I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
우리나라는 1991년 1기 신도시 공급을 시작으로 공동주택을 대규모 건설하여 현재는 주택시장에서 공동주택이 가장 큰 비율을 차지하고 있다(Jeong, Shin, & Yoon, 2017). 이렇게 공급된 공동주택이 현재는 20년 이상 경과하여 노후화되었다. 하지만 이들을 대상으로 이전의 노후공동주택처럼 재건축을 시행하는 것은 용적률 등의 이유로 쉽지 않으니 어떤 형태로든지 다양한 리모델링이 시행될 수 있도록 방향을 제시하는 것이 필요하다(Yoon, 2014). 그 동안 정부는 이러한 노후공동주택을 대상으로 리모델링을 활성화하기 위한 증축면적 확대, 세대수 증가를 위한 수직증축 허용 등의 정책적인 지원을 시행하였지만 좀처럼 리모델링 시장은 활성화 되지 않고 있는 실정이다(Park et al., 2011).
더욱이 기대하였던 수직증축을 통한 세대수증가형리모델링 조차도 법령간의 상충으로 인해 불필요한 행정 절차와 세대 간 내력벽 철거 유보, 과도한 안전진단과 안전성검토 등이 리모델링 추진에 어려움을 주고 있어 리모델링 활성화를 저해하고 있다(Yoon & Park, 2006). 즉, 사업성 위주로 진행되는 어느 특정 지역만을 대상으로 한 리모델링이나 수직증축형리모델링처럼 특정 사업모델을 대상으로 한 리모델링을 통하여서는 현재 리모델링 시장의 활성화를 기대하기는 어렵다(Yoon, 2015). 따라서 리모델링 대상 노후공동주택에 광범위하게 적용될 수 있는 사업모델과 다양한 노후공동주택의 성능 특성을 반영할 수 있는 리모델링 사업모델이 필요한 실정이다.
본 연구는 이러한 다양한 리모델링 사업모델의 필요성에 따라 리모델링 추진 사례를 분석하여 법적 요구사항에 부합하는 다양한 사업모델을 개발하고, 각 사업모델별 사업범위와 프로세스를 제시하고자 한다.
II. 문헌고찰
1. 공동주택의 주거성능 개념
공동주택의 주거성능은 준공시점의 성능과 시대에 따라 변해가는 사회적 요구 성능이 있다. 특정 공동주택을 중심으로 설명하자면, 준공시점의 성능 수준은 일정하게 정해져 있으나 준공 이후 세월이 경과함에 따라 사회적 요구 성능의 수준은 증가하게 된다. 또한 준공 후 준공시점의 성능 수준은 입주자의 거주기간이 경과함에 따라 유지관리를 아무리 잘 하더라도 저하되게 된다(Jo et al., 2012).
이렇게 저하된 준공시점의 성능 수준을 회복시키기 위해서는 수선이 필요하다. 또한 입주자의 거주기간 경과와 함께 지속적인 장기수선이 요구된다. 한편 사회적 요구 성능은 앞에서 설명한 바와 같이 입주자의 거주기간이 경과할수록 상승하고 있으며 이 수준으로 성능을 향상시키기 위해서는 대대적인 리모델링이 요구된다(Lee, Yoon, & Lee, 2013). 이러한 리모델링은 장기수선충당금1)을 기반으로 시행되는 장기수선과는 다르게 추가적인 많은 재원이 요구된다. 따라서 리모델링을 시행하기 전에 적정한 사업범위에 대한 결정과 이에 대한 필요 재원마련이 노후공동주택 단지 입주자들을 대상으로 이루어져야 한다.
2. 공동주택 시대별 사회적 성능변화
그동안 정부는 공동주택을 대규모로 계획하여 건설하여 왔고, 그 과정에서 시대별 사회적 요구사항을 즉, 요구 성능을 법제화하여 건설과정에 반영하여 왔다. 공동주택 시대별 특징 분석과 정책 방향을 보면 많은 변화가 있었음을 알 수 있다. 특히 시대별 특징은 요구 성능변화로 나타나며 이러한 변화를 제도적으로 수용해 오고 있다. 먼저, 용적률의 경우 80년대 초반에는 180% 이하의 공동주택이 건설되었고 80년대 중반부터 1기 신도시 건설 시까지는 250% 이하 공동주택 건설이 지속되었으나, 90년대에 들어서면서 현재 법정상한 용적률을 초과하는 300~400% 이하 공동주택도 건설되었으며 2000년대부터는 다시 250% 이하의 공동주택 건설이 현재까지 지속되고 있다. 주차장의 경우 80년대 초반 32평 기준 세대 당 0.21대부터 시작하여 80년대 중반 세대 당 0.43대, 90년대 초반 세대 당 0.74대, 90년대 중반 이후부터는 세대당 1.13대까지 급격하게 증가된 기준으로 현재까지 공동주택이 건설되어 왔다. 내진기준의 경우는 80년대 후반까지는 적용이 되지 않았고, 90년대는 적용은 되었으나 미비하였고, 2000년대부터는 강화된 기준이 적용되어 왔다. 발코니의 경우는 80년대 중반까지 폭 1.2 m의 발코니가 적용되었으나 80년대 중반 이후부터는 폭 1.5 m의 광폭발코니가 현재까지 적용되어 왔다. 배관자재의 경우 90년대 중반까지는 수명이 15년인 강관이 주로 사용되었고, 그 이후에는 반영구적인 스테인레스관이 현재까지 사용되고 있다. 이에 따라 노후공동주택에 대한 정책방향도 용적률이 낮고 주차대수가 부족하고 내진기준이 적용되지 않은 80년대 중반까지 공급된 노후공동주택에 대해서는 재건축 정책이 적용되어 왔다(Hwang, Shin, & Yoon, 2017). 그 이후 용적률이 250%이상이고 주차대수가 세대당 0.43대 이상이며 내진기준이 미비하게나마 적용된 노후공동주택에 대해서는 재건축을 추진하기 어려운 실정이기 때문에 리모델링을 추진하는 것으로 정부정책이 변화되어 왔다. 따라서 이제부터는 노후공동주택의 리모델링에 관심을 가지지 않을 수 없는 실정이다(Park et al., 2017).
3. 리모델링 사업범위 분류의 이론적 배경
노후공동주택 입주자들의 리모델링에 대한 의사결정을 위해서는 적정 사업범위 결정과 재원마련이 중요하며, 이를 위하여 입주자들의 의사결정에 도움이 될 수 있도록 리모델링의 유형을 분류하여 일반화하는 것이 필요하다. 리모델링의 유형은 입주자의 거주기간 경과에 따라 수선형, 대수선형, 증축형으로 구분된다(Kim, Yoon, & Kim, 2016). 수선형은 준공시점 경과 후 저하는 되는 성능을 이전 준공시점의 성능수준으로 회복시키고자 시행하는 것이며, 그 동안 입주자들이 적립하여 모은 장기수선충당금을 가지고 시행할 수 있다. 하지만 거주기간이 15년 이상 경과하게 되면 준공시점의 성능과 사회적 요구 성능의 차이가 커지게 되어 준공시점이 성능을 사회적 요구성능으로 대폭 향상시키기 위하여 리모델링을 시행할 수 밖에 없다. 이러한 리모델링은 대수선형과 증축형으로 구분되며 장기수선과는 다르게 큰 재원이 필요하다. 사회적 요구 성능을 만족시키기 위해서 공동주택의 주요구조 부분을 변경하여 수선하는 대수선과 입주자의 전용면적 확장의 요구를 수용하기 위한 수평증축, 재원 마련의 부담을 완화하기 위한 수직증축 등으로 구분할 수 있다((Kim, Yoon, & Kim, 2016).
III. 사례분석
1. 리모델링 추진 사례분석
국내 리모델링 추진 사례는 공공부문의 오산외인임대아파트, 서울 중계 1단지, 서울 등촌 4단지, 서울 중계 3단지, 분당 한솔 7단지, 분당 목련 1단지, 인천 삼산 1단지의 7개 단지이다.
민간부문의 강변 그린, 압구정 아크로빌, 이촌동 로얄맨션, 한남동 힐사이드, 중앙하이츠, 래미안 방배 에버뉴, 방배동 쌍용 예가 클래식, 이촌 위브 트레지움, 당산동 쌍용 예가 클래식, 도곡동 동신 예가, 밤섬 쌍용 예가 클래식, 워커힐 푸르지오, 청담 아이파크, 청담 래미안 로이뷰, 대치 래미안 하이스턴의 15개 단지로 총 22개 단지이다. 이들 단지별로 주요 리모델링 항목을 용적률, 주차대수, 아파트 구조형식, 지상층수, 지하층수, 동수로 구분하여 정리하면 <Table 1>과 같다. <Table 1>에서 보여주는 바와 같이 공공부문에서는 용적률 증가에 따른 수평증축이나 수직증축보다는 별동 증축에 의한 세대수 증가가 특징적으로 나타난다. 반면에 민간부분은 별동증축에 의한 세대수 증가 단지는 없으며, 수평증축에 의한 전용면적 확장이나 수직증축에 의한 1~2개 층 증축이 특징적으로 나타난다. 또한 민간부분은 복도식의 구조형식은 모두 계단식의 구조형식으로 리모델링되었다. 주차대수는 공공부문과 민간부문 모두 증가되었고 특히, 민간부문의 경우는 주차대수 증가를 위하여 지하층이 추가로 1~2개 층 더 건설되었다.
Table 1.
The Condition of Old Multi-Family Residential Remodeling Cases (Hereafter 'Home Remodeling Cases')
Note 2. R01: Public housing (Hannam/Osan apt. F, 1980/2001), R02: Public housing (permanent rental apt., 2009~2016), R03: Public housing (permanent rental apt. complex), S01: Gangbyeon Green (Mapo-yonggang apt., 1971/2003), S02: Apgujeong Acroville (employee apt., 1978/2004), S03: Hannam-dong Hillside (1970/2005), S04: Ichon-dong Royal Mansion (1977/2005), S05: Jungang Heights (Seogang apt., 1971/2007), S06: Raemian Bangbae Avenue (Samho Apt. 14 buildings, 1977/2005), S07: Bangbae-dong Ssangyong Yega Classic (Bangbae Gungjeon apt., 1977/2007), S08: Ichon Weeve tregium (Ichon-dong Sujeong apt., 1976/2008), S09: Dangsan-dong Ssangyong Yega Classic (Dangsan-dong Pyeonghwa apt., 1978/2010), S10: Dogok-dong Dongshin Yega (Dogok-dong Dongshin apt., 1978/2011), S11: Bamseom Ssangyong Yega Classic (Mapo Hosu apt., 1989/2012), S12: Walker Hill Prugio (Walker Hill Ilshin apt., 1987/2013), S13: Cheongdam IPark (Cheongdam Cheonggu apt., 1993/2014), S14: Cheongdam Raemian Royview (Cheongdam Doosan apt., 1989/2014), S15: Daechi Raemian Highstun (Daechi Wooseong apt., 1989/2014)
2. 리모델링 추진 사례의 사업범위 분석
리모델링 추진 사례별로 시행된 리모델링 항목을 분석하여 이들을 제1기, 제2기, 제3기의 사업범위로 그룹핑하여 정리하면 <Table 2>와 같다. 여기서 제1기는 리모델링 관련법이 정비되지 않았던 시기에 디자인 및 주거성능을 개선하는 정도와 지역적 특성에 부합하는 요소를 선택하는 사업범위의 리모델링이고, 제2기는 건축법과 공동주택관리령에 근거하여 사업범위에 수평증축을 포함하는 리모델링이며, 제3기는 주택법에서 리모델링을 정의하고 사업범위에 대수선과 수평증축과 수직증축(필로티 구조로 전용하는 경우)을 포함하는 리모델링이다. 세대수 증가와 본격적인 수직증축, 별동증축의 기법은 현재 진행하고 있는 단지들에서 구현될 예정이다. <Table 2>에서 보여주는 바와 같이 제1기, 제2기, 제3기의 사업범위에 포함된 리모델링 항목은 주호, 주동, 단지의 3가지로 구분된다. 민간부문의 경우 제1기 리모델링의 사업범위에는 주호의 01. 문, 창호, 복도새시 설치, 02. 노후화된 내장재(위생도기 등) 교체 및 개선, 03. 기존 벽체의 단열성능 확보, 04. 바닥 완충재 설치로 층간소음 저감, 05. 노후 급배수 등 노후 설비 교체, 06. 냉난방 설비 개선, 07. 효율적인 실내 공간 재구성을 통한 평면개선, 주동의 15. 무장애 공간실현을 위한 주동의 시설 개선, 16. 범죄예방을 위한 설비 및 출입구 개선, 17. 미관 향상을 위한 주동의 이미지 개선, 19. 주동의 공용 공간개선 및 재구성, 20. 필로티 미활용공간의 개조, 21. 필로티 설치 및 최상층 상부 증축, 22. 현행 내진설계기준에 준한 내진보강, 23. 주동의 코아 증축 또는 코어형식변경, 24. 주동의 엘리베이터 설치, 단지의 25. 주거환경개선을 위한 외부 공간 개선, 26. 단지 내 부대 복리시설 개선, 27. 단지 내 주차 공간 확보 및 주차장 신설 등의 리모델링 항목이 포함된다.
Table 2.
Categorizing the Scope of Home Remodeling Cases by Remodeling Items
제2기 리모델링의 사업범위에는 제1기 리모델링 사업범위와 주호의 11. 주동의 수평증축 등의 리모델링 항목이 포함된다. 제3기 리모델링의 사업범위에는 제2기 리모델링 사업범위와 12. 주동 상부의 수직증축 등의 리모델링 항목이 포함된다. 제1기는 수선형으로 구조의 변화가 없는 디자인 및 주거성능을 개선하는 정도와 지역적 특성 및 시설물의 주택성능 확보에 부합한 요소를 선별적으로 선택하는 정도이다. 그리고 제2기는 증축형 리모델링으로 하고, 제3기는 증축형과 함께 세대수 증가를 포함하는 개념을 갖고 있다.
3. 정책변화에 따른 리모델링 사업범위 변화
리모델링 정책변화를 관련 법 개정 내용을 중심으로 용어의 정의, 기준완화, 증축범위, 행위허가, 허용연한, 동의율, 제도도입, 주택조합, 안전진단, 리모델링 허가(사업계획승인) 등으로 구분하여 정리하면 <Table 3>과 같다. <Table 3>에서 보여주는 바와 같이 제1기, 제2기, 제3기로 구분되는 사업범위 구분에 기준이 되는 법령은 수평증축과 수직증축의 증축의 범위를 규정하는 증축 범위 관련 법령 변경이다.
Table 3.
Categorizing Home Remodeling Cases by Amended Laws Affecting Home Remodeling
IV. 사업유형 및 사업모델
1. 사업유형의 정의
현재까지 추진되었던 리모델링 사례들의 사업범위를 분석하여 이들을 제1기, 제2기, 제3기 리모델링으로 구분하였다. 이들 구분의 기준은 주호, 주동 및 단지의 성능향상, 수평증축, 수직증축(1층을 필로티로 하고 1개층 증축)이었고, 이러한 구분 기준은 관련 법령에 근거를 두고 변화하여 왔다(Shin et al., 2017c). 2014년 정부는 리모델링의 사업성을 향상시키기 위하여 세대수 증가(기존 세대수의 15%이내)를 허용하였고, 이를 위한 방법으로 최대 3개층 수직증축을 허용하였다(Shin et al., 2017a). 이러한 정부정책 변화에 따라 기존에 추진되었던 리모델링 사례들의 분류와 다른 형태의 리모델링 사업 방향이 나타나게 된다(Shin et al., 2017b). 즉, 기존 시행되었던 리모델링 사업들과 세대수 증가로 인한 새롭게 추진되고 있는 리모델링 사업들을 포함하여 리모델링의 사업유형을 다시 정리할 필요가 있다.
이를 위하여 먼저, 사업유형 구분을 위한 분류 기준이 필요하다. 이 기준은 리모델링 추진 사례들을 통하여 파악된 성능향상과 증축 등의 기존 기준이외에 정책 변화에 따라 새롭게 나타난 세대수 증가가 새로운 기준으로써 추가되어야 한다. 따라서 리모델링 사업을 위한 사업유형은 현재까지 추진해 온 사례대로 그대로 시행하는 기존 유형과 세대수 증가의 새로운 기준을 반영하여 새롭게 시작하는 신규 유형으로 구분될 수 있다. 리모델링의 사업유형은 세대수 유지형과 세대수 증가형으로 구분된다. 세대수 유지형은 기존 리모델링 추진 사례들에서 이미 시행되어 온 사업의 유형으로 세대수 증가형 리모델링이 불가능한 단지로 사회적 요구성능 만족을 목표로 한다. 세대수 증가형은 수직증축을 허용하는 제도변화에 따라 새롭게 시작하는 신규 유형으로 재건축이 어렵거나 재건축보다는 리모델링 유리한 단지를 대상으로 사회적 요구성능 만족과 세대수 증가를 통한 사업성 극대화를 목표로 한다.
2. 사업모델의 정의
세대수 증가 여부의 기준에 따라 리모델링 사업을 사업유형으로 세대수 유지형(Type 1)과 세대수 증가형(Type 2)으로 구분하였고, 그 다음으로 기존 리모델링 추진사례 분류 기준이었던 성능향상과 증축을 기준으로 사업모델을 분류하고자 한다. <Table 4>는 이러한 기준에 따른 리모델링 사업모델의 분류를 보여준다. <Table 4>에서 보여주는 바와 같이 사업유형 Type 1, ‘세대수 유지형’은 Model 1과 Model 2의 2가지 사업모델로 구분된다. Model 1은 ‘대수선형’으로 세대수를 유지하면서 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 구조나 외부형태를 변경하여 주호, 주동 및 단지 등의 주거성능을 향상시키는 리모델링 사업을 말한다. Model 2는 ‘증축형’으로 세대수를 유지하면서 ‘대수선형’과 아파트 세대공간(전용면적)을 수평적으로 확정시키는 리모델링 사업을 말한다(Kim, Yoon, & Kim, 2016).
Table 4.
The Type and Model of Home Remodeling Project
한편, 사업유형 Type 2, ‘세대수 증가형’은 Model 3, Model 4, Model 5, Model 6, Model 7, Model 8의 6가지 사업모델로 구분된다. Model 3는 ‘수직형·대수선형’으로 3개 층 이하 수직증축 방법으로 세대수를 증가시킨 ‘대수선형’ 리모델링 사업을 말한다. Model 4는 ‘수직형·증축형’으로 3개 층 이하 수직증축 방법으로 세대수를 증가시킨 ‘증축형’ 리모델링 사업을 말한다. Model 5는 ‘별동형·대수선형’으로 단지 내 분리형, 접근형 방법의 별동증축으로 세대수를 증가시킨 ‘대수선형’ 리모델링 사업을 말한다. Model 6은 ‘별동형·증축형’으로 단지 내 분리형, 접근형 방법의 별동증축으로 세대수를 증가시킨 ‘증축형’ 리모델링 사업을 말한다. Model 7은 ‘(수직형+별동형)·대수선형’으로 수직증축 및 별동증축 방법으로 세대수를 증가시킨 ‘대수선형’ 리모델링 사업을 말한다. Model 8은 ‘(수직형+별동형)·증축형’으로 수직증축 및 별동증축 방법으로 세대수를 증가시킨 ’증축형‘ 리모델링 사업을 말한다(Kim, Yoon, & Kim, 201).
3. 사업모델별 사업범위 정의
구분된 리모델링 사업모델 분류에 따라 리모델링 사업을 시행하기 위해서는 우선적으로 사업범위를 확정하여야 한다. 이러한 리모델링 사업모델별 사업범위를 정의하면 <Table 5>와 같다. <Table 5>에서 보여주는 바와 같이 리모델링 추진 사례를 통하여 제1기, 제2기, 제3기로 구분하였던 사업범위는 제1기의 성능향상은 주동, 주호, 단지로 구분하고 단지는 다시 주차장, 상가, 커뮤니티시설로 구분한다. 여기에 대수선을 추가한다. 제2기의 수평증축은 그대로 유지하고, 제3기의 수직증축은 수직증축, 별동증축, 세대분리로 세분화하여 구분한다.
Table 5.
The Scope of Home Remodeling Project by Home Remodeling Project Model
이렇게 재분류한 사업범위를 바탕으로 살펴보면 대수선, 성능향상(주동 및 주호), 주차장, 상가, 커뮤니티는 모든 Model들의 공통 사업범위이며, 수평증축은 Model 2, Model 4, Model 6, Model 8에만 적용되는 사업범위이다. 세대분리는 모든 Model 들에 선택적으로 적용될 수 있는 사업범위이며, 수직증축은 Model 3, Model 4, Model 7, Model 8에만 별동증축은 Model 5, Model 6, Model 7, Model 8에만 적용되는 사업범위이다.
V. 사업프로세스
1. 공통 프로세스
노후공동주택 세대수 증가형 리모델링의 사업프로세스 개선 연구에서 리모델링 사업 추진을 위한 법적 절차 요구사항을 리모델링 사업프로세스상의 주요 마일스톤인 1) 조합설립 인가, 2) 사업계획 승인, 3) 착공, 4) 준공으로 구분하여 제시한 바 있다(Kim, Yoon, & Kim, 2016). 국내 리모델링 추진 사례와 법적 요구사항을 반영하여 리모델링 사업 프로세스를 정의하면 <Table 6>과 같다. <Table 6>에서 보여주는 바와 같이 리모델링 사업프로세스는 1) 조합설립, 2) 리모델링 허가, 3) 착공준비, 4) 시공, 5) 청산으로 구분되며, 앞에서 정의한 모든 사업모델에 적용되는 공통 프로세스가 존재한다.
Table 6.
Defining the Process of Multi-Family Residential Remodeling by Home Remodeling Project Model
이러한 공통 프로세스는 조합설립단계의 1) 리모델링 주택조합 추진위원회 구성, 2) 컨설팅 및 설계사 선정, 3) 리모델링 주택조합 동의서 징구, 4) 리모델링 주택조합 설립 인가 등이 해당되고, 리모델링 허가단계의 5) 시공자 선정, 6) 1차 안전진단, 7) 건축심의 신청·승인, 8) 리모델링허가 신청·승인 등이 해당되고, 착공준비의 9) 시공사 본 계약, 10) 분담금 확정 총회, 11) 이주, 12) 감리자 지정, 13) 2차 안전진단 등이 해당되고, 시공단계의 14) 착공, 15) 철거, 16) 리모델링 허가조건 이행, 17) 준공(사용검사) 등이 해당되며, 청산단계의 18) 입주, 19) 리모델링 주택조합 해산인가 등이 해당된다.
2. 특별 프로세스
리모델링 사업프로세스는 앞에서 정의한 공통 프로세스 이외에 해당 사업모델에만 적용되는 특별 프로세스를 갖는다. <Table 6>에서 보여주는 바와 같이 이러한 특별 프로세스는 구체적인 제도적 요구사항에 따라 1) 리모델링 허가 관련 프로세스와 2 )리모델링 구조검증 관련 프로세스 구분된다. 리모델링 허가 관련 제도적 요구사항을 정리하면 <Table 7>과 같으며, 리모델링 구조검증 관련 제도적 요구사항을 정리하면 <Table 8>과 같다. 따라서 리모델링 특별 프로세스는 리모델링 허가 관련의 1) 도시계획심의 신청·승인, 2) 경관심의 신청·승인, 3) 권리변동계획 수립, 4) 사업계획승인 등이 해당되고, 리모델링 구조검증 관련의 5) 1차 구조안전성검토, 6) 2차 구조안전성검토 등이 해당된다. 이러한 특별 프로세스가 적용되는 사업모델을 구분하여 설명하면, 먼저 리모델링 허가 관련의 도시계획심의 신청·승인 프로세스, 경관심의 신청·승인 프로세스, 권리변동계획 프로세스, 사업계획승인 프로세스는 Model 3, Model 4, Model 5, Model 6, Model 7, Model 8에만 해당되고, 리모델링 구조검증 관련의 1차 구조안전성검토와 2차 구조안전성검토는 Model 3, Model 4, Model 7, Model 8에만 해당된다.
Table 7.
Institutional and Legal Improvement for Home Remodeling Permit
Table 8.
Institutional and Legal Improvement for Structure Safety Review of Home Remodeling
<Table 7>에서 보여주는 바와 같이 리모델링 허가 관련 제도적 요구사항은 2016년 주택법이 전면 개정되면서 조합을 설립하여 적극적으로 리모델링 허가를 받도록 하고, 그 이외의 비교적 경미한 행위는 공동주택관리법에 따른 행위허가를 받도록 하였다. 주택법에서는 리모델링 허가와 사업계획승인으로 구분하고, 건축법의 건축심의, 국토의계획및이용에관한법률의 도시계획심의, 경관법의 경관심의 등이 요구된다. 주택법에서는 리모델링 허가와 사업계획승인으로 구분된다. 건축심의는 적용완화를 심의하며 대상은 1) 조경, 2) 공개공지, 3) 건축선, 4) 건폐율, 5) 용적률, 6) 공지, 7) 높이, 8) 일조 등의 8가지이다. 도시계획심의는 세대수 증가 50세대 이상일 경우 시행하고 경관심의는 대지 3만 이상 또는 연면적 10만 이상일 경우 시행한다. 리모델링 증가 세대수가 30세대 미만일 경우는 리모델링 허가를 적용하고 30세대 이상일 경우는 사업계획승인을 적용한다.
<Table 8>에서 보여주는 바와 같이 안전진단은 수직증축과 수평증축의 경우에 적용토록하며, 대수선이 경우는 법으로는 규정하고 있지 않지만 실질적으로 시행하고 있다. 1차 안전진단은 조합설립 후 시행토록하며, 2차 안전진단은 이주 및 마감재 철거 후 시행토록 규정하고 있다. 안전성검토는 수직증축의 경우만 적용토록 한다. 1차 안전성검토는 건축심의 시 시행토록 하고, 2차 안전성검토는 사업계획승인(리모델링 허가) 시 시행토록 한다.
3. 통합 프로세스
제안된 리모델링 사업모델별 통합 프로세스(공통 프로세스+특별 프로세스)는 설계자, 시공자, 감정평가사, 정비사업자, 연구자, 관계 공무원 등의 전문가들에 의하여 집중적으로 검증되었다.
1) 조합설립단계
리모델링 기본계획은 공공의 영역으로 특별시장광역시장 및 대도시의 시장은 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀 및 이주수요 집중 등을 계획적으로 관리하기 위하여 수립하도록 되어 있고, 서울특별시, 성남시. 안양시. 수원시는 기본계획 수립을 완료하고 고시하였다. 공동주택 리모델링은 각 아파트 단지별로 추진되는 순수 민간영역의 사업이고 사업주체는 아파트 소유주들이다. 그렇지만 리모델링 주택조합을 아파트 소유주들이 자력으로 설립하기에는 난관이 많다. 조합설립을 위해서는 아파트 단지의 전체 구분소유자의 2/3 이상의 결의가 필요하다. 결의서는 리모델링 설계개요, 공사비, 조합원의 비용분담 내역 등이 전문적인 내용도 필수적으로 기재하도록 되어있다. 리모델링 추진은 리모델링에 적극적인 소유자들이 중심이 되어 추진위원회를 구성하고 구분소유자들에게 결의를 받는 업무를 진행한다. 문제는 추진위원회가 법적 구속력이 없는 임의조직이고 자금력과 전문성이 결여된 것이다. 전문성은 전문가에게 용역을 발주하여 보완할 수 있으므로 실제로는 자금 확보가 가장 큰 문제다. 원칙적으로는 조합설립을 동의하는 소유자들이 조합비를 납부하여 자금을 확보하고 조합을 운영하는 것이 당연하나, 재개발, 재건축 조합 등의 국내 유사 조합들의 운영 사례에서 알 수 있듯이 조합비 납부 방법은 아직까지는 현실성이 없다. 자금 확보의 대안으로는 장기수선충당금을 리모델링 추진 자금으로 활용하는 방안과 공공에서 지원하는 방안 등이 있다. 장기수선충당금 활용방안은 많은 논의가 있었으나 아직 실현되지 않았고, 공공지원은 성남시가 유일하게 도입하고 있다. 이런 이유로 리모델링을 원하는 단지들이 상당수 있음에도 불구하고 적극적인 추진을 망설이고 있다. 리모델링을 활성화가 필요하다면 이 조합설립단계가 가장 중요하므로 조합설립단계까지의 현실적인 지원방안에 대한 논의가 필요한 시점이다.
2) 리모델링 허가단계
세대수증가와 수직증축이 허용되면서 리모델링 허가 절차도 대폭 강화되었다. 세대수증가형리모델링을 시행하려면 증가하는 세대수가 50세대 이상인 경우에는 기반시설 영향 검토하기 위한 도시계획위원회심의를 거치도록 하고, 30세대 이상인 경우에는 사업계획승인을 받도록 하였다. 수직증축형리모델링의 안전을 확보하기 위한 방법으로 2차례에 걸친 안전진단과 전문기관의 안전성검토가 신설되었고 감리업무 수행 중 건축구조기술사의 협력을 받는 것을 의무화하였다. 기존에 단순했던 리모델링 사업에서 많은 절차가 추가된 것이다. 리모델링이 세대수증가와 수직증축이 포함된 사업으로 크게 변환되어 그에 대응하기 위한 필요한 절차임은 분명하다. 그러나 세대수증가형리모델링의 경우 최대 3개 층까지만 높일 수 있음에도 높이를 제한하기 위한 ‘도시경관¸ 관리방안’을 포함하도록 하는 것은 과도한 측면이 있어 이를 리모델링 기본계획에서 제외하였음에도 불구하고, 경관법에 의하면 경관심의를 받아야 하는 법령상의 상충되는 문제가 발생하여 관련법령의 개정이 요구되고 있다. 또한, 안전진단과 안전성 검토를 수행하면서 많은 민원이 발생하고 있다. 기 수행된 1차 안전진단 업무는 세대내 진단업무와 지질조사 개소 등이 과대하고 구조해석 업무도방대하여, 과도한 비용과 시간이 소요되고 있다. 1차 안전성검토도 전문기관의 검토자료 요구를 수행하기 위한 시간과 비용도 많이 소요되고 전문기관의 검토비용도 과대하다고 평가되고 있다. 안전진단과 안전성검토가 단계별로 1,2차로 구분하여 수행하도록 법제화된 것을 고려하면 1차 업무로는 지나치다는 조합의 불만도 이해된다. 물론 안전을 확보하기 위한 불가피한 방법이고 명분도 충분할 수 있다. 그렇지만 이 모든 제도는 성공적인 리모델링 사업을 전제로 출발되었다는 것을 상기할 필요가 있다. 리모델링 사업이 지나치게 엄격한 과정을 수행하느라고 투자된 비용과 시간을 감당하지 못하여 사업을 포기하는 모순이 발생되어서는 안된다. 관련 전문가들은 지금까지 발생된 문제점을 숙지하고 예견되는 문제점도 심층적으로 분석하여 리모델링의 성공과 안전이 보장되는 정책개발을 서둘러야 한다.
리모델링의 장점 중의 하나가 절차가 단순한 것이었다. 그러나 리모델링 허가 절차가 강화되면서 절차가 너무 많아져, 복잡하다는 재건축 절차보다도 더 어려운 것이 아니냐는 의견도 나온다. 새로운 제도가 도입되어 시행하다 보면 시행착오는 생길 수 있다. 중요한 것은 시행착오가 반복되지 않도록 신속하게 대응하는 것이고, 미연에 방지하는 것이다. 리모델링이 원활하게 진행할 수 있도록 행정절차의 단순화 등 지속적인 관련법령을 정비가 필요하다.
3) 착공부터 조합청산까지
세대수증가 및 수직증축형리모델링은 현재까지는 착공된 사례는 없다. 따라서 어떤 문제가 발생할 지는 아무도 모른다. 단지 기존에 준공된 단지의 사례를 검토하여 추정할 수밖에 없다. 이주, 착공, 준공, 입주, 조합청산 등의 과정에서 행정적으로 큰 문제는 없었고, 재입주한 주민들의 만족도도 높은 것으로 파악된다. 대체적으로 기존 리모델링 사업이 성공적이었다고 평가된다.
앞으로의 리모델링 사업에서의 큰 변수는 공사비다. 현재 진행되고 있는 리모델링은 2~3개 층이 수직 증축되는 단지들이 대부분이다. 시공사들은 보강 등을 이유로 공사비가 증액된다고 주장하고, 실제로 시공사를 선정한 단지들의 공사비는 재건축 수준에 접근하고 있다.
따라서 일부 진행되는 단지들의 공통점은 사업성이 좋은 곳이다. 그렇다면 사업성이 없는 지역은 리모델링을 할 수 없다고 유추할 수 있다. 리모델링은 ‘건축물의 노후화억제와 기능향상’ 목적으로 하고 있다. 어느 지역이든지 아파트가 노후화되면 성능향상을 위해 리모델링이 필요하다. 리모델링이 활성화되기 위해서는 공사비 경감이 필수적이다. 신기술, 신공법 등의 개발로 원가를 절감하여 주민들이 수용할 수 있는 공사비가 제시되어야만 리모델링 시장이 보편화될 것이다. 주민들도 눈높이를 낮출 필요가 있고 시공사들의 적극적인 노력도 요구된다. 정책적으로도 주민들의 부담을 줄여줄 수 있는 세제 혜택 등의 연구도 필요하다.
VI. 결 론
최근 수직증축 허용을 통한 세대수 증가 등의 정책적 지원을 바탕으로 4기(세대수 증가) 형태의 리모델링 사업이 몇몇 군데에서 추진이 되고 있다. 하지만 4기 형태의 리모델링 사업만으로는 시대별로 다양한 사회적 성능을 가지고 있는 노후공동주택의 리모델링을 활성화시킬 수는 없다. 따라서 현재 추진되고 있는 4기 형태의 획일적인 사업모델 적용에 따른 시장의 부작용을 해소하고자 그 동안 시행하였던 1기, 2기, 3기 형태의 리모델링 사업과 현재 추진되고 있는 4기 형태의 리모델링 사업 등의 다양성 즉, 시대별로 다양한 노후공동주택의 사회적 성능개선을 추진할 수 있는 총 8가지 사업모델과 프로세스를 제시하였다. 이들은 세대수 증가 없이 다양한 사회적 성능을 향상시키기 위한 모델과 사업성을 극대화시키기 위하여 세대수를 증가시키는 모델 등 다양하다.
향후 리모델링 수요자들이 지역적 특성과 수요자의 다양한 요구사항을 반영하여 리스크를 최소화할 수 있는 적절한 사업모델을 선정하여 리모델링 사업을 추진한다면 사업성공을 보장받을 수 있고 이로 인하여 리모델링 시장도 활성화될 수 있을 것이다. 또한 리모델링 사업의 지속 가능성을 위해서는 정부의 조합설립 지원과 허가 절차 간소화 등의 정책적 지원과 공사비 경감을 위한 건설업체들의 노력이 필수적이다.
