I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 범위 및 방법
II. 이론적 배경
1. 저층주거지 이슈와 집수리사업의 필요성
2. 집수리사업의 유형과 추진목적
3. 선행연구 고찰
4. 수원시 집수리사업 추진현황과 실태
III. 수원시 저층주거지 현황 및 분석의 틀 설정
1. 수원시 저층주거지 공간적 특성과 분포
2. 분석자료 구성 및 변수 설정
3. K-means 군집분석 방법 및 절차
4. FGI 개요 및 질문 구성 요소
IV. 군집 유형별 특성 및 집수리수요 종합분석
1. 군집 유형 도출 및 물리적 공간특성
2. 군집 유형별 사회적 특성
3. 집수리수요 종합분석
V. 결 론
1. FGI 분석 결과 및 군집 유형별 집수리사업 방향
2. 연구의 의의와 한계
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
노후 저층주거지의 주거환경 개선을 위한 기존 철거형 정비방안은 도시공간구조의 불균형을 해소할 수 있는 장점이 있으나, 필지구획 및 도로망이 비정형적이고 접도조건이 열악한 소규모 필지에서는 개발 가능성과 사업성이 낮아 정비사업의 적용이 제한적이다. 이러한 한계로 입지조건이 양호한 필지를 중심으로 신축이 활발히 이루어지는 반면, 정비 사각지대에 위치한 노후 저층주거지는 노후화가 가속화되고 있다. 신규주택과 노후주택의 양극화를 방지하고 노후 저층주거지의 주거환경 개선을 위한 실질적 수단으로서 집수리정책의 중요성이 강조되고 있다.
특히 100만 인구를 넘어 지속적으로 인구가 증가하고 있는 수원시는 원도심 외곽을 중심으로 대규모 택지개발이 진행되면서 원도심 내 노후 저층주거지 주거환경개선에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 수원시는 노후 저층주거지의 슬럼화와 지역쇠퇴를 억제하기 위해 집수리사업을 추진하고 있으나, 대상주택이 개인의 사유재산이라는 점에서 공공재원 투입의 정당성에 대한 논란이 제기되고 있다. 지원대상 주택 선정은 주택의 노후도를 기준으로 선정하고 있으며 실제 지역의 물리적･사회적 특성이 충분히 반영되지 않는다는 한계가 있다.
이러한 배경하에 본 연구는 지자체가 체계적이고 실증적인 집수리사업을 추진할 수 있도록 공간 데이터 분석을 통해 수원시 노후 저층 주거지의 물리적 특성과 현황을 진단하고, 군집분석을 통해 유형별 특성을 규명하여 집수리사업 방향을 제안하는데 목적이 있다. 이를 통해 기존 정책보다 선제적이고 정합성 있는 대안을 마련하여 정비 사각지대에 놓인 저층주거지의 주거환경을 개선하고자 한다.
2. 연구의 범위 및 방법
연구의 공간적 범위로는 수원시 저층주거지 전역으로 설정하였다. 분석에 활용된 데이터의 시간적 범위는 가용 가능한 데이터의 시계열 일치를 고려하여 2023년으로 한정하였다.
연구의 방법으로 첫째, 집수리사업과 관련한 문헌조사 및 사례분석을 통해 집수리사업의 유형과 필요성을 검토하고 현행 정책의 문제점과 쟁점을 파악하였다. 둘째 이론 및 선행연구를 통해 저층주거지 유형화를 위한 변수를 종합하여 구축하였다. 셋째, 수원시 저층주거지의 물리적 특성과 공간적 분포 등 객관적 현황분석을 위해 GIS프로그램을 활용하여 특성을 파악하였다. 넷째, 구축된 데이터를 바탕으로 K-means 군집분석을 활용하여 저층주거지 유형을 분류하여 군집별 집수리수요를 파악하였다. 마지막으로 군집유형별 집수리사업의 방향을 제안하기 위해 도시 및 주택 관련 전문가를 대상으로 초점집단인터뷰(Focus Group Interview, FGI)를 실시하였다.
II. 이론적 배경
1. 저층주거지 이슈와 집수리사업의 필요성
저층주거지 정비방안으로 시행되던 기존 재개발･재건축 사업은 대규모의 철거형 방식으로 사업이 추진되며 주거환경개선보다는 이윤의 극대화에 목적을 두고 있다. 재개발･재건축 지역은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 명시된 법적요건을 충족한 지역은 개발 활동이 일어날 수 있지만 법적요건을 충족하지 못하거나 사업성이 없는 지역의 경우 사업추진 자체가 어려우며 이러한 노후저층 주거지의 정비정책은 주거환경 개선에 대한 수요를 충족시키지 못하는 한계가 발생하고 있다. 또한 노후저층주거지 밀집지역은 주거지 전체적으로 기반시설과 필지 여건이 불량한 곳이 많으며 열악한 주거환경으로 인해 주거비가 저렴하여 저소득층 주민의 거주할 비율이 높다(Mang, Jang, & Baik, 2017).
특히 취약계층 및 고령자 중심의 노후저층주거지는 공공의 지원과 개입 없이 주민 자력에 의한 주거환경개선이 실질적으로 어려운 상황으로 슬럼화에 대한 우려가 지속되고 있다. 집수리사업은 최저주거기준 시설에 미달하는 가구들을 대상으로 물리적･경제적 지원을 통해 최소한의 주거환경을 실현하기 위한 정책적 수단이다. 노후주택이 밀집한 지역은 물리적 특성뿐만 아니라 거주민들의 특성과 연관되어 주거지 분화가 발생하므로 공공의 적절한 개입과 지원이 필요하며, 동시에 지속가능한 유지･관리를 위해 주민이 스스로 주도할 수 있는 정책적 방향 모색도 필요하다.
집수리사업은 노후 저층주거지의 성능 및 주거환경 개선의 궁극적인 수단으로 볼 수 없지만 노후주택의 구조적 측면에서 주택 수명 연장과 동시에 사회비용을 절감할 수 있고, 원도심 지역에서는 지역쇠퇴를 억제하는 효과도 발생할 수 있다(Lee, 2021).
2. 집수리사업의 유형과 추진목적
집수리사업 대부분 주거 취약계층을 대상으로 시행하는 정책으로 관련 근거법과 조례에 따라 다수의 중앙부처와 지자체 차원에서 다양하게 추진하고 있다(Lee, 2021). 국토교통부에서 주관하는 수선유지급여사업은 ｢주거급여법｣을 근거로 기초주거급여 수급자 중 자가가구를 대상으로 최대 1,241만 원까지 지원하고 있으며 보수 범위에 따른 수선비용을 지원한다. 산업통상자원부는 ｢저소득층 에너지효율개선 및 에너지이용 복리의 향상 지원에 관한 규정｣에 따라 기초생활수급자 및 차상위계층 등 에너지소외계층을 대상으로 에너지복지사업을 실시한다. 취약계층 집수리 범위는 도배, 장판, 창호부터 단열, 고효율 냉난방기 지원 등 양질의 주거수준을 확보하기 위해 다양한 범위에서 지원하고 있다.
한편, 2017년부터 도시재생뉴딜사업이 중점적으로 시행되면서 노후 저층주거지를 사업대상으로 추가하여 노후주거지 정비, 골목길정비, 집수리 등 노후건축물에 대한 외부경관 개선을 목적으로 시행하고 있다. 국토교통부가 수립한 ｢도시재생사업지 내 노후 저층주거지 재생을 위한 집수리 지원 가이드라인｣에 따르면 집수리 지원범위와 지원한도, 사업자 선정 등은 지자체의 자체적인 기준을 적용하도록 제시하고 있다. 공통적으로 경관개선 효과를 고려한 지붕, 외벽, 공용공간과 같은 외부공간에 대한 단순 보수만을 지원하고 있으며 지원금액은 최대 1,241만 원이며 지원금액 중 10%는 자부담 형태로 진행된다. 지원대상은 20년 이상 노후주택을 대상으로 하지만 지자체 조례로 정하는 20~30년 범위 내 노후 건축물도 적용가능하다.
그간의 집수리사업은 주거 취약계층을 대상으로 공공자원의 투입에 있어 목적과 당위성을 확보하였다면 도시재생 집수리사업은 공공자원 투입에 대한 당위성과 타당성을 경관개선으로 설정하였기 때문에 지원범위가 담장이나 대문 등 미관개선의 형태로 시행되는 제한을 가지고 있다. 원도심 전체 노후 저층주거지 면적을 고려해봤을 때, 도시재생 사업구역은 여전히 적은 사업규모로 집수리사업이 일부지역에만 집중적으로 지원되는 한계가 있다. 이러한 한계점에도 불구하고 노후주거지의 문제를 해결하기 위한 방안으로 집수리사업의 필요성과 수요는 높아지고 있으며 주거 취약계층 집수리사업과 도시재생형 집수리사업은 거주민들이 현실적으로 체감할 수 있는 지원수단으로 가시적 성과를 얻을 수 있다는 점에서 의미가 있다.
3. 선행연구 고찰
도시 내 저층주거지는 물리적 노후화, 필지밀도 문제, 접근성 저하 등 다양한 물리적･사회적 문제를 내포하고 있으며 이에 따라 주택정비와 병행하여 집수리사업에 대한 정책적 관심이 확대되고 있다. 기존 집수리사업 관련 선행연구는 주로 노후 저층주거지의 유지･관리를 중심으로 제도 분석과 개선 방안 제시에 초점을 둔 질적 접근 방식으로 진행되어왔다. 그러나 이러한 제도 개선 중심의 연구들은 주거지별 이질성을 충분히 반영하지 못한 획일적인 지원 방식에 머물러 있다는 한계가 지적되어왔다(Gwak & Hwang, 2018).
이러한 한계를 보완하고 저층주거지의 지역적 특성과 물리적 조건을 반영한 실증 연구들도 이어지고 있다. Jeong and kim(2021)은 안양시 도시재생 뉴딜사업에서 시행한 집수리 대상지의 노후도, 건축규모, 구조를 분석하여 노후주택의 현황을 진단하고 집수리 지원사업의 한계를 진단하였다. Jun, Jeong, and Kim(2018)은 집수리사업 대상 선정기준 및 개선 방향 고찰을 위해 노후도 및 도로너비를 기준으로 대상지의 전체 주택과 집수리 선정 주택의 밀도 분포를 비교하여 집수리 지원사업 선정기준에 대한 개선방안을 고찰하였다. Lee and Nam(2020)은 서울시 저층주거지 개발에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 필지 면적, 필지 형상, 도로율, 용도지역 등의 변수를 설정하였으며 토지 및 입지 특성에 따라 주택개발이 달라지는지 통계적으로 규명하였다. Mang, Jang, and Baik(2020)은 노후주택 비율, 필지밀도, 도로 폭, 접도조건 등 물리적 변수를 주요 지표로 활용하여 서울시 저층주거지의 주거환경을 진단하였으며, 이러한 지표들이 집수리사업 대상지 선정에 효과적으로 활용될 수 있음을 시사하였다.
본 연구는 선행연구에서 제시된 주요 물리적 변수를 종합적으로 설정하여 데이터 기반의 주거지 유형화를 시도하고, 군집분석을 통해 유형별 집수리수요를 규명하는 데 연구의 차별점을 둔다. 또한 물리적 특성과 공간적 여건을 행정동 단위로 유형화하고 이를 바탕으로 집수리사업 추진 방향을 제안함으로써 수원시 저층주거지의 실효성 있는 정책 전략을 모색하고자 하였다. 기존의 획일적인 현물 지원 방식에서 탈피하여 지역 맞춤형 주거환경 개선방안을 마련하고, 정비 사각지대에 놓인 주거지의 주거복지 향상에 기여하고자 한다.
Table 1.
Previous Studies
| Category | Author(year) | Variable |
| Housing Repair Project | Jeong & Kim(2021) | Building Age, Property Owner, Parcel Area |
| Housing Repair Project | Jun et al.(2018) | Building Age, Street Width |
| Low-rise Residential Area Development | Lee & Nam(2020) | Parcel Area, Parcel Shape, Zoning Designation, Road Coverage Ratio |
| Housing Enviromnent Assesment | Mang et al.(2020) | Building Age, Parcel Area Street Width, Access to Road |
4. 수원시 집수리사업 추진현황과 실태
수원시는 노후 저층주택이 광범위하게 분포된 도시로 주거환경 개선과 주택 유지관리 수요가 지속적으로 증가하고 있다.
이에 2018년 중･저소득 가구를 대상으로 ‘집수리 지원사업’을 추진하여 주택의 구조안전성, 에너지 효율개선, 외관 정비 등을 지원하였다. 2021년에는 도시재생사업과 연계하여 도시재생활성화지역으로 선정된 행궁동, 세류동 일대 주거지역에 외부 경관개선을 목적으로 집수리 현물보조 지원사업을 시행하였다. 2023년에는 민선 8기 핵심 공약사항의 일환으로 집수리지원 확대 및 통합플랫폼 구축을 위해 ｢저층주거지 집수리지원에 관한 조례｣를 제정하여 ‘새빛하우스’ 집수리사업을 지원하고 있다.
수원시 집수리사업 지원대상과 범위는 <Table 2>와 같으며 각 사업의 대상지로 선정된 지역 내 사용승인일로부터 20년 이상 경과한 단독, 다가구, 다중주택 및 다세대, 연립주택이 해당된다. 새빛하우스의 경우 집수리지원 구역 내 취약계층뿐만 아니라 일반가구도 지원대상에 포함하고 있다. 지원금액은 도시재생뉴딜사업의 경우, 국토교통부 수선유지급여사업을 준용하였으며 대보수 기준으로 1,241만 원으로 설정하였다. 새빛하우스는 주택의 유형과 보수 범위에 따라 차등 설정하였으며 단독주택은 최대 1,200만 원, 다세대 및 연립주택의 개별세대는 500만 원으로 설정하였다. 단, 다세대･연립주택의 공용부분은 세대수에 따라 지원금액이 나눠지며 15세대 이상일 경우 2,000만 원까지 지원한다. 도시재생뉴딜사업과 새빛하우스는 공통적으로 총 공사비의 90%를 지원하고 있으며 10%의 자부담이 발생하고 주거취약계층의 경우 100%를 지원한다.
도시재생뉴딜사업과 새빛하우스 사업은 사유재산으로 간주되는 주택에 공공예산을 투입하므로 공공지원에 대한 당위성 확보를 위해서 외관개선을 중심으로 지원하고 있다. 지금까지의 집수리사업은 주로 수요자 신청 기반으로 운영되고 지원 대상지 선정기준 또한 주로 노후도나 사회적 취약성에만 국한되어 있어 저층주거지의 물리적 취약성이나 주거환경 열악성 등 지역별 특성이 충분히 고려되지 못하는 한계가 존재한다.
Table 2.
Target and Scope of Support for Suwon Housing Repair Projects
III. 수원시 저층주거지 현황 및 분석의 틀 설정
1. 수원시 저층주거지 공간적 특성과 분포
1) 노후주택 분포 현황
수원시 저층주거지 현황은 국토교통부 공간정보 오픈플랫폼에서 제공하고 있는 GIS건물통합정보 데이터를 이용하여 행정구별 저층주거지를 추출하였고 각 구에 해당하는 저층주택의 규모와 평균 건축연한 등을 파악하였다.
저층주택 현황은 총 30,639동이며 집수리사업 대상 선정기준인 20년 이상의 주택은 27,153동으로 수원시 저층주택 전체의 약 88.6%를 차지한다. 저층주택 총 규모는 권선구가 9,293동으로 가장 많았으며 영통구가 3,210동으로 가장 적은 주택 수를 보였다. 단독주택의 규모는 권선구, 팔달구, 장안구 순으로 분석되며 평균 건축연한은 장안구를 제외한 권선, 팔달구에서 40년 이상의 심각한 노후도를 보이고 있다. 가장 많은 주택 수를 보이고 있는 주택 유형은 다가구주택이며 특히 영통구에서 월등히 높게 나타났다. 다가구주택의 평균 건축연한은 영통과, 팔달구에서 30년 이상의 노후도로 나타났다. 수원시 저층주거지 중 다가구주택의 규모가 가장 높게 나타났으나, 다가구주택 대비 단독주택의 노후도가 극심한 것으로 나타났다.
건축연한별 노후주택의 분포를 살펴보면 <Figure 2>와 같이 20년 이상 30년 미만의 주택은 수원시 전역에 골고루 분포하고 있으며 40년 이상 주택은 대부분 원도심을 중심으로 밀집하고 있다. 이상의 결과는 수원시 내 저층주거지 중 실질적으로 집수리사업 수요 대상이 많은 것을 알 수 있으며 집수리사업에 대한 잠재적인 수요 주택 또한 증가할 것으로 예상된다.
Table 3.
Low-Rise Residential Type and Average Construction Age by Administrative District
2) 도로너비에 따른 노후주택 분포 특성
수원시 저층주거지의 도로너비에 따른 분포 특성은 공간정보 오픈플랫폼에서 제공하는 도로데이터에 저층주거지 데이터를 GIS로 맵핑하여 분석하였다. 도로 너비별로 접한 저층주택을 추출한 결과, 폭 4 m 미만의 협소도로에 접한 저층주택이 전체 노후저층 주택의 약 40%를 차지하는 것으로 나타났다.
4 m 미만 도로에 접도한 저층주택 비율과 노후주택 비율이 가장 높은 곳은 팔달구며, 특히 고등동, 화성동, 매산동 지역은 1960년대 후반에 실시된 토지구획사업지구로서 초기 주거지가 형성되었던 당시의 주택이 현재까지 유지되고 있음을 확인할 수 있었다. 권선구는 장안구 대비 4 m 미만 도로에 접한 저층주택의 비율은 낮지만 노후주택 비율이 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 4 m 미만의 도로를 중심으로 건축연한이 높은 주택은 주로 80년대 초 토지구획정리사업지를 중심으로 밀집되어 나타났다. 이 지역은 접도조건은 비교적 양호하지만 노후주택이 일부 블록 내부에 밀집하고 있으며 신규주택과 혼재되어 동일주거지 내에서도 주거환경 수준이 상이한 양상을 보였다. 영통구는 1990년대 대규모 택지개발사업이 실시되면서 아파트 단지 및 도로 인프라가 구축됨에 따라 4 m 미만 협소도로 비율이 낮은 것으로 나타났다.
비정형의 협소한 도로 폭을 가진 과소필지의 노후주택지는 거주자의 자발적인 신축활동이 어렵고, 정비사업과 같은 사업요건을 충족하지 못하기 때문에 개발 가능성이 낮아 공공의 개입과 지원 없이는 주거환경 개선이 불가능하다. 반면, 도로 폭이 비교적 넓고 정형의 필지를 가진 노후주택 밀집 지역은 신축과 같은 개발사업의 가능성이 높아 주거환경 개선에 대한 여지가 존재한다. 도로접도 조건과 너비는 개발 여부에 직접적인 영향을 미치며 이로 인해 주거환경 격차가 심화될 것으로 판단된다.
Table 4.
Proportion of Housing facing a Road less than 4 m
| Category |
Low-rise houses (%) |
Over 30 years houses (%) |
| Gwoneseon-gu | 26.3 | 33.2 |
| Yeongtong-gu | 1.5 | 0.8 |
| Jangan-gu | 32.1 | 27.2 |
| Paldal-gu | 40.1 | 38.8 |
| Total | 100 | 100 |
2. 분석자료 구성 및 변수 설정
수원시 저층주거지를 대상으로 물리적 특성과 공간 구조적 요소를 반영하여 주거지 유형을 군집화하고, 유형별 집수리사업 방향을 도출하고자 하였다. 유형화를 위한 변수 설정은 <Table 5>와 같으며 선행연구의 주거환경 특성을 진단하는 지표로 활용된 항목들을 종합하여 설정하였다.
첫째, 노후 저층주택 비율은 주거지의 물리적 취약성을 대표하는 변수로 20년 이상 경과된 저층주택이 전체 주택에서 차지하는 비율로 산정하였다. 둘째 신축 저층주택 비율은 최근 5년 이내에 준공된 저층주택의 비율로서 지역별 개발 가능성과 주거환경 개선 정도를 반영하였다. 셋째, 필지밀도는 단위면적 당 필지 수로 정의되며, 주거지의 공간적 밀집도와 개발 여건을 설명하는 변수로 설정하였다. 넷째, 4 m 미만 도로 비율은 해당 행정동 내 전체 도로 대비 폭 4 m 미만 도로의 비율로 물리적 접근성과 주거환경의 열악성을 측정하는 지표로 활용하였다. 다섯째, 4 m 미만 도로에 접한 주택 수는 협소도로에 인접한 주택의 수로 주택개량의 물리적 한계를 고려한 변수로 포함하였다.
변수선정은 변수 간 상관관계 분석을 통해 상관계수가 높은, 다중공선성 가능성이 있는 변수를 제외하고 최종적으로 5개의 변수를 선정하였다. 분석 자료는 국토교통부 공간정보 오픈플랫폼의 GIS 건물통합정보와 통계청의 SGIS 대화형 통계지도 데이터를 기반으로 QGIS 프로그램을 활용하여 행정동별 공간 데이터를 구축하였다.
Table 5.
Data Composition
3. K-means 군집분석 방법 및 절차
군집분석은 특징이 비슷한 개체들끼리 묶어 그룹을 만드는 방법으로 개체들 간 거리 척도를 이용하여 군집을 만든다(Lee, 2018). 군집분석은 크게 계층적 군집분석과 비계층적 군집분석으로 나눠지며, 대표적인 비계층적 군집분석 방법으로 K-means 군집분석 방법이 있다. K-means 군집분석은 연구자가 사전에 군집 수(K)를 설정하고 초기 중심값을 기준으로 사례를 군집에 할당한 뒤, 군집 중심과 사례 간 거리를 최소화하도록 군집 중심 값을 반복적으로 수행하는 방식이다.
수원시 44개의 행정동을 대상으로 주거환경 특성에 따라 주거지 유형을 분류하기 위해 K-means 군집분석을 수행하였다. 군집분석을 위해 사용된 독립변수들은 상이한 척도를 가지므로 표준화(Z-score) 처리 후 분석에 활용하였다. 적절한 수의 군집개수를 파악하기 위해 군집 수를 순차적으로 늘려가며 K-means 군집분석을 연속적으로 실시하였다. 군집 수와 분산 감소 관계를 시각화 한 결과 <Figure 5>와 같이 군집 수가 4개일 때 그래프의 기울기 변화가 급격히 완화되는 지점을 확인할 수 있었다. 군집 수를 3개에서 4개로 확장할 때 평균분산 값은 0.1422 감소하여 유의수준 95% 기준을 초과하는 수준으로 통계적으로 적절한 군집 수로 판단되었다. 군집 수를 5개로 확장할 경우 분산 감소 폭은 0.0650으로 완만해졌으나 기울기 변화는 4개 군집에서 가장 뚜렷하게 나타났다. 이에 본 연구에서는 통계적 유의성과 함께 Elbow Point 기준 등을 종합적으로 고려하여 군집 수 4개를 최적의 군집 수로 설정하였다.
Table 6.
Variance by Number of Cluster
4. FGI 개요 및 질문 구성 요소
군집 유형에 따른 집수리사업의 추진 방향을 도출하기 위해 전문가 초점집단인터뷰(FGI:Focus Group Interview)를 실시하였다. 인터뷰는 해당 지역의 도시정책 및 주거복지 분야에서 지속적으로 연구활동을 수행하고 있으며, 공공지원 정책의 구조와 제도적 한계에 대한 의견을 제시할 수 있는 광역 및 기초 지방자치단체 산하 연구기관에 소속된 연구원 5인을 대상으로 하였다. 인터뷰 일시는 2025년 5월 30일부터 6월 6일까지 일주일간 진행하였다.
Table 7.
FGI Group
FGI 질문의 구성은 참여자의 전문성과 경험을 고려하여 총 3개의 범주로 구성하였다. 첫째, 수원시 집수리사업 대상 선정기준, 공공지원 방식 및 범위 등 제도의 근간이 되는 요소를 중심으로 구성하였으며, 현재 수원시가 시행 중인 집수리사업의 적용 조건의 적절성과 한계를 도출하는데 중점을 두었다. 둘째, 군집별 집수리사업 방향 제안에 관한 질문은 저층주거지의 물리적 특성과 공간구조를 반영하여 유형화한 군집별 주거지에 대해 각 유형에 적합한 맞춤형 집수리사업의 방향성을 검토하고자 하였다. 이를 통해 기존의 획일적인 지원방식에서 벗어나 저층주거지 여건별 차별화된 정책 설계의 필요성을 검토하였다. 셋째, 제안된 집수리사업 방향 추진 시 예상되는 정책적 한계 및 문제점에 관한 질문으로 구성하였다. 군집별 사업 방향의 실현 가능성과 사업추진 시 예상되는 제도적･행정적 제약 요인들을 확인하고자 하였다.
본 FGI 질문지는 개방형 질문 중심으로 구성되었으며, 인터뷰 진행 과정에서 참여자의 발언을 기반으로 추가적인 질문을 제시하는 방식으로 운영되었다. 이를 통해 전문가의 경험과 인식을 심층적으로 반영하고 정책개선을 위한 실질적인 시사점을 도출하고자 하였다.
Table 8.
FGI Question Content
IV. 군집 유형별 특성 및 집수리수요 종합분석
1. 군집 유형 도출 및 물리적 공간특성
수원시 저층주거지를 대상으로 5개의 변수를 활용하여 군집분석을 수행한 결과, 도출된 군집 유형은 물리적 특성에 따라 명확히 구분되었다. 최종 군집 중심 결과 특성은 <Table 9>와 같으며 모든 수치는 표준화 점수 기준으로 평균보다 크면 양(+)의 값을, 작으면 음(-)의 값을 나타내고 있다.
군집 1은 노후주택 비율이 가장 높고 필지 밀도와 4 m 미만 도로 비율이 매우 높은 지역으로 물리적 주거환경의 열악성이 가장 심하게 나타난 극 취약형 고밀 노후주거지이다. 일부 신축주택이 혼재되어 있으나 기존 노후주택이 많이 남아있으며, 협소한 필지구획과 열악한 접도조건으로 인해 주거환경 개선사업이 제한적이다. 해당 유형에 속하는 행정동은 지동, 행궁동, 연무동으로 모두 구도심 내 고밀 필지 지역에 집중적으로 분포하고 있다. 특히 지동과 행궁동은 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 건축물 높이가 최대 14 m로 제한되며, 이로 인해 재개발･ 재건축을 통한 사업성 확보가 어려운 실정이다. 재개발이 실질적으로 어려운 군집 1 유형은 집수리사업이 단순한 물리적 보수를 넘어서 주민의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 현실적 대안으로 기능할 수 있음을 시사한다.
군집 2는 군집 1에 비해 노후주택 비율은 다소 낮으나, 필지 밀도와 협소도로 비율이 높아 물리적 구조가 열악한 고밀 주거지 유형이다. 특히 도로 접근성이 낮고 정형화되지 않은 필지구조로 인해 신축개발이 거의 이루어지지 않는 골목형 저층주거지의 특성을 보이고 있다. 군집 2의 행정동은 고등동, 매교동, 매산동, 세류1･2･3동, 영화동, 정자1동, 파장동, 평동, 화서1동 등으로 대부분 수원시 원도심과 인접한 장안구 및 권선구 일대에 분포한다. 이 지역은 수원화성 외곽의 도시성장 초기 단계에서 자연발생적으로 주거지가 고밀하게 조성된 지역으로 도시화 과정 속에서 형성된 구조적 한계가 남아있는 특성을 보인다.
군집 3은 노후도와 신축주택 모두 높은 비율을 보이며 필지 밀도와 도로 접근성이 양호한 혼합형 저밀 노후 주거지이다. 군집3에 해당하는 행정동은 구운동, 권선1동, 매탄1･2･3･4동, 서둔동, 송죽동, 우만1･2동, 율천동, 정자2･3동, 조원1동, 화서2동으로 나타났다. 이 지역들은 토지구획정리사업 및 주거 정비사업이 일부 진행되었던 지역으로 상대적으로 도로와 필지 구조가 정돈된 특성을 보이고 있으며, 개별 또는 블록 단위의 개량이 가능한 유형으로 판단된다.
군집 4는 노후주택과 신축주택 비율, 필지밀도, 협소도로 비율 모두 가장 낮은 비율을 보이고 있는 관리형 저밀 주거지이다. 해당 행정동은 곡선동, 광교1,2동, 권선2동, 금곡동, 망포1･2동, 영통1,2,3동, 원천동, 인계동, 입북동, 조원2동, 호매실동이며, 주로 수도권 주택공급 확대 정책에 따라 권선구 및 영통구에서 시행된 대규모 택지개발지구 및 공공주택지구에 해당한다. 본 군집은 대부분 아파트 단지가 집중된 지역이지만, 일부 구역은 저층주거지가 계획되었으며 저층주거지의 물리적 노후도가 낮고 접근성이 양호한 주거환경을 보이고 있다. 군집 4에 해당하는 행정동의 주거환경은 타 군집 대비 우수한 주거환경을 보유하고 있어 집수리 수요가 낮은 지역으로 평가되며 단기적인 관리보다 장기적인 관점에서 예방적 유지관리가 필요한 지역으로 판단된다.
Table 9.
Final Cluster Center Results
2. 군집 유형별 사회적 특성
앞선 4.1절에서 제시한 군집화 결과는 수원시 저층주거지의 물리적･공간적 특성을 기반으로 유형을 도출하였다. 집수리사업의 실질적 수요와 정책적 타당성을 평가하기 위해서 물리적 여건뿐만 아니라 사회적 특성에 대한 정량적 검토가 병행될 필요가 있다. Maeng et al.(2016)은 노후주택 밀집 지역은 주거지의 물리적 특성과 거주민 특성이 연관되어 주거지 분화가 발생하므로 노령화 지수가 높고 건축연한이 높은 지역의 주거환경 개선을 위한 정책적 방향이 필요하다고 언급하였다.
고령가구가 상대적으로 밀집한 지역은 주택의 물리적 노후화가 지속되더라도 신체적･관리적 한계, 정보 접근성 부족 등의 이유로 자력으로 개량하거나 유지관리하기 어려운 경우가 많다. 고령가구의 비율은 노후 공공지원의 우선순위를 결정하는 중요한 지표로 작용할 수 있다. 이러한 점을 고려하여 본 연구에서는 각 군집 유형 간 사회적 특성을 계량적으로 비교하고자 하였으며 통계청 주민등록 인구통계를 기반으로 각 군집에 포함된 행정동 저층주거지의 거주자 중 65세 이상 인구 비율로 설정하였다.
분석 결과, 물리적 특성을 기준으로 구분된 군집 유형 간에도 고령화 수준의 격차가 존재함을 보이고 있다. 군집 1과 군집 2는 각각 평균 고령인구 비율이 4.36%, 3.62%로 수원시 전체 평균(2.78)보다 높은 비율을 보였다. 이 두 군집은 앞서 분류된 주거유형 중 ‘극 취약형 고밀 노후주거지’와 ‘골목형 고밀 주거지’로 물리적 노후도와 고령화가 동시 존재하는 유형에 해당한다. 이들 지역은 자가 유지관리 역량이 낮기 때문에 공공이 절대적으로 필요한 지역에 해당한다.
군집 3(혼합형 저밀 노후 주거지)은 2.5%로 수원시 전체 평균보다 다소 낮은 값을 보이고 있다. 현재로서 물리적･사회적 측면에서 뚜렷한 취약성이 드러나지 않지만, 주거지의 점진적 노후화나 고령화가 이어질 경우 잠재적인 위험이 가시화 될 수 있는 군집으로 해석된다. 단기적인 개입보다는 중장기적으로 집수리 대응이 요구되는 지역으로 판단된다.
군집 4(관리형 저밀주거지)는 평균 고령인구 비율이 0.64로 가장 낮게 나타났으며, 대부분 주택의 물리적 상태가 양호하고 주거지의 자가 관리 역량이 높은 지역에 해당한다. 공공개입 필요성이 상대적으로 낮은 지역으로 간주되며 직접적인 지원보다 예방적 관리 방식의 접근이 필요할 것으로 판단된다.
이와 같이 고령인구 비율을 기준으로 한 사회적 특성의 비교 분석은 물리적 노후도와 연계하여 집수리 수요가 높은 지역으로 해석될 수 있으며, 집수리사업의 개입 강도 설정에 있어 정략적, 객관적 판단기준으로 활용될 수 있다.
3. 집수리수요 종합분석
앞서 4.1절과 4.2절에서는 수원시 저층주거지가 직면하고 있는 물리적, 사회적 특성을 분석하였으며 그 결과, 군집별 특성이 상이한 것으로 나타났다. 노후도와 접근성, 필지구조 등 공간적 요인뿐만 아니라, 고령인구 분포와 같은 사회적 지표를 종합적으로 고려하여 집수리 수요 수준을 판단하였으며 그 결과는 <Table 10>과 같다.
군집 1(극 취약형 고밀 노후주거지)은 수원시 원도심 내 저층주거지 밀집지역에 해당하며 주택 밀도가 높고 건축연한이 오래된 노후 주택이 다수 차지한다. 자가 유지 관리 역량이 낮은 고령가구가 집중된 특성상, 물리적 열악성과 중첩되면서 집수리 수요 수준이 매우 높은 것으로 분류된다.
군집 2는 군집 1과 유사한 고밀 주거지 유형이지만 골목길 폭이 좁고 차량접근이 제한되는 물리적 한계를 지니고 있으며 동시에 고령인구 비율 또한 수원시 평균보다 높게 나타났다. 물리적 조건과 사회적 특성을 고려했을 때 집수리 수요 수준은 높은 수준으로 판단된다.
군집 3(혼합형 저밀 노후주거지)은 물리적 노후도는 높지만 도로 및 필지 여건이 비교적 양호하고 일부 구간에서는 신축활동이 발생하고 있어 상대적 개선 여지가 존재한 지역이다. 고령인구 또한 수원시 평균보다 낮은 값을 보이고 있어 집수리 수요 수준이 중간수준으로 판단된다.
군집 4(관리형 저밀 주거지)는 택지개발지구나 공공주택지구 등 계획적으로 조성된 지역으로 전체적으로 저층주택이 연식이 짧다. 고령인구 비율도 현저히 낮아 자력 관리 가능성이 높으므로 현재 시점에서 집수리와 관련된 공공개입의 필요성과 수요가 낮게 평가된다.
Table 10.
Summary of Housing Repair Demand Levels by Cluster Type
V. 결 론
1. FGI 분석 결과 및 군집 유형별 집수리사업 방향
4장의 군집분석 결과를 바탕으로 본 장에서는 FGI를 통해 수집된 전문가의 의견을 분석하여 군집 유형별 집수리사업의 방향성을 도출하였다. 수원시 집수리사업 적용조건에 대한 인터뷰 결과, 공공이 개입하는 영역이 주거성능 개선보다는 경관 정비나 외부 환경 개선 등 비생활 밀착형 사업에 치중되어 있어 실제 거주자의 주거환경 개선에는 충분하지 않다는 비판적 인식이 나타났다. 또한 집수리사업 지원범위 자체가 사유재산이라는 제도적 한계로 인해 실질적인 거주 여건에 직결되는 영역에 대한 지원이 부족하여 공공지원의 실효성이 낮다는 지적이 제기되었다. 사업대상 선정 기준과 관련해서는 기존의 노후도 중심 판단에서 벗어나 지역적 특성, 거주자의 사회경제적 조건, 자력 수리 가능성 등 생활기반에 밀접한 기준의 도입 필요성이 강조되었다. 이러한 문제의식과 분석 결과를 바탕으로, 다음과 같이 군집 유형별 집수리사업 방향을 제안하였으며 해당 방식의 실행 가능성과 그에 수반되는 정책적 한계를 검토하였다.
1) 군집 1: 마을단위 및 연접블록 기반 공동개선형 집수리
군집 1은 고밀･고노후 주택이 밀집하고 고령인구 비율이 높은 지역으로 개별 단위의 지원방식에서 벗어나 마을단위 또는 연접블록 기반의 공동개선형 집수리사업 방식이 제안되었다. 기존의 개별신청 방식은 사업의 효과 및 효율성을 확보하기 어려울 뿐만 아니라 고령인구 비율이 높은 해당 지역의 특성상 정보 접근성의 한계와 행정절차 대응 역량의 격차로 개별 신청 방식의 실효성은 낮게 평가된다. 이에 공동추진형 집수리사업은 공정 간섭을 최소화하고 집단적 경관 및 기능개선 효과를 유도할 수 있다는 점에서 제안되었다. 이러한 접근은 Maeng et al.(2016)의 연구에서도 지지되는데, 집단적 노후화가 진행 중인 저층주거지를 대상으로 블록단위의 공동정비 방식의 필요성을 제기하였다. 그러나 주택유형의 다양성(단독, 다세대, 다가구 등) 및 소유자 수의 복잡성으로 인해 의사결정과 비용 분담에 대한 주민 간 합의 형성이 어려운 한계가 존재한다. 또한 공동으로 신청해야 하는 행정적 절차상 현재 개별 신청 체계에서는 사업추진이 실질적으로 어려운 구조로 판단되며 공동신청 프로세스, 비용 분담 기준 구체화 등 집단적 집수리 개입이 가능하도록 지원체계 정비가 필요하다.
2) 군집 2: 골목 기반 패키지형 복합 지원
군집 2는 차량접근이 어려운 협소한 골목길과 노후주택이 결합된 구조로, 저층주거지의 물리적 여건 개선을 위해 골목길정비, 외부환경 개선, 주택 성능개선이 통합된 패키지형 집수리사업 방식이 제안되었다. Im and Seo(2022)의 연구에서도 밝힌 바와 같이 집수리와 골목길 정비를 연계한 재생 모델 발굴을 통해 저층주거지 재생효과를 극대화할 필요가 있다고 하였다. 그러나 해당방식은 다수의 개선 항목이 동시에 포함되는 사업 특성상, 현행 제도 내에서는 타 공공사업의 중복 수혜가 제한되는 행정적 제약이 수반된다. 또한 대상지 선정에 있어 정비수요가 분명함에도 지원에서 제외되는 사례가 발생할 수 있다. 이에 소규모 지역 단위에서 적용 가능한 시범사업을 운영하여 골목 기반 집수리사업의 적용 가능성을 검토하고, 제도적 정비를 위한 가이드라인 마련과 함께 예외 기준의 설정이 선행되어야 할 필요가 있다.
3) 군집 3: 주민역량 강화 및 자력수리 유도
군집 3은 상대적으로 물리적 상태가 중간 수준에 해당하며 고령인구 비율 또한 수원시 평균보다 낮아 일부 주민의 자력수리 역량이 존재할 것으로 사료되어 DIY 방식의 자율 집수리, 공사비 융자 및 이자지원 등의 방안이 제안되었다. Jang(2020)은 집수리 금융지원을 위한 금융권과의 협약 체결을 통해 집수리 비용에 대한 융자 및 이자 지원의 필요성을 제언한 바 있다. 이러한 방식은 행정비용을 절감하고 주민 주도성을 강화할 수 있는 장점이 있다. 그러나 실제 사업 적용 과정에서는 참여자의 역량 차이, 고령가구 및 취약계층의 접근성 부족 등 정책효과가 특정 계층에 국한 될 우려가 제기되었다. 따라서 자력수리 방식 적용에 있어서는 고령가구 및 취약계층을 대상으로 한 예외적 지원 병행방식이 필요할 것으로 판단된다.
4) 군집 4: 예방 중심 간접지원
군집 4는 물리적상태가 양호하며 고령인구 비율이 낮아 직접적인 집수리수요가 낮은 계획주거지로 중･장기적 노후화에 대비하여 유지관리 중심의 간접지원 방식이 제안되었다. 그러나 이러한 간접지원 방식은 정책 체감도가 낮고 단기적 성과가 제한적이라는 점에서 행정적 관심도와 정책 우선순위에서 후순위로 분류될 가능성이 있다. 이에 간접지원 정책의 실효성을 확보하기 위해서는 자가진단 프로그램 도입, 주기적 상태 점검 시스템 마련, 유지관리 교육 등 주민들의 정책적 관심을 제고할 필요가 있다.
이와 같이 군집유형별 집수리사업 제안은 각 지역의 물리적 특성과 사회적 특성을 반영하여 제시되었으며, 유형별로 차별화된 정책 방향을 구체화할 수 있었다. 군집 유형에 근거하여 행정동 전체에 대해 각 군집별로 제안된 집수리사업을 일률적으로 적용할 경우, 행정력과 재정 지원이 비효율적으로 소모될 가능성이 존재한다. 이에 군집 분류를 기본으로 하되, 현장실사, 취약계층 거주 여부, 주택 유형 등 다양한 조건을 종합적으로 고려하여 지역 특성에 적합한 공공개입 방식을 모색할 필요가 있다.
2. 연구의 의의와 한계
본 연구는 노후저층주거지 정비･관리 대안으로서 공공 집수리사업의 실태를 검토하고 대상지의 물리적･사회적 특성에 기반한 실증분석을 통해 저층주거지 유형별 집수리사업 방향을 모색하고자 하였다. 현재의 집수리사업은 공공재원을 활용한 현물 보조 방식으로, 주택 가치의 인위적 상승을 방지하는 범위 내에서 물리적 개선을 지원하고 있으나 그 범위와 방식은 지역의 물리적･사회적 여건과는 무관하게 개별 주택의 외관 개선을 중심으로 적용되고 있는 한계를 지니고 있다.
이러한 문제의식을 바탕으로 본 연구에서는 수원시 저층주거지의 물리적 특성을 기반으로 군집분석을 시행하여 저층 주거지 유형을 분류하였으며, 각 군집의 특성에 부합하는 집수리사업 방향을 전문가 FGI를 통해 도출하였다. 군집별 집수리사업 방향은 물리적･사회적 여건을 반영하여 도출되었으며 전문가 의견을 통해 실제 실행 가능성과 제도적 제약을 검토함으로써 현실 적용성을 제고하였다는 점에서 의의가 있다.
그러나 본 연구는 저층주거지의 군집화를 통한 주거지 분석을 중심으로 집수리사업 방향을 제안하였으며, 집수리사업에 대한 주민 인식과 수요를 다각적으로 검토하지 못한 한계가 있다. 또한 전문가 FGI의 경우, 표본 수가 다소 제한적이고 특정 지역(수원시)에 편중된 구성을 보이는 한계가 존재한다. 향후 연구에서는 지역적 편중을 완화하고, 실무현장의 관점을 반영할 수 있는 전문가 및 주민 의견을 수렴하여 집수리사업의 세부적 방침과 지자체의 행정적 여건을 고려한 실행 전략에 대한 보완적 논의가 필요할 것으로 보인다.
그럼에도 불구하고 본 연구는 노후 저층주거지 관리방안으로서 공공 집수리사업의 역할과 필요성에 대한 인식을 재정립하였으며, 획일적 지원이 아닌 지역 특성에 기반한 차등적 개입 방향을 제시하였다는 점에서 의의가 있다. 특히 수원시를 대상으로 수행한 군집별 공간분석과 정책 제안은 향후 유사 도시의 저층주거지 관리정책 수립에 있어 실증적인 근거로 활용될 수 있다는 점에서 정책적 시사점을 제공한다.
