I. 서 론
1. 연구의 배경과 목적
도심지의 인구유출을 방지하고 주거환경개선을 위해 시행되고 있는 도시재생정책의 일환으로 과거부터 진행되고 있는 사업 중의 하나가 ‘주거환경정비사업’이다. 주거환경 정비사업은 해당지역의 주민이 중심이 되어 시행하는 사업이다. 따라서 사업을 진행하기 위해서는 주민들의 의견이 중요하고 의견수렴은 반드시 해야 할 필수 항목이다.
따라서 정비구역지정, 사업시행인가, 시공사선정, 관리처분인가 등 각 단계별 진행과정에서 주민들의 동의 및 주민총회 절차는 물론 주민들을 대상으로 한 설명회와 공람공고절차를 통한 주민들의 공람도 실시하고 있다.
그러나 개발사업에 대한 이해도가 낮고 전문적인 용어 등에 익숙하지 못함에 더하여 대구의 경우 정비사업 예정구역 지정에서 사업완료까지 평균적으로 10년 이상 오랜 기간이 소요되고 있기 때문에 정비사업의 진행에 어려움이 있고, 이주계획, 보상, 시공사결정에서 주민상호간의 의견이 상충되는 경우도 많다. 특히, 사업기간 중에 전출입이 일어나기 때문에 사업에 대한 이해력이 부족한 주민들도 상당수 있다. 이러한 일련의 과정에서 나타난 바와 같이 정비사업은 주민들의 의견이 매우 중요하고 사업의 진행여부에 상당한 영향을 가져온다.
이에 본 연구는 주거환경정비구역 안에 생활하고 있는 거주민들을 대상으로 정비사업에 대한 의식의 척도를 조사한 다음, 이를 통해 분석한 내용을 장래 사업 진행에서 고려해야 할 자료로 활용하겠다.
II. 선행연구
본 연구와 관련된 주거환경만족도, 정비사업 의식, 재정 착의향에 대한 선행연구를 살펴보면 다음과 같다.
Yoo et al.(2014)는 도시정비사업의 비 물리적 요소개선을 분석하기 위하여 비 물리적 평가지표인 장소애착, 공동체의식 및 주거환경만족도를 변수로 하여 측정하고 원주민과 이주민간의 평가지표의 차이를 분석하였다. 분석을 위해 도면 및 문서조사, 현장조사를 하고 선행연구 및 문헌고찰을 통해 장소애착, 공동체의식, 주거환경만족도에 대한 평가지표를 선정하였다. 독립변수로 거주자의 특성, 이전거주지와 현재거주지의 비교, 이웃과의 상호작용, 근린 무질서를 종속변수로는 집합적 효능감, 장소애착, 주거만족도, 공동체의식을 선정하였다. 분석방법으로는 원주민과 이주민간의 집단 간의 차이를 보기 위해 T-test 분석을 사용하였다.
Song, Im and Kim(2015)은 주거환경요인 중 도심주거의 종합만족도에 많은 영향을 주는 요인을 분석하고 도심거주 희망자와 이주 희망자의 주거환경요인 차이를 보기 위해 대구시 도심거주자를 대상으로 2008년과 2015년에 도심주거의 주거환경만족도, 거주의향을 활용하여 다변량분석 방법인 요인분석을 통해 주거환경의 요인을 주출하고, 순위로짓모형과 로짓회기분석 등을 이용하여 주거환경만족도와 거주의향부석으로 접근하였다.
Kim, Kim and Nam(2007)은 주택재개발사업의 원활한 진행을 위해 소유자의 찬반의 요인 파악을 위해 종속변수로 주택재개발사업 찬성, 반대여부를, 독립변수로 주거특성, 생애주기, 경제적요인, 입지특성 등 주택소유자의 특성을 변수로 설정하여 로지스틱회귀모형을 분석 툴로 활용하였다.
Kim and Kim(2011)은 주거정비사업의 지연과 원활성을 판단하기 위한 평가 지표 설정을 문헌조사, 법·제도 검토 언론기사를 통해 사업지연요소를 도출하고 지표유형화를 위한 전문가 심층 면접을 진행하여 최종지표를 선정하였다. 선정한 최종지표를 가지고 AHP 분석을 활용 요소별 및 관련분야의 집단별 중요도를 분석하였다.
이러한 연구들의 결과를 바탕으로 본 연구에서도 주거 환경만족도 및 거주자 특성 항목을 결정하였다.
III. 주거환경만족 및 정비사업의식 조사
본 연구의 범위는 <Figure 1>과 같이 2018년 기준으로 주거환경정비사업-이하 정비사업으로 지칭함-이 진행되고 있는 125개소 중 6개를 선정하였다.
선정이유는 연구자들이 사업진행에 관련된 지역으로 도면자료를 포함한 각종자료와 주민들과의 접촉이 쉬운 곳을 선택하여, 정비사업 진행단계별로 정비구역 단계, 사업시행계획인가 단계, 관리처분 계획인가 단계 각각 2개소씩 선정하였다. 유형별로는 재개발구역 2개소, 단독주택 재건축구역 2개소, 공동주택 재건축구역 2개소를 선정하였다.
설문내용은 주거환경에 대한 만족도와 정비사업에 대한 전반적인 의식을 평가할 수 있다고 판단되는 세부항목으로 구성하였다. 특히 개인 속성에 따른 정비사업 후 재정착 여부를 분석하기 위해서 선행연구 등을 참고로 하여 속성을 구축하였다.
분석 자료는 <Table 1>에서 보는 바와 같이 정비구역 내 거주하고 있는 거주민들 대상으로 구조화된 설문조사표를 이용하였다. 2019년 6월 15일부터 7월 15일까지 30일간 정비사업 유형별로 재개발구역 90명, 단독주택 재건축구역 90명, 공동주택 재건축 90명 총 270명에 대해 직접 설문조사 자료이다. 설문조사의 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±6% 수준으로 나타났다. 참고로 거주자에 대한 자료도 수록하였다.
Table 1.
Survey Overview
설문에 응답한 응답자의 속성을 <Table 2>에서 나타내고 있다. 먼저, 주택소유형태는 자가가 87.0%, 차가가 13.0%로 자가의 비율이 높았으며, 거주형태는 아파트가(54.9%) 단독주택(24.1%)이나 다가구주택(13.3%) 등 다른 주거형태보다는 훨씬 많았다. 현재의 주택에서 거주한 기간을 조사한 결과 10년이상이 절반정도 차지하고 있고, 월평균소득은 300만원 이하가 약 50%로 나타났다.
Table 2.
Surveyor Properties
주거생활의 소득원은 일반적인 경향과 같이 직장소득자가 많았으며 사업소득이나 임대소득이 있는 경우는 30%가정도가 여기에 속한다. 연령별로는 50대 이상이 53.7%로 나타났다.
이상에서 보면 대상지의 주거자의 경향은 현재의 장소에서 다소연령대가 높은 거주민들이 오래 동안 다양한 주택형식에서 생활하면서 월 소득은 높은 편은 아닌 것으로 나타났다.
한편, 연구는 의식조사를 바탕으로 주거만족도에 따른 정비사업의 의향과 재정착에 대한 방향을 살펴보고자 한다. 따라서 선행연구와 연구자들의 연구를 바탕으로 주거 만족도 항목을 16개 변수로 설정하였다.1) 만족도는 5점 척도로 설문 분석하였으며 그 외의 항목에 대해서는 단순 비율로 분석하였다. 또한 이들의 항목들이 개인속성에 집단적으로 차이가 있을 수도 있다는 판단아래 분산분석(Analysis of variance, ANOVA)과 교차분석(χ2, chisquared test) 등의 기초 통계분석을 실시하였다. 분석을 위해 사용한 프로그램은 Excel 2017 버전과 SPSS 20.0 통계패키지를 사용하였다.
IV. 주거환경만족 및 정비사업의식 분석
1. 주거환경만족도
<Table 3>에서 보는 바와 같이 각종 재난이나 사고로부터의 안전성, 통근 통학의 편리성 그리고 각종 편의시설 활용 항목의 경우가 상대적으로 만족도가 높게 나타났다. 그 외의 대부분이 3점 이하로 나타났는데 청소 등 위생과 공기 및 공해 등의 항목이 2점대 상위로 나타났고, 공원 녹지공간의 확보, 주택의 색상 등과 같은 시각디자인 그리고 대중교통의 이용도가 평균점 이하로 나타났다
Table 3.
Residential Environment Satisfaction
특히 주차공간에 대한 평가가 가장 낮게 나타나 현재 주거지의 주차환경을 단적으로 나타내주고 있다. 이러한 현상은 주거환경개선사업에서도 가장 먼저 지적되고 있는 사항이기도 하다. 이상에서 나타난 바와 같이 주어진 항목에 대한 평가는 일반적으로 볼 때 낮은 수준으로 평가되고 있다고 판단하여도 무리는 없을 것으로 생각한다. 이러한 결과는 매우 만족이나 만족에 응답하고 있는 응답자의 수에서도 확연히 알 수 있다.
2. 개인속성별 주거환경만족도
응답자의 속성별로 만족도의 차이를 나타내고 있는가를 알아보기 위해 전술한 관련 분석기법을 통하여 분석한 결과가 <Table 4>이다. <Table 4>에서 거주형태, 방 개수, 월평균 소득 등의 항목에서 유의수준 10%에서 만족도의 차이가 있다는 것을 알 수 있다.
Table 4.
Residential Environment Satisfaction Level by Individual Property
Table 5.
Approval of Maintenance Business
| Classification | Respondents | Ratio (%) |
|---|---|---|
| Total | 270 | 100.0 |
| Agreement | 220 | 81.5 |
| Opposition | 50 | 18.5 |
종합적으로 살펴보면 임대수입과 주 소득원과 같은 경제적인 요인과 거주형태나 방의 개수와 같은 주택의 물리적인 요인 그리고 연령이라는 경제활동에 관련되는 요인이 속성별로 주거환경평가에 영향을 주고 있다는 것으로 해석된다.
구체적으로 보면, 거주형태에 따른 평가는 2.6점 정도로 나타나 큰 차이는 없지만 다가구주택 거주자가 2.8점으로 상대적으로 약간 상회하고 있다. 주택의 방 개수에 따라서는 5개의 방이 있다고 한 응답자가 3.60점, 4개 2.68점 등으로 방 개수, 즉 주택의 규모에 따라 주거만족도가 차이가 있다고 하였다.
월평균 소득이나 연령에 따라 만족도의 점수가 다르게 나타나고 있는데 특별히 해석하기가 어렵다는 것을 알 수 있고, 여기에 관해서는 보다 세밀한 연구가 이루어져야 할 것으로 판단된다.2) 임대수입의 경우 여기에 따른 수입이 있다고 한 응답자가 2.814점으로 여기에 대한 수입이 없는 거주자보다는 높은 점수를 주고 있다.
3. 정비사업 의향
정비사업은 주민들이 주체가 되어 실현하는 경우가 대부분이기 때문에 정비사업을 할 경우 가장 중요시하고 있는 것이 주민들의 동의율이다.3) 이러한 맥락에서 조사분석한 결과 정비사업에 찬성한다고한 주민이 81.5%로 높게 나타났다. 물론 반대를 하고 있다는 18.5%도 매우 중요한 의미를 가지고는 있다. 가끔 정비사업의 진행과정에서 찬성을 한 주민들도 반대를 하면서 비상대책위원회를 구성하여 행동하는 경우가 있기 때문에 원활한 정비사업을 위해서는 예초부터 반대하고 있는 주민들에 대한 관심도 신중히 가져야 할 것이다.
<Table 6>는 정비사업에 대한 찬성과 반대의 이유를 직시하고 있다. 먼저 찬성하는 이유로는 전체의 64.5%가 주택이 노후되었기 때문에 사업이 필요하다고 했다. 도로·공원·주차 등 외부환경개선이 필요하기 때문에 찬성(17.3%), 장래 투자가치(14.1%)로 응답하고 있는 경우도 있다. 이는 전술한 바와 같이 주거환경만족도에서 상대적으로 만족도가 낮게 나타난 주차공간 이용편리성, 공원 및 녹지공간 확보, 주택 및 아파트 외관 및 색상, 어린이 놀이공간 등의 항목들에서의 결과와 맥을 같이 하고 있다.
Table 6.
Reason for Agreement and Opposition of Maintenance Business
정비사업을 반대하는 응답자 중 52.0%가 경제적 여건, 추가분담금의 문제로 정비사업을 원하지 않는 것으로 나타났다. 즉 정비사업으로 주거환경이 좋아지더라도 본인이 부담해야 할 경제적인 여건에 따라 호옹도가 다르게 나타날 수 있다는 결과이다. 정비사업의 특성상 추가분담금은 비례율4)이 정해지는 관리처분 단계에서 대략적으로 알 수 있기 때문에 이는 사업동의를 할 시점에서는 확실한 분담금액을 알 수 없는 구조적 환경문제라 할 수 있다. 물론 이런 문제를 해결하기 위해서 조합설립 동의를 받기 전 추정분담금을 산정하여 토지등소유자에게 제공하도록 하고, 지자체에서는 추정분담금을 산정할 수 있는 정보를 제공하기 위해서 추정분담금 시스템을 구축하고는 있다. 그러나 대상지의 주민들의 연령이나 정보의 획득수준 등에 비춰보면 현실과는 다른 부분이 존재하는 것이 사실이다.
4. 개인속성별 정비사업 의향
개인속성에 따라서 정비사업 의향에도 차이를 나타내고 있다. <Table 7>에서 보는 바와 같이 소유형태, 거주형태, 방 개수, 월평균 소득, 연령, 학생유무, 임대수입 유무가 유의수준 10%에서 유의성을 나타내고 있다.
Table 7.
Difference in Maintenance Business Intention by Individual Attribute
정비사업 의향에 대한 응답으로 자가인 사람의 응답(83.4%)이 차가(68.6%)보다 비교적 높은 것으로 나타났다. 차가의 정비사업 반대비율은 높게 나타난 것은 정비사업의 경우 재개발사업만 전체 세대수의 5% 이상을 임대주택으로 건축해야 하는 규정이 있을 뿐 재건축의 경우 세입자에 대한 대책이 없는 현실에서도 나타날 수 있는 결과이다.
거주형태별로는 다가구주택의 정비사업 의향이 가장 높은 것을 확인할 수 있고, 방 개수가 2~4개인 사람의 응답은 약 80% 이상으로 나타나 정비사업 의향이 높은 반면, 5개인 사람은 20%로 낮게 나타났다. 월평균 소득별로는 100만원 이하에서는 정비사업 의향이 없었고, 500만원 이상에서는 정비사업 의향이 매우 높게 나타난 것을 확인할 수 있었다. 또한 연령별로는 40대가 가장 높았고, 70대 이상의 정비사업 의향이 가장 낮은 것으로 나타났고, 가족 구성원중 학생이 있는 입단이 학생이 없는 집단보다 상대적으로 정비사업 의향이 높게 나타났다. 마지막으로 임대수입 유무에 따라 임대수입이 없는 사람의 정비사업 의향이 더 높은 것을 확인할 수 있다.
그 외의 다른 개인속성에 따라 정비사업 의향 차이를 보이고 있으나 통계적 유의성은 낮은 것으로 분석되었다.
5. 재정착의향과 정비사업에 대한 인지
정비사업에 다양한 인지도의 차이가 재정착 의향에 영향을 주는가를 분석한 결과는 <Table 8>과 같다. 표에서는 보는 바와 같이 정비구역 찬성여부에 따라 재정착 의향은 차이가 있는 것을 확인할 수 있다. 또한 정비사업 이해정도에서 ‘매우 잘 안다’로 응답한 사람과 ‘잘 모른다’로 응답한 사람간의 재정착 의향은 각각 100.0, 65.7%로 나타났고 차이가 있음이 확인되었다. 사업에 대한 설명회와 교육 참석여부에 따라 참석횟수가 높은 사람과 낮은 사람, 설명회·교육 도움여부가 있는 사람과 없는 사람의 재정착 의향에도 각각 차이가 있는 것을 확인할 수 있었다. 또한 의견수렴절차 참석여부와 동의서 작성 시 정비사업 안내여부, 총회 안내책자를 살펴본 적이 있는지 여부에 따라서도 재정착 의향이 차이가 있음이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 지역업체 인센티브 인지여부를 알고 있는 사람과 없는 사람, 그리고 시공사 지역업체 선정의사가 있는 사람과 없는 사람간의 재정착 의향에도 차이가 있다는 것으로 나타났다.
Table 8.
Resettlement Intention and Recognition of Maintenance Project
이와 같이 정비사업에 대한 이해 정도와 사업에 대한 인지도에 따라 평가의 방향과 사업에 대한 이해와 진행속도에도 상당한 차이를 가져올 수 있다는 것을 알 수 있다.
6. 개인속성에 따른 정비사업 재정착 의향
개인속성에 따라 정비사업 후 재정착 의향에 차이가 있는가를 분석한 결과는 <Table 9>와 같다. 표에서 보는 바와 같이 소유형태, 방 개수, 연령, 가족 수, 임대수입 유무에 따라 정비사업 재정착 의향에도 차이가 유의수준 10%에서 통계적으로 유의한 것으로 나타났다.
Table 9.
Difference of Resettlement Intentions for Maintenance Projects by Individual Attributes
먼저, 소유형태에 따라 자가인 사람과 차가인 사람의 재정착 의향은 각각 87.8, 45.7% 수준으로 나타났고 이는 통계적으로 유의한 것을 확인할 수 있다. 단독주택, 아파트 등 거주형태에 따라 거주자의 재정착 의향에도 차이가 있는 것으로 나타났고, 방 개수가 많을수록 재정착 의향이 높은 것을 확인할 수 있다. 연령별로 살펴보면, 50대가 92.3%로 가장 높은 재정착 의향을 보였으며, 가족수는 3명이 100.0%로 가장 높은 재정착 의향이 있는 것으로 나타났다. 마지막으로 임대수입 유무에 따라 임대수입이 있는 사람의 재정착 의향은 없는 것으로 나타났고, 반면 임대수입이 없는 사람은 82.9%로 재정착 의향이 있음을 확인할 수 있었다. 그 밖의 항목들은 다소 차이는 있지만 통계적으로 유의하지 않는 것으로 분석되었다.
VI. 결 론
본 연구는 현재 정비사업이 진행 중인 지구의 거주민을 대상으로 주거환경만족도와 개인속성별 주거환경만족도를 분석하고, 정비사업에 대한 관심도와 재정착의향에 대한 내용을 알아보기 위해 진행한 연구이다. 목적을 달성하기 위해 조사, 분석한 결과는 다음과 같다.
먼저 정비구역내 거주민들의 주거환경만족도를 분석한 결과, 주차공간과 대중교통시설 이용등과 같은 교통환경, 공원 및 녹지공간 그리고 어린이놀이공간과 같은 주거지 내의 오픈스페이스 확보가 미진하다는 것, 가로친밀도, 청소 등 위생상태, 공해 등 외부환경에 대한 만족도가 낮은 것으로 파악되었다.
둘째, 정비사업 의향은 81.5%가 찬성하다고 응답하였으며 찬성 사유로는 주택의 노후를 가장 많이 응답하였으며, 반대 사유로는 경제적 여건이라고 응답했다. 특히 추가분담금의 경우 사업초기에 알 수 있는 추정분담금 시스템을 규정으로나 지자체에서 구축할 방도를 설계할 필요가 있다. 또한 임대주택 및 소형주택 확대 등 저소득 계층에 대한 대책을 추진하고 있지만 해당 거주자들이 피부로 느낄 수 있는 대책 방안강구가 이루어져야 정비사업의 원활한 진행을 가져 올 수 있다.
셋째, 개인속성에 따라서 정비사업 의향의 경우 주택의 소유형태나 주택의 규모 그리고 월평균 소득에 따라 다르다는 것과 거주자 연령도 상당한 영향을 가져올 수 있다.
이상의 결과에서 나타난 바와 같이 정비사업에 대한 인지도를 높이고 사업의 원활한 진행을 가져오기 위해서는 거주민들의 특성을 면밀히 조사할 필요가 있으며, 대상 주민들이나 부동산 주인에게 충분한 설명과 동시에 사업에 대한 교육을 실시하는 것이 매우 중요하다는 것이 명확히 밝혀졌다. 단, 본문에서도 언급한 바와 같이 본 연구자들이 활용한 항목의 완성도나 분석 기법에 대한 검토 등에서 연구의 한계가 있었고, 차후의 연구과제로 남겨 둔다는 것을 지면을 통하여 밝혀 둔다.
