I. 서 론

1. 연구의 배경과 목적

최근 ‘숲세권’, ‘수세권’이라는 단어가 프리미엄 아파트의 상징처럼 사용되면서 공동주택의 경관이 주거선택의 중요한 기준이 되고 있다. 또 공동주택에 대한 경관은 조경수 식재라는 단순한 형태에서 벗어나 단지 내･외부 커뮤니티 공간, 수경시설, 산책로와 보행공간, 색채, 조명, 외부 자연과의 조화 등까지 확대되면서 공동주택 경관 관리의 필요성이 커지고 있다.

공동주택에 대한 지속적인 선호와 동시에 주민들은 아름답고 쾌적한 환경을 요구하게 되었다. 오랜 기간 한국의 부정적 도시경관으로 지목되었던 ‘성냥갑 아파트’로 불리던 획일적 아파트 형태는 거의 사라졌다. 차별화된 디자인으로 경직성을 지양하고 주변과 조화를 이루는 생기있고 개성 있는 단지를 공급하는 방향으로 변하고 있다. 또 공동주택의 경관은 입주민이 매일 마주하는 ‘일상의 경관’이라는 차원에서 외적인 아름다움 이상의 가치를 지닌다. 편안함과 심리적 안정감 더 나아가 입주민의 삶의 질로 연결된다.

최근 공동주택의 조경이나 외부 공간에 대한 관심이 높아지고 있지만, 시간이 흐르면 퇴색되거나 손상될 가능성이 높다. 양호한 경관을 지속적으로 관리하고 개선함으로써 입주민의 경관 경험을 풍부하게 할 수 있다는 점에서 공동주택 경관 관리의 중요성은 강조되어야 한다.

경관법 제1조에서는 “경관의 보전, 관리 및 형성에 필요한 사항을 정함으로써 아름답고 쾌적하며 지역 특성이 나타나는 국토환경과 지역 환경을 조성하는데 이바지함을 목적으로 한다”고 규정하고 있다. 도시의 경관은 도시가 가진 자연환경과 건축물과 같은 인공환경이 어우러져 만들어내는 독특한 경치를 의미하며, 지역이 가진 자연환경, 역사적･문화적 정체성과 심미적 요인이 조화로움을 이루어야 한다. 도시의 경관을 구성하는 다양한 요소 중 공동주택이 차지하는 중요성은 점점 커지고 있다. 2023년 통계청 인구주택 총 조사 결과에 따르면 공동주택 비율은 전체 주택의 79.1%로 아파트가 64%를 차지하고 있다. 따라서 도시의 경관에서 공동주택의 경관에 대한 논의는 빠질 수 없다. 공동주택은 경관법, 경관 조례 등 관계 법령에서 일정 대상에 해당하면 경관위원회의 심의를 받도록 하고 있다.

본 연구의 목적은 화성시 경관위원회 및 건축･경관 공동위원회의 공동주택에 대한 경관심의 결과를 분석하여 공동주택의 경관요소 특성을 파악하고 경관의 지속적인 관리 방안을 모색하는 것이다. 또 공동주택 경관에 대한 입주민과 관리자의 인식을 파악하고 경관이 가지는 사회적･문화적 가치를 이해하는 것을 목적으로 한다. 더불어 경관위원회와 건축･경관공동위원회의 심의 결과를 구분하여 분석함으로써 공동주택의 규모나 종류에 따른 경관 특성의 차이를 확인하고자 하였다.

본 연구의 차별성은 특정 공동주택의 경관심의 결과에 대한 사례분석이 아니라 2020년부터 2022년 3년간의 화성시 공동주택의 건축･경관 공동위원회와 경관위원회의 ‘조건부 의결’ 심의내용 전체를 대상으로 하였다는 것이다. 경관위원회의 심의 내용 분석을 통해 공동주택의 경관 요소가 가지는 특성을 파악하였다. 또 공급된 경관의 관리현황에 대한 이해와 체계적･ 지속적 관리방안을 모색하기 위해 관리사무소장과의 인터뷰를 실시하였다는 점에서 기존 연구와 차별성이 있다.

2. 연구의 방법 및 범위

연구 방법은 문헌연구와 실증분석으로 하였다. 문헌 연구는 경관에 대한 이해와 주요 경관적 요소에 대한 이해, 경관 조례 및 경관계획, 경관가이드라인을 검토하고 선행연구를 분석하였다. 두 번째 실증분석은 두 단계로 실시하였다. 1차로 경관심의 내용을 경관 요소 특징별로 구분하여 각각의 요소별, 연도별, 위원회별 빈도를 비교･ 분석하였다. 2차로 1차 분석결과에 나타난 공동주택의 경관 요소 특성이 공급된 이후 어떻게 관리되는지 파악하기 위해 관계자 인터뷰를 실시하였다.

연구의 시간적 범위는 2020년 1월부터 2022년 12월까지이고 내용적 범위는 화성시의 공동주택에 대한 경관위원회 및 건축･경관 공동위원회 결과 중 ‘조건부 의결’에 해당하는 총 49건, 268개 심의 의견이다. ‘조건부 의결’을 분석한 이유는 화성시 공동주택 경관심의 결과가 모두 ‘조건부 의결’이었기 때문이다.

II. 이론적 배경

1. 경관의 개념 및 경관 관계 법령

1) 경관 및 공동주택 경관의 의미

경관(Landscape)의 사전적 의미는 눈으로 보았을 때 한번의 조망으로 이해되는 사물을 의미하고 여기에는 자연적 요인과 인공적 요인이 있다.¹⁾

경관법에서는 경관을 자연, 인공요소 및 주민의 생활상으로 이루어지는 일단의 지역･환경적 특징을 나타내는 것이라고 정의하였다.²⁾Hwang(2022)은 경관이란 통상적으로 일정 지역의 지형, 영역 또는 토지 사이에 존재하는 모든 사물을 뜻하는 것이지만 단순한 풍경이 아닌 인간의 가치 판단, 즉 평가와 관계가 있다고 하였다. Shin(2015)는 경관을 물리적 대상과 물리적 대상을 경험하는 주체자, 그리고 주체자가 경험하는 느낌, 주관적인 판단 등이 모든 포함된 것으로 정의하였다. 즉 경관이 가지는 의미에는 눈에 보이는 물리적인 형상이라는 의미 외에도 사회적･문화적･기술적･정서적 부분에 대한 개인의 가치 판단이 포함되어 있다는 것을 알 수 있다. 또 경관에는 잘 보전하고 발전시켜 미래 세대에 물려주어야 할 공공의 자산이라는 사회적 가치 또한 내포하고 있다.

한국민속문화대사전에 의하면 도시경관이란 ‘인간들이 도시공간 상에 만들어 놓은 독특한 문화적･기술적 경관을 의미한다’고 정의하고 있다. 도시의 자연적 요소와 인간에 의해 만들어진 인공적 요소가 어우러진 지역이 가지는 독특한 풍경을 의미한다는 것이다.

Won(2022)은 도시경관에서 건축물은 도시를 구성하는 중요한 요소로 층수, 매스, 배치 등의 변화로 다양한 도시경관을 이룰 수 있다고 하였다. 또 현재 우리나라 도시의 스카이라인을 형성하는 11층 이상 건물 중 약 87.4%가 공동 주거 건물로 아파트가 도시경관 형성에 상당한 비중을 차지하고 있음을 언급하였다. Choi et al.(2023)는 공동주택 경관은 도시경관의 하나로 조망점에 따른 스카이라인과 주변 환경 및 건축물과의 조화를 중요시한다고 하였다. 또 주동의 군집 형상이 도시 이미지에 영향을 주고 저층부, 외부공간은 주로 거주민이 인식하는 시각 환경에 따른 쾌적성과 관련이 있다고 하였다. 한편 Lee(2022)는 공동주택 경관은 거주자가 인지하는 단지 내부 경관과 거주자 또는 도시민과 일정 거리에서 바라보며 인지하는 단지 외부 경관을 포함하는 것이라고 정의하였다.

2) 경관 관련 법령

도시경관에 대한 높은 관심, 도시와 자연의 조화로운 경관 형성 및 도시민의 쾌적한 생활환경 조성을 위해 2007년 경관법이 제정되었다. 도시화 과정에서 획일적이고 무질서하게 개발된 도시의 경관을 체계적으로 관리하려는 취지이다.

경관법은 경관의 보전, 관리, 형성을 위해 경관계획, 경관 사업, 경관협정, 사회기반시설 사업 등의 경관, 경관위원회 등을 규정하고 있다. 경관법 제28조에 따라 관할 지역의 경관 관리를 위하여 필요한 건축물로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 경관위원회의 심의를 받아야 한다. 또 경관심의와 관련하여 구체적인 기준은 국토교통부 고시인 ‘경관심의 운영 지침’에 정해져 있다. ‘경관심의 운영 지침’ 제4장 제2절에서 건축물의 경관심의 기준을 현황 분석, 배치/규모/형태 계획, 외부공간 계획, 옥외광고물 계획(해당 되는 경우), 외부조명계획(해당 되는 경우)으로 규정한다. 또 별지 서식 <건축물의 경관 체크리스트 항목>을 정하고, 체크리스트는 지역별 특성이나 경관계획 등에 맞게 심의 운영 기관별로 수정할 수 있도록 하였다. 배치/규모/형태 계획의 검토항목은 주변과 조화로운 계획(건축선, 스카이라인, 형태, 입면 등), 구릉지의 경우 지형에 순응한 배치, 획일적 또는 과장된 디자인이나 자극적 색채 지양 등을 규정하고 있다. 외부공간은 베리어 프리 적용, 담장･울타리에 건축물이나 지역 특성과 어우러지는 색채･재료･디자인을 사용하도록 하였다. 공개공간은 보행로와 연계한 다양한 계획기법을 통해 공공성 확보, 보행환경을 저해하지 않는 차량 동선 계획 등을 규정하고 있다.

3) 화성시 경관 관련 규정

화성시의 경관 관련 규정으로 화성시 경관 조례, 경관계획, 가이드라인 등이 있다. 화성시 경관 조례는 크게 경관 관리, 경관계획, 경관사업, 경관협정, 경관심의, 경관위원회로 구분되며 <Table 1>과 같다. 화성시 경관 조례 제22조의 2에 따라 건축법 시행령 <별표 1> 제2호의 공동주택으로서 30세대 이상인 건축물은 경관심의 대상에 포함된다. 또 화성시 건축 조례 제7조에 주택법 제16조제1항 규정에 의거 사업계획승인 대상 300세대 이상의 건축물의 건축 시 건축허가(사업계획승인) 전에 지방건축위원회의 심의를 받아야 한다. 따라서 공동주택 중 건축심의와 경관심의를 동시에 받아야 하는 대상 시설물은 건축･경관 공동위원회의 심의를 받도록 하고 있다.

경관심의의 주요 검토사항은 1. 경관 현황 분석, 2. 배치/규모/형태 계획, 3. 외부 공간계획, 4. 기타 계획으로 위원회의 심의 결과는 원안의결, 조건부 의결, 재검토 의결, 부결이 있다.

경관의 보존과 관리는 자연환경, 인공 건축물, 주민 생활과의 관계에 대한 이해를 바탕으로 한다. 스카이라인의 훼손, 자연경관의 장벽, 획일화된 입면 디자인 등이 대표적인 부정적 경관으로 지적되고 있다.

화성시는 5개의 경관권역을 설정하고 권역별 목표를 정하고 있다. 북부권역은 자연과 도시가 조화로운 녹색 경관을 목표로 도시 배후의 산림을 보전하고 통경축을 확보하도록 한다. 동부권역은 도시의 성장과 역사가 조화로운 상생 경관지구로 역사 및 문화자원을 훼손하지 않는 개발사업을 유도한다. 서부권역은 대표적 해양관광지로서의 상징성과 수도권 대표 해양 생태 관광지 경관을 기본방향으로 한다. 남부권역은 주변과 조화로운 자연 친화적인 산업 경관을 목표로 농경지와 자연환경과 조화로운 산업단지 관리를 과제로 하고 있다. 마지막으로 동탄권역은 주거와 공원녹지가 어우러지는 생활환경을 조성하여 명품 주거공간을 경관 목표로 하며, <Figure 1>과 같다.

Figure 1.

Hwsseong City Landscape Zones

화성시는 경관 가이드라인에서 5개 권역별 가이드라인과 함께 요소별 가이드라인을 제공하고 있다. 공동주택(아파트, 연립주택)은 배치 및 형태, 외부공간, 재질, 색채 그리고 야간 경관과 색채 경관을 추가로 정하고 있다. 배치 및 형태는 주변과 조화로운 스카이라인, 판상형 일자 배치를 지양하고 다양한 주동의 혼합배치, 1개 이상의 통경축 확보 등이다. 외부공간은 주 출입구의 고도한 디자인이나 경관 조명을 지양하고, 옥외주차장, 식재, 잔디 블록 등 자연 요소의 도입, 방음벽 설치를 지양하고 완충녹지대 조성 등이 있다. 재질 및 색채는 다른 느낌의 재질이나 색채로 변화감 있는 이미지를 조성하되 과도한 혼합은 지양한다. 야간 조명은 고휘도의 조명을 금지하고 녹지･수면･문화재와 인접한 경우 빛의 움직임을 지양하도록 하고 있다. 색채 경관은 중명도, 저채도의 차분한 색으로 조성하고, 색채에 따른 이면 분절 권장, 각 동의 출입구는 고채도 강조색의 사용을 금지하고 있다.

2. 선행연구 분석

본 연구와 관련된 선행연구는 크게 경관심의와 관련된 연구, 입면계획 및 색채계획에 관한 연구, 외부공간 및 조경관리에 대한 연구, 경관 제도 운영 및 개선방안 연구 등이 있다.

먼저, 경관심의와 관련된 연구로 Choi et al.(2023)는 광주시 7곳의 심의 평가 내용을 분석하여 건축물 유형별 체크리스트 및 지역 특성이 포함된 체크리스트를 제시하였다. 또 단지 외부와 내부 등 세분화된 구체적 경관계획이 필요함을 언급하였다. Ki(2023)은 광주시 공동주택 경관 평가 연구에서 지역성을 반영한 경관심의 사례를 분석해 입면 패턴, 재료, 색채 등 외부경관과 공개공지, 조경 등 내부경관의 중요성을 확인하였다. 연구 결과를 바탕으로 지역성을 고려한 경관심의 체크리스트와 가이드라인 개선안을 제시하였다. Lee et al.(2017)는 인천시 경관위원회를 중심으로 경관심의 제도에 대한 전문가 인식을 연구하였고, 경관심의 제도 운영방식의 개선방안으로 체크리스트 구체화, 대규모 건축물 심의 강화 등을 주장하였다.

둘째, 입면계획 및 색채계획 등의 연구로, 이는 공동주택의 심미적 경관과 도시 이미지 형성에 중요한 역할을 한다. Lee et al.(2023)는 해외 사례를 바탕으로 공동주택 입면에 영향을 미치는 요소를 분석하여 조망과 남향 고려, 다양한 입면 구성, 발코니 제도 개선 등의 결론을 도출하였다. Jeong et al.(2019)는 서울시 6개 공동주택의 입면 색채 및 이미지 특성을 분석하여, 조화로운 색채와 비 자극적 패턴이 안정감과 편안함을 준다는 결론을 도출하였다.

셋째, 외부 공간 및 조경 관리와 관련된 연구로 공동주택의 경관 및 환경 개선방안을 제시하였다. Park(2020)은 공동주택 외부 조경공간의 정형식재 기법과 열환경 분석을 통해 조경 설계와 시공단계에의 도입을 제안하였다. 공동주택의 정형식재 기법은 정돈된 조경공간 조성이라는 경관성과 함께 넓은 면적의 그늘을 연속적으로 제공함으로써 보행자의 열쾌적성 개선이라는 기능적 해결에 중점을 두고 있다.

넷째, 경관 관련 제도 운영 및 개선방안 연구들은 경관제도의 구조적 문제와 발전 방향에 대해 논의하였다. 대표적으로 Ryu and Kim(2021)는 경관상세계획 제도의 운영문제를 지적하며, 절차의 중복성과 체계적 부적합성을 개선하기 위해 통합적 심의체계 구축의 필요성을 강조하였다.

선행연구들은 주로 경관심의 기준의 구체화와 공동주택의 입면 및 색채계획, 외부공간 및 조경 관리, 그리고 경관제도의 개선방안을 주로 다루며, 공동주택 경관이 지역 이미지와 입주민의 주거환경에 미치는 영향과 그 중요성을 강조하였다. 또 공동주택 경관의 체계적 관리를 반영한 심의 방안의 필요성을 제기하며 본 연구의 기초를 제공하였다.

본 연구는 선행연구들과 비교하여 다음과 같은 차별성을 가진다. 첫째, 기존 연구들이 특정 사례를 중심으로 진행된 반면, 본 연구는 2020년부터 2022년까지 화성시 경관심의 전반을 대상으로 하였다는 것이다. 둘째, 경관심의 결과 분석 뿐 아니라 공동주택 경관의 체계적･ 지속적 관리 방안을 탐구하기 위해 관리소장과의 인터뷰를 통해 실무적 관점을 반영하였다는 것이다. 본 연구는 선행연구 및 경관심의 결과분석으로 공동주택 경관요소의 특성을 파악하고, 공급된 경관의 관리현황을 조사하여 경관의 관리 방향에 대한 시사점을 도출하였다.

III. 경관심의 사례분석 및 관계자 인터뷰

1. 분석대상 및 분석방법

분석대상은 경기도 화성시 홈페이지에 공개된 2020년 1월~2022년 12월 경관위원회와 건축･경관 공동위원회의 공동주택과 관련된 심의 안건 중 ‘조건부 의결’ 49회의 심의내용이다. 심의 결과에 나타난 총 268개의 심의 의견을 경관 요소별로 분류하여 특징을 분석하였다.

분석 대상지로 화성시를 선정한 이유는 첫째, 공동주택의 급격한 증가이다. 화성시의 관리비 공개 의무단지 공동주택 수는 2020년 310개에서 2022년 342개로 10.32% 증가했다. 이는 경기도에서 가장 높은 증가율로, 급격한 공동주택 증가로 인한 경관적 변화가 뚜렷한 지역임을 시사한다. 두 번째, 동탄 1, 2기 신도시 개발로 공동주택의 경관특성을 체계적으로 분석하기 적합하다. 상대적으로 공동주택이 개별적으로 조성된 서울에 비해 경관 특성을 효율적으로 분석할 수 있다. 셋째, 화성시는 넓은 면적과 농촌, 신도시, 해안 등 다양한 경관적 요소를 포함하고 있어 지역특성을 반영한 공동주택 경관을 여러 측면에서 종합적으로 분석하기에 적합한 지역이기 때문이다.

선행연구, 국토교통부 ‘경관 심의 운영 지침’, 경관 조례, 경관 가이드라인, 체크리스트를 검토하여 경관 요소를 구분하였다.

분석방법은 총 268개의 경관심의 내용을 건축적 요소(배치･형태, 설계･시설), 디자인 요소(재질･색채, 디자인･조명), 이용･관리적 요소(외부･조경, 관리･기타)로 구분하고 각각의 요소별 빈도를 분석하였다. 또 심의 연도에 따른 경관 요소의 변화, 위원회별 경관 요소의 차이에 대해 각각 빈도를 분석하고 공동주택의 경관 요소 특성을 파악하였다.

건축적 요소 중 배치･형태는 스카이라인, 주동 배치, 채광 및 조망, 입면 계획, 이동 배치 등이고, 설계･시설은 조닝, 설계의 변경, 시설의 추가 등이다. 디자인 요소 중 재질･색채는 벽면이나 포장의 재질, 색채변경, 색채구성 등이고, 디자인･조명은 건물이나 시설의 디자인, 타이포그라피, 야간 조명등이다. 이용･관리적 요인 중 외부･조경은 조경 및 식재, 주민 휴게공간, 연결 보행로, 식재계획, 동선 계획 등이고 관리･기타는 경관시설 관리적 부분, 안전관리, 법적 기준, 설계도서 보완 등이다. 공동주택 경관심의 경관요소는 <Table 2>과 같다.

2. 경관심의 결과분석

2020년 1월부터 2022년 12월까지 화성시 경관위원회 및 건축･경관 공동위원회의 공동주택 경관심의는 총 49회로, 심의 의견은 총 268개이다. 경관심의 결과분석 결과 ‘이용･관리적 요소’가 가장 많은 100개로 나타나 경관에 대한 실용적 접근을 중요하게 여김을 알 수 있다. 다음이 공동주택 경관의 미적인 부분인 ‘디자인 요소’가 92개, ‘건축적 요소’가 76개로 조사되었다.

세부 경관 요소는 건축적 요소에 배치･형태(A･F)와 설계･시설(AP･F), 디자인 요소는 색채･재질(M･C)과 디자인･조명(D･L)이다. 이용･관리적 요소는 외부･조경(E･L)과 관리･기타(M･O)이다.

세부 경관 요소별로는 ‘외부･조경’이 74개로 전체의 27.6%였다. 다음은 디자인･조명 49개(18.3%), 설계･시설과 색채･재질이 각각 43개(16%)로 같았고, 배치･형태가 33개(12.3%), 관리･기타가 26개(9.8%)였다. 경관심의 결과의 요소별 빈도는 <Table 3>과 같다. 분석결과 공동주택 경관에서 조경 및 식재, 주민 휴게공간, 연결 보행로, 식재계획, 동선 계획과 같은 외부 공간 요소가 핵심적이라는 것을 알 수 있다.

이런 결과는 공동주택 경관심의가 주민들의 일상생활과 밀접하게 연관된 외부공간의 기능적, 심미적 질을 향상시키는데 높은 관심을 가지고 있음을 보여준다. 특히 외부･조경 요소들은 주민의 심리적 안정감과 여가 공간을 제공하여 주거만족도를 높이는데 도움을 준다. 공동주택의 경관은 미적인 부분을 넘어 주민에게 삶의 질을 향상시킬 수 있는 복합적인 환경으로 진화하고 있음을 보여준다.

연도별 현황 분석결과 위원회의 개최 횟수는 2020년 22회, 2021년 16회, 2022년 11회로 줄었지만, 평균 심의의견은 2020년 4.23개, 2021년 6개, 2022년 7.18개로 점점 늘었다는 점에서 경관에 대한 검토가 구체적이고 다양해지고 있음을 알 수 있다. 연도별 심의의견 분석결과 세부 항목 중 가장 의견이 많았던 외부･조경은 연도별로 큰 차이 없이 높은 비율을 차지하고 있어 공동주택 경관의 매우 중요한 요소임이 확인되었다. 배치･형태의 경우 2020년과 2021년에 비해 2022년 월등히 높아진 것으로 조사되었다. 배치･형태에 대한 의견이 가장 많았던 22-4, 22-5, 22-6 사례의 경우 모두 남양B지구에 속해 있다. 또 심의 의견에 스카이라인, 통경축, 조망 포인트, 주동 형태에 대한 부분이 모두 포함되었다는 점에서 해당 경관권역의 특징인 ‘자연자원과의 조화로운 경관 형성’에 대한 의견이 반영되었음을 알 수 있다. 관리･기타 요소의 경우 2020년에 비해 2022년 2배 이상 늘어 경관 관리에 관심이 커지고 있다고 볼 수 있다. 공동주택 공급 시 양호한 경관을 확보하고 제공하는 것도 중요하지만, 좋은 경관이 유지되고 관리되는 부분까지 고려할 필요가 있다는 점에서 의미 있는 결과이다. 관리･기타의견의 예를 살펴보면 안전한 주행 유도를 위한 조경석이나 플랜트 박스 설치, 장애인 주차면 안전 통로 폭 확보, 경사 지형 안전시설 설치, 소방차 진입 회전 폭 확보, 주 출입구 통학버스의 원활한 승하차를 위한 녹지공간 삭제 등 특히 입주민의 안전에 대한 의견이 많았다. 연도별 위원회 경관심의 결과는 <Table 4>과 같고, 연도별 경관 심의 요소별 분석은 <Figure 2>과 같다.

Figure 2.

Analysis Of Landscape Review Element By Year

위원회별 구분에 따른 분석결과 건축･경관 공동위원회가 33회, 경관위원회가 16회로 총 49회의 위원회가 개최되었다.

건축･경관 공동위원회의 경관 요소별 의견은 외부･조경 > 디자인･조명 > 배치･형태 > 재질･색채 > 설계･시설 > 관리･기타 순이었다. 반면 경관위원회의 의견은 외부･조경=설계･시설 > 색채･재질 > 디자인･조명 > 관리･기타 > 배치･형태 순으로 나타나 둘 간에 차이가 있었다.

외부･조경에 대한 의견은 동일하게 가장 많았다. 하지만 건축･경관 공동위원회에서 두 번째로 의견이 많았던 디자인･조명이 경관위원회에서는 4순위였고, 배치･형태는 건축･경관 공동위원회에서는 세 번째로 의견이 많았으나 경관위원회에서는 가장 낮게 나타났다. 반대로 건축･경관 공동위원회에서는 5순위였던 설계･시설이 경관위원회에서는 외부･조경과 같이 가장 의견이 많았다. 이것은 건축･경관 공동위원회에 비해 경관위원회의 심의를 받는 공동주택은 300세대 이하 소규모, 연립주택, 다세대, 기숙사 등 주동의 배치･형태에 대한 선택지가 다양하지 않고 스카이라인의 형성이나 변화 또한 쉽지 않기 때문이라고 판단된다. 대부분 저층이기 때문에 색채나 재질의 변화, 야간 조명의 필요성도 상대적으로 낮다고 볼 수 있다. 또 별도의 지방건축위원회의 심의가 없어 설계･시설에 대한 부분의 의견이 높게 나타났을 수 있다. 하지만 건축적 요소, 디자인 요소, 이용･관리적 요소 전체적으로는 비율적으로 큰 차이를 보이지 않아 각 요소별 의견이 고르게 제시되고 있음을 알 수 있다.

위원회의 구분에 따른 심의 의견 분석 결과는 <Table 5>와 같다. 또 위원회별 경관요소의 비율은 <Figure 3>과 같다.

Figure 3.

Comparison of Landscape Element by Committee

3. 공동주택 경관요소 특성

화성시 공동주택 경관심의 총 268개에 대한 분석 결과 나타난 공동주택의 경관 요소 특성은 다음과 같다.

첫째, 공동주택 경관에서 가장 핵심적인 세부 경관요소는 외부･조경으로, 분석결과 경관 요소별, 연도별, 위원회별 모든 부분에서 가장 높은 비율을 차지하고 있었다. 이것은 공동주택의 경관이 입주민이 생활하며 경험하는 주거환경으로서 중요한 역할을 하고 있음을 의미한다. 또 외부･조경의 경우 공급된 경관이 계속 유지되기 위해 끊임없는 관리가 필요한 부분이다.

두 번째, 공동주택 경관은 단편적이 아니라 다양하고 구체적이라는 특성을 가진다. 연도별 분석결과를 보면 2020년 22회에서 2022년 11회로 줄었으나, 평균 심의 의견 건수는 같은 기간 4.23개에서 7.18개로 증가하여 경관검토가 점점 구체화되고 다양해짐을 알 수 있다. 또 공동주택 종류에 따라 중요하게 고려되는 경관 요소에 차이가 있다. 위원회별 분석결과 건축･경관 공동위원회에서 디자인･조명과 배치･형태에 대한 의견이 높았던 반면, 경관위원회에서는 설계･시설의 비중이 높았다.

세 번째는 경관의 관리적 부분에 대한 관심이 높아지고 있다는 것이다. 연도별 분석결과 2020년에 비해 2022년 경관의 세부요소 중 관리･기타가 2배 이상 증가했다. 특히 관리 요소 중 입주민 안전과 관련된 부분이 증가하고 있어, 공동주택의 경관심의가 미적 요소를 넘어 입주민의 생활과 관련된 실용성과 안전성을 중시하는 방향으로 발전하고 있음을 알 수 있다.

분석결과를 종합하면 공동주택의 경관은 입주민의 생활과 관련이 깊은 외부･조경 요소의 중요도가 높다는 점, 경관의 요소가 다양해지고 구체화 되고 있다는 점, 경관의 관리적 부분에 대한 관심이 커지고 있다는 점을 주요 특성으로 들 수 있다.

4. 공동주택 관계자 인터뷰

공동주택에 양호한 경관이 공급되는 것도 중요하지만 그 경관이 지속적으로 관리되는 것이 무엇보다 중요하다. 조사 결과 가장 의견이 많았던 외부･조경에 해당하는 경관은 조경, 식재, 주민 휴게공간, 연결 보행로, 동선 등 지속적 관리가 중요한 부분이다. 따라서 공동주택의 관리책임자인 관리사무소장에 대한 인터뷰를 통해 공동주택 경관에 대한 인식과 경관 관리에 있어 중요한 부분이 무엇인지 확인하였다. 인터뷰는 ‘주택관리사’ 자격을 갖추고 현재 경기도 공동주택의 관리사무소장으로 근무하고 있는 8명을 대상으로 하였다. 주택관리사는 공동주택관리법에 따라 의무관리대상 공동주택에 배치가 의무화된 공동주택 관리 전문가를 의미한다.

본 인터뷰는 ‘스노우볼 샘플링’ 방식을 활용하여 경력 10년 이상의 수도권 공동주택 관리사무소장을 모집하였다.

첫째, 관리사무소에 직접 연락하여 연구목적과 절차를 설명한 후 동의한 초기 참가자를 선정하고, 초기 참여자와 연구자의 네트워크를 통해 추가적으로 추천받은 관리사무소장에게 참여를 요청하였다. 모든 참가자에게 연구목적과 방법을 사전에 충분히 설명하고 자발적 동의를 받은 후 인터뷰를 진행하였다. 인터뷰는 직접 면담, 전화 인터뷰를 병행하였으며 개방형 질문을 통해 관리사무소장이 느끼는 공동주택 경관 관리의 중요성, 현재의 문제점, 개선 방향을 위주로 탐구하였다. 인터뷰 대상자의 지역, 나이, 경력, 성별, 인터뷰 일자는 <Table 6>과 같다.

관리사무소장에 대한 인터뷰를 통해 공동주택 경관에 대한 인식, 현황 및 개선점을 분석한 결과는 다음과 같다.

첫째, 공동주택 경관 관리에 대한 높은 필요성이다.

인터뷰 결과 경관에 대한 일반적인 인식은 산이나 강, 좋은 풍경과 같이 자연적 부분에 국한되어 있었다. 하지만 공동주택의 경관은 잘 관리되어진 수목, 분수 등 조경 시설물, 깔끔한 단지 환경, 아름다운 조명등을 들었다.

즉 공동주택의 경관은 인공적 부분과 심리적 부분까지 포함하여 입주민의 주거의 질에 영향을 미친다고 보고 있었다. 또 경관에 ‘관리’라는 노력이 더해졌을 때 가치가 있다고 생각하고 있었다.

공동주택의 경관 관리업무를 유지보수 업무와 개선업무로 나눌 수 있다. 단지에서 공통적으로 실시하고 있는 전지, 예초, 시비, 조경수 수형, 시설물 보수･교체 등은 유지보수 업무에 해당한다. 하지만 최근에는 일상적 유지보수 외에 질적인 부분의 중요성이 강조되며 둘을 구분할 필요성이 있다고 말했다.

세 번째, 공동주택의 경관적 요소가 다양해지고 있다. 또 입주민이 선호하는 경관특징도 달라지고 있다. 비교적 신규 단지인 A-2, A-5, A-6 단지는 입주민이 선호하는 경관특징으로 조경, 산책로, 주민 휴게공간, 대형 파라솔이나 분수, 수영장 같은 외부 커뮤니티 시설 등을 들었다. 반면 소규모이고 입주한 지 10년이 넘은 단지들의 경우 잘 관리된 수목, 정문의 소나무, 꽃나무 중심의 화단이라고 대답해 최근 변화된 경관의 특성을 알 수 있었다.

네 번째, 경관의 보전과 관리를 위한 체계적･ 전문적 관리의 필요성이다.

동시에 인터뷰에 참여한 관리소장들은 전문적 관리에 대한 필요성은 인지하고 있었으나 실제 컨설팅을 통해 정문 소나무 식재, 중앙화단 오솔길, 꽃길 화단 조성 등 구체적인 조경설계를 계획하고 있는 단지는 1~2개에 불과했다.

다섯 번째, 공동주택 공급 시 관리에 대한 부분이 고려되어야 한다는 점이다. 공동주택의 공급 시 고려되어야 하는 경관에 대해서는 수종의 선택과 배치에 대한 의견이 공통적이었다. 실제 공급된 수종이 단지 공간 특성이나 토질 등에 적합하지 않아 고사되거나, 배관이나 맨홀 등 시설물을 훼손하여 제거하는 경우가 많다고 했다. 단지의 시설물을 훼손하지 않고 공간의 특성에 맞는 차별화된 조경설계가 필요하다고 주장했다.

마지막으로, 경관에 대한 입주자대표회의와 입주민의 인식 변화가 필요하다는 점이다. 입주민이나 입주자대표회의의 경관에 대한 관심은 지속적으로 높아지고 있다. 특히 도색, 야간 조명, 트리 등 입주민의 관심이 많은 경관에 좀 더 신경을 쓰고 있었다. 하지만 시설물 교체나 건물 도장 등 장기수선계획에 의해 관리되는 항목이 아닌 경관은 동대표 간의 의견 차이, 관리비 부담, 예산 등으로 후순위로 밀리는 경우가 많은 것으로 조사되었다.

경관 개선에 대한 입주민의 요구와 비용문제, 입주자대표회의와 관리주체의 전문성, 관리직원의 업무 부담 등이 경관 관리의 어려움으로 보였다. 하지만 입주민들의 경관 관리에 대한 인식에 변화가 있다는 점을 언급한 사례도 있었다. 특히 규모가 크거나 신규 단지의 경우 경관에 대한 관심도가 높았다.

인터뷰에 응했던 관리사무소장은 전원 경관이 입주민의 주거 만족과 아주 큰 관계가 있다는 데 동의했다. 이 점은 공동주택의 경관이 관리에 있어 중요한 부분으로 부각 되고 있음을 보여주고 있다.

5. 공동주택의 경관 관리방향

공동주택 경관은 초기 공급 보다 지속적인 관리가 중요하다. 관리사무소장과의 인터뷰를 통해 나타난 공동주택 경관 관리의 방향에 대해 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 경관은 체계적이고 지속적으로 관리되어야 한다. 공동주택의 경관은 지속적인 관리를 통해서 그 가치가 유지되거나 향상된다. 특히 외부･조경의 경우 단기간에 이루어지지 않으므로 전지, 수형, 토양 개선, 노후 시설 교체 등이 체계적으로 이루어져야 한다. 또 업무의 특성에 따라 경관 관리계획을 단기적 유지보수와 장기적 개선 업무로 나누어 계획적으로 관리하여야 한다. 지속적인 모니터링을 통해 수목의 생장이 건물이나 시설물에 영향을 미치거나, 수목의 생장 환경이 부적합한 경우 등을 파악하여 주기적으로 보완해 나가야 한다.

두 번째는 경관의 개선을 통해 차별화된 공동주택 경관을 형성하여야 한다. 기존의 일상적인 유지보수 업무와 별도로 새로운 트랜드에 맞춘 디자인을 통해 단지만의 특색있는 공동주택 경관을 형성할 필요가 있다.

세 번째, 공동주택 경관은 입주민의 선호를 반영해야 한다. 최근 공동주택은 산책로, 주민 휴게공간, 대형 파라솔, 분수 등 커뮤니티 공간이 주요 경관요소로 자리잡고 있다. 반면 오래된 소규모 단지는 여전히 잘 관리된 수목, 초화 중심의 화단이 중요한 경관 요소로 인식되고 있다. 이처럼 단지의 특성에 따라 입주민의 선호도를 반영하여 경관을 관리할 필요가 있다.

네 번째는 입주민과 입주자대표회의의 인식 변화가 필요하다. 공동주택의 경관에 대한 입주민의 관심은 높아지고 있지만 여전히 비용 부담과 의견 차이로 인해 우선순위에서 밀리는 경우가 많다. 양호한 경관을 유지･관리하기 위해서는 입주민과 입주자대표회의의 인식이 변화하여야 한다.

공동주택의 경관 관리방향은 체계적･지속적 관리, 차별화된 경관 조성, 입주민의 선호를 반영한 경관 관리, 입주민과 입주자대표회의의 인식 변화라고 할 수 있다.

IV. 결론 및 시사점

본 연구는 2020년 1월부터 2022년 12월까지 화성시의 공동주택 관련 경관심의에서 <조건부 의결> 된 총 268건의 심의 내용을 분석하고, 공동주택 관리사무소장과의 인터뷰를 통해 공동주택 경관 요소의 특성을 파악하고, 효과적인 관리 방안을 모색하였다.

주요 경관 요소는 건축적 요소, 디자인 요소, 이용･관리적 요소로 분류하고, 각각 2개의 세부 요소로 구분하였다. 건축적 요소는 배치･형태와 설계･시설을 세부 요소로, 디자인 요소는 재질･색채와 디자인･조명을, 이용･관리적 요소는 외부･조경, 관리･기타로 구성하여 분석을 진행하였다.

선행연구와 경관심의 실증 분석 및 관리사무소장과의 인터뷰를 통해 다음과 같은 결론을 도출하였다.

첫 번째, 공동주택 경관에 대한 관심이 커지고 있다는 것이다. 분석결과 2020년에서 2022년으로 가면서 위원회의 개최 횟수는 줄었지만 평균 심의 의견 수는 점점 늘었다. 2020년은 경관 요소 분야별 의견보다 형태, 색채 등 단편적인 부분에 대해 1~2개의 의견을 제시하는 경우가 많았다. 하지만 2022년 경관심의 사례를 보면 경관 요소별로 다양한 의견들이 제시되고 있음을 알 수 있다. 주동의 배치나 스카이라인, 통경축처럼 단지 전체의 경관을 구성하는 요소뿐 아니라 타이포그라피의 시인성이나 디자인적인 부분까지 구체적으로 의견을 제시하고 있다.

두 번째, 공동주택 경관에서 다양한 요소들이 종합적으로 반영되고 있다. 2020년은 단지 배치･형태와 관련하여 다채로운 입면 계획, 색채변화를 통한 단지 차별화 등 해당단지에 대한 경관을 중심으로 의견이 제출되었다. 하지만 2022년 심의에서는 배치･형태에 대한 의견이 3배 이상 증가하였다. 이것은 공동주택 경관이 단지 내부의 아름다움이나 쾌적함뿐 아니라 지역의 경관과의 조화를 추구하는 방향으로 나아가고 있음을 시사한다.

세 번째는 공동주택 경관의 관리적 요소에 대한 관심이 확대되고 있다는 점이다. 분석결과 외부･조경에 대한 의견이 모든 분석에서 가장 많이 나타났고, 관리･기타 의견 역시 2020년보다 2022년 2배 이상 크게 증가하였다. 공동주택의 공급 시 양호한 경관을 확보하는 것뿐 아니라 좋은 경관을 지속적으로 유지･관리하는 부분까지 고려하고 있다는 점은 입주민의 주거만족도 향상에 큰 의미가 있는 결과이다. 경관의 관리와 관련하여 특히 안전시설 설치, 장애인과 보행약자를 위한 보행로 확보, 화재 및 교통사고 예방을 위한 의견이 많다. 하지만 최근 공동주택은 외부 물놀이장, 수경 공간, 포레스트 가든, 루프탑 캠핑장 등 다양한 주민 휴게공간을 공급하고 있다는 점에서 경관심의에서 관리적 부분이 갖는 중요도는 확대되어야 한다.

공동주택 경관 요소 중 외부･조경에 대한 중요도는 관리사무소장과의 인터뷰에서도 뚜렷하게 나타나는데, 이것은 거주민의 생활과 밀접하게 관련이 있고 접근성이 높은 경관요소이기 때문이다. 또 풍부한 조경, 수경시설 등 자연 친화 공간, 보행로와 산책로 등 생활형 시설, 연결 보행로, 주민 휴게공간 등 커뮤니티 공간에 대한 입주민의 높은 관심과 요구를 반영하는 것이기도 하다. 안전하고 쾌적한 주거환경은 입주민의 주거 만족을 가져오는 가장 큰 요인이라는 점에서 공동주택에서는 외부･조경에 대한 지속적 관리를 통해 입주민의 경관을 보호하여야 할 필요가 있다.

네 번째, 공동주택의 규모와 종류에 따라 경관요소의 중요도에 차이가 있다. 분석결과 경관위원회와 건축경관 공동위원회의 심의 의견은 전혀 다른 형태로 나타났다. 이것은 단지의 특성에 따라 경관 요소의 검토 방향도 달라져야 한다는 것을 의미한다.

이와 같은 공동주택 경관 특성을 바탕으로 도출된 경관의 관리방향은 다음과 같다. 첫째 체계적이고 지속적인 경관 관리가 필요하다. 공동주택의 경관은 단기간에 이루어지지 않기 때문에 관리업무의 특성에 따라 단기적 유지보수와 장기적 개선업무로 구분하여 계획적으로 관리하여야 한다. 두 번째 공동주택의 특성과 입주민의 선호를 반영한 경관 관리가 되어야 한다. 최근 공동주택은 산책로, 주민휴게공간, 분수, 석가산 등 다양한 커뮤니티 공간이 주요 경관 요소로 자리잡고 있다. 반면 오래된 소규모 단지들은 여전히 잘 관리된 수목, 초화 중심의 화단이 중요한 경관요소로 인식되고 있다. 이처럼 단지가 가진 특징을 파악하고 입주민의 선호도를 반영하여 경관을 관리할 필요가 있다. 마지막으로 입주민과 입주자대표회의의 경관에 대한 인식의 변화가 요구된다. 경관이 가지는 가치를 인식하고 관리를 위해 적극적으로 참여함으로써 양호한 경관 유지가 가능하다.

공동주택 특성을 반영한 경관심의의 개선안으로 먼저, 공동주택 경관심의 체크리스트의 세분화이다. 외부･조경항목 중 식재는 공간의 특성(산책로, 주민휴게공간 등)에 적합한 식재계획을 평가하도록 기준을 추가하여야 한다. 둘째, 경관 지구별 특성이 반영된 차별화된 경관심의가 필요하다. 이를 위해 각 경관 권역의 경관 목표에 맞춘 조망권 확보와 구체적인 색채 가이드라인 등을 마련하여야 한다. 셋째, 경관심의 시 입주민의 관리･이용적 측면을 반영해야 한다. 식재된 수종의 배수와 시설물과의 적합성을 평가하거나, 주민 휴게공간과 산책로, 보행로의 배치가 입주민의 접근성과 활용도를 고려하는지 검토할 수 있도록 한다. 이러한 개선안은 공동주택의 경관심의가 단순히 미적 완성도를 넘어 입주민의 주거만족도를 높이고 지역 경관과 조화를 이루는 방향으로 나아가야 함을 시사한다.