I. 서 론: 집을 짓고 싶었던 이유
1. 연구의 배경
2. 연구의 목적과 방법
II. 이론적 배경
1. 주거 만족도
2. 사용자 참여
3. 사용자 참여가 주거 만족도에 미치는 영향
III. 사례분석: 함께주택 3호
1. 함께주택 3호 소개
2. 물리적 환경
3. 거주자 현황
4. 주거 비용
5. 사회 문화적 특징
6. 사용자 참여 과정
IV. 연구방법
Ⅴ. 연구결과
1. 물리적 만족
2. 사회적 만족
3. 정서적 만족
4. 주거 만족유형의 우선순위
VI. 결 론: 우리가 살아갈 집을 위한 고찰
I. 서 론: 집을 짓고 싶었던 이유
1. 연구의 배경
“저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고….” (Go, 1972)
가수 남진의 히트곡 ‘님과 함께’ 도입부 가사처럼 우리는 누구나 어릴 적 그림 같은 집을 지어 살고 싶은 꿈을 꾼다. 멋쟁이 높은 아파트에 인구의 절반이 사는 시대라지만, 여전히 아이들이 꿈꾸는 ‘내가 살고 싶은 집’은 자연과 어우러진 뾰족한 박공지붕의 단독주택이다(Pak, 2015). 그러나 우리의 현실은 ‘집’보다는 아파트 한 채 마련하기 위해 오랜 시간 노력하며 살아가는 것이다.
1970년대 우리나라는 도시화가 빠른 속도로 진행되었고 도시로 많은 인구가 집중되면서 절대적인 주택 부족 문제를 겪었다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 대량 주택공급을 위한 공급자 중심의 주택정책을 지속해서 추진하였다. 그 결과, 짧은 시간에 절대적 주택 부족 문제를 해결하는 성과가 있었지만 동시에 공동주택의 공급 방식이 획일화되는 단점을 낳았다(Kim, 2007). 일생의 꿈과 같은 집을 짓는데, 사용자 혹은 거주자들이 주도하기는커녕 거주자가 배제되는 상황에서 대규모의 아파트가 건설되고 공급되는 실태가 지속되어 왔다. 시간이 흘러 우리나라는 2000년을 기준으로 전국 주택보급률이 100%를 초과하였다. 그러나 여전히 사람들은 삶의 터전이자 안식처이고 회복의 장소인 집이 만들어지는 과정에서 큰 비용을 사용하면서도 배제되어 있다. 게다가 집이 재산 증식 수단으로 여겨지는 것이 사회에 만연해짐에 따라 경제적 요소 외 주거인의 꿈과 뜻, 참여는 더욱 무시되는 현상이 고착화 되었다.
2. 연구의 목적과 방법
본 사례연구의 목적은 미래의 주택 사용자로서 주택의 설계와 조성 과정에 참여한 서울시 마포구 성산동에 소재한 ‘함께주택 3호’ 거주자들의 경험을 바탕으로 사용자 참여가 공동주택에 거주하는 거주자들의 주거 만족도에 어떠한 영향을 미치는지 탐색하고 시사점을 도출하는 것이다. 본 사례연구의 결과가 주택공급 과정에 사용자 참여의 의미와 필요성에 대한 인식 확대에 기여하고 향후 집이 지어지는 과정에 사용자가 참여하는 다양한 방안이 한국에서 모색되는 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 연구의 목적을 위해 분석의 주제를 아래와 같이 요약한다.
연구 문제 1. 사용자 참여 방법을 통해 지어진 함께주택 3호는 어떤 것인가? 이것은 어떤 배경에서 어떤 모습의 주택으로 탄생하였나?
연구 문제 2. 함께주택 3호의 사용자 참여 과정은 어떠한 과정과 방법으로 진행되었는가?
연구 문제 3. 사용자 참여가 함께주택 3호 거주자들의 주거 만족도에 어떤 영향을 미쳤는가?
함께주택 3호 사례분석을 위해 해당 사업의 시행을 담당했던 함께주택협동조합이 제작한 자료집인 ‘함께주택협동조합 3호 시작에서 입주까지’를 활용하였다. 연구의 자료 수집을 위해 함께주택 3호 거주자들을 대상으로 포커스 그룹 인터뷰(FGI)를 시행하였으며, 인터뷰 결과를 주제 분석 방법으로 분석하였다. 그리고 이어서 동일한 대상에게 FGI를 통해 도출된 주거 만족유형의 우선순위를 묻는 설문 조사를 진행하였고, 그 결과를 바탕으로 연구결과를 해석하였다.
FGI는 2023년 10월 29일 진행하였고, 약 1시간 정도 소요되었으며, 주택이 지어지는 과정에 참여하고 3년 이상 거주한 함께주택 3호 거주자 10명이 인터뷰에 참여하였다. 질문은 집을 짓는 과정의 사용자 참여 경험과 공동주택 주거 만족도의 상관관계에 관하여 묻는 1가지 질문이었다.
주거 만족유형의 우선순위를 묻는 설문 조사는 FGI에 참여한 같은 대상에게 온라인 설문지를 활용하여, 2023년 11월 24일부터 12월 1일까지 총 7일간 진행하였다. 설문 조사 질문은 사용자 참여가 영향을 미쳤다고 생각하는 주거 만족유형의 우선순위를 묻는 1가지였다.
II. 이론적 배경
1. 주거 만족도
주거 만족도는 거주자가 자신의 주택에 대해 가지고 있는 기대와 욕구 그리고 열망에 대한 평가와 관련이 있다(Yoon, 2009). 집은 기본적으로 거주자에게 안전과 휴식을 제공하는 물리적인 장소를 뜻하지만, 주거 만족도는 주택이 제공하는 이러한 물리적 특성에 대한 평가뿐 아니라 이웃과 맺고 있는 사회적 상호작용과 거주환경에서 느끼는 정서적 감정 등을 포괄하는 주관적 평가를 의미한다. 그러므로 주거 만족도는 거주자의 주거의 질을 종합적으로 평가하는 기준으로 활용하기에 매우 적합하다고 볼 수 있다(Park, 2011).
주거의 질을 종합적으로 평가하는 주거 만족도는 다양한 변수의 영향을 받는다. 따라서, 거주자의 주거의 질을 높이기 위해서는 건물의 구조, 디자인 등 주택의 물리적 요소와 함께 거주자들의 참여와 갈등 요인 등과 같은 사회적, 정서적 요인들이 복합적으로 고려되어야 할 필요가 있다(Park et al., 2011). 그러나 우리나라 주택정책은 공급 중심의 양적인 측면만 강조되면서 수요자 중심의 주거의 질 측면에 대한 고려가 열악한 상황이다(Park et al., 2011). 이러한 물량과 속도 위주의 개발은 공동체의 해체와 시민들의 삶의 질을 떨어뜨리는 요인으로 지적되기도 한다(Jeon, 2013). 오늘날 주거의 질을 높이는 다양한 영향 요인들은 경제적 논리에 의해 억압을 받고 있다.
다시 말해, 주거는 단순한 물리적 생활공간 이상의 의미를 지니며, 주거 만족도는 물리적, 사회적, 경제적 특성을 포함하는 복합적 개념이자 삶의 전반적인 만족과 행복의 근간이 된다(Lee, 2024; Lee & Lee, 2024). 결국, 주거 만족도에 영향을 미치는 다양한 요인을 고려한 포괄적인 접근은 우리의 행복을 위해 필수적이다.
2. 사용자 참여
주택의 사용자 즉, 거주자의 참여는 크게 조성 과정에 참여하는 참여디자인과 운영 과정에 참여하는 주민 참여 활동으로 분류하여 살펴볼 수 있다.
1) 참여디자인
참여디자인은 사용자가 계획 단계에 직접 참여하고 자신의 의견과 경험을 반영함으로써, 결과물에 긍정적 효과를 더하고 사용자의 만족도를 높이는 원리에 기반을 둔다(Sanoff, 2007). 참여디자인의 과정은 고정된 규정이나 틀에 구애받지 않고 유동적으로 과정을 조정하고 보완할 수 있는 특징이 있다. 주관기관은 사용자 참여디자인을 효과적으로 진행하기 위해 상황에 맞게 설문지, 인터뷰, FGI 등 다양한 기술을 활용하여 정형화된 일회성이 아니라 여러 차례에 걸쳐 반복되는 과정을 통해 결과를 도출한다(Jo & Lee, 2015).
2) 주민 참여
주민 참여는 거주자들이 공동주택의 운영 과정에서 이해관계가 있는 사건들에 직접 또는 간접적으로 참여하는 것을 의미한다(Kim et al., 2014). 최근, 참여 의식이 확대됨에 따라 거주자들이 공동주택의 유지관리, 공용시설 활용, 관리비 내용 및 예산 관리, 공동생활 규칙 제정 등에 직접 참여하여 자신의 거주 조건을 개선하는 활동의 중요성이 강조되고 있다.
3) 사용자 참여의 목적과 기대효과
사용자 참여의 주요 목적은 크게 3가지로 분류할 수 있다. 첫째는 사용자가 계획 또는 의사결정 과정에 참여하여 전통적인 직업의 경계와 문화를 뛰어넘어 전문가와 협력적 관계를 맺도록 하는 것이다. 둘째는 사용자가 수동적인 소비자 위치에서 자기 삶에 영향을 미치는 결정에 직접 참여하도록 하여 자신의 목소리를 낼 수 있도록 하는 것이며, 셋째는 공동의 목표를 공유하는 사람들을 결집해 공동체성을 강화하는 것이다(Sanoff, 2007).
사용자 참여가 유발하는 공동체성은 협력을 촉진하고 공동체의 지속가능성을 높이는 참여와 네트워크, 신뢰 등을 포괄하는 사회적 자본 형성에도 긍정적 영향을 미친다(Jin & Lee, 2018). 사회적 자본은 참여가 더욱 적극적으로 이루어질 수 있도록 하며, 결과물이 잘 유지관리 되도록 하고 높은 사용자 만족도와 경제적 효율성 등의 다양한 효과를 가져온다(Sanoff, 2022). 아울러, 참여를 통해 사용자의 의견을 수렴하고 협의하는 과정은 사용자가 결과물에 대해 강한 애착과 책임감을 느끼도록 함으로써 갈등을 예방하는 효과가 있다(Park et al., 2018). 사용자의 참여는 본질적으로 시민들의 삶의 질 향상에 상당히 도움이 된다(Sanoff, 2022).
3. 사용자 참여가 주거 만족도에 미치는 영향
앞선 주택의 사용자로서 거주자의 참여와 주거 만족도의 관계를 분석한 연구를 살펴보면, Kim et al.(2014)은 구조방정식 모형을 활용하여 소통과 참여가 공동주택 거주자들의 주거 만족도에 긍정적인 영향을 미치는 것을 확인하였다. 그리고 주거 만족도 향상을 위한 방안으로 참여 증진 방향과 함께 공식･비공식, 제도적･비제도적 모든 참여의 필요성을 제시하였다.
Park et al.(2011)은 분양주택과 임대주택의 혼합 공동주택단지 내의 주거 만족에 미치는 중요한 변수로 주민 참여와 거주자 간 갈등 요인을 주목하였다. 해당 연구는 다양한 주거환경 요인이 주거 만족에 미치는 영향에서 주민 참여와 거주자 사이의 갈등 요인의 매개 효과를 분석하였다. 그 결과, 주민 참여가 완전 매개 효과를 보이는 것으로 나타났다. 연구는 분석 결과를 바탕으로 주택의 물리적 구조와 디자인, 유지관리 상태, 생활환경 등의 요소들뿐 아니라 거주자의 참여가 주거 만족도 향상에 중요한 역할을 한다는 것을 주장하였다.
Fakere et al.(2017)은 거주자의 주택설계 참여 수준이 주거 만족도에 정적인 영향을 미치는 연관성을 범주형 회귀 분석을 적용하여 입증하였다. 그리고 연구결과를 바탕으로 주택설계 단계에서 거주자의 참여 확대가 필요하다는 점을 강조하였다.
Oh and Lee(2016), Park and Lee(2018), Lee and Lee(2024) 등의 선행연구는 사용자 참여가 유발하는 공동체성과 사회적 자본을 주거 만족의 영향 요인으로 다루었다. 각각의 연구는 사회적 자본과 공동체 의식이 거주자의 주거 만족을 저해하는 요소들을 예방하고 문제 해결에 기여하는 효과를 규명하였으며, 사회적 자본 형성을 위한 거주자들의 참여와 공동체 활성화 사업의 확대를 촉구하였다.
기존 연구를 통해 거주자의 참여가 공동체성과 사회적 자본을 창출하고 주거 만족도와 밀접한 관련성이 있음을 추측할 수 있다. 그러나 거주자가 미래의 사용자로서 주택 조성 단계에 참여한 사례를 탐구하고, 조성 단계의 사용자 참여가 주거 만족도에 미치는 영향과 관련한 연구는 부족 하였다. 본 연구는 사용자 참여를 통해 만들어지고 운영되는 국내 사례를 물리적, 제도적 특징 그리고 조성 과정 및 현황을 깊이 있게 분석하고 살펴본다. 또한, 사례 주택의 거주자들을 대상으로 FGI와 설문 조사를 하여 자료를 수집하고 거주자 참여와 주거 만족도 사이의 관계성을 질적 연구방법으로 탐색적 접근을 시도한 데에 차별성이 있다.
III. 사례분석: 함께주택 3호
주거환경은 인간들이 살아가고 활동하는 거점인 동시에 인간의 일상적인 경험뿐 아니라 인격 형성에도 큰 영향을 미치는 인공적인 환경을 의미한다(Yoon, 2009). 그러나 서울에 살아가는 대다수 사람에게 자신이 거주할 집을 직접 짓는 것은 일생에 한 번 있을까 말까 한 어려운 일이다. 함께주택 3호 거주자들도 마찬가지로 서울시가 추진했던 제도와 이를 활용하여 사람들을 모으고 사용자들이 집을 짓는 과정에 참여할 수 있도록 중재자 역할을 했던 함께주택협동조합이 없었다면, 자신들이 집을 짓는 과정에 참여하는 것은 불가능한 일이었을 것이라고 입을 모은다. 함께주택 3호는 어떻게 사용자 참여형으로 집을 지을 수 있었을까? 그리고 어떤 모습을 하고 있을까?
1. 함께주택 3호 소개
1) 서울시 토지임대부 사회주택 제도
서울시는 2015년부터 ‘서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례’를 제정하여 다양한 유형의 사회주택 사업을 추진하고 있다. 사회주택은 민간과 공공이 협력하여 공급하는 공적인 주택을 의미하며, 조례에 따르면 ‘사회적 경제주체가 사회경제적 약자를 대상으로 공급하는 임대주택’을 의미한다. 함께주택 3호는 토지임대부 사회주택 제도를 활용하여 지어진 공동주택으로 토지는 서울시가 소유하고 사회적 경제주체에 해당하는 함께주택협동조합이 서울시의 토지를 임대하여 주택을 건설하고 운영하는 구조이다.
서울시는 정기적으로 토지임대부 사회주택 공급사업 공모를 통해서 비영리 법인, 협동조합, 사회적기업 등 주거 관련 사회적 경제주체들로부터 토지 매입과 건축 및 운영계획 등을 포함하는 사업 참여 제안서를 받는다. 그리고 참여 제안 서류 및 발표 심사를 거쳐 최종 사업자를 선정한다. 이후 선정된 사업에 대해 서울시, 서울주택도시공사(SH), 적격 사업자 3자 간에 사업 협약을 체결한다. 서울시는 체결된 협약을 바탕으로 원활한 사업 추진을 위해 다양한 지원을 한다.
서울시는 토지 임대료를 토지 매입 금액의 연 1%로 하는 조건으로 30년 이상 40년 이내 기간 범위에서 사회주택 사업자에게 토지를 임대한다. 계약은 2년마다 재계약을 하는 방식으로 임대료 인상률을 2년 2% 이내로 제한된다. 또한, 선정된 사업자는 주택도시보증공사(HUG)와 보증 및 대출 실행을 위한 협약을 체결함으로써 총사업비의 90%까지 시중은행 대출이 가능하도록 지원한다. 대출은 CD(양도성예금증서)금리에 1.92%를 가산하여 최대 15년간 분할 상환이 가능한 조건으로 제공하며, 추가로 서울시는 사업자의 대출금리 부담을 낮추기 위해 2% 이내에서 이차보전을 제공함으로써 사업자의 최종 부담 금리가 1.8%가 되도록 했다.
서울시는 공공의 재원을 활용하여 건설되고 운영되는 사회주택의 공공성을 확보하기 위해 입주 자격과 거주기간 그리고 임대료 및 임대료 인상률을 제한하고 있다. 사회주택 입주 자격 기준은 무주택 가구 구성원인 동시에 도시 근로자 월평균 소득 120% 이하에 해당하며, 거주자는 2년마다 재계약을 통해 최대 10년까지 거주할 수 있다. 사업자는 주택임대료를 주변 시세 대비 80% 이하로 유지해야 하고 2년에 5% 이하로만 임대료 인상이 가능하다. 추가로 지역과 주택 내부 커뮤니티 활성화를 장려하기 위해 입주민과 지역 주민이 함께 이용이 가능한 커뮤니티시설을 전체 주거 전용면적의 10% 이상 20% 이하 규모로 설치･운영하도록 의무화하고 있다. 토지임대부 사회주택은 토지의 비용은 공공이 부담하고 건축과 운영에 대한 비용을 민간이 부담함으로써 토지의 공공성을 확대하는 동시에 시민들의 주거비 부담을 경감시키는 효과에 주목하는 제도에 해당한다(Choi & Oh, 2022).
Table 1.
Business Model of Seoul Land-Leasehold Social Housing
| Categories | Praivate | Public |
| Ownership | Building | Land |
| Roles | 1) Business proposal | 1) Land acquisition |
| 2) Construction and Operation | 2) Land lease | |
| 3) Paying land rent | 3) Reinvest in other businesses |
2) 함께주택협동조합
함께주택 3호의 시행 및 운영 주체인 함께주택협동조합은 2013년 설립된 주택협동조합으로 조합원들의 연대를 통해 ‘공동의 노력으로 개인의 주거 문제를 해결’하는 것을 목표로 하고 있다. 함께주택협동조합은 현재 서울시에 서로 다른 사회주택 유형 제도를 활용한 10세대 내외 규모의 주택을 1호부터 6호까지 공급하여 운영하고 있으며, 그 중 함께주택 3호는 2018년 서울시에서 공고한 토지임대부 사회주택 공급사업 공모에 선정되어 2020년 7월 완공된 다세대 주택에 해당한다.
함께주택협동조합은 조합소유 주택의 조성 과정에 미래의 거주 조합원을 설계와 시공 등 다양한 방식으로 참여시키는 차별화된 방식을 고집한다. 함께주택협동조합은 주택의 조성 과정에 조합원들이 참여하고 역할을 분담하는 것은 조합의 자산이자, 주택이 재산 증식의 수단으로만 여겨지는 우리나라의 풍토를 바꾸는 중요한 역할을 한다고 설명한다(Hamkke-Housing Cooperative, 2020).
2. 물리적 환경
함께주택 3호는 서울시 마포구 성산동 저층 주거 밀집 지역에 자리 잡고 있다. 입지 여건은 공원, 학교 등 생활편의 시설들이 인접해 있는 대중교통 접근성이 좋은 지역에 해당한다. 건물은 면적 353.8 m2 대지에 지상 5층, 연면적 657.62 m2 규모로 지어진 다세대 주택으로 하얀색 외관을 가지고 있다. 함께주택 3호 거주자들은 현재 집이 지어지기 전에 같은 지번에 있었던 하숙집 이름을 따서 함께주택 3호를 ‘하얀 집’이라고 부른다. 함께주택 3호의 1층은 주차장과 근린생활시설로 활용되고 있으며, 지상 2층에서 지상 5층까지는 총 주택 12세대가 있다. 주택은 6평형 3세대, 10평형 2세대, 13평형 2세대, 15평형 2세대, 17평형 2세대로 구성되어 있다. 주택 12세대 중 1세대는 거주자들이 공동으로 사용하는 커뮤니티시설에 해당한다. 4층에 있는 커뮤니티시설은 조리시설과 화장실이 설치되어 있고 야외 테라스와 연계하여 사용이 가능한 형태이다. 커뮤니티시설은 거주자 회의를 진행할 때 전체가 모이는 장소로 사용하거나 개별 세대가 예약을 통해 비용 없이 자유로운 이용이 가능하다.
Table 3.
Basic Information of Hamkke-Housing No.3
3. 거주자 현황
함께주택 3호는 서울시 사회주택 입주 자격요건을 갖춘 1인 가구 6세대, 2인 가구 2세대, 3인 가구 2세대, 4인 가구 1세대 총 11세대가 거주하고 있다. 함께주택협동조합은 SH 홈페이지를 이용하여 함께주택 3호 입주자를 공식 모집한다. 현재 거주자 중 7세대는 최초 모집 단계에서 모집되었고, 3세대는 주택이 조성되는 과정에서 추가 모집된 세대에 해당하며, 1세대는 입주 후에 거주자가 이주하여 새로운 거주자로 변경된 상황이다.
함께주택협동조합은 최초에 공식적인 입주자 모집에 앞서 ‘의견 수렴의 날’ 행사를 개최하여 주택과 관련한 기본 계획, 예상 임대료 등을 설명하고 입주에 관심이 있는 사람들의 의견을 듣는 자리를 마련하였다. 그리고 수렴된 의견을 반영하여 모집 공고문을 확정하고 SH 홈페이지를 통해 입주자 모집을 진행하였다. 모집 결과 총 8세대가 모집되었고 중도 포기한 1세대를 제외한 7세대는 주택 조성 과정을 끝까지 참여하고 주택에 입주하였다. 잔여 3세대는 주택이 조성되는 과정에서 서로 다른 시점에 추가 모집을 통해 모집되었다. 입주 후에 거주자가 변경된 1세대를 제외한 10세대는 2020년부터 거주 중이다.
Table 4.
Current Status of Residents in Hamkke-Housing No.3
4. 주거 비용
함께주택 3호 주거 비용은 임대보증금과 월 사용료로 구분된다. 임대보증금은 주택 건설비와 사업을 지원하는 주택협동조합의 사업관리비 그리고 사업 추진 과정에 동반되는 기타 비용 등에 비례하여 산정된다. 월 사용료는 매월 서울시에 납부하는 토지사용료, 각종 세금과 대출 원리금 상환 비용, 보험료, 대수선비, 유지비, 감가상각비 등을 기준으로 책정되었다. 세대별 임대보증금과 월 사용료는 각 세대가 점유하는 실사용 면적을 기준으로 산출하여 부과된다. 2020년 7월 입주 당시 함께주택 3호 주거 비용은 주변 전세 시세와 대비하여 80% 이하 수준에 해당한다. 월세전환율은 당시 부동산 종합정보 고시 마포구 전환율에 해당하는 5.3%를 적용하였다. 입주 시점부터 3년이 지난 2023년까지 주거 비용의 인상은 없었다.
각 세대는 임대보증금과 월 사용료 이외에 별도 공용 관리비를 납부한다. 공용 관리비는 엘리베이터 유지관리 비용, 인터넷 사용료, 공용시설 청소 비용 및 공용공간 공과금 등에 사용된다. 공용 관리비는 차량의 유무를 기준으로 세대마다 금액의 차이가 있으나, 가구당 5만 원 내외 수준이다. 임대보증금과 월 사용료는 함께주택협동조합 사무국에서 일괄 관리하고 공용 관리비는 거주자들이 자치위원회를 구성하여 직접 관리한다.
Table 5.
Housing Costs Composition of Hamkke-Housing No.3
Table 6.
Housing Costs for Each Household in Hamkke-Housing No.3 (Unit = 1,000 KRW)
5. 사회 문화적 특징
함께주택 3호가 위치한 성미산 인근 지역은 독특한 사회 문화적 특징이 있다. 1990년대 부모들이 성미산 인근 지역에 공동육아를 위해 공동육아협동조합을 조직하고 육아공동체를 형성하는 것을 시작으로 공동구매, 소모임 등이 활성화되고 지역 대안학교를 설립하는 등의 활동이 이어지면서 성미산마을이라는 독특한 지역사회 문화를 형성하였다(Yoo, 2023)
성미산마을에는 느슨한 연대를 바탕으로 주민들의 마을 활동을 지원하는 다양한 시설과 활동들이 존재한다. 특히, 2010년대 성미산 주변에서 발생하는 개발 열풍과 젠트리피케이션에 대응하여 활동 공간과 거주 공간을 안정적으로 확보하기 위해 마을 주민들이 모여 함께 집을 짓는 공동체 주택 문화가 생겨났다(Yoo, 2023). 이러한 성미산 인근의 사회 문화적 특징은 함께주택협동조합의 결성과 함께주택 3호가 사용자 참여를 통해 집을 짓고 운영할 수 있도록 하는 토양이 되었다고 볼 수 있다.
6. 사용자 참여 과정
함께주택 3호 거주자들은 최초 모집이 완료된 2018년 12월부터 입주가 시작된 2020년 7월까지 약 1년 6개월 동안 주택 조성 과정에 참여하였다. 이 기간에 미래의 거주자들은 설계, 비용, 운영계획 등 집을 짓는 데 필요한 주제들을 중심으로 설문 조사, 개별 인터뷰, 그룹 워크숍, 공식 행사 등 다양한 방식으로 참여하였다. 최초 입주 신청자들은 1회 설계 질의서를 작성하였으며, 이를 바탕으로 건축가는 각 세대의 현황을 확인하고 개인 세대들의 필요와 욕구를 파악하였다. 그리고 개별 세대는 설계 질의서를 기초로 주택 계획을 구체화하기 위해 건축가와 2차례의 개별 인터뷰를 진행하였다. 입주 예정자 전원이 참여하는 그룹 워크숍은 공용공간의 설계, 건설비용과 거주 비용 계산 그리고 운영계획 수립 등 집을 짓는 데 필수적인 사안들을 함께 살펴보고 협의안을 도출하기 위한 목적으로 총 12차례 진행되었다. 특별히, 입주 예정자들은 주택이 건설되는 과정에서 공사를 시작하는 시점과 골조 공사가 완료되는 시점 그리고 완공되는 시점에 착공식, 상량식, 준공식 등 3차례 공식 행사를 주도적으로 기획하고 진행하였다. 공식 행사를 진행하는 과정에서 입주 예정자들은 함께 집을 짓는 전문가들을 초청하여 감사의 마음을 전하였다. 또한, 공사로 인한 소음과 먼지로 피해를 보는 주변 이웃들에게는 선물을 전달하고 양해를 구함으로써 집을 짓는 전문가들뿐 아니라 이웃들과의 갈등을 최소화하려 노력하였다.
Table 7.
User Participation Process of Hamkke-Housing No.3
주제를 중심으로 그룹 워크숍 과정을 자세히 살펴보면, 크게 설계, 비용, 운영계획 수립 3가지로 분류할 수 있다. 설계 워크숍은 각 세대가 건축사와 구체화한 세대별 계획을 바탕으로 상호 협의하여 각 세대의 위치를 결정하고 공용공간을 계획하는 등 최종 설계 도면을 확정하고 마감 재료를 선택하기 위한 목적으로 총 8회 실시하였다. 비용 워크숍은 설계 워크숍에서 결정한 디자인과 건축면적을 기준으로 예상되는 공사비용과 부대 비용을 검토하고 이를 기준으로 주거 비용을 산정하기 위해 1회 진행하였다. 그리고 총 3회 진행된 운영 계획수립 워크숍에서는 거주자 자치위원회를 구성하고 거주자 운영관리 규칙을 수립했으며, 주택관리 기술을 습득하기 위한 시간을 가졌다.
함께주택협동조합 사무국은 주택을 건설하는 과정에서 최적의 결과를 얻기 위해 다수의 건축사와 시공사를 검토하여 함께주택 3호 예비 입주자들에게 추천하였을 뿐 아니라 사용자 참여 과정을 계획하고 진행하였으며, 건축사와 시공사 등 전문가와 예비 입주자들 사이에서 중재자 역할을 하였다. 그 과정에서 함께주택협동조합 사무국은 예비 입주자들의 적극적인 참여를 독려했고 그 결과, 모든 세대가 주택에 입주하기 전에 10회 혹은 그 이상 함께 살게 될 이웃을 미리 만났고 같이 시간을 보냈으며, 서로 안부를 묻는 사이가 되었다.
IV. 연구방법
집이 지어지는 과정에 참여하는 경험과 주거 만족도의 상관관계에 관하여 묻는 FGI는 매달 마지막 주에 진행하는 함께주택 3호 거주자 자치 회의 시간에 진행하였다. 입주 후 거주자가 교체된 1세대를 제외한 총 10세대의 각 세대 대표 1명, 총 10명이 인터뷰에 참여하였다. 인터뷰에 앞서 질문을 안내하여 참여자가 자기 경험을 사전에 충분히 고찰할 수 있도록 하였다. 구체적인 질문 내용은 <Table 8>과 같으며, 참여자 정보는 참여자의 개인정보를 보호하기 위하여 식별이 가능한 개인정보를 제거하였다. FGI를 바탕으로 수집한 자료는 주제 분석 방법을 사용하여 분석하였다. FGI 분석 결과 사용자 참여가 영향을 미친 주거 만족유형은 크게 물리적 만족, 사회적 만족, 정서적 만족 3가지 주제로 범주화되었다. 추가로 FGI를 통해 도출된 주거 만족유형의 우선순위를 묻는 설문 조사를 같은 참여자들에게 진행하였고 그 결과를 바탕으로 분석 결과를 종합하였다.
Table 8.
Focus Group Interview Question and Participants Information
Ⅴ. 연구결과
1. 물리적 만족
건물의 내･외관이 인근 건물들과 다르게 미학적으로 보기 좋게 지어진 것에 대해 거주자들이 만족하고 있다는 것을 확인할 수 있었다. 또한, 거주자들이 서로 애정을 갖고 주택을 청결하게 유지하고 관리하는 것에 대해서도 만족하고 있었다.
개별 세대 내에 있는 개인적인 공간이 개인의 취향과 필요에 맞게 설계되어 활용도와 만족도가 높다는 이야기도 나왔다. 특히, 가장 개인적인 공간에 해당하는 화장실의 구조와 내부 구성요소가 개인에게 특화된 것에 대한 만족도가 높다는 것을 알 수 있었다.
“좋았던 거는 우리 집 화장실 세면대를 밖으로 놓고 싶다고 했는데 그게 실현이 됐어요.” (참여자 G)
“원하는 바가 그래도 일부 실현이 된 게 있어요. 욕조요.” (참여자 D)
“근데 욕조 잘 쓰세요? (참여자 B)
“완전히 잘 쓰죠.” (참여자 D)
“저희도 세면대를 밖으로 만들면서 좀 더 샤워장이 넓어지고… 양치나 이런 건 그냥 밖에서 세면대에서 하고, 저는 화장실이 제일 마음에 들어요.” (참여자 E)
반면, 참여형으로 설계를 진행한다고 해서 원하는 바를 모두 실현할 수 있는 것은 아니라는 사실을 깨닫게 되었다는 이야기들이 자주 나왔다. 토지 가격이 높은 서울에서는 주거 비용을 낮추기 위해서는 용적률을 최대한 활용해야 하고 더욱이 임대형으로 공동주택을 짓는 경우라서 참여자들은 면적과 구조 등 여러 면에서 원하는 것을 포기해야 했다는 경험을 나눴다.
“참여형이라고 해도 기본적으로 저희가 소유자는 아니잖아요. 그렇기 때문에 일반적으로 사람들이 사는 그런 생활의 꼴을 유지해야 했어요. 그런 과정을 거치면서 이게 이상과 현실의 차이인가 그런 생각은 들었죠.” (참여자 A)
“물리적인 공간을 만드는 거에 대한 한계는 저도 되게 많이 느끼긴 했어요. 왜냐하면 워낙 제한적인 공간에 지을 수 있는 공간도 한정돼 있고… 욕구는 다 복잡하게 얽혀 있으니까 그걸 푼다는 게 도시에서는 거의 불가능하구나! 이런 생각을 저도 많이 했던 것 같아요. 물리적인 완벽한 공간을 구성하는 것은 사실 미리 모인다고 해서 도시에서는 할 수 있는 게 별로 없던 것 같아요.” (참여자 B)
2. 사회적 만족
주택 조성 과정의 사용자 참여가 물리적인 만족도를 높이는 것 외에 주민들 간의 상호 유대감을 높여 개인의 사회적 만족도를 높이는 것 또한 확인할 수 있었다.
“참여 건축이라고 하면 대게 물리적인 공간을 만드는 것에 대한 이야기를 많이 하는데 오히려 시간이 쌓인 거에 대한 장점들도 있는 것 같아요. 한 건물에 살게 되는 다른 이웃들을 더 많이 이해하게 되고 소통할 수 있어서 다른 집에 살 때보다 만족도는 높은 편입니다.” (참여자 C)
인터뷰 참여자들은 집이 지어지는 과정에 서로가 함께한 시간과 그로 인해 생겨난 이야기들이 공동체성을 만들었다고 생각했다. 그리고 시간이 쌓여 만들어진 신뢰를 기반한 공동체 의식이 지금 살고 있는 집에서 지속해서 만족감을 느끼게 할 원동력이 될 것이라고 믿고 있는 것 같았다.
“(참여자 B)가 말한 대로 그 기간이 영향을 미치는 건 있는 것 같아요. 뭘 하는지 다들 알고 있고 이런 사람이구나 하고 저기는 아이가 있고 차가 있고 이런 배경을 알고 있잖아요. 가장 좋은 점은 함께 오랜 시간 대화를 해볼 수 있어 얼마간 같은 생각을 공유하는 사람들과 이웃할 수 있다는 점 같네요.” (참여자 A)
함께주택 3호 거주자들이 사용자 참여 과정을 통해 축적한 사회적 자본은 다양한 긍정적 효과로 나타났다. 한 참여자가 자신이 사회적 만족감을 느낀 사례를 이야기하자 다른 참여자들도 연이어 미담을 쏟아내기 시작했다.
“한 번씩 나눠주시는 사과가 그렇게 맛있어요.” (참여자 A)
“○○집에서 감자, 양파, 채소랑 막 이렇게 놓고 하시는 것도 너무 감사해요.” (참여자 H)
“○○님 깻잎도 잘 먹었어요. 먹을 것 공유하고 필요한 물건 서로 나눠 쓸 수 있는 것도 좋아요.” (참여자 C)
함께주택 3호는 2023년 12월 공용 관리비를 모으지 않기로 했다. 지난 3년간 공용 관리비 인상 없이 절약해서 사용한 결과 한 달 정도는 공용 관리비를 추가로 모으지 않아도 충분한 수준으로 누적되어 있기 때문이다. 이러한 경제적 비용 절감 효과 또한 거주자 사이의 사회적 관계가 잘 유지 되고 있기 때문이라는 의견이 있었다.
물론, 여러 사람이 함께 사는 곳이기 때문에 갈등이 없을 수 없다. 함께주택 3호도 여러 세대가 한 건물에 살고 있다 보니 층간소음 문제로 특정 세대 간에 예민해져 긴장감이 흐르던 때가 있었다. 그러나 큰 갈등 없이 문제가 잘 해결되었다. 참여자 중 한 사람은 이러한 원만한 갈등 해결은 상호 형성되어있는 유대감이 없었더라면 어려웠을 것이라고 지적했다.
“그때 층간소음 이런 것도 약간 민감한 상황이 이렇게 있었잖아요. 근데 그런 것도 서로 지혜롭게… 특히 서로 진짜 신경 많이 쓰고 있다. 이런 걸 보여주면서 이렇게 풀어가는 그 과정도 사실 전혀 모르는 사람이고 아예 안면이 없으면 좀 다르지 않았을까 생각했어요.” (참여자 B)
3. 정서적 만족
거주 공간은 일시적인 휴식 공간과는 달리, 물리적 편의성만이 아니라 심리적 안정감이 필요한 공간이다. 이는 장소에 애착이 형성되어야 하는 이유이다.(Yoon & Choi, 2014) 사람들이 공간을 함께 이용하는 과정에 사회적 교류를 경험하게 되면 심리적 안정감을 느끼게 되고 이러한 정서적 요소들이 공동체 내에 쌓이게 됨에 따라 장소에 대한 애착을 느끼게 된다(Yoon & Choi, 2014). 함께주택 3호 거주자들은 일상에서 느끼는 긍정적인 경험들로 인한 심리적 안정감에 대해 자주 언급했다. 함께주택 3호 거주자들은 개인 공간뿐 아니라 공용공간에서도 안정감을 느끼고 있었다.
“저는 예전에 살던 집들은 사실 현관문 밖에 나가면 다 밖이라고 생각했거든요. 그러니까 내 집은 딱 내 출입문 그 안에만 생각했는데…. 지금은 저 밑에 1층 현관문을 나가야지 내 집 나간다고 생각해요. 그래서 약간 집이 좀 넓어지고 약간 전체 건물이 내 집이라는 느낌이 들어요.” (참여자 B)
“맞아. 그거 있어.” (참여자 D)
4. 주거 만족유형의 우선순위
이어서, FGI를 분석한 결과로 도출된 물리적 만족, 사회적 만족, 정서적 만족 등 3가지 주거 만족유형의 우선순위를 묻는 설문 조사를 진행하였다. 가장 많은 6세대가 물리적 만족을 1순위로 응답하였고, 이어서 정서적 만족은 3세대, 사회적 만족은 1세대가 1순위로 뽑았다.
Table 9.
Priority Survey Question for Residential Satisfaction Type and Result
FGI에서 참여자들은 물리적인 만족감에 관해서도 이야기했지만 동시에 자신의 요구사항이 그대로 반영되지 않은 것에 대한 불만족을 여러 차례 이야기하였다. 그럼에도 다수의 거주자가 물리적 만족감을 가장 높게 평가한 원인은 어디에 있을까? Henry Sanoff(2007)는 오랜 사용자 참여디자인의 경험을 비추어 볼 때, “사용자의 만족도는 참여자의 요구가 얼마나 결과에 반영되었는가보다 본인이 의사결정에 얼마나 영향을 미쳤는가를 기준으로 판단하게 된다는 것을 알 수 있었다”라고 이야기한다. 다시 말해, 함께주택 3호 거주자들은 비록 본인들의 요구사항이 물리적인 결과물에 그대로 반영되지 못하였을지라도 물리적인 집의 형태를 구성하는 과정에 참여함으로써 결과물에 많은 영향을 미친것에 대해 높은 만족감과 애착을 느끼고 있다고 해석된다.
추가로, 1순위는 3점, 2순위는 2점, 3순위는 1점으로 순위별 점수 가중치 적용하여 주거 만족 유형별 점수의 합계를 구하였다. <Table 10>의 결과와 같이 물리적 만족이 23점으로 가장 높았고, 사회적 만족이 19점, 정서적 만족은 18점으로 집계되었다. 순위별 점수 가중치를 적용하여 점수를 합산한 결과도 마찬가지로 물리적 만족이 가장 높은 주거 만족유형으로 나타났다. 그러나 3가지 유형 각각의 총점이 중윗값 20점 기준 ±3점 내외로 유형별 주거 만족도 총합의 편차가 적다는 것을 확인할 수 있었다. 이는 사용자 참여가 거주자들이 집에 대해 가지고 있는 물리적 만족, 사회적 만족, 정서적 만족 모든 면에 고르게 긍정적 영향을 미쳤다고 해석할 수 있다.
VI. 결 론: 우리가 살아갈 집을 위한 고찰
사용자의 참여는 사용자가 결과물의 의사결정 과정에 참여함으로써 결과물의 질과 만족도를 높이고 참여자들 간의 공동체 의식을 증진 시키는 데에 효과적인 방법이다. 함께주택 3호 사례로 볼 때, 집을 짓는 과정의 사용자 참여도 마찬가지로 주거의 질을 나타내는 주거 만족도 향상에 긍정적 영향을 미치고 거주자들 사이의 공동체 의식을 높이는 데에 효과적인 것을 확인 할 수 있었다.
FGI를 진행한 결과, 사용자 참여가 영향을 미치는 주거 만족유형은 물리적, 사회적, 정서적 만족으로 분류할 수 있었다. 이어서 진행한 주거 만족유형의 우선순위를 묻는 설문 조사에서 사용자 참여가 거주자의 물리적 만족에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 순위별 가중치를 적용하여 점수를 합산한 결과, 사용자 참여는 물리적, 사회적, 정서적 만족 모든 면에 고르게 주거 만족도를 높이는 데 효과적인 방법이라고 평가할 수 있었다. 본 사례연구를 통해 다음과 같은 3가지 시사점을 정리할 수 있다.
첫째, 시민들의 주거 만족도를 높이기 위해 역량 있는 건축가들이 우리의 일상 건축에 참여하고 시민들과 소통할 수 있는 다양한 방안과 제도들의 마련이 필요하다. 일본의 건축가 Tadao Ando(2012)는 “집은 사용자의 미래를 향해 있는 꿈을 건축가가 정신적 갈등을 통해 만들어 내는 것”이라고 이야기한다. 우리는 그림과 같은 집을 짓는 꿈을 꾸지만, 그것을 함께 구현할 건축가가 우리의 일상에서 너무 멀리 떨어져 있다. 함께주택 3호의 경험에 비추어볼 때, 거주자들이 전문가들과 함께 물리적인 공간을 고민하고 구현하는 과정은 거주자들의 욕구가 온전히 결과물에 반영되지 못할지라도 주거 만족도에 상당한 영향을 끼친다는 것을 확인할 수 있었다. 더불어 참여의 과정은 사용자들의 만족도뿐 아니라 함께하는 전문가들의 만족도를 높이는 일이기도 하다. 사용자 참여는 주관기관에 대한 확신과 신뢰를 만드는 효과를 동반하기 때문이다(Sanoff, 2007).
둘째, 주택에 대한 수요와 기대를 수렴하고 합의점을 도출하는 사용자 참여 과정은 거주자들이 사회적 자본을 형성하도록 하여 주거 만족을 높인다. 사용자 참여는 공동의 목표를 효율적으로 달성하는 데 효과적인 사회적 자본 형성에 긍정적으로 작용할 뿐 아니라 공동체성을 강화하고 갈등 해결 능력을 높이는 데에도 효과적이다(Jin & Lee, 2018). 본 사례연구를 통해 사용자 참여 과정을 거친 함께주택 3호 거주자들은 상호 유대감이 매우 높고 이로 인한 사회적 만족도가 높은 것을 확인할 수 있었다. 특히, 우리나라에서 큰 사회적 문제로 인식되는 세대 간 층간소음 문제가 함께주택 3호 거주자들에게는 지금은 서로 웃으며 추억하는 하나의 에피소드가 되었다. 서로가 남이었더라면 이처럼 원활한 갈등 해결은 어려웠을 것이다. 층간소음 문제는 이웃 간의 친분 정도에 따라 갈등으로 전환하는 정도가 크게 달라지기 때문이다(Lee et al., 2022).
셋째, 주택 조성 과정의 사용자 참여는 거주자들이 집에 대하여 갖는 특별한 애착과 안정감을 강화한다. 장소에 대한 특별한 경험과 의미는 장기간 안정적으로 해당 장소를 이용하기 위한 자발적인 유지관리 행위를 활성화한다. 이러한 유지관리 행위는 만족감 증대로 연결되고, 유지관리 행위를 지속하는 선순환 구조를 만들어 낸다(Kim & Sung, 2019). 함께주택 3호 거주자들의 함께 집을 만드는 특별한 경험은 시간이 흐를수록 그 의미가 확장되었다. 그 결과, 거주자들은 집에 대한 애착과 함께 개인공간과 공용공간 모두에서 안정감을 느끼고 있었다. 함께주택 3호 거주자들은 매달 자발적으로 모여 서로의 안부를 묻고 집을 유지관리 하기 위한 회의를 진행한다. 거주자의 자발적인 참여는 주택의 기능 유지, 참여의 효용 증대, 관리 비용 감소 등으로 이어진다(Kim et al., 2014). 함께주택 3호는 한 100년 살만한 집으로 지어지고 있다.
본 연구는 사용자 참여를 통해 만들어지고 운영되는 공동주택의 물리적 환경과, 관련 제도, 조성 과정 등 사례를 입체적으로 자세히 살펴보았다는 점, 사례 주택에 3년 이상 거주한 전 세대를 대상으로 FGI와 설문 조사를 하여 사용자 참여가 주거 만족도에 정적 영향을 미치는 것을 확인했다는 데 의의가 있다. 그러나 주거 만족도 향상을 위한 조성 단계의 사용자 참여 필요성만 제시하였을 뿐, 구체적인 적용 방안을 제시하지는 못했다. 그리고 연구의 결과는 서울에 있는 소규모 공동주택 1동의 거주자들을 대상으로 한 FGI와 설문 조사 응답을 분석한 결과로 응답자의 숫자가 제한적이고, 사용자 참여 없이 지어진 다른 공동주택 사례들과 비교하여 분석하지 않은 점이 한계라 할 수 있다. 함께주택 3호 사례는 서울시 토지임대부 사회주택이라는 특수한 제도를 활용한 사례에 해당한다. 그러므로 주택 조성과정에 사용자 참여를 유도하기 위한 보편적 모델을 마련하기 위해서는 참여 주체의 역할과 그 과정을 표준화하고 제도적 개선 과제를 도출하기 위한 추가적인 연구들이 필요할 것이다.
