I. 서 론
1. 연구의 배경
최근 가구구성의 소가족화 및 가족의 분화로 인하여 1인가구는 급속히 증가하고 있으며, 그중에서도 지옥고라 불리우는 청년층의 주거문제는 매우 심각한 수준이 되었다. Kim(2019)에 따르면 만 19~34세 가구주 233명 중 8.9%는 최저주거기준 미달가구이며, 24.7%는 주거비 과부담 상태로 나타났다. 이러한 청년층의 주거문제는 결혼기피와 만혼현상으로 이어지고, 이로 인한 저출산 등 심각한 사회문제와 연결되기 때문에 정부에서도 청년층을 새로운 주거복지대상으로 인지하여 이들을 위한 주거정책을 펼치고 있다. 특히 청년층의 주거문제가 심각한 서울시에서는 리모델링형 사회주택을 도입하고, 공공지원민간 임대주택(역세권 임대주택)을 제공하고자 노력하고 있으며, 청년층 사회주택은 공동체 의식을 통한 공동생활로 주거문제를 해결하고자 하는 공유형 주택이라 할 수 있다.
Com & Stay(2019)에 따르면 2013년 말 11개 주택으로 시작된 국내의 셰어하우스는 2019년 상반기까지 1,020개 주택으로 꾸준한 성장세를 보이고 있는 것으로 조사되었다. 이처럼 주거인식의 변화로 나타난 셰어하우스는 거주자에서 주거비 절약뿐 아니라 주거환경의 질 개선 등 긍정적인 호응을 얻어 꾸준히 증가하고 있는 실정이다. 그러나 국내에서는 셰어하우스에 관한 뚜렷한 법적인 정의1)나 기준이 마련되어 있지 않은 실정(Kim et al., 2020)이다.
셰어하우스는 게스트하우스와 같은 도시민박업이나 숙박업이 아닌 부동산임대업에 해당하나 임대운영에 있어서 임대사업자 등록이 필수는 아니기 때문에 입주자에 명확한 기준이 마련되어 있지 않고 있다. 이처럼 셰어하우스에 관한 관련 법규가 마련되어 있지 않은 이 시점에서 셰어하우스에 입주를 고려할 경우 계약 조건 등을 더 주의깊게 살펴보아야 한다. 특히 개인이 운영하고 있는 일부 셰어하우스의 경우 임대사업자 등록을 하지 않는 불법영업으로 임차인이 추후 보증금 반환이나 월세 등의 세액공제를 받기 힘들 수 있으며, 전대 방식으로 이뤄지는 경우가 많기 때문에 임대인, 임차인 모두 안전한 거주환경을 제공하기 위해서 개인별 임대차계약서를 작성해야 한다.
대한민국은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례법률을 주택임대차보호법으로 규정하고 있다. 법무부와 국토교통부에서 주택임대차표준계약서를 제시하고 있지만 표준일 뿐 강제적 기준이 아니며, 현재 사용되는 계약서는 법적으로 통일된 형식이 없어 아무런 제재가 없는 실정이다. 최근 ‘민간임대주택 특별법’의 개정으로 임대사업자의 경우 표준임대차계약서 양식을 사용함을 고지하고 있으나 공유형 주택이나 셰어하우스에 적합한 양식이 아니다. 이처럼 현재 일반적으로 사용하고 있는 표준임대차계약서는 공유형 또는 셰어하우스에 맞는 형식이 아니기 때문에 공유형 표준임대차계약서 마련이 시급하고 상호간 법적인 보호가 필요한 실정이다. 이에 본 연구는 셰어하우스의 임차인 및 임대인 보호를 위한 국외 공유형 주택의 표준임대차양식을 살펴, 국내 공유형 주택의 표준임대계약서 도입방안에 대해 살펴보고자 한다.
2. 연구의 목적 및 의의
주택임대차계약은 법률행위의 하나로 임대인과 임차인의 자유의사에 따라 체결하는 행위로 임차인은 주택 사용 권리를 가지기 위해 임대료 지불과 주택사용에 드는 제비용 등을 납부한다. 반면 임대인은 임차인이 주택을 사용할 수 있도록 주택 내 기본시설의 구비와 계약기간 내 거주권을 확보하는 의무를 가진다(Park, 1995). 이러한 의무와 권리가 실제로 시행되고 당사자 간 분쟁을 없애며, 사회적으로 정착되기 위해서는 주택임대차계약서에 구체적으로 명시되어 있어야 한다. 그러나 현재의 셰어하우스는 관련규제가 없기 때문에 개인이 개별적으로 운영하는 경우 개인과 개인 간 임대차계약이 이루어지고 있어 전입신고 및 월세 소득공제조차 받을 수 없는 임차인의 피해가 나타나고 있어(Go, 2014; Park, 2018; Law & Life, 2019) 임차인과 임대인을 보호할 수 있는 장치가 필요하다. 이러한 장치가 바로 공유형 표준임대차계약서라 할 수 있다.
본 연구에서는 국외 공유형 주택의 임대차계약서 양식과 우리나라 표준임대차계약서와 비교하여 공유형 임대주택의 표준임대차계약서 서식개선에 도움이 될 수 있는 여러 가지 시사점들을 도출해 내는 것을 목적으로 한다. 본 연구는 공유형 임대주택의 표준임대차계약서에 포함되어야 하는 항목개발을 위한 기초연구로 세부적인 주택임대차 관련 제도 및 관련법 분석과 법적해석은 제외하고자 한다. 이러한 연구는 앞으로 증가하는 공유형 주택의 주거안정과 삶의 질을 향상시키는데 기여할 것이며, 선진국 사례를 통해 공유형 주택의 정책개발과 서식개선에 도움을 줄 것이다.
II. 연구범위 및 방법
1. 연구범위
본 연구의 범위는 공유형 임대주택의 표준임대차계약서로 한정한다. 이는 현재 공유형 주택에 거주하는 임차인과 임대인을 보호를 위해, 공유형 주택의 임대 또는 임차시 갖추어야 할 주택임대차계약서의 개선방향을 제언하기 위함이다.
현재 국내의 임대차계약에는 법무부의 주택임대차표준 계약서, 한국공인부동산협회에서 사용하고 있는 주택임대차 표준계약서, 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙에 따라 임대사업자가 사용하는 표준임대차계약서양식이 있다. 임대사업자는 임대차계약 체결 시 반드시 표준임대차 계약서를 사용하도록 규정(동법 제 46조, 동법 시행령 제 36조)하고 있어 본 연구에서는 민간임대주택2) 표준임대차 계약서(별지제24호서식) 기준으로 살펴보았다.
국외 사례로 영국의 다중점유주택(House of Multiple Occupation, 이하 HMO), 호주의 루밍하우스(Rooming house), 일본의 셰어하우스를 선정3)하였다. 영국의 경우 정부에서 제공하는 표준계약서 양식이 없기 때문에 정부 제공 AST 계약서 모델을 기본으로 하여, 북아일랜드 Property People사가 제공하고 있는 ‘HMO 계약서’를 분석하였다. 호주도 각 주마다 임대법이 다르고 계약서 양식과 다르게 나타나고 있어 퀸즈랜드 주에서 제공하는 ‘루밍하우스 계약서’4)를 분석하였다. 일본도 계약기간이 짧은 셰어하우스는 정기임대차계약을 주로 사용하고 있어, 국토교통성이 제공한 ‘정기임대주택표준계획서’를 분석하였다.
2. 연구방법 및 절차
본 연구방법은 각국의 서식을 분석하는 내용연구방법을 활용하였다. 서식분석기준은 You & Hong(2001)의 분류기준5)을 참고하여 각국의 공유형 주택과 관련된 임대차 계약서에 포함된 항목을 분류하고 핵심내용을 분석하였다. 이에 따른 과정은 <Figure 1>과 같다.
우선 각국의 공유형 주택관련 표준임대계약서 내용을 모두 나열하고, 임대차계약의 진행단계에 따라 계약체결-계약유지-계약종료의 3단계로 구분하였다. 계약은 계약당사자의 권리와 의무를 중심으로 임대인과 임차인, 쌍방의 역할이 존재하기 때문에 각 단계별 계약당사자간 역할로 분류하여 계약당사자간 쌍방, 임대인, 임차인으로 구분하였다. 본 연구에서 셰어하우스의 임대인은 민간임대사업자에 등록한 사업자에 한하며,6) 임대인이 셰어하우스 운영을 위탁했다는 전제를 바탕으로 운영자는 임대인으로 보았고, 거주자는 임차인으로 구분7)하였다. 따라서 본 연구에서는 우선 계약 진행단계에 따른 계약당사자간의 책임으로 구분하여 각 항목에 따른 구체적인 내용이 어떠한 차이가 있는지 비교분석하였다.
III. 국외 임대차 계약유형
1. 영국
영국은 임대차계약과 관련된 일반사항은「주택법(Housing Act)」에서 규정하고 있으며 계약체결이후 준수하여야 하는 임대인과 임차인의 의무에 관해서는「임대인임차인법(Landlord and Tenant Act)」에서 다루고 있다(Park & Kim, 2018). 영국의 임대차유형은 계약기간 또는 거주기간에 따라 보장임대차(Assured tenancy), 보장단기임대차(AST, Assured shorthold tenancy)로 구분할 수 있으며, 현재 영국에서 주로 행해지는 것은 보장단기임대차(Je et al., 2015) 방식이다.
보장임대차는 원래 임대기간 만료 이후에도 임차인이 계약을 위반하지 않는 이상 법정 주기만큼 임대차가 갱신되어 임차인의 점유8)가 보장되고, 임대료에 대한 별도의 규제 없이 시장 임대료를 적용하고 임차권 설립 후 1년이 되면 임대인은 임차인에게 차임 인상을 제안하는 통지를 함으로써 차임을 인상할 수 있다. AST도 계약기간 만료 시 자동으로 연장되나 연장된 계약은 기존의 계약조건과 동일하며, 계약기간은 렌트비 내는 기간을 따른다. 예를 들어 매월 임대 면 매월 연장되고, 매주 임대 면 매주 연장된다. 최초의 임대료는 임대인과 임차인의 합의에 따라 결정되고, 계약을 종료하기 위해서는 최소 2달 전에 통보를 해야 한다. 임대인도 2개월 전에 통보를 한다면 아무런 사유 없이도 임대차를 종료시킬 수 있다.
영국은 표준임대차계약서는 없으나 주택법을 근거로 정부에서 AST을 위한 계약서 모델(Model agreement for a shorthold assured tenancy)을 제공하고 있다. 이 모델은 협약에 따라 임차인과 임대인의 권리와 의무를 규정하고 있으며, 계약 내용을 이해하는 데 도움이 되는 특정 임차 계약 조항에 대한 지침이 포함되어 있어 이를 바탕으로 임대인협회 등 민간단체와 부동산회사에서 계약서양식을 작성하고 있다. 각 회사마다 계약서양식은 다를 수 있으나 계약서에 포함된 기본조건 및 계약조항에 관한 큰 틀은 동일하다고 할 수 있으며, HMO도 AST 계약을 사용한다.
HMO 임대계약방법은 공동임대(Joint tenancy)와 개별임대(Sole/Separate tenancy)로 구분 할 수 있다. 공동임대는 학생용 부동산이나 함께 사는 친구들로 구성된 경우로 하나의 주택에 여러 임차인들이 공동으로 임대인과 하나의 계약서를 작성한다. 임차인들끼리 서로 잘 아는 사이로 동시에 입주와 퇴거가 가능하고, 모든 임차인들은 임대료 납부와 주택관리에 공동책임9)을 가지기 때문에 계약서에 모든 임차인의 서명이 포함되어야 한다. 개별임대는 다른 임차인의 행동에 영향을 받지 않으며, 각 방마다 별도의 계약서를 발행한다. 따라서 임차인마다 계약내용에 따라 임차기간 및 임대료 등이 다를 수 있다. HMO는 다른 임대주택과 다르게 HMO에 대한 특정 규칙과 화재 안전과 관련하여 준수해야 할 몇 가지 추가 규정을 가지고 있기 때문에 임대인은 자신의 법적 의무를 이해하는 것이 매우 중요하고, 임차인도 계약서에 서명하기 전에 임대인의 HMO 면허를 확인10)해야 한다. HMO AST 계약의 기본내용에는 2006년 HMO 관리규정11) 및 규칙이 포함되어 있다.
HMO AST 계약서는 <Table 1>와 같이 일반적인 계약내용과 계약조항으로 구분할 수 있다. 임대차계약을 위한 기본적인 계약내용으로는 임대차목적물, 임대인, 임차인, 계약기간, 임대료, 보증금, 재산목록 등을 직접 기입하게 되어 있고, 계약 조항으로는 임차인과 임대인의 권리와 의무, 보증금, 퇴거기준 등의 조항과 임대인과 임차인 서명란 으로 구성되어 있다.
Table 1.
HMO Letting Agreement Items in UK
Sauce. Property People (2020)
2. 호주
호주의 주택임대차 계약은 임차인의 권리를 보호하는 임차인 보호제도인 동시에 임대인의 재산권적 권리를 보호하는 임대인 보호제도(Park, Jang, & Lee, 2018)라 할 수 있다. 호주는 연방차원의 통일된 주택임대차법은 없으나 8개 주12)가 자체적으로 임대차에 관한 법률을 운영하고 있으며, 각 주의 주택임대차법에 따라 주 정부가 제공하는 표준임대차계약서 양식이 있다. 특히 퀸즐랜드 주의「주택 및 숙박시설 임대차법」(The Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act)은 임차인 및 임대인, 부동산관리자를 포괄하는 법으로 주택 및 공유형 숙박시설을 포함하여 적용하고 있으며, 주 정부산하 주택 임대차 관리기관(Residential Tenancies Authority, RTA)에서 임대차 관련 업무를 관장하며, 임대차 정보 및 지원, 보증금 관리, 분쟁 해결, 교육 서비스, 조사와 기소 업무를 담당하고 있다.
셰어하우스의 경우 <Table 2>와 같이 3가지 범주의 임대계약으로 구분할 수 있다. 첫째, 주택임대차계약은 임대인과 임차인의 권리와 의무를 나타내며, 주 정부의 표준임대차계약을 따른다. 임대인(집주인)이 주택전체를 단일 임차인에게 계약하는 경우,13) 또는 하나의 계약서에 여러 임차인들이 공동으로 계약하는 경우에 사용14)한다. 둘째, 루밍하우스 계약은 임대인이 루밍하우스 등록 후 4명 이상을 수용 할 수 있는 1개 이상의 객실을 임대하는 경우에만 사용하며, 임대인과 임차인은 각각 별도의 계약서를 작성한다. 셋째, 관습법 계약은 플랫메이트 계약이라 할 수 있는데, 주택 전체를 임대하는 경우에는 사용할 수 없고 주택에 대한 공용 사용 권한이 있는 방을 임대하는 계약에 적용한다. 즉 임대인은 주택임대차계약에 따라 주택 전체를 임차인(Head-tenant)에게 임대하고 임차인이 주택의 일부를 이차 임차인(sub-tenant)에게 전대하는 경우에 관습법 계약을 사용15)한다. 이때 원 임차인은 임대인의 서면허가를 받아야 전대 할 수 있다. 관습법 계약은 주택임대차계약보다 융통성이 있어, 모든 것을 협상하고 합의해야 한다.
Table 2.
Legal Categories of Agreement that can cover Share Accommodation in Australia
퀸즐랜드 주의 루밍하우스 표준임대차계약서는 <Table 3>과 같이 기본적인 계약내용과 계약의 표준조항, 특약조항으로 구분되어 있다. 임대차계약을 위한 기본적인 계약 내용으로는 임대인과 임차인, 임대료, 임대기간, 임대료 지불, 임대장소 등을 기재하게 되어 있고 표준조항으로는 계약기간, 임대료, 보증금, 정기적인 지출(비용), 임대인과 임차인의 권리와 의무, 계약종료 등의 내용이 있으며, 특약조항으로 임대인과 임차인이 합의한 내용을 직접 기입하게 되어있다. 마지막으로 서명란에 임대인과 모든 임차인의 서명과 계약날짜를 기입하게 되어 있다. 또한 임대계약 시 모든 임대인은 주택규칙 사본과 주택상태보고서를 임차인에게 의무적으로 제공해야 하며, 임대인은 보증금16) 예치 여부를 임차인에게 안내해야 한다.
3. 일본
일본의 경우 일반 임대차의 경우「차지차가법(借地借家法)」에 의해 ‘임차권’이라는 강한 법적 권리를 부여받는 반면, 셰어하우스는 임시거처로서 인식하고 6개월에서 1년의 단기계약이 주를 이루어 호텔에 장기 체류하는 정도의 것으로 보호받는 측면(Masahiko, 2018)이 있다.
입주자와의 계약으로는 크게 일반차가계약(민법 제 601조)과 정기차가계약(차지차가법 제38조)의 두 가지 형태가 있는데 셰어하우스의 계약은 일반적으로 정기차가계약을 사용(Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, 2017)한다. 정기차가계약은 일반차가계약과 달리 계약 기간 만료 시 계약이 종료되고 법적갱신이 적용되지 않으나, 보증금과 관련한 계약 및 퇴거 시 원상회복의무는 일반 임대차계약과 동일하다(Masuda, 2014). 일본의 일반적인 임대계약은 기본이 2년이나, 셰어하우스의 계약기간은 수개월에서 1년 미만으로 짧고, 공동생활의 질서를 어지럽히는 임차인은 재계약을 하지 않아 다른 입주자에 미치는 영향을 막을 수 있기 때문에 정기차가계획을 따르고 있다. 그러나 절차17)를 거치지 않는 계약은 일반차가계획과 동일하기 때문에 반드시 서면으로 계약을 진행해야 한다. 2000년 3월 1일부터 시행된 정기임대제도의 계약이 원활히 체결되도록 국토교통성은 ‘정기임대주택표준계획서’를 발표하였다.
정기임대주택표준계약서는 <Table 4>와 같이 일반적인 계약내용, 계약의 표준조항과 부록으로 구분되어 있다. 기본적인 계약내용으로는 임대 목적물, 임대기간, 임대인, 임차인, 임대책임보증회사에서 제공하는 보증 등을 직접 기입할 수 있도록 되어 있고, 계약의 표준조항으로는 계약의 체결, 계약기간 및 갱신, 사용목적, 임대료, 공통 서비스 요금, 보증금, 반사회적 세력의 배제, 금지 또는 제한 행위, 계약 기간 중의 수선, 계약 해제, 임차인의 해지, 계약의 소멸, 주택인도, 인도 시 원상회복, 출입, 연대 보증인, 협의, 특약조항으로 구성되어 있다. 특약조항은 추가하는 것이 바람직하다고 생각되는 내용 등을 임차인과 임대인의 합의 하에 제시하고 상호 서명하게 되어 있다. 부록은 각 조항의 내용을 보완하는 별표로 임차인의 금지사항이나 퇴거 시 문제가 되고 있는 원상회복조건 등에 관한 명확한 근거로 제시하고 마지막으로 계약날짜와 임대인, 임차인, 보증인 등의 서명 란으로 구성되어 있다. 또한 셰어하우스는 다른 입주자와 화장실, 욕실 등을 공유하는 공동생활인 점을 감안하여 추가하는 것이 바람직하다고 생각되는 특약 등을 제시하게 되어 있다.
Table 4.
Regular Rental Housing Standard Contract Items in Japan
IV. 국내·외 표준임대차계약서 비교
우선 각 나라의 표준임대차계약서에 나타나는 문구의 항목들을 계약의 진행단계와 계약당사자의 권리와 의무 등을 기초로 나열 한 후 우리나라 표준임대차계약서와 각 항목수를 비교한 결과 <Table 5>와 같이 나타났다.
Table 5.
Comparison of Tenancy Agreement items
우선 각 나라에서 공통적으로 나타나고 있는 항목으로는 계약의 기본내용인 임대인과 임차인의 인적사항, 임대 목적물의 표시, 계약 기간, 채무불이행과 손해배상, 비용의 정산 등에 관한 사항 등이 언급되고 있었다. 이에 반해 일본, 영국과 호주의 경우, 임대인과 임차인의 의무와 계약종료 절차, 보증금 공제, 원상회복 비용 등에 관한 구체적이고 핵심적인 내용을 상세하게 규정하고 있는 것으로 나타났다. 특히 우리나라와 일본은 계약체결에 많은 항목이 나타난 반면, 영국과 호주는 계약유지, 계약종료에도 많은 항목들이 나타났고, 일본도 계약종료 시 원상회복에 관해 많은 항목의 내용이 있음을 알 수 있었다.
1. 계약체결
1) 임대신청서 작성
영국과 호주의 경우 임대차계약서를 작성하기 전에 잠재적인 임차인에게 사전 임대신청서를 받고 있다. 영국의 임대과정은 임대차계약이 진행하기 전에 임차인은 임대신청서(Tenancy Application Form)를 임대인은 렌탈지시서(Instruction of rental)를 부동산중개업체에 제출한다. 임차인은 지역과 매물을 검색하여 마음에 드는 주택이 있으며, 중개업체에 뷰잉(Viewing)을 신청하고 주택의 상태가 마음에 들면 중개업체에 임대신청을 제안(Making an offer)18)하고 임대신청서를 작성한다. 임대인은 임차인이 작성한 임대신청서를 바탕으로 신용조회(Reference check)19)후 계약을 진행한다. 학생 등 임차인의 수입이 불확실한 경우에는 보증인(guarantor)20)이 필요하다. 즉 임대인은 임대신청서를 통해 임차인의 범죄기록이나 재정상태 등을 미리 확인하고 임차인을 선택하기 때문에 상호분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 임차인도 집을 구하기 전 해당지역의 HMO 정보를 미리 확인할 수 있으며, 임대인 블랙리스트(Official blacklist of bad landlords)21) 또는 악덕 임대인(Rogue Landlord)과 업체를 확인할 수 있다.
호주도 영국과 비슷한 임대과정과 절차를 거친다. 임차인이 조건에 맞은 집을 검색하고 마음에 드는 집이 있으면 방문(inspection) 신청 후 마음에 들면 입주신청서22)를 작성한다. 부동산중개인은 입주신청서를 살펴보고, 임대인의 승인을 받은 후 임대계약서를 작성한다. 임대인 또는 중개인은 입주 후 발생하는 분쟁을 방지하기 위해 임차인 데이터베이스23)를 활용하여 임차인의 임대차 정보를 조회할 수 있다.
이처럼 영국과 호주의 경우 사전 임대 또는 입주신청서 작성으로 임대인은 임차인에 대한 많은 정보를 제공받고 임대인이 그 정보를 바탕으로 임차인을 선택할 수 있다. 특히 불특정 다수가 거주하는 공유주택의 경우 현재 거주하고 있는 임차인들의 성향에 어울리는 하우스메이트를 선택할 수 있으며, 임대인은 임대료 미납에 관한 기록과 범죄기록 등을 살펴 반사회적 대상의 입주를 미연에 방지할 수 있다. 또한 임차인 입장에서는 사전 방문을 통해 주택의 상태 및 하우스메이트를 파악할 수 있는 기회가 되며, 현 주택에서의 생활이 차기 주택을 선택할 시 신용정보에 반영되기 때문에 임대료 납부 및 생활규칙 준수 등 임대차기간 중 임차인의 의무를 성실히 수행할 계기가 된다. 이러한 임대신청서 작성으로 계약서상에 임대인과 임차인정보는 간단히 작성 할 수 있다.
2) 사전 상태보고서 작성
영국과 호주는 계약하기 전 임대주택의 자산을 보호하고 임차인의 책임범위를 명확히 할 수 있도록 제공되는 가구목록 및 물품 등의 상태를 확인하는 사전 상태보고서를 작성해야 한다. 특히 영국의 경우 임대인은 렌트 북(Rent book),24) 가스 안전 증명서, 에너지 성능 인증서, 전기검사기록 등의 서류 등을 함께 제시하고 계약체결 후에는 계약서 사본 및 보증금 예치25)에 관한 정보, 상태보고서 사본을 임차인에게 제공해야 한다. 특히 HMO는 임차 시작 전에 전기증명서(Electrical certificate)를 제시하여야 하며, 모든 가전제품들의 사용 방법과 안전 준수 사항 등에 대한 매뉴얼(Manual)도 함께 제공26)한다. 호주도 계약체결 전에 방의 상태보고서와 임대시설에 대한 주택규칙 사본을 임차인에 제공해야 한다. 빅토리아 주에서는 임대인 또는 중개인이 임차인의 의무와 권리를 설명하는 서면진술서도 계약 시 제공하고 있다. 이처럼 영국이나 호주에서 제공하는 상태보고서27)는 임차인이 주택에 입주하기 전 주택이나 방의 상태를 기록하는 것으로 임대기간중 가구나 시설의 수리 또는 손해배상비용에 관한 분쟁발생 시 이의 책임소지에 대한 근거자료로 사용되며, 임대차 종료 후 청소와 손해배상, 원상회복의 근거자료로 매우 중요하다.
일본의 경우 사전 상태보고서는 없으나 계약서에 주택에서 제공되는 가전 및 가구, 비품의 유무를 체크하고 원상회복 조건과 임대인과 임차인의 수선 분담표와 임차인의 부담내용, 공사비용을 상세히 제시하고 있어 원상회복에 대한 분쟁 발생을 미연에 방지하고 있다. 그러나 국내의 경우 임대차표준계약서에도 가구나 비품의 상태를 체크하는 서식이 없으며, 계약서 외의 별도의 첨부 서류도 공인중개사가 임대차계약서를 작성하는 경우에만 중개대상물확인 및 설명서를 작성하고 업무보증관계증서 사본을 첨부하여 임대인과 임차인에게 교부하도록 명시되어 있다. 따라서 여럿이 공간을 공유하여 사용하고 있는 경우 공유시설과 설비 등의 유지관리 및 수리에 관한 책임소지와 손해배상에 대한 분쟁이 다분하다고 할 수 있기 때문에 임대인의 자산을 보호하고 임차인의 청소 및 관리책임에 대해 명확히 고지하기 위해서는 세부적인 상태보고서 작성이 필요하고 계약서상에 쌍방의 합의하에 상태보고서 작성 및 보관을 명시할 필요가 있다.
2. 계약유지
1) 임대인과 임차인의 권리와 의무
국내 표준임대계약서28)에는 민간임대주택의 임대인(임대사업자)은 임대의무기간 중 임대주택의 양도, 임대료 증액, 임대의무기간 동안 임대차계약의 해제·해지 등에 관한 제한(3 항목)이 명시되어 있고, 임차인의 의무로는 선량한 관리자로서 유지·관리와 임차인 금지행위(5 항목) 등 일반적인 원칙만 언급되어 있으며, 상호 의무를 불이행시 규제에 대한 구체적인 언급이 없는 실정이다. 이에 반해 영국과 호주는 당사자(임대인과 임차인)의 책임과 권리에 대해 매우 구체적이고 상세적인 규정을 둠으로써 당사자 간 실제 임대차관계에서 어떤 의무를 부담하고 있는지 파악할 수 있다. 이는 임대인과 임차인의 권리와 의무가 법적으로 명확히 제시되어 이를 기준으로 표준계약서의 항목으로 명시하기 때문이다. 영국은「임대인·임차인법」에 임대인과 임차인의 의무, 계약해지 및 갱신에 관련된 사항을 다루고 있으며,「2006년 HMO 관리규정」에서도 임대인과 임차인의 권리와 의무가 규정되어 있다. 호주도 각 주의「주택임대차법」에 따라 임대인과 임차인의 권리와 의무가 규정되어 이 법에 따라 계약서에 임대인과 임차인의 권리와 의무를 세부항목으로 규정하고 이를 어길 시 규제에 관해서 구체적으로 명시되어 있다.
주택사용에 대한 임차인의 금지의무를 살며보면 국내의 경우 주거용도 외 사용금지, 양도 및 전대금지, 파손 및 멸실 금지, 유지관리 의무를 위반하는 항목만 규정(6 항목)하고 있는 반면, 영국은 목적물과 물품의 유지의무와 훼손 금지 의무, 사전 동의 없이 목적물 변경 또는 부가금지, 이웃에 대한 방해금지, 위법행위 금지, 보험료를 증가시키는 행위 금지, 배수시설을 막히게 하는 행위 금지, 동의 없는 동물 사육 금지, 동의 없는 동거인 거주 금지, 동의 없는 전대 금지, 동의 없는 임차권 양도 금지 등을 규정하고 있으며, 이 외에도 통지 없이 1개월 이상 비 점유 금지, 단지 내 흡연 금지, 건물 내 오픈 프라이팬 사용 금지, 전기히터 사용금지, 쓰레기 처리 및 공용공간의 청소 등 공동생활에 지켜야 하는 기본적인 규칙들도 구체적이고 상세하게 규정(32 항목)하고 있다. 또한 임차인이 이러한 금지행위를 위반할 시에 임대인은 임차인을 추방할 수 있는 권한과 계약해지권한을 가진다. 즉 표준계약서에 임차인의 금지행위를 명확히 함으로써 임대인의 재산을 보호하고 임차인의 계약위반 시, 계약을 해제할 수 있는 근거가 된다.
호주는 임차인의 의무(10 항목) 뿐 아니라 임대인의 의무도 구체적으로 명시되어 있다. 임대인은 입주자가 거주함에 있어 불편함이 없도록 주택을 제공해야 하는데, 임차인의 건강 또는 안전에 관한 법률을 위반하지 않도록 제공해야 하며, 모든 임차인이 화장실과 욕실을 이용할 수 있도록 합리적인 조치와 모든 임차인이 공용공간에 접근할 수 있는 합리적 조치, 임차인의 개인재산을 보장하기 위한 합리적 조치, 임차인이 조용히 즐길 수 있도록 합리적 조치, 임차인의 편안과 안락함 및 프라이버시 방해금지, 주택규칙 사본 공용공간 비치(7 항목)등을 규정하고 있다. 주택규칙은 모든 숙박시설에 적용되는 표준계약서에 언급된 기본규칙29)과 임대인이 만든 규칙30)(Residential Tenancies Authority, 2013)이 있다. 이처럼 호주도 임대인과 임차인 의무 불이행시 계약해지 또는 계약종료의 조건이 된다.
일본은 영국이나 호주처럼 별도의 임대차법으로 명시되어 있지 않으나 표준계약서에 주택사용에 대한 임차인의 금지 및 제한 행위를 구체적으로 규정하고 있다. 그 내용으로는 서면동의 없이 임차권 양도 및 전대 금지, 서면동의 없이 증축개축이전개조 또는 형태 변경 또는 공작물 설치금지 등을 규정하고 있으며, 주택을 사용함에 있어 <Table 6>와 같이 금지행위, 임대인의 사전 동의가 필요한 행위, 임대인에 통지해야 하는 행위로 규정(17 항목)하고 있다. 이는 셰어하우스 뿐만 아니라 모든 임대주택에 거주하는 임차인의 의무이며, 임차인이 의무를 위반한 경우에는 절차 없이 계약을 즉시 해제할 수 있다. 또한 각 셰어하우스 마다 별도의 주택규칙 또는 생활규칙을 제공하고 있어 이러한 규칙위반 시 강제규정에 관해서는 계약서의 특약내용으로 명시하고 있다.
Table 6.
Tenant's Prohibited or Restricted Acts in Japan
이처럼 일본이나 호주처럼 공유주택에 입주하게 되면 임차인이 지켜야 하는 기본규칙을 별도로 제시함에도 불구하고 임차인으로써 임대주택을 사용함에 있어 기본적으로 지켜야할 의무는 계약서의 항목으로 규정하고 있다. 이와 같이 국외는 임대인과 임차인 각각의 의무과 권리가 포괄적이면서 구체적으로 규정되어 계약을 체결하고 진행함에 있어 임대인과 임차인이 거짓으로 진술하는 경우 상호 계약을 해제할 수 있는 근거가 된다. 이처럼 국내 공유형 주택도 우리나라 실정에 맞는 당사자의 권리와 의무를 규정할 수 있는 항목을 개발해야 할 것이다. 표준계약서에 명시되어 있지 않다하더라도 호주의 사례처럼 임대인은 주택규칙을 제시하고 임차인은 이를 준수할 수 있는 최소한의 항목을 개발할 필요가 있다.
2) 임대인과 임차인의 수선유지의무
국내 표준임대차계약서에서 임차인은 선량한 관리자로서의 유지관리 의무를 명시하고 있으며, 주택의 보수와 수선은 임대인(임대사업자)이 부담하고, 주택의 전용부분과 내부시설물은 임차인이 파손하거나 멸실한 부분, 보수 주기에서 소모성자재는 임차인의 부담으로 명시되어 있으나 수선유지의 종류나 내용이 명확하지 않아 임대인과 임차인사이의 분쟁이 지속적으로 나타나고31) 있다. 이에 반해 영국과 호주, 일본의 경우 임대인의 수선유지의무에 관하여 명확히 규정하고 있다. 특히 영국의 HMO와 호주의 루밍하우스는 여럿이 대상목적물에 함께 거주하기 때문에 임대인에게 각종 시설의 수선유지의무를 규정함으로써 임대인이 수리비용을 부담하고 있다. 또한 입주 전 사전 상태보고서를 제공함으로써 목적대상물의 상태와 하자유무를 점검하고, 추후 임차인의 수리 책임 및 보증금 공제금액의 근거로 사용하고 있다.
HMO 임대인은 임차인에게 거주 가능한 주택을 제공할 의무가 있어 거주 중에 발생하는 구조결함, 내부설비, 가구를 포함한 시설의 모든 수선책임이 임대인의 의무로 명시되어 있다. 임차인은 임대목적물을 깨끗하고 깔끔한 상태를 유지할 의무32)가 있어 통상적인 마모(ordinary wear and tear)이외에 임차인의 행위와 유지관리 불이행으로 임차목적물을 손상시켰을 경우에는 임차인의 책임으로 구체적인 비용까지 제시하고 있다. 또한 임대목적물 내의 설비와 부속품을 누가 손상시켰는지 불확실한 경우 모든 임차인이 수리비용에 대하여 공동책임을 가진다. 이처럼 영국은 임대차목적물의 수리 및 비용부담을 임대인의 의무로 규정하고, 임차인의 유지관리 및 청소 불이행으로 발생하는 오염 및 손실에 관한 비용은 <Table 7>과 같이 임차인의 부담이다.
Table 7.
Cleaning Cost of Deductions from Deposit
(￡)
| Light clean(*) | Deep clean | Windows | Oven | Hob | Fridge | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 Bed | 225 (225) | 325 | 60 | 65 | 20 | 20 |
호주도 영국과 마찬가지로 주택에 관한 수리는 임대인의 의무이며, 공동구역의 청소에 관해서는 임차인들의 합의에 의해 정하도록 규정하고 있다. 임차인은 임대목적물을 깨끗하고 깔끔하게 유지해야 하는 의무가 있어, 개인공간의 청소는 개인의 의무이고, 공동구역의 청소에 관해서는 임차인 공동의 의무이다. 임차인의 과실로 부서지거나 잃어버린 물건은 임대인이 물건을 교체하거나 구입하기 위한 비용을 임차인에게 청구할 수 있으며, 긴급수리가 필요한 경우 임대인이 신속하게 대응하지 못할 경우에는 임차인이 먼저 수리하고 임대인에게 긴급수리비용을 청구할 수 있다. 이처럼 호주도 영국과 마찬가지로 대상목적물의 수리에 대한 책임은 임대인에게 있고, 이의 유지관리에 관한 의무는 임차인에게 있다. 또한 처음 입주한 상태와 동일한 조건으로 퇴실해야하기 때문에 계약종료 시 전문적인 업체를 통해 청소(bond clean)를 진행하고 있다.
일본도 임차인이 대상목적물을 사용하기 위해 필요한 수선은 임대인의 의무이다. 그러나 임차인의 고의 또는 과실에 의해 필요한 수선은 임차인이 부담하도록 명시되어 있다. 임차인은 임대인의 허가 없이 다다미 교체나 창호지 교체, 문과 창의 교체, 수전 교체 등은 임차인 부담으로 진행 할 수 있다. 또한 계약종료 후, 주택 명도 시 원상회복의 내용 및 방법, 단가에 관하여 구체적으로 제시함으로써 원상회복을 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁을 사전에 방지하고 있다.
이처럼 공유형 주택의 경우 임대차표준계약서에 계약기간 중 발생하는 임대주택의 수선범위와 내용에 관하여 구체적으로 명시할 필요가 있다. 즉 임대인의 수선의무에 관한 세부항목을 제시하고 임차인도 입주당시의 상태로 유지할 의무를 명시해야 한다. 특히 공동생활공간의 사용 규칙이라든지 구체적으로 어느 부분을 유지관리하고 청소는 누가 언제 하는지 등 임대주택 및 시설 등의 손상을 방지할 수 있는 조항이 필요하고, 이의 불이행시 제재조치에 관하여도 임대차표준계약서에 명시되어야할 것이다. 실제로 다수의 임차인이 사용하기 때문에 주택이 가능한 손상되지 않도록 관리와 청소의무를 임차인에게 고지해야 한다. 또한 별도의 공동생활공간의 청소 및 관리 서비스를 제공할 경우 이에 대한 비용부담에 관한 조항도 필요하고 관리비와 난방비 분담기준에 대한 조항도 구체적으로 제시할 필요가 있다. 이를 위해 앞서 설명한 주택상태 보고서의 쌍방 간 작성이 선행되어야 할 것이다.
3. 계약종료
1) 보증금 관련규제 및 공제기준
영국의 경우 보증금은 임대차 보증금보호제도에 따라 정부가 인증한 금융기관 등(계쟁물보유자)에 예치해야 하고, 계약종료 후 임차인이 야기한 피해의 합리적인 비용과 임대료 연체 등의 비용을 제외한 금액을 임차인에게 반환하여야 한다. 즉 임대인에게 발생한 재정적 손실이나 지출 금액이 합리적인 경우 임대인은 보증금을 청구할 권리를 가진다. 보증금공제기준은 깨지고, 없어지고, 더럽고, 손상된 물품에 대한 비용을 우선 공제하고 다음으로 청소비용, 재산손실, 열쇠변경, 기타 임차 및 요금위반에 관한 순으로 공제된다. 계약종료 시 임대인은 임차인에게 보증금 공제에 대해 통보하고, 임차인의 동의하에 보증금을 청구할 수 있다. 보증금 공제에 대해 임차인의 의의가 없을 시 퇴거 후 1개월 이내에 임차인은 보증금을 반환 받게 된다. 만약 임차인이 보증금공제금액에 대한 의의가 있는 경우 공식적으로 문제제기를 할 수 있다. 이러한 보증금 반환 및 공제기준에 관한 항목은 임대차 종료 후 보증금 반환과 관련된 분쟁을 사전에 예방하고 조정할 수 있는 근거조항이 된다.
호주의 경우 임대인이 보증금을 요청(4주치 임대료)하는 경우 임대인은 입주 전 상태보고서를 임차인에게 제공해야 한다. 보증금은 정부공공기관인 RTA에서 보관하고 있어, 계약종료 후 임대인과 임차인은 ‘보증금 반환’ 양식에 서명 후 RTA에 보내면 임차인의 보증금이 상환된다. 그러나 임대인과 임차인이 보증금 상환에 동의할 수 없다면 법원에 의의신청 후 그 결정을 따라야 한다. 보증금은 임차인이 임대차계약을 위반했을 경우 임대인을 보호하는 것으로 임차인이나 그의 방문객이 루밍하우스에 손해를 입혔거나 방을 깨끗하게 유지하지 못하였을 때, 물건을 버리고 퇴거 했을 때, 미지급 청구서가 있을 때, 임대인의 소유 물건을 잃어버리거나 파손했을 때, 미납 임대료가 있을 때 임대인은 보증금을 청구할 수 있다.
일본도 보증금 반환에 대하여 임차인의 주택 명도시 임대료 체납, 원상회복에 요하는 비용의 비 불금, 임차인의 채무 불이행으로 발생하는 채무액을 보증금에서 차감할 수 있으며, 임대인은 보증금에서 공제하는 내역을 임차인에게 명시해야 한다.
이처럼 호주와 영국은 보증금 반환 및 공제기준에 대한 방법과 절차가 매우 유사하며, 이는 임대인의 재산과 임차인의 재산 모두 보호할 수 있는 제도라 할 수 있고, 일본도 보증금 반환에 대해 임대인과 임차인의 상호 협의 하에 공제함을 규정하고 있다. 그러나 국내 표준계약서의 경우 계약종료 시 임대인의 보증금 반환에 대한 의무와 임차인의 원상회복의무만 명시되어 있고, 임차인의 임대료와 관리비 등 미납부액을 공제할 수 있도록 되어있어 보증금의 공제기준과 보증금반환 시기에 관한 별도의 규정이 필요하다. 이는 임대자산을 보호하고, 임차인이 수리 등의 의무를 수행하지 않았을 때 그 손실에 대한 최소한의 배상책임에 대한 규정이 명시해야 할 것이다.
2) 계약의 종료해지절차
영국은 임대차계약을 종료할 경우 임대인은 적법한 절차를 거쳐 계약통지를 서면으로 통보하여야 한다. 임대인이 임차인에서 계약의 해지권을 청구할 수 있는 경우는 임대료가 14일 동안 지급되지 않거나, 계약조항을 위반하거나 이에 대한 보상을 하지 못하거나, 임차인이 파산선고를 받는 경우이고, 계약이 자동 연장되었다면 최소 한달 전에 서면으로 통지해야 계약을 종료할 수 있다. 또한 임대기간 중 부동산이 매매된 경우 임차인에게 8주전에 계약파기를 통보해야 한다. 만약 임차인이 계약종료 전에 계약을 해지 하고자 할 경우, 임대인이 새 임차인과 임대 계약을 체결할 때까지 임대료 납부 의무를 가지고, 임대인에게 수수료를 지불해야 한다. 또한 영국은「불법퇴거 금지법(Protection from Eviction Act)」에 따라 임차인 퇴거는 지방법원의 집행관만이 수행할 수 있다(Park & Kim, 2018).
호주의 루밍하우스는 상호 서면으로 합의하거나 계약종료를 통지하고 임차인 퇴거, 임대인 또는 임차인이 계약종료를 통지, 법원의 계약종료 명령, 임차인이 담보인으로 통지를 받을 후 퇴거, 임차인의 사망 등으로 임대차계약을 종료할 수 있다. 임대기간이 끝났다 하더라도 계약을 종료하기 위해서는 반드시 상대방에게 통지하거나 상호 서면동의를 받아야 한다. 먼저 임대인이나 임차인이 계약을 위반했을 경우 상대에게 위반시정통지(Notice to Remedy a Breach, R11)를 보내고 상대가 이를 시정하도록 기간을 준다. 임대인은 임차인이 위반사항을 이행하지 않을 시 임차인에게 퇴거통지(Notice to leave, R12)를 할 수 있다. 임차인이 이사를 원할 경우에는 임대인에게 거주자이사통지(Notice to resident leaving, R13)를 해야 한다. 임대인은 임차인이 목적물을 불법적인 목적으로 사용하거나, 의도적으로 구내시설의 파괴 또는 손상을 입히거나, 누군가를 위험에 빠트리거나, 다른 임차인들의 평화와 안락함 또는 사생활을 방해하는 경우에는 즉시 퇴거통지를 할 수 있다<Table 8>. 이처럼 호주는 임차인의 보호를 위해 다양한 해지규정 및 절차가 마련되어 있다. 일반적으로 임대차계약의 해지에는 특별한 방식을 요하지 않으나 이를 해지하기 위해서는 서면 방식을 요한다. 표준 계약서 뿐만 아니라 계약의 종료를 위한 서면양식도 주정부에서 제공하고 있음으로써 임대인과 임차인 모두 정당한 근거 없이 해지통보를 할 수 없어 분쟁을 사전에 예방할 수 있다.
Table 8.
Notice of Agreement Ended in Queensland, Australia
| Reasons your agreement can be ended | Minimum notice | |||
|---|---|---|---|---|
| Landlord (Provider) | Resident | |||
| Unreme died breach | Rent arrears Rent arrears | Lived for more than 28days | 4days’ notice to leave (if you fail to pay rent you owe after your provider gives you 4days’ notice to pay) | Not applicable |
| Lived for less than 28days | Immediate notice to leave (if you fail to pay rent you owe after your provider gives you 2 days’ notice to pay) | Not applicable | ||
| Other than rent arrears | 2days’ notice to leave (your provider must first give you 5days’ notice to remedy the breach) | 7days (R13) | ||
| Without ground | Periodic agreement | 30days | 7days (R13) | |
| At the end of a fixed term agreement | At least 14days | At least 7 days | ||
| Ending of employment | 1 month | Not applicable | ||
| Non-liveability* (storm damage) | Notice can end the agreement on the same day the notice is given | |||
| Compulsory acquisition | 2 months | Not applicable | ||
| Serious breach | Immediate notice to leave | Not applicable | ||
| Excessive hardship or repeated breach agreement | Provider or resident can apply to the tribunal for a termination order | |||
| Mutual agreement (agreement must be in writing) | Ends on agreed day (no notice required unless mutual termination agreement otherwise specifies) | |||
Sauce. Tenants Queensland (2019)
일본은 임차인이 비용 지불의무를 이행하지 않을 경우,33) 사용 목적 준수의무와 금지 및 행위제한 의무를 준수하지 않을 경우에는 임차인에 최고(催告) 후 해지할 수 있고, 임차인이 본 목적물을 반사회적세력의 사무소 및 기타 활동의 거점으로 제공하거나 반사회적세력을 거주 및 반복적으로 출입시킬 시에는 그 즉시 해지할 수 있다. 또한 임대인 또는 임차인이 반사회적세력이거나 반사회적세력 배제에 대한 약속을 위반할 시에 상호 계약을 해지할 수 있다. 임차인은 임대인에게 30일전에 계약해지를 신청하고, 30일치의 임대료(계약 해지 후 1개월의 임대료 )를 지불한 후에 계약이 종료된다.
국내의 경우 임대인은 임차인이 2개월분의 임대료를 연체하는 경우, 임대인의 동의 없이 임차주택의 구조변경 및 전대나 임차권 양도하는 경우, 주거 이외의 용도로 사용하는 경우 계약해지를 청구할 수 있으며, 임차인은 임차주택의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용할 수 없는 경우에 계약을 해지할 수 있다. 그러나 계약해지 청구 후 절차와 퇴거조치가 구체적으로 명시되어 있지 않아 이 또한 분쟁의 소지가 발생된다. 일본처럼 퇴거 시까지 임대료 지불에 대한 구체적인 항목이 제시되거나 영국이나 호주처럼 명도소송 및 강제집행에 관한 법적절차에 관하여 구체적으로 명시할 필요가 있다.
3) 계약종료 후 임차인의 소지품 반환 기준
영국과 호주는 임대차 종료 후 남겨진 임차인의 소지품에 관해서도 계약서에 명시되어 있다. 영국은 임차인이 개인물품을 치우지 않을 경우 서면34)으로 고지해야 하고, 14일이 지나고 치우지 않거나 임차인의 행방을 알 수 없는 경우 임차인이 포기한 것으로 간주하여 물건을 버리거나 처분할 수 있다. 물건의 처리비용은 임차인의 책임이며, 이 때 물건의 수거비용 또는 청소비용을 보증금에서 공제할 수 있다. 그러나 임차인의 물건 판매로 인한 수익금은 임차인의 새 주소로 송금해야 한다. 호주도 임차인의 소지품 반환에 대해 명시하고 있다. 계약종료 후 소지품을 남겨두었을 경우, 28일 이내에 임대인에게 물품 반환을 요청할 수 있고, 임대인은 임차인에게 물품을 반환35)해야 한다. 이때 임대인은 임차인에게 물품보관비용을 청구할 수 있다. 즉 임대인은 28일 동안은 임차인의 물품을 안전하게 보관해야 해야 하며, 임차인에게 연락 후 처리해야 한다. 28일 이후에야 임대인은 물건을 처분36)할 수 있다. 이처럼 계약종료 후 임차인의 방치된 물건처분에 관해서 임대인의 보관의무 및 처분 기간까지 명시하고 있다.
국내의 경우도 임차인 퇴거 이후에 배송된 우편물이나 퇴거 시 방치된 가구나 물품의 처리기준에 대한 항목도 개발할 필요가 있다. 이는 퇴거 시 임차인이 청소나 쓰레기 투기 등을 방지 할 수 있을 것이다.
V. 결 론
본 연구는 공유형 임대주택의 임대차표준계약서 마련을 위한 기초연구로 영국의 HMO, 호주의 루밍하우스, 일본의 셰어하우스의 계약서 항목을 비교분석하였다. 국내외 사례를 단순히 비교하기에는 임대차를 규율하는 법령과 임대방식에 차이가 나타나기 때문에 계약서 항목을 그대로 차용할 수 없어 그 항목의 내용이 어떤 관점에서 구성되었는지 계약단계와 계약당사자 간으로 분류한 후 임대차계약서의 내용을 분석하였다. 그에 따른 결론은 다음과 같다.
첫째, 공유형 주택의 임대인과 임차인의 권리를 보장하기 위해서 공유형 임대주택등록제 실시와 공유형 주택 플랫폼이 우선 개발되어야 한다. 국외의 경우 계약체결 전부터 공유형 주택 관련 플랫폼이나 부동산중개인을 통해 임대인과 임차인은 임대신청서를 작성하여 상호 기본적인 정보를 확인하고 있다. 영국의 HMO와 호주의 루밍하우스의 임대인은 라이센스를 발급받아야 이를 운영할 수 있으며, 임차인은 공유형 주택 플랫폼을 통해 자신의 조건에 맞는 주택을 검색할 수 있다. 또한 임대인도 별도의 비용을 지불하고 임차인의 정보를 조회할 수 있고, 임차인도 보다 안전하게 공유형 주택에 접근할 수 있다.
둘째, 계약서 상 임대주택에서 제공하고 있는 비품 및 가구, 주택 상태에 관하여 명확히 제시하여야 한다. 국외의 경우 계약서와 별도로 공유형 주택 관련 시설현황과 시설의 목록을 작성하여 사전서류로 제공하고, 주택의 안전과 관련된 서류도 함께 제공하고 있다. 이는 공유형 주택뿐 아니라 일반주택에도 해당되는 내용으로 임대인의 안전한 주택제공의무를 확인하는 절차와 같으며, 추후 계약종료 시 원상회복과 보증금 공제기준의 근거자료로 사용할 수 있다.
셋째, 임대인과 임차인 권리와 의무를 규정하는「주택임대차법」을 제정해야 한다. 영국과 호주의 경우 이러한 관련법을 기반으로 계약서상에 임대인과 임차인 권리와 의무를 구체적 항목으로 규정되어 있다. 또한 이의 위반시 강한 규제와 함께 계약을 해제할 수 있는 근거로 사용하고 있다. 특히 수선유지와 관련하여 수선유지의 주체 및 범위에 관련하여 명확히 기술해야 할 것이다. 또한 수선유지의 범위와 내용을 포함한 표준임대차계약서의 사용을 의무화해야 한다. 앞서 제시한 공유형 민간임대등록제와 함께 현행「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」의 별지 제25호 서식인 표준임대차계약서(Ⅱ)를 공유형 주택에 부합되도록 조정한 후 이의 사용을 의무적으로 고지할 필요가 있다.
넷째, 계약서 상 계약해지 및 퇴거절차 기준과 보증금 반환 기준을 보다 명확히 명시하여야 한다. 계약종료 후 임차인이 퇴거하지 않는 경우 임대인은 불법퇴거가 강제 퇴거를 할 수 없다. 따라서 계약 해지 및 퇴거절차에 관한 법률조항이 마련되어야 한다. 호주와 영국의 경우 서면절차를 통해 계약해지를 통지하고, 종료 시에도 상호간 지켜야할 항목과 임대인이 보증금 청구권과 보증금 반환에 대해 구체적으로 명시하고 있다. 또한 보증금은 별도의 기관에서 보관하고 임대료로 사용할 수 없음이 법률 조항에 언급되어 있어, 계약해지를 통지한 후 계약이 종료되면 임대인은 보증금의 공제신청을 할 수 있으며, 임차인은 보증금 반환신청을 할 수 있다. 보증금은 임대인이 관리하는 것이 아니기 때문에 보증금 공제신청과 반환신청도 절차에 따라야 한다. 임차인이 퇴거거부 시 법원을 판결을 받아 집행관이 퇴거절차를 대집행한다.
이처럼 국외 공유형 주택과의 임대차계약방식의 차이가 있으나 임대인은 대상목적물을 통해 임대수익을 창출하고자 하고, 임차인은 비용점감 및 주거안정성을 확보하기 위해 임대차계약을 수립하는 목적은 동일하다. 임대인과 임차인 모두 안전한 임대계획을 진행하기 위해서는 표준임대차계약서를 사용해야 한다. 따라서 공유형 주택의 임대차계약서의 기본사항으로 보완되어야 할 항목들은 공유형 주택(대상목적물)에 관한 정확한 정보(임차할 방 또는 호수, 부속 공간, 공동생활공간)에 관한 내용이 기재되어야 하고 해당 주택에 총 거주인원 수를 명시하여야 한다. 또한 해당 주택에서 제공하는 서비스에 대한 내용이 추가되어야 할 것이다. 이는 대상목적물의 개인공간이나 공동공간에 관한 사항이 아닌 개인공간에 제공하는 지원서비스 및 공동공간에 제공하는 지원서비스 등 대상목적물에 임대인이 제공하는 설비 및 가구 등을 의미하며 이와 관련한 관리와 유지비용 및 사용료에 관하여 명시하여야 한다.
특히 공유형 주택에 부과되는 공과금의 경우 개인마다 사용요금을 부과할 수 없기 때문에 이에 대한 책임을 명시하여야 한다. 또한 계약체결 시 대상목적물 내 공동생활에 관한 공동책임과 명시한 시설사용 및 생활규칙을 별도로 제공하고, 공유형 주택의 관리 및 운영내규를 함께 제공하는 것을 명시해야 할 것이다. 공용부분의 사용내역과 공동이용자의 이용관계나 수선, 비용부담 문제 등을 엄격히 규정하여 상호협력관계를 이루어 나갈 수 있는 내용도 포함되어야 할 것이다. 또한 공유형 주택의 표준임대차계약서 양식 뿐 아니라 영국와 호주의 경우처럼 주택임대차 매뉴얼과 안내서, 임대인과 임차인 가이드라인을 배포하여 임대방식에 따른 정보를 제공하여야 할 것이다.
본 연구는 국내 공유형 주택의 표준임대계약서 도입방안의 기초연구로 후속연구로 공유형 주택의 임대차제도와 주요쟁점을 파악하고, COVID-19로 인한 비상대응에 관하여 살펴보고자 한다.
