I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
우리나라 주택보급률은 2008년 100%를 넘어선 이후 지속적으로 증가하고 있는 반면에, 주택의 평균 교체수명은 120년 정도인 영국·독일과 72년인 미국, 54년인 일본에 비해 28.9년으로 매우 짧은 수명을 가지고 있다. 이는 신축을 선호하는 국민성향과 타 선진국에 비해 리모델링 시장 규모가 크지 않아 주거용 리모델링의 활성화는 다소 어려운 여건 속에 있다.
그러나 2000년대부터 급증하는 노후주택의 가치를 향상시키고 새로운 라이프스타일을 반영하기 위한 리모델링 제도가 도입되면서 주택 리모델링 시장에도 기존의 국내 주거용 인테리어 스타일을 벗어난 다양한 스타일과 DIY 등 여러 가지 방법들이 시장에 등장하였으며, 일반 국민들도 공동주택 리모델링에 대한 관심이 증가하기 시작하였다.
정부의 주택공급 정책은 신축이나 재건축 중심에서, 양질의 효율적인 재고관리와 리모델링을 통해 미래세대에 계승하는데 주안점을 두는 방향으로 전환되고 있다. 또한 범지구적 이슈인 탄소 저감을 위한 주택의 그린화를 통한 에너지 효율성 증대와 장수명화에 대한 고민도 함께 필요한 시점이다.
이러한 관점에서 한국형 그린 뉴딜 정책의 10대 중점과제 중 하나인 그린 리모델링 사업은 국내 도시의 노후화로 인한 문제 중 국민 70% 이상이 거주하고 있는 공동주택의 노후화로 인해 발생하는 문제 해결을 위한 전략으로써 중요도를 갖는다.
더욱이 공동주택 중 1990년대 본격적으로 공급되기 시작한 공공입대주택의 노후 연수가 30년을 넘어서면서, 시설의 노후화로 인한 기능미달 및 구조적 안전성의 문제, 1인당 최소 주거면적 미달 등 여러 가지 환경적 문제를 야기하고 있다. 사회적 취약계층 다수 거주 등 주민들의 주거생활의 니즈를 충족시켜주지 못하고 있을 뿐만 아니라 장기 공실로 남아, 공공자산으로서의 가치를 하락시키기 때문에 노후 공공자산의 새로운 가치 창출을 위한 방안 마련도 시급하다.
노후공공임대주택 성능개선을 위한 유지관리 방법은 운영·행정관리, 물리적 관리, 생활·안전관리로 분류된다. 본 연구에서는 물리적 관리를 중심으로, 공간의 위계별로 국내·외 사례를 분석하고 개선방안을 도출하고자 한다.
II. 이론적 배경
1. 공공임대주택 공급현황
1) 공공임대주택 유형별 공급현황
공공임대주택은 저소득층의 주거안정과 주거수준 향상을 위해 국가 등의 지원을 통해서 건설·공급되는 주택을 말한다. 1989년부터 2019년까지 총 320만 5,094호가 공급되었으며, 공공임대주택 유형은 영구임대, 국민임대, 행복주택, 장기전세, 공공임대, 기존주택매입임대, 기존주택전세임대로 분류된다.1)
공공임대주택 유형에 따른 공급현황은 장기공공임대주택에 해당되는 공공임대 133만 2,535호(41.6%)와 국민임대 89만 3.392호(27.9%)가 가장 높은 공급율을 보이며, 기존주택매입·전세임대의 경우 재고를 활용한 수요자 맞춤형 공급방식으로, 비교적 높은 비율(16%)을 차지하고 있다.2)
한편, 공공임대주택은 2019년 기준 30년이 경과하여 초기 공급된 주택들의 경우 시설 노후화가 진행되고 있다. 15년경과 공공임대주택은 138만 1,241호로 전체 공급 수의 42%를 차지한다. 현재 25년 초과 호수는 35만 5,296호로, 25.7%를 차지하며 5년 후에는 80만 5,189호, 10년 후에는 138만 1,241호가 될 예정이다.3)
2) 공공임대주택 유형별 재고 및 공실
2019년 기준 공공임대주택 재고는 총 156만 3,745호로, 꾸준한 증가 추세를 보이고 있으며, 전체 임대주택 재고의 54.5%를 차지한다. 유형별 재고를 보면, 가장 많은 비중을 차지하는 것은 국민임대 54만 1,622호(32.6%)이며, 영구임대 32만 1,035호(19.3%), 공공임대 27만 4,040호(16.5%), 기존주택전세임대 26만 5,647호(16%), 기존주택매입임대 14만 6,040호(8.8%), 행복주택 6만 3,355호(3.8%), 장기전세 3만 3,180호(2%)순이다. 누적 공급호수 중 총 재고수의 비율은 2010년 45.4%에서 2019년 48.8%로 61만 3,3221호가 증가하였다.4)
공급과 재고가 확대됨에 따라 공가도 증가하고 있다. LH 공공임대주택의 연도별 공가현황을 보면, 공가율은 2016년 3.5%에서 2019년 5.5%로 2만 5,716호 증가하였으며, 장기 공가율은 2016년 1.4%에서 2019년 1.7%로 5,503호 증가하였다. 또한 노후도가 높은 영구임대, 국민임대, 공공임대의 공가는 꾸준히 증가하고 있으며, 행복주택은 2017년 4.4%에서 2019년 4.1%로 비율은 감소하였으나 물량은 점차 증가하고 있어 공급량에 비해 높은 공가율을 나타내고 있다.5)
특히 서울시의 경우 건설형과 매입 및 임차형 공가가 2019년 1,673가구에서 2020년 3,407가구로 2배 이상 증가했다. 작년 기준 전체 매입 임대주택 19,495가구 중 4,697가구가 공가이며, 그 중 71.6%인 3,365가구는 6개월 이상 공가로 남아있다.6)
Figure 1.
Status of Vacant Housing by Year and Type of Public Rental Housing
2. 공공임대주택 관리현황
1) 공공임대주택 관리업무
우리나라 임대주택의 관리는 건물의 유지 수선과 재정적인 기능이 거의 대부분을 차지하는 것으로 간주되어 왔다. 실제로 임대주택 단지의 공용부분을 유지관리하고, 전용 부분 중 입주자에게 책임이 있는 것을 제외한 나머지 유지관리에 필요한 비용을 계획, 집행, 징수 등의 관리 업무에 중점을 두고 있다. 여기서 자산 가치를 보전하는 차원에서 장기적인 계획에 의한 유지 수준과 임대료의 징수, 입주자에 대한 임대 업무는 관리의 일부로 여기고 있다.
공공임대주택의 주요 사업자인 LH공사나 지방공사의 경우 관리업무를 크게 임대운영관리와 주택관리 두 부분으로 나누고 있다. 임대운영관리는 임대주택 공급을 포함한 입주관리, 입주자선정, 임대보증금과 임대료의 결정 및 수납, 장기수선유지 등으로 나눌 수 있으며, 주택관리는 일반 분양 공동주택과 같이 부대 및 복리시설 등 공용시설물의 관리, 일상적인 시설보수, 청소, 경비, 관리비 징수 등으로 구분한다. 이중 임대운영관리업무는 주로 공사 등 사업자 기관에서 담당하고 주택관리업무는 민간관리 회사에 위탁하거나 주택관리를 전담하는 자회사를 통하여 수행하고 있다.
Kwon, & Kim(2013)7) 연구에서는 LH와 SH의 관리업무별 임대주택 관리규약을 총 5개 분야로 분류하고 있다. 현재 공동주택의 관리업무는 공동주택의 인사조직관리 및 관리비 징수, 운영 등의 회계/사무 행정관리와 주택의 물리적 유지관리에 해당하는 유지점검, 보수, 수선, 건물시설 관리 및 환경의 안전관리, 주민들의 생활민원 처리 및 공동체 생활협조 교육 및 홍보와 관련된 생활관리로 구분되고 있다.8)
Table 1.
Business Classification According to the Management Agreement of Public Rental Housing
| Classification | Content |
|---|
| Rental Management | Operation Administration | Operation Management | - General Duty
- Council of Lessees' Representatives
- Construction and Service Contracts
- Rental Management |
| Administration | - Accounting Management
- Management Agreement
- Document and Office Management
- Personnel Management
- Collection of Maintenance Cost |
| Housing Management | Facility maintenance | Technical Management | - Facility Management ( Senior Citizens' Center, Resident Sports Facility)
- Facility Management |
| maintenance | - Long-term Repair Plan
- Security Management
- Safety Management
- Parking lot Management
- Defect Maintenance |
| Life Safety Management | Life Management | - Revitalization of Autonomy Organization
- Basic Lifestyle Etiquette
- Reconciliation of Residents and Volunteer Work
- Energy Saving
- Handling Civil Affairs
- Community Life Cooperation Education and Publicity |
공공임대주택 관리는 공공주택 특별법(제50조)에 따라 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상의 공동주택으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상의 공동주택으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역 난방방식인 공동주택을 관리 의무대상으로 한다.
관리주체는 입주민이 공동주택을 관리하기는 현실적으로 곤란하므로, 대의기관인 입주자대표회의나 집행기관인 관리주체(주택관리업자 또는 관리사무소장 등)가 실질적으로 공동주택을 관리한다. 또한, 「공공주택특별법」제50조에 근거하여 공공임대주택에서도 임차인대표회의가 구성되고 있다.
현재 LH공사 공공임대주택의 경우 주택관리공단 위탁단지의 경우 전면위탁의 형태를 취하고 있으나, 공사 자체가 관리하는 임대주택의 경우 대부분 이와 같은 부분 위탁의 관리방식을 취하고 있다. 이 경우 공사는 장기수선계획에 의한 주택 및 부대시설의 보수·수선, 입주자계약, 재계약, 입·퇴거 업무, 소송업무 등 임대사업자로서의 관리업무를 담당하고 있으며, 그 외 주택 및 부대시설의 유지관리와 관리사무소 운영, 청소, 경비 및 단지 질서유지 업무 등 주택관리 주체로서의 업무는 민간 주택관리업체를 통해 이루어지고 있다.
2) 공공임대주택 공간위계에 따른 물리적 유지관리
공공임대주택은 영역 간 위계성을 가지며, 크게 주호영역, 주동영역, 단지영역으로 분류된다. 단지영역은 단지의 이미지 향상 및 커뮤니티 교류의 활성화를 위한 주요 대상공간으로서9) 어린이놀이터, 경비실, 관리사무실 주차장 등 커뮤니티 및 외부공간 영역을 말한다. 주동영역은 주호와 단지를 매개하는 영역으로 코어(계단, 승강기)를 포함한 복도, 출입구 등이 해당되며, 주호영역은 거주자의 사적행위가 이루어지는 개별적 공간으로, 방, 거실, 주방, 화장실, 대피공간 등이 포함된 단위세대를 말한다.
공용부분에 해당되는 단지영역과 주동영역 관리는 관리 사무소에서 담당하고 있다. 단지영역 관리는 안전 및 보안관리, 환경관리(청소·소독·조경 등), 부대 및 복리시설 관리, 설비관리, 주차장관리 등이며, 주동영역은 안전 및 보안관리, 설비관리, 승강기 관리, 하자보수관리 및 장기수선 계획관리 등이 해당된다. 전용부분인 주호영역은 임차인이 관리하며, 세대 내 설비 및 내장재 교체 등이 해당된다.
Table 2.
Classification According to Spatial Hierarchy of Public Rental Housing
| Space Division | Management Authority and Content |
|---|
| Complex | Management office, parking lot, children’s playground, security office, flower garden, senior citizen center, gym, etc. | Management Authority: Manager Management Content: Safety and security management, environmental management, management of auxiliary and welfare facilities, facility management, parking lot management, etc. |
| Block | Stairs, corridors, elevators, entrances, etc. | Management Authority: Manager Management Content: Safety and security management, facility management, elevator management, defect repair management, and long-term repair plan management, etc. |
| Unit | Room, living room, kitchen, bathroom, veranda, evacuation space, etc. | Management Authority: Tenant Management Content: Facility management, replacement of interior materials, etc. |
한편, 임차인의 관리 업무에 대한 참여 장치가 제시되어 있지 않아 영구임대주택과 공공임대주택 등 입주자의 주인의식이 형성되지 않은 단지에서는 단지 내 기물 파괴나 임차인과 관리인의 갈등이 나타나고 있다. 특히 영구임대주택의 경우 상대적으로 입주민의 자발적 유지관리에 대한 인식이 저조하고 경제적 부담으로 인하여 주호영역 관리가 소극적으로 나타나고 있다.
3. 노후 공공임대주택 관리를 위한 리모델링
1) 노후 공공임대주택 리모델링 필요성
주택의 물리적 수명은 다양한 자재, 부재, 부품 등 구성재의 조합에 의해 이루어지며, 시간에 흐름에 따라 구성재가 노후되면서 손상, 파손, 고장, 변질 등의 성능 저하로 처음 건설시의 물리적 기능을 유지할 수 없게 된다. 그러나 물리적 수명이 지속되는 것만으로 공동주택의 수명이 충분하다고 말할 수 없다. 정보화 사회, 저출산 고령화 등의 사회의 급속한 변화의 흐름 속에서 가족의 개념 변화, 라이프 스타일과 가치관, 의식의 변화 등의 다양성과 변화에 대응 할 수 없는 주택은 물리적 수명이 남아 있다 하더라도 사용자의 니즈를 충족시켜주지 못해 주거공간으로써의 가치를 상실하게 된다.10)
따라서 사회적 변화와 주민의 라이프스타일 변화를 수용하여 기존의 주택 성능을 유지하는 것을 넘어 주거에 대한 주민의 니즈를 충족 및 주택의 물리적, 사회적 수명을 연장 시킬 수 있는 리모델링이 필요하다.
리모델링 제도는 2000년대 초부터 무분별한 공동주택 재건축에 의한 국가 자원 낭비를 줄이고, 부동산시장의 이상 과잉을 억제할 목적으로 도입되었으며, 최근에는 주택공급의 양적 확대로 축적된 노후 재고를 어떻게 관리할 것인가에 대한 관심이 높아지면서 리모델링의 필요성이 부각되고 있다.
공공임대주택 또한 90년대(1989-1992년 사업승인된 140,078호)부터 2000년대까지 대량 공급된 영구임대주택과 국민임대주택에서도 노후 물량이 급증하면서 지속적인 가치 재고를 위한 주택 리모델링이 필요하게 되었다. 특히 노후화로 인한 공간기능 상실 및 사회적인 이미지 저하로 공공임대주택에 거주하는 주민들의 삶의 질적 환경이 하락되면서 6개월 이상의 공실 또한 증가하고 있어 노후 자산의 가치향상을 위한 장기적인 관점에서의 유지·보수·리모델링도 필요한 실정이다.
Figure 2.
Necessity of Remodeling Public Rental Housing
2) 국내 공공임대주택 리모델링 특성
리모델링이란 「건축법」제2조 제10호 및 「주택법」제2조 제15호에 규정된 ‘건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위’를 말한다. 광의의 개념으로서 리모델링은 준공된 건축물의 물리적·사회적 수명을 연장시키는 일련의 건축행위로 일상적인 유지관리·보수 및 개수 등의 활동을 포함한다. 유지는 건축물의 성능저하 속도를 늦추는 행위이며, 보수는 저하된 성능을 준공 시점의 수준까지 회복시키는 행위이다. 공공임대주택에서 유지관리의 범위는 건축물의 구조·설비에 대한 개선은 물론, 시설의 용도가 단지가 멸실될 때까지 유지되도록 관리하는 행위를 포함한다.
Table 3.
Act on Remodeling of Public Rental Housing
| Classification | Content |
|---|
| 「Building Act」, Article 2, No. 10 | The act of managing the building until it is destroyed by the owner or manager of the building in order to continuously maintain the site, structure, equipment, and use of the building approved for use |
| 「Housing Act」 Article 2 No. 15 「Enforcement Decree of the Housing Act」 Article 4 No. 2 | Acts that fall under any of the following items for suppression of deterioration of buildings or improvement of functions, etc. |
| 「Housing Act」 Article 2 No. 15 「Enforcement Decree of the Housing Act」 Article 4 No. 2 | 1. Major Repair
2. Extension of an apartment house for which 15 years have elapsed from the date of inspection for use or approval for use within 3/10 of the exclusive residential area of each household (within 4/10 in the case of less than 85 m2 of exclusive residential area of the household)
3. Extension act to increase the number of households within 15/100 of the number of existing households within the scope of area |
| Article 7 of the「Long-term Rental Housing Act」 | The business entity shall continuously manage the long-term public rental housing and welfare service facilities to maintain a level suitable for occupants to use. |
주택법상 리모델링 관련 용어로는 공사범위에 따라 크게 수선과 대수선, 리모델링으로 구분된다. 수선의 경우 장기수선계획에 따른 공공설비시설, 내·외장재 등의 개·보수가 주된 공사내용이며, 대수선과 리모델링의 경우 주민 동의가 필요하며, 주요 구조물(기둥, 보, 내력벽)의 수선 변경이 발생한다. 공동주택의 경우 리모델링 사업유형은 공사범위에 따라 일반적 유지관리형 리모델링, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가형 리모델링으로 구분한다.
Yoon et al.(2010)의 영구임대주택 리모델링 관련 연구에 따르면 민간은 재산가치 증식을, 공공은 거주자의 삶의 질 향상을 우선적 목표로 한다. 일반 분양의 경우 리모델링의 목적이 재산가치 증식을 위한 리모델링은 재건축에 준하는 주택 면적 확장중심의 리모델링을 통해 주거성능 및 주거환경 개선을 통한 효용의 증가와 구별되는 주택의 시장가치 증가에 초점을 맞춤 리모델링의 의미한다. 반면, 공공임대주택의 경우, 리모델링 목적이 삶의 질 향상을 위한 노후된 주거 성능 및 주거환경의 개선, 변화하는 거주자의 주거 니즈에 부합할 수 있는 시설개선 및 추가 등에 있다고 할 수 있다.
Table 4.
Comparison of Public Remodeling and Private Remodeling
| Private Sector | Public Sector |
|---|
| Target | General Old Apartments Housings | Old Apartments Housings |
| Goal | Property Value>Quality of Life | Property Value<Quality of Life |
| Decision Making | Individual owners bear certain costs and make decisions | Rental housing is a public asset, and the cost is covered by social resources, and decisions are made within the institutional framework. |
III. 사례 분석
1. 조사개요
본 연구는 건설경과 20년 이상 된 국·내외사례 8곳을 대상으로 하였다. 국내는 노후시설개선을 목적으로 노후시설개선사업, 그린리모델링 사업 등 리모델링 사업이 진행된 사례 5곳이며, 국외는 공공임대주택 비중이 높고, 국내와 유사하게 대량주택공급 시기 임대주택의 노후화 문제를 해결하기 위해 리모델링 사업이 진행되었던 영국, 미국, 일본, 네덜란드의 사례 4곳을 선정하였다.
국내·외 공공임대주택 사례의 리모델링 범위를 공간의 위계에 따라 단지영역, 주동영역, 주호영역으로 분류하여 조사하고, 이를 비교 분석하여 개선방향을 제안하고자 한다.
2. 국내사례조사
국내 공공임대주택 리모델링은 그린 리모델링 사업 시행 이전에도 공공주거의 가치 향상을 위해 노후시설물 개선사업과 그린홈 사업, 제로 에너지 사업 등을 통해 노후된 설비와 공간을 개선하여 주민들의 삶의 질을 높이기 위한 다양한 주거 복지 사업들이 복합적으로 진행되어 왔다.
1) 광주 하남시영2단지
광주 하남시영2단지는 영구임대아파트 공실활용 및 공동체재생을 통한 입주자의 삶의 질 개선 모델을 구축하고자 ‘하남시영아파트 공동체재생 시범사업’을 통해 리모델링 사업이 추진되었으며,11) 낙후된 영구임대주택 환경개선뿐만 아니라, 청년입주자를 모집하여 마을·공동체 활성화와 청년주거문제를 해결하고자 하였다.
Table 5.
Hanam Siyoung Complex 2, Gwangju
| Hanam Siyoung Complex 2, Gwangju |
|---|
| Location | 17, Usan-ro, Gwangsan-gu, Gwangju | Scale | 13th~15th floor, 10 buildings |
| Year of Construction | 1992 | Number of Households | 1,500 households 17 stores |
| Business Period | 2020 | Structure | Corridor |
| Content | Complex | Creating a community space for young residents using empty shopping streets on the second floor of a commercial building |
| Block | - |
| Unit | Replacement of interior finishing materials (painting, flooring), sink, bathroom, balcony, sash replacement, step removal, shoe cabinet security |
  |
위 표의 좌측과 우측사진은 각각 주호영역의 발코니 마감교체와 단지영역 내 커뮤니티 공간의 마감재 교체를 통한 리모델링을 나타낸다.
2) 군산 나운주공4단지
Table 6.
Naunjugong Complex 4, Gunsan
| Naunjugong Complex 4, Gunsan |
|---|
| Location | 36, Munhwa-ro, Gunsan-si, Jeollabuk-do | Scale | 15 floors, 8 buildings |
| Year of Construction | 1993 | Number of Households | 1,999 households |
| Business Period | 2017, 2020 | Structure | Corridor/ Central Heating |
| 사업내용 | Complex | - |
| Block | Safety handrail installation, main entrance stair repair, hallway lighting improvement |
| Unit | Replacement of lighting and switches, installation of high-efficiency boilers and lamps, reorganization of household units, reinforcement of storage and expansion of kitchen furniture, improvement of interior finishing materials such as wallpaper, expansion of bathrooms (doors), removal of steps, installation of convenience facilities for the underprivileged |
 |
군산 나운주공4단지는 2017년부터 도시형 치매안심마을을 운영하여 조명 및 스위치 교체, 현관 출입구와 욕실안전손잡이를 설치하였으며, 2019 전력효율향상 시범사업에 선정되어 세대 내 LED조명 보급을 확대하였다. 또한 2020년에는 거주환경 개선과 공가세대 해결을 위해 세대통합 및 리모델링을 추진하였다. 26 m2 소형평형 36세대를 중심으로 리모델링 후 통합(52 m2)해 다자녀 가구 등에 우선 공급하며, 일부 빈집에 대해서는 리모델링을 통해 대학생 및 소년소녀가장에 우선 공급한다.
3) 서울 번동3단지
서울 번동3단지는 우리나라 최초 영구임대아파트로, 2009년 노후 공공임대주택 시설개선사업을 추진하였으며 2018년에는 올해 LH 생태텃밭 조성시범사업 대상지로 선정되어 단지 내 공지를 재정비하였다. 올해에는 노후임대주택 환경개선사업 시범단지로 선정되었다.
Table 7.
Beon-dong 3 Complex, Seoul
| Beon-dong 3 Complex, Seoul |
|---|
| Location | 208, Ohyeon-ro, Gangbuk-gu, Seoul | Scale | 15 floors, 8 buildings |
| Year of Construction | 1990 | Number of Households | 1,292 households |
| Business Period | 2009, 2018 | Structure | Corridor |
| Location | 208, Ohyeon-ro, Gangbuk-gu, Seoul | Scale | 15 floors, 8 buildings |
| Year of Construction | 1990 | Number of Households | 1,292 households |
| Business Period | 2009, 2018 | Structure | Corridor |
| Content | Complex | Improvement of children's playground, improvement of green environment and resting facilities for residents, reinforcement of safety in blind spots (installation of CCTV, etc.), creation of ecological garden |
| Block | Corridor sash installation, integrated security system establishment |
| Unit | Bathroom cabinet replacement |
  |
4) 서울 가양7단지
가양7단지는 2008년부터 다양한 사업을 통해 개선되었다. 2008년 커뮤니티 시범단지로 선정되어 단지 내 녹지환경을 개선하였고, 2009년 ‘노후 영구임대주택의 리모델링 가이드라인 개발 및 시험시공’ 사업으로 노후 영구임대주택의 리모델링 표준모델을 개발하였다. 또한 2010년 노후 공공임대주택 시설개선사업으로 세대 내부 리모델링을 추진하였다.
Table 8.
Gayang 7 Complex, Seoul
| Gayang 7 Complex, Seoul |
|---|
| Location | 209, Heojun-ro, Gangseo-gu, Seoul | Scale | 15 floors, 10 buildings |
| Year of Construction | 1992 | Number of Households | 1,998 households |
| Business Period | 2008-2010 | Structure | Corridor/ |
| Content | Complex | Creation of green spaces such as the natural ecology learning center and wildflower garden, maintenance of street lights, improvement of children's playgrounds, waterproofing of underground water tanks, replacement of pipes in common areas |
| Block | Flower bed reorganization, mailbox replacement, corridor sash installation, integrated security system establishment |
| Unit | Faucet replacement, painting and flooring replacement, bathroom cabinet replacement, bathroom accessory replacement |
  | |
5) 부산 금곡주공2단지
부산 금곡주공2단지는 주택관리공단에서 위탁관리하고 있으며, 2009년 노후 공공임대주택 시설개선사업을 추진하였다.
Table 9.
Geumgok Jugong Complex 2, Busan
| Geumgok Jugong Complex 2, Busan |
|---|
| Location | Geumgok-daero, Buk-gu, Busan 10-9, 616beon-gil | Scale | 15 floors, 10 buildings |
| Year of Construction | 1994 | Number of Households | 1,460 households |
| Business Period | 2009 | Structure | Corridor/Central Heating |
| Content | Complex | Road pavement and sidewalk block replacement, children's playground improvement, recycling storage facility improvement, green environment creation and resident resting facility improvement, blind spot safety reinforcement (CCTV installation, etc.), landscaping facility improvement, resident sports facility improvement |
| Block | Corridor sash installation, integrated security system establishment |
| Unit | Replacement of wallpaper and slabs |
  | |
3. 국외 사례조사
국외는 대량공급 이후 공공임대주택의 노후화가 진행되고, 각종 사회적 문제로 인한 쇠퇴가 지속됨에 따라 지역을 재생하고 주택기능의 회복을 위한 리모델링이 진행되었다.
1) 미국
North Ping Yuen은 샌프란시스코의 차이나타운에 위치하며 빈민가라는 이미지 개선을 위해 인근 지역에서 최초로 진행된 공공주택 프로젝트의 네 번째 주택이다. 하지만, 다른 주택에서 발생한 범죄 및 임대료 파업으로 점차 낙후되어 갔으며, 이후 임대지원시범 프로그램을 통해 민간개발자에 의한 리모델링이 시작되었다.
Table 10.
North Ping Yuen, US
| North Ping Yuen |
|---|
| Location | Chinatown, Pacific Avenue, San Francisco, U.S | Scale | 12 floors |
| Year of Construction | 1951 | Number of Households | 200 households |
| Business Period | 2016 | Structure | Reinforced concrete structure |
| Content | Complex | Expansion of outdoor space, improvement of green space, renovation of external community space, removal of fence |
| Block | Elevator modernization, elevation design improvement, internal community space renovation, management office improvement and addition, major building system and security system improvement, barrier-free design |
| Unit | Bathroom & Kitchen, Floor & Paint |
  |
2) 영국
영국 셰필드에 위치한 파크힐은 1980년대 자금부족 및 범죄 및 마약 등 심각한 사회적 문제가 나타나면서 점차 쇠퇴하게 되었고, 1998년 2급 보존 건축물로 지정됨에 따라, 셰필드 시의회 재정지원을 통해 단계별 리모델링 프로젝트가 시행되었다. 1단계는 세대감축 및 상업공간으로 리모델링을 진행하였다.12)
Table 11.
Park Hill, UK
| Park Hill |
|---|
| Location | Sheffield, UK | Scale | 14 floors |
| Year of Construction | 1961 | Number of Households | 260 out of 995 households |
| Business Period | 2007-2022 | Structure | Reinforced concrete structure |
| Content | Complex | Landscaping linked to the adjacent park |
| Block | The lower floor of the building is used as a commercial space (nursery school, local shops, bars, pubs and restaurants, etc.), Exterior aluminum panel replacement, interior and exterior finishing materials replacement, opening ratio expansion, handrail design replacement, stainless steel spiral staircase, elevator replacement |
| Content | Unit | Window replacement, oak flooring and exposed concrete ceiling finish, built-in storage space, equipment replacement, living space reorganization |
  |
3) 일본
UR임대주택 타마무스비테라스는 단지 재생사업의 일환으로, 일부는 철거되고 빈 집이 된 주동을 세 구획으로 나누어 민간사업자를 통해 리모델링한 사례이다. 첫 번째 리엔토타마이다이라는 직장인 또는 학생을 대상으로, 2개동을 단지형 쉐어하우스 형태로 활용하고 있으며 그 중 1동은 인근 대학교의 기숙사로 차용되고 있다. 개인실 3실이 1유닛이며, 화장실, 주방, 라운지, 테라스 등을 공유한다. 두 번째 아우라243타마다이라숲은 1동의 정원 및 임대형 텃밭이 있는 단지로, 아이가 있는 젊은 부부부터 노년층까지 다양한 세대가 거주하고 있다. 유이마루타마 다이라숲은 2개동의 고령자 주택으로, 커뮤니티하우스, 소규모 다기능 거주간호시설이 있으며 방문간호 데이서비스, 식사서비스, 의료서비스 등의 주거서비스를 제공한다.
Table 12.
Tamadaira Housing, Japan
| Tamadaira Housing |
|---|
| Location | Tamadaira, Hino City, Tokyo | Scale | 5 buildings, 4 floors |
| Year of Construction | 1960 | Number of Households | 198 households |
| Business Period | 2011 | Structure | Reinforced concrete structure |
| Content | Complex | Creating green spaces and community spaces such as vegetable gardens, gardens, and terraces |
| Block | Roof waterproofing, exterior wall repair, window replacement, passage installation, deck installation, exterior corridor installation, community space creation, elevator/stair extension |
| Unit | Flat space reconstruction, interior construction, facility improvement, barrier-free design |
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4) 네덜란드
Finnenburg Den Haag는 최근 몇 년 동안 쇠퇴하고 사회불안이 증가됨에 따라 주택의 미래 경쟁력 확보를 위한 에너지 효율 개선과 이웃과의 사회적 불안을 줄이는 것을 목표로 주민들과의 협의를 통해 리모델링이 된 사례이다.
Table 13.
Finnenburg, Netherlands
| Finnenburg |
|---|
| Location | Finnenburg, Hague Netherlands | Scale | 12 buildings, 4 floors |
| Year of Construction | 1958 | Number of Households | 204 households |
| Business Period | 2015 | Structure | Reinforced concrete structure |
| Content | Complex | Improvement of outdoor space landscaping |
| Block | Exterior panel and glass replacement, elevation design improvement, door replacement, roof replacement |
| Unit | Renovation of verandas, improvement of facilities such as heating, replacement of finishing materials for some households, improvement of sanitary areas such as toilets and kitchens, installation of balcony panel fences and privacy screens |
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3. 국내·외 공공임대주택 리모델링 특성분석
국내 사례를 보면, 우리나라 공공임대주택 리모델링 유형은 크게 노후시설개선사업과 그린리모델링 사업으로 구분할 수 있으며, 노후시설개선 사업은 주로 어린이놀이터 개선, 녹지환경 및 커뮤니티 공간 개선, 복도샷시 설치 등 단지 및 주동영역 중심으로 시설 개선되었다. 그린리모델링 사업은 세대통합 평면 재구성, 마감재, 샷시 교체 등 주호영역을 중심으로 사업이 진행되고 있으며 그밖에 도시형 치매안심마을 사업, LH 생태텃밭 조성시범사업 등을 통해 부분적으로 개선되고 있다.
국·내외 사례를 비교분석해보면, 다음과 같다. 첫 번째, 우리나라는 노후화에 따른 문제해결 및 주민들의 수요충족의 측면이 강한 반면, 국외는 주동영역의 외벽, 창문, 발코니를 고려한 입면디자인(색채, 마감재 등)과 단지영역의 조경 및 녹지공간 조성 등 외부환경 중심의 개선이 이루어지고 있다.
두 번째, 정부가 주체가 되어 운영되는 우리나라와 달리 국외 사례는 주거재생, 리노베이션 전문기업 등 민간이 주체가 되어 정부와 협력하는 구조로 운영되고 있어 보다 다양화된 디자인과 커뮤니티 유형이 나타나고 있다.
세 번째, 우리나라는 주거복지서비스 제공을 위한 공간으로 단지 또는 단지 내 사회복지관을 이용하고 있어 영역이 완전히 분리됨으로써 주호영역과는 거리감이 있다. 한편, 국외는 주호영역과 층으로 분리하되 보육원, 세탁소 등 실생활과 밀접한 커뮤니티 공간을 제공하고 상업공간을 주동영역에서 수용하고 있다. 또한 리모델링의 과정에서 단계별로 주민들의 협의를 통해 진행되었다.
네 번째, 우리나라에서도 그린리모델링 사업을 통해 세대수 증가유형으로 수요자를 고려한 평면이 계획되고 있으나, 시작단계에 있어 실험적 사례들이 생겨나고 있다. 일본의 경우 학생, 아이가 있는 부부, 노인 등 다양한 세대를 고려한 평면 계획으로 거주 대상을 확대하고, 주거 복지서비스 측면에서 보육원, 도서관, 노인센터 등 생애주기를 고려한 공간 계획으로 지속가능한 거주환경을 제공하고 있다.
IV. 결 론
우리나라 공공임대주택은 주거안정과 주거비부담 완화를 위해 1989년부터 2019년까지 총 328만 3,959호를 공급하였다. 영구임대주택을 시작으로 시기별·정권별 다양한 유형이 공급되어 왔으며, 공공임대주택 정책 시행 30년 만에 우리나라 주택수의 약 10%를 공공임대주택으로 확보하였다. 한편, 현재 공공임대주택은 30년이 경과하여 초기 공급된 주택들의 경우 시설의 노후화가 진행되고 있으며, 2019년 말 기준 공공임대주택의 재고는 총 166만 128호로 꾸준한 증가 추세를 보이고 있다. 재공급 또한 점차 증가하여 2030년까지 약 10-11만호로 증가할 전망이다.
이처럼 주거안전망 구축을 위한 공공임대주택 물량은 확보되었으나, 상대적으로 노후화 및 기존 재고에 대한 관리가 미흡해 이에 대응하는 유지관리 방안이 필요하다. 정부는 신축이나 재건축 중심에서 양질의 효율적 재고관리와 노후주택의 가치 향상, 지속가능한 거주환경을 제공하기 위해 2000년부터 리모델링 제도를 도입하였다.
국내·외 사례분석에 따른 노후공공임대주택 리모델링 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 노후화 억제 및 기능향상을 위한 일상적인 유지관리·보수 및 개수 차원의 소극적 리모델링보다는 장기적 수명연장의 차원에서 기본 골조를 제외한 일체를 개선하는 적극적 리모델링이 필요하다. 둘째, 입면디자인 및 외부환경 개선은 우리나라의 일률적이고 노후화된 공공임대주택에 대한 부정적 이미지를 개선할 수 있는 방안이라 생각된다. 셋째, 주동영역에서 돌봄공간, 세탁소, 도서관 등 실생활과 밀접한 커뮤니티 공간을 제공하고 상업공간 수용함으로써, 커뮤니티공간 사용이 활성화되고 접근성이 향상될 수 있다. 넷째, 임차인대표회의 기능 강화를 통해 리모델링에 있어 임차인의 의견이 실제적으로 반영되도록 하며, 주민들의 협의를 통한 단계적 리모델링 과정은 주인의식이 약한 공공임대주택의 자발적 관리를 위한 좋은 방안이 될 수 있다. 마지막으로, 생애주기를 고려한 공간 계획을 통해 지속가능한 거주환경을 제공할 수 있다.
Table 14.
Comparison of Domestic and Foreign Public Rental Housing Remodeling Cases
| Classification | Content | |
|---|
| Dosmetic Case | Complex | · Improvement of community space and public space
· Creation or improvement of green spaces such as natural ecology learning center, wild flower garden, and ecological vegetable garden
· Safety reinforcement (installation of CCTV, maintenance of street lights, etc.)
· Improvement of facilities such as replacement of underground water tank and common pipe pipe
· Road pavement and sidewalk block replacement |
| Block | · Hallway sash installation and lighting improvements
· Flower bed rearrangement
· Mailbox replacement
· Barrier-free design
· Establishment of integrated security system |
| Unit | · Generation integration plan reconstruction
· Replacement of interior finishing materials
· Sink, bathroom improvement
· Balcony, sash replacement
· Barrier-free design
· Replace lights and switches
· Equipment replacement
· Reinforced storage and expanded kitchen furniture |
| Foreign Case | Complex | · Expansion of outdoor space
· Improvement of landscaping and green space
· Renovation of external community space |
| Block | · Hallway sash installation and lighting improvements
· Flower bed rearrangement
· Mailbox replacement
· Barrier-free design
· Establishment of integrated security system |
| Unit | · Generation integration plan reconstruction
· Replacement of interior finishing materials
· Sink, bathroom improvement
· Balcony, sash replacement
· Barrier-free design
· Replace lights and switches
· Equipment replacement
· Reinforced storage and expanded kitchen furniture |
본 연구는 노후공공임대주택의 지속가능한 관리를 위한 리모델링 개선방안을 제시하기 위한 기초연구로써, 공공임대주택의 물리적 관리를 중심으로 공간의 위계에 따라 국내·외 사례를 분석하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다.
Acknowledgements
본 논문은 2021년도 교비지원에 의한 논문임.
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