 베트남에서 가장 큰 국제대학인 British University Vietnam (BUV), Doan Thi Diem senior high school, EPGA Golf Academy의 유치와 함께 US educational system CIEM, Fuji Kindergarten system, International Preschool Twinkle Town, Sunrise Senior Kidz Proschool을 유치 또는 교육 개발 계약을 체결하였다. 에코파크의 교육시설은 유치원부터 대학까지를 아우르고 있어 학령기 자녀가 있는 가족, 교육시설 종사자, 대학생 등 다양한 연령과 직업을 가진 사람들을 유입할 수 있는 요인이 되고 있다.
스플렌도라의 현재 교육시스템은 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 포함되는 St. Paul American School Hanoi를 유치하여 모든 연령에 대한 통합 교육시설을 제공하고 있다.
4. 자연친화적 환경
자연친화적 환경의 구축은 “Great Hanoi 2030” 프로젝트에서 언급한 바와 같이 하노이 광역시의 주요 개발 목표 중에 하나이며, 전 세계적으로 새로운 주거단지를 조성하는데 있어서 필수적인 요건이다. 베트남에서도 특히 하노이 도심에서는 무질서한 오토바이의 질주, 교통체증, 소음, 대기 오염에 피해가 크다. 따라서 신도시는 신흥 부유층들이 그들이 원하는 환경의 요구로 나타난 것이며, 이는 마치 스스로를 도시의 혼잡과 오염으로부터 격리한 것이라고 평가되기도 한다(The Guardian, 2016).
분석대상 사례 모두 녹지 및 수공간의 계획에 적극적인 것으로 파악되었다.19) 스플렌도라는 인공 호수의 조성과 화원, 녹지 등 풍부한 자연환경을 계획하여 깨끗한 공기 속에서 자연을 즐기는 거주환경을 계획하고 있으며, 현재에는 빌라단지 내의 수로와 소규모 공원들이 구축되어 있다.
토지이용계획에서 녹지의 비율이 가장 높은(26%) 치푸차 하노이는 호수와 공원 그리고 골프장이 위치하여 전체 도시의 아름다운 풍경에 일조하고 있다. 이외에도 가로수 및 곳곳에 위치한 소공원의 조경이 친근하고 편안한 환경을 창출하고 있다. 치푸차 하노이의 조경은 총책임자가 일일이 식재할 나무의 종류 및 꽃을 직접 고르는 등 정성을 기울이고 있으며, 설계된 녹지, 조경, 호수, 공원, 미술품, 분수, 조각 등이 조화를 이룬 환경을 구축하여 하노이의 번잡함 가운데 평화로움을 누릴 수 있는 환경임을 강조하고 있다.
에코파크는 계절을 테마로 한 “summer park, spring park, autumn park”를 포함한 광대한 공원(3 ha)을 제공하고, 캠핑, 바비큐파티, 야외 파티 등 거주민의 외부활동에 적합한 자연환경을 제공하는 것을 계획하고 있다. 이와 더불어 부지를 가로지르는 강을 활용하고 호수와 수로를 통해 요트 등의 해양 스포츠를 즐기고, 호숫가에 인공해변을 조성하여 마치 리조트 같은 거주환경을 건설하고자 한다. 전체 계획된 녹지 공간 중 현재 조성된 “autumn park”는 일반인들에게 유료로 개방하여 운영되고 있다. 하노이 주변에는 가족단위의 야외활동을 할 만한 쾌적한 공원이 없다는 점에 착안하여 신도시 계획 녹지의 일부를 우선 조성하고 일반인에게 휴식공간으로 제공함으로써, 이곳을 방문한 사람들에게 ‘에코파크에 살고 싶다’고 느끼게 하는 홍보효과를 가져오고 있다. 현재 이곳에는 많은 가족단위 방문객이 찾아오고 있으며, 이 지역을 하노이 시민들에게 우호적으로 인지시키는데 매우 중요한 역할을 담당하고 있다.
5. 안전한 주거단지
조사 대상 신도시들은 경계부를 외부로부터 차단하고, 메인 게이트에서 출입을 24시간 통제하는 방식으로 계획되었는데, 이는 동남아시아의 신도시 개발에서 보편적으로 사용되고 있는 폐쇄적 공동체(gated community)20) 계획이 적용된 것이다. 신도시의 게이트는 도시를 상징하는 첫인상의 역할 및 외부와의 분리를 상직하는 표식이 된다. 특히 치푸차는 신도시 메인 게이트에 항상 거대한 말조각상이 올라가 있는 아치형 게이트를 설치하는데, 이는 치푸차의 프로젝트임을 상징한다. 신도시를 진입할 때 거치는 메인 게이트에서는 상징적인 도시의 입구임을 강조하지 실제적으로 강한 통제는 이루어지지 않는다. 주로 주거단지를 출입하게 될 때 24시간 사설 경비원에 의해 출입자 통제가 더욱 강화된다. 안전한 주거환경을 희망하는 신도시의 주요 타겟 계층인 중고, 고소득층의 요구를 반영하여 폐쇄적 공동체 계획이 적용되고 있다.
조사 대상 사례 모두 자신의 집에 진입하기 위해서, 신도시의 게이트를 통과한 후 주거단지의 게이트를 지나는 여러 단계의 보안 게이트를 통과하는 시스템으로, 전형적인 폐쇄적 공동체 기법이 적용되었다. 거주민의 안전을 확보하기 위해 신도시 입구와 각 주거단지별로 설치된 게이트에는 경비원이 자동차의 출입 뿐 아니라 보행자, 자전거, 오토바이 등 모든 출입을 통제, 관리하고 있다. 또한, 보안카메라 시스템과 전문 보안팀의 24시간 근무 및 순찰을 제공하는 등 안전한 주거단지 형성을 위한 노력이 공통적으로 파악된다.
한편, 이와 같은 계획은 신도시 내부의 평일 오후에는 거주자들보다 도시를 순찰하는 경비원들이 더욱 많이 눈에 띄고, 조용한 도시 내부에 계획된 엘리트 사립학교에서 나오는 아이들의 소리만이 들리는 차가운 환경이라는 비판의 시각도 존재한다(The Guardian, 2016). 벽으로 둘러싸여 출입자를 통제하는 환경에서 외부와 소득계층간의 격차를 더욱 심화시키고, 외부인들은 차별을 받는다는 느낌을 받을 수 있기 때문이다. 폐쇄적 공동체는 외부와의 단절을 통한 소득 계층간의 차별이라는 면의 비판 또한 존재한다(Firman, 2004). 그러나 실제 신도시 내의 환경을 경험할 수 있는 신도시 근무자들은 거주하기 무척이나 좋은 환경이라고 평가하고 있으며(The Guardian, 2016), 안전성의 확보와 더불어 차량과 오토바이의 무분별한 출입 통제를 통해 대기 오염에서 벗어난 환경을 만든다는 점에서도 긍정적인 평가를 받고 있다.
6. 사례별 특성과 시사점
대표적인 개발특성 항목 외의 각 사례별로 나타나는 특성과 시사점을 고찰하면 다음과 같다.
치푸차 하노이는 조사 대상 사례 중 가장 완성도가 높은 도시로, 신도시의 관리적 측면에서 두각을 나타내고 있다. 호텔 같은 24시간 상주 리셉션, 보안 및 유지보수가 자체적으로 해결되기 때문에 생활 속에서 벌어지는 모든 문제점이 신속히 해결될 수 있다. 무엇보다 총책임자가 개발 초기부터 파견되어 가족과 함께 거주함으로써, 거주민들과 오랜 이웃관계로 신도시 개발에 대한 신뢰와 인지도를 높이는데 일조하고 있다.
스플렌도라는 소비자 선호도를 반영하여 안전하고 깨끗한 주거단지를 건설하는 데 초점을 맞추고 있다. 쾌적한 주변 환경의 제공은 물론, 빌라와 테라스하우스 단지에서는 주거의 입면디자인을 통일하여 더욱 정돈된 환경을 제공한다. 1단계 개발이 완료된 현재, 2단계 도시건설을 위한 주거단지 개발 및 성공적인 분양에 집중하고 있다.
에코파크 또한 1단계 개발이 완료된 상황임으로 아직이 도시의 성과를 평가하기에는 너무 이르지만, 통합적 도시 구축을 위한 생산적 시설의 유치가 강점이다. 이는 수준 높은 주거환경의 조성과 더불어 도시 인구의 유입을 위한 방안으로 초중등 교육시설은 물론 대학을 유치하였으며, 호텔 및 일반 기업의 입주를 위한 상업시설 영역을 확대하는 것을 통해 파악된다.
V. 결 론
정부주도의 신도시 개발이 적극 추진되고 있는 하노이는 베트남의 신도시 개발 경향을 파악할 수 있는 지역이다. 이에 본 연구에서는 하노이에 대한 사례 연구를 통해 신도시 개발 특성을 살펴보았다. 연구의 결과, 현지에 적합한 신도시 개발 특성을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 고급화된 다양한 주거환경을 추구한다. 신도시로 이주한 거주민들을 위해 하노이 중심부로의 접근성을 고려한 입지에 위치한다. 이는 기존 도로의 이용 및 도로의 신설을 통해 보다 나은 접근성을 구축할 수 있도록 계획이 진행되고 있다. 주거는 주요 타겟 계층인 중고소득, 고소득층의 요구에 대응하여 저층의 빌라, 세미-디, 테라스하우스와 고층 아파트 등의 다양한 주거유형이 제공되며, 면적 및 평면구성에서의 차별성 및 입면디자인의 고급화를 통해 폭넓은 선택의 기회를 제공한다.
둘째, 통합적인 타운십 구축을 추구한다. 다양한 상업시설, 공공편의시설, 교육시설을 제공하며, 고급화 전략을 통해 만족도를 높이고 있다. 주로 골프코스와 같은 고급 스포츠 시설과 국제적 수준의 교육시설을 제공하는 것을 특화 전략으로 한다. 장기간에 걸친 단계적 개발로 인해 개발의 초기단계에서는 주거, 교육시설, 공공편의시설이 우선으로 개발이 진행되고 상업시설은 기본적인 생활을 지원하는 정도만 제공되고 있다.
셋째, 쾌적하고 안전한 환경을 추구한다. 신도시의 거주자들은 하노이 도심의 교통체증, 소음, 대기오염에서 벗어나 조용하고 깨끗한 환경 속에서의 삶을 위해 이주를 선택하고 있다. 따라서 다수의 공원, 화원, 녹지, 호수, 수로 등 풍부한 자연환경과 하노이에 부족한 야외휴식공간을 제공하여 자연을 즐길 수 있는 거주환경을 구축하고 있다. 또한 주거단지는 폐쇄적 공동체로 계획되어 출입의 보안을 강화하고, 카메라 및 전문 보안팀의 상시 근무로 안전성을 확보하였다.
하노이의 신도시에서는 장기간에 걸친 단계적 개발이 진행되는 관계로 개발의 진행 상황에 따라 당초 종합계발계획이 일부 수정되어 진행되기도 한다. 공통적으로 주요 타겟 계층이 중고, 고소득층이라는 점에서 거주환경의 고급화, 안전함, 쾌적성, 편리함 등이 성공적인 개발을 위하여 주요한 요인으로 고려되고 있음을 알 수 있다.
