I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구방법 및 절차
II. 이론적 배경
1. 인구변화
2. 도시형생활주택 개념
III. 선행연구 검토
IV. 서울시 도시형생활주택 거주 실태와 특성
1. 조사대상
2. 조사내용
V. 결 론
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
우리나라는 2009년 도시형생활주택의 도입으로 기존의 다세대, 다가구주택의 단점을 보완하면서 낮은 가격에 소형가구를 공급하려 하였으나 다세대주택 및 다가구주택의 한계를 넘지 못하고 있다. 완화된 법규를 이용한 고급형 주택이 등장하여 도시형생활주택의 도입취지와는 다른 방향으로 나아가거나, 정책목표와 정책취지에 어긋나는 방향으로 이용되고 있으며, 2015년 이후 도시형생활주택의 관련 논문도 줄어드는 추세이다.
도시형생활주택은 인구구조의 변화에 따른 대응으로 소형가구의 주거수요를 충족시키고 대도시의 개발여건을 반영하여 새로운 주거유형으로 도입된 것이다. 정부는 기존의 공동주택 관련된 규제사항을 완화하거나 제외시켜 기본적인 요건만 충족되면 건축허가를 내어 주는 등 단기간에 급격한 공급을 이루었다. 이러한 방식은 주차문제와 편의시설부족, 외부소음, 인동간격, 외관, 부대･복리시설, 유지관리문제 등 도시형생활주택을 둘러싼 내･외부의 주거환경에 대한 문제점이 지속적으로 발생하게 하였다. 따라서 2009년부터 도입된 도시형생활주택의 현재모습이 선행연구에 나타난 문제점들이 개선되어 왔는지 확인하고 도시형생활주택 제도의 도입목적에 맞게 공급되었는지 평가하여 도시형생활주택을 포함한 소형주택의 공급정책의 방향을 설정, 양호한 주거환경을 갖춘 도시형생활주택의 안정된 공급과 체계적인 유지관리방안 등을 도출하는 것이 필요한 시점이다.
본 연구의 목적은 설문조사를 통하여 서울에 공급된 도시형생활주택 거주자의 주거만족도를 분석하고, 문헌고찰을 통하여 선행연구 내용을 기준으로 과거에 비해 향상된 점이 있는지 확인해 보고자함이며, 향후 도시형생활주택 제도에서 가장먼저 개선되어야 할 점을 제시해보고자 한다.
2. 연구방법 및 절차
도시형생활주택의 공급은 도시 내 소규모 주택 공급이라는 정책적 목표와 함께 미이용, 저이용 된 도시 내 토지를 효율적으로 활용하여 직주근접형 도시로 재편할 수 있는 도시 정책적인 의의가 있었다. 대도시 지역중심(대중교통, 지하철 등이 근접한 곳)으로 소형가구가 최소한의 주거복지를 누릴 수 있도록 하는 것이다. 주거 안정도모를 목적으로 주택수요에 부응하고 주거비 부담이 낮은 소형주택의 공급을 활성화하기 위해 건설기준완화, 공급절차의 간소화, 부대복리시설 설치 기준완화, 세제를 지원, 국민주택기금의 저금리 융자를 지원하는 등의 다양한 촉진정책이 적용되어 왔다.
본 연구에서 다루게 되는 거주자 설문조사는 전문조사 업체1)에 위탁하여 현재 서울에 거주하고 있는 도시형생활주택 거주민을 대상으로 2023년 6월 중순에서 2023년 7월 중순까지 150 표본이 조사되었다. 그 중 아파트, 다세대주택, 다가구주택에 거주한 응답을 제외하여 유효설문 부수가 112개가 되었으며 주관적 문항을 첨가하여 거주자의 직접의견을 물어보았다.
설문문항으로는 ① 기본사항 및 응답자특성, ② 대지 외부환경, ③ 대지 안 외부환경, ④ 주택의 내부 환경, ⑤ 건물관리, ⑥ 비용, ⑦ 주거만족도 순으로 구성하였다.
첫째, 일반특성은 연령, 성별, 직업, 소득, 가족 구성원, 주택거주형태, 선택요인 등으로 구성하였다. 둘째, 대지 외부환경으로는 대중교통 이용의 편리성, 생활편의시설 접근성, 교육환경 접근성 등의 항목으로 구분하였다. 셋째, 대지 안 외부환경으로는 주차, 조경, 건물외관 디자인, 안전 휴식공간 및 놀이터 등의 항목으로 구성하였다. 넷째, 주택의 내부 환경은 주방의 크기, 수납공간 및 다용도실 크기, 내부 인테리어, 일조, 소음 등의 항목으로 구성하였다. 다섯째, 건물관리 부분은 청소상태, 승강기 점검 등 고용공간관리, 안전관리 등의 항목으로 구성하였다. 여섯째, 비용 부눈은 주택가격 등 주거비용의 적정성, 유지관리비용의 적정성, 투자성 등의 항목으로 구성하였다. 일곱번째로 전체적인 주거만족도로 구성하였다.
II. 이론적 배경
1. 인구변화
1) 총인구 변화와 평균가구원 수의 변화
우리나라 전체 인구는 2021년 51,744,876명으로 증가추세를 유지하였으나, 통계청의 예측자료에 따르면 2021년을 기점으로 인구가 줄어 들 것으로 예측하여, 2055년에는 1995년도와 비슷한 인구수가 될 것으로 전망하고 있다.
우리나라는 직장, 독립, 학업 등의 이유로 1인가구가 증가하고 있으며, 2021년 1인가구는 전체가구의 33.4%인 716만6천 가구로 가장 큰 비중을 차지하고 2인가구는 607만 7천 가구(28.3%), 3인가구는 417만 가구(19.4%), 4인 이상 가구는 403만 6천 가구(18.8%)이다.2)3) 전체 가구 중 1인가구가 차지하는 비중은 2005년에는 20.0%였으나, 2030년에는 35.6%, 2050년에는 39.6%에 이를 것으로 전망되고 있다. 2005년 22.8%였던 29세 이하 1인 가구 비중은 2050년 7.5%로 감소할 것으로 전망되고 2005년 70세 이상 1인 가구 비중은 17.3%였으나, 2050년 42.9%로 증가할 것으로 전망되고 있다. 본 연구에 포함되지 않는 인구 고령화 문제는 논하지 않을 것이다.
2) 서울의 가족구성원별 및 소득구간별 거주유형
서울의 총가구수는 838,696가구로 단독주택 13.1%, 아파트 58.7%, 연립 및 다세대주택 27.5%, 기타(비주거용 건물 등) 0.7%로 아파트에 거주하는 비율이 가장 높은 것을 알 수 있으며 소득이 높을수록 아파트에 거주하고 있다. 특히 4인의 가구원 구성세대는 68.6%가 아파트에 거주하는 것으로 나타나는 것은 국민주택 규모인 85 m2의 공급이 많이 이루어진 것과 연관성이 있을 수 있다.
<Table 1>에서 월평균 소득별 거주유형을 비교해 보면 400~500만원 소득 구간의 가구의 58.1%가 아파트에 거주하고, 33.5%가 연립･다세대주택에 거주함을 알 수 있다. 소득구간별에서 연립･다세대주택의 거주 비율이 높은 구간은 200~300만원 미만의 월평균 소득구간으로 이는 상대적으로 젊은 층이 높은 비율을 차지할 확률이 높음을 예측할 수 있다. 통계자료에서 도시형생활주택 거주자의 자료를 추출할 수는 없었지만 연립･다세대주택의 거주통계에 도시형생활주택의 거주자들이 포함되어있을 것으로 추측하여 통계자료를 정리하였다.
Table 1.
Residence Type in Seoul (As of 2020)
2. 도시형생활주택 개념
소형주택 공급을 통해 1~2인 가구의 주택부족 문제를 해소하기 위해 2009년 9월 주택법을 개정하여 ‘도시형생활주택’ 제도를 도입하였다. 도시형 생활주택은 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에서는 건설이 불가능한 것으로 규정4)되어 있다.
｢국토의계획 및 이용에관한법률｣ 36조 제1항 제1호 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역), ｢주택법｣ 2조의 20호“도시형 생활주택”이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택, ｢주택법 시행령｣ 10조 1항 법 제2조제20호 “대통령령으로 정하는 주택”이란 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제36조제1항 제1호에 따른 도시지역에 건설하는 주택으로 ｢주택법｣제2조 제4항에 의하여 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣36조 제1항 제1호 도시지역에서 허가 및 주택건설 사업계획승인을 받아 건설하는 국민주택 규모에 해당하는 주택을 말한다. 도시형생활주택은 주택법에 의해 분류되지만 건축법의 다세대주택 및 연립주택의 분류를 차용하고 있으며, 30세대 미만과 6m이상의 도로에 접한 50세대 미만의 도시형생활주택의 신축은 건축허가로 진행된다.
1) 서울시 공급가구와 도시형생활주택 공급가구수
서울시에서 신규로 공급된 총가구수 대비 도시형 생활주택이 차지하는 비율은 도시형 생활주택이 처음 도입된 2009년 2.32%를 시작으로 도입기를 거쳐 2011년에 25.27%로 상승하여 2022년 현재 까지 25~30%전후를 유지하고 있으며, 2016년 35.29%, 2017년 18.91%로 공급적 측면에서 급등과 급락의 형태를 보이지만 두해의 평균이 약26%대로 전체적 흐름에 큰변화를 가져왔다고 볼 수 없다. 현재 서울에 공급되는 모든 형태의 주거 중 도시형 생활주택의 공급이 1/4을 차지하고 있는 것을 알 수 있다.
Table 2.
Comparing the Total Housing Supply Households and the Urban Living Housing Type Supply Households in Seoul
2) 서울시 도시형생활주택 규모별 현황
2018년부터 2022년 사이의 공급규모를 보면 전용면적 30 m2 미만이 65%를 상회하면서 소형의 도시형생활주택이 공급되고 있음을 보여주고 있다. 공급량의 차이는 있으나 전용면적 30 m2 미만 다음으로 공급량이 많은 것은 전용면적 150 m2~299 m2로 국민주택 규모인 전용면적 85 m2보다 공급량이 많은 것을 확인할 수 있으며, 면적 30 m2 미만의 공급은 주차장의 설치 기준과, 전용면적 20 m2 이하는 주택수에 미포함 되는 것, 상업지역과 준공업 지역에서의 공급과 연관이 있음을 추측할 수 있다.
Table 3.
Size-based Overview of Urban Living Housing in Seoul
3) 1인당 주거면적
1인당 평균 주거면적은 물리적 주거 밀도를 확인할 수 있는 것으로 주거의 질을 보여주는 지표라고 볼 수 있다. 현재 우리나라는 2004년 6월 국토해양부(現국토교통부)의 ｢최저주거기준｣에서 1인 최소 주거면적 14 m2(약4.2평)로 고시한 이후 국토교통부에서 1인당 최소 주거면적에 대한 고시를 변경하지 않고 있으며, 2006년 26.2 m2에서 꾸준히 증가하다 2012년 이후로 30 m2를 유지, 2021년 현재 33.9 m2로 약간의 증가 추세를 보이고 있다. 그러나 1인당 주거면적은 미국 65.0 m2의 절반에 불과하고 일본 40.2 m2(2018년 기준), 영국 42.2 m2(2021년 기준)보다 작다.5) 가용대지 면적이 적은 우리나라의 상황과 개인 사유재산의 문제가 연관되어 1인당 주거면적을 규정하는 것이 쉬운 것은 아니다. 그러나 ‘도시형생활주택’이라는 문자 그대로 잠만 자는 공간이 아닌 생활이 가능한 공간이 되어야 하며, 특히 코로나 시대를 지난 지금 재택근무에 대한 고민도 이루어 져야 한다.
III. 선행연구 검토
도시형 생활주택은 2009년 5월 제도 도입이후 2015년까지 다양한 연구가 진행되어 왔으나 이후 지적된 문제점들이 개선되지 못하면서 관련연구가 줄어들기 시작하였다. 기 연구된 내용들에서 가장 많이 도출된 문제점을 정리하면 부대복리(커뮤니티시설, 휴게시설)부족, 주차부족, 생활편의시설 부족, 낮은 투자성 등으로 정리할 수 있다.
Kim and Yang(2013)은 도시형생활주택의 거주후평가(POE)를 통하여 교통문제, 주차공간, 경제성 문제를 지적하였으며, 강남지역이 강북지역에 비해 입지특성, 건물상태, 시공상태, 주택규모, 유지관리, 경제성에서 만족도가 높다. 제기된 문제점을 해결하려면 면적기준을 높여서 3~4인이 거주할 수 있는 구조로의 전환이 필요하고, 주차공간의 확보를 위한 강제조항의 도입이 필요하며, 노인정 등을 대체할 수 있는 커뮤니티공간의 확보, 주변여건을 고려한 설계 기술의 검토, 난방비를 절감할 수 있는 설계 등이 검토되어야 한다고 하고 있다.
Lee and Oh(2016)는 서울시 도시형생활주택의 주거만족도 분석을 통해 단지형은 부대복리시설 설치기준의 완화에 따라 단지형 공동주택의 이점인 관리의 효율성과 시설의 이용편의성이 거주자들의 기대에 미치지 못하고 있어 부대복리시설 기준을 재검토 할 필요가 있다고 하였으며, 특히 자녀가 있는 3인가구의 주거 만족도가 현저히 낮아 편리함과 주거안정성 확보의 주택으로서의 역할이 부족하다고 하였다.
Kim(2013)은 도시형생활주택의 거주후평가(POE)를 실시하여 자가 비율보다 전월세의 비율이 높고, 구매(임대)시 최우선으로 고려하는 사항은 입지와 가격으로서 입지특성에서는 교통과 주차공간의 협소함이 문제로 나타났다. 특히 가장 만족도가 낮은 부분은 경제성 부분으로 입주자의 입장에서는 난방비문제가 있으며, 투자자 입장에서는 투자가치가 낮은 점, 분양 가격이 높은 점 등이 부각되어 이에 따른 정책적인 보완점을 제시하였다.
Kang and Lee(2013)는 도봉구, 노원구의 도시형생활주택 주거환경 선호특성 분석결과를 바탕으로 향후 도시형생활주택의 수요자의 만족도가 높은 도시형생활주택 공급방안에 대한 시사점과 개선방안을 제시하고자 한 것으로, 분석결과 도시형생활주택의 지속적 공급이 필요하다고 응답한 비율이 높으며 건물내부특성, 건물외부특성, 건물관리특성, 주변입지특성에 대한 만족도가 보통수준으로 응답되었고 최우선 고려조건은 교통의 편리성, 주변 교육시설과의 거리, 생활편의시설과의 거리 등 3가지 항목이며, 주차가능공간의 확보가 가장 중요하게 나타났다고 하였다.
Cho(2019)는 주거의 안정과 주거환경 개선을 추구하는 주거수요자의 입장, 주택공급업자의 입장, 그리고 현재의 주택정책 및 도시계획 등을 함께 고려하여 정책적, 제도적 장치가 마련되어야 한다고 하였으며, 서울시 일반주거지역 내 도시형생활주택 거주자의 설문조사를 토대로 주차 설치기준을 강화하거나 공공용지의 활용, 30세대 미만 소규모 주택에도 관리규정이 필요하며 필로티 구조의 화재 안전기준과 보안･방범시설 설치 기준강화, ‘가로주택정비사업’등의 활성화가 필요하고 지역별 주택유형별 공급량을 조절하고 건설기준 및 부대･복리시설 설치기준을 일반 공동주택 수준으로 전면 강화하거나 도시형생활주택 제도 자체의 폐지도 검토가 필요하다고 하였다.
Table 4.
Previous Research on Urban Living Housing Derivation of Housing Satisfaction items
Kim and Lee(2013)는 2011~2012년도 상반기 준공되어 도시형생활주택에 거주하고 있는 실 입주자를 대상으로 평면계획, 수납공간, 공용공간, 입면디자인, 휴게공간 및 주차공간 등의 편의시설을 대상으로 입주자 주거만족도 설문조사와 현장조사를 실시하였으며, 그 결과 역세권에서의 교통입지를 활용한 ‘직주근접형’주거로서 1~2인 가구 위주의 적합한 실내･외 쾌적한 공간을 확보하고 공용 휴게공간 및 주차장 등의 편의시설을 적극적으로 반영해야한다고 하였다.
Lee and Shin(2019)은 서울시 내 도시형생활주택 허가내용을 기준으로 공간적 군집패턴을 분석하고, 전체 지역과 허가가 밀집된 지역의 주거환경 특성 및 주거만족도를 비교 분석하였다. 서울의 도시형생활주택은 중심지보다 외곽 지역에 집중되어 분포하며, 밀집지역은 단독･다가구주택과 다세대･연립주택이 많은 지역으로 분석되었다. 도시형생활주택 밀집지역에서 1~2인 가구와 청년가구의 주거만족도가 높아 도시형생활주택 공급은 주택의 물리적 환경 개선에는 효과적인 것으로 판단되지만 방음, 재난안전, 화재안전, 방범, 위생 등과 같은 주택안전 및 위생요인 항목에서 만족도가 낮아 주거환경 개선이 필요하고 관련 제도의 개선 및 보완은 지역별로 차별화되어야 한다고 하였으며, 자체적인 주거환경 정비는 어려운 것으로 생각된다고 하였다.
도시형 생활주택 선행연구의 주거만족도 항목 중 공통적으로 다룬 내용을 <Table 4>에서 확인해 보면 “방음(소음), 주차장 시설 및 규모”가 가장 많았고 “대중교통 수단의 접근성, 편의시설(백화점, 시장 등)의 접근성”이 두 번째였으며, “공공시설(관청, 금용기관 등) 접근성, 방범 및 외부 출입자 경비 상태, 이웃 간의 관계, 교류정도(커뮤니티공간 등), 발코니의 크기” 순으로 빈도수가 높았다. 선행연구에서 도출된 항목을 바탕으로 본 논문에 사용할 주거만족도 설문조사 항목을 구성하여 도시형생활주택 도입･시행이후 10여년이 지난 현재 도시형생활주택의 거주환경이 개선되었는지 확인해보고자 한다.
IV. 서울시 도시형생활주택 거주 실태와 특성
1. 조사대상
본 연구는 전문 업체의 도움을 받아 설문조사를 진행하였으며, 조사대상은 서울의 도시형생활주택의 거주자를 대상으로 한정하여 진행하였다. 서울의 단지형에 거주하는 주민만을 대상으로 진행하려 하였으나 응답률이 낮아 서울의 단동형 및 타시설과의 혼합형 및 소형(원룸형) 거주자가 조사대상에 포함되었다. 만족도는 리커트 5점척도6) 기준으로 작성되었다.
2. 조사내용
1) 응답자특성
설문조사 150개의 응답 중 도시형생활주택 거주자가 아닌 응답을 제외하고 유효응답 수 112개를 이용하였다.
응답자 특성을 정리하면 <Table 5>와 같이 응답자의 연령 중 30대가 58%로 가장 많고, 정규직 근로자가 51.8%이며, 1-2인 가족 구성원의 응답자가 69.7%이다. 소득구간은 200~299만원 33.9%, 400만원 이상 29.05% 순이며, 출퇴근 수단으로는 대중교통 60.7%로 가장 높았다. 응답자의 54.5%의 거주형태가 전세였으며 월세 비율은 15.2%로 서울시 전체 월세거주자 비율 28.96%7)에 비하여 낮게 표집 되었다.
Table 5.
Personal Characteristics of Respondents
현재 거주하는 도시형생활주택을 선택하게 된 동기는 <Table 6>과 같이 대중교통과 출퇴근 시간 37.5%, 집의 가격 29.5%, 쇼핑, 보육, 학원, 공원 등 주변생활환경 24.1%의 순으로 나타났다. 도시형생활주택 입주자들은 주거환경보다는 대중교통 및 편의시설 이용의 근접성에 대한 수요가 높은 것으로 나타나 역세권 등에 입지 될 수 있도록 고려해야 한다. 2009년 처음 도입되었던 당시에는 지하철역과의 거리등이 중요한 요소 였다. Lee and Shin(2019)의 선행연구에서 도시형생활주택이 중심지보다 외곽지역에 집중되어 분포하고 있는 결과를 보여주고 있고, 설문조사 응답자의 60.7%가 대중교통을 이용하여 출퇴근하고 있는 결과는 입지에 대한 확실한 길잡이가 필요한 것을 나타내는 것으로 도시형생활주택이 ‘도시지역’에 지어져야 하는 조건이외에 대중교통과의 거리 등에 대한 직접적 규제가 필요하다.
Table 6.
Housing Selection Factors
2) 주거 및 생활환경 만족도
2023년도 현재 서울시 도시형 생활주택 거주민의 만족도를 알아보기 위해 집주변 동네환경(외부환경), 대지안의 외부환경, 주택의 내부환경(구조, 기능), 건물관리, 비용(경제성), 전반적인 만족도의 큰 틀에 각각 세부 항목을 두어 5점 척도로 조사하였다.
Table 7.
Satisfaction with External Site Environment
대지 외부환경에 대한 만족도는 <Table 7>과 같이 공원, 체육시설 등 접근성(3.98), 마트, 의료, 문화 등 생활편의시설 접근성(3.96) 지하철, 노선버스 등 대중교통 이용 편리성(3.93), 교육환경(보육시설, 유치원, 초중고, 학원) 및 접근성(3.83), 치안의 안전성(3.73), 거주지 주변의 쾌적성 및 청결도(3.69)순으로 나타나 도시형생활주택의 입지할 때 주변 공원 및 대중교통 이용의 편리성 등이 우선적으로 고려되어야 한다.
Table 8.
Satisfaction with External Environment Inside the Site
대지안의 외부환경에 대한 만족도는 <Table 8>과 같이 건물외관 디자인(3.69)과 CCTV 등 방범시설(3.69), 수목 등 조경시설(3.67)의 순으로 높은 만족도를 보였고 충분한 주차시설(3.28), 거주민이 모일(공동 회의실 등) 수 있는 소규모 공간(3.38), 유아 및 아동놀이터(3.38)의 순으로 낮은 만족도를 보였으며 설문의 주관식 항목에 ‘놀이터와 같은 시설이 없어 손녀가 놀러 왔을 때 불편하다’는 의견도 있었다. Lee and Oh(2016)의 선행연구에서 부대복리시설의 부족으로 3인가구의 주거 만족도가 현저하게 낮다고 지적 한 후 6년이 지났지만 부대복리시설의 문제가 개선되었다고 할 수 없다. 선행연구에서 지속적으로 문제제기한 주민공동시설과 주차장 부족문제가 해결되지 않았음을 나타낸다고 할 수 있다. 주택건설기준이 적용되지 않는 경우 인센티브제도 및 건축심의를 통하여 주민공동시설 등을 확보하도록 하여야 하지만 현실적으로 적용이 어려운 상태이다. 소규모 주민공동시설을 지하층에 확보하는 경우에도 용적률 상향 및 층수 완화가 가능하도록 하며 지상 층에 설치하는 주민공동시설은 용적률제외가 가능하도록 하고 옥상 층을 이용한 시설의 확보도 연구되어야 한다. 주차대수 확보 문제의 경우 세대당 1대 설치 시 층수완화 조건 등이 있지만 반영이 어려운 상황으로 주차해결을 위한 지속적인 고민이 필요하다. 주차부족 문제는 공동주택 단지들이 교통영향평가를 통해 세대당 1.4~1.5대 정도를 확보는 흐름에 비해 세대당 1대의 확보가 불가능해 지는 상황은 도시지역 내에서 또 다른 불균형을 만들어 내는 것이다.
Table 9.
Satisfaction with Interior Environment of the House
주택의 내부 환경(구조, 기능)에 대한 만족도는 <Table 9>와 같이 수납공간 및 다용도실 크기(3.9), 주택 내부마감재 및 인테리어(3.58), 거실 개방감 및 프라이버시 확보(3.58)의 순으로 만족도가 높게 나타났으며, 소음(3.17)에 관하여는 가장 낮은 만족도를 나타내고 있다. 소음은 사회적으로 많은 문제를 야기하고 있는 것으로 도시형생활주택을 비롯한 모든 주거의 형태에서 제기되는 문제라고 볼 수 있다. 세대내 표준바닥 구조 등으로 층간소음을 완화시키려 노력하고 있지만 공동주택 단지에 비해 대지 내외부 완충공간이 협소한 도시형생활주택은 외부소음에 취약하다. 주택 내부 환경에 대한 만족도에서도 선행연구에서 지적된 소음관련 만족도가 가장 낮은 것으로 나타났다. 층간, 세대간, 외부 소음이 모두 문제되는 것으로 세대간벽 두께기준 및 창호의 기준을 명확히 하여 물리적으로 소음을 최대한 줄일 수 있는 노력이 필요하다. 세대간벽은 화재에만 초점을 두어 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣에서 ‘철근콘크리트조로서 마감을 포함하여 두께가 15센티미터 이상’으로 명시되어 있어 기준을 변경할 필요가 있다. 세대내부 공간의 변형이 가능한 구조(기둥식 등)일 경우 인센티브 제도를 도입하여 다양한 연령층의 거주를 고려하고 가까운 미래의 가구원수 변화에 대응 할 수 있도록 하여야 한다.
Table 10.
Satisfaction with Building Management
건물관리에 대한 만족도는 <Table 10>에서 나타난 것처럼 계단실 및 대지 내･외부 청소상태(3.84), 쓰레기 분리수거 및 폐기물 관리(3.77), 계단실 전구교체, 누수, 정화조청소, 승강기점검 등의 주기적 건물관리(3.74)의 순으로 나타났으며, 관리인 또는 위탁관리업체의 전문성(3.63)이 가장 낮은 만족도가 나타났다. 건물관리에 대한 부분은 상주, 비상주 관리를 모두 포함하여 전문 업체들의 표준화된 관리방식을 지자체에서 만들 필요가 있다.
Table 11.
Satisfaction with Cost & Overall Satisfaction
비용(경제성)에 대한 만족도는 <Table 11>과 같이 관리비, 하자보수 등 유지관리비용의 적정성(3.68), 투자 상품(수익성, 안정성)으로의 만족도(3.59), 주택가격, 임대료 등 주거비용의 적당함(3.57) 순으로 나타났다. 경제성 측면에서 유지관리 비용의 적정성이 가장만족도가 높았으나 경제적 측면에서 특별하게 우위에 있는 항목이 있다고 볼 수 없다. 비용측면에서 임대료 등 주거비용에 대한 만족도가 가장 낮으며, 서울시 월세 거주 비율이 28.96%인 것을 생각한다면 임대료에 대한 대책이 필요하다. 현재 임대료지원, 매입임대 등으로 주거안정을 위한 노력이 있으나 아직도 부족한 부분이 있는 것으로 지자체 임대료에 대한 적정수준을 정하는 노력이 필요하다.
도시형생활주택의 거주자의 상기 모든 측면을 고려한 전반적인 주거환경만족도(3.63)는 아주 높은 수준이라고 보기 어렵다.
Table 12.
Chi-Square Analysis on Personal Characteristics
<Table 12>와 같이 전반적인 주거 만족도는 출퇴근시간 및 소득수준과 상관이 있는 것으로 나타나 응답자 특성 중 <Table 6>의 현재 도시형생활주택을 선택하게 된 동기중 가장우선시 된 ‘대중교통과 출퇴근 시간’의 항목과 일관성을 보이고 있다.
Table 13.
Multiple Regression Analysis of Housing Satisfaction
| Predictors | B | β | t | p | VIF |
| Constant | .418 | .834 | .406 | ||
| Table 7 | .345 | .223 | 2.326 | .022* | 1.471 |
| Table 8 | .019 | .015 | .102 | .919 | 3.523 |
| Table 9 | .225 | .210 | 1.404 | .163 | 3.577 |
| Table 10 | .096 | .086 | .739 | .462 | 2.180 |
| Table 11 | .188 | .176 | 1.557 | .123 | 2.038 |
| F = 10.720, R2 = .336, Adj. R2 = .305, dependent variable : Overall | |||||
<Table 13>은 본 논문의 Table7, Table8, Table9, Table10, Table11 항목을 독립변수로 두어 종속변수인 전반적인 주거만족도와의 관계우위를 확인한 것으로, 독립변수 <Table 7>인 대지 외부환경의 만족도가 거주자 만족도에 많은 영향을 미치는 것을 알 수 있다. 이는 <Table 11>의 전반적인 주거만족도에서 ‘대중교통 이용의 편리성’이 포함된 외부환경에 대한 항목이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타난 것과 <Table 12>의 전반적인 주거만족도가 출퇴근시간의 영향을 받는다는 결과는 도시형생활주택 입지조건에 대중교통이용의 편리성이 중요함을 일관되게 보여주는 것이다. Kang and Lee(2013)의 선행연구에서 도시형생활주택은 역세권에서의 교통입지를 활용한 ‘직주근접형’주거라고 하였으며, 10년이 지난 지금도 대중교통 이용편리가 입지에 영향을 준다.
Table 14.
Cronbach’s ⍺ in Residential Satisfaction Survey
| No. items | Mean | Standard deviation | Cronbach’s ⍺ | |
| Table 5 | 6 | 3.85 | 0.852 | 0.716 |
| Table 6 | 11 | 3.55 | 0.998 | 0.877 |
| Table 7 | 6 | 3.54 | 1.052 | 0.847 |
| Table 8 | 5 | 3.73 | 0.912 | 0.816 |
| Table 9 | 3 | 3.61 | 0.975 | 0.742 |
| Total | 31 | 3.66 | 0.958 |
<Table 14>에서 설문조사 항목에 대한 신뢰도 분석결과(Cronbach’s ⍺) 값이 0.7~0.85로 나타나 거주자 만족도 조사 결과에 대한 비교적 높은 신뢰성을 뒷받침하여 준다.
설문조사 항목 중 주관식 항목을 확인해 보면 가장 나쁜점에 대한 응답은 ‘주차, 소음’ 관련 답변이 다수 중복되어 있으며, ‘좁고 환기 안 되고 개방감 없고 답답한 구조’ 라는 답변과 ‘마감재 품질이 낮다.’는 답변이 있었다. ‘닭장 같은 배치구조’라는 도시형생활주택의 상황을 대표한다고 하겠다. 가장 좋은 점에 대한 응답은 ‘2인이 살기에 좋다.’, ‘대중교통이용이 편하다.’, ‘저렴한 가격’, ‘생활 인프라가 가깝다.’정도로 정리 할 수 있으며 주관적인 응답과 5점 척도로 조사된 내용과 일치 한다고 할 수 있다.
V. 결 론
본 연구는 도시형생활주택의 법적위치를 확인하고 서울에 공급된 도시형생활주택의 주거만족도(설문조사)를 분석하여 선행연구에서 지적된 문제점 들이 향상되어 왔는지 확인하고자 하였으며, 주거만족도 조사를 통하여 개선방향을 제시해 보고자 하였다.
설문조사결과에서 전반적인 만족도 평균인 3.63점 이하인 항목을 순서대로 나열해 보면 소음(층간, 외부 등)문제, 주차공간부족, 부엌 및 주망의 크기, 부대복리시설(주민모임장소, 유아동놀이터, 휴게공간)부족, 자전거 주차 및 보관문제, 거실의 일조, 개방감 및 프라이버시 확보문제, 낮은 투자성, 건물의 안전 및 피난문제 순으로 정리할 수 있다. 이는 선행연구에서 지적되었던 부대복리시설(커뮤니티시설, 휴게시설) 부족문제, 주차공간 부족, 생활편의시설 부족, 낮은 투자성과 비교해보면 여전히 부대복리시설 부족문제와 주차공간 부족문제, 낮은 투자성 문제가 여전히 나타남을 알 수 있다.
연구 결과 도시형생활주택의 가장 먼저 개선되어야 하는 사항은 설문조사 모든 항목 중에서 만족도가 가장 낮은 ‘소음’과 회귀분석을 통하여 주거만족도와 가장 밀접한 관계가 있음이 검증된 외부환경(대중교통 이용의 편리성 등)으로 ‘입지’에 대한 고려이다.
본 연구 결과를 바탕으로 제언을 하면 다음과 같다.
첫째, 소음의 문제는 앞서 지적한 바와 같이 세대 간 벽체 두께 기준을 상향하거나 세대간벽에는 ‘15센티 이상의 콘크리트 벽체+소음방지재+석고보드’의 시공이 이루어지는 규정이 만들어 져야 하며, 창호의 기밀성에 대한 최소 기준도 제시되어 외부 소음에 대한 대응이 필요하다. 친환경주택 인증대상인 아닌 경우에도 적용할 수 있는 기본적인 규정이 만들어 져야 한다.
둘쨰, 과밀화된 서울에서 입지가 좋은 곳에 도시형생활주택을 신축하는 것은 어려운 일이다. 대지의 가격은 주택의 가격에 영향을 준다. Lee and Shin(2019)의 연구에서 나타나듯 도시형생활주택은 서울의 중심지 보다 외곽지역에 집중되어 분포될 수밖에 없다. 이로 인하여 외부적 환경 중 대중교통 이용의 편리성이 낮아지는 상황이라면 체육시설, 공원, 의료시설, 문화공간 등이 인접한 곳에 입지 되도록 하여야한다.
셋째, 주차공간 부족 문제는 세대당 1대를 기본원칙으로 하여야 한다. 세대당 1대가 어려울 경우 최소 주변 공영주차장과의 인접거리 제한을 두어 전체 세대수의 80%를 단지 내에서 해결할 수 있도록 하여야 한다.
넷째, 부대복리시설 부족문제는 서울시의 심의기준에서 ‘20 m2 이상 또는 세대당 0.5 m2 이상이 주민공동시설의 설치 검토’부분을 최소 10세대가 넘는 경우 무조건 설치하도록 하고 그 부분을 지하에 두거나 필로티 주차장의 이용, 옥상에 일부를 이용하여 설치하도록 유도하여 이를 용적률에서 제외시켜 주어야 하며, 세금 또는 공사 지원금 형식의 정책도 고려해 보아야 한다.
다섯째, 일조, 개방감, 주방크기 등의 문제들은 코로나를 경험하면서 재택근무, 온라인 수업 등으로 집에서 생활하는 시간이 많아지게 되면서 개인의 정주환경이 중요해지고 있음을 시사한다. 이는 개인의 생활환경에 맞추어 단위세대 공간이 더욱더 가변적이 되어야 한다는 것을 의미한다. 세대수가 적을수록, 단위세대가 소규모 일수록 벽식 구조를 취하게 되는데 소규모 일수록 기둥식 구조로 하고 세대간벽이 이후에 삭제가 가능한 구조가 되도록 하여야 하며 가족구성원의 변화뿐만 아니라 용도변화에도 대응할 수 있는 구조가 되도록 해야 한다. 이는 30세대 미만 단지형 및 단동형에도 적용되어야 한다.
여섯째, 낮은 투자성의 근본적인 문제를 해결하기는 어렵다. 대규모로 공급되는 공동주택 단지의 생활환경을 도시형생활주택에서 제공할 수 없기 때문이다. 기존 생활권 내의 지자체에서 생활편의시설을 늘리는 노력이 수반되어야만 투자성문제에 대한 개선이 가능해 진다고 할 것이다. 낮은 투자성에도 불구하고 도시형생활주택의 공급은 지속적으로 필요한 것으로 공공의 영역에서부터 균형적인 도시의 발전이 필요한 시점이라 하겠다.
이 연구는 도시형생활주택이 공급된 지 10여년이 지난 현재 거주자만족도가가 향상되지 못하고 있는 것과 선행연구에 나타나는 문제점들이 지속되고 있음을 보여주어 도시형생활주택에 대한 구체적인 가이드라인의 필요성을 재확인하는데 의의가 있다. 그러나 설문조사자의 표본수가 적고 설문응답자의 모두가 단지형 도시형생활주택에 거주하는 것이 아니라는 한계점과 서울에 국한된 조사로 타 지역의 적용에는 연구의 적용상 한계가 존재하여 향후 정확한 데이터 수집을 위해 응답자수를 늘이고 단지형 거주자의 응답비율도 늘리는 좀 더 세밀한 연구가 필요하다.
