I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

2022년 8월 수도권 집중호우로 인한 반지하 주택 침수 사고는 취약계층의 주거 안전 문제를 재확인하는 계기가 되었다(You et al., 2023). 이를 기점으로 반지하･옥탑방･고시원과 같은 취약 거처에 대한 논의가 활발해졌으며, 서울시는 반지하 주택 전수조사 및 주거상향 지원 정책을 통해 반지하 주택의 점진적인 감축과 주거 환경 개선을 추진하고 있는 것으로 파악된다(Seoul Metropolitan Government, 2023, 2025). 그러나 반지하 주택은 도심 내 저렴 주택으로서의 기능을 수행하고 있어 단기간 내 완전한 해소에는 현실적인 제약이 따르며, 여전히 상당수의 주거 취약계층이 거주하고 있는 실정이다(Seoul Research Institute, 2023). 이에 정부와 지자체는 침수 방지 시설 설치, 개폐식 방범창 지원, 집수리 지원 사업 등 기존 주택의 성능 향상을 위한 물리적 지원을 확대하고 있다(KRIHS, 2023; MOLIT, 2026; Seoul Metropolitan Government, 2025). 그러나, 이러한 물리적･건축적 접근만으로는 반지하 거주자가 직면한 주거 환경 문제를 온전히 해결하는 데 한계가 있다는 지적이 제기된다(Kim, Jeong, & Lee, 2026). 동일한 건축 연한과 구조적 조건을 갖춘 주택이라 하더라도, 거주자의 공간 관리 및 사용 행태에 따라 위생 상태와 주거 만족도에서 유의미한 차이가 발생하기 때문이다(You et al., 2025).

기존 선행 연구들은 주로 반지하 주택의 구조적 취약성, 환기 및 결로 문제 침수 위험도 분석 등 물리적 환경 요인을 분석하는 데 집중해 왔다(Kim, 2023; LHRI, 2025; Seoul Research Institute, 2023). 반면, 거주자의 공간 관리 습관, 환기 및 청소 빈도, 환경 개선 의지와 같은 거주자적 요인이 주거 환경의 유지･관리에 미치는 영향에 관한 논의는 상대적으로 미흡하였다(You et al., 2025). 특히, 열악한 주거 환경에서 오랜 기간 생활한 거주자는 주택 관리를 소홀히 하거나 공간을 비효율적으로 사용하는 경향이 있어 물리적 개선 사업의 효과를 떨어뜨리고, 주거 빈곤이 장기화되는 원인으로 작용할 수 있다(Seoul Metropolitan Government, 2024). 따라서, 본 연구는 서울시에 위치한 반지하 주택 중 현장조사를 통해 주택 내부 상태를 파악하고 이중 거주 환경이 열악한 사례를 대상으로, 물리적 결함뿐만 아니라 거주자의 관리 방식과 정보 접근성의 제약이 주거 환경에 어떤 영향을 미치는지 분석하고자 한다. 이를 통해 궁극적으로 반지하 주택의 거주성 향상을 위해 주택내외부의 물리적인 개보수 뿐만 아니라, 거주자가 주거 환경을 스스로 유지하고 관리할 수 있도록 실질적인 지원 방안과 교육 프로그램의 도입 필요성을 제안하고자 하였다.

II. 이론적 배경

1. 반지하 주택의 특성

반지하 주택에 대한 명확한 법적 정의는 부재하나, 통상적으로 건축물의 지하층 일부가 주거 목적으로 전용된 형태를 지칭한다(You et al., 2025). 현행 ｢건축법｣상 지하층은 건축물의 바닥이 지표면 아래에 위치하고 그 깊이가 층고의 2분의 1 이상인 경우로 규정되어 있어, 실질적으로 지상과 지하에 걸쳐 있는 주거 공간이 이에 해당한다(Seoul Research Institute, 2023).

반지하 주택의 물리적 특성을 살펴보면, 1980년대 주택 건설 양성화 조치로 급증한 이후 현재는 준공 30년을 경과한 노후 건축물이 주를 이루고 있다(Jeong & Song, 2025; MOLIT, 2023). 이러한 노후화로 인해 구조적 안전성이 떨어지며, 화재나 침수와 같은 재난이 발생할 경우 취약점으로 작용할 수 있다(LHRI, 2024). 우기에는 빗물 유입과 하수 역류로 인한 침수 피해 위험이 크다. 또한, 노후된 배수 설비, 잦은 결로와 곰팡이 발생, 부족한 일조량, 환기 불량 등의 문제가 복합적으로 나타나고 있다(Kim et al., 2023; Shin, Lee, & Kim, 2024).

이러한 물리적 환경의 결함은 거주자의 건강과 직결되며, 반복되는 침수 피해와 쾌적하지 못한 실내 환경은 거주자에게 상시적인 불안감을 유발하여 심리적 피로도를 가중시킨다(You et al., 2025). 또한, 열악한 환경에서 장기간 거주하게 되면 호흡기 질환, 피부 질환이나 우울증 등 정신 건강 문제까지 발생할 수 있다(Kim, 2023). 이는 반지하 주택의 주거환경이 거주자들에게 다각도로 영향을 줄 수 있음을 보여준다.

2. 반지하 주택의 국내 정책 동향

최근 반지하 주택 관련 정책은 기존의 유지･관리 위주에서 재해 예방 및 주거 상향을 직접적으로 도모하는 방향으로 전환되고 있으며, 특히, 2022년 침수 사고 이후, 국토교통부와 서울특별시는 반지하 주택의 신규 건축 허가를 제한하도록 ｢건축법｣을 개정하는 한편, 기존 반지하 주택에 대해서는 점진적 감축과 안전 관리 강화라는 투트랙(Two-track) 전략을 추진 중이다(MOLIT, 2023; Seoul Metropolitan Government, 2025).

첫째, 기존 거주자의 안전 확보를 위한 물리적 지원 정책이다. 서울시는 침수 우려가 있는 반지하 가구를 대상으로 개폐형 방범창, 침수경보기, 피난사다리, 물막이판(차수판), 역류 방지 밸브 등 피난시설 및 침수 방지 시설 설치를 무상으로 지원하고 있다(Seoul Metropolitan Government, 2025). 또한, ‘희망의 집수리 사업’을 통해 단열, 방수, 창호 교체 등 노후화된 주택 성능 개선 공사 비용의 일부를 보조하며 거주 환경의 물리적 질을 높이는 데 주력하고 있다(Seoul Metropolitan Government, 2025).

둘째, 주거 상향 이동을 유도하는 이주 지원 정책이다. 반지하 거주자가 지상층으로 이주할 경우, 특정 기간 동안 월세를 지원하는 ‘반지하 특정 바우처 지급 사업’과, 공공임대주택 입주 우선권을 부여하는 ‘주거취약계층 주거상향 지원 사업’이 시행되고 있다(Seoul Metropolitan Government, 2025). 이와 함께 SH공사 등 공공기관 주도로 도심 내 기존 주택을 활용한 매입임대 및 전세임대 사업이 시행되고 있다. 매입임대 사업의 경우, 다가구･다세대 주택을 매입하여 지하 공간을 비주거용으로 전환하거나 철거 후 신축하는 방식으로 재해 위험 요인을 물리적으로 제거하고 있다(SH, 2025). 전세임대 사업의 경우, 공공기관이 주택을 임차해 재임대하여 반지하 가구의 지상층 이주에 수반되는 비용 부담을 완화하고, 주거 상향을 촉진하고 있다(SH, 2025).

그러나, 이러한 정책적 노력에도 불구하고 사각지대는 여전히 존재한다(Kim et al., 2023). 현재의 지원 체계는 주로 주택 소유주의 신청이나 동의를 전제로 하는 물리적 시설 보강에 집중되어 있어, 세입자인 실거주자가 주도적으로 환경을 개선하는 데 어려움이 있다(Ha, 2022; Seoul Metropolitan Government, 2024). 또한, 현실적으로 이주가 어려워 계속 거주해야 하는 주민들에게 제공되는 지원은 주로 침수 방지 시설 설치에만 집중되어 있으며 곰팡이 제거, 환기 관리, 위생 해충 방제 등 일상적인 주거 환경을 관리할 수 있도록 돕는 지원 프로그램은 마련되어 있지 않은 상황이다(Kim et al., 2023; You et al., 2025).

3. 반지하 주택 관련 선행연구

반지하 주택에 관한 선행연구들은 주로 열악한 주거 환경의 실태를 파악하고, 이를 물리적 지표로 분석하는 데 집중해 왔다(Jeong & Song, 2025; LHRI, 2025). 특히, 반지하･옥탑방･고시원과 같은 취약거처 내 거주 실태를 분석한 연구들은 반지하 주택이 채광, 환기, 위생 등 내부 환경 측면에서 일반 주택 대비 현저히 낮은 수준임을 지적하고 있다(Korea Center for City and Environment Research, 2022; Seoul Research Institute, 2023). 최근의 연구들은 반지하 주택의 침수 위험을 공간적으로 분석하고, 취약 지역을 선별하는 데 주력하고 있다. 이러한 연구들은 대부분 서울시를 중심으로 진행되었으며, 저지대나 경사가 심한 지형적 특성과 건축물의 노후도, 연면적 등 물리적 특성이 침수 피해에 어떤 영향을 주는지 분석하였다(LHRI, 2025; Seoul Research Institute, 2023).

반지하 주택 관련 선행연구들을 종합해 보면, 주로 내부 환경의 열악함을 물리적인 조건 중심으로 분석하거나, 침수 위험 지역을 선별하여 취약성을 분석하는 데 맞춰져 있음을 알 수 있다. 이에 따라 제시되는 개선 방안 역시 차수판 설치, 단열 및 환기 설비 보강 등 물리적 시설의 개보수에 치중되어 있다(Seoul Research Institute, 2022; 2023). 대다수의 선행연구는 물리적 취약성을 지적하는 데 그칠 뿐, 거주자의 대응 능력을 높이기 위한 교육이나 지속적인 관리 서비스와 같은 소프트웨어적 지원 방안에 대해서는 구체적인 논의를 진행하지 않고 있다. 따라서, 본 연구는 물리적인 개보수뿐만 아니라, 거주자가 스스로 주거 환경을 지속적으로 유지하고 관리할 수 있도록 돕는 실질적인 지원 방안과 교육 프로그램의 도입 필요성을 제시하는 데 목적이 있다.

III. 연구방법

1. 연구절차 및 범위

본 연구는 반지하 주택 거주자의 주거 실태를 파악하기 위해, 현장 방문을 통한 심층 면접 조사를 진행하였다. 연구의 절차는 문헌 고찰을 통한 조사 도구 개발, 조사의 적절성을 검토하는 예비 조사, 본조사, 그리고 수집된 데이터를 유형화하고 분석하는 단계를 거쳐 체계화하였다. 특히, 본 연구는 광범위한 실태조사보다는 주거 환경을 악화시키는 물리적･행태적･제도적 요인 간의 복합적인 상호작용을 심층적으로 분석하는 데 목적이 있으므로, 전체 317가구의 현장 조사 데이터를 바탕으로 핵심 분석 대상인 8개 사례를 도출하는 과정을 거쳤다.

사례 선정의 타당성을 확보하기 위해 구체적으로 다음과 같은 기준을 적용하였다. 우선, 317가구의 현장 조사 원자료를 검토한 결과, 조사원 2인의 공통된 평가에 따라 실내 위생과 정리 정돈 상태가 ‘열악’한 수준으로 파악된 가구는 총 33곳이었다. 본 연구는 주거 취약성이 극단적으로 드러나 정책적 지원이 필요한 대상을 깊이 있게 살펴보기 위해, 이 중 상태가 ‘매우 열악’으로 표기된 16가구를 1차적으로 선별하였다. 이후 1차 선별된 16가구를 대상으로 본 연구의 핵심 분석 지표인 세 가지 기준을 교차 평가하였다. 물리적 환경의 열악함, 거주자의 공간 관리 부재, 그리고 정책 정보의 부재라는 세 가지 요인이 모두 중첩되어 나타나는 사례를 선별한 결과 최종적으로 8개 사례가 도출되었다. 이처럼 분석에 활용된 8개 사례는 자치구별 입지, 상습 침수 구역 여부, 건축 경과 연수 등을 종합적으로 고려함과 동시에 세 가지 취약 요인을 모두 충족하는 사례로 선정하여 연구의 객관성을 확보하였다.

연구의 범위는 전국에서 반지하 주택 밀집도가 가장 높고 도심 내 주거 취약 문제가 두드러진 서울특별시를 대상으로 진행하였다. 면접 조사는 2025년 7월부터 2025년 12월까지 약 6개월간 진행되었다. 본 논문에서는 현장 조사가 완료된 317가구 중 물리적･행태적 측면에서 유의미한 특이점이 관찰된 8개 사례를 선별하여 심층 분석을 수행하였다. 각 사례는 입지 조건, 건축 경과 연수, 침수 피해 이력 등을 종합적으로 고려하여 선정되었으며, 이를 통해 반지하 주택의 물리적 특성뿐만 아니라 거주자의 주거 관리 행태와 정책 정보 전달 체계의 실효성을 분석하였다.

2. 조사방법 및 내용

본 연구의 자료 수집은 2인 1조로 조사원들이 반지하 주택에 직접 방문하여 심층 면접과 현장 관찰을 병행하는 방식으로 진행하였다. 면접 조사는 구조화된 조사 도구를 활용하여 이루어졌으며, 주택 내부의 세부적인 위생 상태와 거주자의 공간 활용 실태를 객관적으로 기록하기 위해 거주자의 동의를 얻어 사진 촬영을 실시하였다. 현장에서 수집된 사진과 면접 기록은 주거 복지 전문가 2인의 자문을 거쳐 검토함으로써 분석 내용의 객관성을 높였다.

조사 항목은 선행연구 검토 결과를 비롯하여 건축법상의 지하층 관련 규정, 그리고 서울시 주거안전기준 지표를 종합적으로 참고하여 도출하였다. 이를 바탕으로 거주 환경에 영향을 미치는 요인들을 크게 네 가지 범주로 나누어 구체적인 조사를 수행하였다. 첫째, 기초 현황으로서 점유 형태, 주택 내부 구조, 가구 구성, 거주 기간, 기초생활수급 여부 등 인구사회학적 특성을 파악하였다. 둘째, 주거 환경의 물리적 수준을 확인하기 위해 집중호우 시 침수 및 누수 피해 이력, 채광 및 환기 상태, 에어컨이나 환풍기 유무에 따른 실내 공기질, 배수 설비의 노후도 등 구조적 성능을 점검하였다. 셋째, 거주자 행태 요인으로서 거주민의 청소 및 환기 빈도, 수납 방식을 포함한 공간 활용 실태, 이웃이나 기관과의 사회적 교류 정도 등 일상적인 주거 관리 습관을 분석하였다. 넷째, 정보 및 제도적 요인으로서 거주자가 주거 복지 및 환경 개선 관련 정책을 인지하고 있는지 여부, 정보를 얻는 주요 경로, 그리고 제도를 실제로 활용하는 데 있어 방해가 되는 현실적인 제약 요인 등을 상세히 파악하였다. 수집된 모든 자료는 이 네 가지 틀을 기준으로 도표화하여 정리하였으며, 각 요인들이 어떠한 방식으로 상호작용하며 주거 환경을 악화시키는지 종합적으로 분석하였다.

3. 분석의 틀

본 연구는 주거 빈곤을 심화시키는 물리적 요인･거주자 행태요인･정보 및 제도적 요인들이 복합적으로 작용하는 현상에 주목하였다. Kim(2025), Seoul Metropolitan Government(2025), Yoo(2025) 보고서의 반지하 주택 안전점검표(안), 서울시 주거안전기준을 참고하여 분석의 틀을 재구성하였다. 이에 따라 분석 내용을 반지하 주택의 개요, 물리적 요인(습기･곰팡이, 침수 피해 이력, 채광 및 환기 상태, 환풍기/에어컨 설치여부 등 구조적 결함), 거주자 행태 요인(관리 의지 상실, 부적절한 공간 활용 등), 정보 및 제도적 요인의 네 가지 범주로 유형화하였다. 이를 통해 본 연구는 이러한 요인들이 서로 영향을 주고받으며 주거 환경을 악화시키는 과정을 분석하고, 각 범주에서 공통적으로 관찰되는 주요 문제점을 구체적으로 기술하였다. 본 연구의 분석의 틀은 <Table 1>과 같다.

IV. 분석결과

본 연구는 서울시 소재 반지하 주택 중 주거 환경이 열악한 8개 사례를 선정하여 심층 분석을 진행하였다. 주거 환경을 결정짓는 핵심 요인을 파악하기 위해 분석의 틀에 맞춰 물리적 요인, 거주자 행태 요인, 정보 및 제도적 요인으로 구분하여 서술하였다.

1. 조사대상 주택의 특성

본 조사는 총 317가구를 대상으로 시행되었으며, 317가구중 반지하 주택에 거주하는 경우는 241가구, 반지하 주택에서 지상으로 이사한 경우는 58가구로 파악되었다.

본 조사에 포함된 241가구가 거주하는 반지하 주택은 서울시 대부분의 지역구에 분포하고 있었으며, 그중에서도 은평구, 양천구, 강북구 지역에 주로 분포하였지만, 본 논문에서 분포지역과는 관계없이 가장 주거상태가 열악한 8건을 추출하여 분석하였다.

이때 추출된 8개의 사례는 앞서 연구방법에서 언급한 바와 같이, 주거 환경의 물리적 수준인 집중호우 시 침수 및 누수 피해 이력, 채광 및 환기 상태, 에어컨이나 환풍기 유무에 따른 실내 공기질, 배수 설비의 노후도 등 구조적 성능을 파악하였다. 또한, 거주자 행태 요인으로서 거주민의 청소 및 환기 빈도, 수납 방식을 포함한 공간 활용 실태, 이웃이나 기관과의 사회적 교류 정도 등 일상적인 주거 관리 습관을 분석하였다.

2. 물리적 요인

분석 대상인 8개 사례의 물리적 특성을 종합한 결과, 모든 사례에서 채광 및 환기 부족, 결로와 곰팡이 발생이 확인되었다. 그러나, 침수 피해의 양상과 설비 노후화 정도에 따라 주거 환경의 문제는 각기 다르게 나타났다.

첫째, 실내 공기질 및 환경 측면에서 조사 대상 8가구 모두 채광과 환기가 이루어지지 않아 결로와 곰팡이가 발생하고 있었다. 이는 8개 사례 모두 환풍기가 설치되어 있지 않아 영향을 받은 것으로 파악되며, 지표면과 가까운 창문 등 반지하 주택의 구조적 특성이 이러한 환경 악화에 일차적인 영향을 미친 것으로 파악된다. 사례 1(87%)과 사례 8(79%)의 경우 실내 습도가 적정 범위(40~60%)를 초과하였으며, 특히, 사례 1은 배수 설비가 양호함에도 결로로 인한 습기 피해가 발생하여 환기 성능이 부족한 것으로 파악되었다. 또한, 8개 사례 전반에 걸쳐 곰팡이가 관찰되었는데, 그 중에서도 사례 2와 사례 4는 침수 피해 이력이 없음에도 결로가 관찰되었다. 거주자들은 이러한 환경을 인지하고 있었으나, 구조적인 한계로 인해 문제를 해결하기에는 많은 어려움이 있었다<Figure 1>.

Figure 1.

Examples of Condensation, Mold
Source: Photographs taken by the author; some images are cited from a paper presented at the 2025 Autumn Conference of the Korean Housing Association.

둘째, 침수 및 누수 위험 측면에서는 외부 유입과 내부 설비 노후화 문제가 복합적으로 나타났다. 8개 사례 중 5개 사례(사례 1, 5, 6, 7, 8)에서 물과 관련된 직접적인 피해가 확인되었다. 사례 7은 상습 침수 지역에 위치한 다세대 주택으로 누수, 역류, 침수를 모두 경험하였으며, 사례 5와 6은 집중호우 시 빗물 유입뿐만 아니라 하수관로 용량 부족이나 배수관 노후화로 인한 오수 역류가 발생하였다. 침수 기록이 없는 사례 2, 3, 4의 경우에도 지면과 맞닿은 창문의 위치와 노후화된 배수 설비 상태를 고려할 때, 잠재적인 침수 위험을 내포하고 있는 것으로 파악되었다.

셋째, 설비 및 배수 체계와 관련해서는 여러 사례에서 설비 기능 저하 문제가 나타났다. 사례 3, 5, 6, 7, 8은 배수 설비가 미흡하여 배수가 원활하지 않거나 악취가 발생하는 것으로 나타났다. 특히, 사례 5와 8에서도 배수 시설이 제대로 갖춰져 있지 않아 위생 관리에 어려움이 있는 것으로 파악되었다.

종합하면, 연구 대상지인 반지하 주택들은 채광과 통풍 측면에서 제한적인 구조를 갖추고 있었고, 습기와 곰팡이, 침수 및 역류 위험 등의 물리적 취약성을 내포하고 있었다<Figure 2>.

Figure 2.

Traces of Leak, Backflow, Flooding
Source: Photographs taken by the author; some images are cited from a paper presented at the 2025 Autumn Conference of the Korean Housing Association.

3. 거주자 행태 요인

분석 대상 8개 사례의 거주자 행태 특성을 관리 습관(환기･청소), 공간 활용 방식, 사회적 교류의 세 가지 차원에서 분석하였다. 8개 사례 모두 위생 상태가 미흡한 것으로 평가되었으나, 세부적인 관리 행태에서는 차이가 있었다. 일부 사례(2, 5, 6)는 기본적인 청소와 정리 정돈이 이루어졌음에도 불구하고 누수나 곰팡이 같은 물리적 결함은 보수하지 않은 채 방치되어 있었다. 반면, 다수의 사례(1, 3, 4, 7, 8)에서는 청소와 정리 정돈이 이루어지지 않아 전반적으로 관리가 소홀한 양상을 보였다. 이러한 현상은 개인의 성향뿐만 아니라, 취약한 주거 환경에 대한 체념과 사회적 단절･고립이 맞물려 발생한 것으로 확인되었다.

첫째, 관리 습관 측면에서 환기 부족과 결함 방치 현상이 관찰되었다. 대부분의 가구에서 환기가 거의 이루어지지 않았는데, 이는 사생활 침해에 대한 우려나 방범상의 문제 등 반지하 주택의 구조적 한계와 함께 반려동물을 키우는 등 개인적인 요인이 동시에 작용한 결과로 나타났다. 또한, 청소 상태가 양호한 가구(사례 2, 5, 6)에서도 곰팡이나 누수와 같은 물리적 결함을 보수하지 않고 방치하고 있는 것을 확인하였다. 이는 거주자가 청결을 유지하려는 의지가 있더라도, 반복적으로 발생하는 결로와 개인이 쉽게 통제할 수 없는 물리적 문제에 계속 노출될 경우, 개선하려는 의지가 약해지거나 자발적인 관리 동기 저하와 연관될 수 있음을 시사한다<Figure 3>.

Figure 3.

Evidences of Poor Ventilation, Unrepaired Defects
Source: Photographs taken by the author; some images are cited from a paper presented at the 2025 Autumn Conference of the Korean Housing Association.

둘째, 공간 활용 방식 측면에서 주택 내 수납 공간이 부족하고, 각 공간의 용도가 혼재되어 있는 점이 주택 내부 환경을 더욱 과밀하게 만드는 요인으로 나타났다. 공통적으로 부엌 공간의 정리 정돈 상태가 취약한 것으로 나타났다. 특히, 부엌 공간의 위생 상태와 배수 시설이 열악한 것으로 파악되었다. 사례 1, 3, 5, 8 가구에서 공간이 과밀하고 수납이 부족한 문제가 공통적으로 나타났다. 이로 인해 짐이 거주 공간을 차지하면서 청소나 환기와 같은 기본적인 생활환경 유지가 어려운 상황임을 확인할 수 있었다. 사례 4와 8은 생활 공간과 수납 공간, 또는 반려동물 공간이 분리되지 않고 혼재되어 있어 위생 관리에 어려움이 있었다. 또한, 사례 3은 내부에 짐이 쌓여있어 화장실 진입이 어려웠으며, 이는 물리적 설비 상태뿐만 아니라 공간 구조나 사용 방식에 따라 실제 위생 수준이 낮아질 수 있음을 보여준다. 사례 7은 외부 공간까지 창고로 사용할 만큼 짐이 많아 내부가 좁은 상태였다. 이는 한정된 공간과 부족한 수납공간으로 인해 정리가 제대로 이루어지지 않는 것으로 파악되었다. 셋째, 사회적 교류 측면에서 대다수 사례가 사회적으로 고립된 경향을 보였으며, 이는 주거 관리의 문제를 심화시키는 요인으로 작용하고 있었다. 사례 1, 4, 6, 7, 8은 지인과의 교류가 없거나, 공공기관 및 복지 시설의 접근성이 양호함에도 이를 이용하지 않는 소극적인 태도를 보였다. 특히, 사례 7은 임대인과 연락이 끊기면서 필요한 주거 지원 혜택을 받지 못하고 있었다. 이는 사회적으로 연결망이 부족하게 되면 주거 환경 개선에 제한을 받는 것으로 확인되었다. 이러한 고립은 거주자가 주거 환경을 개선하기 위한 정보를 얻거나 외부에 도움을 요청할 기회를 감소시켰다<Figure 4>.

Figure 4.

Examples of Insufficient Storage, Space Overlap
Source: Photographs taken by the author; some images are cited from a paper presented at the 2025 Autumn Conference of the Korean Housing Association.

종합하면, 사례들에서 관찰된 주거 관리의 부재는 장기간 누적된 물리적 결함과 협소한 공간적 제약, 그리고 사회적 단절이 복합적으로 얽혀 나타난 결과이다. 환기가 미흡하고, 청소가 제대로 이루어지고 있지 않으며, 공간 활용이 비효율적일 때 이러한 문제들이 서로 영향을 주고받아 주거 환경이 더욱 악화되는 것으로 파악되었다. 이로 인해 사회적 고립까지 심화되고 있는 것으로 파악되었다. 이는 물리적 주택 개보수만으로는 주거 환경 개선에 한계가 있으며, 거주자의 자발적인 관리 의지를 회복시키고 사회적 연결망을 복원하는 지원이 병행되어야 함을 시사한다<Table 2>.

4. 정보 및 제도적 요인

분석 대상인 8개 사례를 토대로 반지하 주택을 지원하는 정책에 관하여 알고 있는지 여부와 정보 전달 경로를 살펴본 결과, 대부분의 거주자가 기초생활수급자로서 기본적인 복지 혜택은 받고 있었다. 그러나, 주거 환경 개선과 관련된 정책에 대해서는 제도의 존재 자체를 알지 못하거나, 정보를 접하더라도 활용에 이르기까지 각기 다른 접근 양상을 보이는 것으로 파악되었다. 사례 2, 3, 5, 6, 7, 8은 정책을 인지하고 있거나 정보 전달 체계에 긍정적으로 응답했음에도 불구하고, 실제 주거 환경은 취약한 상태였다. 반면, 사례 4는 기본적인 보조금 지원을 받고 있음에도 불구하고, 주거지원 정책에 대해서 인지하지 못하는 정보 소외 현상이 나타났다. 이러한 현상의 원인을 정보 습득의 수동성, 수혜시 임대인의 동의가 필요한 제도적 장벽, 그리고 정보와 실제 행동 사이의 불일치 측면에서 분석하였다.

첫째, 신청주의 방식의 정보전달 체계가 사각지대를 발생시키는 것으로 파악되었다. 사례 4의 경우 전기･가스 요금 등 생계와 관련된 보조금은 지원받고 있었으나, 집수리나 주거 상향과 같은 구체적인 주거지원 제도에 대해서는 인지하고 있지 않았다. 이는 현재의 정보전달 방식이 거주자가 직접 주민센터를 방문하거나 인터넷을 통해 찾아봐야만 알 수 있는 구조임을 시사한다. 사례 1 역시 지자체의 정기적인 안부 전화는 받고 있으나, 이를 통해 구체적인 주거 개선 정보를 얻고 있는지는 불분명했다. 즉, 공공기관과의 접점이 있더라도, 거주자가 구체적인 요구사항을 먼저 말하지 않으면 심층적인 정보가 제공되지 않는 것으로 파악되었다.

둘째, 정책을 인지하고 있더라도 임대인의 동의 요건이 정책 수혜를 제한하는 것으로 작용하였다. 사례 7은 공공기관 접근성이 좋고 거주자가 자주 방문하여 정책 정보를 인지하고 있는 경우였다. 그러나, 집주인과 연락이 닿지 않아 실질적인 지원 신청 자체가 불가능한 상황이었다. 이는 세입자가 아무리 정보를 잘 알고 있고 개선 의지가 있어도, 주택 소유주의 동의 없이는 물리적 개보수나 침수 방지 시설 설치를 진행하기 어렵다는 점을 보여준다.

셋째, 거주자가 정보를 인지하더라도 실제로 주거 환경을 개선하는 행동까지 이어지지 않는다는 점이 확인되었다. 사례 2와 사례 5는 거주자가 스스로 주거 지원 제도를 탐색하거나 상담을 받은 이력이 있음에도, 실제로 지원을 신청하거나 주택 내 개보수로 이어진 사례는 없었다. 이는 거주자가 지원 제도를 알고 있더라도, 복잡한 신청 절차에 대한 부담감이나 고쳐도 달라지지 않을 것이라는 심리적 체념으로 인해 실제 행동으로 옮기지 못하고 있음을 의미한다. 또한, 사례 6은 복지 혜택을 실제로 받고 있지만, 관련 정보를 받지 못했다고 응답하였다. 이는 현재 제공되는 안내문이나 문자 메시지 등의 안내 방식이 거주자에게 효과적으로 전달되지 않고 있음을 시사한다.

종합하면, 주거 지원 정보가 양적으로 부족하기보다는, 거주자의 개별 상황에 부합하는 맞춤형 소통 방식이 미흡하다는 점과 신청 과정에서 발생하는 절차의 장벽이 작용한 결과로 파악되었다. 이는 거주자가 정책을 인지하더라도, 임대인 동의 요건이나 행정 절차의 부담과 같은 구조적 제약으로 인해 실제적인 주거 환경 개선 조치로 이어지기 어려운 현상임을 보여준다.

5. 종합분석 및 관련 정책 논의

8개 사례를 종합 분석한 결과는 <Table 3>과 같다. 모든 사례에서 물리적 문제와 거주자 관리 문제가 동시에 나타났다. 이러한 결과는 주거 환경의 악화가 단순히 건축물의 노후화 때문만이 아니라, 거주자의 관리 의지 부족이나 부적절한 생활습관도 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 반면, 정보 인지 관련 문제의 경우 정책을 인지하고 있는 사례, 인지하지 못하는 사례가 혼재되어 나타났다. 이는 정보의 접근성이 가구별로 상이하며, 거주자가 얼마나 사회적으로 고립되어 있는지에 따라 정책 정보를 받아들이는 정도에도 차이가 있을 수 있음을 시사한다.

본 연구의 사례 분석 결과, 반지하 주택내 환경을 악화시키는 원인으로 물리적 노후화, 거주자의 관리 의지 상실, 그리고 정보 및 제도의 사각지대가 상호 복합적으로 작용한 결과임이 확인되었다. 따라서, 향후 주거 개선 정책은 기존의 물리적 환경 개선을 위한 하드웨어 중심의 지원과 더불어 거주자의 생활 양식과 관리 역량을 포괄하는 소프트웨어적 접근도 동시에 요구됨을 보여준다. 이에 따라 앞서 도출된 세 가지 분석 틀에 근거하여 각각의 문제점을 해소하고 주거 환경을 실질적으로 개선하기 위한 정책적 지원 방안을 다음과 같이 제안하고자 한다.

첫째, 기존의 수동적인 신청주의 주거 지원 방식에서 탈피하여, 주거 취약계층을 능동적으로 발굴하고 지원하는 ‘능동형 주거환경 유지･관리 지원망’의 구축이 필요하다. 분석 결과, 다수의 거주자가 정보 접근성의 한계나 심리적 위축, 사회적 고립으로 인해 자신에게 필요한 주택 개보수 및 지원 제도를 알지 못하거나, 스스로 요청하지 못하는 정보의 사각지대에 놓여 있었다. 따라서, 반지하 밀집 지역을 대상으로 지자체, 권역 내 동사무소, 주거복지센터가 상호 연계하여 선제적이고 주기적인 관리망을 형성해야 한다. 구체적으로, 지역 내 주거복지 전담 인력이나 관련 교육을 이수한 지역 주민(자원봉사자)을 거점별로 선발하는 것이다. 예를 들어, 특정 반지하 주택에 5년 이상 장기 거주한 가구를 주거환경 악화 고위험군으로 분류하고, 이들을 대상으로 2~3년 주기의 정기적인 유선 확인 및 방문 점검을 제도화하는 방식이다. 이를 바탕으로 주택 내부의 물리적 노후화 상태와 거주자의 관리 실태를 정기적으로 점검하고, 단절된 주거 정책 정보와 시설 보수 서비스도 적시에 연계할 수 있는 지속 가능한 주거 관리 시스템을 구축할 필요가 있다.

둘째, 임대인과 임차인 간의 갈등 조정 기구 신설이 필요할 것으로 사료된다. 집주인의 연락 두절이나 수리 거부로 인해 최소한의 주거 안전조차 보장받지 못하는 사례가 관찰되었다. 이를 해결하기 위해 주택 환경 개선 사업 지원 시 지자체가 임대인을 설득하고 중재하는 역할을 수행하거나, 필수 안전시설(물막이판, 역류방지밸브 등)에 대해서는 임대인의 동의 없이도 설치가 가능하도록 관련 조례를 보완하는 제도적 장치가 필요하다.

셋째, 쾌적한 거주 환경을 유지하기 위해 거주자의 자립적인 관리 역량을 강화하는 교육 프로그램이 필요하다. 연구 결과, 거주자들은 환기의 중요성을 인지하지 못하거나 짐을 과도하게 방치하여 스스로 환경을 악화시키는 경향을 보였다. 따라서, 전문 코디네이터가 해당 가구를 직접 방문하여 주거 실태를 진단하고 1:1 맞춤형 컨설팅을 제공하는 ‘주거 생활 코칭 프로그램’을 도입이 매우 필요하다. 해당 프로그램에는 올바른 환기 시간 및 결로 예방 수칙, 공간 효율을 높이는 수납 및 정리 정돈 방법, 위생적인 실내 청소법 등 실생활에 적용 가능한 실무적인 교육 내용이 포함되어야 한다. 또한, 이러한 지원은 일회성 교육이 아니라 정기적인 방문 모니터링을 통해 지속적으로 거주자의 생활 습관 변화를 유도해야 한다. 궁극적으로 거주자들이 학습된 무력감을 극복하고, 이들 스스로 주거 환경 개선의 능동적인 주체로 자립할 수 있도록 하는 정서적 지지와 동기 부여를 병행해야 한다.

나아가, 거주자가 전문가의 방문 없이도 일상 속에서 해당 주택의 내부 문제점과 관리 상태를 스스로 점검할 수 있는 ‘주거환경 자가 진단 체크리스트’와 같은 진단도구 개발 및 보급이 필요하다. 자가진단 도구는 결로 발생, 창문 주변 습기, 배수구 막힘 등 거주 환경의 악화 징후를 조기에 발견할 수 있도록 구체적인 지침을 제공할 것으로 기대된다. 이를 통해 거주자는 문제를 신속하게 인지하고 대응할 수 있게 된다. 이러한 도구는 실제 생활에서 주택내 거주 환경 관리의 효율성을 높이는 데 중요한 역할을 한다. 이를 위해 향후 반지하 주택의 특수한 물리적 취약성을 반영한 표준화된 자가진단 지표를 마련할 필요가 있다. 또한, 거주자가 실생활에서 해당 지표를 활용할 수 있도록 구체적인 매뉴얼을 구축해야 할 것이다.

Ⅴ. 결 론

본 연구는 서울시 내 반지하 주택 거주 가구 중 주거 환경이 열악한 8개 사례를 중심으로, 물리적 노후화와 거주자의 관리 행태, 그리고 정책 정보의 접근성이 주거 환경에 미치는 복합적인 영향을 분석하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다.

첫째, 반지하 주택내 주거 환경이 악화되는 원인으로는 거주자가 환기를 자주 하지 않거나 청소가 제대로 이루어지지 않는 등 공간 관리가 부족할 때, 그리고 공간을 비효율적으로 활용하기 때문이다. 즉, 여러 요인들이 복합적으로 작용하면서 주거 환경의 질이 전반적으로 낮아지는 점이 확인되었다. 특히, 거주자가 오랜 기간 물리적으로 취약한 주거 공간에 노출될 경우, 스스로 환경을 개선하려는 의지가 저하되는 것을 확인하였다.

둘째, 기존의 물리적 환경 개선 사업과 상호 보완할 수 있는 소프트웨어적 지원의 연계와 확대 방안이 필요한 것으로 파악되었다. 현재 시행 중인 집수리 및 침수 방지 시설 설치와 같은 주거지원 사업은 반지하 주택의 안전과 환경을 향상시키는 역할을 하고 있다. 다만, 이러한 사업의 효과가 보다 안정적이고, 장기적으로 유지되기 위해서는 거주자의 자율적인 유지･관리 의 역량이 함께 뒷받침되어야 한다. 따라서, 인프라 중심의 물리적 지원뿐만 아니라, 거주자의 생활 방식 변화와 관리 역량 향상을 돕는 지원 체계가 병행되어야 한다. 또한, 정보 접근성이 상대적으로 낮아 기존의 지원 제도를 인지하지 못하는 가구들이 발생하지 않도록 정책 정보의 전달 체계를 확대하고, 혜택의 접근성을 높이는 방안이 함께 모색되어야 할 것이다.

이에 본 연구는 기존의 수동적인 지원 사업에서 벗어나, 주거 취약계층의 거주 역량을 강화하는 방향으로 지원 방안을 확대할 필요가 있음을 제안하였다. 구체적으로, 주거 취약계층을 선제적으로 발굴하는 능동형 주거환경 유지･관리 지원망 체계 구축, 임대인과 임차인 간의 갈등 조정 기구 신설, 거주자의 생활 습관 개선을 돕는 주거 생활 코칭 프로그램의 도입, 주거환경 자가 진단 체크리스트 개발이 필요할 것으로 사료된다.

결론적으로, 반지하 주택 거주자들의 실질적인 주거권 보장을 위해서는 물리적 환경의 개선뿐만 아니라, 거주자의 주체적인 주거 관리 역량 강화가 병행되어야 함을 시사한다. 이러한 논의가 향후 관련 정책 수립 과정에서 실무적인 근거를 제공함으로써, 주거 취약계층의 전반적인 삶의 질 향상에 기여할 수 있을 것으로 사료된다.

다만, 분석 대상인 8개 사례의 대부분이 남성 1인 가구에 편중되어 있어, 이를 전체 반지하 주택 거주 가구의 보편적 특성으로 일반화하는 데에는 한계가 있다. 이러한 경향은 연구 설계 단계에서 특정 가구 유형을 의도적으로 선정한 결과가 아니라, 전체 317가구 중 물리적 열악함과 거주자의 관리 부재, 정보 소외 현상이 중첩된 사례를 선별하는 과정에서 남성 1인 가구가 집중적으로 도출되었기 때문이다. 따라서, 성별 및 가구 구성(여성 1인 가구, 고령자 가구, 다인 가구 등)에 따라 주거 공간을 관리하는 방식, 정책 정보 접근성 측면에는 차이가 나타날 수 있는 점을 고려하여, 향후 연구에서는 이미 조사가 완료된 317가구 중 고령자 가구, 여성 1인 가구 등 가구 유형을 세밀화하여 거주자 특성에 따른 관리 행태와 정책 수요의 차이를 분석할 필요가 있다.