I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

한국의 주택 관련 이슈들은 일반적으로 수도권과 대도시들에서의 높은 주택가격, 주택가격 급증, 그리고 주거의 질 문제라고 할 수 있다. 정부에서도 이를 해결하기 위해 노력해 왔는데, 그 정책의 방향은 크게 주택공급 확대와 주택가격 안정화였다(Song, 2019). 급격한 도시화와 산업화로 주택수요는 다양한 가격대에서 폭발적으로 증가했으나 주택공급이 이를 제대로 따라잡지 못했다. 전반적인 주택공급도 문제였지만, 다양한 소득계층의 수요에 맞는 다양한 가격대의 주택공급에 문제가 커서, 가격폭등과 투기수요가 만연하게 됐으며, 중저소득계층의 주택 Affordability 및 주거의 질 문제들이 크게 대두되었다(Ha, 2016). 일반적으로 주택 Affordability는 주택구매능력 내지 주거비지불능력을 말한다. 최근에는 정부가 저소득층을 위한 공공임대주택 공급에 신경을 쓰고 있지만 아직 그 효과를 장담하기 힘든 상황이다. 인구 50만의 지방도시 포항도 이와 비슷한 문제들을 지니고 있다고 볼 수도 있지만, 소득, 지가, 라이프 스타일 등 경제사회적 여건이 다른 만큼, 좀 더 그 상황에 맞는 주택정책 수립을 위해서 포항 주택시장의 현황, 특성 등을 세밀히 분석해 볼 필요가 있다. 그 분석 대상은 주택수급, 주택 Affordability, 주거의 질 등 다양한 요소들이라고 할 수 있다.

II. 선행연구 고찰

주택 관련 학자 및 전문가들은 일반적으로 각 가구는 소득의 30% 이상을 주거에 써서는 안 된다고 주장하고 있는데, 그 이상을 쓰게 되면 각 가구가 음식, 피복, 자녀교육 등 생활에 필수적인 다른 부분의 비용지출에 어려움을 초래하게 되기 때문이다(Habitat for Humanity, 2025). 물론 Kim et al.(2015)가 기술하는 것처럼, 임대주택의 경제적 부담은 일반적으로 소득 대비 임대료 비율로 직접적으로 파악되지만, 주택소유자들의 경우에는 주택융자 이자 외에도 세금, 감가상각 및 자본 이득에 따라 달라지기에 파악이 쉽지는 않다.

그 이외에도 중요한 것은 주택장기융자 (Mortgage)를 얻기 위한 중요한 지표인 ‘구매 경제성(주택 구매를 위한 자금 차입 능력)’과 ‘상환 경제성(주택 부채 상환으로 인해 가구에 부과되는 부담)’이라는 개념이다(Gan & Hill, 2008). 미국에서는 전미부동산중개인협회에서 일반 가정이 일반 주택에 대한 모기지 대출을 받을 수 있는지 여부를 측정하는데 널리 사용되는 ‘주택구입능력지수(Housing Affordability Index)’를 제공하는데, 이는 대출신청자의 소득과 신용여부를 신청주택가격과 비교하여 판단하게 된다(Zabel et al., 2009).

한국의 2023년 주거실태조사에 따르면, 임차가구의 월소득대비 월임대료비율(RIR)은 전국 15.8%, 수도권 20.3%, 광역시 등 15.3%, 도지역 13.0% 등으로 나타났다(MOLIT, 2024). Jin(2022)에 의하면, “2021년 기준 민간 전월세 가구의 RIR은 23.2%인데 비해 공공임대 입주 청년들의 RIR 8.4%, 신혼부부 RIR 13.2%, 그리고 입주가구 평균 RIR은 19%였다”. 역시 Jin(2022)에 의하면 “우리나라의 공공임대주택은 전체 사회의 소득불평등도를 3.8% 정도 낮추는데 기여하는데, 이는 공공임대주택 입주 후 임대료 절감에 따라 가처분소득이 증가하기 때문이다”.

주택 Affordability 연구에 있어서 빼놓을 수 없는 것은 주거의 질에 대한 논의이다. 오래전부터 의사, 학자, 그리고 관련 정치인들 사이에 주택의 최소규준에 대한 논의가 있어 왔다. 그러나 이미 언급한 소득대비 임차료 비율이 너무 과도한지 아닌지를 따지는 것 이외에는 객관적인 지침이 존재하지는 않는다. “유엔은 적절한 주거 내지 주거의 빈곤을 다음 7가지 요소로 설명하고 있는데, 1) 점유기간의 보장, 2) 적절한 서비스, 3) 적절한 가격, 4) 건강하고 질병으로부터 보호받으며 과밀하지 않아 거주에 적절함, 5) 장애, 노인, 아동, 질환, 재난 피해자의 우선적 고려, 6) 교육, 고용, 보건 등 사회적 시설에 접근 가능하며 오염되지 않은 위치, 7) 주거건축 및 정책에 있어 문화적 다양성 반영이다(Shin, 2024).”

영국은 2006년에 개정된 관련 법령에 의해 ‘살만한 지속가능한 주거 (Decent Sustainable Home)’에 대해서 다음과 같이 규정해 놓고 있다. 1) 커뮤니티 친밀도와 관련된 사회적 요소, 2) 경제적 Affordability, 3) 생태적 요소 충족(World Commission의 환경과 개발에 대한 규정), 4) 물리적 요소로 방 밀도 (Overcrowding), 부엌(짓거나 고친지 20년 이하), 침실(짓거나 고친지 30년 이하), 소음규정 충족, 그리고 ‘주된 고칠 곳 없음’이다(Lund, 2011). “한국에서는 국토해양부가 2011년 최저주거기준을 면적, 필수설비, 구조, 방수, 주거비 과부담 등 5가지 요소로 설명했는데, 이중 하나만 미비해도 주거빈곤가구로 규정한다(Shin, 2024).” 이러한 지침들을 정부가 내어 놓고는 있지만, 이를 각 지자체에서 참고할 뿐이며, 적용하지는 않고 있다.

주택 Affordability와 주거의 질을 논의할 때 빼놓을 수 없는 요소는 주거만족도이다. 지불 가능한 수준의 주택이 실제로 삶의 질을 높이는 데 기여하는지, 즉 거주자가 그 주거에 만족하고 있는지가 중요하다고 본다. 또한 주거의 질도 주거만족도를 통해 주관적으로 평가된다. 같은 크기의 아파트라도 생활환경, 이웃, 지역 이미지 등에 따라 주거만족도가 달라진다. 따라서 애콜린과 레이나(Acolin & Reina, 2023)가 주장하듯이 주거만족도는 주택 Affordability와 주거의 질이 실제 삶에 미치는 영향을 통합적으로 반영하는 핵심지표라고 할 수 있다.

주민들의 주거만족도는 집주인이냐 아니냐에 크게 좌우되기는 하지만 주거이동을 통해 대부분 크게 상승한다(Diaz-Serrano, 2006; Prasetyo & Adianto, 2022). 물론 각 가구가 살면서 만족도가 좀 저하되었다가 다른 곳으로 이사하게 되면 만족도가 좀 오르고 또 시간이 가면 내리는 현상의 영향도 있을 것이다(Wolbring, 2017).

Kim and Ahn(2018)은 2016년 서울시 공공임대주택 유형에 따른 거주민의 주거환경 만족도에 미치는 물리적 및 비물리적 요인을 구분하여 실증분석을 수행하였는데, 다양한 변수 중 냉난방비용, 소음도, 공간활용도 등을 포함한 주택성능이 가장 중요한 요인으로 나타났고, 그다음으로는 사회적 커뮤니티 요인, 외부접근성 등도 통계적유의성을 보였다. Han and Seo(2018)는 2014년 서울시 설문조사자료를 분석하여 공공임대주택과 일반분양주택 거주자 간의 차별적인 주거만족도 결정요인을 비교하였는데, 공공임대주택 거주자들은 주택규모와 설비 등을 포함한 주택수준, 이웃 관계, 주택관리 순으로 중요성을 보여주었고, 분양주택 거주자들은 주택관리, 이웃 관계, 주택수준 순으로 중요성을 보여주었다. Oh and Chun(2020)의 2020년 서울시 공공임대주택단지 중 임대전용단지와 혼합단지의 공공임대 입주자를 대상으로한 주거환경 만족도 비교조사에서 혼합단지의 주거만족도가 유의한 차이로 더 높았다. 주택성능 및 주택내부 환경과 사회관계면에서는 혼합단지의 만족도가 더 높았고, 단지 외부환경면에서는 전용단지가 더 높았다. Hwang and Jung(2022)는 국토교통부가 조사한 ‘2020년 주거실태조사’ 자료를 활용하여 “주거환경 특성과 주거만족도, 주거보유의식 및 주거이동현황을 분석하였는데, 주거환경 특성항목들은 접근용이성, 주변환경성, 이용편의성 요인으로 분류했는데, 각각의 요인들은 통계적유의성을 보이며 주거만족도･주거보유의식･주거이동에 영향을 주었다”.

III. 연구의 목적 및 방법

1. 연구의 목적 및 주요질문

본 연구의 목적은 포항 주민들의 주택 Affordability와 주거의 질･주거 만족도를 연구하기 위함이며, 이를 통해 관련 문제점들을 파악하고, 그 해결을 위한 정책방향을 제시하기 위함이다. 일반적으로 주택 Affordability는 주택구매능력 내지 주거비지불능력을 말하는데, 본 연구에서는 소득의 30% 미만을 주거비에 지출하는지 여부로 판단하고자 한다. 본 연구의 주요 질문사항은 다음과 같다.

1) 포항 주민들의 주택 Affordability 상황은 어떠하며, 자가와 임대별 차이는 어떠한가?

2) 포항 주민들의 주거이동으로 인한 주거의 질과 주거만족도 변화는 어떠한가?

3) 포항 주민들의 주택 Affordability문제 해결과 주거의 질과 주거만족도를 향상시키기 위한 방안은 무엇인가?

위 3가지 주요 연구 질문을 통해 구성된 전체 연구 프로세스는 <Figure 1>과 같다.

Figure 1.

Research Process

2. 연구방법

본 연구는 국내 사례들을 비교･연구하며 시사점을 찾아내고자 했고, 포항시의 관련 부서 및 위원회의 의사결정 자료들을 담당부서와 회의 및 인터뷰를 통해 획득･분석하였다. 또한 시민들을 대상으로 설문조사를 시행하였다. 본 연구의 분석의 틀은 <Table 1>과 같다.

설문 문항들은 국내외 유사 사례의 시사점과 포항시의 관련 정책 추진 과정에서 도출된 주요 이슈들, 예를 들어 저소득층 주택 Affordability 및 주거의 질 문제, 주거이동 및 도심공동화 등을 토대로 구성하였다. 특히 주택 Affordability 및 주거의 질 향상은 포항 주민들만 아니라 포항시 관련 부서 및 위원회에서도 중점적으로 추진해야 할 중요 과제로 인식하고 있다.¹⁾ 본 연구에서 수집된 자료는 이러한 측면에서 포항시의 주택 지원 정책을 포함한 종합적인 주거정책 수립에 실질적인 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대하였다.

설문조사는 2024년 2월 1일부터 2월 14일까지 14일 동안 도농통합시 포항의 도시화지역에 해당하는 동지역을 대상으로 층화표본추출법(Stratified Random Sampling)을 활용하여 직접인터뷰를 통해서 설문이 진행되었는데, 285개의 응답을 얻을 수 있었다. 응답자들의 설문이해도를 높이기 위해 조사자들의 설문 관련 교육을 철저히 하고 응답자들과 직접 대화를 통해 설문지를 완성하도록 노력하였다. 설문결과는 Excel에 입력하고 SPSS 통계패키지를 이용해 빈도분석을 포함한 통계분석을 행하였다. 이와 같은 절차를 통해 본 연구는 연구목적과 주요질문에 답하고자 하였다.

IV. 포항의 인구 및 주택수급 현황

1949년 포항읍이 시로 승격될 당시 포항시의 인구는 5만명이 채 못되었으나, 1962년 포항항이 국제개항장으로 지정되고 해병대의 주둔 등으로 1968년엔 7만명을 넘어서고, 1970년부터 포스코(POSCO)와 철강공단이 들어서면서 1988년에는 30만명으로 크게 증가 하여 경북 최대의 도시로 부상하게 되었다. 그리고 1995년에는 영일군과 통합하여 50~52만명 수준이 되었고 그 후 큰 변화가 없었다(Pohang City, 2024). 포항시의 철강산업은 지역발전은 물론이고 국가경제 발전에 큰 도움을 주었다. 그러나 2015년부터 원자재 가격상승, 철강수요의 둔화, 중국의 철강 과잉생산, 유가하락에 따른 조선산업침체, 각국의 보호무역 확산 등으로 철강경기 침체가 장기화되었다. 그러한 와중에 2017년 11월 15일 포항에서 발생한 규모 5.4의 촉발지진, 코로나19, 국내외 경기침체 등의 대내･외적 어려움으로 인구 50만명이 위협받게 되었다(Pohang City, 2024).

“인구정체의 흐름 하에서도 포항시의 세대수는 2013년 204,857세대에서 2022년 232,371세대로 11.84% 증가했는데, 이는 라이프스타일 변화로 인한 가구분화로 인해 1인 세대 및 독립세대 증가 같은 사회적 트렌드라고 보아진다.” “물론 정부의 다주택자 세금 중과, 청약정책 변화 등 ‘1가구 1주택 우대’ 방침과 같은 부동산정책의 영향도 큰 것으로 판단된다(Pohang City, 2024).” 포항시의 2023년 12월 주택보급률은 114.89%이다(Pohang City, 2025). 하지만 이 수치가 포항시의 주택시장이 꼭 넉넉함을 나타내는 것은 아니다. 국토부 산정 방식에 단독주택 형태 건물의 다가구주택들을 ‘가구(호)’로 산정하고 있으나, 이를 무시하고 단독주택 ‘건물’ 기준으로 산정한다면 포항시 주택보급률 90% 정도로 줄어들 수 있다.²⁾ 일반가구 중 자신 소유 주택에서 자신이 살고 있는 비율은 57.3%이다(Pohang City, 2025). 물론 이는 지리적 위치, 주택형태, 가격 등으로 나누어진 각 하위시장 하에서 작동으로 더욱 자세히 나누어질 것이다.

2022년 12월 31일 기준 포항의 단독주택은 37.9%이고 62.1%는 아파트 및 기타 주택들이다(아파트 54.5%, 연립주택 2.8%, 다세대주택 4.6%). 신규 건설된 주택의 형태는 최근 5년간 신축이 제대로 이루어지지 않아 코로나 팬데믹 이전인 2010년~2020년 평균 연간 주택건설총량은 6,110호인데, 아파트가 85%이며 단독주택 15%이다.³⁾

포항시의 노후주택은 57%에 이르는데,⁴⁾ 2030 도시주거환경정비기본계획에 따르면 2024년 기준 주택재건축 3곳과 주택재개발 10곳이 진행 중이다(Yeongnam Economy, 2024; Pohang City, 2025). 또한 소규모주택정비사업을 통해서 21개소의 소규모 재건축이 진행 중이다(Pohang City, 2025).⁵⁾ “포항시는 2016년에 주택재개발사업 추진시 일정 세대 이상을 지어야 하는 임대주택 의무건설 비율을 기존 8.5% 이상에서 5%로 내려 정하고, 사업구역 내 세입자 등에 대한 임대주택 입주수요를 조사해 제출한 수가 건설하는 전체 세대수의 5% 미만의 경우에는 그 비율로 산정한 임대주택 수로 할 수 있도록 현실적인 면을 반영했다(Prime Gyeongbuk News, 2016).” “이는 2015년 5월 국토교통부가 재개발사업의 전체 세대 중 17% 이상을 임대주택으로 짓도록 한 의무건설 비율을 15% 이하로 낮추면서 수도권 외의 지역은 시도지사 (대도시 시장 포함)가 0~12% 범위에서 자율적으로 고시하여 결정토록 한 데 따른 것이다(Prime Gyeongbuk News, 2016).”

“포항에서 LH공사의 임대주택 건설은 같은 기간인 2010~2020년 연간 평균 629호로서 전체 건설량의 10.3%가 된다(Pohang City, 2024).”이를 국내외적인 비교 하에 너무 낮다고 할 수는 없지만 높다고 할 수도 없는 비율이므로 이에 대한 연구가 좀 더 진행되어야 할 것으로 본다. “또한 주목해야 할 이슈는 LH임대아파트의 공가율이 13%에 이름인데, 공가율이 높은 곳들은 대체적으로 남구지역에 집중되어 있고, 단지의 규모가 작은 곳에 집중되어 있다(Pohang City, 2024).” 포항시는 2025년 1월 22일 ‘포항시 주거복지센터’를 개소했고, 여기서 저소득층, 신혼부부, 사회초년생, 장애인 등을 대상으로 주거복지 관련 전반, 공공임대주택 입주/운영상담, 주택개보수, 주거급여, 금융지원 등을 원스톱상담서비스 한다(Pohang City, 2025).

포항의 또 다른 특징은 도농통합시라서 영역이 서울의 1.8배에 이를 정도로 넓고, 차별화된 철강산업 및 항만도시이며, 지자체의 적극적인 산업 및 R&D유치 등 이유로 도시 기능과 도시화 지역이 인구 규모에 비해 크게 확장되어 있다. 또한 많은 대규모 아파트사업들이 경제불황임에도 여러 이유, 예를 들어 경제산업단지 및 R&D단지 재정 충당을 위해 이미 분양 중이거나 허가를 기다리고 있다는 것이다.

V. 설문조사 분석 및 시사점

설문조사는 2024년 2월 1일부터 2월 14일까지 14일 동안 포항시 도심에서 진행되었고, 285개의 응답지를 얻을 수 있었다. 설문응답분석은 각 문항별로 결측치 및 오류가 있는 응답을 제외하고, 유효한 결과값을 기준으로 진행되었다. <Table 15>와 <Table 17>에 나타나는 고/중/저 소득계층의 분류는 국가통계에 의한 구분을 참조하되, 지역에서의 통념과 본 설문자료의 통계적 의미 확보를 위해 다소 조정하였다. 설문 응답자의 연령대는 50대 37.2%, 40대 20.2%, 60대 18.8%, 30대 14.5% 등 순이었고, 성별은 남자 49.1%, 여자 50.9%였다. 직업군은 가정주부 21.9%, 공무원 14%, 제조업/건설기계 15.8%, 서비스업(식음료, 숙박, 이미용 등) 11.2%, 중소기업 사무직/행정서비스 6.1%, 도소매업 6.1% 등 순이었다. 주거유형은 중고층아파트 68.6%, 단독주택 11.8%, 빌라/연립 10.0%, 신축원룸/투룸 5.0%, 재래식 건물 다가구주택 1.8% 등 이었다

<Table 2>에서 보듯이 가구 월평균 소득은 500만원대 20.4%, 400만원대 15.4%, 300만원대 11.8%, 600만원대 11.5%, 200만원대 8.2%, 700만원대 7.2% 순으로 나타났다. 중간가격은 545만원이다.

<Table 3>에서 보듯이 현재 살고 있는 주택의 가격대는 1억5천만원~2억원 미만 14.9%, 2억5천만원~3억원 미만 14.5%, 1억원~1억5천만원 미만 13.4%, 2억원~2억5천만원 미만 12.6% 등으로 나타났다. 중간가격은 2억 3천 683만원으로 계산된다. 이전에 살던 주택의 가격대는 1억원~1억5천만원 미만 18.5%, 1억5천만원~2억원 미만 16.5%, 5천만원~1억원 미만 16.5%, 2억5천만원~3억원 미만 9.8%, 2억원~2억5천만원 미만 9.4% 등으로 나타났다. 여기서 중간가격은 1억5천만원이다.

<Table 4>에서 보듯이 주거점유형태는 자가 79.6%, 전세 10.4%, 보증금 있는 월세 8.2% 순이었다.

<Table 5>에서 보듯이 거주지의 평형은 30~39평 47.8%, 25~29평 21.5%, 18~24평 11.5%, 40~49평 9.3%, 18평 이하 6.3%, 50평 이상 3.7% 순이었다.

<Table 6>에서 보듯이 현재 거주지로 이사한 시기는 10년 이상 38.9%, 6~10년 19.3%, 1~3년 17.9% 3~6년 17.1% 순이었다.

<Table 7>에서 보듯이 현 주거지의 만족도는 55.9% 만족, 그저 그렇다 23.8%, 매우 만족 17.4%, 불만족 2.1%, 매우 불만족 0.7%로서, 매우 만족과 만족이 83.3%를 차지한다. 불만족과 매우 불만족은 2.8%이다. 이 스케일에 점수를 5(매우 만족)부터 1(매우 불만족)까지 매겨 계산한 평균값은 3.871이다.

<Table 8>에서 보듯이 현 거주지로 이사한 이유는 내집마련 22.2%, 주변환경(교육, 문화 등) 17.0%, 평수확장 15.6%, 직장변동 11.5%, 주택시설 노후 10.0%, 경제적인 이유 8.1% 등으로 나타났다.

<Table 9>에서 보듯이 현 주택 만족 이유는 주택시설(구조, 주방, 화장실 등) 25.1%, 주택신축 혹은 상태 양호 18.9%, 평수 넓다 11.9%, 관리비 적다 9.1%, 임대료나 주택가격이 싸다 8.6%, 주택가격 상승기대 6.6% 등이었다.

<Table 10>에서 보듯이 전 주거지에서 현 주거지로 이동 후 만족도 변화는 좋아짐 50.9%, 비슷함 19.1%, 매우 좋아짐 17.5%. 나빠짐 2.2%, 매우 나빠짐 0.4% 순으로 나타났다. 매우 좋아짐과 좋아짐 68.4%이고, 비슷함이 29.1%, 매우 나빠지거나 나빠짐이 2.6%라는 것이다. 또한, 전 주거지와 현 주거지를 비교할 때 물리적(평수, 방개수 등)은 향상됨 45.5%, 비슷함 33.6%, 매우 향상됨 13.4%, 저하됨 7.2%, 매우 저하됨 7.2% 순으로 나타났다.

<Table 11>에서 보듯이 임대의 경우 가구소득 중 주거 및 관리 비용에 소모되는 비중은 10% 이하 41.0%, 20%이하 33.0%, 30% 이하 17.0% 순으로 나타났다. 30% 이상의 소모되는 경우는 9.2%이다. 자가의 경우 가구소득 중 주거 및 관리 비용에 소모되는 비중은 10% 이하 56.0%, 20%이하 27.4%, 30% 이하 11.5% 순으로 나타났다. 30% 이상의 소모되는 경우는 5.3%이다.

<Table 12>에서 보듯이 임대가구 소득수준 별로 주거부담이 30%이상인 경우, 저소득 10.5%, 중소득 9.5%, 고소득 5.9%로 나타났다. 전체로는 9.2%으로 나타났다. 한편, 자가가구 소득수준 별로 주거부담이 30% 이상인 경우, 저소득 9.1%, 중소득 3.8%, 고소득 2.9%로 나타났다. 전체로는 5.3%이다.

VI. 분석결과 종합 및 토론

1. 포항 주민의 주택 Affordability

본 설문조사에 의하면 포항시 거주자들의 가구소득 중 주거 및 관리 비용에 소모되는 비중이 30% 이상인 경우는 임대가구 9.2%, 그리고 자가가구 5.3%로 나타났다. MOLIT(2024)의 ‘2023 주거실태조사결과’에 나타난 임대가구의 RIR이 수도권 20.3%, 광역시 등 15.3%, 도 13.0% 등임에 비교하면 포항의 임대가구 9.2%는 크게 낮은 편이다. 소득을 저/중/고로 나누어 주택 Affordability를 계산해보면, 임대이며 저소득의 경우 가구소득의 30% 이상을 주거 및 관리비용에 사용 10.5%, 자가이며 저소득의 경우 9.1%로 나타났다. 이 말은 저소득층의 경우 주거유형(자가 혹은 임대)에 관계없이 주거부담이 큰 경우가 10% 정도라는 것이다.

이처럼 포항이 수도권 및 대도시들은 물론이고 전국적으로도 주택 Affordability면에서 나은 좀 상황을 보여주는 것은 포항의 높은 주택공급률과 상대적으로 낮은 주택가격과 임대료로 인한 현상이라고 보아진다. 포항은 중간크기 도시로서 수도권이나 대도시의 집값과 비교하여 크게 낮은 편이다. “2023년 9월 서울의 아파트 신규분양가 평균은 3천 200만원 이었으며, 수도권 전체의 신규아파트 분양가는 평당 2천 23만원이고, 부산은 2천 334만원, 대전은 2천만원에 이른다(E-National Indicators, 2023).” 포항의 경우는 중소도시와 농촌지역이 포함된 경북도 전체지역과 비교해도 큰 차이가 없다. 2024년에서 2025년에 걸친 포항의 30평대 신규 브랜드 아파트 가격은 대략 4~5억원이며, 10~15년 된 기존의 30평대 브랜드 아파트 가격은 대략 3억원이며, 전세는 2~3억원이라고 보면 될 것이다. 젊은이들을 포함한 저소득층이 주로 찾는 다세대주택이나 재래식 다가구주택의 원룸 임대료는 보증금 1,000만원에 월세 25~35만원 수준이다. 물론 이 가격들이 모든 가구들에게 지불 가능한 수준이라고 말할 수도 없지만, 주거의 질에서도 적정하다고 말하기 힘들다. 포항시는 2025년 1월부터 ‘주거복지센터’를 운영하며, 그 이전부터 공공임대주택 입주지원, 주거취약계층 민간주택중개지원 등을 시행하고 있으나, 주택 Affordability 문제는 포항시가 풀어가야 할 주요 과제 중 하나이다.⁶⁾

주택 Affordability 향상을 위해서는 신규개발과 도시재개발, 소규모 재건축, 도시재생 등이 활성화되어 다양한 가격대의 신축 및 정비된 주택들이 공급되도록 해야 할 것이다. 포항시에는 3개의 주택재건축, 10개의 주택재개발, 21개의 소규모주택재건축 등이 진행 중인데, 주택공급 및 주거의 질 향상 면에서 바람직하다고도 할 수 있으나, 문제가 될 수 있는 부분은 저소득층을 위한 주택들이 줄어드는 경우가 흔하다는 것이다. 그러므로 사업 시행과정에서 저소득층 주택건설비율 부여, 전통적인 커뮤니티를 일부라도 살릴 수 있는 방안 모색 등이 필요하다고 본다. 따라서 건축허가과정에서 이를 반영할 수 있도록 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하고, 주택구매자들을 위한 주택융자 활성화, 저소득층을 위한 지원 등이 있어야 할 것이다.

2. 포항 주민의 주거의 질 및 주거만족도 변화

포항시의 주거 형태는 아파트와 단독주택이 각각 약 62%와 38%를 차지하고 있다. 그러나 최근 신규 주택 건설 물량을 살펴보면 아파트가 전체의 85%를 차지하는 반면, 단독주택은 15%에 불과하다. 이는 기존의 단독주택 중 상당수가 노후화되어 철거되거나 비주거 용도로 전환되는 경우가 많기 때문이며, 이러한 경향은 향후 아파트가 주거 형태에서 차지하는 비중을 더욱 확대시킬 것으로 예상된다. 아파트의 증가 추세는 상대적으로 높은 주거 편의성과 관리 효율성, 그리고 주거 만족도의 향상 측면에서 도시 주거환경의 질적 개선이라는 측면에서 긍정적인 변화로 해석될 수 있다.

포항에서 대부분의 중고가 주택들은 고층아파트군이고 저가격대의 주택들은 대개 다세대 및 다가구 주택으로서 주택 하위시장이 형성되어 있다. 주택보급률은 2023년 12월 114.89%인데, 그렇다고 모든 계층에게 주택재고가 풍부하다고는 말할 수는 없으며, 주택 하위시장들의 공급과 수요를 보아야 할 것이다.

주택의 질을 살펴보면, 2017년 11월 강도 5.4 지진 때도 무너진 집들도 있지만, 낡고 불안전한 주택들이 많이 있다. 포항시는 노후주택이 57%에 이른다고 하는데, 보통 지은 지 20~30년 이상 된 제대로 지어지지도 않은 건물들이다. 신규주택의 경우에는 6.1~6.3 강도의 지진을 이겨낼 수 있는 구조적 안전성⁷⁾ 및 부엌 및 화장실, 채광, 환기, 주차 등에 일정 수준 이상을 요구하고 있다. 하지만 노후 주택들이 많으므로 지진보강공사 및 부엌과 화장실의 현대화를 포함한 재정비 방안 및 이에 대한 규준도 만들어져야 할 것이다.

본 설문조사에 의하면 현재 거주지로 이사한 이유는 내집 마련 22.2%, 주변환경(교육, 문화 등) 17.0%, 평수확장 15.6%, 직장변동 11.5% 등으로 나타났다. 전 주거지와 현 주거지를 비교할 때 물리적(평수, 방개수 등)은 매우 향상됨과 향상됨 58.9%, 비슷함 33.6% 등으로 나타났다. 그리고 주택가격 상승(중간가격 1억 5천만원에서 2억 3천만원으로 변모) 등을 고려할 때 주거의 질 향상도 크게 이루어졌다고 보아진다.

포항시민들의 주거만족도는 매우만족과 만족이 83.3%를 차지할 정도로 비교적 높으며,⁸⁾ 전 주택에서 현 주택으로 이동한 이후 만족도 변화는 매우 좋아짐과 좋아짐 68.4%, 비슷함 29.1% 등으로 나타났다. 현재 주택 만족도가 높아진 이유는 주택시설(구조, 주방, 화장실 등) 양호 25.1%, 주택신축 혹은 상태 양호 18.9% 등으로 나타났다.

주거의 질 향상과 주거만족도 제고를 위해서는 다양한 가격대의 주택건설이 이루어지고, 중소득계층을 위한 임대주택건설도 필요하고, 공공임대주택 건설도 제대로 이루어져야 할 것이다. 또한 신규도시개발, 도시재개발, 도시재생, 주택정비 등을 통해서 주택시설 양호한 주택들이 공급되어야 할 것이다. 물론 주변 지역들이 소공원, 어린이 놀이터 등과 함께 안전하고 아름답게 가꾸어지도록 해야 할 것이다.

도시재생사업이 낙후지역의 담장을 고치고 주차장을 마련하는 등 제한적인 향상방안만을 제시할 것이 아니라, 젊은 층이 입주할 수 있도록 중저층 소규모 다세대 주택 건설이 가능하도록 하고, 미술관, 커뮤니티센터 등이 들어설 수 있도록 해야할 것이며, 동네주민들이 서로 알고 협력하며 지역에 애착을 가지고 함께 가꾸어 나가도록 해야 함이 중요하다고 본다.

3. 주택시장 활성화 및 저소득층을 포함한 주거의 질과 주거만족도 향상을 위한 정책방향

지역 주택시장 활성화 및 저소득층을 포함한 시민들의 주거의 질 향상을 위한 문제점은 주민소득 정체, 국내외 불황, 주택경기 쇠퇴, 높은 이자율, 저소득층 주택 감소 등 다양한 원인이 있을 것으로 본다. 물론 국내외 경기가 좋아져야 지역의 전반적인 주택경기도 좋아지고 주민들의 주거의 질 향상 기회도 늘어날 것이다. 포항에서는 저소득층 대부분이 노후주택에 거주하거나 신규주택이라 하더라도 원룸촌에 거주하고 있는 형편이다. 또한 LH공사가 공공임대주택 공급하고 있으나, 절대적인 수량도 부족하지만, 위치나 품질 면에서 문제를 보여주고 있다(Pohang City, 2024). 이러한 상황에서 중앙정부 및 시정부는 다양한 인센티브 제공을 통해 주택시장이 활성화될 수 있도록 해야 할 것이며, LH공사를 통해 저소득층을 겨냥한 공공임대주택을 좀 더 적극적으로 건설해야 할 것이다. 물론 시정부는 이러한 정책들을 담고 실행할 수 있는 도시기본계획 및 관리계획을 제때 수립할 수 있도록 해야 할 것이다.

포항시에서도 임대아파트, 특히 공공이대아파트의 입지에 대한 반대가 심하므로, 이를 극복할 수 있도록 아파트 이름의 고급화, 기반시설 고급화, 공공학교의 질 향상 등 많은 시도가 필요하다고 본다. “지역과 상황에 따라 좀 다르지만 대체적으로 LH공사의 영구임대는 하위 4분위 이하, 기간제 국민임대는 하위 6분위 이하를 대상으로 하는데, 너무 중간계층을 포함하고 있는 것으로 판단되며, 좀 더 낮은 저소득층, 하위 2분위 이하에 좀 더 치중해야 한다고 생각된다(Pohang City, 2024).” 물론 젊은 부부 등은 다른 프로그램, 예를 들어, 주택바우처(Housing Voucher) 등으로 지원하는 방안을 모색해야 할 것이다.

VII. 정책함의

1. 주택 Affordability 향상 및 저소득층 대책

첫째, 도시개발, 도시재생, 재건축 및 소규모 재건축 등의 다양한 도시정비 사업이 활성화됨에 따라, 저소득층을 위한 주거를 포함하여 중･저소득 계층을 위한 임대주택 등 다양한 가격대의 주택 공급이 가능해질 수 있다. 이 과정에서 주택시장 내 필터링 메커니즘이 원활히 작동하도록 정책적 유도가 필요하다.

둘째, 이러한 목표를 달성하기 위해서는 건설경기를 저해하지 않는 범위 내에서 건축허가 과정에서의 정책적 유연성이 필요하며, 이를 위한 구체적인 방안은 다음과 같다. (1) 주택 금융 접근성 제고를 위한 국가 및 지방자치단체의 제도적 지원과 정책적 노력이 요구되며, (2) 저소득층 주택 건설 비율을 적절히 설정하고 이를 실현하기 위한 세제 혜택, 용적률 상향 등 다양한 인센티브 제공 방안이 병행되어야 한다.

셋째, 도시재생사업은 지역 내 저소득층과 청년층의 주거비 부담 능력을 고려하면서도 주거의 질 향상을 동시에 달성할 수 있도록 주택의 물리적 정비와 시설 개선을 포함하는 방향으로 추진되어야 한다. 이를 위해 소규모 저층 다세대 주택의 공급을 촉진할 수 있도록 용도지역 조정 등 관련 법률 개정, 저리 융자제공, 세제 혜택 부여, 저소득층 공공임대주택 공급, 주택바우처 도입 등 정책적 지원이 필요하다.

넷째, LH공사의 공공임대주택 공급은 절대적인 수량 부족뿐 아니라 입지 등 비효율성 문제를 해소할 필요가 있으므로, 포항시는 LH공사와 사업의 위치 및 성격 등을 긴밀히 협의하여 사업이 보다 효과적일 수 있도록 해야 할 것이다.

2. 주거의 질 및 주거만족도 향상방안

첫째, 포항시민의 주거 이동은 주거의 질 향상과 밀접한 관련이 있는 것으로 나타났으며, 이는 신규 주거지 공급의 필요성을 시사한다. 따라서 신도시 개발 및 도시재개발 등을 통해 신규 주거지의 공급이 지속적으로 이루어질 필요가 있다. 다만, 신규 개발에 앞서 도심 및 부도심 내 유휴 용지의 효율적 활용을 우선적으로 고려해야 하며, 이를 위해서는 도시기본계획의 전략적 수립과 실행 가능성 있는 실행계획 마련이 병행되어야 한다.

둘째, 주택의 구조적 안전성과 물리적 주거환경의 질을 확보하는 것이 중요하다. 2017년 2월 이후 2층 이상 연면적 200 m² 이상 신규주택들은 내진 설계를 반영하고 있지만, 그 이전의 주택들은 구조보강을 통해 구조적 안정성을 확보해야 할 것이다.

셋째, 포항시는 노후 주택 및 노후 주거지역이 다수 분포하고 있어, 이에 대한 정비가 시급한 과제로 제기된다. 구조적 안정성과 아울러 주방, 욕실, 채광, 환기, 주차시설 등 거주자의 일상생활과 직결된 요소들에 있어서 관련 법령의 기준을 충족하도록 해야 할 것이다.

넷째, 포항시 주민들의 주거만족도는 전반적으로 높은 수준을 보이며, 특히 주거 이동 이후 만족도가 상승하는 경향이 뚜렷하게 나타났다. 이러한 점을 고려할 때, 신도시 개발, 도시재개발, 주택 재건축 및 도심재생사업을 통해 주거환경의 전반적인 질 향상을 유도할 필요가 있다. 더불어 주거지 인근의 소공원, 어린이 놀이터 등 생활밀착형 기반시설의 확충, 주변 경관과 안전성 개선 등을 동시에 추진함으로써 주거 만족도를 높일 수 있을 것이다.

다섯째, 주민 간의 사회적 관계망 구축은 주거지에 대한 애착 형성 및 공동체 기반 유지에 긍정적인 영향을 미친다. 지역 주민들이 상호 교류하고 협력하며, 공동체 의식을 갖고 거주지를 함께 관리하고 가꾸어 나갈 수 있도록, 자발적 주민참여를 유도하는 동네 주민모임의 활성화, 지역 커뮤니티 프로그램의 체계적 운영 등이 필요하다.

3. 주택시장 활성화 및 도시구조 최적화 노력

첫째, 주택시장의 활성화를 통해 다양한 가격대의 주택 공급이 이루어져야 한다. 이는 중･고소득 계층을 위한 주택뿐만 아니라, 저소득층을 대상으로 한 주택 건설과 중저소득층을 위한 임대주택 공급도 포함되어야 한다. 이를 위해 공급자 측면에서는 저렴한 토지 제공과 건축허가 절차의 신속화가 필요하며, 수요자 측면에서는 유리한 융자 조건과 세제 혜택 등 다양한 인센티브가 함께 제공되어야 한다.

둘째, 포항시는 인구에 비해 도시의 영역이 넓은 탓인지 교외 지역의 무분별한 확산이 문제가 되고 있다. 이를 방지하고 환경친화적이고 효율적인 토지이용을 촉진하기 위해서 도심, 부도심 등 중심의 주거단지 확보를 포함한 밀도 있는 개발과 공공교통체계향상을 적극 추진하기 위한 도시기본계획 조정이 필요하다.

VIII. 결 론

본 연구의 목적은 포항시민의 주택 Affordability와 주거의 질 및 주거만족도를 분석하는 데 있으며, 이를 바탕으로 지역 주택시장 활성화와 시민들의 주거 여건 개선을 위한 정책 방향을 제시하고자 하였다. 포항시의 주택 비용부담능력 현황을 살펴보면, 임차 가구 중 가구소득의 30% 이상을 주거비 및 관리비로 지출하는 비율은 9.2%, 자가 가구는 5.3%로 나타나 수도권 등 대도시권에 비해 상대적으로 낮은 편이다. 그러나 포항시에서도 주택 Affordability 문제가 풀어가야 할 큰 정책적 과제가 되어 있으며, 다양한 가격대의 주택공급 활성화와 저소득층에 대한 맞춤형 지원이 요구된다.

주거의 질 향상 측면에서는 이전 주거지와 현재 주거지를 비교할 때, 면적과 방 개수 등 물리적 조건이 상당히 개선되었으며, 현재 주거의 중간 가격이 과거 주거에 비해 크게 상승한 점도 주거 이동을 통한 질적 향상을 시사한다. 포항시민의 주거만족도는 대체로 신축 또는 재정비된 주택의 시설 양호성에 기인하는 것으로 분석되었다. 이에 정부는 다양한 인센티브 제공을 통해 주택시장의 원활한 작동을 지원하고, 도시개발･도시재개발･도시재생 사업을 통해 다양한 가격대의 주택 공급이 활성화되도록 해야 할 것이다.

본 연구는 인구 약 50만 명 규모의 비수도권 도시인 포항시를 대상으로 주택 수급 현황, 특히 주택 비용부담능력과 주거의 질 향상에 집중하여 신뢰성 있는 정책 및 통계 자료와 설문조사를 기반으로 분석을 수행했다는 점에서 의의가 있다. 다만, 최근 국내외의 심각한 경제불황과 주택경기 침체로 인해 주거 이동이 제한되어 과거와 현재 주택가격 비교 등 관련 자료 수집에 어려움이 있었다. 또한, 저소득층 가구의 데이터가 상대적으로 부족하여 본 설문조사에서도 저소득층 표본 확보가 충분하지 않아 월 가구소득 기준 저･중저소득층 분류에 한계가 있었다. 따라서 후속 연구에서는 이러한 제약을 극복하여 보다 신뢰도 높은 분석이 이루어질 필요가 있다.