I. 서 론
1. 연구배경 및 목적
최근 우리사회의 가장 두드러진 변화중 하나는 1인가구의 급증이다. 이는 고령화 및 혼인감소, 이혼 증가 등 가족의 분화 및 해체가 급속히 진행됨에 따라 가구의 규모나 구조가 크게 변화했기 때문이다. 통계청 자료에 의하면 2012년 국내 1인가구의 수는 전체대비 25.3%를 차지하고 있다. 그러나 1인가구를 위한 주거정책이나 주거대안이 마련되어 있지 않아 소형주택의 공급부족 현상을 초래하게 되었다1). 특히 저소득 1인가구들은 상대적으로 임대료가 저렴한 반지하, 옥탑방, 고시원 등에 거주하고 있어 새로운 주거빈민계층2)으로 떠오르고 있다.
정부에서도 1인가구의 주거문제를 해결하기 위해 도시형생활주택이나 오피스텔 등의 법규를 완화시키며 소형주택의 공급을 촉진하려 하였으나 양적인 팽창만 추구한 공급정책으로 최저주거수준에 미치지 못하는 열악한 주거환경을 만든 결과를 초래하였다.
이러한 상황에서 최근 공유3)에 대한 사회적 인식이 확대되면서 1인가구의 새로운 주거유형으로 공유주택이 떠오르고 있다. 이는 1인 주거에 커뮤니티를 만들어줌으로써 사회적 문제해결 및 경제적 문제까지 해결하는 대안으로 일본의 쉐어하우스 개념이 우리나라에 도입되게 된 것이다. 특히 일본과 유럽에서는 ‘쉐어하우스’가 활성화되어 학생이나 사회초년생 등의 젊은 층이 주로 거주하고 있는 주거유형이다. 아직 국내에는 도입초기단계이나 1인가구를 위한 이상적인 주거모델이 될 것으로 판단되며, 앞으로 꾸준히 증가4)할 것으로 예상된다.
정부에서도 공유 도시라고 하여, 공유경제 촉진조례법을 제정하고, 서울시 ‘두레주택’, 한지붕 세대공감 등의 사업을 진행중에 있으며 LH공사에서도 청년층을 위한 쉐어형 주택 모델을 계획하고 있다. 그러나 아직까지 공유주택에 대한 인식은 부족하며, 공유주택에 대한 연구도 시작단계라 할 수 있다. 공유주택은 많은 입주자들이 공동으로 생활하는 거주형태이기 때문에 문제가 발생하기 쉽고 최소한의 주거의 질이 보장되지 않으면 많은 사회문제가 발생할 수 있다.
이에 본 연구에서는 공유주택 보급을 위한 기준설정에 초점을 맞추어 국외 공유주택의 제도적 특성을 분석하고자 한다. 공유주택에 대한 관심이 높아지고 있는 현 상황에서 국외공유주택의 제도적 기준을 검토하여 국내 공유주택 도입을 위한 기초 자료를 마련하고자 한다.
2. 연구방법
공유주택이 활성화되기 위해서는 건전하고 적절한 주거환경을 유지해야 하며, 공유주택에 대한 명확한 정의와 기준을 마련하여야 할 것이다. 이를 위해 국외에서는 어떠한 기준으로 공유주택을 정의하고 기준을 정하고 있는지 그 세부적인 내용을 파악하고자 한다. 본 연구의 범위는 크게 영국과 호주, 일본으로 한정한다. 문헌연구를 통해 영국의 공유주택 제도를 고찰하고, 호주의 등록제도 및 계약에 관한 준수 사항을 파악한다. 일본의 경우에는 명확한 법적기준이 없어 관련단체의 가이드라인을 살펴보고자 한다.
이에 본 연구방법 및 절차는 다음과 같다.
첫째, 문헌연구를 통해 공유주택의 개념을 설정한다. 둘째, 국내 공유주택의 특성과 법적기준을 파악한다. 셋째, 국외 공유주택의 기준을 조사하여 국내공유주택의 개선사항을 파악한다. 넷째, 국내 실정에 적합한 공유주택을 제안한다.
II. 국내 공유주택 특성
1. 1-2인 가구의 증가
우리나라의 가족구조는 1990년 이후 4인가구가 가장 보편적이었으나 2010년을 기점으로 1-2인가구가 가장 주된 유형으로 나타나고 있다. 이들은 서울 및 수도권에 밀집되어 있으며 도시지역을 중심으로 빠르게 증가하고 있다. 1인가구의 연령별 구성은 20~30대가 38.7% 가장 높은 분포를 보이며, 60세 이상의 고령층에서도 31.9%로 높게 나타났다. 1인가구의 평균소득은 91만원으로 일반가구에 비해 상대적으로 매우 낮은 것으로 나타났다. 1인가구의 거처유형은 단독주택(59.4%), 아파트(25.5%), 주택이외의 거처(5.8%) 순으로 나타났고 주택점유형태는 자가 31%, 전세 24%, 월세·보증금 있는 월세가 40%로 보증부월세의 비율이 높으며, 자가의 비율은 낮아지고 전세와 월세의 비율이 증가하는 추세이다.
2. 공유경제 확대 및 주택시장 트렌드
공유 경제 (Sharing Economy)는 2008년에 처음 사용된 말로, 한 번 생산된 제품을 여럿이 공유해 쓰는 협업 소비를 기본으로 한 경제 방식이다. 물품은 물론, 생산 설비나 서비스 등을 개인이 소유할 필요 없이 필요한 만큼 빌려 쓰고, 자신이 필요 없는 경우 다른 사람에게 빌려주는 공유 소비의 의미를 담고 있다. 최근에는 경기 침체와 환경오염에 대한 대안을 모색하는 사회 운동으로 확대 되어왔을 뿐 아니라, 비즈니스 모델로써도 각광을 받고 있다(Gold, 2004).
주택시장에서도 가구원수의 축소 및 공간의 효율적 극대화를 위하여 주택의 규모를 줄이려는 경향이 점점 커지고 있는 가운데, 일본과 유럽의 주거형태 중 하나인 공유주택이 TV 프로그램5) 등에 소개되면서 새로운 주거대안으로 떠오르게 되었다. 공유경제관점에서 공유주택은 주거에서 독점적인 개인 소유를 줄이고 함께 사용하는 공용공간을 넓힘으로써 적은 비용으로 풍요로운 삶을 누릴 수 있는 장점이 있다.
3. 공유주택의 개념
공유주택은 여러 사람이 한집에 살면서 개인적인 공간인 침실은 각자 따로 사용하고 거실, 화장실, 욕실 등은 함께 사용하는 생활방식으로 공간 활용을 효율적으로 할 수 있는 공동거주 주택을 의미6)한다.
공간을 공유한다는 측면에서 유사한 주거형태로는 코하우징(Co-housing), 공동체 주택(Collective House), 협동주택(cooperative house), 그룹홈 등이 있다. 그룹홈은 주로 치매노인이나 장애인, 아동 등 도움을 필요로 하는 사람들을 대상으로 시설체계로 운영하여 시설주택이라 할 수 있으며, 코하우징과 공동체 주택, 협동주택은 개별세대(가족단위)를 기본으로 하며, 20~30세대가 함께 모여 살면서 독립된 가정생활은 최대한 보장하면서 이웃간의 친근감을 회복하고자 이루어진 자발적, 협동적 주거모델이라 할 수 있다. 주택유형 또한 단독주택으로 구성된 단지형 주택이나 다세대주택으로 신축하여 임대가 아닌 소유의 형태를 띠고 있어 가사노동이나 관리는 자발적으로 해결하는 경우가 많다.
이에 반해 공유주택(쉐어하우스)은 1인가구의 장기거주자를 위한 거주형태로 개인의 프라이버시는 최대한 유지하면서 거주자간의 교류활성화 및 주거비 절감을 기본목적으로 하고 있다. 개인공간을 기본으로 세대내 거실, 주방, 식당, 욕실 등을 공유한다. 거주자간 자발적인 교류와 참여가 이루어지고, 대규모로 운영되는 경우 위탁관리자가 운영·관리한다. 대부분 기존 주택이나 건물을 리모델링하여 임대형식으로 사용하고 있다.
이처럼 개별공간의 범위와 공동생활 참여형태, 운영 및 관리방법, 소유형태를 중심으로 공유주택을 구분해 보면<Table 1>과 같다.
Table 1.
Classification Live Gathered
| Housing name | Residential class | Collectivity of living | Operations · management approach | Ownership form | Construction method | Safety net interest user | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Private R+ Common | House+ Common | Participation/ Collaboration | Independence | Service | Rent | Ownership | New Construction | Remodeling | |||
| Group housing | ● | ○ | ○ | ○ | ● | ○ | ○ | ○ | ○ | Elderly/Disabled | |
| Co-H | Co-H | - | ● | ● | ● | ○ | ● | ○ | ● | - | Family |
| Senior Co-H | - | ● | ● | ● | ○ | ● | ○ | ● | - | Elderly | |
| Owner Occupied H | ● | ○ | ○ | ● | ● | ○ | ● | General/Elderly | |||
| Collective House | ○ | ● | ● | ● | ○ | ○ | General/Elderly/Family | ||||
| Co-operative | ○ | ○ | ● | ○ | ○ | ● | ○ | ○ | General/Family | ||
| (Student)Co-op | ● | - | ● | ● | ○ | ○ | General/Student | ||||
| Shared House | Shared H | ● | - | ○ | ○ | ○ | ● | * | ○ | Elderly/Single mom | |
| Home share | ● | - | ○ | ●** | - | ○ | ● | - | ● | Elderly/Youth/Single mom | |
| Share | Room share | ● | - | ○ | ● | - | ● | - | ● | General | |
| Guesthouse | ● | - | ○ | ○ | ● | ● | - | ○ | ○ | General | |
Source. Mamiko, M. & Kazuhiko. N. (2012), A Study on the possibility of the Inter-Generatianal Living Situation, p. 2
4. 국내 공유주택경향
국내 공유주택은 2011년 로프티하우스를 시작으로 우주(woozoo)7), 보더리스(borderless)8), 바다9) 등 민간기업들이 공유주택사업에 진출하여 보급하고 있다.
Table 2.
Domestic Shared Housing
각 개인공간에는 침대, 책상, 옷장이 기본으로 설치되어 있고, 화장실을 포함하기도 한다. 1인 1실을 기본으로 하고 실의 규모에 따라 2명~3명이 함께 사용하고 있다. 1인실은 4~10 m2이고 2인실은 11~17.6 m2, 3인실은 15 m2이다. 주방 및 식당, 거실, 화장실은 공동으로 사용하고 식당과 거실을 중심으로 입주민간의 커뮤니케이션이 이루어진다. 1인당 차지하는 공동공간은 8.9~17.0 m2로 나타났다.
현재 운영되고 있는 국내의 공유주택은 도시형생활주택으로 신축한 로프티하우스를 제외하고는 대부분 기존 주택을 리모델링하여 운영하는 10인 미만의 소규모형태이다. 이는 신축건물을 짓기 보다는 개인주택을 빌려 리모델링한 후 입주자에게 재 임대하는 형식으로 이러한 전대방식은 초기 투자비용을 줄일 수 있고, 공유주택이 도입단계인 현 상황에서 손쉽게 접근 할 수 있기 때문으로 보여진다.
5. 공유주택개념에 맞는 주택분류
국내 주택유형은 주택과 준주택으로 구분되며, 주택은 단독주택과 공동주택으로 세분화된다.「주택법」제 2조에서 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며 단독주택과 공동주택으로 구분한다10). 도시형 생활주택은 건축법상 공동주택에 해당되나 신속한 공급을 위해 일반 공동주택에 비해 기준이 완화되어 적용되고 있다. 준주택은 기존에 주택법에 저촉되지 않았던 고시원11)과 오피스텔을 주거시설로 이용 가능한 시설을 의미하며 노인복지주택, 기숙사도 포함되었다. 기숙사의 경우 공급활성화를 위해 2012년 준주택에 포함되어 정부로부터 국민주택 기금 융자를 지원받을 수 있다.
개별취사 불가로 세대별 독립된 주거형태가 불가능한 주거형태는 단독주택 중 다중주택, 공동주택 중 기숙사, 근린생활 시설(2종) 중 고시원이며, 업무시설 중 오피스텔은 독립된 주거 또는 비 독립된 주거형태가 모두 가능하여 공유주택 개념과 일치한다. 그 이외의 주택들은 현행법에 따라 세대별 독립된 주거형태(개별욕실 및 개별취사)를 갖추어야 하는 구조로서 공유주택의 근본적인 주택개념과 일치하지 않는다.
그러나 현재 국내에는 고시원을 제외하고 공유주택에 대한 규제 및 허가기준이 없어 세대별 독립된 주거형태(다가구, 다세대, 연립, 아파트 등)라 하더라도, 주택 소유자가 해당 세대에 다수의 거주자를 수용하여 욕실 및 취사시설, 거실, 식당, 주방 등을 공유하면서 장기간 생활할 수 있도록 만든다면 손쉽게 세대내 공유형 구조를 적용하여 임대수익은 얻을 수 있다. 국내 공유주택이 소규모 형태로 나타나는 것은 세대내 독립된 주거형태를 세대내 공유형 주택구조로 변경했기 때문이다.
Table 3.
Housing Types and Definitions
| House Type | Definition | ||
|---|---|---|---|
| Detached house | Multiple House * | Total floor area below 330 m2 Below 3 floor (Below 20 room) Several people have long-term residence No independent housing types Allow private bathroom/No individual kitchen No pre-sale /Rental only | |
| Multi-Family House * | Total floor area below 660 m2 Below 3 floor 19 households under long-term residence Independent housing types No pre-sale/Rental only | ||
| Apartment house | Apartment** | 5 floors more 297 m2 below (Private residential area) Approval of destination 20 households more Independent housing types Available pre-sale/Leasable | |
| Urban Living Homes** | Studio | 5 floors more 300 household less than Private area 12~50 m2 below Approval of destination 30 households more Independent housing types Studio/Pre-sale available/Leasable More than 30 m2 Separate compartment space available | |
| Town house | More than 660 m2 5 floors more 85 m2 below (Private residential area) 300 household less than Approval of destination 30 households more Independent housing types Available pre-sale/Leasable | ||
| Multi-household H | Total floor area below 660 m2 Below 4 floor 85 m2 below (Private residential area) 300 household less than Approval of destination 30 households more Independent housing types Available pre-sale/Leasable | ||
| Dorm * (quasi dwelling) | Used for student or employee No independent housing types Possible Co-Kitchens No pre-sale/No rental | ||
| Quasi dwelling | Gosiwon * (Commercial Facilities 2) | Less than 500 m2 Partition walls are fireproof and sound insulation structure No independent housing types Private bathroom permit/No individual kitchen No pre-sale/Leasable | |
| Office building* (Business Facilities) | Less than 300 m2 Block by balcony not installed Floor heating is possible only area less than 85 No independent housing types Allow private bathroom/Allow individual kitchen Available pre-sale/Leasable | ||
IV. 외국의 공유주택 기준
1. 영국의 HMO
HMO (Houses in Multiple Occupation)는 가족이 아닌 여러 사람들이 함께 거주하며 하나 또는 그 이상의 시설을 공유하는 주택을 의미한다. 전형적으로 임대용 방한칸(Bedsits), 학생기숙사(Student halls), 공유주택(Shared Houses), 간호를 받는 숙소(Nerses Residence), 호스텔, B&B, 임대를 위해서 개조된 아파트 등이 포함된다. 이러한 HMO 유형은 지방의회(시의회)마다 여러 카테고리12)로 구분하고 있다.
Table 4.
HMO Type: London Borough of Bromley
1) HMO 허가
주택법에 의해 의무적으로 허가13)를 받아야 하는 HMO는 ① 3층 이상이며, ② 2가구 이상에 5명 이상이 거주하고, ③ 욕실, 화장실, 부엌과 같은 편의시설을 공동으로 사용하는 주택이다. 허가 대상이 되는 HMO는 각 지방의회에서 지정한 기준14)에 따라야 한다. 지방의회는 거주인 수에 맞는 편의시설과 지정기준에 적합한지 판단한 후 허가권을 부여한다. 이 기준에 미달된 주택은 거주지로 사용될 수 없으며 지방의회로부터 폐쇄명령, 수리 통보, 강제철거, 제거 등의 방침을 받게 된다.
HMO 관리자(소유자 or 관리책임자)15)는 신청서 제출 후 5년 안에 주거위생·안전평가시스템(Housing Health & Society Rating System)에 따라 평가를 받아야 하며, 면허의 유무에 관계없이 입주자 대한 정보 알림 및 주거 안전 조치 등의 의무가 부과된다. 정당한 이유 없이 규칙을 위반한 경우에는 벌금형이 처해진다.
Table 5.
Standards of HMO
| Fitness Standard | Management*** | |
|---|---|---|
| Minimum Standards* | Fire Standards** | |
| Space Standards | Fire Safety Precautions | Water Supply & Drainage |
| Water supply | Fire doors | Gas & Electricity Supplies |
| Bathroom and Toilet Facilities | Fire separation (Compartmentation etc) | Parts of the House in Common Use |
| Generally condition for Kitchen Facilities | Fire stopping | Installations in Common Use |
| Generally condition for Kitchen Facilities | Automatic fire detection | Living Accommodation |
| Disposal of waste water | Lighting & Emergency Lighting | Windows & Ventilation |
| Fixed heating | Fire fighting equipment | Means of Escape from Fire |
| Adequate Light and Ventilation | Automatic Water Suppression Systems | Outbuildings & Yards etc |
| Fire precautions | Fire Safety Signs | Refuse & Litter |
| General repair | Surface Finishes | General Safety |
| Structural stability | Fire safety compliant furniture & furnishings | Duty to Display Notices |
| Dampness | Information | |
**Fire Safety in HMO (London Borough of Barnet, 2013)
2) HMO 최저주거기준
HMO는 거주인 수16)에 맞는 편의시설을 갖추어야 한다. 각 지방정부는 HMO의 과밀(overcrowding)을 방지하고 안전을 확보하기 위해 침실, 공용공간, 부엌, 욕실 등에 대한 최소규모 및 설비기준을 제시하고 있다.
① 면적기준17)
모든 공유주택에는 공유주방이 있어야 한다. 침실 크기가 작을 경우에는 공유거실이 있어야 하며, 다른 공유공간을 추가 할 수 있다. 공용거실이 있는 경우 최소 침실면적은 6.5 m2이고, 공용거실이 없는 경우에는 최소 침실면적은 10 m2이 되어야 한다. 부엌으로 사용할 수 있는 최소면적은 4.5 m2로 2-5명이 사용할 경우에는 7 m2, 6-10명까지 사용할 경우 10 m2의 공간을 확보해야 한다.
Table 6.
Shared Houses Minimum Room Sizes (Coventry City Council)
| Persons in Bedroom | Minimum Room Size | Minimum Room size if separate Living Room provided |
|---|---|---|
| 1 | 10 m2 | 6.5 m2 |
| 2 | 15 m2 | 11 m2 |
Table 7.
Shared Houses Minimum Sizes of other Rooms (Coventry City Council)
② 부엌시설 기준
부엌은 음식 준비와 조리, 저장할 수 있는 충분한 공간 및 시설이 있어야 하고 하수시설을 갖추어야 한다. 거주자에게 제공하는 취사시설은 24시간 이용할 수 있어야 한다. 5인 기준으로 하나의 싱크(500×1,000 mm)와 1개의 쿠커(4구), 1개의 오븐, 1개의 그릴이 설치하여야 하며, 6-10명일 경우 두 개의 싱크(하나의 싱크+식기세척기로 대체가능)와 2개의 쿠커(6구)가 설치되어야 한다. 작업대는 최소 500×1,000 mm로 음식준비에 손상되지 않는 매끄러운 표면으로 마감한다.
Table 8.
Facilities in Shared Kitchens (Coventry City Council)
| Up to 5 | Up to 10 | Up to 15 | Up to 20 | Up to 25 | Up to 30 | Add 5 | Add 10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sinks | 1 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | - | 1 |
| Hot Plates* | 4 | 6 | 8 | 10 | 10 | 12 | - | 2 |
| Ovens | 1 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | - | 1 |
| Grills | 1 | 1 | 2 | 2 | 2 | 3 | - | 1 |
| Worktop | 0.5 m2 | 1.00 m2 | 1.25 m2 | 1.5 m2 | 1.75 m2 | 2.00 m2 | 0.25 m2 | - |
| Freezer | 0.1 m2 | 0.2 m2 | 0.3 m2 | 0.4 m2 | 0.5 m2 | 0.6 m2 | 0.1 m2 | - |
| Cupboards | One per person each of 0.1 m3 capacity | |||||||
③ 위생편의시설 기준
화장실을 공동으로 사용해야 할 경우 거주인수에 따라 적절한 설비시설이 필요하다. 5명당 하나의 비율로 욕실 또는 샤워실, 변기, 세면대가 제공되어야 하며 냉·온수가 지속적으로 공급되어야 한다. 또한 누구나 쉽게 접근할 수 있는 곳에 배치하며 2층 이상, 30 m 이상 떨어져 있어서는 안된다. 마감재는 청소가 용이한 방수재료로 사용하고 바닥은 미끄럽지 않은 재료를 사용한다.
Table 9.
Sanitary Conveniences Sharing Ratios
| Bathroom | WC | Washbasins | |
|---|---|---|---|
| 1-5person | 1 bathroom or shower room | 1 | 1 |
| 6-10person | 2 bathroom or shower room | 2 | 2 |
| 11-15person | 3 bathroom or shower room | 3 | 3 |
④ 채광 및 환기
적절한 채광을 위해 모든 침실과 거실, 휴게실 공간은 바닥 면적의 1/10 이상 채광창이 설치되어야 한다. 모든 부엌, 화장실, 욕실은 적절한 전기조명시설이 설치되어 인공채광이 되어야 하고, 창문을 통해 외기에 접하여 환기가 되어야 한다. 개방할 수 있는 창의 면적은 바닥 면적의 1/20 이상 이어야 하며 이것이 불가능할 경우 환기장치 설치가 가능하며, 한 시간마다 최소 3번 가동한다.
⑤ 화재시 주의사항18)
모든 HMO에는 적절한 화재예방조치와 화재발생시 모든 거주자들이 안전하게 대피할 수 있는 대피로를 확보해야 한다. 자동 화재감지기 및 경보시스템과 비상조명이 설치되어야 하고, 복도로 열리는 모든 방문은 방화문이거나 자동으로 열리는 문이어야 한다.
2. 호주의 Rooming house
호주건축기준(BCA)은 건물의 특성에 맞게 Class 1-10까지 분류하여 건물에 맞는 안전기준19)을 제시하고 있다. 여럿이 함께 거주하는 공유시설(Shared Accommodation)은 Class 1b와 Class 3으로 분류하고 있다.
Table 10.
BCA Building Class Definitions
1) Rooming House
루밍하우스는 1인 가구가 거주하는 주택유형 중 하나였으나 1997년 주택 임대법에 따르면 ① 하나 이상의 방을 임대해서 사용하고 ② 입주자가 4명 이상이며 ③ 임대료를 지불하는 주택을 의미한다. 또한 입주자가 목욕탕, 부엌, 세탁실 및 기타 공용부분을 공유하고 소유자와 그 가족이 당해 주택에 거주하고 있지 않으며 입주자마다 임대차 계획이 존재하는 주택을 의미한다. 이처럼 루밍하우스는 단독가구가 거주하는 주택이 아니기 때문에 지방 의회에 등록20)해야 하고 건물의 상황에 따라 인·허가를 취득해야 한다. 또한 2013년 3월 31일부터 루밍하우스 주택 사업자는 주택임차 규정에 명시된 최소한의 기준을 준수해야 한다.
2) 등록기준
① 건물의 안전기준(enforced by local council)
건물의 안전기준은 BR 2006에 규정되어 있으며 그 기준은 BCA의 분류에 따른다. 모든 루밍하우스(Class1-b)에는 화재경보기 또는 연기감지기가 설치되어야하며 화재시 대피를 위해 복도에는 비상대피유도등을 설치해야 한다. 또한 요리 지역과 가까운 곳에 화재담요21)를 보관해야 한다. 규모가 큰 루밍하우스(Class 3)는 스프링클러를 포함하여 보다 광범위한 안전 조치를 요구하고 있다.
조사자(Municipal Building Surveyor)는 건물의 년수에 상관없이 생활, 안전, 건강 및 편의시설등 건물이 위험하다고 판단할 경우 강제조치를 취하여 벌금 및 기소, 건물폐쇄 명령을 내릴 수 있다.
② 건강·위생 기준(enforced by local council)
보건복지법(The Public Healthand Wellbeing Act 2008)에서는 지방의회에 등록22)된 임대주택 소유주에게 건강 및 위생기준을 요구하고 있다. 이 기준은 과밀, 유지관리 및 청소, 상수도, 폐기물처리, 화장실 및 위생시설, 거주자 등록, 광고 등의 항목으로 구분된다. 보건복지법에 규정 된 숙박 시설의 과밀기준은 체류기간으로 나누어 규정하는데 침실의 최소규모는 7.5 m2로 7.5 m2 미만의 경우 침실로 사용할 수 없다. 체류기간이 32일 이상일 경우 12 m2 미만의 침실은 1명까지 수용할 수 있으며, 12 m2 이상의 경우 2명을 수용할 수 있다. 3명이상의 경우 인당 4 m2씩 넓어진다.
Table 11.
Roles of CAV and Local Council
| Building & Health Regulations (Local Council) | Tenancy Issues/Minimum Standards | |
|---|---|---|
| Building Inspector* | Health Inspector | Consumer Affairs |
| General state of repair | Register of residents and record keeping | Fire safe locks in bedrooms |
| Ventilation | Number of bathrooms, toilets | Two working power outlets in bedrooms |
| Fire hazards** | General hygiene | Window coverings (ensure privacy in bedrooms) |
| Display of health, building and fire safety measures** | Room size & overcrowding | Privacy latches on shared bathrooms and toilets |
| Fire prevention systems** | Rubbish collection | A food preparation area |
| Emergency lighting and exits | Pest control | A kitchen sink |
| Any other risk to life, safety or health | Continuous supply of water(hot & cold) to facilities | Any other risk to life, safety or health |
| Size and registration as either 1b or 3 | Drinking water that is fir for human consumption | Lodgment of bonds |
| Sewage and waste water disposal | Conditions of lease | |
| Cleaning of rooms between tenants | Repairs | |
| Advertising property as a rooming house | ||
위생시설은 입주자 10명에 대해 하나의 화장실과 욕실 또는 샤워, 세면대를 설치되어야 한다. 공용부엌에는 음식 준비공간과 싱크, 4구 버너(쿡탑, 12명기준)와 오븐, 최소 400 L 이상의 냉장고와 한 사람당 0.1 m3의 수납공간을 갖추어야 한다. 공용 식당에는 입주민이 앉을 수 있는 의자가 준비되어야 한다. 목욕, 세탁 및 주방 시설에는 온수와 냉수가 지속적으로 공급되어야 하며 공공장소는 깨끗하고 위생적으로 유지되어야 한다. 개별실은 최소한 두개의 콘센트가 있어야 하며, 적절한 환기와 채광이 가능하고, 프라이버시를 보호하기 위한 창문커버와 벽에는 낙서와 얼룩, 균열이나 큰 구멍이 없어야 한다.
3. 일본의 공동 거주 주택
가족이 아닌 다른 사람과 집을 공유하는 주택은 거주형태에 따라 하우스 쉐어, 플랫 쉐어, 룸 쉐어로 구분할 수 있고, 거주기간과 임대료에 따라 게스트하우스, 쉐어하우스 등으로 다양하게 구분된다. 그러나 일본의 경우 다양한 공동거주 주택을 규정하고 관리하는 근거법률이 없어 단독주택을 개조한 불법하우스가 늘어나고 있는 실정이다.
1) 공동거주 주택의 안전기준 합리화
국토교통성이 공동거주 주택23)의 실태를 조사한 결과 전체 조사주택(1,953건)의 58.8%(1,148건)가 건축기준법24)을 위반한 주택으로 나타났다. 주택기준법에 따르면 여럿이 거주하는 공동거주 주택은 기숙사에 해당된다. 그러나 기존주택을 ‘기숙사’ 용도에 맞게 수리하기 위해서는 많은 비용이 든다. 또한 도쿄도건축안전조례에서 ‘기숙사로 필요한 창선공지(窓先公志)’25) 등은 문제는 주택을 보수한다 하더라고 해결할 수 있는 문제가 아니기 때문에 단독주택을 공동거주 주택으로 사용하는 경우는 건축기준법 위반이라는 상황이 계속된다. 이에 안전을 확보한 소규모 주택의 경우에는 건축기준법의 방화 규제를 합리화해야 된다고 지적되고 있어 국토교통부에서는 이용자가 피난시 안정성을 충분히 확보한 경우(Fingure 4, 소규모로 스프링클러 설비를 설치하거나 피난이 쉬운 구조)에는 칸막이벽의 화재 예방 규제를 제외한다고 공포26)하였다. 도쿄도에서도 안전성이 확보된 소규모 주택27)은 창선공지 기준을 완화하고자 기숙사 등에 관한 건축 기준을 재검토하고 있다.
2) 일본 쉐어·게스트하우스연맹의 운영지침
일본은 공유주택의 안심, 안전을 지키기 위해 기업, 단체, 개인 운영자들의 조직인 (사)일본 쉐어·게스트하우스연맹이라는 조직을 만들었다. 이들은 공유주택을 활성화시키기 위해 10가지의 운영지침과 7가지 세부부칙<Table 13>을 만들어 이에 동의한 자만 회원으로 인정28), 입주자가 안심하고 공동생활을 누릴 수 있는 공유주택을 확립해 나가고자 노력하고 있다.
Table 13.
Japan Share·Guest House Federation Management Guidelines Supplementary Provisions (2013. 8. 14)
Source. http://www.jgho.org/guidelines/
4. 외국의 사례비교
영국이나 호주에서는 공유주택이 사회적·경제적 약자를 중심으로 보급되어 왔다. 이러한 공유주택에 대한 공공기관의 문제인식은 영국과 호주 모두 화재로 인해 입주자가 놓여 있는 사회·경제적 환경의 약점에서 출발하여, 공유주택 거주자의 안전에 관한 대응책을 마련하고자 국가수준의 안전 기준 설정 및 면허 제도를 도입하게 된 것이다.
특히 영국의 경우는 주택법에서 제시된 인간 거주지 기준을 바탕으로 세부항목별 기준을 마련하였고, 공유주택 유형을 세부적으로 분류하여 거주인수에 따른 면적이나 시설기준을 제공하고 있다. 호주의 경우에는 공유시설(Shared Accommodation)이 숙박시설로 간주되어 건물코드에 따른 건물규정 외에 보건복지규정을 충족해야 하며, 공유주택 주택사업자는 주택임차규정에 규정된 최소한의 규정(루밍하우스 기준)을 준수해야 한다. 영국과 비교해보면 영국은 거주방법, 건물 유형, 거주기간 등에 따라 세부적으로 분류(7가지 카테고리)하고 정의한 반면 호주는 건물코드에서 거주인수와 면적에 의해 분류되고 거주인수에 따라 포괄적인 허가기준을 제시하고 있다.
일본의 경우 우리나라와 기본적인 법률구조가 비슷하나 주호(主戶)와 주실(注室)의 개념이 명확히 구분되어 일정한 주거 환경을 확보하기 위한 최소한의 침실면적 규정29)되어 있다. 일본의 경우 신축보다는 기존건물과 주택을 활용한 공유주택이 주를 이루기 때문에 최소한의 안정성을 확보한 소규모 공유주택에 한해서는 기존 주택 활용이 가능하도록 규제를 완화하고 있다. 또한 공유주택을 공급하고 관리하는 운영자 들은 조직을 구성하여 공유주택의 안심과 안전을 지키기 위해 최소한의 가이드라인을 만들어 제시하고 있다.
거주개념은 각 나라별 문화적 차이와도 상관관계가 있기 때문에 국외 공유주택의 세부기준을 바로 적용하기에는 한계가 있다. 그러나 국내는 아직 공유주택이 도입하는 단계이므로 공유주택의 올바른 보급을 위해서는 준주거로서 용도를 명확히 분류하여야 한다. 최소한의 프라이버시를 유지하기 위한 개별실에 대한 기준이 필요하고 전체 거주인수에 따른 공유실의 분포와 면적제시가 필요하다. 공유주택은 여럿이 거주하는 주택이므로 물리적 기준 외에도 임대관리에 관한 기본적인 가이드라인이 필요하다.
Table 14.
Shared Housing Based on Comparison
| England | Australia | Japan | ||
|---|---|---|---|---|
| Definition (Building Applications) | ● | ● | □ | |
| Space Standards | Room Sizes | ● | ● | ●* |
| Overcrowding | ● | ○ | □ | |
| Fitness for the number of occupants | kitchen space | ● | - | - |
| Kitchen facility | ● | ○ | - | |
| Bathroom | ● | ○ | - | |
| Fitness Standard | Stable structure | ● | ● | - |
| Maintenance | ● | ● | □ | |
| Humidity | ● | ● | - | |
| Drainage | ● | ● | - | |
| Water supply | ● | ● | - | |
| Lighting | ● | ● | - | |
| Ventilation | ● | ● | - | |
| Heating | ● | - | - | |
| Fire Prevention | Means of Escape from Fire | ● | ● | ● |
| Fire Precautions guide | ● | ● | ● | |
| Smoke Alarms & Evacuation Lighting | ● | ● | ● | |
IV. 공유주택 공급 및 계획기준 설정방안
1. 공유주택 분류 및 공급방안
인간이 일상적인 생활을 하기위해 필요한 공간은 취침공간을 중심으로 위생공간, 취사공간, 기타공간 등이 있다. 이러한 공간들의 전용(專用), 공용(共用)여부에 따라 공유주택으로 구분할 수 있다. 개별단위주호를 형성하기 위해서는 전용침실과 전용입식부엌, 전용화장실 및 목욕시설이 필요하다.
1단계와 2단계의 주거공간은 최소한의 주거기능만 가진 주택으로 최저주거기준에 미달되는 준주택이다. 1단계는 침실만 전용으로 사용하고 간단한 취사공간과 최소한의 위생공간인 화장실과 욕실을 다른 사람들과 공용으로 사용하는 유형으로 주거라기보다는 임시 숙소라 볼 수 있으며, 쪽방과 고시원, 하숙집 등이 이에 해당된다.
2단계는 개인의 프라이버시를 강화된 공유주택으로 개인 전용수납공간과 공용공간이 보강된 타입의 공유주택이다. 또한 영국의 Bedsit이나 일본의 새미아파트처럼 간단한 취사공간은 개별실에 포함하되 화장실이나 기타공간을 공유하여 사용하는 경우, 개별실에 화장실을 포함한 경우도 2단계에 해당된다30). 이러한 1-2단계는 현행 주택법상 주택이라 할 수 없기 때문에 준주거로 그 용도를 명확히 분류하여야 한다.
Table 15.
Shared Space Required Due to the Number of Residents
본 연구에서는 이러한 공유주택을 다가구형 공유주택과 기숙사형 공유주택으로 구분하고자 한다. 1단계는 다가구형 공유주택으로 개별단위주호에 10인 이하가 부엌과 화장실을 공유하는 주택으로 소규모 공유주택을 의미한다. 기숙사형 공유주택은 민간사업자나 학교, 기업 등의 기숙사처럼 11인 이상이 기거하는 유형으로 중·대규모 공유주택을 의미한다.
다가구형 공유주택의 경우 두레주택(쉐어하우스형 공공임대주택), 다가구형 희망하우징과 같은 타입으로 볼 수 있다. 이 주택은 기존의 다세대, 다가구 주택의 안정적인 재고관리를 위하여 공공부분에서 매입하여 개보수를 통해 주거환경의 질적수준을 확보하고 이를 공공임대로 활용할 수 있을 것이다. 또는 공공에서 건물주에게 주택을 임차하여 개보수 및 임대운영을 맡고 건물주에게 일정수익을 보장해 준다면 기존 건물주에게는 임대수익을 임차인에게는 저렴하게 주택을 공급할 수 있을 것으로 사료된다.
2단계의 경우 2-3층 규모의 다가구·다세대 주택 전체를 활용한 중규모 공유주택으로 사용할 수 있을 것이다. 이 경우 사생활 중심의 소규모 생활공동체(3-5인 거주)에는 최소한의 공유시설을 유지하고, 소규모 생활공동체가 모여 그룹이(3-6 유닛)이 형성될 수 있도록 소프트웨어를 개발한다면 기존의 노후화된 주택을 활용할 수 있을 것이다.
2. 공유주택 지침 제안
1인 가구를 위한 공유주택의 경우 우선 개별 침실의 규모와 공유시설에 대한 시설기준 및 면적기준이 필요하다. 일본의 경우 주호31)와 주실의 개념이 분리되었듯이 공유주택도 명확한 거주실32)에 대한 기준이 필요하다. 또한 비용을 절감하기 위해서는 여럿이 같은 방을 사용하는 쉐어룸은 공간규모에 따라 사용인원수를 제안하여야 한다.
공유공간은 사용 인원수와 거주인수에 따라 설비시설과 기준을 설정할 수 있다. 일본의 쉐어하우스에서 보여지는 일반적인 공유공간은 라운지, 거실, 식당, 부엌, 세탁실, 화장실, 샤워실 등이다. 그러나 10인의 소형 쉐어하우스의 경우 라운지는 생략하고 식당에서 모든 커뮤니티가 이루어지고 있으며 공용PC나 공용TV 정도만 마련해 놓고 있다.
본 연구에서 제시하는 최소한의 공유공간은 주방과 식당, 라운지, 로비, 화장실 및 샤워실이며, 공유주택의 규모에 따라 공유시설의 구성을 제한한다. 10인 미만이 거주하는 소규모 공유주택은 취사공간과 화장실은 필수이며, 샤워실 및 세탁실은 화장실과 겸용가능하다. 또한 식당의 경우에도 부엌과 겸용 가능하다. 10~30인 미만의 중규모 공유주택은 별도의 휴게실은 필요 없으나 식사와 휴식을 취할 수 있는 공간이 필요하다. 공간이 협소할 경우 부엌과 식당, 라운지 등을 한데 묶어 계획하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 30인 이상이 거주하는 대규모 공유주택은 별도의 관리실을 두고 게시판을 설치하여 거주자와 커뮤니케이션이 원활이 이루어지도록 하며, 개별우편함을 설치하도록 한다.
소규모(10인 이하) 공유주택은 기존주택을 활용하여 세대내 공유형 주택구조로 변경가능하기 때문에 세부 기준이 필요치 않으나 최소 침실규정(면적 및 공유인원) 및 채광과 환기 기준33)이 지침으로 명시되어야 쪽방과 같은 열악한 주거환경을 예방할 수 있을 것이다.
중규모(11인 이상) 이상의 공유주택은 고시원과 기숙사와 유사한 형태로서, 법규상으로 준주거 시설로 양성화하여 설치기준 및 거주기준을 강화하여 제시되어야 할 것이다.
영국 및 호주, 일본의 세부기준을 참고로 <Table 16>과 같이 제시하고자 한다.
먼저 면적에 따른 공유주택의 인원수를 9.2 m2로 제안한다. 이 기준은 최소한의 기준으로 일본의 경우 인원수 9.82 m2로 제시34)되어 있다. 국내 최저주거기준35) 5-6인 가구를 참고한 기준이다.
1인이 거주할 수 있는 최소한의 개실면적은 7 m2로 제한한다. 국토해양부에서 제시한 1인가구의 최저주거기준은 14 m2(1 K)이다. 이는 부엌과 화장실, 현관 등이 포함된 면적36)으로 개인 전용침실의 최소면적은 약 7 m2이다. 침실공유가 가능한 인원은 최대 2명으로 한정하는 것이 적당하다. 기숙사의 경우 2~6인이 최대인원이나 1-2인실 중심으로 변화하는 기존의 기숙사 형태변화 경향을 반영하여 공유주택 단위실 수용인원은 1인 혹은 2인으로 제한하는 것을 제안한다.
기타 채광 및 환기기준, 경계벽 내화구조, 복도폭 등은 기존의 고시원이나 공동주택의 건축기준에 적용된 기준으로 추후 명확한 기준제시가 필요하다.
Table 16.
Detailed Instructions of Share House
V. 결론 및 제언
본 연구는 새로운 주택에 대한 유효 수요층으로 대두되고 있는 1인 가구 거주자에게 적절한 공유주택을을 개발하고자 국외사례의 제도적 기준을 참고로 공유주택의 계획지침을 제안하고자 하였다.
각 나라별 문화적 차이와도 상관관계가 있기 때문에 국외 공유주택의 세부기준을 바로 적용하기에는 한계가 있다. 국내는 아직 공유주택이 도입하는 단계이므로 공유주택의 올바른 보급을 위해서는 준주거로서 용도를 명확히 분류하여야 한다. 최소한의 프라이버시를 유지하기 위한 개별실에 대한 기준이 필요하고 전체 거주인수에 따른 공유실의 분포와 면적제시가 필요하다.
본 연구에서는 거주인수에 따라 공유주택을 분류하였다. 공유주택의 최소 1인 침실면적은 7 m2로 한정하고, 침실공유가 가능한 인원은 최대 2명으로 제안한다. 소규모 다가구형 공유주택 허용인원수는 면적÷9.2 m2로 제안한다. 그러나 11인이상의 중규모 공유주택은 법적인 허가기준과 설치기준이 강화되어야 할 것이다.
최근 인구 고령화가 가속화되고 있으며 독거노인과 계층이 1인가구 중 가장 빠르게 증가하고 있으나, 이들 계층을 위한 주택 개발은 민간의 고급 실버타운과 고령자용 국민임대주택 등으로 한정되어 있는 실정이다. 따라서 향후고령자 계층을 위한 주택유형 개발 시 고령자 1인가구를 포함한 심도 깊은 연구가 필요하며 개발뿐만 아니라 고령자주택 관련 법제도가 복잡하게 구성되어 있으므로 공급방안에 관한 연구도 함께 수행할 필요성이 있다.
또한 제시한 공유주택 공급 및 활성화 방안에 관한 연구 또한 추후 수행할 필요가 있다. 이 밖에도 1인가구 주택의 생활 및 운영 등을 지원하는 전문임대관리시스템 구축에 관한 연구 수행과 관련하여 검토해 볼 필요성이 있다. 또한, 향후 2인 수요에 대응한 주택 공급에 대한 연구도 고려되어야 할 것이다.
