I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 범위 및 방법
II. 집합건물 관리체계의 현황과 제도적 과제
1. 집합건물의 관리현실과 개선방향
2. 집합건물 관리 인증제도 관련 선행연구 분석 및 과제
3. 집합건물관리 인증제도 현황과 사례
4. 공동주택 우수관리단지 및 시설관리 인증제도
5. 기존 인증제도의 한계와 본 연구의 차별적 접근
III. 연구 설계 및 기존 인증제도 비교
1. 연구설계와 분석 절차
2. 설문지 구성 및 변수 설계 체계
IV. 집합건물 관리 인증제도에 대한 관리주체 인식 분석 결과
1. 조사대상자의 일반적인 특성
2. 관리주체의 인증제도 인식 분석
3. 분석 결과의 종합 및 주요 시사점
V. 결 론
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
도시 고밀화와 주거 유형의 다양화에 따라, 오피스텔, 소규모 공동주택, 나홀로 아파트 등 비의무관리 주거용 집합건물의 공급이 빠르게 증가하고 있다. 그러나 이들 건물은 ｢공동주택관리법｣이 아닌 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ｢집합건물법｣)의 적용을 받으며, 사적자치 원리에 기반한 자율적 관리가 이루어지고 있다. 이러한 자율 체계는 일정 부분 긍정적 기능을 수행함에도 불구하고, 법적 책임 주체의 불명확성, 회계･문서의 비공식 운영, 공용공간의 무단 점유, 입주민 간 갈등 등 체계적이고 지속가능한 관리로 보기 어려운 다수의 실태 문제를 야기하고 있다(An, 2022; Gyeonggi Province, 2023).
특히 관리단이 구성되지 않았거나 관리인이 선임되지 않은 건물에서는, 입주민 자치조직이 관리 업무를 비공식적으로 대행하는 사례가 빈번하며, 이들의 법적 지위 부재로 인해 회계 부정, 하자보수 갈등 등 실질적인 분쟁 해결이 어렵다. 최근 개정된 ｢집합건물법｣은 회계장부 보존, 외부감사, 정보공개 조항 등을 도입하였으나, 일정 규모 이상의 건물에만 적용되며, 관리인이 없는 경우 적용이 불가능하다는 점에서 제도적 실효성에는 여전히 한계가 존재한다.
공동주택 우수관리단지 평가제도, KS S 1004(시설관리 인증제도) 등 일부 관리 인증제도가 존재하지만, 이들은 의무관리 공동주택이나 대형 비주거 건물을 대상으로 설계된 제도로서, 소규모･혼합용도･비공식 운영이 특징인 주거용 집합건물에는 직접적인 적용이 어렵다. 이에 따라, 법적 관리기구가 없거나 비공식 자치조직 중심으로 운영되는 집합건물에 대해 현장의 실질적 관리 역량을 점검하고 자발적 개선을 유도할 수 있는 별도의 평가･인증체계 도입이 정책적으로 제기되고 있다. 최근 한국집합건물포럼을 중심으로 ‘집합건물 관리 인증제도’의 도입 논의가 본격화되고 있으나, 해당 제도는 집합건물 관리의 복잡한 제도적･법적 문제를 전면적으로 해결할 수 있는 해법으로 보기 어렵다.
본 연구는 인증제도를 집합건물 관리의 모든 문제를 해결하기 위한 전면적 수단이 아니라, 일정 수준의 관리 기준을 유도하고 자율적 책무성을 제고하기 위한 ‘보완적 장치’로 간주한다. 전유･공용 경계의 불분명성, 소유권과 사용권의 분리, 하자책임 불명확성과 같은 구조적 쟁점은 본 연구의 범위를 넘어서는 법적･제도적 문제이며, 본 연구는 이 중 ‘관리의 투명성과 책임성’을 제고할 수 있는 실천적 평가체계의 가능성에 집중하고자 한다. 특히, 인증제도의 실효성을 확보하기 위해서는 관리단, 위탁관리회사, 입주민 등 다양한 관리주체의 인식과 수용 가능성, 참여 유인과 장애 요인, 정책적 요구를 실증적으로 파악하는 것이 선행되어야 한다.
이에 본 연구는 다음의 세 가지 목적을 갖는다.
① 주거용 집합건물의 관리 실태와 제도적 한계를 분석한다.
② 관리주체의 제도 인식과 수용 가능성, 장애 요인, 정책 수요를 실증적으로 파악한다.
③ 인증제도의 정책 설계 방향과 실행 전략을 제안한다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구는 ｢집합건물법｣이 적용되는 비의무관리 주거용 집합건물의 관리 현실을 분석하고, ‘집합건물 관리 인증제도’의 도입 가능성과 정책적 실행 방안을 탐색하고자 한다. 이를 위해 시간적･공간적･내용적 범위를 명확히 설정하고, 혼합적 방법론(양적･질적)을 적용하였다.
첫째, 시간적 범위는 2025년 2월부터 3월까지로, 설문조사와 심층 인터뷰를 순차적으로 실시하였다. 둘째, 공간적 범위는 서울특별시와 경기도 지역으로, 수도권을 중심으로 응답자를 선정한 조사라는 점에서, 지역적 대표성과 다양성에 제한이 있다는 한계를 지닌다. 셋째, 내용적 범위는 관리단 임원, 위탁관리회사 실무자, 관리사무소 직원, 입주민 등 관리의 실질적 주체를 대상으로, 다음과 같은 인식 항목을 중심으로 구성하였다. ① 인증제도 도입 필요성에 대한 인식 ② 제도 신청 의향과 도입 장애 요인 ③ 정책적 지원 요구 및 제도 수용 가능 조건
연구 방법은 다음과 같이 구성하였다. 설문조사는 구조화된 폐쇄형 문항과 일부 개방형 문항을 포함하여 총 21개 문항으로 구성되었다. 설문은 주로 단일선택형과 복수선택형 객관식 문항으로 구성되었으며, 제도 도입 필요성 등 일부 항목은 리커트 5점 척도로 측정하였다. 수집된 설문 데이터는 SPSS 26을 활용하여 빈도분석, 교차분석, 평균 비교 분석을 수행하였다. 심층 인터뷰는 5년 이상의 실무 경력을 보유한 관리주체별 대표자 5인을 대상으로 전화 방식으로 진행되었으며, 인증제도 도입에 대한 기대 효과, 우려 요인, 설계 고려사항 등을 중심으로 개방형 질문을 제시하였다. 인터뷰는 사전 구조화된 질문지를 기반으로 하되, 응답 내용을 주제별로 코딩하고 항목화하여 정성 분석 자료로 활용하였다.
이상의 시간･공간･내용적 범위와 조사 방법을 바탕으로, 본 연구는 ‘집합건물 관리 인증제도’의 정책적 타당성과 실행 가능성을 실증적으로 검토하고자 한다. 특히 관리주체의 인식과 수용성, 신청 의향과 장애 요인, 정책적 요구를 핵심 분석 변수로 설정하였으며, 이를 바탕으로 설문조사와 심층 인터뷰를 통합한 혼합형 연구 설계를 구성하였다.
본 연구는 다음과 같은 절차에 따라 수행되었다.
① 국내외 인증제도 및 법제 분석을 통한 제도적 배경 검토
② 변수 구성 및 설문 문항 개발
③ 관리주체 대상 자료 수집(설문 및 인터뷰)
④ 통계 분석 및 정성 코딩을 통한 통합적 해석
⑤ 정책 제안 도출
이상의 절차에 따라 구축된 분석 틀과 변수 구성 방식, 자료 처리 흐름은 제3장에서 체계적으로 제시하였다.
II. 집합건물 관리체계의 현황과 제도적 과제
1. 집합건물의 관리현실과 개선방향
2023년 기준, 대한민국의 전체 건축물 수는 약 739만 동이며, 이 중 주거용 건축물이 전체의 약 67%를 차지한다(Korea Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2024). 특히 최근 10년간 집합건물의 연면적은 약 40.6% 증가하여 721.7 km2에 달하였으며, 이는 주거･비주거 복합형을 포함한 집합건물 유형이 도시 주거의 중요한 주류로 자리 잡고 있음을 시사한다(Jang, 2024).
이들 집합건물은｢집합건물법｣에 따라 전유와 공용의 구분을 전제로 하며, 구분소유자 전원으로 구성된 관리단, 관리규약, 관리인 선임 등을 통해 공용부분을 공동 관리하는 체계로 운영되어야 한다. 그러나 실무에서는 이 같은 제도적 틀이 제대로 작동하지 않는 경우가 많으며, 관리 실태 전반이 법적 공백과 비공식 운영 상태에 머무르고 있다.
서울시 조사에 따르면, 50인 이상 집합건물의 46.3%가 관리인을 선임하지 않았으며, 관리규약을 보유하지 않은 비율도 절반에 이른다(An, 2022). 실제 현장에서는 관리단이 미구성되거나 형식적으로만 존재하고, 하자보수, 회계 처리 등은 자치조직이나 입주민 일부가 비공식적으로 수행하는 경우가 대부분이다.
이러한 문제를 해소하기 위해 ｢집합건물법｣은 2023년 개정을 통해 회계장부 보존(제66조제3항제4호의2), 정보공개(제26조), 외부회계감사 도입(제26조의2) 등을 신설하였으나, 해당 조항은 구분소유자가 50인 이상이거나 관리인이 있는 건물에만 적용되어, 다수의 소규모 건물에는 여전히 적용되지 못하고 있다. 반면, ｢공동주택관리법｣은 정보공개, 외부 감사, 예산편성 절차 등 공공 기준이 체계화되어 있어, 두 법제 간 관리 표준의 격차는 확대되는 실정이다.
이는 관리제도의 적용 체계가 건축물의 용도와 규모에 따라 상이하게 구분되어 있으며, 법적 관리기구의 존재를 전제로 설계된 기존 제도가 자치조직 중심으로 운영되는 다수의 주거용 집합건물 실태를 포괄하지 못하고 있다는 점을 의미한다. 아래 <Figure 1>은 건축물의 규모와 용도에 따른 법령 적용 구분을 시각화한 것이다(Korea Collective Building Forum, 2024). 현재 건축물의 규모와 용도에 따른 법령 적용 구분을 시각적으로 정리한 것으로, 본 연구가 대상으로 삼는 ‘소규모~중규모의 주거용 집합건물’은 대부분 ｢집합건물법｣의 적용 대상이며, 체계적 관리 제도의 공백 상태에 놓여 있음을 확인할 수 있다.
이와 같은 상황은 다음과 같은 복합적인 구조적 문제로 구체화된다.
① 법적 책임 주체의 부재: 관리단 또는 관리인이 부재한 상태에서 자치기구가 비공식으로 운영을 대행함
② 회계의 불투명성: 관리비 부과, 지출의 기준과 공개절차가 없거나 비공식적
③ 공용부분과 전유부분 경계의 불명확성: 유지관리 책임 및 비용 분담을 둘러싼 분쟁이 빈발
④ 전문성 부족: 관리 실무를 담당하는 인력의 자격 요건이나 교육이 부재
⑤ 공공 감독의 부재: 행정 개입 또는 분쟁 조정 기능이 법적으로 부여되지 않음
결국, 비의무관리 주거용 집합건물의 관리 문제는 단일한 조치만으로 해결되기 어려우며, 제도 설계와 현장 실무 간 괴리를 해소할 수 있는 다각적이고 유연한 접근이 요구된다. 이에 따라, 일정 수준 이상의 관리 품질을 확보하고, 자율성과 책임이 조화를 이루는 방식의 자발적 참여 기반 인증제도 도입이 정책적으로 검토될 수 있는 근거가 마련되고 있다.
2. 집합건물 관리 인증제도 관련 선행연구 분석 및 과제
그간 건물관리 평가 및 인증제도 관련 연구는 주로 ｢공동주택관리법｣이 적용되는 의무관리대상 공동주택, 특히 아파트형 단지를 중심으로 이루어져 왔다. 예를 들어, Park(1987)은 공동주택 관리 기능을 유지관리, 운영관리, 생활관리의 세 영역으로 구분하였으며, Eun(2003)은 이를 바탕으로 총 18개 항목과 69개 세부지표로 구성된 정량적 평가도구를 개발하였다. 이 도구는 5점 척도와 가중치를 활용하여, 일정 규모 이상의 공동주택 단지를 대상으로 자율평가 및 진단에 활용되었다.
그러나 다음 <Table 1>과 같이 기존 연구들은 공통적으로 다음과 같은 한계를 지닌다.
Table 1.
Key Limitations in the Application of Prior Research
Han(2016)은 소형 공동주택을 위한 주거환경 평가모델을 제시하였으나 이는 주로 거주환경 지표에 초점을 둔 것으로, 관리제도나 운영체계를 포괄하지 못하였다. Ha(2023)는 녹색건축 인증제도의 항목 간 불균형과 실질 성과 미반영 문제를 지적하며, 관리평가의 실효성 문제를 제기하였다. Yang et al. (2020)는 기존 인증제도가 이용자 수용성 부족과 행정 부담 과중 등의 한계를 지닌다고 분석하였다.
최근 Kim(2024)은 시행사가 구분소유자와의 이해관계 충돌 속에서 규약 제정, 관리인 선출, 위탁업체 선정 등에 과도하게 개입할 수 있음을 지적하며, 집합건물의 관리에서 공정성과 견제 장치의 필요성을 강조하였다. Han(2023)은 관리단집회의 엄격한 정족수 규정과 관리위원회의 임의 구성 등 운영상 제도 미비점을 제시하였고, Lee(2016)는 건물의 규모나 용도에 따라 관리 방식이 제각각 적용되는 현실이 제도적 일관성을 저해한다고 분석하였다. Park et al.(2023)은 전문성 부족, 감독 체계 미흡 등의 현장 문제를 지적하였으며, Cho(2021)는 관리주체의 불명확성으로 인한 갈등과 회계 집행의 불투명성을 주요 문제로 꼽았다.
본 연구의 차별적 접근으로 이러한 선행연구의 한계를 극복하기 위해, 본 연구는 다음과 같은 차별적 접근을 시도하였다.
∙대상 범위의 확장: ｢집합건물법｣ 적용 주거용 집합건물(오피스텔, 소형 공동주택 등)을 중심으로, 자치/위탁조직 기반의 다양한 관리 운영 실태를 반영
∙관리주체 중심 분석 도입: 단순 시설 점검이 아니라, 관리주체의 제도 인식, 수용성, 정책 요구를 정량(설문) + 정성(인터뷰) 방식으로 실증 분석
∙실행 전략 중심 접근: 제도 설계 자체에 그치지 않고, 제도 수용 가능 조건, 신청 유인, 정책 실행방안까지 다각도로 분석
따라서 본 연구는 기존 공동주택 중심 평가연구에서 벗어나, 집합건물의 관리 실태와 제도 간 괴리 문제를 실증적으로 다룬다는 점에서 학문적･정책적 의의를 지닌다.
3. 집합건물관리 인증제도 현황과 사례
국내외에서 운영 중인 건축물 관련 인증제도는 대체로 건설 단계의 물리적 성능 평가 또는 운영･관리 단계의 서비스 품질 평가에 초점이 맞추어져 있다. 국내에서는 주택성능등급 표시제도, 장수명주택 인증제도, 공동주택 우수관리단지 선정사업, KS S 1004(시설관리 인증제도) 등이 대표적이며, 국외에서는 LEED(미국), BREEAM(영국), CASBEE(일본), Green Mark(싱가포르) 등이 주로 활용된다.
그러나 이들 제도는 대부분 일정 규모 이상의 공동주택, 또는 전문 관리업체가 위탁 운영하는 대형 비주거 건축물을 대상으로 하며, 자치조직이 운영 주체가 되는 소규모 주거용 집합건물의 실태를 반영하기에는 구조적 한계가 존재한다. <Table 2>는 주요 인증제도를 구분별로 정리한 것이다.
Table 2.
Comparison of Domestic and International Certification Systems by Type
이와 같이 기존 인증제도는 평가 기준, 운영 전제, 적용 대상 면에서 일정 수준 이상의 법적･행정적 구조를 갖춘 건축물을 중심으로 설계되어 있으며, 관리 조직이 부재하거나 비공식 자치조직에 의해 운영되는 주거용 집합건물에는 적용이 어렵다.
특히 공공부문의 인증제도는 법적 관리기구의 존재를 전제로 하며, 민간 인증제도는 대형 건축물 수탁관리 중심의 구조로, 주거공동체 기반의 관리 실태를 반영하지 못한다. 일본의 맨션관리 적정평가제도는 회계 투명성, 시설 유지관리, 조직 구성 등 항목에서 본 연구가 지향하는 방향성과 일부 유사성을 지니고 있으나, 이 역시 분양형 공동주택을 기반으로 설계되었다는 점에서 한계를 지닌다.
결과적으로, 기존 제도는 자율성, 다양성, 책임성이 혼재된 비의무관리 집합건물의 복합적 실태를 반영하는 데 구조적으로 미흡하며, 새로운 평가 체계는 이러한 한계를 극복할 수 있는 유연성과 실효성을 동시에 확보해야 할 필요가 있다.
4. 공동주택 우수관리단지 및 시설관리 인증제도
이제, 위에서 소개한 인증제도들 중에서, 특히 주거용 집합건물과 비주거용 집합건물의 관리와 관련된 대표적인 인증제도인 공동주택 우수관리단지 선정사업과 KS S 1004 (시설 관리 인증제도)에 대한 좀더 자세하게 알아볼 필요가 있다.
1) 공동주택 우수관리단지 선정사업
공동주택 우수관리단지 선정사업은 공동주택 관리의 질을 향상시키고, 입주민들에게 모범적인 관리 사례를 제공하기 위해 운영되는 제도이다.
선정 과정은 국토교통부가 주관하며, 시･도지사가 추천한 단지를 바탕으로 최종적으로 우수 관리 단지가 선정된다. 평가 항목은 크게 일반 관리, 시설 유지 관리, 공동체 활성화, 에너지 절감 등 네 가지 주요 분야로 나뉘며, 각 분야별로 세부적인 평가 항목이 존재한다. 공동주택 모범관리단지 및 우수관리단지 선정지침 제5조에 따라, 시･도지사는 모범관리단지 선정을 <Table 3>과 같은 기준에 따라 정할 수 있다.
Table 3.
Evaluation Areas and Detailed Assessment Items1)
우수 관리 단지로 선정된 공동주택은 정부로부터 인증을 받고, 인센티브를 제공받는다. 이는 관리 품질 향상을 위한 모범적인 사례로서 다른 단지들에게 참고가 될 수 있다. 또한, 이 제도를 통해 단지의 주거 환경을 개선하고, 입주민 생활의 질 향상을 위한 중요한 역할을 하고 있다.
2) KS S 1004(시설 관리 인증제도)
KS S 1004는 비주거용 건축물의 시설관리 서비스 품질을 평가하기 위해 제정된 한국산업표준 기반 인증제도로, 연면적 10,000 m2 이상 건물에 적용된다. 이 제도는 건물 이용자의 안전과 편의성을 제고하고, 시설관리업의 전문성과 표준화를 유도하는 데 목적이 있다. 인증은 서비스 절차(1004-1)와 관리 기반구조(1004-2)로 구분되며, 주요 평가 항목으로 서비스 운영은 고객서비스, 민원 대응, 입주･퇴거 지원 등이 있으며, 관리 기반구조로는 인력관리, 시설･장비･환경관리, 품질관리 등이 있다. 신청은 자율적이며, 인증 취득 시 관리 품질 향상 및 외부 신뢰도 제고 등의 효과가 있다. 하지만 KS S 1004는 공동주택이나 주거용 집합건물에는 직접 적용이 어렵다는 한계를 지닌다.
첫째, 평가 항목이 전문업체 중심의 운영체계와 고객서비스 성과지표에 치우쳐 있어, 입주민 자치조직이 중심이 되는 주거형 집합건물의 실태와는 맞지 않는다. 둘째, 인증 대상도 비주거용 건물에 한정되어 있어, 주상복합 건물의 주거부분 등은 제도 밖에 머무르게 된다. 따라서 KS S 1004는 운영효율성과 외부 수탁 관리 중심의 대형 건물 평가에는 유용하나, 입주민 참여와 법적 관리책임이 중요한 주거용 집합건물의 평가기준으로는 한계가 명확하다. 이는 새로운 주거형 집합건물 인증제도의 도입이 필요한 배경 중 하나로 작용한다.
이처럼 두 제도 모두 관리 품질 향상을 위한 제도적 장치로 기능하고 있으나, 하나는 법적으로 관리구조가 완비된 공동주택만 대상으로 하고, 다른 하나는 비주거 위탁관리 중심의 대형 건물만 평가하기 때문에, 자치조직 중심의 주거용 집합건물에는 모두 적용이 곤란하다는 한계를 갖는다.
따라서 본 연구에서는 이러한 제도적 한계를 보완하고, 실질적 관리주체의 참여 가능성과 현장 적용성을 확보할 수 있는 새로운 평가체계의 필요성을 뒷받침하고자 한다.
5. 기존 인증제도의 한계와 본 연구의 차별적 접근
이상에서 살펴본 바와 같이, 기존의 건축물 관리 인증제도인 ｢공동주택 우수관리단지 평가제도｣와 ｢KS S 1004｣는 각각 의무관리대상 공동주택의 관리 수준과 비주거용 건축물의 시설 운영 품질을 평가하기 위해 설계된 제도이다. 그러나 이들 제도는 ｢집합건물법｣의 적용을 받는 비의무관리 주거용 집합건물에는 직접적인 적용이 어렵다는 구조적 한계를 내포하고 있다(<Table 4> 참조).
Table 4.
Comparison Of Evaluation Approaches
먼저, 공동주택 우수관리단지 평가는 일정 규모 이상의 아파트 단지를 대상으로 하며, 입주자대표회의와 전문 관리조직의 구성을 전제로 평가가 이루어진다. 일반관리, 시설유지관리, 공동체 활성화, 에너지 절감 등의 항목이 중심이 되며, 법정 기구가 갖춰진 공동주택에 최적화된 제도로서, 소규모 주거용 집합건물이나 비공식 자치조직에 의해 운영되는 단지에는 현실적으로 적용이 어렵다.
한편, KS S 1004는 주로 연면적 10,000 m2 이상의 비주거용 건축물을 대상으로 하며, 전문 수탁관리업체의 서비스 품질과 운영 체계를 중심으로 평가한다. 이 제도는 관리 효율성, 시설 유지, 고객 응대 등 관리업무의 프로세스 중심 항목이 대부분을 차지하고 있으며, 입주민 참여나 자치조직 실태는 평가범위에 포함되지 않는다. 따라서 주거용 집합건물의 관리 실태를 반영하기에는 한계가 있다.
이에 반해 본 연구는 법적･제도적 사각지대에 놓인 주거용 집합건물의 관리 현실을 실증적으로 분석하고, 관리주체의 제도 수용성, 신청 의향, 평가기준 인식, 정책적 지원 요구 등을 중심으로 새로운 인증제도의 설계 방향을 제안하고자 한다는 점에서, 기존의 두 제도와 명확히 구별된다.
III. 연구 설계 및 기존 인증제도 비교
1. 연구설계와 분석 절차
앞서 살핀 제도적 한계와 현장 문제를 바탕으로, 본 연구는 ｢집합건물법｣이 적용되는 비의무관리 주거용 집합건물을 대상으로 하여, 관리의 체계성과 투명성을 제고하기 위한 인증제도 도입의 필요성과 정책 실행 전략을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 문헌조사, 설문조사, 심층 인터뷰를 병행한 혼합형 실증분석을 수행하며, 전체 연구 절차는 <Figure 2>의 분석 틀과 같이 다음 다섯 단계로 구성된다.
1) [1단계] 제도 및 이론 분석
문헌조사를 통해 집합건물 관리의 법제적･제도적 공백과 실무상의 문제를 검토하고, 국내외 인증제도(공동주택 우수관리단지, KS S 1004, 일본 맨션관리 적정평가제도 등)를 비교 분석한다. 이를 통해 기존 제도의 한계와 본 연구 대상의 특수성을 도출하고, 새로운 인증제도의 필요성을 정당화한다.
2) [2단계] 변수 구성 및 설문 문항 개발
1단계 분석 결과를 바탕으로, 관리주체의 제도 인식, 신청 의향, 도입 장애 요인, 정책적 지원 요구를 핵심 변수로 설정한다. 변수 간 관계를 고려하여 분석 프레임을 구성하고, 기존 문헌과 선행 연구에 기반한 설문 문항을 개발한다. 설문은 5점 척도형, 단일･복수응답형, 개방형 서술 문항 등으로 구성하여 양적･질적 요소를 병행 수집할 수 있도록 설계한다.
3) [3단계] 자료 수집
설문조사는 2025년 2~3월 사이 온라인 방식으로 실시하며, 서울특별시와 경기도의 집합건물 관리 교육 수료자 중 실질적인 관리 참여자(관리단 임원, 관리사무소 직원, 위탁관리업체 임직원, 입주민)를 대상으로 한다. 총 221부의 응답을 확보하였다. 심층 인터뷰는 설문 응답자 중 5년 이상의 실무 경력을 보유한 관리주체별 대표자 5인을 선정하여 진행한다. 대표성 확보와 관리 유형 간 비교를 위해 관리단, 위탁업체, 현장 실무자, 입주민 등 주요 주체를 균형 있게 반영하였다. 인터뷰는 비대면 환경과 응답자의 지역 분포, 시간 활용의 효율성 등을 고려하여 전화 방식으로 실시하며, 사전에 구조화된 질문지를 바탕으로 정리된 항목에 따라 진행한다. 주요 질문 항목은 다음과 같다.
∙인증제도 도입 시 가장 우려되는 점은 무엇인가?
∙신청을 고려할 수 있는 조건 또는 유인 요소는 무엇인가?
∙제도 운영에서 중요하게 고려되어야 할 점은 무엇인가?
∙비용 부담은 어떤 방식이 현실적이라고 보는가?
∙제도 정착을 위해 필요한 정책적 지원에는 무엇이 있는가?
응답 내용은 질문별로 정리하여 주제 중심 코딩을 실시하고, 정성 분석에 활용한다.
4) [4단계] 분석 방법
정량 분석은 SPSS 26을 활용하여 빈도분석, 교차분석, 카이제곱 검정을 적용하며, 관리주체별 인식 차이, 신청 의향과 장애 요인 간 관계, 정책적 요구 수준을 분석한다. 정성 분석은 개방형 문항과 인터뷰 응답을 주제별로 범주화하고, 정책 설계에 반영 가능한 실무적 시사점을 도출한다. 핵심 변수(예: 제도 수용 의향, 비용 인식 등)에 대해서는 양적 분석과 질적 분석 결과를 연계하여 해석한다.
5) [5단계] 정책 제안 도출
최종적으로 분석 결과를 종합하여 인증제도 도입의 실효성과 수용 가능성을 평가하고, 시범 운영, 평가 기준 보완, 참여 유인 설계, 법제 정비 등 구체적인 정책 실행 전략을 제안한다. 특히 비용 부담과 제도 신뢰성에 대한 관리주체별 인식을 반영하여, 소규모 단지를 고려한 맞춤형 대응, 절차 간소화, 행정적 지원 중심의 유도 방안을 제시할 계획이다. 제안되는 전략은 공공 예산의 직접 부담보다는 제한적 인센티브와 자율 참여를 중심으로 설계하며, 지자체의 실행 기반과 제도 성숙도를 고려한 단계적 적용 방안도 함께 포함한다.
2. 설문지 구성 및 변수 설계 체계
본 연구에서는 집합건물 관리 인증제도의 도입 가능성에 대한 관리주체의 인식을 파악하기 위해 설문조사를 실시하였다.
설문지는 응답자의 일반적 특성과 함께, 인증제도에 대한 인식, 기대 효과, 도입 장애 요인, 운영 방식 및 정책적 지원 요구 등을 다각도로 파악할 수 있도록 구성하였다. 주요 문항은 네 가지 범주로 구분되며, 각 항목은 <Table 5>와 같다. 이러한 설문 문항 구성은 관리주체의 제도 수용성과 현장 의견을 체계적으로 반영하여, 실질적이고 수요자 중심의 인증제도 설계 기반을 마련하는 데 목적이 있다.
Table 5.
Translated Questionnaire Structure
IV. 집합건물 관리 인증제도에 대한 관리주체 인식 분석 결과
1. 조사대상자의 일반적인 특성
본 연구는 집합건물 관리 인증제도의 도입 필요성과 정책수용성을 분석하기 위해, 서울특별시와 경기도에서 진행된 집합건물 교육 프로그램의 수강생을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 이러한 표본 선정은 집합건물 관리에 대한 관심과 경험을 보유한 응답자들을 대상으로 조사함으로써, 보다 신뢰성 있는 연구 결과를 도출하기 위함이다.
본 연구는 집합건물 관리에 실질적으로 참여하거나 이해관계를 갖는 집단을 대상으로 하며, 관리단 임원, 관리사무소 직원, 위탁관리업체 임직원, 입주민 등을 포함하여 실태와 인식을 폭넓게 분석하였다. 설문조사는 2025년 2월 25일부터 3월 10일까지 총 14일간 진행되었으며, 온라인 구글 설문 방식을 사용했다. 대상자 300명 중 주거용 집합건물 관리주체 최종 221명의 응답자의 데이터를 분석에 활용하였다.
Table 6.
General Characteristics of Survey Respondents
응답자의 연령대는 60대 이상이 53.8%로 가장 높은 비율을 차지하였으며, 이는 관리 경험이 풍부한 응답자가 다수를 차지하고 있음을 시사한다. 또한, 관리주체별 분석 결과 관리사무소 직원이 57.0%로 가장 많았으며, 관리단 임원(18.6%)이 그 뒤를 이었다. 이러한 분포는 연구 결과가 실무적인 관점을 강하게 반영할 가능성이 높음을 의미한다. 실무경력(입주기간)의 경우, 5~10년 미만이 37.1%로 가장 높은 비율을 보였으며, 이는 중장기적인 관리 경험을 바탕으로 응답한 비율이 높다는 점에서 연구 결과의 신뢰성을 높이는 요소로 작용할 수 있다. 지역별로는 서울(33.5%)과 경기(38.9%)가 전체의 72.4%를 차지하였으며, 이는 연구 결과가 수도권 중심의 관리 실태를 반영할 가능성이 높음을 시사한다. 응답자의 89.1%는 관리 관련 자격증을 보유하고 있어 연구 결과가 실무 전문가의 의견을 중심으로 도출될 가능성이 크며, 이에 따라 실무적 시사점을 강조하는 접근이 필요할 것으로 판단된다.
본 연구의 표본은 수도권 응답자가 다수를 차지하고 있으며, 관리 실무자가 높은 비율을 차지하는 특징을 보인다. 또한, 고령층 응답자의 비중이 높아 경험 기반의 인식이 반영될 가능성이 높으며, 연구 결과 해석 시 이를 고려할 필요가 있다.
2. 관리주체의 인증제도 인식 분석
1) 집합건물 관리 인증제도의 필요성에 대한 인식
<Table 7>은 집합건물 관리 인증제도 필요성에 대하여 어떤 인식을 갖고 있는지에 대한 분석 결과이다.
Table 7.
Perceived Necessity of Certification System
연령대, 관리주체, 경력, 지역별로 인증제도 필요성 인식의 차이를 분석하였으며, 5점 척도(1점: 매우 불필요, 5점: 매우 필요) 기준 평균값(Mean)과 표준편차(S.D.)를 활용하여 응답 경향을 파악하였다. 관리주체별 분석에서는 관리단 임원(Mean = 4.56, S.D. = 0.808)이 가장 높은 필요성을 인식하였고, 응답 분포도 비교적 일관되었다. 이는 관리단이 건물의 장기적 가치 보전과 책임성 강화를 제도 도입의 효과로 인식하고 있음을 의미한다.
반면, 관리사무소 직원(Mean = 4.08, S.D. = 1.204)은 상대적으로 낮은 평균값과 높은 표준편차를 보였는데, 이는 제도 도입에 따른 실무 부담을 우려하는 인식이 반영된 것으로 해석된다. 응답의 분산 또한 크므로, 관리사무소 직원 내에서도 의견이 엇갈리는 상황이다. 입주민과 위탁관리업체 임직원은 중간 수준의 인식을 보였으며, 입주민은 비교적 고르게 분포된 응답 경향을 보였다. 연령대･경력･지역별 분석에서는 60대 이상 고령층, 경력 5년 이하의 신규 관리주체 응답자에서 인증제도의 필요성을 높게 인식하였다. 반면, 50대 응답자에서는 의견 분산이 크고 평균 인식 수준이 다소 낮게 나타나, 제도의 실효성에 대한 회의적 태도가 일부 존재함을 시사한다.
요약하자면, 관리단 임원은 제도의 핵심 지지층으로 작용할 수 있으며, 관리사무소 직원 및 50대 연령층은 제도 도입 시 부담과 회의감을 느낄 수 있는 주요 집단으로, 맞춤형 홍보 및 정책 설계가 필요하다. 특히 실무자의 부담 경감과 수용성 확보를 위한 사전 조치가 중요할 것이다.
2) 인증제도 신청 의향에 미치는 요소
<Table 8>은 관리주체별로 인증제도 도입 시 신청의향에 걸림돌(장애요인)에 대한 인식 차이를 분석한 결과이다. 관리주체별 주요 장애 요인을 비교하고, 이에 따른 맞춤형 정책적 접근을 제시하고자 했다.
Table 8.
Perceived Barriers By Management Group
관리주체별로 인증제도에 대한 걸림돌 인식을 분석한 결과, 모든 소속 그룹에서 비용 문제와 인증의 무용성이 주요 걸림돌로 인식되었다. 특히, 관리단임원과 관리사무소 직원은 인증결과의 무용성을 주로 걸림돌로 인식한 반면, 입주민은 비용 문제를 더 큰 장애물로 여겼다.
카이제곱 검정 결과, 소속별 관리주체의 인증제도 인식 차이는 통계적으로 유의미하지 않은 것으로 나타났다(χ2(12) = 7.873, p > 0.05). 이는 인증제도 도입과 관련된 주요 쟁점이 특정 관리주체의 입장에 국한되지 않고, 모든 관리주체에게 공통적으로 작용할 가능성이 높음을 시사한다. 따라서, 인증제도를 활성화하기 위해서는 비용 지원과 인증결과의 실효성 향상이 중요한 과제임을 시사한다. 모든 관리주체에서 비용 문제와 인증결과의 신뢰성 부족이 주요 걸림돌로 작용하므로, 정책적 지원을 통해 이러한 문제를 해결하는 것이 필요하다.
<Table 9>는 관리주체(관리단 임원, 관리사무소 직원, 위탁관리회사, 입주민)별 인증제도 신청 의향을 분석한 결과로, 신청 의사(신청, 활성화 지켜본 후, 평가기준 개선 후, 미신청)에 따른 차이를 보여준다.
신청 의향은 관리단 임원(65.9%)과 입주민(63.6%)이 가장 높았고, 관리사무소 직원(40.9%)과 위탁관리회사(28.6%)는 낮았다. 활성화 지켜본 후 신청 응답은 관리사무소 직원이 41.3%로 가장 높아 신중한 태도를 보였으며, 평가기준 개선 후 신청은 위탁관리회사(38.1%)가 높아 평가 기준에 대한 우려가 큰 것으로 나타났다. 미신청 응답은 관리사무소 직원(3.2%)과 위탁관리회사(4.8%)에서만 소수 나타났다.
Table 9.
Analysis of Certification Application Intent by Management Group
이는 관리단 임원과 입주민이 인증제도의 장기적 이점(예: 건물 가치 상승, 투명성 강화)을 기대하며 적극적인 반면, 관리사무소 직원과 위탁관리회사는 추가 업무 부담이나 실효성 불확실성으로 신중한 태도를 보이는 것으로 해석된다.
인증제도 도입 시 관리단 임원과 입주민을 대상으로 제도의 이점을 강조한 홍보를 강화하고, 관리사무소 직원과 위탁관리회사를 위해 초기 비용 지원, 평가 기준 명확화와 같은 실질적 지원책을 마련해야 할 것이다.
Table 10.
Link Between Willingness to Apply and Barrier Perception
<Table 10>은 인증제도에 대한 신청 의향과 도입 장애 요인 간의 연관성을 보여준다. ‘인증결과의 무용성’은 신청 의향이 없는 집단(42.9%)과 조건부 신청 집단(39.4%)에서 가장 높게 나타났으며, 신청 의향 있음 집단(34.6%)에서도 상당한 응답률을 보여, 제도의 실효성에 대한 불신이 모든 집단에 공통적으로 존재함을 보여준다. 또한, ‘비용 문제’는 조건부 신청(33.3%)과 유보(30.3%) 집단에서 상대적으로 높게 나타났고, 신청 의향 있음 집단(28.8%)도 적지 않아, 경제적 부담이 제도 수용에 있어 핵심 장애요인으로 작용하고 있음을 시사한다.
카이제곱 검정 결과, p-값이 0.263(유의수준 0.05 초과)으로 신청 의향과 걸림돌 인식 간 통계적 차이는 유의미하지 않다. 즉, 모든 응답 집단에서 공통적으로 실효성, 비용, 협력 부족에 대한 우려가 작용한다.
종합해 본다면 ① 실효성 강화를 위해 인증 후 관리비 절감 혜택을 구체화하고, ② 초기 인증 비용 지원 및 세제 혜택으로 경제적 부담을 완화하며, ③ 입주민과 관리주체 간 협력을 위한 워크숍 개최, ④ 인증기관의 투명한 운영으로 신뢰를 제고해야할 필요가 있다.
3) 인증제도 운영방법 주요기준
<Figure 3>은 집합건물 관리 인증제도의 적용 대상과 적정 규모에 대한 응답자들의 선호도 분석이다.
그 응답자의 절반가량이 일정 규모 이상의 집합건물에 대해 의무적으로 인증을 적용해야 한다(48.4%)고 응답했으며, 특히 ‘100세대 이상 또는 연면적 5,000 m2 이상’ 기준에서 가장 높은 선호(35건)가 나타났다. 반면, 자발적 신청만으로 운영하는 방식은 낮은 응답률(7.7%)에 그쳐, 제도의 실효성을 위해 일정 규모 이상에는 의무 적용이 필요하다는 인식이 우세한 것으로 해석된다.
이는 인증제도를 일정 규모 이상은 의무화하고, 소규모 건물은 자율성과 공공지원 연계를 통해 참여를 유도하는 이원적 체계로 설계하는 것이 현실적인 방향임을 시사한다.
다음은 관리주체별로 인증 신청 비용을 누가 부담해야 하는지에 대한 인식 차이를 분석하였다(<Figure 4> 참고).
응답 결과, 관리사무소 직원은 ‘관리비’(60명)와 ‘정부 또는 지자체’(56명)를 유사한 수준으로 선택하여, 현장에서는 공동 부담과 외부 지원을 모두 현실적 대안으로 인식하고 있음을 보여준다. 입주민 역시 ‘관리비’(18명), ‘관리업체’(9명), ‘정부 또는 지자체’(6명)를 고르게 응답해, 일정 수준의 자부담을 수용하면서도 공공 지원의 필요성을 동시에 인식하고 있는 것으로 나타났다.
위탁관리회사 임직원은 ‘관리비 부담’ 응답(14명)이 가장 많았고, ‘정부 또는 지자체’ 응답은 낮아, 비용 책임을 주로 입주민 측에 귀속시키는 경향이 드러났다. 관리단 임원은 ‘정부 또는 지자체 부담’(21명)을 가장 많이 선택하며, 공공재원 활용에 대한 기대가 높은 집단으로 확인된다.
이처럼 비용 부담 주체에 대한 인식은 관리주체 유형별로 상이하게 나타났으며, 제도 도입 시 갈등 요인으로 작용할 수 있다. 개방형 설문 응답에서도 ‘비용 지원 필요’가 가장 빈번하게 언급되어, 재정 부담에 대한 우려와 제도 수용성 간의 긴장 관계가 함께 드러났다.
따라서, 제도 설계 시에는 건물 규모와 관리 주체의 특성을 고려한 차등적 부담 구조를 마련하고, 이를 보완할 수 있는 정부 보조금, 세제 혜택, 인센티브 등의 정책적 수단이 함께 마련되어야 한다.
관리주체별 인증평가의 기준이 되는 평가항목의 중요 요소 차이를 알아보았다(<Figure 5> 참조).
분석결과, 인증제도 평가항목의 중요도에 대한 인식이 관리주체별로 어떻게 상이하게 나타나는지를 보여준다. 관리사무소 직원은 ‘법적 준수 여부’(48명)를 가장 중요하게 평가하였고, ‘관리의 투명성’(35명), ‘시설 유지관리’(32명)가 그 뒤를 이었다. 위탁관리회사 임직원은 ‘관리의 투명성’(7명), ‘시설 유지관리’(6명), ‘법적 준수 여부’(5명)를 비교적 고르게 중시하였다. 입주민은 ‘관리의 투명성’(12명), ‘법적 준수 여부’(9명), ‘시설 유지관리’(7명)를 주요 평가기준으로 응답하였다. 관리단 임원의 경우도 ‘투명성’과 ‘시설 유지관리’, ‘법적 준수’를 비슷한 수준으로 응답하였다.
특히 모든 집단에서 ‘공동체 활성화’와 ‘입주민 만족도’ 항목은 낮은 응답 비율을 보여, 거버넌스보다는 법·제도적 기준과 관리 실효성 중심의 평가가 중시되는 경향을 드러낸다.
이는 인증기준 설계 시, 전문성 기반의 제도 준수와 투명성 확보를 중심축으로 하되, 입주민 체감 요소를 일부 반영하는 균형 잡힌 항목 구조가 필요하다는 점을 시사한다.
<Table 11>은 관리주체(관리단 임원, 관리사무소 직원, 위탁관리회사, 입주민)가 인증제도 활성화를 위해 필요하다고 인식하는 정책적 지원 요구를 분석한 결과다.
Table 11.
Analysis of Policy Support Needs for Promoting the Certification System
관리단 임원(29.3%)과 관리사무소 직원(42.1%)은 ‘정책적 지원 근거 마련’을 가장 중요시해 법적･행정적 기반 강화가 필요함을 보여준다. 위탁관리회사(47.6%)는 ‘인증에 따른 혜택 마련’을 최우선으로 꼽아 경제적 인센티브(예: 세제 혜택, 관리비 지원)가 제도 수용성을 높이는 핵심임을 시사한다. 입주민(27.3%)은 ‘인증 결과 활용방안 마련’을 강조하며, 인증제도의 실질적 효과(예: 관리비 절감, 건물 가치 상승)를 체감할 수 있어야 함을 나타냈다. 또한, 관리사무소 직원(21.4%)과 입주민(21.2%)은 ‘인증제 관련 홍보’를 높게 평가해 제도 인식 확산과 참여 유도를 위한 교육이 필요함을 보여준다.
관리주체별 요구 차이가 뚜렷하며, 법적 기반 미흡, 경제적 혜택 부족, 실질적 효과 불확실성, 인식 부족이 주요 장애 요인으로 작용하는 것으로 해석된다. 종합적으로 본다면 인증제도 도입 시 ① 법제적 기반 강화를 위해 ｢집합건물법｣ 개정을 통한 인증 절차 명시, ② 재정적 혜택으로 초기 인증 비용 지원 및 세제 혜택 제공, ③ 홍보･교육 강화를 위한 관리주체 대상 설명회 개최, ④ 인증 결과 활용으로 관리비 절감 혜택 구체화 등 맞춤형 정책을 마련할 필요가 있다.
4) 인증제도 운영에 대한 관리주체의 심층 의견 및 개방형 설문 분석
집합건물 관리 인증제도의 성공적인 운영 방안을 도출하기 위해 설문조사에 참여한 관리주체(관리단 임원, 관리사무소 직원, 위탁관리업체 임직원, 입주민)를 대상으로 심층 인터뷰와 개방형 설문을 진행하고, 그 결과를 분석하였다. 인터뷰는 총 5명(관리사무소 직원 2명, 위탁관리업체 직원 1명, 입주민 1명, 관리단 임원 1명)을 대상으로 이루어졌으며, 인증제도 운영의 실효성 제고 방안, 예상 문제점, 개선 방안에 대한 의견을 수집하였다. 개방형 설문은 설문조사 응답자 전원을 대상으로 자유로운 의견을 수집하여 주요 패턴을 도출하였다.
(1) 관리주체 심층 인터뷰 분석
인터뷰에서는 인증제도 운영의 실효성을 높이기 위해 필요한 사항과 예상되는 문제점 및 개선 방안에 대해 논의하였다. 참여자들은 제도 도입 초기부터 명확한 기준과 실질적인 지원이 필요하며, 특히 소규모 건물에 대한 정부 차원의 추가 지원과 세부적인 실행 방안이 중요하다고 강조했다. 주요 의견은 다음과 같이 세 가지로 정리된다.
① 인증제도의 실효성 강화를 위한 기준 보완과 비용 지원
인터뷰 참여자들은 인증제도의 신뢰도를 높이기 위해 명확하고 실질적인 평가 기준이 필요하다고 보았다. 단순 서류 심사가 아닌 실제 관리 실태를 반영한 평가가 이루어져야 하며, 소규모 집합건물의 경우 예산 부족으로 참여가 어려울 수 있으므로 정부 차원의 비용 지원이 필수적이라는 의견이 제기되었다.
∙관리사무소 직원 A (10년 경력): “명확한 기준이 없으면 인증제도의 신뢰도가 낮아질 것입니다. 서류 심사만이 아닌 실제 관리 실태를 반영한 평가가 필요합니다.”
∙입주민 (5년 거주): “소규모 집합건물은 예산 부족으로 관리가 어려운 경우가 많습니다. 인증 비용 부담이 크다면 참여율이 낮을 수밖에 없으니, 정부 지원이 반드시 필요합니다.”
② 신청 절차 간소화와 디지털 시스템 도입
인증 신청 절차의 복잡성이 참여를 저해하는 주요 요인으로 지적되었다. 참여자들은 온라인 시스템 도입을 통해 신청 절차를 간소화하고, 진행 상황을 투명하게 확인할 수 있는 디지털 플랫폼의 필요성을 제안했다. 또한, 디지털 시스템이 관리주체와 입주민 간 정보 공유를 촉진하고 지속적인 유지･보수를 지원하는 역할을 할 수 있다고 보았다.
∙위탁관리업체 직원 (15년 경력): “관리업무가 복잡한 상황에서 인증 신청 절차가 어렵다면 참여가 저조할 것입니다. 온라인 시스템으로 간편하게 신청하고 진행 상황을 확인할 수 있어야 합니다.”
∙관리단 임원 (7년 임원 활동): “디지털 인증 시스템이 도입되면 관리주체와 입주민이 투명한 정보를 공유할 수 있습니다. 인증 후에도 지속적인 유지･보수가 가능하도록 운영되어야 합니다.”
③ 인증 후 사후 관리와 정기 심사 체계 구축
인증 후 관리 부실로 제도의 신뢰도가 저하되는 문제를 방지하기 위해 주기적인 재심사와 사후 관리 체계가 필요하다는 의견이 다수였다. 참여자들은 3~5년 주기의 재평가를 통해 관리 품질을 지속적으로 점검하고, 실질적인 혜택이 유지되는 구조를 제안했다.
∙관리사무소 직원 B (8년 경력): “공동주택 우수단지 인증 사례를 보면, 인증 후 관리가 부실해지는 경우가 많습니다. 3~5년 주기로 재심사를 통해 제도의 신뢰성을 유지해야 합니다.”
∙입주민 (5년 거주): “한 번 인증받고 끝나는 것이 아니라, 주기적인 재평가를 통해 관리 상태를 점검하고 실질적인 혜택이 유지되는 구조가 필요합니다.”
(2) 개방형 설문 분석 결과
개방형 설문은 인증제도의 실효성과 수용성을 높이기 위한 개선 방안을 도출하는 데 활용되었다(<Table 12> 참조).
Table 12.
Key Improvement Suggestions from Open-Ended Survey Responses
앞선 설문 분석을 통해 확인된 비용 부담 인식, 신청 의향, 정책적 요구 등의 경향은 정성 자료에서도 유사하게 반복되었다. 특히 인터뷰 응답과 개방형 설문에서는 제도 참여 유인과 실효성, 비용 분담에 대한 현실적인 제약 요소가 보다 구체적으로 제시되었다.
인터뷰와 개방형 설문 분석을 종합한 결과, 인증제도의 성공적인 운영을 위해서는 명확한 평가 기준, 비용 지원, 신청 절차 간소화, 디지털 시스템 도입, 사후 관리 체계 구축이 필수적임이 확인되었다. 특히, 소규모 건물의 참여를 유도하기 위한 재정 지원과 디지털화를 통한 투명성 확보가 중요한 과제로 도출되었다. 이러한 의견은 제도 설계 및 운영 과정에서 관리주체의 실질적인 요구를 반영하는 데 중요한 시사점을 제공한다.
3. 분석 결과의 종합 및 주요 시사점
본 절은 설문조사(총 221명)와 심층 인터뷰(5명)를 바탕으로, 집합건물 관리 인증제도에 대한 관리주체의 인식, 수용 가능성, 도입 장애 요인 및 정책적 요구를 종합적으로 정리한 것이다. 주요 분석 변수는 ‘인증제도 필요성 인식’, ‘신청 의향’, ‘도입 장애 요인’, ‘비용 부담 인식’, ‘정책적 지원 요구’이며, 정량･정성 분석 결과를 교차 해석하여 다음과 같은 시사점을 도출하였다.
첫째, 인증제도의 필요성에 대한 공감대는 높으나, 실제 신청 단계에서는 이탈 가능성이 존재한다. <Table 7>에 따르면 관리단 임원(평균 4.56)과 입주민(4.45)은 필요성을 높게 인식한 반면, 관리사무소 직원(4.08)은 상대적으로 낮았다. <Table 9>에서는 전체의 47.5%가 ‘신청’ 의향을, 34.4%는 ‘활성화 후’, 14.9%는 ‘기준 개선 후’ 신청하겠다고 응답하였다. 세 항목을 합산하면 96.8%로, 관리 인증제도에 대한 수용 가능성이 높은 것으로 해석된다. 다만, ‘활성화 후’와 ‘기준 개선 후’는 조건부 수용 입장이므로, 실질적인 신청을 유도하기 위해 제도의 신뢰성과 실효성, 유인책을 보완할 필요가 있다.
둘째, 실효성 불신과 비용 부담은 공통된 도입 장애 요인으로 나타났다. <Table 8>에 따르면 ‘무용성’(34.6%)과 ‘비용 부담’(28.8%)이 주요 걸림돌로 지목되었으며, 위탁관리업체 임직원(42.9%)과 관리사무소 직원(29.4%)은 ‘무용성’을, 입주민(30.3%)은 ‘비용 부담’을 가장 우려하였다. 이는 실질적 효과에 대한 회의와 초기 비용에 대한 부담이 제도 수용을 저해하고 있음을 보여준다.
이는 국내외 선행연구의 시사점과도 일치한다. 예컨대 Ribeiro et al.(2021)은 LEED 인증이 도입되었음에도 불구하고, 일부 사용자 집단이 “인증 비용에 비해 실익이 부족하다”고 인식하여 참여를 꺼리는 사례를 제시하였다. Adnan et al.(2023) 또한 Green Mark 제도 도입 시 신청 과정의 복잡성과 비용 부담이 제도 확산의 걸림돌로 작용하고 있다는 점을 강조하였다. 국내의 경우, 국토교통부가 운영하는 ‘공동주택 우수관리단지’ 인증제도 역시 연간 신청률이 전체 단지의 5% 미만에 불과하며, 명확한 관리조직이 존재하는 단지에서도 실효성 부족과 참여 유인이 약하다는 평가가 제기되고 있다(국토교통부, 2024). 따라서 본 연구 결과는 단순한 현장 인식에 그치지 않고, 제도 설계에서 실효성과 수용성 간 균형 확보가 핵심 과제임을 뒷받침하며, 이는 국내 집합건물 유형에 적합한 인증제도 개발의 정책적 타당성을 제고하는 데 기여하고자 한다.
셋째, 비용 부담 주체에 대한 인식 차이는 제도 실행 시 조율이 필요한 주요 쟁점으로 나타났다. <Figure 4>에 따르면, 관리단 임원은 ‘정부 또는 지자체 부담’(51.2%)을 가장 많이 선택한 반면, 위탁관리회사 임직원은 ‘관리비에서 부담’(66.7%)을 가장 높게 응답하였다.
관리사무소 직원은 ‘관리비’(47.6%)와 ‘정부 또는 지자체’(44.4%) 항목에 유사한 비율로 응답했으며, 입주민은 자부담(54.5%)과 민간 또는 공공의 지원(관리업체 27.3%, 정부 18.2%)을 병행적으로 인식하는 경향을 보였다. 이러한 응답 차이는 제도 도입 과정에서 비용 부담 주체에 대한 합리적인 사전 조율과 역할 정립이 필요함을 시사한다.
넷째, 정책적 지원 요구는 이해관계자별로 상이한 양상을 보였다. 관리사무소 직원은 ‘지원 체계 마련’을, 입주민은 ‘결과 활용 방안’, 위탁관리업체는 ‘경제적 인센티브’를 가장 중요하게 인식하였으며, 이는 제도 설계 시 집단별 맞춤 전략이 필요함을 시사한다.
다섯째, 정성 응답에서는 신청 절차 간소화, 사후관리 체계 정비, 디지털 시스템 도입 등의 개선 요구가 제기되었다. 특히 소규모 단지의 경우, 재정 지원과 표준화된 매뉴얼 제공이 수용성 제고의 핵심 요인으로 파악되었다.
이상의 분석을 종합하면, 제도 도입에 대한 공감대는 높으나 실효성, 비용 부담, 행정 절차 등 현실적 제약으로 신청 의향은 제한적인 상황이다. 이에 따라 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있다.
① 평가기준은 법적 준수, 투명성, 시설 유지관리, 입주민 만족도 등을 포함하여 균형 있게 구성해야 한다.
② 재정 지원, 절차 간소화, 온라인 인증 플랫폼 등 실무 수용성 확보 장치 마련이 필요하다.
③ 관리주체별 대응 전략(예: 신청 대행 지원, 인센티브 제공, 정보공개 강화 등)을 통해 제도 신뢰성을 제고할 수 있다.
④ 지자체 중심의 시범사업 운영과 홍보･교육 확대는 제도 확산을 위한 기반이 될 것이다.
이러한 결과는 향후 제도화 전략과 정책 실행방안 설계의 실증적 기반을 제공하며, 집합건물 관리체계의 질적 향상과 자율평가 기반의 정착 방향을 구체화하는데 기여한다.
V. 결 론
본 연구는 ｢집합건물법｣이 적용되는 비의무관리 주거용 집합건물을 대상으로, 자율성과 책임성이 조화를 이루는 실천적 관리 개선 방안으로서 ‘관리 인증제도’의 도입 가능성과 정책적 실행 전략을 실증적으로 분석하였다. 인증제도는 집합건물 관리 전반의 복합적인 문제를 일거에 해결할 수 있는 일괄적 해법이라기보다는, 일정 수준 이상의 관리 기준을 유도하고, 자율적 책무성을 제고하기 위한 보완적 제도 장치로서 그 역할이 요구된다.
이를 검증하기 위해 본 연구는 관리단 임원, 관리사무소 직원, 위탁관리업체, 입주민 등 실질적 관리주체 221명을 대상으로 설문조사를 실시하고, 실무경력 5년 이상 전문가 5인을 대상으로 심층 인터뷰를 병행하였다.
이러한 혼합형 조사 방법을 통해 인증제도에 대한 필요성 인식, 신청 의향, 도입 장애 요인, 정책적 수용 조건 등을 다각도로 분석하고, 제도 설계와 정책 실행을 위한 실질적 기초자료를 도출하였다.
정량 분석 결과, 인증제도의 필요성에 대한 높은 공감대에도 불구하고 실제 신청 의향은 제한적으로 나타났다. 이는 정책 설계 시 참여 유인과 제도 수용성을 제고하기 위한 구조적 보완이 필요함을 시사한다.
도입 장애 요인으로는 ‘인증결과의 무용성’과 ‘비용 부담’이 공통적으로 지적되었으며, 특히 위탁관리업체와 관리사무소 직원은 실효성에 대한 우려를, 입주민은 비용 부담 문제를 상대적으로 높게 인식하였다. 비용 부담 주체에 대한 인식 차이도 뚜렷하게 나타났으며, 이해관계자 간 조율이 필요한 정책 설계상의 핵심 쟁점임이 확인되었다.
정성 분석에서는 신청 절차 간소화, 표준 매뉴얼 제공, 사후관리 체계 구축 등의 제안이 다수 제기되었고, 특히 소규모 단지의 경우 초기 비용과 행정 부담 완화를 위한 제도 설계 보완이 제도 수용성을 좌우하는 중요한 조건으로 도출되었다.
이상의 분석 결과를 바탕으로, 본 연구는 다음과 같은 제도화 전략과 정책적 실행 방안을 제시한다.
① 시범 운영 및 점진적 확대
초기에는 일정 규모(예: 100세대 이상)의 집합건물을 대상으로 선택적 시범사업을 운영한 뒤, 효과 검증을 거쳐 점진적으로 확대하는 방식이 바람직하다.
② 평가기준의 명확화 및 안내자료 제공
법적 준수, 관리 투명성, 시설 유지관리, 입주민 만족도 등을 중심으로 평가기준을 구체화하고, 관리주체를 위한 신청 가이드라인과 매뉴얼을 함께 제공해야 한다.
③ 절차 간소화 및 디지털 플랫폼 구축
신청･심사･결과 공개를 통합한 온라인 인증 시스템을 도입하여, 접근성과 행정 효율성을 높일 필요가 있다.
④ 유인책 및 비용 부담 완화 방안
재정적 지원보다는 행정적･기술적 지원과 명예 중심 유인책을 중심으로 구성하는 것이 현실적이다. 예컨대, 신청 준비 지원, 표준 운영 매뉴얼 제공, 관리비 산정 항목에 대한 안내 기준 마련 등은 실무 부담을 경감시키는 직접적 수단이며, 인증패 수여, 우수사례 공개 및 주거복지문화대상과 같은 외부 시상제도와의 연계 등은 사회적 신뢰도와 참여 유인을 제고하는 효과적인 방식이 될 수 있다. 특히 소규모 집합건물의 경우, 초기 대응 역량이 제한된 관리주체를 고려하여 신청 절차 지원, 비용 안내, 행정 부담 완화 등 맞춤형 지원 체계를 마련하는 것이 제도 수용성 확보의 핵심 조건이 될 수 있다. 인증비용 지원, 재산세 감면 등 재정적 인센티브는 직접적 지원인 만큼, 정책 지속성과 형평성을 고려하여 신중하게 접근해야 할 중장기 과제이다. 다만, 지자체 여건과 제도 성숙도에 따라 단계적으로 적용 가능성은 열어둘 수 있다.
⑤ 사후관리 체계 구축
3년 주기 재인증, 입주민 만족도 조사, 현장 점검 등을 포함한 사후관리 체계를 마련하여 제도의 신뢰성을 확보하고, 운영의 지속 가능성을 높여야 한다.
⑥ 홍보 및 교육 강화
지자체 또는 공공 지원센터 주관의 워크숍, 온라인 교육, 사례 공유 플랫폼 등을 통해 제도 인식 제고와 참여 확산을 유도할 필요가 있다.
본 연구는 수도권을 중심으로 표본을 선정한 점에서 지역 대표성 확보에 제한이 있으며, 집합건물 관리의 핵심 이슈인 전유･공용공간의 경계 불분명, 소유권･사용권 충돌, 입주자 간 분쟁 문제 등 구조적 갈등 요인 전반을 포괄적으로 다루지 못한 한계를 가진다. 인증제도의 정책 수용성과 실효성 중심으로 접근한 만큼, 향후에는 전국 단위 표본 기반 조사, 유형별 맞춤 분석, 비용･성과･만족도 중심의 후속 연구가 병행되어야 한다.
아울러, 본 연구에서 제안한 실행 전략은 정부나 지자체의 직접 재정 지원보다는, 행정적 기반 마련과 제한적 유인책을 통한 자율적 참여 유도에 초점을 두고 있다. 이는 재정 부담의 현실성과 정책 수용성의 지속성을 함께 고려한 실천적 대안이 될 수 있다.
종합적으로, 본 연구는 비의무관리 주거용 집합건물의 관리 사각지대를 보완하고, 전문성과 투명성 기반의 관리문화 정착을 위한 인증제도 도입의 필요성과 실행 가능성을 실증적으로 제시하였다는 점에서 학문적･정책적 의의가 있다. 본 제도가 궁극적으로 주거환경의 질 향상, 건물 자산가치 제고, 이해관계자 간 신뢰 회복에 기여하는 제도적 기반으로 정착되기를 기대한다.
