I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

2021년 말 기준, 우리나라 건축물은 727만동 중 289만동이 준공 후 30년 이상 된 건축물로, 전체의 39.6%에 달해 노후 건축물에 대한 리모델링의 필요성이 점차 증대될 것으로 예상된다. 또한 코로나 장기화로 인한 언택트 소비로 상가의 전반적인 침체가 지속되고 있는 가운데 전국 중대형 상가 공실률(한국부동산원 통계, 2020년 기준)은 평균 12.7%로, 역대 최고치를 기록했으며,¹⁾ 서울의 중대형 상가 평균 공실률은 9.8%로 주요 상권의 양극화가 심화되고 있다.

리모델링은 현행 건축법상 제약 조건에 얽매이지 않고 기존 건물이 건축될 당시의 조건을 인정받음으로써 경우에 따라서는 신축하는 것보다 커다란 부가가치를 창출할 수 있다는 점에서 긍정적으로 인식되고 있다.²⁾ 정부는 공실오피스와 상가를 주거용도로 전환하고 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 지원하기 위해 민간 사업자가 오피스‧상가를 임대주택으로 용도변경 시 주택 건설 관련 규제를 완화하는 내용의 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’ 일부를 개정(2020.9)하였으며, 각 지자체에서는 노후 건축물의 리모델링 활성화 방안이 추진되고 있어 노후 건축물을 저가에 매입해 이용수익을 높이는 사례가 늘고 있다. 2020년에는 상대적으로 분양성이 양호하고 수익확보가 용이한 기존 오피스 빌딩을 오피스텔과 임대주택 등 비오피스 상품으로 전환 개발을 목적으로 하는 리모델링이 트렌드가 되어 비교적 높은 거래율을 보이기도 했다.³⁾

이러한 배경으로 서울시는 2016년 청년 주거빈곤과 서민 주거난 해소를 위해 ‘서울특별시 리모델링형 사회주택 공급 사업’을 시행한 바 있으며, 지난해부터 1인 주거수요 대응과 공실률 완화를 위해 도심 내 공실 상가･관광호텔 등 비주택을 공공지원 임대주택으로 리모델링하여 공급하고 있다. 하지만, 비주택 리모델링형 임대주택은 공급 및 운영주체 또는 사업에 따라 용어가 혼용되고 있으며, 리모델링 적용 기준이 명확하지 않아 공급에 어려움을 겪고 있다.

이에 본 연구는 비주택 리모델링형 임대주택 사례를 대상으로 기본현황을 파악하고 리모델링 측면에서 공간적 특성을 분석함으로써 향후 비주택 리모델링형 임대주택 공급 활성화에 있어 기초자료를 제공하고자 한다.

2. 연구의 방법 및 범위

본 연구의 범위는 ‘서울특별시 리모델링형 사회주택 공급사업’과 ‘비주택 용도변경 및 리모델링 공급사업’으로 조성된 사례 6곳을 선정하였다. ‘서울특별시 리모델링형 사회주택 공급사업’의 경우한국사회주택협회 홈페이지를 바탕으로, 공급 마지막 연도이자 공급 호수가 가장 많았던 2019년도 사례 중 세대수가 유사한 3곳을 선정하였다. ‘비주택 용도변경 및 리모델링 공급사업’의 경우 국토부 ‘단기 주택공급 확대 방안(2021.5.6.)’에서 비주택 리모델링 공급 사례로 발표된 3곳을 선정하였다.

연구의 방법은 다음과 같다. 첫째, 선행연구 검토를 통해 본 연구의 차별점과 필요성을 제시한다. 둘째, 이론적 배경에서는 관련 보고서 및 통계자료를 통해 비주택 리모델링 현황 및 리모델링 범위를 정리하고 비주택 리모델링형 임대주택의 유형과 특성을 파악함으로써 분석틀을 도출한다. 세 번째, 선정된 6곳의 비주택 리모델링형 임대주택 사례분석을 통해 위치. 세대, 규모 등의 기본현황과 리모델링적 측면에서 공간계획 특성을 종합 분석하고자 한다.

II. 이론적 배경

1. 리모델링 사회주택에 관한 선행연구

최근 5년 이내 리모델링형 사회주택에 대한 연구는 Kim (2022)의 서울시 사회주택 리모델링 유형의 공간환경에 관한 연구와 Kim, Chae, & Kwon(2021)의 호텔 리모델링 사회주택에 관한 사례연구가 있으며, 대부분은 사회주택 유형 중 하나로 언급되는 정도이다(Lim, 2018; Min, 2020; Kim, 2021). Kim(2020)는 서울시 사회주택 유형 중 공급호수가 가장 많은 비중을 차지하고 있는 리모델링 사례를 대상으로 주변맥락과 건물, 공간 유형 등을 분석하여 전형과 공간적 특성을 도출하였다. 사례분석 항목을 보면, 기본현황 분석은 위탁관리자, 건물위치, 전체건물 중 사회주택이 해당되는 부분의 현황(호수, 실수, 인원, 면적, 위치 층), 건축행위(변경 전 용도, 변경 후 용도, 건축행위), 전체 건물의 현황(층수, 건축면적, 대지면적, 연면적, 사용승인), 사업연도로 분류하였다. 건물의 맥락 분석은 건물 내 층별 용도분석, 외관 리모델링 현황, 평면구성 등으로 분류하였다.

이에 본 연구는 리모델링 측면에서 공간계획 특성을 분석하는 것을 연구의 목적으로, 건물 외부와 내부에 대한 리모델링 후의 공간구성, 면적, 배치 및 동선 등을 분석하여 결론을 도출하고자 한다.

2. 리모델링 개념 및 필요성

리모델링은 ｢건축법｣ 제2조 제10호(시행) 및 ｢주택법｣ 제2조 제25호(시행)에 규정된 ‘건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위’를 말하며, 이에 따라 건물의 연면적, 세대수, 층수의 증가를 수반한다. 리모델링 개념이 적용된 이후 정부는 에너지 효율성 제고와 자원의 최적 활용, 주택 장수명화 등 정책적 목표 달성을 위해 리모델링 활성화 정책을 추진하고 있다.

리모델링에 있어 일반 건축물 및 단독주택, 소규모 공동주택은｢건축법｣이 적용되고, 공동주택은 ｢건축법｣과 ｢주택법｣이 함께 적용되고 있다. 또한 2013년부터는 공공부문 중심으로 노후화된 기존 건축물의 에너지 성능 향상과 효율 개선을 통해 온실가스 배출량을 줄이기 위한 그린 리모델링 지원사업을 추진하고 있다. ｢건축법｣에 따른 리모델링 범위는 다음 <Table 1>과 같다.

이처럼 리모델링은 유지･보수, 개수(증･개축, 대수선)를 모두 포괄하는 개념으로써 이러한 활동들을 유형별로 분류하면, 3단계로 구분할 수 있다<Figure 1>. 1단계는 노후화된 물리적 시설물을 보수하는 범위인 노후화 대응형 리모델링, 2단계는 사회적 패러다임의 변화에 따른 건물의 가치향상을 위한 성능 향상성 리모델링, 3단계는 용도 변경 등 전면적인 리모델링을 말한다.⁴⁾

Figure 1.

Remodling Phase

리모델링은 공간이 가진 다양한 잠재력과 사회적 패러다임의 변화에 따라 그 필요성이 높아지고 있다. 환경적으로는 건축물의 에너지 절약을 유도하고 철거 폐기물로 인한 환경오염을 줄일 수 있으며 신축에 필요한 자원을 절약함으로써 환경보존 효과를 기대할 수 있다. 사회･경제적으로는 도시의 안전 및 통합과 더불어 주변 지역이 활성화되고 상권이 살아나는 등 부동산 가치 상승의 효과가 발생한다.⁵⁾ 정책적으로는 지속적인 건축으로 축적된 건축물의 재고를 유지･관리하고 개선할 필요가 있으며, 도시재생 측면에서도 그 필요성이 증대되고 있다. 또한 거주자 또는 사용자의 경우 리모델링을 통해 물리적, 기능적 노후화를 개선하고 새로운 공간 및 기능에 대한 수요를 충족시키며 자산 가치를 향상시키고 있다.

3. 비주택 리모델링 현황 및 범위

현재 리모델링 시장은 주로 비주거용 건축물을 대상으로 시행되고 있으며 그 비중과 규모가 지속적으로 확대되는 추세를 보이고 있는데, 2002년~2019년간 평균적으로 비주거용 건축물 95%, 주거용 건축물 5%의 비율을 보인다. 전체 착공 면적 중 비주거용 리모델링의 비율은 2002년부터 2009년간 증가와 감소가 반복되었지만 대체로 증가하고 있고, 2019년에는 18.5%를 기록하였다.⁶⁾

주택 리모델링은 현재의 주거 여건을 향상시키기 위한 유지･보수와 증축 및 세대수 증가가 나타나는 반면, 비주택 리모델링은 유지･보수뿐만 아니라 환경의 변화와 수요에 대응하여 공장을 복합문화 공간, 창작공간, 카페 등으로 리모델링하거나 기존 공공 건축물을 리모델링하여 청년 기숙사, 임대주택으로 재사용하는 등 새로운 가치와 기능을 부여하는 용도변경 리모델링이 나타나며, 건설 소유주의 자본 투자 대상으로서 건축물을 통한 경제적 이득의 크기가 리모델링 추진여부를 결정하고 있다.⁷⁾

일반적으로 리모델링은 유지･보수를 통해 건축물의 노후화를 억제하면서 개수를 통해 사회적 요구 기능을 향상시키는 과정이라면, 용도변경은 개수가 가능한 건축물을 대상으로 전면적인 리모델링 후 새로운 기능이 부여된 건축물을 다시 유지･보수해가는 과정을 거치게 된다.

현재 임대주택 공급을 위한 정책 사업으로 시행되고 있는 비주택 리모델링은 ｢공공주택특별법 시행령 제37조1항3호(시행)｣에 해당하는 건축물로서, 제1종･제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설의 용도로 사용하는 건축물을 리모델링하는 것을 말한다. 비주택 중에서도 주택용도에 적합한 법적조건을 준수하여 용도변경과 리모델링이 가능한 건축물을 대상으로 한다.

리모델링 범위는 각 사업에서 적용하는 ｢원룸형/공유주택형 설계･시공 가이드라인｣⁸⁾과 ｢서울시 리모델링형 사회주택 건축 가이드라인｣을 바탕으로 건물외부와 내부(개인공간, 생활공간, 지원공간)로 구분하였다<Table 2>. 외부공간은 리모델링 세부범위 및 설계･시공기준의 항목에 따라 지붕, 외벽, 창문, 사인물로 구분된다. 내부의 개인공간은 원룸형과 공유형으로 구분된다. 원룸형의 면적은 19 m²로, 허용범위는 ± 12% 이내, 30 m² 이상은 불가하며 세대별 주방공간 및 화장실을 별도로 구획하는 것을 원칙으로 한다. 공유형의 면적은 1인의 경우 최소기준 6 m²~10 m², 적정기준 9 m²~14 m²이고, 2인의 경우 최소 기준 9 m², 적정기준 17 m²으로 각 공간마다 화장실을 별도로 구획하는 것을 원칙으로 한다. 생활공간은 위생시설인 세면실, 샤워실, 화장실, 취사시설인 주방, 식당이 해당되며, 지원공간은 관리시설인 창고, 관리실, 그리고 사례마다 다양하게 구성되는 커뮤니티 공간이 있다. 커뮤니티 공간의 경우 총 주거면적의 10%로 계획된다.

4. 비주택 리모델링형 임대주택 현황 및 특성

비주택 리모델링이 시행되고 있는 임대주택 사업은 다음과 같다. 서울특별시 리모델링형 사회주택 공급사업은 2015년 제정된 ｢서울시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례(시행)｣에 따라 비주택을 사회적 경제주체와 서울시가 공동으로 매입 또는 임차 후 리모델링하여 장기간 임대주택으로 활용하며, 2019년까지 총 21호, 326세대가 공급되었다. 매입대상은 준공 후 10년 이상 된 100 m² 이상의 비주택 또는 비주거용 주택이며, 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있는 복합건물도 가능하다. 현재 공급된 지역은 서울시 전역과 전북 전주가 있다.

비주택 리모델링 용도변경 및 공급사업은 민간 매입약정 방식을 활용하여 사업시행자가 주택으로 전환하기로 LH와 사전 매입약정을 체결하고, 준공 후 LH가 매입하여 공급하는 방식이다. 매입대상은 최초 사용승인 후 15년 이내의 비주택을 동별 일괄 매입하는 것을 원칙으로 하며, 필요 시 층별 등 부분매입도 검토 가능하다. 현재 공급지역은 서울특별시, 인천광역시, 경기도로, 수도권 전역이 해당된다. 사업시행자는 관할 지자체와 협의하여 청년 1인 가구용 원룸형(도시형생활주택, 주거용오피스텔 등) 또는 공유주택형(다중주택, 기숙사 등)으로 용도변경 및 리모델링 허가를 득하여야 한다. 현재까지의 공급현황에 대한 자료는 없으나, 국토교통부에 따르면 2021년 4월 기준, 민간사업자로부터 총 28건, 약 3,000가구의 사업이 신청되었다. 접수된 사례들은 책공방, 요리･베이커리 창업, 일자리 매칭･교육, 디자인업, 갤러리 등의 테마를 중심으로 하며, 숙박시설 리모델링이 대부분이다.

비주택 리모델링형 임대주택은 사업에 따라 공급방식 및 유형, 리모델링 조건, 공급지역이 상이하며, 정리하면 다음과 같다<Table 3>.

일반적으로 임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 건설 및 관리주체에 따라 ‘공공임대주택’과 ‘민간임대주택’으로 분류할 수 있으며, 비주택 리모델링형 임대주택은 공급, 운영 및 관리 등에 따라 공공과 민간의 성격을 모두 포함하고 있다. 비주택 리모델링형 임대주택의 특성 즉, 민간활용과 주거 서비스 제공 측면에서 보면 사회주택⁹⁾으로 분류되고 있으나, 본 연구에서는 ‘비주택 리모델링’ 측면에서 정리하였다. 현재 공급되고 있는 비주택 리모델링형 임대주택은 임대사업자가 법령 기준에 해당하는 주택을 임대할 목적으로 취득한 후 임대료 및 임차인의 자격 제한, 리모델링 시 공적지원 등을 받아 임대하는 주택이며, 공급방식은 사회적 경제 주체가 임차 또는 매입한 노후 건축물을 임대주택으로 공급 및 운영하는 민간지원형과 시에서 직접 매입하고 사회적 경제 주체에게 임대하는 공공매입형이 있다.

공급 조건은 준공 후 10년 이상 15년 이내의 리모델링이 가능한 비주택을 대상으로 하며, 근린생활시설과 주택이 혼재된 복합건물도 가능하되 동별 일괄매입을 원칙으로 한다. 공급목적은 청년 주거빈곤과 서민 주거난 해소, 1인 주거수요 대응이며, 동시에 공실율을 완화하고자 한다. 이에 입주대상을 청년 1인 가구로 한정하고 있으며, 입주자 간 커뮤니티 활성화를 위해 사회적 경제 주체가 운영 및 관리를 담당하고 있다. 전체 공간구성은 개인공간(원룸형, 공유형)과 커뮤니티공간으로 구분되며, 개인 주거공간의 면적은 1인 가구에 적합한 기준을 적용하고 있다. 또한 상업적 성격을 갖고 있기 때문에 주로 유동인구가 많은 번화가, 역세권에 위치해 있으며, 이는 공급대상 선정 시 주요조건이 되고 있다<Table 4>.

III. 사례분석

1. 분석대상

본 연구의 사례분석 대상지는 ‘서울특별시 리모델링형 사회주택 공급사업’과 ‘비주택 용도변경 및 리모델링 공급사업’의 각 사례 중 가장 최근에 공급된 2019~2021년 사례 3곳씩 총 6곳을 선정하였다. 규모는 최소 12세대에서 최대 122세대까지 다양하게 분포되어 있으며, 대상지역은 공급 사업지인 서울시로 한정하였다.

2. 분석방법

본 연구는 각 사례별 홈페이지 및 Naver 지도, 유튜브, 입주 공고문 등의 온라인 자료, 전화문의를 통해 정성적 분석을 실시하였다. 사례분석 틀은 이론적 배경의 비주택 리모델링형 임대주택의 특성인 <Table 4>의 내용을 바탕으로 일반사항을 위치, 규모, 면적, 운영･관리로 구분하였고, 선행연구와 가이드라인에 따른 리모델링 범위인 <Table 2>을 바탕으로, 건물 외부와 내부(개인공간, 생활공간, 지원공간)로 분류하여 공간구성과 배치, 면적을 분석하였다<Table 6>.

3. 사례분석

1) Share.C

Share.C는 기존에 인쇄업 등의 사무공간으로 사용되었던 노후건물로, 지상 4층 건물 중 2-4층을 사용하였다. 외부 리모델링은 전체 마감재를 변경하였고, 입구는 색으로 구분하고 사인물을 설치하였다. 창호는 개인공간마다 창문을 설치해야하는 가이드라인에 따라 신설되었다.

내부공간 구성을 보면, 개인공간은 면적과 공간구성이 다른 3개의 유형으로, 높은 천정고를 활용한 로프트(Loft)형, 기본구성인 컴포트(Comfort)형, 다락이 있는 스튜디오(Studio)형이 있어 취향에 맞게 선택이 가능하며, 공용화장실 없이 개별 샤워실 및 화장실로 계획되었다. 면적은 최소 8.56 m²에서 최대 22.67 m²로, 복층구조가 있어 면적에 큰 차이를 보였다. 생활공간은 2층에 주방, 식당 겸 거실을 한 공간으로 구성하였며, 지원공간은 2층에 세탁실, 3-4층에 거실, 다락층과 옥상에 루프탑, 빨래건조장으로 구성하였다.

동선 및 배치를 보면, 외부에서 계단을 통해 진입하게 된다. 내부의 경우 2층은 현관-생활공간-개인공간 순으로 이어지며, 2~4층은 실내 계단으로 연결하였다. 4층 거주자의 경우 생활공간 이용에 불편함이 있지만, 부엌과 식당 겸용의 메인 라운지를 입구와 함께 배치함으로써 확장감, 개방감을 느끼게 함과 동시에 현관을 기준으로 봤을 때 생활공간과 개인공간이 양쪽으로 배치되어 있어 시선 분리가 가능하다. 또한 생활공간과 개인공간을 층으로 분리함으로써 사적공간을 보호할 수 있다. 3-4층은 계단과 이어진 작은 라운지 외에는 개인공간 중심으로 구성되어 동선이 단순한 편이다<Table 7>.

Table 7.

Example 1_Share.C

1	Share.C
Summary	Locaiton	Convenience Store, Subway Station, Bus Stop, Close to the Roadside
	Scale	4F
	Area	277.6 m2
	Operation & Management	Share-Us is planning and executing tenant recruitment and management, rental and management fee collection, facility and space management, one-day classes for tenants, and networking programs
Image	Before				After
Space Plan	Re-Range		Heavy Repair
	Building Use		Partial Use (2nd to 4th Floors)
	Existing Use		Office
	Exterior		Changed Exterior Wall Finishes, New Windows, Entrance Sign Installation
	Inteirior		Floor Plan
			Individual Space	One-Room Type, 3unit ･ Loft Type (8.56~9.63 m2) ･ Comfort Type (9.10~12.66 m2) ･ Studio Type (16.71~22.67 m2)
			Living Space	kitchen, Lounge and Dining room
			Support Space	Small Lounge, Laundry Room, Laundry Drying Room (Indoor/ Outdoor), Rooftop

2) Air.S2

Air.S2는 기존에 고시텔로 사용되었던 노후건물로, 화장실 및 샤워실, 주방은 외부계단에 위치했고 3-4층 내부는 복도식으로 각각 20개의 방이 있었다. 외부 리모델링은 사례가 위치한 좌측 전면에 전체도색을 하였고, 사인물과 창호를 교체하였다. 외부에 있던 사무실과 화장실은 창고와 샤워실로 리모델링되었고, 내부의 경우 현관 위치는 동일하되 공간은 재구성되었다.

내부공간 구성을 보면, 3, 4층은 주방의 가구배치만 다를 뿐 동일한 평면으로 계획되었다. 개인공간은 1유닛으로 구성되어 있고 침실만 있는 셰어형이다. 면적은 7.20 m²에서 7.88 m²로 비슷하다. 각 층에는 별도의 지원공간 없이 생활공간인 주방 및 식당과 화장실 및 샤워실로 구성하였으며, 지원공간으로 옥상공간 활용이 가능하다.

동선 및 배치를 보면, 3, 4층은 외부 계단으로 분리되어 있다. 내부는 층별로 현관-생활공간-개인공간 순으로 이어지고, 동선이 단순한 편이다. 개인공간은 입구와 반대인 우측에 배치하고 벽으로 시선을 차단시킴으로써 외부로부터 보호할 수 있다. 생활공간은 중심에 배치되어 있어 이용에 편리하다<Table 8>.

Table 8.

Example 2_Air.S2

2	Air.S2
Summary	Locaiton	Convenience Store, Bus Stop, Close to School, General Residential Area, Located on the Roadside
	Scale	4F
	Area	152.3 m2
	Operation & Management	“Eoulli” is planning and operating programs for recruiting and managing tenants, collecting rent and management fees, maintaining facilities, meeting with residents, and revitalizing the residents’ community
Image	Before			After
Space Plan	Re-Range	Heavy Repair
	Building Use	Partial Use (3th to 4th Floors)
	Existing Use	Gositel
	Exterior	Sign Installation
	Inteirior	Floor Plan
		Individual Space	Shared Type, 1unit (7.20~7.88 m2)
		Living Space	Toilet and Shower Room, Kitchen and Dining Room
		Support Space	Rooftop Space

3) Ja.S

Ja.S는 기존에 사무실, 실내 놀이터 등 상업공간으로 사용되었던 건물이다. 외부 리모델링은 창문을 교체하고 비상문을 신설하였다. 리모델링 당시 2, 3층이 공실이었던 점을 고려하면, 내부는 주거공간에 맞게 재구성되었을 것으로 판단된다.

내부공간 구성을 보면, 개인공간은 1인이 사용하는 원룸과 1.5룸, 2인이 사용하는 더블룸 3유닛으로 구성하였고 침실만 있는 셰어형이다. 면적은 최소 6.21 m²에서 최대 11.46 m²이다. 생활공간의 경우 2층은 주방, 거실 겸 식당, 샤워실 및 화장실, 세면공간으로 각각 분리하였고, 지원공간은 작은 창고가 있다. 3층은 주방과 식당, 거실을 한 공간으로 구성하였고 샤워실과 화장실은 분리했다. 또한 지원공간으로 세탁기가 포함된 다용도실에 넓게 구성하였다.

동선 및 배치를 보면, 2, 3층은 외부 계단으로 분리하였다. 내부의 경우, 2층은 현관-생활공간-개인공간 순이며, 현관-생활공간 동선이 ‘ㄱ’자로 시선 분리가 가능하다. 3층은 현관-개인공간-생활공간 순으로, 2층과 동일하게 시선 분리는 가능하나 현관입구와 개인공간 입구가 맞닿아 있다는 단점이 있다. 또한 2, 3층 모두 생활공간이 중심에 배치되어 있어 이용이 편리하다<Table 9>.

Table 9.

Example 3_Ja.S

3	Ja.S
Summary	Locaiton	Convenience Store, Bus Stop, Near Subway Station, Located on the Street
	Scale	3F
	Area	273.6 m2
	Operation & Management	M-zip operate integrated housing services such as collection of rent and management fees, security and safety for residents, cleaning, quarantine, organized storage, maintenance, small moving, and one-day classes together with the local housing welfare network
Image	Before				After
Space Plan	Re-Range	Heavy Repair
	Building Use	Partial Use (2nd to 3th Floors)
	Existing Use	Commercial Space
	Exterior	Window Replacement
Space Plan	Inteirior	Floor Plan
			Individual Space	Shared Type, 3unit ･ Single Room - One Room, 1.5 Rooms (6.21~11.46 m2) ･ Double Room (12.32 m2)
			Living Space	Shared Living Room and Kitchen
			Support Space	Small Warehouse, Multi-Purpose Room

4) Nodle.C

Nodle.C는 기존에 고시원으로 사용되었던 건물이며, 3, 4층은 열람실과 화장실, 5층은 열람실과 화장실, 수면실로 구성되어 있었다. 외부 리모델링은 마감재가 전면 교체되었고, 구조가 변경되어 1층은 필로티 구조, 4, 5층 전면은 거주자를 위한 테라스가 설치되어 있다. 또한 창문은 신설 및 교체되었고 사인물이 설치되었다. 내부는 건물입구와 3, 4층 계단 위치를 제외하고 전면 리모델링되었고, 5층의 경우 외부계단 없이 내부계단을 통해 4층과 연결되도록 재구성되었다.

내부공간 구성을 보면, 개인공간은 2유닛으로 구성되어 있는데, 3층은 고시생을 위한 침실공간으로, 수납은 벽면 의 수납가구나 공용공간을 이용하였고, 4-5층은 외부 테라스가 연결된 셰어형으로 구성하였다. 면적은 최소 9.20 m²에서 최대 14.33 m²이다. 생활공간은 주방, 공용공간, 화장실, 샤워실, 세탁실이 있고, 지원공간으로 창고가 있다.

동선 및 배치를 보면, 외부는 3층과 4층을 외부계단으로 분리하였다. 내부의 경우 3층은 입구-생활공간-개인공간 순이고, 공용공간과 주방은 화장실 및 세탁실을 중심으로 분리하였다. 개인공간이 박스형태로 간격을 두어 배치된 것이 특징적이다. 4층은 현관-생활공간, 개인공간 순으로, 현관과 야외테라스 일부를 연결하였고, 개인공간과 생활공간은 복도식으로 구성되어 양쪽으로 분리된 형태이다. 공유주방은 복층구조로 되어 있어 5층 천장과 통하고, 내부계단으로 이어진 5층의 동선은 계단을 중심으로 화장실 및 샤워실과 개인공간으로 분리하였다<Table 10>.

Table 10.

Example 4_Nodle.C

4	Nodle.C
Summary	Locaiton	Close to Bus Stop, Subway Station, Convenience Store, Apartment Complex
	Scale	B1, F5
	Area	703.3 m2
	Operation & Management	WooZoo is in charge of collection of rent and management fees, cleaning, quarantine, facility maintenance, occupant management through the app, community activity expenses, and occupant education
Image	Before			After
Space Plan	Re-Range	Extension
	Building Use	Partial Use (3rd to 5th floors)
	Existing Use	Gosiwon
	Exterior	Roof and Exterior Wall Finishes, New Windows, Piloty Structure, Unmanned Delivery Box, Sign Installation
	Inteirior	Floor Plan
		Individual Space	･ Shared Type, 2unit (9.20~14.33 m2) ･ Terrace
		Living Space	Shared Kitchen, Laundry, Toilet
		Support Space	Living Room, Common Space, Garden, Terrace

5) An-am.S

An-am.S은 기존에 관광호텔으로 사용되었던 건물로, 지상 1층에는 로비, 레스토랑, 편의점이 있었고, 지상 2층부터는 전체 객실로 사용되었다. 외부 리모델링은 저층부의 마감재와 입구 전면 디자인을 변경하였고 사인물을 설치하였다. 기존 관광호텔의 객실 수가 120개였고, 객실 중 복층구조가 있었으며, 건물 전면의 창호가 변경되지 않았다는 점을 고려했을 때, 지하 2층부터 지상 1층 중심으로 전면 리모델링이 이루어졌고 개인공간은 기존의 객실 형태와 유사함을 유추할 수 있다.

내부공간 구성을 보면, 개인공간은 기본형, 복층형, 장애인형 3유닛으로 구성하였고, 면적은 최소 13 m²에서 최대 30 m²이다. 생활공간은 공유식당 및 부엌, 공유 세탁방이 있고, 지원공간은 회의실/소모임실, 라운지, 코워킹스페이스, 커뮤니티 카페･바, 창업실험가게, 루프탑이 있다.

동선 및 배치를 보면, 개인공간과 생활･지원공간은 층으로 분리하였다. 지하 2층은 입구-생활공간(공유공간과 부엌, 공유 세탁방)으로 이어지고 계단식 라운지에서는 발표, 강의 등 다양한 활동이 가능하다. 지하 1층은 입구-지원공간(라운지･코워킹스페이스)로 이어지고 화장실, 생활지원오피스, 회의실/소모임실을 일렬로 배치하였다. 중심에 오픈된 공간을 배치함으로써 개방감을 주었다. 지상 1층은 지원공간인 커뮤니티 카페･바 중심이며 일부 공간에 배치된 창업실험가게에서는 기획 중인 창업아이템을 실험적으로 판매할 수 있다. 지상 2-9층은 개인공간으로 복도식으로 배치하였다<Table 11>.

Table 11.

Example 5_An-am.S

5	Anam.S
Summary	Locaiton	Close to Bus Stop, Subway Station, Convenience Store, Apartment Complex, Located on the Boulevard
	Scale	B2, F10
	Area	5,704.7 m2
	Operation & Management	Ibookee participated in design and remodeling, and is responsible for collection of rent and maintenance fees, occupant management and cleaning through its own app platform, and facility management
Image	Before			After
Space Plan	Re-Range	Heavy Repair
	Building Use	Full Use
	Existing Use	Tourist Hotel
	Exterior	Change of Finishing materials on the Lower Floors and the Front Entrance Design, Sign Installation
	Inteirior	Floor Plan
		Individual Space	One-room Type, 3unit ･ Basic Type(13, 17 m2) ･ Duplex Type(13, 17 m2) ･ Disabled Type(26, 30 m2)
		Living Space	Shared Kitchen and Dining Room, Shared Laundry Room, Lounge
		Support Space	Meeting Room, Community Cafe ･Bar, Lounge, Co-working Space, Startup Experiment Shop, Rooftop

6) Arts.Y

Arts.Y는 기존에 관광호텔으로 사용되었던 건물이며, 지하 1층은 레스토랑, 지상 1, 2층은 복층구조의 로비･라운지, 3-16층은 객실, 17층은 루프가든으로 사용되었다. 외부 리모델링은 사인물만 변경되었다. 내부 리모델링의 경우 기존 관광호텔의 객실 수가 59개였고, 객실의 면적이 개인공간과 유사하며 장애인형과 테라스형 객실이 있었다는 점과 건물의 창호가 변경되지 않았다는 점을 고려했을 때, 개인공간은 기존의 객실 형태와 유사하고, 생활･지원공간 중심으로 리모델링되었음을 유추할 수 있다. 16층에 위치한 커뮤니티 라운지는 기존 복층구조의 스위트룸과 디럭스룸을 코워킹스페이스와 커뮤니티 라운지 에이살롱으로 리모델링하였다.

내부공간 구성을 보면, 개인공간은 학업중심으로 공간이 구성된 스터디(Study)형, 작업공간과 주거공간이 분리된 스튜디오(Studio)형, 별도의 테라스가 있는 테라스(Terrace)형, 장애인형 4가지 타입으로 구성하였고, 면적은 최소 16.02 m²에서 최대 29.84 m²이다. 생활공간은 공유주방과 식당이 있는 파자마라운지, 공유 세탁실인 런드리라운지가 있고, 지원공간은 강의나 행사가 가능한 에이홀, 무인서점, 코워킹스페이스, 에이살롱, 루프탑, 운영사무실이 있다.

동선 및 배치를 보면, 개인공간과 생활･지원공간은 층으로 분리하였다. 지하 2층은 엘리베이터-런드리라운지로 이어진다. 지하 1층은 엘리베이터-라운지-주방-팬트리 순으로 이어지고, 계단을 중심으로 팬트리(좌)와 라운지(우)로 접근이 가능한 구조이다. 지상 1층은 입구-지원공간 순으로, 좌측에는 미니바, 우측에는 무인서점, 갤러리, 복층구조의 에이홀을 배치하였다. 에이홀은 2층의 운영사무실과 연결된다. 개인공간이 위치한 3층~15층과 커뮤니티 라운지가 위치한 16층은 엘리베이터를 중심으로 양쪽에 공간을 배치하였다<Table 12>.

Table 12.

Example 6_Arts.Y

6	Arts.Y
Summary	Locaiton	Close to Bus Stop, Subway Station, Convenience Store, Apartment Complex
	Scale	B2, F17
	Area	2,988.4 m2
	Operation & Management	Antenna provides rental and management fee collection, tenant promotion, recruitment and management, space operation and maintenance, management fee collection, cultural networking program, and housing service
image	Before			After
Space Plan	Re-Range	Heavy Repair
	Building Use	Full Use
	Existing Use	Tourist Hotel
	Exterior	Sign Installation
	Inteirior	Floor Plan
		Individual Space	One-room Type, 4unit ･ Study Type (21.42, 22.46 m2) ･ Studio Type (23.9~29.84 m2) ･ Terrace Type (16.02~18.51 m2) ･ Disabled Type (24.3 m2)
		Living Space	Pajama Lounge(Shared Kitchen and Dining Room), Laundry Room, Toilet
		Support Space	Unmanned Bookstore, Mini Bar, A hall, Community Lounge(Co-working Space, A Salon), Rooftop, Operation Office

4. 소결

1) 일반사항

첫 번째, 위치는 기본적으로 교통시설(지하철역, 버스정류장), 편의점, 대로변에 근접해 있다. 또한 사례 1을 제외하고는 주거지역에 속해 있어 근처에 단독주택 또는 아파트, 학교가 위치해 있으며, 사례 1의 경우 상업지역으로 인쇄관련 상가건물과 음식점, 오피스텔 등 고층 건물 사이에 위치해 있다.

두 번째, 건물규모와 면적은 기존 건물용도에 따라 큰 차이를 보였다. 최소 지상 3층 규모부터 최대 17층까지 다양하게 분포되어 있으며, 이에 따른 연면적 또한 최소 152.3 m²부터 최대 5,704.7 m²까지 나타났다.

세 번째, 운영 및 관리를 보면, 기본적으로 관리비 징수, 입주자 모집 및 관리, 청소 및 방역, 시설 및 공간 보수와 같은 유지관리업무와 갈등관리 및 실시간 소통, 입주자들을 위한 프로그램을 기획 및 제공하는 주거커뮤니티업무를 담당하고 있다. 사례 5, 6은 자체 앱을 통해 실시간으로 입주민과 소통하고 있으며, 사례 5는 입주자 자치위원회와 커뮤니티지원팀이 있어 입주자가 주체가 되어 갈등 해결 및 소통을 도모하였다.

2) 공간계획

첫 번째, 리모델링 범위는 사례 4의 증축을 제외하면, 모든 사례에서 대수선이 이루어졌다. 외부는 대부분 마감재 및 사인물을 변경하거나 내부공간 계획에 맞춰 창문을 교체 및 신설하였다. 내부는 상업공간 또는 고시원(텔)을 리모델링한 사례 1~3의 경우 코어를 제외한 공간 전체의 내력벽을 재구성하였고, 사례 4는 필로티 및 테라스 설치와 같은 구조변경을 통해 공간에 새로운 형태와 기능을 부여하였다. 주거형태를 갖춘 관광호텔을 리모델링한 사례 5, 6의 경우 개인공간을 기존 객실의 형태 그대로 사용하거나 필요에 따라 일부를 커뮤니티 공간으로 사용하였다.

두 번째, 건물사용 범위는 사례 1~4의 경우 건물 일부를 리모델링하여 임대주택으로 사용하였다. 이외의 공간은 건축사 사무소, 음식점, 편의점, 사무실, 카페, 헬스장과 같은 상업공간이 있거나 설계자의 의도에 따라 일부를 공유창작소, 정원, 워크숍, 전시공간, 공유오피스 등 청년창업자들을 위한 공간으로 사용하기도 한다. 사례 5, 6은 건물 전체를 임대주택으로 활용하였다.

세 번째, 기존 건물용도를 보면, 사례 1은 인쇄업 등의 사무공간, 사례 2는 고시텔, 사례 3은 당구장, 실내 놀이터 등 상업공간, 사례 4는 고시원, 사례 5, 6은 관광호텔로 사용되었다.

네 번째, 공간 구성을 보면, 개인공간은 가이드라인 기준하에 원룸형은 최소 13 m²에서 최대 30 m², 셰어형은 최소 6.21 m²에서 최대 14.33 m²까지 계획되었다. 대부분의 사례에서 복층형, 스튜디오형, 테라스형 등 거주자가 취향에 맞게 선택할 수 있도록 주거유형을 다양화 하고자 하였다. 또한 사례 5, 6의 경우 1~2세대를 무장애디자인을 적용한 장애인형으로 제공하였으며, 사례 4의 경우 노량진이라는 지역특성에 맞춰 3층은 고시생을 위한 주거공간으로 계획하였다. 생활공간은 모든 사례에서 기본적으로 공유주방 및 식당, 화장실 및 샤워실, 세탁실로 구성하였으며, 거주자 간 커뮤니티를 위한 지원공간에서 큰 차이가 나타났다. 기존 공간이 협소한 경우 생활공간과 지원공간이 한 공간에서 혼합되는 형태로 나타났고, 거주에 필수적인 공간을 중심으로 실용성을 고려하였다. 사례 5, 6의 경우 운영 및 관리자의 의도에 맞게 라운지, 에이홀, 코워킹스페이스, 미팅룸, 무인서점, 카페, 루프탑 가든 등 다양한 공간을 통해 커뮤니티가 곳곳에서 형성될 수 있도록 하였다.

마지막으로, 동선 및 배치를 보면, 한 건물에 상업공간이 함께 있고 각 층이 분리된 사례 1~4의 경우 현관이 외부와 근접하기 때문에 현관을 기준으로 동선을 ‘ㄱ’로 만들거나 복도식 구성을 통해 시선이 차단 또는 분리되도록 하였고, 개인공간은 안쪽에 배치하거나 내부 계단으로 분리하여 최대한 보호되도록 하였다. 사례 5, 6은 호텔의 객실 구조이기 때문에 개인공간이 생활･지원 공간과 층별로 분리되어 완전히 보호될 수 있다. 또한 목적이 유사한 생활공간과 지원공간을 각 층별로 두어 공간이용에 용이하다. 공통적으로 입구에는 오픈된 커뮤니티 공간을 배치함으로써 공간에 개방감, 활동감을 부여한다<Table 13>.

IV. 결 론

본 연구는 도심 내 공실 상가･관광호텔 등 비주택을 공공지원 임대주택으로 리모델링하여 공급하는 비주택 리모델링형 임대주택 사례 6곳과 관련된 인터넷 자료와 전화문의를 통해 기본현황을 파악하고 리모델링 측면에서 공간계획 특성을 분석하고자 하였다.

사례분석 결과는 다음과 같다. 건물의 위치는 버스정류장, 지하철과의 접근이 용이해야 하며, 안전을 고려하여 인구 유동이 있는 대로변과 주거지역에 공급될 필요가 있다. 또한 사례 간 연면적 차이가 다양하게 나타나고 있는데, 사회주택 개념을 적용한 임대주택의 핵심은 커뮤니티이기 때문에 이러한 특징이 활성화되기 위해서는 최소 면적에 제한을 두어 보다 다양한 커뮤니티를 유도하기 위한 공간을 계획할 필요가 있다.

둘째, 운영 및 관리 측면에서는 사회적 경제 기업이 LH와 입주자 간 중간관리 역할을 수행하고 있으며, 임대료 및 관리비 징수, 입주자, 시설 및 공간에 대한 관리가 기본적으로 이루어진다. 운영주체의 의도에 따른 다양한 커뮤니티 공간 제공이 특징적이며 입주대상의 수요를 반영한 커뮤니티 프로그램을 기획 및 운영하고 있다. 일부 사례에서는 상주관리가 아닌 자체 앱이나 채팅앱을 통해 민원 접수 및 공지전달 등이 이루어지고 있으며, 커뮤니티 공간은 입주자들을 위한 주거서비스뿐만 아니라 일부 개방함으로써 지역주거복지 차원으로 확대되고 있다. 이러한 운영관리방식은 공간의 재사용이 물리적 개선으로만 한정되는 것이 아니라 공간 활용을 지속가능하게 하며, 더 나아가 커뮤니티 활성화로 새로운 가치가 창출될 수 있다.

공간적 측면에서 보면, 첫째, 외부 리모델링은 건물의 상태나 내부 리모델링에 따라 마감재, 창호, 사인물 등을 개선 ･보수하거나 설계 의도에 따라 구조 변경이 행해지고 있다. 건물의 외관은 시각적으로 이미지를 결정하고 쾌적한 환경을 제공하는 중요한 역할을 하므로 건물의 일부를 사용하더라도 건물 전체를 디자인적 개선이 필요하다.

둘째, 전체건물 또는 상업공간을 리모델링할 경우 설계자나 운영주체의 계획의도에 맞게 자유롭게 구성 및 활용할 수 있어 개인공간과 커뮤니티 공간 유형이 보다 다양하게 나타난다는 장점이 있으며, 기존 건물이 관광호텔인 경우 개인공간이 기존 객실 형태를 그대로 사용함으로써 리모델링 비용이 비교적 절감될 수 있다.

셋째, 개인공간은 구조적 여건에 따라 복층으로 나타나거나 예술인 등 특정 입주대상 및 거주자의 취향에 따라 선택이 가능하도록 다양한 유형으로 공급되고 있으며, 생활공간 외 커뮤니티를 위한 지원공간은 코워킹스페이스, 미팅룸 등 주로 대학생이나 청년창업가를 위한 공간으로 제공되고 있다. 현재는 1인 가구 청년을 대상으로 공급되고 있으나, 신혼부부, 고령자 등 공급대상을 확대하여 일본 컬렉티브하우스와 같이 다양한 세대가 함께 공존하는 방식도 필요하다. 또한 대규모 건물의 경우 지역민이 함께 이용할 수 있는 지역커뮤니티공간(소규모 도서관, 극장 등)으로 리모델링하여 임대주택에 대한 인식이 변화되고 입지적 장점이 활용될 수 있도록 고려해야 한다.

현재 공공임대주택 공급이 확대됨에 따라 임대주택 유형의 다양화에 대한 수요 또한 증가할 것이라 예상된다. 이에 본 연구 결과는 비주택 리모델링형 임대주택 공간 계획 및 활성화에 있어 기초자료로 활용되길 기대한다. 본 연구는 소수의 사례를 대상으로 한 정성적 연구라는 점에서 한계가 있지만, 리모델링형 사회주택에 대한 연구가 거의 없는 상황에서 기초적 자료를 제공했다는 점에서 연구의 의의가 있다. 향후 연구에서는 보다 많은 사례를 분석하고 거주자를 대상으로 한 설문이나 인터뷰를 통해 실제적인 개선방안을 모색할 필요가 있다.