I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
어느 곳에서 살 것인가? 인간이 거주지를 선택하는 일은 개인 또는 가족의 삶에 있어서 매우 중요한 문제이다. 거주지에 대한 선호는 인간의 생애주기((life cycle)에 따라 달라지며, 가족 구성원의 특성에 따라 변화한다. 또한 주택을 구입할 수 있는 경제적 여건과 급변하는 주택시장의 상황에 의해서도 큰 영향을 받는다. 더불어 주택의 특성만이 아닌 주택이 위치한 근린 환경의 수준과 편의시설, 교통 접근성, 일자리 또는 직장과의 거리, 도시기반 서비스의 종류 역시 거주지를 선택하기 위해 검토해야 하는 항목이다. 이처럼 주거선택의 이유는 거주자가 가장 큰 삶의 만족을 획득하기 위함이며, 시민들이 원하는 주택 및 주거환경에 대한 수요를 나타낸다고 할 수 있다.
한편 정부는 2017년 11월 주거복지 로드맵을 통해 공급자 중심의 획일적·단편적 주거지원에서 나아가 수요자 중심의 종합적인 지원 및 사회통합형 주거정책을 제시하였다. 정부는 생애단계별·소득수준별로 맞춤형 지원을 계획하였는데, 청년층을 대상으로 청년주택 공급, 전월세 자금지원강화, 신혼부부를 대상으로 공공임대 주택 공급, 저소득 신혼부부 주거비 지원 등을 추진하였다. 또한 고령층을 대상으로 어르신 공공임대 공급, 주택 개보수 지원강화, 저소득·취약가구를 대상으로 공적임대주택 공급과 주거급여 지원 강화 등의 정책을 실행하였다. 또한 최근까지 주택시장 안정화를 위해 수도권 주택공급 확대 방안을 연이어 발표하였다.
정부의 생애주기별 주거복지정책의 추진에도 여전히 많은 사람들이 주택을 구입 또는 임차하는데 어려움을 겪고 있으며, 최근 주택가격의 폭등으로 인해 희망하는 주거지를 취득하기가 쉽지 않은 여건이다. 이런 경우 불가피하게 원치 않는 주거지를 선택하는 경우가 증가하고, 주거 만족도 역시 낮아지며 전반적인 삶의 만족도도 역시 낮게 나타날 것으로 예상된다.
주거지를 선택하는 수요자의 특성은 주택정책을 수립하는 데 있어서 매우 중요한 요인이다. 특히 소득이나 연령, 주택가격 가족구성원, 직업 등은 생애주기별, 거주자 특성별로 맞춤형 주택을 공급하는데 기초가 될 수 있다. 또한 직주근접이나 교육환경, 편의시설, 등의 주거지 선택 이유별로 수요자의 특성을 파악하고 주거 만족도를 비교하는 것 역시 수요자 중심의 주택정책을 수립하는데 매우 중요한 기초자료가 될 것이다.
본 연구의 목적은 첫째, 주거선택요인(직주근접, 교육환경, 부동산 가치 상승, 저렴한 주택가격, 주거환경 및 건강, 편의시설)별 거주자 특성 분석(인구통계, 고용특성, 주택특성을 통해 각 요인별 수요를 파악한다.
둘째, 지역별, 소득별, 생애주기별 주거 선택요인 및 거주자 특성이 주거 만족도에 미치는 영향을 회귀분석을 통해 밝힘으로써 주거 만족도의 증진을 위한 요인들을 도출한다.
이를 통해 다양한 이유로 주거를 선택한 거주자의 특징을 파악하고, 이들의 주거 만족을 높여줄 수 있는 공간정책 방향을 제시하고자 한다.
II. 이론적 배경
1. 주거선택 이론 및 선행연구
인간은 다양한 욕구를 충족하면서 살아간다. Maslow(1954)가 제안한 5개의 인간의 기본 욕구(Maslow’s hierarchy of needs)에서 설명하는 생리적 욕구(physiological), 안전의 욕구(safety), 애정·소속 욕구(love/belonging), 존중의 욕구(esteem), 자아실현 욕구(self-actualization) 등이 대표적이라 할 수 있다. Jin(1991)은 위와 같은 Maslow의 욕구 변수들이 거주자의 주거 만족과 유의한 영향 관계를 나타냄을 밝혔고, 주거 밀착 욕구(residential attachment)의 중요성을 강조하였다. 이처럼 인간의 주거와 관련된 필요는 모든 사람들이 기본적으로 가진 욕구라 할 수 있으며, 사람마다 다르게 나타나는 필요를 충족하기 위해 주거지와 주택을 선택하게 된다.
주거선택에 대한 이론은 Choi and Nam(2008)에 의하면 4가지의 접근방법을 갖는다. 첫째는 경제학적 접근방법으로 주택시장 및 토지시장을 분석하는 수단을 제공하고, 둘째는 지리학적 접근방법으로 어떤 지역의 공간적 인구분포에 대한 이해를 제공하며, 셋째는 사회학적 접근방법으로 도시생활의 특징을 연구하는데 있어서 중요한 시사점을 제공한다. 마지막 확률론적 접근방법의 경우 소비자 행동의 비일관성, 불완전한 정보 또는 주거이동의 한계성 등으로 인하여 주택시장이 불균형적 상태인 경우, 개별가구의 특성들이 주거선택에 미치는 영향을 확률적으로 분석함으로써, 그 확률적 결과가 도시 공간구조나 관련제도와 어떤 관련이 있는지 설명할 수 있다.
주거선택의 중요한 요인들은 인간의 니즈와 연계되어 다양하게 제시되어왔다. Rossi(1955)는 결혼이나 출산, 은퇴 또는 배우자의 사망 등과 같이 생애 주기(lifecycle)에 따라 변화하는 주택 니즈(needs)가 주거선택에 중요한 영향요인이라고 밝혔다. Alonso(1964)는 효용극대화이론(Utility Maximization Theory)에 기반하여 거주자들이 주거입지를 선택한다고 주장하였는데, 특히 일자리에 대한 접근성을 설명하는 교통비용과 주거비용의 상쇄관계(trade-off)에서, 효용이 극대화되는 주거입지를 선택한다고 주장하였다.
Kim and Kim(2021)은 대표적인 주거지 선택요인으로, 쾌적한 주거환경, 직주근접에 의한 편리한 교통, 재산가치의 증식 등을 제시하였고, 주거지 선택에 대한 결과로 주거지의 이동이 나타난다고 설명하였다. 또한 주거선택에 영향을 미치는 압출요인(Push factors), 흡입요인(Pull factors)에 대해 설명하면서, 불편한 교통체계, 거주환경 악화, 재산가치의 하락, 주택 노후화, 열악한 자녀교육 환경 등을 부정적 압출요인, 주택 및 토지가치 상승에 대한 기대 및 경제적 이익 창출, 편리한 대중교통 접근성 및 직주근접, 우수한 교육환경 등이 긍정적 흡인요인이라고 제시하였다.
한편 Lee and Choi(2009)는 주거선택요인을 경제성, 편리성, 쾌적성, 사회성, 안전성, 심미성으로 제시하였다. 경제성은 주거선택 시 상대적인 선호도에 따른 기회비용을 말하고, 편리성은 주거선택 시 각종 시설 이용의 편리함, 쾌적성은 주거선택 시 물리적 환경의 쾌적함, 사회성은 타인 및 집단 간의 소속감이나 공동체 의식, 안전성은 사고, 범죄 등 위험으로부터의 보호, 심미성은 주거선택 시 부담 없는 심리상태를 말한다.
관련 내용을 종합하면, 인간의 주거욕구 실현을 위한 주거선택요인은 생애주기의 특성, 쾌적한 주거환경, 직주근접, 재산 가치의 증식 등 개인의 필요에 의해 다양하게 나타난다는 것을 알 수 있다. 또한 인간은 최대의 효용을 이루기 위한 주거선택을 진행하며 이를 확률적 접근방법을 통해 분석하여 도시 공간구조나 관련 제도와의 관계를 살펴볼 필요가 있다는 것이 확인되었다.
2. 주거만족 이론 및 선행연구
모든 사람들은 거주할 장소가 있으며 대부분 주택에서 자가 또는 차가의 형태로 생활을 영위해 나간다. 거주지인 주택과 그 주변 주거환경은 거주자의 삶에 중요한 영향을 미치는데 그 정도를 주거 만족도를 통해 측정할 수 있다.
Hwang(2013)은 주거환경은 주택이라는 물리적 환경에서 나아가 거주자가 거주지에 대한 상호작용을 통해 형성된다고 하였다. 또한 주거환경의 구성요인으로 물리적 요인, 사회경제적 요인, 심리·행태적 요인이 있으며, 주거 환경의 속성이 거주자의 안정감, 신뢰감, 사회성 등에 변화를 준다고 하였다. 이처럼 주거환경은 인간의 삶의 정서에 중요한 영향을 준다.
주거 만족이란 앞서 설명한 주거환경에 대한 정서적 반응으로 주거 가치와도 유사한 의미이다. Hwang(2013)은 주택을 둘러싸고 있는 다양한 유무형의 변수들이 거주자들의 주거선택 의사결정에 영향을 미치는 것을 ‘주거 가치’ 라고 정의하였고, 이 가치는 주택의 내·외부 환경을 모두 포함한다고 하였다. 즉 ‘주거 만족’ 이란, 주택을 포함한 주거환경에 대한 다양한 요소에 대한 긍정적 평가라고 할 수 있으며, 주거 만족에 대한 측정 및 분석을 통해 주거환경이 적정하게 구성되었는지를 측정하고 이를 정책에 반영 및 보완하는 등의 노력이 이루어진다.
주거 만족에 영향을 주는 요인으로, 성별이나 결혼유무, 연령, 직업, 학력, 거주지역 등의 개인 특성과 주거비용, 금융자산 및 부채 비율, 부동산 자산 및 부채 비율 등과 같은 개인의 금융 특성, 주택의 유형이나 면적, 소유 특성과 같은 주거특성, 물리적(상업시설, 의료시설, 문화시설, 대중교통, 교육환경), 자연적(공원녹지, 대기오염, 소음), 사회적(커뮤니티, 안전 및 방범) 측면의 주거환경 등이 다수의 연구에서 제시되었다(Son and Namgung, 2018; Seo. 2019; Kim, 2020).
주거만족과 관련된 다수의 연구에서 Rossi(1955)의 생애 주기 이론(Life-cycle theory)을 적용하고 있는데, 인간은 부모로부터 독립, 결혼과 출산, 자녀의 출가와 같은 변화를 거치는데 이러한 가족의 생애주기에 변화는 주거 소비에 영향을 미치기 때문에, 주거 만족도도 이에 따라 변화한다고 설명한다. Son and Namgung(2018)은 가구 진입기에는 교육환경, 청소, 이웃과의 관계, 가구형성 및 확대기에는 이웃과의 관계, 소음, 교육환경, 가구 축소기에는 이웃과의 관계, 상업시설 접근성, 소음, 가구 해체기에는 안전과 이웃과의 관계, 방범이 주거 만족도에 영향을 미치는 주된 요인이라고 주장하였다.
관련 내용을 종합하면, 주택을 둘러싼 유·무형의 다양한 주거환경은 가족의 생애주기와 밀접한 관계를 가지며 인간의 삶의 정서에 영향을 미치고, 이에 대한 긍정적 평가인 주거만족을 파악하여 도시 및 주거정책을 수립할 수 있음을 알 수 있다.
3. 선행연구와의 차별성
본 연구는 거주지 선택에 영향을 미치는 요인을 분석함으로써 주거입지 선택요인별 수요 특성을 밝히고, 최대 효용을 추구하는 수요자의 주거입지 선택이 주거 만족과 양의 영향 관계를 나타내고 있는지 분석함으로써, 주거 및 삶의 만족을 높이기 위한 올바른 수도권 주택 및 공간정책 방향을 제시하는 것을 목표로 하고 있다.
그동안 진행된 선행연구들을 살펴보면, 주거선택 요인에 관한 연구들은 주거 이동과 관련하여 수도권이나 지방 광역도시들의 특성에 맞는 주거지 선택요인을 제시하고 있다. 특히 소득이나 연령, 학력, 성별 등의 개인 특성 변수와 대중교통 접근성, 직주근접, 편의시설, 주변 환경 등의 주거환경 변수, 주택 자체에 대한 특성을 변수로 활용하고 있으며, 저소득층을 위한 주거복지 정책, 지역간 균형 있는 대중교통 서비스 제공 및 어메니티 시설의 공급 등을 주된 요인으로 제시하고 있다.
주거 만족에 관한 선행연구의 대부분은 1인 가구나 청년, 중장년층, 고령층과 같은 세대별, 또는 소득을 중심으로 거주자의 주거 만족도를 파악하고 있다. 또한 주거선택요인 관련 연구와 마찬가지로 지역 특성, 개인 특성, 주택 특성, 주거환경 특성들을 주요 변수로 활용하고 있으며, 저소득층, 취약계층, 고령층, 1인 가구 등을 위한 주거복지 정책 등을 제시하고 있다.
선행연구들은 주거선택, 주거 만족이라는 각각의 주제에 충실한 연구를 진행했으나, 주거선택과 주거 만족이라는 주제는 매우 밀접한 관계임에도 불구하고 함께 연구되지 못한 아쉬움이 있다. 다시 말해 수요자가 자신이 처해진 환경에서 최대의 효용을 얻기 위해 최선의 주거선택을 진행한다면, 주거 만족은 자연스럽게 뒤따라와야 한다. 예를 들어 수요자의 주거선택 이유가 직주근접으로 이를 실현할 수 있는 직장 인근 주택에 거주한다면 수요자의 주거만족도가 높아야 하지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많다. 즉, 직장과의 거리를 고려하다 보니 고용지 주변의 높은 주택가격을 갖는 적은 평형의 주택에 거주할 확률이 높기 때문에 전반적인 주거 만족도는 낮아질 우려가 있다. 또한 저렴한 주택가격이 주거선택의 이유였다면, 가격 측면에서는 만족하겠지만, 어메니티의 부족, 주택 자체의 노후화 등으로 인해 주거 만족도가 낮을 가능성이 있다. 이처럼 주거선택의 이유와 주거만족도와의 관계를 밝히고 정책적으로 보완해야 하는 사항을 도출하는 연구는 수도권 주택 및 공간정책에 있어서 매우 의미가 있다고 여겨진다. 아쉽게도 선행연구 중에 본 연구 주제와 유사하게 주거선택요인과 주거 만족도와의 관계를 분석한 연구는 Lee and Choi(2009)의 연구가 유일하다. 그러나 이 연구 역시 1인가구를 대상으로 하고 있으며, 수도권 전체 가구를 대상으로 진행된 연구는 매우 부족하다.
본 연구는 그동안 진행되지 못했던 주거선택요인들과 주거 만족과의 영향 관계를 분석하는 점, 또한 수도권 도시(서울, 경기, 인천)를 대상으로 지역별, 소득별, 생애주기별로 세분해서 연구를 수행하는 점, 이를 통해 수도권 거주자들의 주거 만족을 높이기 위한 정책을 제시하는 점에서 선행연구와의 차별성을 갖는다.
III. 연구 방법
1. 연구 흐름
본 연구는 수도권 주거선택요인이 주거 만족도에 영향을 미치는지 분석하는 연구로 다음의 연구 절차를 갖는다.
첫째, 먼저 본 연구의 데이터인 노동패널(22차) 중 분석에 필요한 자료들을 도출한다. 직주근접, 교육환경, 집값 상승 기대, 저렴한 주택가격, 쾌적한 환경, 편의시설 접근성으로 대표되는 주거선택요인을 비롯하여 응답자의 특성(성별, 나이, 학력, 결혼여부, 가구원수, 자녀유무, 연소득), 주택특성(점유형태, 주택유형, 평수), 지역특성(서울거주, 경기거주, 인천거주), 주거 만족도의 자료들도 도출한다.
둘째, 분석데이터에 대한 기초통계 분석 및 다중회귀분석을 통해 주거 만족도 영향요인 도출한다. 주거 만족도 영향요인의 독립변수는 주거선택요인, 응답자 특성, 주택 특성, 지역 특성이며 전체모형과 지역별, 소득별, 생애주기별 모형으로 구분한다. 지역별 모형은 서울 거주자 모형, 경기 거주자 모형, 인천 거주자 모형, 소득별 모형은 고소득, 저소득 모형, 생애주기별 모형은 청년기, 중장년기, 고령기로 구분하고, 각 모형에서 주거선택요인 및 나머지 변수가 주거만족도에 영향을 미치는지 확인한다.
마지막으로 연구 결과를 종합하고 주택 및 도시 공간정책의 시사점을 제시한다. 연구 분석 절차 및 방법에 대하여 도식화하면 <Table 1>과 같다.
Table 1.
Research Flow
2. 연구자료
본 연구의 자료는 한국노동패널조사(22차) 자료를 활용하였다. 한국노동패널조사(Korean Labor & Income Panel Study)는 비농촌지역에 거주하고 있는 우리나라 가구 및 가구원을 대표하는 패널 표본(5,000가구) 구성원을 대상으로 1년에 1회에 한해 경제활동 및 노동시장, 소득활동 및 소비성향, 교육 및 직업훈련, 주거 등의 사회생활 등에 대해 추적조사를 진행하는 종단면조사(longitudinal survey)이다. 본 연구는 주거선택요인이 주거만족도에 미치는 영향을 분석하는 연구로 노동패널조사에서 결측 데이터를 제외하고 노동자들의 주거선택 요인과, 주거 만족도 및 개인의 사회경제적 특성 자료 총 4,231개 표본을 활용하였다.
노동패널에서는 주거 관련 설문조사를 통해 ‘현재 살고 계신 곳으로 이사하게 된 동기는 무엇입니까?’에 대해 질문하고 있다. 응답자들은 다수의 보기 중 가장 큰 주거선택요인 한 가지를 선택해야 하며, 요약하면 직주근접, 교육환경, 집값 상승 기대, 저렴한 주택가격, 쾌적한 환경, 편의시설 접근성으로 대표된다. 또한 응답자의 특성(성별, 나이, 학력, 결혼여부, 가구원수, 자녀유무, 연소득), 주택특성(점유형태, 주택유형, 평수), 지역특성(서울거주, 경기거주, 인천거주), 주거만족도 등의 자료들도 도출한다.
연구의 공간적 범위는 서울, 경기, 인천 수도권, 시간적 범위는 데이터 제공년도인 2019년으로 설정하였다.
3. 분석방법
주거 만족도 영향요인의 독립변수는 주거선택요인(직주근접, 교육환경, 집값 상승 기대, 저렴한 주택가격, 쾌적한 환경, 편의시설 접근성), 응답자 특성(성별, 나이, 청년기, 중장년기, 고령기, 학력, 결혼여부, 가구원수, 자녀유무, 연소득, 고소득), 주택특성(점유형태, 주택유형, 평수), 지역특성(서울거주, 경기거주, 인천거주)이며 전체모형과 지역별, 생애주기별, 소득별 모형으로 구분한다.
지역별 모형은 거주지역을 중심으로 서울 거주자 모형, 경기 거주자 모형, 인천 거주자 모형, 소득별 모형은 소득평균을 기준으로 고소득, 저소득 모형으로 구분한다. 또한 생애주기별 모형은 Rossi(1955) 와 Son and Namgung(2018)의 연구를 반영하여 가구 진입기 및 가구 형성기를 청년기(39세 이하), 가구 확대기 및 축소기는 중장년기(40세~65세 미만), 가구 축소기 및 가구 해체기(65세 이상)는 고령기로 구분하고, 각 모형에서 주거선택요인 및 나머지 변수가 주거 만족도에 영향을 미치는지 확인한다.
회귀분석은 변수들 간의 상호관계를 분석하고, 독립변수의 변화로부터 종속변수의 변화를 예측하고자 사용된다. 즉, 종속변수에 영향을 미치는 변수를 도출하고, 이들 변수들을 통해 선형방정식(linear function)을 도출하는데, 이 선형방정식을 회귀식(regression equation)이라고 한다. 본 연구는 독립변수가 두 개 이상인 경우이기 때문에 다중회귀분석(multiple regression)을 활용한다.
IV. 분석 결과
1. 기초통계 및 주거선택요인 특성 분석
1) 기초통계
분석에 활용된 4,231개 데이터 중 주거선택 요인에 대한 기초통계(n=1,899)를 살펴보면, 주거선택요인 중 직주근접,을 이유로 주거선택을 한 비율은 16.28%, 자녀교육 목적이 2.20%, 부동산 가치상승을 목적으로 한 경우는 1.91%, 저렴한 주택가격 때문에 주거선택을 한 경우는 18.03%, 환경 및 건강 목적이 2.98%, 편의시설과의 접근성 때문이라는 응답이 3.47%로 나타났다. 대부분 직장이나 통근과 관련된 요인과 저렴한 주택가격을 이유로 주거선택을 하는 경우가 많았으며, 그 외는 기타 요인(n=2,332)들로 나타났다.
응답자의 38.50%는 서울, 48.95%는 경기도, 12.55%는 인천에 거주하는 것으로 나타났다. 응답자의 63.98%가 남성이었고 평균나이는 51.6세로 조사되었다. 39세 이하의 청년기는 응답자의 21.51%, 40세~65세 미만 중·장년기는 61.99%, 65세 이상 고령기는 16.50%로 나타났다. 학력이 대학교졸업 이상인 비율은 48.43%, 기혼자는 응답자의 73.03%, 평균가구원수는 2.9명으로 나타났으며 자녀가 있는 경우는 39.4%로 분석되었다. 평균 연소득은 4,832만원이고, 평균 연소득 이상의 고소득층은 전체 응답자의 44.84%로 나타났다.
주택특성으로 자가비율은 53.42%이고, 아파트에 거주하는 비율이 전체의 57.03%로 나타났으며, 주택의 면적은 평균 25.51평으로 조사되었다. 응답자의 주거 만족도는 평균 3.41로 분석되었으며, 관련 내용은 <Table 2>와 같다.
Table 2.
Basic Statistic
2) 주거선택요인별 지역특성
<Table 3>과 같이 6개의 주거선택요인별 지역특성을 교차 분석한 결과, 직주근접을 목적으로 주거선택을 한 응답자의 49.8%는 경기에 거주, 42.4%는 서울에 거주하는 것으로 나타났다. 교육환경을 목적으로 주거를 선택한 사람들의 서울 거주비율이 51.6%로 높았고, 부동산 가치 상승(50.6%), 저렴한 주택가격(47.6%), 환경 및 건강(61.9%), 편의시설 접근성(46.3%)을 목적으로 주거를 선택한 사람들은 경기도에 거주하는 비율이 높았다.
Table 3.
Cross-Analysis of Regional Characteristics by Housing Selection Factors
다시 말해 다른 지역에 비해 상대적으로 서울 거주의 목적은 교육환경(51.6%), 저렴한 주택가격(42.7%), 직주근접(42.4%) 순으로 나타났으며, 경기 거주의 목적은 환경 및 건강(61.9%), 부동산 가치 상승(50.6%), 직주근접(49.8%)의 순으로 분석되었다. 인천 거주의 목적은 부동산 가치 상승(27.2%), 편의시설 접근성(23.8%), 교육환경(10.8%)의 순으로 조사되었다.
3) 주거선택요인별 응답자 특성
주거선택요인별 응답자 특성의 차이를 교차분석을 통해 살펴본 결과는 <Table 4>와 같다. 직주근접을 선택한 응답자의 경우 남성은 61.7%, 중·장년기 53.8%, 대졸 이상 60.1%, 기혼 60.5%, 자녀 없음 64.7%, 저소득층은 59.4%으로 나타났다. 교육환경 선택 응답자의 경우, 직주근접선택 응답자와 유사한 특징을 보이나, 자녀 있음이 73.1%, 고소득층은 73.1%로 차이를 보였다. 부동산 가치 상승 및 편의시설 접근성을 이유로 주거선택을 한 응답자는 직주근접 선택 응답자와 유사한 특징을 보이나, 고소득층이 66.7%로 나타났다. 저렴한 주택가격을 선택한 집단 역시 상대적으로 남성(62.1%) 및 중·장년기(65.4%) 비율이 높았고, 고졸 이하의 학력 비율이 69.2%, 기혼 62.4%, 자녀 없음 70.6% 및 저소득층이 70.6%로 나타났다. 환경 및 건강 목적의 응답자 역시 남성이 77.8%, 중장년기가 61.9%로 높은 비율을 보였고, 대졸 이상은 54.0%, 기혼자 81.7%, 자녀 없음이 60.3%로 분석되었다.
Table 4.
Cross-Analysis of Respondent Characteristics by Housing Selection Factor
즉, 여성의 경우 저렴한 직주근접(38.3%) 및 주택가격(37.9%)을 중요시하며, 남성은 환경 및 건강(77.8%)과 부동산 가치상승(70.4%)을 우선시하는 것으로 나타났다. 또한 고령자들은 환경 및 건강(24.6%)을, 중·장년기는 교육환경(80.6%)을, 청년기는 직주근접(38.2%)을 주거선택의 우선순위로 삼았다. 고졸 이하의 응답자는 저렴한 주택가격(69.2%), 대졸 이상은 교육환경(73.1%)을 중요하게 생각했으며, 미혼자의 경우 직주근접(39.5%)과 저렴한 주택가격(37.6%), 기혼자는 교육환경(93.5%)과 부동산 가치상승(86.4%)을 중요하게 여겼다. 자녀가 없는 응답자는 저렴한 주택가격(70.6%)과 직주근접(64.7%)을 우선시하였으며, 자녀가 있는 응답자의 경우 교육환경(73.1%)과 편의시설 접근성(40.1%)을 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 저소득층은 저렴한 주택가격(70.6%)을 이유로, 고소득층은 자녀의 교육환경(73.1%)을 주된 이유로 주거선택을 하는 것으로 나타났다.
4) 주거선택요인별 주택 특성
주거선택요인별 응답자의 주택 특성을 <Table 5>와 같이 교차 분석한 결과, 직주근접을 선택한 응답자의 주택 임차비율은 66.0%, 단독주택에 거주하는 비율은 61.0%로 나타났다. 또한 25평 이하 주택에 거주하는 비율이 67.2%로 나타나 다소 협소한 단독주택에 임차형태로 거주하는 것으로 분석되었다. 교육환경을 선택한 응답자는 임차 비율(55.9%) 및 아파트 거주비율(74.2%)이 높게 나타났으며, 65.6%가 26평 이상 주택에서 거주하는 것으로 조사되었다. 부동산 가치상승 목적 주거선택 응답자는 자가 소유비율이 85.2%, 아파트 거주는 77.8%, 67.9%가 26평 이상의 주택에서 거주하는 것으로 나타났다. 저렴한 주택가격 선택 응답자의 경우, 임차가구 비율이 79%, 단독주택 거주비율이 58.1%, 25평 이하 주택에 거주하는 비율이 82.0%로 나타났다. 환경 및 건강 목적의 거주자는 자가소유 비율이 58.7%, 아파트 거주비율은 70.6%, 26평 이상 면적 비율은 62.7%로 분석되었다. 편의시설 접근성을 주거선택 이유로 제시한 응답자는 자가 소유가 50.3%, 아파트 거주비율이 70.7%, 26평 이상 주택 거주비율이 53.7%로 나타났다.
Table 5.
Cross-Analysis of Housing Characteristics by Housing Selection Factors
임차인의 경우 저렴한 주택가격(79.0%) 및 직주근접(66.60%)을 목적으로, 자가 소유자의 경우 부동산 가치상승(85.2%), 환경 및 건강(58.7%), 단독주택 거주자의 경우 직주근접(61.0%)과 저렴한 주택가격이(58.1%) 주거선택의 중요한 이유로 나타났다. 아파트 거주자는 부동산 가치상승(77.8%), 교육환경(74.2%), 25평 이하 거주자는 저렴한 주택가격(82.0%)과 직주근접(67.2%), 26평 이상 주택 거주자는 부동산 가치상승(67.9%)과 교육환경(65.6%) 순으로 주거선택을 하는 것으로 나타났다.
5) 소결
기초통계 분석결과, 주거를 선택하는 다양한 목적 중 응답자의 18.03%가 저렴한 주택가격을 이유로 주거선택을 하는 것으로 분석되었고, 직장이나 통근, 직주근접과 관련된 요인이 16.28%로 나타났다. 직주근접을 목적으로 주거선택을 한 응답자의 49.8%는 경기도, 42.4%는 서울에 거주하고 있으며, 자녀교육환경을 목적으로 하는 경우에는 51.6%가 서울에 거주하는 것으로 나타났다. 부동산 가치 상승(50.6%)이나 저렴한 주택가격(47.6%), 환경 및 건강(61.9%), 편의시설 접근성(46.3%)을 주거선택의 목적으로 하는 사람들은 경기도 거주하는 경우가 많았다.
주거선택요인이 직주근접인 응답자는 대졸 이상 학력, 기혼자, 자녀 없음, 저소득층, 다소 협소한 단독주택에 임차형태로 거주하는 특성을 보이고, 교육환경 선택 응답자는 자녀가 있는 비율이 높았고, 26평 이상 아파트에 거주, 고소득층인 특성을 나타냈다, 부동산 가치 상승 및 편의시설 접근성 선택 응답자는 고소득층, 26평 이상의 아파트 거주, 주택을 소유한 특성을 보였으며, 저렴한 주택가격 선택 응답자는 고졸 이하 학력, 기혼자, 자녀 없음, 저소득층, 25평 이하 단독주택을 임차한 특성을 나타냈다. 환경 및 건강 선택 응답자는 대졸 이상의 학력, 기혼자, 26평 이상 아파트를 소유하는 특성을 보였다.
2. 지역별 주거만족 영향요인 분석
1) 서울 거주 주거만족 영향요인
지역별 주거만족 영향요인을 도출하기 위해 다중회귀분석을 진행하였다. <Table 6>의 분석결과를 살펴보면, 서울 거주자의 주거만족 영향요인 분석결과, 모형의 R²값은 0.219로 21.9%의 설명력을 보이고, F검정의 유의확률이 유의수준 0.05 미만으로 모형이 적합하며, 모형의 VIF 값은 2 이하로 변수 간 큰 상관관계가 발생하지 않았다.
Table 6.
Analysis of Factors Affecting Housing Satisfaction by Region
분석결과, 주거선택요인인 부동산가치상승, 응답자 특성인 남성, 가구원수가 종속변수와 부(−)의 영향관계, 생애주기 중 청년기, 응답자 특성인 대졸 이상, 기혼, 연소득, 자가 소유, 아파트 변수가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈다. 다시 말해 서울 거주자 중에 부동산 가치상승을 기대하여 주택을 선택한 사람들은 실제로 주거 만족도가 낮았으며, 대졸 이상의 학력 및 청년층의 주거 만족도가 높았다.
또한 여성, 기혼자, 가구원수가 적을수록, 연소득이 높고 자가 소유의 아파트에 거주하는 사람일수록 만족도가 높았다. 특히 부동산 가치 상승을 기대하고 서울에 주택을 구입한 사람들은 중장년층으로 25평 이상의 공동주택을 구입한 비율이 높음을 <Table 7>의 상관관계 분석을 통해 확인할 수 있었다. 따라서 소득대비 주거비용 지불이 크고 대출상환의 부담이 클 것으로 예상되며, 이러한 점이 주거만족의 부정적 영향을 주었을 것으로 여겨진다.
Table 7.
Factors Affecting Housing Satisfaction by Region-Correlation Analysis
더불어 청년층의 경우 대졸 이상의 미혼으로 임대형 단독주택에 거주하는 비율이 높지만, 청년층 주거선택의 가장 큰 이유가 직주근접이었던 점을 고려하면 직장과의 거리와 통근의 편의성이 주거 만족에 큰 영향을 미친 것으로 <Table 7>의 상관관계 분석을 통해 확인할 수 있었다. 또한 대졸 이상의 고학력, 연소득이 높은 사람은 Hwang(2013)의 연구와 같이 주거 만족에 양의 영향 관계를 미쳤다.
2) 경기 거주 주거만족 영향요인
경기도 거주자의 주거만족 영향요인 분석결과, <Table 6>에서 나타나듯이 모형은 20.7%의 설명력을 보이고, F검정의 유의확률이 유의수준 0.05 미만으로 나타나 적합한 모형을 구성하며, VIF 값 역시 2 이하로 다중공선성의 문제는 없는 것으로 나타났다.
분석결과, 주거선택요인인 교육환경과 저렴한 주택가격, 응답자 특성인 가구원수가 종속변수와 부(−)의 영향관계, 생애주기 중 청년기, 응답자 특성인 대졸 이상, 기혼, 자녀유무, 연소득, 고소득, 자가 소유, 아파트 변수가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈다.
즉, 경기도 거주자 중에 자녀교육을 위해 주거선택을 한 사람들은 교육환경 이외 거주환경, 편리성, 접근성 등 다른 부분의 만족도가 낮을 것으로 예상된다. 또한 저렴한 가격의 주택을 선택한 사람들의 주거만족도가 낮았는데, 고령기, 저학력, 저소득층, 임대, 단독주택 등이 <Table 7>의 상관관계 분석결과와 같이 저렴한 주택가격 선택 변수와 양의 상관관계를 나타내고 있기 때문으로 여겨진다. 즉 경기도내 주택가격이 낮은 지역은 저소득층 노인들이 열악한 주거환경에서 거주하는 상황으로 주거 만족도가 낮다고 설명할 수 있다.
더불어 대졸 이상의 학력, 청년층의 주거 만족도가 높았고, 기혼자, 가구원수가 적을수록, 연소득이 높은 고소득자, 자가 소유의 아파트에 거주하는 사람일수록 주거 만족도가 높았다. <Table 7>의 상관관계 분석결과에서 알 수 있듯이 청년층의 경우 대졸 이상의 임대형주택에 거주하는 비율이 높지만, 청년층 주거선택의 큰 이유가 직주근접이었던 점을 고려하면 경기도에서도 직장과의 거리와 통근 편의성이 다른 요인보다 주거만족에 더 큰 영향을 미친 것으로 여겨진다. 또한 서울 거주 모형과 마찬가지로 기혼, 연소득이 주거만족에 양의 영향관계를 나타냈다.
3) 인천 거주 주거만족 영향요인
경기도 거주자의 주거만족 영향요인 분석결과, <Table 6>과 같이 모형이 7.8%의 낮은 설명력을 보이나, F검정 결과 유의확률이 유의수준 0.05 미만, 모형의 VIF값은 2이하로 적정한 모형을 이루고 있다고 할 수 있다.
분석결과, 주거선택요인인 편의시설 접근성 변수와 아파트가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈다. 다시 말해 인천 거주자 중에 마트나 공공시설 등의 편의시설과 의 접근성이 좋은 지역에 거주하기 위해 주거선택을 한 사람들은 실제로 주거 만족도가 높은 것으로 나타났다. <Table 7>의 상관관계 분석에서 나타나듯이, 실제 편의시설 접근성이 좋은 지역에 공동주택이 입지해 있으며, 공동주택 거주자의 경우 대졸 이상, 고소득에 자가 소유 비율이 높은 특성을 보이기 때문에 전반적인 주거 만족도가 높은 것으로 여겨진다.
3. 생애주기별 주거만족 영향요인 분석
1) 청년기 거주 주거만족 영향요인
청년기 주거만족 영향요인을 도출하기 위해 다중회귀분석을 진행하였다. <Table 8>의 분석결과를 살펴보면, 모형의 R²값은 0.124, F검정의 유의확률이 0.05 미만으로 모형이 적합하며, VIF값은 2 이하로 다중공선성이 낮다.
Table 8.
Analysis of Factors Affecting Housing Satisfaction by Llife Cycle
분석결과, 주거선택요인인 교육환경과 저렴한 주택가격 변수가 종속변수와 부(−)의 영향관계, 지역특성 중 서울 및 경기 거주, 응답자 특성인 대졸 이상, 기혼, 연소득, 고소득, 아파트 변수가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈다. 자녀교육을 위해 주거선택을 한 청년들의 주거만족도가 낮게 나타났는데, 청년들이 직주근접을 가장 큰 주거선택요인으로 삼았던 것을 고려하면, 자녀교육 이외의 다른 거주매력이 발생하지 않기 때문에 전반적인 주거 만족도가 낮은 특성을 보이는 것으로 판단된다.
또한 저렴한 가격의 주택을 찾아 주거선택을 한 청년들은 <Table 9> 상관관계 분석에서 나타나듯이, 고졸 이하의 저소득층으로 면적이 작은 임대형태의 단독주택에 거주하는 특성을 보이기 때문에 주거 만족도가 함께 낮아지는 것으로 여겨진다. 한편 서울이나 경기도에 거주하고, 대졸 이상의 학력을 가진 기혼자, 고소득층이며 아파트에 거주하는 청년이 주거 만족도가 높은 특성을 보였다. 이것은 반대로 인천지역 거주, 저학력, 미혼자, 저소득층, 열악한 주택에 거주하는 청년의 주거 만족도가 낮다는 의미로 해석할 수 있다.
Table 9.
Factors Affecting Housing Satisfaction by Life Cycle-Correlation Analysis
2) 중·장년기 거주 주거만족 영향요인
중·장년기 주거만족 영향요인을 다중회귀모형을 통해 분석한 결과, <Table 8>과 같이 모형은 18.4%의 설명력을 보이고, F검정의 유의확률이 0.05 미만으로 적합한 모형을 나타냈으며, VIF값은 2 이하로 변수 간 큰 상관관계가 발생하지 않았다.
분석결과, 주거선택요인인 부동산 가치 상승 변수와 응답자 특성인 남성 변수가 종속변수와 부(−)의 영향관계, 응답자 특성 중 대졸 이상, 기혼, 연소득, 고소득, 자가소유, 아파트 변수가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈다. <Table 9> 상관관계 분석에서 나타나듯이, 부동산 가치 상승을 위해 주거선택을 한 중장년층은 인천에 거주하는 고소득층으로 거주환경의 여건(환경과 건강)이 좋지 않은 특징을 가지고 있기 때문에 전반적인 주거 만족도가 낮아진 것으로 예상된다. 또는 인천지역 특성 등으로 실제 부동산 가치의 상승이 이루어지지 못했을 수 도 있기 때문에 추가 연구를 통해 주택가격 변화를 확인할 필요가 있다.
더불어 중장년층 중 저학력자나 일인가구, 저소득층, 임대 및 단독주택 거주자의 주거 만족도가 낮은 상황으로, 중장년층 취약계층을 대상으로 하는 전반적인 생활 및 주거 만족도의 증진이 요구된다.
3) 고령기 거주 주거만족 영향요인
고령기 주거만족 영향요인을 도출하기 위해 다중회귀분석을 진행한 결과, 모형은 11.3%의 설명력을 갖고, F검정결과 유의확률이 0.05 미만, VIF 값은 2 이하로 모형의 적합성이 확인되었다.
분석결과, 지역특성인 서울 및 경기 거주 변수, 응답자 특성인 가구원수가 종속변수와 부(−)의 영향관계, 응답자 특성 중 대졸 이상, 기혼, 연소득, 자가 소유, 아파트 변수가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈다. 내용을 살펴보면, 인천에 거주하는 고령자들, 가구원수가 적거나 1인가구, 여성의 주거 만족도가 높은 것으로 나타났다.
또한 대졸 이상, 기혼자, 자가, 아파트 거주자, 연소득이 높은 거주자의 주거 만족도가 높은 것으로 나타났다. 반대로 말하면 가구원 수가 많거나, 남성, 저학력, 연소득이 낮은 임대형 단독주택 거주자는 주거 만족도가 낮다는 것을 알 수 있다.
4. 소득별 주거만족 영향요인 분석
1) 고소득층 주거만족 영향요인
고소득층 주거만족 영향요인을 도출하기 위해 다중회귀 분석을 진행한 결과, <Table 10>과 같이 모형의 설명력은 9.3%, F검정의 유의확률이 유의수준 0.05 미만, VIF값은 2 이하로 모형의 적합성이 확인되었다.
Table 10.
Analysis of Factors Affecting Housing Satisfaction by Income
분석결과, 응답자 특성 중 가구원수가 종속변수와 부(−)의 영향관계, 지역특성 중 서울거주, 경기거주, 생애주기 특성 중 청년기, 응답자 특성 중 대졸 이상, 기혼, 자가, 아파트 변수가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈으며, 주거선택요인은 소득별 주거만족에 영향을 미치지 않았다. 다시 말해 서울이나 경기에 거주하는 기혼자, 자가소유, 아파트 거주자, 대졸 이상의 학력, 청년층이 주거 만족도가 높음이 확인되었다.
2) 저소득층 주거만족 영향요인
저소득층 주거만족 영향요인 분석결과, <Table 10>과 같이 모형의 설명력은 10.9%, F검정 유의확률은 0.05 미만, VIF값은 2 이하로 변수 간 큰 상관관계가 발생하지 않았다.
분석결과, 지역특성 중 경기 거주 변수, 응답자 특성 중 남성, 고령기가 종속변수와 부(−)의 영향관계, 청년기, 대졸 이상, 기혼, 자녀유무, 자가, 아파트, 면적 변수가 종속변수와 양(+)의 영향관계를 나타냈으며, 주거선택요인은 소득별 주거만족에 영향을 미치지 않았다. 즉, 인천에 거주, 기혼자, 중장년층, 여성, 자가 소유, 넓은 평수의 아파트를 가진 사람들, 자녀가 있고 대졸 이상의 학력, 청년층이 주거 만족도가 높음이 확인되었다. 반대로 서울 경기에 거주하거나, 미혼 남성, 임대 형태의 작은 평수의 단독주택에 거주하는 사람들, 자녀가 없는 저학력자 등의 주거 만족이 낮은 것으로 나타났다.
V. 결 론
본 연구는 최대 효용을 추구하는 수요자의 주거입지 선택이 주거 만족과 양의 영향 관계를 나타내고 있는지 분석함으로써, 주거 및 삶의 만족을 높이기 위한 수도권 주택 및 공간정책의 올바른 정책수립 방향을 제시하는 것을 목표로 하고 있다. 본 연구수행을 통해 도출된 지역별 주거 만족에 영향을 미치는 요인을 지역별, 생애주기별, 소득별로 분석한 결과와 정책적 시사점은 다음과 같다.
지역별 특성 요인을 종합하면, 서울의 부동산 가치 상승을 위한 주거선택은 주거비나 대출 상환 등의 부담, 경기도의 자녀교육을 위한 주거선택은 교육환경 이외의 부분에 대한 불만족, 경기도의 저렴한 주거지 선택은 저소득층 노인들의 열악한 주거환경으로 인해 주거 불만족이 초래된 것으로 분석되었다. 또한 인천의 경우, 편의시설과의 접근성이 거주자의 주거 만족에 긍정적 영향을 미쳤다고 할 수 있다. 다시 말해 주거선택요인들이 주거 만족에 반드시 긍정적 영향을 미친다고 할 수 없으며, 특히 서울 부동산 가치 상승을 기대한 주거선택은 주거 만족에 부정적 영향을 초래한 점 등을 인지할 필요가 있으며, 경기도의 경우, 생활권마다 균등한 교육환경과 균등한 주거환경의 쾌적성 제공이 함께 이루어질 수 있는 공간계획수립이 요구된다. 또한 경기도 내 주택가격이 낮은 지역에 거주하는 저소득층 고령층에 대한 주거 상향 지원 사업 및 커뮤니티 케어 정책 등을 수립하며 거주 만족도를 향상 시키도록 노력해야 할 것이다. 인천의 경우 주거 만족도가 낮은 생활권을 대상으로, 공공시설이나 의료시설, 대중교통시설, 상업시설 등의 편의시설이 적정하게 공급될 수 있는 세심한 공간계획이 요구된다.
한편 서울과 경기도에 거주하는 청년층일수록 주거 만족도가 높았는데, 청년들이 주거환경이 임대주택이나 단독주택임에도 불구하고, 이들의 주거선택의 주된 요인이 직주근접이었음을 고려할 때 직장과의 통근 편리성 등의 요인이 주택특성보다 더 큰 만족요인이 되고 있음을 알 수 있다. 따라서 서울과 경기지역의 청년들의 직주근접을 높여줄 수 있도록 고용지 주변 또는 대중교통 접근성이 좋은 곳에 저렴한 임대주택을 공급하되, 도시재생 사업지역과 연계한 쉐어하우스를 제공하거나 다가구매입 임대주택의 적극적 활용 등의 정책을 지속한다면 청년들의 주거 만족 향상에 도움이 될 것으로 사료된다.
생애주기별 주거 만족 영향요인을 종합하면, 청년층이 직주근접 이외에도 다른 거주 매력을 느낄 수 있도록 주거환경의 쾌적성과 편리성을 높이고, 어린 자녀들의 교육 환경이 특정 지역에 편중되지 않고 생활권 내 골고루 배치되는 공간계획이 요구된다. 또한 인천지역에 거주하고, 저학력, 미혼자, 저소득층, 열악한 주택에 거주하는 청년의 주거 만족도가 낮았던 점을 고려하면, 인천지역의 청년주거 정책을 점검하고, 많은 사업비가 드는 고급형 청년 주택이 아닌, 기존 저층 주거지역 내 저소득층 청년들이 지불할 수 있는 임대료를 갖는 적정한 청년 주택을 제공하도록 해야 한다.
Table 11.
Factors Affecting Housing Satisfaction by Income-Correlation Analysis
또한 우리나라 주거정책이 신혼부부와 청년에 집중되면서 중장년층이 정책에서 소외된 상황에서, 중장년층 역시 저학력자나 일인가구, 저소득층, 임대 및 단독주택 거주자의 주거 만족도가 낮은 것으로 나타났다. 따라서 중장년층 취약계층을 대상으로 주거여건을 안정시킬 수 있는 장기임대주택 사업 확대, 중년층의 생활형 일자리, 재취업 프로그램과의 연계 등을 통해 전반적인 생활 및 주거 만족도를 증진하도록 노력해야 한다.
고령층의 경우 은퇴 세대로 일자리가 없는 경우가 많아 연소득이 낮을 수밖에 없고, 주거환경 역시 열악해질 수밖에 없기에 더욱이 주거복지 정책이 필요한 세대라고 할 수 있다. 따라서 서울과 경기지역 내 고령자 밀집 지역에는 커뮤니티 케어 시스템 등을 도입하여 주거지원 인프라를 확대하고, 돌봄 서비스와 연계하는 등의 노력을 기울여야 한다.
소득별 주거만족 영향요인을 종합하면, 고소득층의 경우, 서울이나 경기에 거주하는 기혼자, 자가 소유의 아파트를 가진 사람들, 대졸 이상의 학력을 갖은 청년층이 주거 만족도가 높음이 확인되었다. 저소득층의 경우에는, 인천에 거주하는 기혼자, 중장년층의 여성, 자가 소유의 넓은 평수의 아파트를 가진 사람들, 자녀가 있고 대졸 이상의 학력을 갖은 청년층이 주거 만족도가 높음이 확인되었다. 반대로 서울 경기에 거주하거나, 미혼 남성, 임대 형태의 작은 평수의 단독주택에 거주하는 사람들, 자녀가 없는 저학력자 등의 주거 만족이 낮다는 것이 확인되었다. 따라서 서울, 경기지역의 저소득층, 일인가구, 주거 취약계층 등을 대상으로 주택에 대한 개보수 지원뿐만이 아닌 소득향상을 위한 일자리 지원 프로그램 등과의 연계까지 폭넓은 주거복지 정책의 접근이 요구된다.
본 연구는 한국노동패널조사에서 제공하고 있는 데이터를 기반으로 주거 만족을 높이기 위한 수요 특성을 밝히는데 중요한 역할을 할 것으로 기대되는 주거선택이유와 주거 만족도와의 관계에 대한 분석을 진행하였다. 특히 지역별, 소득별, 생애주기별로 시사점을 제시함으로써 주거복지 정책 수립에 참고할 수 있는 자료를 제공한 측면에서 의미를 갖는다.
그럼에도 불구하고 자료의 한계로 인하여 지역 특성에 대한 미시적 분석을 진행하지 못한 점, 주거선택의 이유가 노동패널 설문조사에서 이미 결정되어 있었던 점, 실제 주택가격과의 영향 관계까지 고려하지 못한 점 등이 연구의 한계로 남는다. 향후 일자리나 주택가격과 관련된 변수의 보완이 이루어지고, 본 패널조사를 활용하여 연차별 주거만족의 변화, 주거 이동에 따른 주거 만족에 대한 영향 등도 함께 연구되기를 기대한다.
