I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

주택은 소비재의 한 종류로 단순히 소비되는 것이 아니라 거주하면서 내부 시설물 또는 공간을 수리 또는 변경하는 상품이다. 따라서 동일한 상품은 존재할 수 없으며, 소비자가 선택하는 상품의 한 종류라는 점에서 선택에 도움을 줄 수 있는 다양하고 정확한 정보가 필요하다(Oh & Yang, 1994). 물론 주택은 주택 상품 자체의 정보보다는 지리적 위치, 입지환경, 경제･사회적 환경, 제도 등의 정보가 주택가격과 거래에 더 영향을 미치고 있는 것도 사실이다. 많은 사람들이 이용하는 온라인 부동산 정보사이트에서도 입지환경, 실거래가 및 공시가격, 구매시 세금의 종류와 액수 등 주택구매과정에서 필요한 정보 위주로 제공하고 있다.

그러나 부동산 구매시 소비자가 원하는 정보가 무엇인지 확인하고 이를 제공할 필요가 있다. 부동산 구매 소비자들을 대상으로 설문조사를 한 결과, 가격정보가 가장 중요할 것이라는 생각과 달리, 주택의 구조와 관리상태를 가장 중요하게 인식하고 있는 것으로 나타났다(Lee & Kim, 2014). 또한 최근 등장한 프롭테크(proptech)에서는 기존 제공되었던 부동산 정보 외에 주택의 일조량과 3D 투어를 활용해 내부 조망 및 구조 정보 등을 제공하고 있다. 이는 현장조사를 통해 발품을 들여 알 수 있었던 주택 내부 정보까지 온라인을 통해 부동산 거래 소비자들이 얻고 있는 것을 알 수 있다.

COVID-19로 인해 언택트(Untact)가 삶의 새로운 표준으로 빠르게 자리잡아가면서 모든 일상의 주요 공간이 될 정도로 주택은 중요해졌다. 이러한 주택 자체에 대한 정보는 거래시 의사결정에 중요한 영향을 미치나, 여전히 오프라인 중심으로 폐쇄적이고 제한적으로 제공되고 있다. 대부분 소비자들은 부동산 거래에 관심이 갖게 될 경우 가장 먼저 온라인을 통해 정보를 얻고 있고, 이는 프롭테크를 통해 확산되고 있다. 따라서 소비자들이 부동산 거래시 원하는 정보를 무엇인지 파악하여 정확하고 객관적으로 제공하는 것이 무엇보다 중요하며, 이는 온라인 기반으로 제공되어야 할 필요가 있다.

이와 같이 주택 자체정보의 중요성이 커짐에도 불구하고 주택 거래에 필요한 실질적인 주택정보에 관한 연구는 미흡한 실정이다. 본 연구에서는 설문조사를 통해 소비자들이 주택을 거래할 때 필요로 하는 주택정보를 도출하여 주택거래에 필요한 정보를 손쉽게 얻을 수 있도록 온라인 기반 주택 정보 플랫폼의 개선방향을 제시하고자 하였다.

2. 연구범위 및 방법

본 연구에서는 아파트 거주자를 대상으로 설문조사를 수행하여 아파트 거래에 소비자가 필요한 주택의 자체정보를 조사하였다. 신축과 기축 아파트 거래시 필요한 정보의 차이가 있을 것이라 판단하여 아파트 준공 3년 이내와 준공 10년 이후로 구분하여 온라인 기반 공동주택 거래에 필요한 주택정보 도출하였다.

먼저 아파트 거래시 법적으로 제공해야 하는 주택정보와 현재 온라인에서 제공되고 있는 공동주택 정보를 살펴보고, 선행연구에서 제시한 주택정보를 분석하여 1차적으로 주택거래시 필요한 정보를 도출하였다. 이를 기반으로 설문조사를 통해 소비자들이 주택 거래에 영향을 미쳤던 주택 자체정보에 대해 조사하였다. 그 외 소비자가 주택 거래에 필요한 주택 내 시설물 정보를 추가적으로 조사하였고, 이러한 정보의 습득용이성에 대해서도 조사하여 온라인으로 정보를 제공하는 방안을 제시하고자 한다.

II. 거래에 제공되는 주택정보현황

1. 법적으로 제공되어야 할 주택정보

부동산 거래는 수요자와 공급자 간의 직접 거래가 아닌 공인중개사를 통해 이루어지고 있고, 공인중개사는 중계의뢰인에게 ｢공인중개사법 시행령｣ 21조에 따라 중개대상물의 표시, 권리관계, 토지이용계획, 입지 조건, 관리사항, 비선호시설, 거래예정금액, 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율을 기본적으로 확인하고 설명해야 할 의무가 있다. 또한 수도･전기･가스･소방･열공급･승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면･바닥면 및 도배의 상태, 일조･소음･진동 등 환경 조건에 대해서도 확인 후 설명해야 한다.

그러나 이와 같은 정보는 공인중개사가 집주인에게 자료를 요구하여 확인하게 되어 있으며, 직접 매물을 방문하여 확인할 수도 있다. 특히 전기의 교체, 난방방식과 배수의 수선 필요 여부, 균열 및 누수 여부는 집주인에게 얻은 정보로 파악하기 힘들며, 매물 방문을 통해서도 정확한 정보를 얻기 어려워 소비자들에게 정보를 제대로 줄 수 없는 것이 사실이다<Table 1>.

2. 부동산 정보 플랫폼에서 제공되는 주택정보

직접 매물을 방문하는 ‘임장(臨場)’활동 중심의 부동산 시장은 온라인 부동산 정보 플랫폼의 등장으로 인터넷 또는 앱(Application)을 통해 실내 구조 등의 기본정보를 파악할 수 있게 되었다. 현재 부동산 정보 플랫폼은 소비자의 부동산 거래 예산에 최적화된 매물을 추천하는 서비스를 중심으로 제공하고 있으며, 세대 수, 주차대수 등 아파트 단지 정보를 제공하고 있다.

국내 아파트 부동산 매물 정보를 제공하는 주요 플랫폼은 직방, 다방, 집토스, 네이버부동산, KB부동산을 꼽을 수 있으며, 공통적으로 준공연도, 건설사, 전용･공급면적, 층수, 방･욕실 수, 난방 종류, 현관구조, 평면도를 주택 정보로 제공하고 있다. 직방의 경우 아파트 단지를 3D로 둘러보고 내부를 VR로 투어(Tour)하거나 시간대별 일조량을 확인할 수 있는 서비스를 제공하고 있고, 네이버 부동산은 기축 아파트의 공용부 수도배관 교체 정보도 제공하고 있다.

<Table 1>은 앞서 언급한 주택 거래시 공인중개사가 중계의뢰인에게 알려줘야 할 정보 중 온라인 부동산 정보 플랫폼에서 제공하고 있는 항목을 표기하였다. 난방 및 가스 공급방식에 대한 정보는 제공하고 있으나, 벽면 및 도배상태와 배수, 전기, 난방시설물 등 주거성능과 관련된 시설물의 유지관리상태는 제공하지 않고 있음을 알 수 있다.

3. 선행연구 검토

주택 거래시 소비자들이 필요로 하는 주택정보에 관한 선행연구들은 주택 자체가 갖고 있는 개별적인 특성보다 주택을 둘러싸고 있는 입지 환경, 경제･사회적 환경, 법적･제도적인 요인에 초점이 맞춰져 있다. 주택 자체의 정보에 대해서는 연구된 바 없으며, 일부 연구에서 주택의 가격과 거래에 영향을 미치는 요소 중 부분적으로 언급되어 있다.

Oh & Yang(1994)은 주택 선택시 필요한 주택정보를 경제적, 기술적, 주거 특성, 근린 환경, 4가지 유형으로 분류하고 부산과 울산지역 아파트에 거주하는 주부 396명을 대상으로 설문조사를 수행하였다. 주택 선택시 평면계획, 방과 욕실의 수, 부엌과 욕실 설비, 난방방식 등 주택의 질에 대한 정보를 가장 중요하다고 생각하고 있었고, 안전성과 방범성, 교통편리성, 교육시설, 주택가격, 주택의 형과 배치에 관한 정보의 순으로 중요하다고 인식하고 있었다, 또한 분양사무소/모델하우스, 부동산 중개소 순으로 정보를 제공받았으나 실제 도움이 된 것은 친척, 친구, 이웃, 직장동료인 것으로 나타났다. 따라서 주거 선택시 소비자들이 필요로 하는 다양한 정보를 전문적으로 제공해 줄 뿐 아니라 의사결정에 도움을 줄 수 있는 전문기관이 필요하다고 하였다.

Lee & Kim(2014)은 현재 공급자 중심으로 제공되는 부동산 정보서비스를 소비자가 원하는 방향으로 거래정보 서비스를 제공하기 위해 소비자들의 정보수요특성을 파악하고자 했다. 문헌조사와 AHP 설문조사 결과, 부동산 구매소비자들은 구조 정보(주택구조, 관리상태), 가격정보, 입지 정보의 순서로 중요하게 생각하는 것으로 나타나, 가격정보가 가장 중요하다고 생각하는 통념과는 거리가 있다고 언급했다. 따라서 현재의 부동산 정보서비스는 공급자가 알리고 싶은 것만 보여주고 있으므로, 소비자가 필요로 하는 속성정보의 기축과 제공이 이루어져야 한다는 의견을 제시했다.

Ko & Sim(2000)은 전주시 택지개발지구 신축 공동주택 거주자들을 중심으로 구매전 정보와 주거 후 상태와의 일치/불일치 정도가 주택 구매 후 주거만족도에 미치는 영향을 분석하였다. 주택구매전 소비자들은 가족, 이웃, 동료 등 주변 사람들과 분양사무소를 통해 정보를 대부분 얻고 있다고 했다. 정보탐색에 시간과 노력이 적게 들어 비교적 손쉽게 얻을 수 있는 주변 사람들로부터 얻은 정보는 객관적이기보다 주관적에 가까운 반면, 분양사무소로부터 얻는 정보는 내부 시설이나 구조환경, 유지관리에 대한 비교적 객관적인 정보를 얻을 수 있어 많이 이용했을 것으로 보인다고 하였다. 또한 분양사무소를 통해 정보를 탐색한 비중이 높을수록 주거만족도가 높다고 했으며, 주관적이고 상업적인 정보보다는 객관적이며 소비자들이 신뢰할 수 있는 정보가 필요하다고 주장했다. 따라서 주택구매전 주택에 대한 정확하고 객관적인 정보를 소비자들에게 제공해야 한다는 의견을 제시하였다.

III. 분석방법

1. 조사대상 및 방법

주택 거래시 소비자가 필요한 주택 자체 정보를 알아보기 위해서 아파트 거주자를 대상으로 온라인 설문조사를 진행하였다. 설문조사 전문기관이 구축한 사이트 방문자를 대상으로 2021년 9월에 2주간 실시하여 서울 및 경기지역 아파트에 거주하는 525명의 유효한 표본수를 확보하였다.

신축과 기축 아파트 거래시 필요한 정보의 차이가 존재하기 때문에, 아파트 준공 3년 이내와 준공 10년 이후로 구분하여 설문대상을 신축 아파트와 구축 아파트 거주자로 선정하였다. 시설물의 하자담보책임기간(내력구조부 제외) 3년임을 고려하여 신축 아파트의 기준을 준공 후 3년 이내라고 설정하였고, 배관 교체 등 유지관리가 필요한 시점을 고려하여 기축 아파트의 기준을 준공 후 10년 이후라고 설정하였다. 준공 3년 이내 스마트홈 기술 등이 접목된 신축과 준공 10년 이후 내부 시설물의 교체가 필요한 기축 아파트 거주자를 구분하여 설문을 진행한 결과, 각각 214명, 311명의 설문이 회수되어 분석에 사용하였다. 분석은 수집된 설문지를 stata 프로그램(Release 17)과 Excel을 사용하여 빈도 및 t-test를 수행하였다.

2. 조사내용

소비자들이 주택 거래시 필요로 하는 주택 자체의 정보를 도출하고자, 정보가 필요한 주택 내부 시설물에 대한 내용으로 설문을 구성하였다. 먼저 거주결정시 중요하게 고려했던 아파트의 내부상태정보를 조사하기 위해 ｢공인중개사법 시행규칙｣별지 제20호 서식에서 공인중개사가 확인해야 하는 사항 중 내외부 시설물의 상태에 대한 항목들을 참고하여 설문항목을 구성하였다. 두 번째로, 주택 내부에 설치되어 있는 시설물 중 정보가 필요했던 시설물 여부와 시설물의 종류에 대해 조사하였다. 이때 제시한 시설물의 목록은 Kang(2021)에서 설문조사를 통해 도출한 세대 내 유지관리가 필요한 대상물에 근거하여 선정하였다. 마지막으로 앞서 주택 내부상태 또는 시설물에 대한 필요한 정보가 있었을 때, 쉽게 정보를 찾을 수 있었는지에 정보의 습득용이성에 대해서도 조사하였다.

IV. 분석결과

1. 조사대상의 일반적 특성

설문 응답자는 준공 3년 이내 신축 아파트 거주자 214명(38.9%), 준공 10년 이후 기축 아파트 거주자 311명(61.1%), 총 525명이다. 설문 응답자의 인구･사회학적 특성과 주거 유형을 신축(New)과 기축(Old)을 구분하여 <Table 2>에 정리하였다. 신축과 기축 아파트의 응답자는 전반적으로 유사한 분포를 나타내고 있다. 성별은 여성(321명, 61.1%)이 남성(204명, 38.9%)보다 많았으며, 연령은 30대(178명, 33.9%), 40대(152명, 29.0%), 20대(116명, 22.1%), 50대(57명, 10.9%), 60대(22명, 4.2%) 순으로 비중을 차지하고 있었다. 기축 아파트에 비해 신축 아파트의 30대 응답자 비율은 신축 아파트 전체 응답자의 43.9%로 가장 큰 비중을 차지하고 있었고, 기축 아파트는 30대와 40대가 각각 27.0%, 30.5%로 응답자의 비중이 비슷하게 나타났다. 전체적으로 기혼(322명, 61.3%)의 비율이 미혼(203명, 38.7%) 보다 높았으며, 가족형태는 자녀와 함께 사는 부부가 72.6%(381명)로 큰 비중을 차지하고 있었다.

설문 응답자의 거주형태를 살펴보면, 서울(235명, 44.8%)과 경기(290명, 55.2%)에 거주하고 있으며, 주택소유형태는 자가(378명, 72.0%), 전세(119명, 22.7%), 월세(28명, 5.3%) 순으로 높게 나타났다. 아파트 규모는 30평형(249명,47.4%), 20평형(187명, 35.6%), 40평형(44명, 8.4%), 20평형 미만(35명, 6.7%), 50평형이상(10명, 1.9%) 순으로 20~30평형대가 전체의 83%를 차지하는 것으로 나타났다.

2. 주택거래시 고려하는 주택내부상태

주택 거래시 거주를 결정하기 위해 가장 중요하게 고려했던 주택 내부상태가 무엇인지 설문응답자에게 최대 3개까지 선택하게 하였다<Table 3>. 응답자들은 평균 2개 이상을 선택하였으며, ‘주택 내부 인테리어와 구조(353명 ,67.2%)’, ‘누수, 악취, 결로 등 내부상태(201명, 38.3%)’, ‘리모델링 또는 수선여부(190명, 36.2%)’, ‘수압 및 배수상태(185명, 35.2%)’순으로 중요하게 고려하는 것으로 나타났다.

‘주택 내부 인테리어와 구조’는 신축과 기축 아파트에 거주하는 응답자 모두 ‘아파트 거래시 가장 중요하게 생각하는 주택 내부 정보였다. 이는 가장 기본적인 주택정보로, 현재 온라인 플랫폼에서 평면도를 비롯하여 VR로 3차원으로 주택내부구조에 대한 정보를 제공하고 있다.

다음으로 중요하게 고려하는 내부상태는 신축과 기축 아파트 거주자들의 응답이 다르게 나타났다. 신축 아파트에 거주하는 응답자는 누수, 악취, 결로 등 내부상태(68명, 31.8%)’, ‘빌트인 가구(61명 28.5%)’, ‘리모델링 또는 수선여부(53명, 24.8%)’, ‘수압 및 배수상태(53명, 24.8%)’ 순으로 중요하다고 생각하였다. 반면, 기축 아파트 거주자는 리모델링 또는 수선여부(137명, 44.1%)’, ‘누수, 악취, 결로 등 내부상태(133명, 42.8%)’ , ‘수압 및 배수상태(132명, 42.4%)’ 순으로 주택 내부상태를 중요하게 생각하고 있었다.

신축과 기축 아파트 거주자 모두 누수, 악취, 결로 등의 주택의 기본적인 성능을 우선순위로 고려하고 있었으나, 신축 아파트 거주자들은 주택에 설치되어 있는 빌트인 가구를, 기축아파트 거주자들은 리모델링 또는 내부 수리여부를 더 중요하게 고려하고 있었다. 주택 내부 시설물의 노후화로 수압 및 배수 등 주택의 기본적인 성능과 주택 수리여부가 중요한 기축 아파트와 달리, 신축 아파트는 빌트인 가구 등 주택에 설치되어 있는 부합물¹⁾ 정보를 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 이는 신축 아파트의 경우 아파트의 고급화 트렌드로 분양시 설치되어빌트인 가전들이 증가하고 있고 주택성능과 관련된 시설물은 설치된 지 얼마되지 않았기 때문에 성능에 이상이 없다고 생각하기 때문이라고 보여진다.

3. 주택거래시 정보가 필요한 시설물

주택 거래시 주택 내부에 대한 시설물에 대한 거주자의 관심 정도를 살펴보기 위해 먼저 세대 내 시설물 중 궁금한 것이 있었는지 여부를 조사하였다. 그 결과, 궁금한 세대 내 시설물이 있었다고 응답한 비율은 65.3% (343명)으로 전체의 과반보다 높게 나타났다<Table 4>. 이는 신축과 기축 모두 유사한 경향을 가지고 있었으며 주택 거래시 정보가 필요한 세대 내 시설물이 존재하는 것을 알 수 있다.

다음으로 세대 내 정보가 필요한 시설물이 있었다고 응답한 343명을 대상으로 정보가 필요했던 시설물을 복수 선택하도록 하였다. 응답자들은 평균 2~3개 정도를 선택하였으며, 그 결과는 <Table 5>와 같다. 신축과 기축 아파트 거주자들의 경향은 다소 다르게 나타났으나, 벽지와 바닥 마감재에 대한 정보는 둘 다 가장 궁금해하는 시설물로 나타났다. 신축 아파트 거주자들은 주로 주택에 설치되어 있는 전자제품(76명, 53.1%). 스마트홈 관련 기기(76명, 53.1%) 및 홈네트워크 장비(70명, 49.0%), 빌트인 가구(54명, 45.5%) 순으로 높게 나타났다. 이는 최근 3년이내 준공된 아파트가 스마트센서를 비롯해 스마트홈 기기, 시스템에어컨, 식기세척기 등 빌트인으로 설치되어 있어, 주택 내부에 설치되어 있는 전자기기･제품에 대한 정보가 필요하다는 것을 보여준다.

이에 반해 기축 아파트에 거주하는 응답자들은 보일러(95명 47.5%), 가스, 급수 등 배관(87명, 43.5%), 욕조, 세면기 등의 위생기기(85명, 42.5%) 순으로 나타났다. 이는 아파트가 준공 후 10년이상 경과되었기 때문에 노후화에 따른 교체가 필요한 시설물, 특히 난방 등과 같은 주택성능과 연관된 시설물의 상태를 확인할 필요가 있다고 생각하는 것으로 보여진다.

4. 주택거래시 시설물의 정보 습득용이성

앞서 주택 내부 시설물에 대한 필요한 정보가 있었다고 응답한 거주자 343명을 대상으로 주택 거래시 필요한 시설물의 정보를 찾았는지 여부를 조사하였다. 신축 아파트에 거주하는 응답자들은 80.4%(115명), 기축 아파트 거주자들은 28.5%(57명)가 원하는 정보를 찾았다고 응답하였다. 신축 아파트 거주자의 경우 분양 당시 인터넷 정보를 검색하거나 분양사무소 또는 모델하우스를 통해 필요한 정보를 받을 수 있었던 반면, 기축 아파트 거주자들은 부동산 중개소 또는 주택 소유자로부터 정보를 제공받기 때문에 정보의 습득 정도의 차이가 큰 것으로 보인다.

또한 필요한 정보를 찾았다는 응답자 172명을 대상으로 정보습득 용이성에 대해 5점 척도로 평가하게 하였다. “매우 찾기 어려웠다(1점).”, “찾기 어려운 편이였다(2점).”, “보통이다(3점).”, “찾기 쉬웠다(4점).”, “매우 찾기 쉬웠다(5점).”로 구분하여 응답하였다. <Table 6>에서 보듯이 알고자 하는 정보를 얻은 설문응답자들의 과반 이상이 정보를 찾는 것이 쉽지도 어렵지도 않았다고 모호하게 대답하였다. 다만, 신축 아파트에 거주하는 응답자들은 평균 3.28점인데 반해, 기축 아파트에 거주하는 응답자는 2.91점으로, 신축 아파트 거주자들이 다소 필요한 시설물의 정보를 얻는 데 용이하다고 나타났다. 이는 통계적으로 유의미한 차이(p<0.05)를 보였다.

또한 거래할 주택의 필요한 정보를 찾은 172명을 대상으로 정보를 취득한 정도가 주택 거래에 어떤 영향을 미쳤는지 5점 척도로 평가하였다. “주택 내 시설물의 설치 및 상태정보를 쉽게 알 수 있어 주택 거래에 매우 긍정적인 영향을 미쳤다(5점),”, “정보를 쉽게 알 수 있어 주택 거래에 긍정적인 영향을 미쳤다(4점),”, “정보가 주택 거래에 영향을 미치지 않았다(3점).”, “정보를 얻지 못해 주택 거래에 부정적인 영향을 미쳤다(2점).”, “정보를 얻지 못해 주택 거래에 매우 부정적인 영향을 미쳤다(1점).”로 구분하여 평가하였다.

주택내 시설물의 정보를 거래 전에 찾은 소비자들의 56.4% (97명)가 거래에 긍정적인 영향을 미쳤다고 응답하였고, 영향이 없다고 평가한 소비자 23.8%(41명), 정보를 찾기 어려워 거래에 부정적인 영향을 미쳤다고 응답한 소비자 19.8%(34명) 순으로 높게 나타났다.

거래하고자 하는 주택에 관한 정보를 쉽게 습득할수록 주택 거래에 긍정적인 영향을 미치는지를 확인하고자 교차분석을 진행하였다. <Table 7>에서 보듯이 주택의 정보 습득이 쉽다(4점 이상)고 평가한 소비자의 경우, 주택 거래에 긍정적인 영향을 미쳤다고 응답한 비율이 높게 나타났다. 이러한 차이가 유의한지 카이제곱 검증을 통해 확인한 결과, 유의한 것으로 나타났다.

여기서 다시 주택 내부 시설물의 정보가 필요하다고 응답했던 거주자 343명을 대상으로 주택 거래시 부동산 중개사 또는 집주인을 통해 필요한 정보를 제공받았는지 여부도 조사하였다. “전혀 제공받지 못했다(1점).”, “제공받지 못한 편이다(2점).”, “보통이다(3점).”, “제공받은 편이다(4점).”, “상세하게 제공받았다(5점).”로 구분하여 5점 척도로 평가하였다<Table 8>.

그 결과 부동산 중개사 또는 집주인으로부터 원하는 시설물 정보를 만족할 만큼 얻었다(4점 이상)고 대답한 설문응답자는 31.2%(107명)로, 일부만 필요한 정보를 주택 거래시 제공받고 있는 것으로 나타났다. 단, 주택 거래시 정보를 충분히 제공받지 못했다고 응답(3점 이하)한 비율이 신축 아파트 55.2%(79명), 기축 아파트 78.5%(157명)로 기축 아파트가 23.2% 정도 높게 나타났다. 소비자들은 부동산 중개사와 집주인을 통해서 필요한 정보를 충분히 제공받지 못하고 있으며, 이는 기축 아파트의 경우 그 비중이 더 큰 것을 알 수 있었다. 평균값도 신축아파트 거주자가 3.32임에 반해, 기축 아파트 거주자는 2.73으로 차이를 보였으며, 통계학적으로 유의미하게 나타났다.

다음으로 필요한 정보를 충분히 제공받지 못했다고 응답(3점 이하)한 236명을 대상으로 그 원인에 대해서 조사하였다<Table 9>. 응답자의 과반 이상인 53.0%(125명)가 부동산 중개사 또는 집주인이 알지 못하는 정보라서 제공받지 못했다고 생각하는 것으로 나타났다. 그 외 “계약에 방해가 될까봐 정확하게 알려주지 않았다(35.1%).”, “부동산 중개사 또는 집주인이 필요 없는 정보라고 생각해서 알려주지 않았다(11.9%).” 순으로 높게 나타났다. 이는 신축과 기축 아파트 거주자 구분없이 유사하게 나타났다.

특히, 기축 아파트는 집주인이 소유한 주택의 시설물 현황에 대해 잘 모르고 있는 경우가 많았고, 이로 인해 공인중개사 역시 정확한 정보를 줄 수 없는 상황으로 보인다. 또한 알고 있는 정보라도 계약에 부정적 영향을 끼칠 것으로 예상되면 제공하지 않는 것으로 나타났다. 정보제공자의 의사와 관계없이, 주택 거래시 필요한 주택 및 내부 시설물의 상태에 대해서는 정확한 정보를 제공할 수 있도록 객관적 근거와 이를 관리할 수 있는 방법이 필요함을 알 수 있다. 신축 아파트 역시 주택 내부에 설치되어 있는 빌트인 제품 및 가구, 즉 부속품에 대한 정보 제공이 필요함을 확인할 수 있다.

V. 주택거래시 필요한 주택정보 도출

주택 거래시 소비자가 필요한 주택 자체정보를 도출하기 위해 법적으로 제공해야 하는 정보와 설문조사를 수행하여, 거래에 필요한 정보를 분석하였다. 여기서 의미하는 주택 자체정보는 공동주택 전유부인 단위주거에 대한 정보를 의미한다. <Table 10>은 주택 거래시 소비자에게 제공해야 할 필요가 있는 주택정보를 도출한 결과이며, 이는 아직 부동산 정보 플랫폼에서는 제공되고 있지 않다. 소비자들이 필요로 하는 주택에 대한 정확하고 객관적인 정보를 제공하기 위해 주택의 내부현황 및 관리상태를 알 수 있도록 시설물별 특징과 교체 시점, 그리고 법적으로 정보 제공이 필요한지 구분하여 제시하였다.

현재 온라인 부동산 정보 플랫폼에서 평면도로 제공되고 있는 주택구조는 <Table 10>에 포함하지 않았으나, 소비자들이 가장 필요하다고 생각하는 정보이므로, 보다 자세하게 제공되어야 한다. 실 용도별 개수뿐 아니라 실별 면적에 대한 정보도제공해야 될 필요가 있다.

다음으로 법적으로 주택 거래시 제공해야 하는 정보인 주택의 기본적인 기능과 관련된 시설물의 상태 현황을 제공해야 한다. 수도･전기･가스･난방･배수의 시설물 상태를 정확히 판단하려면, 해당 배관의 교체 시점 정보가 필요하다. 특히 기축 아파트에서 이 정보는 매우 중요하다. 내구연한이 존재하는 설비 배관은 배관 재질에 따라 교체 주기가 다르지만, 약 10~25년 주기로 교체가 필요하다. 교체시기가 지난 노후 배관은 녹물이 발생하기도 하고, 특히 난방 배관일 경우 누수가 발생하여 인접 세대까지 큰 피해를 입히기도 한다. 따라서 설비 배관의 교체 시점에 대한 정보는 주택의 기본적인 성능 유지에 대한 객관적인 정보일뿐더러 주택 거래시 주택품질의 가치판단의 근거로 삼을 수 있다.

세대 내부의 벽지, 바닥의 마감재에 대한 정보는 설문조사 결과, 소비자들이 가장 필요로 하는 내부 시설물 상태였다. 벽면의 도배상태는 법적으로도 제공해야 할 정보이기도 하지만, 상태에 대한 주관적인 의견 전달보다는 도배를 한 시기에 대한 정보를 제공하는 것이 필요하다고 보인다. 또한 주택의 단열성능에 큰 영향을 미치는 창호, 샷시는 교체 비용이 고가이기 때문에 주택 거래시 소비자들이 필요로 하는 정보이다. 창호의 종류, 단열성능에 대한 정보와 교체시점에 대한 정보 제공이 필요하다.

그리고 주택에 설치되어 있는 빌트인 가전, 스마트기기, 가구에 대한 정보도 제공되어야 한다. 최근 아파트의 고급화 및 스마트홈 확산으로 분양시 제공되는 스마트 기기를 비롯한 빌트인 가전들이 증가하고 있다. 설문조사 결과에서도 알 수 있듯이 소비자들은 빌트인 가전기기, 스마트홈 관련기기, 도어락, 보안카메라 등 주택에 설치되어 있는 시설물에 대해 정보를 알고 싶어 했으며, 이는 신축 아파트 거주자의 경우 필요도가 더 높게 나타났다. 아파트 분양시 문제의 소지는 없으나, 이후 주택 거래시 부합물의 소유권 문제로 최근 매도인과 매수인 간의 갈등이 번번하게 발생하고 있다. 이를 방지하기 위해서라도 주택 거래시 정확한 부합물에 대한 정보 제공이 필수적이다. 또한 법적으로도 홈오토메이션 등 IT 관련 시설의 설치 여부를 주택 거래시 제공하도록 되어 있다.

미국의 대표적 온라인 주거용 부동산 플랫폼인 질로우(Zillow)도 내부 시설물 현황을 포함한 매물 정보를 소비자에게 제공하고 있다. 내외부 인테리어 정보를 비롯해서 각 실의 트징, 주택에 설치되어 있는 식기세척기, 오븐, 냉장고 등 전자제품, 주택 내 부대시설에 대해서 정보를 제공한다. 미국은 같은 지역 내에서도 다양한 주택 규모와 구조, 형태가 있어, 이와 같은 주택 자체 정보와 기존 부동산 거래정보를 바탕으로 만들어진 알고리즘을 통해 주택의 적정가격을 측정하여 제시하고 있다. 또한 이러한 알고리즘의 추정 방법과 산식을 공개하여 산출된 가격의 투명성과 정확성을 높이는 노력을 지속적으로 함으로써 주택가격의 신뢰도를 제공하고 있다(Jung, 2018).

미국과 달리 같은 지역 내에 동일한 평면을 가진 아파트 중심으로 거래가 이뤄지고 있는 국내는 주택 내부 시설물의 현황을 고려하기보다는 매물의 준공연도, 층수, 리모델링여부 정도만으로 가격 측정이 이루어지고 있다. 실제 소비자들은 현재 제공되고 있는 정보 외에 필요한 주택자체정보가 있었으나, 정보를 습득하기가 쉽지 않은 것으로 나타났다. 따라서 온라인 부동산 플랫폼에서 정확한 정보를 제공할 필요가 있으며, 이 정보는 적절한 거래 가격 측정의 근거로도 활용할 수 있을 것이다.

VI. 결 론

소비자들은 온라인 부동산 정보 플랫폼을 통해 관심있는 주택 매물에 대한 정보를 확인한 후 공인중개업소를 방문하는 것이 일반적인 부동산 거래의 한 과정으로 자리 잡았다. 온라인 부동산 정보 플랫폼에서 기본적인 주택의 내부구조를 비롯해 단지정보, 입지환경, 주변상권 등을 제공하고 있어 소비자들은 손쉽게 주택에 대한 정보를 취득할 수 있다. 그러나 거래의사결정에 중요한 영향을 미치는 주택 자체 정보는 평면도 등 내부구조에 한정하여 온라인 부동산 정보 플랫폼에서 제공하고 있으며, 이는 플랫폼마다 거의 차이가 없다. 소비자가 필요로 하는 부동산 정보 서비스를 제공하기 위해서는 먼저 어떤 정보가 필요한지 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.

본 연구에서는 소비자들이 주택 거래시 필요로 하는 주택 자체의 정보를 도출하고자 공동주택 거주자 525명을 대상으로 설문조사를 진행하였다. 신축과 기축 아파트 거래시 필요한 정보의 차이가 있을 것이라 판단하여 아파트 준공 3년 이내와 준공 10년 이후로 구분하여 중요도 인식 차이를 분석하였다.

첫째, ｢공인중개사법｣에 근거한 주택 내부 상태에 대해서는 신축 및 기축 아파트 거주자 모두 가장 기본적인 주택정보인 ‘주택 내부 인테리어와 구조’를 가장 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 다음으로 ‘누수, 악취, 결로, 등 내부상태’를 우선적으로 고려하고 있었으나, 신축 아파트 거주자들은 ‘빌트인 가구’를, 기축 아파트 거주자들은 ‘리모델링 또는 수선여부’를 상대적으로 중요하게 생각하는 것으로 나타났다.

둘째, 주택 내부에 설치되어 있는 시설물 중 정보 제공이 필요한 시설물을 조사한 결과, ‘벽지와 바닥 마감재’에 대한 정보를 신축 및 기축 아파트 거주자 모두 가장 필요하다고 했으며, 신축 아파트 거주자의 경우에는 빌트인 전자제품, 스마트홈 및 홈네트워크 기기와 같은 주택 부속품에 대한 정보가, 기축 아파트 거주자는 보일러, 가스, 급수 등 배관 등 주택성능과 관련된 시설물의 상태에 대한 정보가 필요한 것으로 나타났다.

소비자들은 주택 거주를 결정하기 위해 주택의 내부상태 및 시설물 현황에 대한 정보가 필요한 것으로 나타났으나, 신축 아파트 거주자들에 비해 기축 아파트 거주자들이 원하는 정보를 찾았다는 비율이 현저히 낮았다. 또한 이러한 정보를 공인중개사 또는 집주인으로부터 과반이상이 얻지 못했다고 응답하였다. ｢공인중개사법｣에 근거하여 주택 거래시 내부 시설물에 대한 정확한 상태 정보를 제공해야 함에도, 사적인 영역으로 간주되는 전유부는 장기수선계획²⁾에서 제외되어 소유자가 개별적으로 관리하고 있어 주택 내부 시설물의 상태 정보를 정확히 알기 힘들다.

소비자들이 필요한 주택에 대한 정확하고 객관적인 정보를 제공하기 위해 주택의 내부 현황 및 관리상태를 알 수 있도록 시설물별 특징과 교체 시점 정보를 제공할 필요가 있다. 현재 온라인 부동산 플랫폼에서는 주택 내부 구조를 알 수 있는 평면도를 제공하고 있지만, 주택성능의 객관적인 정보라고 할 수 있는 수도･전기･가스･난방･배수 시설물, 창호의 교체시점도 제공할 필요가 있다. 또한 주택 부합물인 스마트기기를 비롯한 빌트인 가전･가구에 대한 정보 또한 제공되어야 한다.

다만, 사적 공간인 주택 내부의 시설물 관리현황 및 교체이력에 대한 정보가 신뢰를 얻기 위해서는 정보의 관리주체가 필요하다. 아파트 내부 시설물 교체시 대부분 아파트 관리규약에서는 관리주체에 신고하도록 되어 있어 이와 연계하여 정보를 관리할 수 있다. 제조업체(시공사), 모델명, 구입(설치)날짜, (하자/품질)보증기간 등 기기 또는 시설물의 유지관리와 관련된 정보를 분산 컴퓨팅 기술 기반의 데이터 위변조 방지기술인 블록체인(Blockchain)을 활용하여 해당 아파트 플랫폼에서 관리한다면, 유지관리뿐만 아니라 필요시 온라인 기반 부동산 정보 플랫폼에 제공하여 거래에도 활용할 수 있다(Kang, 2022).

이를 위해서 세대 개별 정보를 관리할 수 있는 아파트 단지 플랫폼 구축이 필요하며, 온라인 부동산 거래 플랫폼과 연계하는 방안에 대한 후속 연구가 필요하다. 또한 주거 관련 데이터 활용에 따른 개인정보 보안 문제도 선행되어야 할 것이다. 이를 바탕으로 주택 거래시 소비자들은 정확하고 객관적인 주택정보를 제공받아 합리적인 주택거래 의사결정을 할 수 있을 것이다.

주택 구매 전 주택에 대한 정확하고 객관적인 정보를 획득할수록 주택 구매 후 주거만족도가 높으며(Ko & Sim, 2000), 본 연구의 설문조사에서도 필요한 주택정보를 쉽게 습득할수록 주택 거래에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구에서는 소비자들이 주택 거래시 필요로 하는 주택 자체의 정보를 도출하여 객관적인 주택정보를 손쉽게 습득할 수 있도록 온라인 부동산 플랫폼에서 활용될 수 있는 기초자료를 제공하고자 하였다. 실거래가, 공시가격, 대출한도, 취득세 등 주택 자금 측면의 서비스 중심에서, 소비자가 필요한 정보 중심의 수요자 친화적 서비스를 제공하는 방향으로 온라인 부동산 플랫폼 개선이 필요하다.