1. 연구배경 및 목적

1970년대 이후 급격한 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화 됨에 따라 이들의 체계적이고 효율적인 관리 및 정비를 위하여 정부 주도하에 제도적으로 다양한 사업을 시행해왔으며,「도시 및 주거환경정비법」이 2002년 제정되면서 체계적인 관리 방안이 마련되었다. 노후된 주거환경을 개선하기 위한 도시 및 주거환경정비법에서는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축 사업등을 실시하고 있으며, 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 환경의 열악한 정도를 파악하여 각 지자체에서 정비예정구역을 지정하여 주거환경 개선 및 도시기능을 회복하기 위하여 노력해 왔다.

하지만 주거환경 개선이라는 미명하에 정비사업 기본계획 단계에서 각 자치시마다 예정구역들을 너무 확대지정 했고, 정비예정구역 중에 현재 사업성이 낮은 구역들은 장기 미추진 구역으로 남아있거나, 행정 및 개발시행 등의 문제로 인해 정비계획에만 그치게 되는 경우가 발생하고 있다. 또한 해당구역 주민들의 정비구역 변경 및 해제요청 등으로 인해 해제구역이 발생하기 시작했다. 해제된 정비구역은 이미 10년 이상 노후된 주거환경을 가지고 있기 때문에 해제된 이후 주거문제가 더욱 악화되고 있는 실정이다.

이는 무분별한 정비예정구역의 지정으로 인해 정비사업이 계획대로 시행되지 않고 있다가 해제된 구역의 해제 후 노후·불량 주택 개량이나 주거환경 개선에 대한 바람직한 관리방안을 제대로 마련하지 못하였기 때문이다. 정비사업이 단지 노후·불량건축물을 개량하고 건설하는 사업으로 획일적인 기준과 계획을 통해 구역을 지정하기만 하고, 사업이 해제된 이후의 계획이 없어 이들 구역의 개선을 위한 실질적인 관리방안 모색이 필요하다.

따라서 본 연구의 목적은 주거환경정비사업에 있어서 정비구역으로 지정되었다가 해제된 구역을 대상으로 주거환경에 어떠한 변화들이 일어나고 있는지 변화양상을 분석하여 정비구역 해제 주거지역의 향후 관리방안에 대한 방향을 모색하고자 한다.

이는 해제된 정비구역의 실질적인 관리 방안 모색의 기초 사례가 될 것이며, 이에 기초하여 향후 정비구역 지정 및 관리에 있어서 지속가능한 계획방안 모색의 좋은 자료가 될 것이라 사료된다.

2. 연구범위 및 방법

본 연구의 공간적 범위는 2002년「도시 및 주거환경정비법」의 제정 이후 대구광역시에서 2006년 수립한 ‘도시·주거환경정비기본계획’의 정비구역으로 지정된 구역 중 2015년 이전에 해제된 구역(동구24구역, 서구12구역, 달서구1구역)으로 설정하였다

내용적 범위는 대상구역이 정비구역에서 해제된 시점 이후부터 나타난 전체 건축물 및 물리적 주거환경의 변화를 조사하여 구역별 변화 양상을 분석하였다.

연구의 방법으로는 첫째, 주거환경에 대한 문헌연구를 통해 이론적 고찰을 선행하고 분석의 틀을 설정하였다. 둘째, 사례대상지의 정비구역 지정 당시와 현재의 주거지 현황을 정비구역 지정신청서 및 자료조사를 통해 파악한 후, 해제 이후의 실질적인 주거환경 분석을 위해 사례대상지의 현장조사를 실시하였다. 셋째, 문헌조사 및 현장조사 결과를 토대로 사례대상지의 정비구역 해제 이후 주거환경 변화를 항목별로 파악하였고, 이를 통해 변화 양상을 도출하였다.

1. 주거환경의 의미와 분석 항목

주거환경이란, 주거생활에 직·간접적으로 영향을 주는 물리적·사회적 조건과 주거지 자체의 기능을 말하나¹⁾, 주거환경의 정의는 매우 포괄적이고 다양하게 사용되고 있다. 넓은 의미로는 “인간의 주생활을 영위하는데 필요한 유형·무형의 외부조건”을 말하며, 좁은 의미로는 “주택자체의 조건이나 주택의 내·외부와 관련된 여러 조건²⁾”을 의미한다. 따라서 주거환경이란 그것을 둘러싼 물리적 환경뿐 아니라, 주거생활에 영향을 미치는 사회·경제적 환경을 포함하는 제반환경을 의미한다고 할 수 있다.

주거환경을 형성하는 물리적 구성요소는 주택, 주택과 인접 주택 간의 관계, 주택으로의 접근로와 통과도로, 공적공간으로서의 공원 등의 요소가 있다. 지구차원에서의 주거환경의 구성요소는 토지이용 및 도로체계, 공원, 문화시설 등이며 이에 대한 고려가 우선하게 된다.³⁾ 본 논문에서는 정비구역의 해제 이후 주거환경 변화를 파악하기 위한 물리적 항목으로 크게 토지이용, 가로체계, 건축물로 구분하여 항목을 설정하였다.

토지이용에 관한 분석 내용은 지목별 토이지용현황 및 용도별 토지이용현황에 대한 항목으로, 가로체계에 관한 분석 내용은 4 m 이상 도로에 접한 건축물의 비율인 접도율 및 보행자와 차량 동선 체계에 대한 항목으로, 건축물에 관한 분석 내용은 용도별, 구조별, 층수별 및 경과년수별에 대한 항목으로 세부 분석항목을 설정하였다.

2. 선행연구 고찰

주거환경개선사업의 추진실태와 개선방향에 관한연구(Kim, 2011)에서는 대전광역시의 현지개량방식 주거환경개선사업 사업시행 전후의 사업효과에 대해 주민들의 생활만족도를 분석하였다. 이를 통해 재슬럼화의 우려와 낮은 재정착률 문제, 사업비 부족으로 인한 시설확보 부족 등의 문제점을 제기하였고, 앞으로 실시될 주거환경개선사업의 가이드라인 개선 필요 및 사전조사 실시 등 기초방향설정을 제시하였다.

정비예정구역(재정비촉진지구)의 해제 및 관리방안에 대한 연구(Jung, 2013)에서는 천안 및 아산시의 지역여건을 고려한 적정한 해제지역을 미리 도출함으로써 이들 사례지 각각에 대한 공공이 실제적으로 추진 가능한 관리방안을 검토하였다.

주택재개발 개선을 위한 사업지연 주거지의 환경실태기초연구(Kim, 2014)는 주택재개발 사업지연으로 인한 사례 대상지의 현황을 파악하였다.

기존의 연구에서는 주거환경개선사업이나 재정비촉진지구의 이미 진행된 사업 이후의 변화실태와 만족도 등에 대한 연구는 있었으나 재개발 및 재건축 사업의 해제구역에 대한 연구는 아직 미비하며, 일부 연구에서 해제 및 관리방안에 대해 언급하였지만 공공 및 기관의 제도적인 관리방안에 그쳐서 아직까지 정비사업이 해제된 후의 실질적인 주거환경 실태 분석과 변화 양상에 대한 연구는 구체적으로 진행되지 않은 실정이다.

이에 본 연구는 정비구역 지정 후 해제된 대상지의 해제 후 실질적인 주거환경 변화를 분석함으로써 이에 따른 정비구역 해제구역의 관리 양상 및 개선방향에 관한 기초연구로서 기존 논문들과의 차별성을 가진다.

1. 대상지 선정

대상지는 대구광역시에서 2006년 정비(예정)구역 지정 이후 2015년 이전에 사업 해제된 구역으로, 대구광역시 고시/공고 조회 및 자료조사를 통해 나타난 동구24구역, 서구12구역, 달서구1구역으로 선정하였다.

1) 동구24구역: 신암새빛 주택재건축 정비구역은 동구 신암1동 642-1번지 외 514필지를 포함한 63,664 m²의 대상지이다. 대상지 인근의 토지는 1970년대 이전에 형성된 주택지가 대부분이며, 서측에는 국립대학인 경북대학교가 입지해 있어, 자연스럽게 학원 도시의 분위기를 형성하였다. 대구의 중심가와 거리상으로 아주 가까운 위치에 있으며, 금호강과 신천의 사이에 위치해 있고, 공장지역과 기타 공업시설이 없이 대부분 주거지로 이루어져 있다. 본 대상지는 2007년 동대구역세권지역 재정비촉진지구로 지정된 신암1·4동 일원에 포함되어 있는 상태에서 2008년 신암1동 642-1번지 일원의 대상지가 신암새빛 주택재건축 정비구역으로 지정되었으나 2014년 추진위원회가 해산됨에 따라 주택재건축 정비구역에서 해제되었으며, 현재 신암재정비촉진계획 내에 존치정비구역으로 지정되어 있다.

2) 서구12구역: 평리1-2 주택재개발 정비구역은 서구 평리동 713-1번지 외 207필지를 포함한 28,761 m²의 대상지이다. 반경 1.0 km 이내에 북비산초등학교, 달성초등학교, 평리중학교, 경일중학교 등 학교시설이 밀집되어 있으며, 대부분 주거지로 이루어져 있다. 본 대상지는 1972년에 실시되었던 서부1공구토지구획정리사업에서 제외되어 미개발되어 있다가 2006년에 수립된 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’의 예정구역으로 지정되었으며, 2007년 정비구역으로 지정이 되었으나 2013년 조합설립 인가가 취소되어 2014년 정비구역에서 해제되었다.

3) 달서구1구역: 이곡동 주택재개발 정비예정구역은 달서구 이곡동 775-1번지 일원의 39,656 m²의 대상지이다. 남측으로 성서제1차 일반산업단지를 접하고 있고, 북측에는 아파트 단지가 밀집되어 있으며 반경 500 m 이내에 지하철 2호선의 역이 두군데 위치해 있다. 본 대상지는 2006년에 수립된 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’ 수립 당시 주택 재개발 정비예정구역으로 처음 지정이 되었으며, 2013년 ‘2020 도시·주거환경정비기본계획’에서도 그대로 정비예정구역으로 지정되어 있다가 2013년 7월 추진위원회가 승인 취소됨에 따라 정비구역에서 해제되었다.

Figure 1.

Propulsion Details of Projects of Research Site

2. 사례대상지의 정비구역 지정 당시 현황

1) 토지이용 현황

2007년 1월 동구 신암새빛 주택재건축 정비구역 지정신청서를 기준으로 동구 정비구역의 지목별 토지이용현황을 알아보면, 구역 내 총 필지수는 515필지로 이 중 주거용이 340필지로 전체의 66%로 가장 많으며, 그 외 도로가 107필지로 구성되어 있었고, 공원 1필지 및 기타 필지로 구성되어 있었다. 실제 사용되는 용도별 토지이용현황은 b)와 같이 도로와 접해있는 곳에 부분적으로 비주거용지(근린생활시설, 주거복합)로 사용되고 있음을 알 수 있었다.

Figure 2.

Existing Land Use of Dong-gu

2006년 12월 서구 평리1-2 주택재개발 정비구역 지정신청서를 기준으로 서구 정비구역의 토지이용현황을 알아보면, 구역 내 총 필지수는 208필지로 이 중 주거용이 전체의 45%, 비주거용(근린생활시설, 주거복합)이 36.4%로 대부분을 차지하고 있었으며 도로는 15%를 차지하고 있었다.

Figure 3.

Existing Land Use of Seo-gu

2007년 10월 달서구 이곡동 주택재개발정비사업 추진위승인신청서를 기준으로 달서구 정비구역의 지목별 토지이용현황을 알아보면, 전체 필지 대부분이 주거용이었으나, 용도별 이용현황을 보면 대지 외부와 내부도로에 면한 대부분의 필지가 비주거용(근린생활시설, 주거복합)으로 사용되고 있는 것을 알 수 있었다.

Figure 4.

Existing Land Use of Dalseo-gu

2) 가로체계 현황

동구 정비구역 내 건축물 중 4 m 이상 도로에 접하고 있는 건축물의 수는 총 418개동 중, 176개동으로 42.11%를 나타내고 있으며, 보행자 및 차량 동선의 체계는 다음과 같다.

Figure 5.

Street System of Dong-gu

서구 정비구역 내 4 m 이상 도로와 접도 현황은 a)와 같으며, 보행자 및 차량 동선의 체계는 b)와 같다.

Figure 6.

Street System of Seo-gu

달서구의 가로체계 현황도 다음과 같다. 구역 내 동쪽의 단독주택 밀집지에 있는 건축물들은 4 m 이상 도로에 모두 접하여 있어 접도율이 매우 높으며, 북서쪽 구역만이 접도율이 낮고 내부에 차량 통행이 어려운 것을 볼 수 있다.

Figure 7.

Street System of Dalseo-gu

3) 건축물 현황

동구 신암새빛 주택재건축 사업대상지 내의 건축물은 대부분 1970년대 건축되었으며, 단독주택 348, 공동주택 8, 상가2, 혼합(주택+상가)52, 종교3, 노유자시설5(유치원 4, 노인정1)개동으로 구성되어 있었다. 건축물의 구조로는 조적조가 340동(벽돌218+블록122), 81.15%으로 가장 많이 차지하고 있었으며, 건축물의 층수는 2층 이하가 94.48%로 대상지 전체가 저밀의 토지이용 형태를 나타내고 있었으며, 1층 건축물이 전체의 50% 이상을 차지하고 있었다<Table 3>.

Figure 8.

Building Condition of Dong-gu when Designated

Table 3.

Building Condition of Dong-gu when Designated

Dong-gu (418dong) Basic Date (January, 2007)			by Elapsed Year
			under 10year	10~19 year	20~29 year	30~39 year	more than 40year	etc.*
			21	103	121	139	11	23
by Use	Detached	348	12	79	10	124	11	22
	Apt.	8	2	5	1	-	-	-
	N.L.F.	2	-	-	1	-	-	1
	Mix	52	4	17	17	14	-	-
	Welfare	5	1	2	2	-	-	-
	Religious	3	2	-	-	1	-	-
	Office	0	-	-	-	-	-	-
	etc.	0	-	-	-	-	-	-
by Construction	R/C	26	13	4	1	8	-	-
	Brick	218	8	99	110	115	-	2
	Block	122	8	99	110	115	6	-
	Wooden	30	-	-	10	16	4	-
	Earthen	1	-	-	-	-	1	-
	etc.**	21	-	-	-	-	-	21
by Floors	1F	211	2	1	55	120	11	22
	2F	184	11	89	64	19	-	1
	3F	18	5	11	2	-	-	-
	4F	2	-	2	-	-	-	-
	5F	2	2	-	-	-	-	-
	6F	1	1	-	-	-	-	-

Note. etc.*, etc.**: no data, unlicensed building

건축물의 경과년수별 현황은 건축물 준공년도부터 동구 정비구역 지정신청서 작성일인 2007년 1월 까지를 기준으로 대부분 1960년~1980년대에 지어졌으며, 20년 이상 경과한 건축물은 77.87%를 차지하고 있었다.

서구 평리 1-2 주택재개발 사업대상지 내의 건축물 가운데 주거용으로 사용하고 있는 건축물은 137동(68.3%)으로 가장 많았고, 근린생활시설은 15동(8%), 혼합(주거+근생)으로 사용하고 있는 건축물은 40동(19.2%)으로 구성되어 있었다. 건축물의 구조로는 시멘트블럭조(76동)와 시멘트벽돌조(67동)의 조적조가 전체의 56.78%로 가장 많이 차지하고 있었으며 그 외에 철근콘크리트조 30동, 목조22동 등이 있었다. 건축물의 층수는 2층 이하 건물이 82.9%로 대부분이 저층의 주거지 형태로 구성되어 있었다<Table 4>.

Figure 9.

Building Condition of Seo-gu when Designated

Table 4.

Building Condition of Seo-gu when Designated

Seo-gu (199dong) Basic Date (December, 2006)			by Elapsed Year
			under 10year	10~19 year	20~29 year	30~39 year	more than 40year	etc.*
			15	41	72	28	13	30
by Use	Detached	134	6	14	54	19	12	29
	Apt.	3	2	1	-	-	-	-
	N.L.F.	15	-	3	4	7	-	1
	Mix	40	4	23	11	2	-	-
	Welfare	2	1	-	1	-	-	-
	Religious	0	-	-	-	-	-	-
	Office	0	-	-	-	-	-	-
	etc.**	5	2	-	2	-	1	-
by Construction	R/C	30	8	16	3	3	-	-
	Brick	67	7	25	26	3	-	6
	Block	76	-	-	35	13	5	23
	Wooden	22	-	-	7	7	8	-
	Earthen	1	-	-	1	-	-	-
	etc.*	3	-	-	-	2	-	1
by Floors	1F	122	2	3	54	24	13	26
	2F	43	5	14	17	4	-	3
	3F	23	4	17	1	-	-	1
	4F	9	4	5	-	-	-	-
	5F	2	-	2	-	-	-	-
	6F	0	-	-	-	-	-	-

Note. etc.*: no data, unlicensed building

etc.**: warehouse

건축물의 경과년수별 현황은 건축물 준공년도부터 서구 정비구역 지정신청서상의 기준년도인 2006년 12월 까지를 기준으로, 20년 이상 경과한 노후 건축물이 113개동 56.78%를 차지하고 있는 것으로 나타났다.

Table 5.

Building Condition of Dalseo-gu when Designated

Dalseo-gu (142dong) Basic Date (October, 2007)			by Elapsed Year
			under 10year	10~19 year	20~29 year	30~39 year	more than 40year	etc.*
			25	82	7	0	6	22
by Use	Detached	63	8	41	5	-	4	5
	Apt.	8	4	4	-	-	-	-
	N.L.F.	35	7	24	2	-	1	1
	Mix	14	3	10	-	-	-	1
	Welfare	2	-	1	-	-	1	-
	Religious	1	-	1	-	-	-	-
	Office	1	1	-	-	-	-	-
	etc.**	18	2	1	-	-	-	15
by Construction	R/C	35	16	19	-	-	-	-
	Brick	66	2	62	1	-	-	1
	Block	9	-	1	6	-	2	-
	Wooden	4	-	-	-	-	4	-
	Earthen	7	7	-	-	-	-	-
	etc.*	21	-	-	-	-	-	21
by Floors	1F	40	9	5	5	-	6	15
	2F	66	-	61	2	-	-	3
	3F	18	4	12	-	-	-	2
	4F	16	11	3	-	-	-	2
	5F	1	-	1	-	-	-	-
	6F	1	1	-	-	-	-	-

Note. etc.*: no data, unlicensed building

etc.**: no data

Figure 10.

Building Condition of Dalseo-gu when Designated

달서구 이곡동 주택재개발 정비예정구역 사업대상지 내의 건축물 가운데 주거용으로 사용되는 건축물이 50%를 차지하고 있었으며, 건축물 구조는 시멘트벽돌과 시멘트 블록의 조적조가 52.8%로 과반수 이상이었다. 건축물의 충수는 2층이 전체에서 46%로 가장 많았는데 이는 대부분이 1987~1988년에 지어진 2층 단독주택으로 나타났다.

1. 정비구역 해제 후 토지이용 및 가로체계 변화

동구의 경우 정비구역이 해제된 2014년 5월 12일 이후 한달 뒤인 6월 27일에 <Figure 9>와 같이 구역의 남측 소로에 면한 30개의 토지의 일괄적인 분할이 진행되었다. 이는 동구24구역이 주택재건축사업 해제 이후에도 ‘신암 재정비촉진지구’ 내의 한 구역으로 지정되어 신암 재정비촉진지구 생활문화가로 공사를 위한 소로2류(8~10 m)를 20 m로 확장하기 위해 진행된 것으로 확인되었다. 하지만 남측의 소로 확장 이외에는 다른 토지이용의 변화 계획이 없는 상황이고, 구역의 새로운 정비계획이 이루어지기 전까지는 촉진지구로서의 가로망계획으로 인한 도로의 확보에만 치중해 있어, 이에 따른 확폭 도로 주변의 기존 주거지에 대한 관리방안이 요구된다. 또한 공공시설의 확보 측면에서 기반시설(도로)의 확보만 우선시되고 있고, 구역의 내부도로는 해제 전과 후 변화가 없었지만 구역이 접한 남측 도로의 확폭으로 인해 추후 발생되는 내부 도로와의 차량 및 보행자 동선의 연계 및 주변 지역과의 커뮤니티 단절 또한 우려된다.

Figure 11.

the Change of the Land Use of Dong-gu

서구와 달서구의 경우, 도로 확장을 위한 토지의 분할 등의 후속계획이 있었던 동구와는 달리 토지이용 및 가로체계에 있어서 계획에 의한 변화는 없었으며, <Table 6>과 같이 구역 내 토지소유자 및 개발자에 의한 건축개량 및 신축을 위한 몇 개 필지의 합필의 변화가 있었다.

서구는 이전에 지목별 토지이용은 공장이었으나 실제로는 주차장으로 이용되고 있던 a3필지와 이에 접한 a1, a2필지의 합병 이후 이전보다 넓어진 면적의 필지A에 다가구주택의 형태로 신축하고 있는 사례가 있었다. 또한 비주거지로 쓰이던 b1, b2 두 필지의 합병, c1, c2 두 필지의 합병 이후 기존 건물을 철거하고 각각 B와 C에 다가구주택의 신축을 하고 있는 변화를 보였다. 이 두 사례의 경우 모두 이전에 비주거지로 이용되던 토지가 주거지의 용도로 변화하고 있다는 것을 알 수 있다.

달서구 또한 c1, c2의 토지 합병 후 기존 건물이 철거된 후 공지로 남아있는 곳이 C필지 한 곳, 그리고 d1, d2의 토지 합병 후 넓어진 면적의 필지 D에 신축중인 단계에 있는 변화가 있었다.

또한 가로체계의 변화에 있어서는 서구와 달서구 모두 아무런 변화를 보이지 않았다. 토지이용변화에서 서구의 경우 이전 주차장으로 이용되던 용지가 주거용지로 변화하면서, 기존에 차량을 수용하던 면적이 사라짐으로써 변화 없이 유지되고 있는 내부도로가 추후 주차장화가 될 가능성이 있으며, 이로 인해 기반시설로서의 도로의 역할을 제대로 수행할 수 없는 우려가 있다.

Table 8.

Building Condition of Seo-gu after the Cancellation

Seo-gu (199dong) Basic Date (December, 2006)			by Elapsed Year
			under 10year	10~19 year		20~29 year	30~39 year	more than 40year	etc.
			15	41		72	28	13	30
by Use	Detached	134	6	14		54(-1)	19(-1)	12	29(-)
	Apt.	3	2	1		-	-	-	-
	N.L.F.	15	-	3(-1)		4	7(-2)	-	1
	Mix	40	4	23(+1)		11(+1)	2(+1)	-	-
	Welfare	2	1	-		1	-	-	-
	Religious	0	-	-		-	-	-	-
	Office	0	-	-		-	-	-	-
	etc.	5	2	-		2	-(+2)	1	-
by Construction	R/C	30	8	16(+1)		3(+1)	3(-1)	-	-
	Brick	67	7	25(-1)		26	3	-	6
	Block	76	-	-		35(-1)	13(-1)	5	23
	Wooden	22	-	-		7	7(-2)	8	-
	Earthen	1	-	-		1	-	-	-
	etc.	3	-	-		-	2(+2)	-	1
by Floors	1F	122	2	3(-1)		54(-1)	24(-3)	13	26
	2F	43	5	14		17	4(+2)	-	3
	3F	23	4	17		1	-	-	1
	4F	9	4	5(+1)		-(+1)	-	-	-
	5F	2	-	2		-	-	-	-
	6F	0	-	-		-	-(+1)	-	-
Before the Cancellation					After the Cancellation

2. 정비구역 해제 후 건축물 변화

동구의 경우 정비구역 해제 후 7개월 뒤에 건축물 한 곳에서 창고를 철거하고 일부 증축하는 사례가 있었고, 그 외의 건축물의 용도변경이나 증/개축, 그리고 신축 사례는 나타나지 않고 있었다. 이는 동구24구역이 주택재개발사업 해제 이후에도 ‘신암재정비촉진지구’ 내의 한 구역으로 지정되어 ‘신암새빛 촉진지구’로써 정비사업 계획을 추진중에 있기 때문에 건축행위에 제한이 따르기 때문이었다.

서구의 경우 전체 건축물 중 용도변경 1건(B1), 개축 1건(B2), 신축 5건(B3, B4, B5+B6, B7, B8)으로 정비구역해제 이후 다양한 변화 양상을 보이고 있었다. 2007년 정비구역 지정 당시부터 2014년 해제까지 오랜시간 방치로 인해, 해제 1년 후의 현장조사 당시에도 이미 노후화된 주거지가 더욱 악화되어 다른 구역에 비해 열악한 환경으로 유지되고 있었다. 주민 인터뷰 결과 정비구역 지정 이후부터 물리적 노후화가 명백히 진행되어 해제 이후 주거환경이 이전보다 전반적으로 더욱 악화되었다고 인식하고 있음이 확인되었다.

또한 정비구역 해제 이후 실질적으로 다른 개선 방안이 마련되어 있지 않아, 자발적으로 노후주거지를 증/개축하는 경우(B2) 외에는 노후된 주거환경에서 계속 머무르는 경우가 대부분이라고 나타났다.

2007년 정비구역 지정 당시부터 2014년까지 건축행위 제한으로 방치되어 있던 주거지가 해제 이후 초기 11개월 사이에 신축 등 6건의 건축물 변화가, 20개월 사이 총 7건의 변화로, 비교적 해제 이후 2년 이내의 초기 단계에서 이루어 졌으며, 신축 건의 경우 <Table 9>과 같이 노후된 근린생활시설+단독주택 또는 주차장에서 혼합(다가구주택+근린생활시설)으로 변화하는 양상을 띄고 있다. 또한 이전에는 조적 또는 목조였던 구조가 신축을 하면서 R/C조로 변화하고 있고, 층수 또한 1층의 기존 단독주택에서 4층 이상의 다가구주택으로 변화하였다는 것을 알 수 있다.

Table 10.

Building Condition of Dalseo-gu after the Cancellation

Dalseo-gu (142dong) Basic Date (October, 2007)			by Elapsed Year
			under 10year	10~19 year		20~29 year	30~39 year	more than 40year	etc.
			25	82		7	0	6	22
by Use	Detached	63	8	41(-1)		5	-	4	5
	Apt.	8	4	4		-	-	-	-(+2)
	N.L.F.	35	7	24		2	-	1	1
	Mix	14	3	10		-	-	-	1
	Welfare	2	-	1		-	-	1	-
	Religious	1	-	1		-	-	-	-
	Office	1	1	-		-	-	-	-
	etc.	18	2	1		-	-	-	15
Before the Cancellation					After the Cancellation

이와 같이 기존의 단독주택이 밀집하여 있던 환경에서 앞서 살펴본 바와 같이 가로체계 변화 없이 기존의 기반시설이 유지되고 있는 상황에서 B8 등과 같은 다가구 주택 등의 원룸이 계속해서 들어서게 되면, 이 과정에서 주차 수용이 이전보다 열악해지고 이에 따라 골목환경이 더 좁아지고 보행공간의 쾌적성 및 편리성을 해치는 문제점도 나타난다. 또한 기존의 개별필지별 저층의 단독주택 주거지에서 합필과 신축을 통한 10가구 이상의 다가구주택이 개발됨으로써 주민간의 이해가 상충되고, 개별적 개발로 인하여 주거환경개선의 효과를 기대하기 어려우며 이는 장기적으로 또 다른 불량주거지화로 반복되는 우려를 낳을 수 있다.

Figure 12.

New Building Construction Cases of Dalseo-gu

따라서 주거유형이 현재 다가구 혹은 근린생활과 다가구 혼합의 형태로 확산되는 시점에서, 현지 재적응을 위한 새로운 주거유형의 개발이 필요하며, 이를 통해 주민 스스로의 필요에 의한 주거지 조성으로 이끌어 나가 주거환경개선을 해야 할 필요가 있다. 또한 이에 따른 도로기반시설의 확보 및 공공시설의 정비 방안을 마련해야 할 것이다.

달서구의 경우 <Figure 10>과 같이 2006년 정비예정구역으로 지정된 이후 2013년까지 오랜 시간동안 개발 진행 없이 예정구역으로만 존재하면서 민간건축이 허용되는 범위 내에서 이미 6건의 신축이 진행되었으며, 이는 모두 다가구주택의 사례로 나타났다. 정비구역으로 지정된 2013년 4월에서 6개월 뒤 정비구역에서 완전히 해제 된 이후 다시 <Table 9>와 같이 다가구주택 등의 신축이 진행되고 있는 실정이다.

원룸 등의 다가구주택이 계속 생겨나고 있는 이유는 주변 공단의 영향으로 공업 인근 배후지로서의 주거의 역할을 하기 위함이 크며, 주민 인터뷰 결과 거주민 대부분이 타지에서 유입된 외부인인 것으로 나타났다. 이는 정비구역 지정 당시 노후화된 거주지의 개선을 위한 의도와는 다르게, 실질적으로 다른 양상의 주거형태가 달서구 구역에 맞게 진행되고 있음을 알 수 있다.

또한 서구의 경우와 마찬가지로 달서구 또한 도로기반시설 및 주차 등의 공공시설 확보 및 정비가 이루어지지 않은 상황에서 초기단계부터 다가구 주택 등이 들어섬으로 인해 세입자들은 이전보다 많아지는데 인프라 구성이 개발용량에 맞게 이루어지지 않아 주거환경 변화에 따른 적극적인 대응이 부족한 문제점이 있었다.

또한 주민 인터뷰 결과 정비계획의 장기간 미추진의 원인 중 하나인 주민 동의 및 사업성 문제에 있어서 초기 계획단계에서 구역이 제2종일반주거지역으로 12층 이하의 중층주택으로만 계획이 가능하였기에 사업성 저하와 주민의 반대로 인해 사업 해제 후 다시 이전의 지역지구로 돌아와 개인적인 사업성에 맞추어 신축 등의 개별적인 개발행위가 이루어지고 있는 것으로 보인다.

구역별 해제 후 건축물 변화 양상을 정비구역 지정 당시의 건축물 조서와 정비구역 해제 이후 현장조사 및 건축물대장 조회를 통해 분석한 결과를 종합하면 <Table 12>와 같다.

Table 12.

the Total Change of Buildings of Dong-gu, Seo-gu, Dalseo-gu after the Cancellation

	No.	Lacation	EA	Area (m2)	Use	Floor	Building Area (m2)	Construction	Completed	Date	Note	Period*
Dong-gu	A1	688-5	before	1	119	Detached House	1	49.3	Wooden	1985-06-03(20~29year)	·	·
			after	-	-	-	-	63.72	Wooden+ Cement Block	2014-12-16	16.42 Extension, 2 Demolished	7month
Seo-gu	B1	711-53	before	1	157	Multiplex Housing	3	376.50	Cement Brick	No Data	·	·
			after	1	-	Multi-Family Housing	-	258.60	R/C	2014-08-23	Use Change	7month
	B2	713-4	before	1	112	Detached House	1	43.26	Cement Block	1976-04-29(30~39year)	·	·
			after	1	-	-	-	no data	no data	no data	Under Reconstruction	ing(9)
	B3	709-5	before	2	264	Detached House	1	150.94	Wooden, Cement Block	1983-03-10(20~29year)	·	·
			after	1	269	Multi-Family Housing(11family), N.L.F.*	4	540.7	R/C	2014-07-17	New Building	6month
	B4	844-11	before	1	150	Neighborhood Living Facility	1	104.13	Cement Block	1967-11-29(30~39year)	Merged with 844-3	·
		844-3	after	1	-	Multi-Family Housing, N.L.F.	5	no data	no data	no data	Under Construction	ing(5)
	B5	844-12	before	2	106	N.L.F., Detached House	1	81.29	R/C, Cement Block	1970-06-15(30~39year)	·	·
		844-12	after	1	205	Warehouse	2	180.6	Steel-frame	2015-06-16	·	20mont h
	B6	844-13	before	1	99	Detached House	1	38.15	Wooden	1970-04-28(30~39year)	·	·
		844-12	after	1	205	Warehouse	2	180.6	Steel-frame	2015-06-16	·	20mont h
	B7	846-23	before	1	268	N.L.F.	1	34.20	Cement Brick	1990-07-21(10~19year)	·	·
			after	1	-	Multi-Family Housing(12family), N.L.F.	4	491.15	R/C	2014-08-26	New Building	7month
	B8	711-7	before	0	293	Parking Lot	0	0	-	-	Parking Lot	·
			after	1	490	Multi-Family Housing, N.L.F.	6	no data	no data	no data	Under Construction	ing(11)
Dalseo-gu	C1	662-2	before	0	342	Parking Lot	0	0	-	-	·	·
			after	1	519.62	Urban-Life Housing(22), Officetel(7family)	6	990.77	R/C	2015-03-02	New Building	16mont h
	C2	752-20	before	1	183	Detached House	2	164.8	Brick	1987-08-11	·	·
			after	1	357	Multi-Family Housing(19family)	4	606.8	R/C	2015-02-03	New Building	15mont h
	C3	781	before	3	152	No Data	1	No Data	No Data	No Data	·	·
			after	0	317	Open Area	0	-	-	-	Demolished	3month

Note. Period*: taken months after the cancellation

**: Neighborhood Living Facility

3. 정비구역 해제 후 변화 종합

구역별 해제 이후 변화를 종합하면 <Table 13>과 같다. 동구의 경우 재건축 정비구역 해제 이후에도 해당 구역이 재정비촉진지구 내에 속해있어, 해제 후 부분적으로 토지분할이 이루어졌고 분할된 토지의 일부가 소로 확장을 위한 도로공사에 착수되어 가로체계의 변화가 일어나고 있는 것을 확인하였다. 이에 따라 확폭 도로 주변의 기존 주거지에 대한 관리 문제를 고려해봐야 하며, 다른 구역과 면한 가로망의 변화로 인해 발생하는 구역 내부와 주변 지역과의 연계 또한 생각해야 할 문제이다. 서구의 경우 재개발 정비구역 해제 이후 개별적인 건축 개량의 결과로 근린생활+다가구주택의 형태가 가장 많이 나타났고, 진행 중에 있었다. 달서구의 경우 해제 이후 변화 양상을 살펴본 결과 초기 수립된 계획과는 다르게 공단 배후지로서의 주거 역할이 요구되어 이를 위한 원룸 등의 다가구주택 신축 등의 변화를 보였다.

이와 같이 구역 해제 이후에도 다른 정비사업에 포함된 동구를 제외한 서구와 달서구는 현재 개별적인 건축물 개발로 인해 기존의 1-2층 저층주택에서 다가구주택으로 변화하고 있었다. 이 과정에서 가로체계의 개선 등 인프라의 구축 없이 주거유형의 변화로 인한 가구수의 증가로 기반시설이 이에 대한 필요수요에 점점 못 미치는 상태가 되었다. 이러한 문제로 인해 가로와 골목길은 그 자체로서 기능을 상실하게 될 우려가 있을 뿐만 아니라, 구역 내 커뮤니티 형성을 위한 공원 및 휴식공간 등 공공시설 부족현상은 더욱 심해질 것이다.