I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
우리나라는 서민 주거안정을 위하여 정부에서 임대주택을 공급하고 있으며, 공공임대주택정책은 국민 일상생활에 밀접한 정책으로 높은 관심을 받고 있다. 우리나라의 주택정책에는 각 시기별 공공임대주택 정책방향, 그리고 구체적으로 달성하고자 하는 중점 목표 등이 존재했다. 특히 신정부 출범 시 공급제도 개선 또는 새로운 공공임대주택 유형 등을 도입하는 등 이전 정부와 차별화를 모색하는 방향으로 정책적 변화를 도모하였다.
국민임대주택은 저소득층의 주거안정을 위해 정부 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금 지원으로 한국토지주택공사와 지자체가 건설공급하여 임대하는 주택이다. 국민임대주택이 주목을 받기 시작한 것은 참여정부에서 서민의 주거안정을 위해 2003년 향후 10년 간 국민임대주택 100만호 추가 건설을 목표로 2012년까지 전체 주택재고 중 10년 이상 장기임대주택의 비중을 12%까지 확대키로 하면서이다. 입주자모집기준으로 2003년부터 2007년까지 약 17만호가 건설되었고 2008년부터 2016년까지 약 34만호가 건설되었다. 또한 2017년 발표한 주거복지로드맵의 5년간(18년22년) 100만호 공적주택 공급계획에 의하면 국민임대주택은 매년 9천호씩 4만5천 호가 공급될 계획이다. 그러나 국민임대주택이나 보금자리주택은 택지확보의 한계와 고가의 택지비로 인해 개발제한구역 등 도시 외곽에 건설되었으며, 그 결과 저소득층의 직주근접이 곤란하였고 출퇴근시 교통난, 인프라 건설비용 증가 등 부작용이 발생하는 등의 문제가 나타났다.
한편 2012년 정부는 주택경기 회복을 위한 규제완화 정책을 제시하였고, 민간임대주택 공급활성화 및 공공임대주택으로 행복주택을 새로 도입하였다. 특히, 행복주택은 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 젊은 계층의 주거불안해소를 위해 대중교통이 편리하고 직주근접이 가능한 부지를 활용하여 주변시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택이다. 행복주택은 임대료, 임대 거주기간, 공급대상, 공급방식, 정부지원 등 많은 부분에 있어서 국민임대주택과 상당히 유사하다고 볼 수 있다. 다만 사회적 활동이 왕성한 계층에게 우선 공급하는 행복주택은 단지와 주변지역 경제 활성화까지 도모할 수 있다는 것이 특징이다(Kim et al., 2014).
그러나 최근 지방 중소도시를 중심으로 행복주택의 공실이 점차 늘어나고 있는 문제를 겪고 있다. 지방 중소도시에 공급되는 행복주택의 경우 젊은 계층의 주거문제 그 자체를 해결해줄 수는 있어도 이들에게 필요한 직주근접을 실현시키기 어렵고 대중교통 접근성 또한 떨어지는 문제를 기본적으로 안고 있다. 이러한 문제는 행복주택이 수요자 중심의 맞춤형 임대주택 공급을 통한 젊은이들의 주거안정 디딤돌 역할을 할 것이라는 정책방향과 부합한다고 보기 어렵다. 또한 행복주택이 추구하는 젊은 층의 주거 사다리 역할과 수요자 맞춤형 주택공급이라는 좋은 취지에도 불구하고, 수요자 입장에서 영구임대, 국민임대와 차이가 없고 너무 다양한 공공임대 유형으로 혼란만 야기하므로 기존 공공주택 공급체계와 통합하여 운영될 필요가 있다는 의견이 제기되고 있다(Kim et al., 2014).
그동안 행복주택 및 국민임대주택과 같이 정부에서 제공하는 공공주택의 경우 대부분 설정된 전체 물량을 지역에 나누어 제공하는 형태의 공급자 중심의 사업으로 추진되었다. 그러다보니 앞서 제시한 직주근접의 어려움, 접근성의 부족을 포함하여 편의시설 미비 등에 대한 공통된 이슈들이 지속적으로 발생하고 있는 상황이다. 즉 임대주택의 공급에 앞서 수요자가 요구하는 임대주택의 특성을 파악하고, 수요에 맞는 공급정책을 통해 입주자의 만족도를 높이며 나아가 거주자의 삶의 질 향상을 도모할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 앞서 제시한 바와 같이 공공임대주택이 수요자의 요구특성을 반영하고 있는지, 또는 이것이 입주만족도에 영향을 미치고 있는지에 대한 기존연구들은 미비한 실정이다. 따라서 본 연구는 행복주택과 국민임대주택 입주자들을 대상으로 임대주택에 대한 요구특성을 분석하고, 입주만족에 영향을 미치는 요인을 분석함으로써, 수요자 맞춤형 임대주택 정책방안을 제시하고자 한다.
II. 이론적 배경
1. 임대주택 수요특성에 대한 연구
공공임대주택 수요특성에 관한 연구는 공공임대주택정책과 공급방향을 결정하기 위한 소득계층별, 지역별 임대주택의 특성을 분석하는 것이 주가 되었다. Kwon and Kang(2017)은 김천시를 사례로 중소도시의 행복주택 공급에 있어, 대학생의 행복주택 입주에 영향을 미치는 요인을 살펴보았다. 그 결과, 행복주택정책에 대한 대학생들의 정책인지도는 영향을 미친다고 보기 어렵지만, 지역의 주거환경에 대한 인식, 지역친밀도 등의 요인이 영향을 미치는 것으로 확인되었다. Kim and Jang(2017)은 수도권 내 대학생의 통학통행특성과 지역의 대중교통 접근도에 근거하여 행복주택 공급예정지역의 입지를 분석하고 대학생의 행복주택 수요추정 결과를 제시하였다. 분석결과, 대학생의 통학시간에 있어서 서울시의 행복주택이 인천경기지역의 행복주택보다 더 유리한 조건을 갖는 것으로 나타났다. 또한 행복주택 수요비율은 대체로 서울시 행복주택이 인천경기지역 행복주택보다 높게 도출되었다.
Kim and Ji(2007)는 입주자들의 거주지 분포와 현거주지와의 관계를 통해 내부이주율 및 지역간 이주패턴을 분석하고, 입주신청확률에 영향을 미치는 요인을 분석했다. 수도권 국민임대주택 입주신청자의 이주패턴 분석결과, 국민임대주택이 공급되는 위치로부터 15 km 이내에 전체수요의 70%가 존재하는 것을 밝혀냈다. 또한 사례지역의 입주신청확률 결정요인은 단지로부터의 거리(km), 신청자 거주 시군구의 총 주택 수, 각 시군구의 반경 그리고 시군구의 지역더미로 나타났다. Lee et al.(2009)은 도심형(역세권) 임대주택에 대해 수요설문조사를 실시하고 각 계층별 임대주택의 주택유형, 점유형태, 임대료 및 제약조건에 따른 수요특성을 분석하였다. 분석결과, 청장년 1인 가구의 경우 오피스텔 원룸, 노령가구의 30% 이상은 연립/다세대/빌라 형태를 선호하였다. 아파트는 모든 소득계층에서 가장 선호하는 주택유형이나, 소득이 낮아질수록 선호비율이 낮아졌다.
Lee, Lee, and Na(2008)가 진행한 지역별 임대주택 수요 특성 분석결과, 주변지역시세를 통제하지 않은 경우 서울시가 타 지역에 비해 임대료 수준이 높은 것으로 나타났으며, 주변지역의 시세를 고려하였을 경우 서울시보다 지방에서 더 높은 임대료를 내고 있는 것으로 분석되었다. 또한 소득이 높고 가구원수가 많을수록 더 넓은 주거면적을 원하는 것으로 나타났다. 서울지역은 기타 지역보다 주거면적이 작은 것으로 나타났는데, 이는 서울지역에 높은 인구밀도와 택지부족으로 인한 국민임대주택 공급부족, 높은 임대료 등으로 인해 입주자가 부담해야 할 비용이 증가하여 주거면적이 감소하는 것이라고 밝혔다.
2. 임대주택 주거만족도에 대한 연구
주거만족도에 관한 연구는 입주민 삶의 질을 높일 수 있는 공공임대주택 정책결정 및 공급방향 설정을 위한 중요한 근거자료가 된다. Nam and Choi(2007)는 국민임대주택의 주거만족의 영향요인을 주거환경, 관리, 경제적 만족도로 구분하였다. 주거환경만족도는 주택의 구조와 교육환경, 관리직원과의 관계, 관리만족도는 이웃들과의 관계 및 이웃에 대한 신뢰, 경제적 만족도는 임대료 및 관리비의 적절성, 소득창출기회의 제공, 직장과의 거리가 중요한 영향요인으로 도출되었다.
Cho et al.(2010)은 전국 영구임대주택 입주자를 대상으로 입주자 만족에 영향을 미치는 요인과 요인간의 중요도를 분석하였다. 그 결과 입주자 만족에 영향을 미치는 가장 중요요소는 단지환경으로 단지내 소음문제, 단지내 위생문제, 주차장 부족, 주변 편의시설 등이 주민 만족에 직접적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 집의 크기, 방의 개수, 벽지 또는 바닥 상태 등 실내 요소가 입주자 만족에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주거비용, 주거성능, 편의시설 역시 입주자 만족에 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
Kim(2017)은 국민임대주택 거주자들의 사회적 관계 만족과 주거환경 만족의 발달궤적에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석결과 국민임대주택 거주자의 사회적 관계 만족은 시간의 경과에 따라 지속적으로 증가하였다. 이는 국민임대주택 거주기간이 경과할수록 일상생활에서 이웃과의 접촉기회가 증가하고, 의사소통이 증가함에 따라 친밀한 사회적 관계가 형성된다는 것을 보여준다. 또한, 국민임대주택 거주자의 경제활동 참여와 소득, 주택시설과 주거면적은 사회적 관계 만족에 긍정적으로 작용하고 있으나, 임대료는 부정적으로 작용하는 것으로 나타났다. 더불어 가구원수가 많을수록, 주거 면적이 클수록 주거환경 만족은 높아지는 것으로 밝혀졌으나, 소득이 높을수록, 주거관리비가 많을수록 주거환경 만족은 낮아지는 것으로 나타났다.
이상의 선행연구를 종합하면 공공입대주택 수요특성에 대한 연구는 대부분 서울과 수도권을 중심으로 진행되었으며, 대부분 통근시간의 단축, 다양한 임대주택의 공급, 입주민의 사회경제적 특성을 고려한 차별화된 임대주택 공급의 필요 등의 시사점을 제시하였다. 한편 임대주택 주거만족도에 대한 연구의 경우, 단지특성과 관리특성, 주택의 크기와 임대료, 거주자의 사회경제적 특성 등이 주거만족도에 영향을 미치고 있음을 밝혔다. 관련 연구가 종합적으로 진행되었음에도 불구하고 다음의 몇 가지 한계를 보인다. 첫째, 대부분의 연구가 수도권을 중심으로 진행되어 지방 도시가 가지고 있는 임대주택 공급에 대한 수요나 만족도를 파악하기는 어렵다. 둘째, 거주 만족도는 공급된 주택에 대한 특성을 기준으로 측정되기 때문에 만족도가 높다고 해서 거주자가 꼭 요구하는 수요특성이라고 보기 어렵다. 셋째, 대부분의 연구가 1개단지를 중심으로 진행되다보니, 설문조사 표본수가 적고 입지특성에 대한 비교연구를 수행하기에는 한계가 있다. 본 연구는 전남지역의 광역, 중소도시에 입지한 행복, 국민임대주택에 대한 종합적인 비교연구, 수요자가 희망했던 입주요구사항을 반영한 설문조사를 수행한 점, 이를 통해 수요자의 요구와 공급된 주택의 특성의 차이를 계상하여 분석에 반영한 점 등이 기존연구와의 차별성을 갖는다.
Table 1.
Study Site Characteristics
III. 연구방법
1. 연구 대상지 특성
본 연구는 지방임대주택의 수요특성 및 입주만족도 영향요인을 분석하기 위해서 조사의 공간적 범위를 광주, 전남지역에 한정하였다. 해당 지역이 전국의 모든 지방도시를 대표할 수는 없으나 전체 행정단위, 즉 광역시, 시, 군 단위 모두를 다루었기 때문에 지방의 특성을 어느 정도 대표할 수 있다는 것에는 큰 무리가 없을 것으로 판단되나, 향후 추가적인 연구로 검증과 보완이 필요하다.
본 연구의 실증 대상지는 광주효천2(광역시, 행복주택), 목포용해2(시, 행복주택), 순천선평3(시, 국민임대), 담양백동2(군, 국민임대), 영암용앙2(군, 국민임대), 이다. 5개 단지는 각 450~900세대로 구성되어 있으며, 입주율은 93% 이상이다. 근린생활시설, 운동시설, 보육시설, 경로당, 놀이터 등이 모두 단지내에서 제공되고 있으며, 주변지역에 국도 또는 역, 버스터미널, 고속도로 등이 인접해 있다. 주민센터 및 교육시설, 근린공원이 인근에 위치해 있는 반면, 대형마트는 목포용해2, 체육시설 및 문화시설은 광주 효천2와 담양백동2지구에만 입지해 있는 특성을 보인다.
2. 설문조사의 주요내용
설문조사 항목은 입주자 특성(성별, 나이, 결혼유무, 직업, 가족 수, 월소득)과 입주 요구 특성(기존 거주지역, 입주이유, 기존-현재-희망 주택규모, 기존-희망 주택유형, 기존-희망 점유형태), 통근 요구특성(기존-현재-희망 통근시간), 임대료 요구 특성(현재-희망 임대료, 대출여부 및 금액), 만족도(공공시설 및 편의시설 만족도, 주거만족도)로 구성하였다. 입주자의 기존 입주특성과 희망 입주특성을 조사함으로써 현재 특성과의 차이를 분석하고, 이를 통해 임대주택 공급이 입주자의 수요를 반영했는지, 이것이 입주만족도에 영향을 미치고 있는지 여부를 측정하고자 하였다.
설문조사는 2018년 10월 한달 간 각 단지별 관리사무소의 협조를 얻어 각 동 대표에게 배분하여 면접조사를 통해 진행하였다. 총 2,643명을 대상으로 설문을 진행하였으며, 분석에 활용 가능한 최종 1,309개의 유효부수를 확보하였다. 세부적으로 광주효천2는 233부(입주민의 26%), 목포용해2는 261부(입주민의 58%), 순천선평3는 402부(입주민의 75%), 영암용앙2는 264부(입주민의 57%), 담양백동2는 149부(입주민의 32%)로 구성되었다.
Table 2.
Survey Contents
3. 분석방법
분석방법은 크게 2단계로 구분된다. 1단계는 입주자의 입주유형(행복주택, 국민임대주택)과 사회경제적 특성(결혼 유무, 소득, 가구 수)에 따른 수요특성에 차이가 있는지에 대한 차이를 검증하기 위하여 T검정 및 ANOVA분석을 진행하였다. 2단계는 행복주택 및 국민임대주택 입주자의 입주만족도 영향요인분석, 5개 단지별 입주만족도 영향요인분석을 다중회귀분석을 통해 진행하였으며, 세부 분석지표는 다음과 같다.
종속변수는 거주자의 만족도로 설정(10점 척도)하였으며, 독립변수는 거주자의 사회경제적 특성, 입주 요구, 통근 요구, 임대료 요구, 공공시설 및 편의시설 만족도(10점 척도)로 구성하였다. 입지요구특성은 현재 입주한 지역이 광역 도시인지, 군 지역 또는 이외 지역인지로 구분하였으며, 현재 주택규모, 주택규모 변화, 현재주택규모와 희망주택규모의 차이를 계상하여 변수로 활용하였다. 또한 현재 주택유형과 희망주택 유형의 일치여부, 주택유형이 변화했는지 여부, 점유유형의 변화 여부, 현재 주택유형과 희망주택유형이 일치하는지 여부로 더미변수로 설정하였다. 통근 수요의 경우에는 현재 통근시간을 비롯하여 현재 통근시간과 희망통근시간의 차이, 기존 통근시간과 현재 통근시간의 차이를 계상하여 분석변수로 활용하였고, 임대료 수요특성 변수로는 현재 임대료와 희망임대료의 차이금액과 대출여부, 대출금액으로 구성하였다. 모든 분석은 SPSS 통계프로그램을 활용하였다.
Table 3.
Variable
IV. 분석결과
1. 주택유형 및 거주자특성에 따른 수요차이 분석
1) 행복주택과 국민임대주택수요 차이 분석
행복주택과 국민임대주택 입주자간 임대주택의 수요 차이가 발생하고 있는지를 분석하기 위하여 T검정을 진행하였다. 그 결과, <Table 4>와 같이 희망주택규모, 거주주택과 희망주택규모의 차이, 거주주택과 희망주택유형과 의 일치여부, 거주주택과 희망주택의 점유유형의 일치여 부에서 평균의 차이가 발생하였다. 또한 현재 통근시간, 현재통근시간과 희망통근시간의 차이, 현재 임대료, 희망 임대료, 현재 임대료와 희망 임대료의 차이, 대출여부와 규모에서도 차이가 나타났다. 만족도에서는 공공편의시설 만족도와 입주만족도에 차이가 발생했다.
Table 4.
T-test: Haengbok Housing (A=494) & National Rental Housing (B=815)
세부적으로 살펴보면, 행복주택 거주자의 실제 거주 주택규모(58.1 m2)는 희망주택규모(83.3 m2)의 69.7% 수준으로써 25.7 m2가 작은 것으로 조사되었다. 국민임대주택 거주자의 경우 실제 거주 주택규모(64.1 m2)는 희망주택규모(71.4 m2)의 89.8% 수준으로 7.3 m2가 적은 것으로 나타났다.
전체 입주자중 아파트를 희망했던 입주자들은 행복주택은 85%, 국민입대주택은 79%로 많은 입주자들의 희망주택이 현재 거주하고 있는 공동주택으로 나타났으며, 행복주택 입주자의 수요가 더 높은 것을 알 수 있다. 또한 월세를 희망했던 수요는 행복주택이 10.5%, 국민임대주택이 18%로 나타났으며, 이는 현재의 월세 형태보다는 자가나 전세 등을 희망했던 비율이 매우 높다는 것을 알 수 있다.
통근의 경우 현재 행복주택 거주자의 통근시간(28.2분)은 희망 통근시간(16.4분)의 58.2% 수준으로 약 11.8분 더 소요되는 것으로 나타났다. 국민임대주택 거주자의 통근시간(21.9분)은 희망통근시간(25.5분)의 85.9% 수준으로 약 3,6분 정도의 차이가 발생하고 있었다.
행복주택 거주자의 현재 임대료(8.9만원)는 희망임대료(6.2만원)의 143.5% 수준으로 약 2.7만원 더 큰 것으로 나타났으며, 국민임대주택 거주자의 현재 임대료(11.2만원)는 희망 임대료(9.5만원)의 117.9% 수준으로 희망임대료에 비해 약 1.7만원을 더 지불하고 있었다. 대출을 받은 입주자 비율은 행복주택 거주자가 52.6%로 국민임대주택 거주자 29%보다 많았으며, 대출규모 역시 228만원인 국민임대주택 거주자의 비해 행복주택 거주자가 583만원으로 약 2배정도 큰 것으로 나타났다. 반면 공공편의시설 만족도의 경우 행복주택 거주자는 5,35점으로 국민임대주택 거주자의의 7.2점보다 낮아 보통수준을 나타냈으며, 거주 만족도 역시 행복주택 입주자의 경우 7.09점으로 나타나 8.36점인 국민임대주택 입주자보다 낮은 것으로 분석되었다. 종합해보면, 행복주택의 입주규모는 수요자의 희망규모보다 그 차이가 컸으며, 행복주택과 국민임대주택 수요자 모두 월세 형태보다는 자가나 전세 등의 소유형태를 희망하고 있다는 것을 알 수 있다. 또한 행복주택의 경우 희망통근시간보다 현재 통근시간이 더 긴 것으로 나타났으며, 임대료 차이도 희망금액보다 더 높은 임대료를 지불하고 있었다. 만족도 역시 행복주택 거주자가 공공시설 및 편의시설 만족도 및 입주만족도가 국민임대주택 거주자보다 낮음을 확인할 수 있었다.
2) 결혼여부에 따른 임대주택 수요 차이 분석
입주자의 사회적 특성 중 결혼여부에 따라 임대주택의 수요 차이가 나타나는지를 확인하기 위하여 T검정을 진행하였다. 결혼은 주거선택에 있어서 중요한 요인으로 주택규모나 통근, 임대료 요구특성 등에 차이가 발생할 것으로 예상되어지기 때문이다. 분석 결과, <Table 5>와 같이 현재주택규모, 희망주택규모, 거주주택과 희망주택유형과의 일치여부, 거주주택과 희망주택의 점유유형의 일치 여부에서 평균의 차이가 발생하였다. 또한 현재 통근시간, 현재 임대료, 희망임대료, 현재 임대료와 희망 임대료의 차이, 대출규모에서도 차이가 나타났다.
Table 5.
T-test: Single (A=690) & Married (B=617)
현재 미혼자의 경우에는 실제 거주규모(38.2 m2)는 희망 거주규모(55.3 m2)의 69.1% 수준으로 약17.1 m2 적은 것으로 나타났으며, 기혼자의 실제 거주규모(58.2 m2)의 경우 희망 거주규모(68.3 m2)의 85.2% 수준으로 10.1 m2 적은규모에 거주하고 있다. 미혼자의 83%, 기혼자의 79%가 현재 거주하고 있는 공동주택을 희망하였으며, 미혼자의 17%, 기혼자의 13%정도에서만 월세를 희망하고 있다는 것으로 나타나 많은 입주자들이 자가나 전세 등을 희망하고 있음을 알 수 있다. 통근시간의 경우 미혼자들이 약 25분으로 기혼자의 통근시간인 23분보다 약 2분정도 긴 통근시간을 나타냈다.
미혼자의 경우 실제 임대료(9만원)는 희망 임대료(7.1만원)의 126.8% 수준으로 약 1.9만원을 더 지불하고 있었으며, 기혼자의 실제임대료(11.8만원)는 희망임대료(9.5만원)의 124.2% 수준으로 희망임대료보다 약 2.3만원을 더 지불하고 있음을 알 수 있다. 또한 미혼자의 평균 대출규모인 318만원보다 기혼자의 대출규모가 412만원으로 더 큰 것으로 나타났다. 종합하면, 미혼자와 기혼자의 희망주택 규모에 비해 현재 거주주택 규모가 작은 것으로 나타났고, 결혼 유무에 따라 다소 차이가 있지만 많은 입주자들이 공동주택과 월세 이외의 주택점유 유형을 희망하고 있음을 알 수 있다. 또한 미혼자의 통근시간이 기혼자보다 긴 것으로 나타난 반면, 미혼자의 현재 및 희망 월임대료, 대출규모가 기혼자에 비해 낮은 것으로 나타났다.
3) 소득에 따른 임대주택 수요 차이 분석
입주자의 소득에 따라 임대주택 수요에 차이가 발생할 수 있다. 본 T검정에서는 설문조사 응답자 평균소득인 275만원을 기준으로 이상과 이하로 구분하여 그 차이를 분석하였다.
분석결과, 현재 주택규모와 희망주택규모, 희망주택 점유형태와 현재주거형태의 일치, 현재 월임대료와 희망임대료, 그리고 그 차이, 대출여부와 규모에서 소득에 따른 차이가 나타났다.
세부적으로 살펴보면, 평균소득 이하 거주자의 현재 주택규모(44.8 m2)는 희망주택규모(59.3 m2)의 75.7% 수준이며, 평균소득 이상의 그룹은 현재주택규모(61.6 m2)는 희망주택규모(74.8 m2)의 82.4%로 나타났다. 한편 평균소득 이하의 그룹의 16%, 평균소득 이상의 그룹의 10%는 현재 점유형태인 월세를 희망하는 것으로 나타났다. 임대료의 경우 평균소득이하 집단의 실제 임대료(10.1만원)은 희망 임대료(8.1만원)의 124.7% 수준으로 약 2만원이 더 많은 것으로 나타났고, 평균소득 이상의 집단은 현재 임대료(11.5만원)가 희망임대료(8.9만원)의 129.2% 수준으로 나타나 약 2.6만원의 임대료를 더 지불하고 있었다. 평균소득 이상의 집단의 약 47%가 대출을 받았으며, 이 수치는 평균소득 이하의 집단의 대출여부 36%보다 높다. 대출금액 역시 평균소득 이상의 집단이 평균 539만원으로 평균소득 이하 집단의 326만원보다 높았다. 종합하면, 평균소득 이상의 집단이 평균소득 이하의 집단에 비해 넓은 주택을 희망하였고, 현재 넓은 주택에서 거주하고 있으며, 임대료 및 대출금액도 큰 것으로 나타났다. 한편 점유형태는 그 값에 차이가 나타나긴 했지만 두 집단 모두 월세 이외의 유형을 선호하는 것이 확인되었다.
Table 6.
T-test: Less than Average Income (A=1,089) & More than Average Income (B=220)
4) 가구원수 따른 임대주택 수요 차이 분석
1인 가구의 증가에 따른 임대주택 정책의 변화가 나타난만큼 입주자의 가구원수에 따라 임대주택 수요의 차이가 발생할 수 있다. 1인가구, 2~3인가구, 4인이상 가구로 구분하여 진행한 아노바 분석결과 현재주택규모, 희망주택규모, 두 규모의 차이, 현재주택 점유형태와 희망 점유형태와의 일치여부, 통근시간, 현재 및 희망 임대료와 그 차이, 대출여부와 금액에서 3개 집단간 평균의 차이가 나타났다.
Table 7.
T-test: Single-Person Households (A=746), 2-3 Person Household (B=440) & More than 4-Person Household (C=123), Duncan: a<b<c
세부적으로 살펴보면, 1인가구의 현재 거주규모(38.7 m2)는 희망 거주규모(54.0 m2)의 71.7% 수준으로 15.5 m2 적은 것으로 나타났고, 2~3인가구의 경우 현재 거주규모(56.8 m2)는 희망 거주규모(71 m2)의 80% 수준으로 희망에 비해 약 14.2 m2 적은 규모에서 거주하고 있다. 4인가구 이상의 경우 현재 주택규모(69.3 m2)는 희망 주택규모(77.6 m2)의 89.3% 수준으로 그 차이가 8.3 m2로 나타났다. 즉 세대원수가 많아질수록 희망규모와 실제 거주규모의 차이가 줄어들고 있으며 4인이상의 가구가 희망주택규모에 근접하고 있는 특징이 보인다. 또한 1인가구의 17%, 2~3인가구는 13%가 월세를 희망하였으나, 4인가구 이상은 약 9.76%를 제외하고 전세나 자가를 희망하는 것으로 분석되었다. 통근시간의 경우 가구수가 적을수록 더 장시간 통근을 하고 있으며, 4인가구의 경우 22분, 1인가구의 경우 25분으로 나타났다.
임대료의 경우 1인가구의 현재 임대료(9만원)는 희망임대료 (7.3만원)의 123.3% 수준으로 약 1.6만원을 더 지불하고 있었으며, 2~3인 가구의 현재 임대료(11.9만원)은 희망임대료(9.3만원)의 128% 수준으로 약2.3만원의 차이가 발생하고 있다. 4인이상 가구의 경우 현재 임대료(13.2만원)가 흼망임대료(9.9만원) 133.3% 수준으로 희망보다 3.3만원을 더 지분하고 있는 것으로 나타났다. 즉 가족수가 많아질수록 실제임대료와 희망임대료가 높아졌으며, 그 차이도 가구수에 따라 커지는 것으로 나타났다. 1인가구 및 2~3인가구의 약 37%, 4인 이상 가구의 약 50%가 대출을 받았으며 그 규모는 1인가구가 약 304만원, 2~3인 및 4인이상 가구가 약 420만원 이상으로 동일 그룹으로 구분되었다. 종합하면 1인가구 2~3인가구에서 희망주택규모와 현재 거주주택규모와의 차이가 크게 나타났고, 4인이상의 가구는 월세보다는 다른 유형의 점유형태를 희망하고 있다. 또한 1인가구의 통근시간이 가장 길었으나, 실제 임대료의 경우 희망임대료에 가장 근접한 형태로 나타났다. 4인가구 이상의 경우에는 대출여부와 규모가 가장 크게 나타났다.
Table 8.
Basic Statistics
2. 임대주택 거주만족도에 영향을 미치는 요인 분석
1) 행복주택 및 국민임대주택 거주만족도 모형
행복주택과 국민임대주택 거주만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 회귀분석을 진행한 결과, 행복주택은 R2이 0.404, 국민임대주택모형은 0.549로 안정적 모형이 구축되었으며, 모형의 VIF값은 모두 2미만으로 변수간 큰 상관관계가 발생하지 않았다.
행복주택 모형의 경우, 타 지역에서 목포로 이주한 사람일수록, 또한 주택규모가 기존 거주주택 규모에 비해 증가한 사람일수록 거주만족도가 높았다. 또한 주택의 임대형태가 월세로 변화된 사람과 당초 월세를 희망했던 사람의 경우 거주만족도가 높은 것으로 나타났다. 또한 단지 내 제공되고 있는 공공편의시설에 대한 만족도가 거주만족도와 양의 영향관계를 나타냈다. 종합하면 행복주택 입주만족도를 높이기 위해서는 거주규모의 증대, 편의시설 증진이 필수적이며, 월세의 임대형태가 주민 만족도를 높이는데 어느 정도 기여함을 알 수 있다. 또한 광역도시에 입지한 행복주택보다는 중소도시에 위치한 행복주택의 거주만족도가 높아 중소도시 행복주택 정책의 효과를 확인할 수 있음과 동시에, 광역도시의 행복주택 만족도를 높이기 위한 노력이 필요하다고 여겨진다. 앞서 주택유형에 따른 수요차이 분석결과에서 나타나듯이 행복주택의 규모증대, 소유형태의 다양화, 통근시간의 단축을 위한 노력 등이 전제되어야 할 것이다.
국민임대주택 모형의 경우, 나이, 미혼, 월소득과 주거만족도가 양의 영향관계를 보였다. 타 지역에서 순천으로 이주한 사람의 경우 주거만족도와 양의 영향관계, 담양, 영암으로 이주한 사람은 주거만족도와 음의 영향관계를 나타냈다. 또한 주거면적이 증가하거나 희망주택규모와 현재 주택규모의 차이가 적을수록, 또한 공동주택을 희망했던 사람이거나 공공주택 이외에 주택에 거주했다가 공동주택에 입주한 사람일수록 거주만족도가 높았다. 또한 행복주택 모형과 마찬가지로 전세나 전월세에서 지금의 월세 형태로 전환된 사람의 경우 주거만족도가 높았다. 한편 현재 통근시간과 희망통근시간의 차이, 주변 공공편의시설 만족도가 주거만족도와 양의 영향관계를 나타냈다. 종합하면 국민임대주택은 미혼자, 고령자에게 주거만족을 주고 있으며, 소득의 증대가 만족도에 영향을 미치는 것으로 나타난 것을 볼 때 임대주택 거주자의 경제적 여건을 개선하기 위한 노력도 필요함을 알 수 있다. 양호한 입지선정과 더불어 단지내 다양한 경제여건 개선을 위한 프로그램을 마련하는 것이 대안이 될 수 있다. 또한 타도시에서 순천과 같이 주요도시로 이주한 사람들의 거주만족도가 높음에 비해 군단위의 도시로 이주한 사람들의 만족도가 낮은 것을 볼 때 소규모 도시에서보다 시단위의 도시에서 국민임대주택이 긍정적 효과를 나타내고 있음을 확인할 수 있다. 더불어 입주자의 거주만족도를 높이기 위해서는 공동주택 유형의 증대, 주택 규모의 증대, 통근시간의 감소, 공공편의시설의 확충이 중요한 요인임을 확인할 수 있었다.
Table 9.
Residential Satisfaction Model: Haengbok Housing & National Rental Housing
| Variable | Model 1 Haengbok Housing | Model 2 National Rental Housing | |
|---|---|---|---|
| Respondent characteristics | Male | 0.069 (0.137) | 0.006 (0.091) |
| Age | -0.019 (0.014) | 0.012*** (0.004) | |
| Single | 0.287*** (0.108) | ||
| Employed | 0.014 (0.209) | -0.058 (0.117) | |
| Family Number | –0.025) (0.158) | ||
| Monthly Income | -0.001 (0.002) | 0.003** (0.001) | |
| Location Requirement Characteristic | Migrant Area 1 : Metropolitan City (Gwangju) | -0.323) (0.288) | |
| Migrant Area 2 : City (Mokpo, Suncheon) | 1.171*** (0.206) | 0.435** (0.191) | |
| Migrant Area 3 : Small City (Damyang) | -0.431** (0.176) | ||
| Migrant Area 4 : Small City (Yeongam) | -0.473*** (0.128) | ||
| Current housing size | 0.128 (0.013) | ||
| Housing size change | 0.026** (0.012) | 0.017** (0.008) | |
| Difference between current housing size and desired housing size | -0.002 (0.016) | -0.067*** (0.013) | |
| Matching the current housing type and the desired housing | -0.543 (0.227) | 0.008*** (0.114) | |
| Housing type change | -0.306 (0.172) | 0.288*** (0.096) | |
| Change in lease type | 0.402** (0.171 | 0.208** (0.093) | |
| Matching the current occupancy type and occupation type of desired housing | 0.015** (0.264) | 0.315 (0.120) | |
| Commute Requirement Characteristic | Current commute time | ||
| Difference between Current commute time and Desired commute time | -0.010 (0.008) | -0.008*** (0.005) | |
| Difference between Existing commute time and Current commute time | -0.006 (0.005) | 0.002 (0.005) | |
| Rent Demand Characteristics | Difference between Current rent and Desired rent | 0.030 (0.023) | -0.041 (0.015) |
| Loan | 0.198 (0.211) | ||
| Loan amount | 0.000 (0.000) | 0.000 (0.000) | |
| Satisfaction | Satisfaction with public facilities and convenience facilities | 0.356 (0.036 | 0.743 (0.027 |
| Constant | 6.509*** | 1.922*** | |
| (0.743) | (0.541) | ||
| Observations | 494 | 815 | |
| Adjusted R-squared | 0.404 | 0.549 | |
2) 행복주택 및 국민임대주택 단지별 거주만족도 모형
임대주택 단지별 거주만족도에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위하여 주거단지별 만족도 모형을 구축하였다. 모형의 R2값은 0.273~0.835로 모든 모형이 안정적으로 설정되었으며, 모형의 VIF값은 모두 2 미만으로 변수간 큰 상관관계가 발생하지 않았다. 광주효천2(행복주택) 모형의 경우, 공공편의시설 만족도가 거주만족도와 양의 영향관계를 나타냈으며, 다른 변수와의 영향관계는 나타나지 않았다. 이는 광주 효천의 입주만족도가 다른 지역에 비해 가장 낮은 만족도를 보임에 기인한다. 광역도시에 제공하는 행복주택의 입주만족도를 높이기 위한 다양한 노력이 필요함이 요구되는 대목이다.
목포 용해의 경우 소득이 높은 사람, 주택규모의 변화가나타난 경우, 기존에 공동주택에 거주했거나 월세형태의 점유를 보였던 사람들의 주거만족도가 높은 것으로 나타났다. 또한 타 지역에서 목포로 이주한 사람과 단지 내 공공편의시설에 대한 만족도가 높은 사람일수록 주거만족도가 높았다. 흥미로운 사실은 희망주택의 규모와 현재 거주하고 있는 주택의 규모에 차이가 발생함에도, 즉 현재의 거주규모가 희망규모보다 작음에도 불구하고 주거만족도가 높은 특성을 나타낸 점인데, 이것은 주거규모보다 도시로의 이주, 단지환경의 편리성이 더 큰 영향관계를 보였기 때문에 나타난 것으로 여겨진다.
담양백동의 경우 직업이 있거나, 기존에 임대형태가 월세였던 사람일수록 주거만족도가 높았으며, 마찬가지로 단지 내 공공편의시설에 대한 만족도가 주거만족도에 가장 큰 영향관계를 나타냈다. 또한 기존 통근시간과 현재 통근시간의 차이가 적을수록 주거만족도가 높은 것으로 나타났다. 소형평수에 거주하거나, 희망했던 주거면적과 현재 거주하고 있는 주거면적의 차이가 나타남에도 불구하고 주거만족도가 높은 이유는 담양백동지역의 통근여건과 단지 내 편의시설에 대한 만족도가 희망면적에 대한 사항보다 더 큰 요인으로 작용한 것으로 사료된다.
순천선평의 경우 월소득이 높은 사람일수록, 공동주택으로 주거형태가 전환되거나 점유형태가 월세였던 경우, 또한 단지내 공공시설 만족도가 높은 경우 주거만족도가 높아지는 것으로 나타났다. 이는 공동주택 형태의 임대주택 제공의 효용성을 나타냄과 동시에 단지 내 공공편의 시설에 대한 중요성이 강조되는 부분이다.
영암용암의 경우 마찬가지로 단지내 공공편의시설 만족도가 주거만족도에 영향을 미치는 가장 큰 요인으로 나타났다. 한편 소득이 낮은 그룹의 주거만족도가 높은 것으로 나탔는데, 이것은 소득이 높은 사람들의 주거불만족도가 높다는 것을 의미하기 때문에 거주자의 경제적 여건에 따라 주거만족을 높일 수 있는 다양한 서비스가 무엇인지 원인을 밝히고 적합한 처방을 내릴 필요가 있다. 앞서 소득에 따른 집단간 차이결과를 감안한다면, 임대료 부담의 감소, 넓은 주거면적 제공, 저리융자 등이 방법일 수 있다.
종합하면 5개 임대주택 단지별 거주만족도에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 단지내 제공되는 공공편의시설에 대한 만족도로 나타났다. 또한 통근시간의 단축, 주거면적의 증가 등도 요구되는 상황이다. 더불어 거주민의 직업의 유무나 소득에 따라 만족도에 차이가 나타나는 점을 볼 때 거주자의 경제적 여건을 개선해 줄 수 있는 프로그램이 병행된다면 주거만족도를 향상시키는데 긍정적 효과를 낼 것으로 여겨진다.
Table 10.
Residential Satisfaction Model : Public Rental Housing
| Variable | Model 1 Haengbok Housing -Gwangju Hyochun2 | Model 2 National Rental Housing -Mokpo Yonghae2 | Model 2 Haengbok Housing -Damyang Baegdong2 | Model 3 National Rental Housing -Suncheon Seonpyeong3 | Model 4 Haengbok Housing -Yeongam Yongang2 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Respondent Characteristics | Male | 0.065 | 0.129 | -.0112 | 0.112 | -0.146 |
| Age | 0.004 | –0.018 | 0.001 | 0.008 | ||
| Single | -0.230 | |||||
| Employed | 0.273 | -0.331 | 0.494** | -0.106 | 0.071 | |
| Family Number | -0.095 | -0.114 | ||||
| Monthly Income | 0.012** | 0.000 | 0.011*** | -0.004*** | ||
| Location Requirement Characteristic | Migrant Area 1: Metropolitan city (Gwangju) | 0.223 | ||||
| Migrant Area 2: General city 1 (Mokpo/Suncheon) | 0.530*** | 0.104 | ||||
| Migrant Area 3: General city 2 (Damyang) | 0.206 | |||||
| Current housing size: Small city (Young-am) | 0.179 | |||||
| Current housing size | -0.084 | -0.031** | ||||
| Housing size change | 0.048*** | 0.001 | 0.003 | |||
| Difference between current housing size and desired housing size | 0.006 | 0.046** | 0.030** | 0.016 | -0.016 | |
| Matching the current housing type and the desired housing | 0.392 | -0.433* | 0.111 | 0.155 | 0.180 | |
| Housing type change | 0.286 | -0.423** | -0.010 | 0.321** | 0.050 | |
| Change in lease type | 0.313 | 0.296 | -0.493*** | 0.164 | 0.124 | |
| Matching the current occupancy type and occupation type of desired housing | 0.650* | 0.000 | 0.416** | -0.124 | ||
| Commute Requirement Characteristic | Current commute time | 0.000 | ||||
| Difference between Current commute time and Desired commute time | -0.002 | -0.012 | 0.010 | -0.013 | -0.004 | |
| Difference between Existing commute time and Current commute time | -0.001 | -0.007 | -0.016** | 0.005 | 0.002 | |
| Rent Demand Characteristics | Difference between Current rent and Desired rent | 0.019 | 0.000 | -0.052 | 0.021 | |
| Loan | 0.305 | 0.020 | 0.046 | 0.000 | ||
| Loan amount | 0.000 | |||||
| Satisfaction | Satisfaction with public facilities and convenience facilities | 0.446*** | 0.107** | 0.909*** | 0.628*** | 0.780*** |
| Constant | 3.087*** | 6.790*** | 1.047 | 1.208 | 2.451*** | |
| Observations | 233 | 261 | 149 | 402 | 264 | |
| Adjusted R-squared | 0.273 | 0.315 | 0.835 | 0.355 | 0.699 | |
V. 결 론
본 연구는 광주전남지역을 대상으로 행복주택과 국민임대주택 입주자의 임대주택에 대한 요구특성을 분석하고, 입주만족에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이를 통해 다음과 같은 분석결과를 도출하였다.
첫째, 행복주택의 면적 및 통근시간과 거주자의 실수요의 차이는 행복주택 입주만족도에 부정적인 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 행복주택은 국민임대주택에 비해 주거면적이 작을 뿐만 아니라 입주민의 희망면적보다 약 25.8 m2 정도의 작은 규모로 공급되었다. 또한 거주자들은 희망했던 통근시간보다 현재 약 11.8분의 시간을 통근에 더 할애하고 있는 것으로 나타났다.
둘째, 주택 유형, 임대료에 대한 임대주택 공급정책과 거주민의 실수요와의 차이가 입주만족도에 부정적 영향을 보이는 것이 확인되었다. 행복주택 및 국민임대주택의 입주자 중 현재의 전월세(보증금+임대료)보다는 전세형태를 요구했던 비율이 57% 이상을 차지했다. 또한 평균소득이 275만원 수준인 입주자의 월 임대료가 20만원 이내로 지불되고 있음에도 불구하고 거주자들은 월세에 대한 부담을 크게 느끼는 것으로 나타났다.
셋째, 거주민의 결혼유무, 연령, 소득, 고용여부 등 거주자의 사회경제적 특성에 따라 주거 만족도에 차이가 나타났다. 행복주택(담양백동)의 경우 직업이 있는 사람일수록 주거만족도가 높았으며, 국민임대주택은 미혼자, 고령자를 포함하여 소득의 증대가 만족도에 영향을 미치는 것으로 나타나는 등 거주민의 사회경제적 여건의 개선이 주거만족도에 긍정적 영향을 미칠 수 있는 요인임을 확인하였다.
이상의 결과를 토대로 다음의 정책적 시사점을 제시하였다. 첫째, 행복주택 입주자의 수요특성에 맞는 공급정책 개선방안의 마련이 필요하다. 행복주택 공급시 철저한 수요분석을 통해 입지를 결정하고 지역별 공급면적의 차별화를 진행할 필요가 있다. 수도권에 비해 상대적으로 집값이 저렴한 지방도시의 경우 면적규모 상향이 절실하다. 예를 들면 수도권, 광역시, 시군단위 등 전국을 3개 등급으로 구분하여 입주계층별 공급면적을 달리할 수도 있다. 이외에도 대중교통 중심의 접근성이 좋은 곳을 중심으로 우선 입지, 대출에 대한 저리융자, 공공시설 및 편의서비스의 증진 대안 마련 등이 선행되어야 할 것이다.
둘째, 행복주택 및 국민임대주택 등 임대주택 유형통합 및 임대료 지불방식의 다양화가 요구된다. 다양한 임대주택 유형을 통합하여 현재 정부재정 및 기금지원 등 건설비에 근거하여 획일적으로 책정되는 임대료를 입주계층의 소득과 가구특성을 고려하여 부과할 수 있도록 개선할 필요가 있다. 더불어 입주민의 임대료 부담을 덜기 위한 전세방식의 도입에 대한 검토도 필요하다.
셋째, 입주민의 소득이나 고용 여건을 개선해주기 위한 양질의 물리적 환경 제공과 더불어 사회경제적 측면의 배려가 요구되어진다. 청년이나 신혼부부 등 젊은층으로 구성된 행복주택 거주자를 대상으로 행복주택에 함께 조성되는 공공편의시설의 운영·관리를 할 수 있도록 하고, 나아가 임대주택의 편의시설이 인근지역의 거점공간으로 활용됨으로써 일자리가 확대되도록 지원하는 프로그램이 검토될 수 있다. 또한 국민임대주택의 경우 운동이나 취미생활에 대한 지원서비스를 제공하는 것에서 나아가 입주민을 대상으로 아이 돌봄이나 택배, 간단한 수리 등 단지관리에 대한 교육을 진행함으로써 관련 일자리를 제공하는 방안도 고민해야 할 것이다.
본 연구는 광주전남지역에 공급된 행복주택과 국민임대주택 거주자의 희망수요와 현재입주특성에 대한 차이를 분석하고, 주거만족도와의 영향관계를 분석함으로써 거주자가 요구하는 공공주택의 세부적인 수요를 제시하였다는 점에서 의미가 있다. 그러나 지역의 입지특성과 토지이용 및 생활편의시설 특성이나 단지내 제공되는 서비스 특성과 같이 주거만족도에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인을 모형에 포함하지 못한 한계도 가지고 있다. 해당사항들이 향후 연구를 통해 보완된다면 보다 종합적인 측면에서 정책개선사항이 마련될 것으로 기대된다.
