I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
지난 세기 한국 사회는 새집을 짓는 시기였다. 기존의 가치관과 사회구조를 전면 재구성하는 극적인 과정에서 주택을 빨리, 많이 짓는 것이 가장 중요했었다. 그러나 주택 보급률이 100%를 넘어서자 곧 우리 사회는 출산율 저하와 평균 수명 증가로 인한 또 다른 인구와 사회 구조의 변화, 즉 기존의 가족가구가 해체되어 1인 또는 2인의 소규모 가구로 분화되면서 인구 자체는 감소하는 반면 가구의 수는 오히려 늘어나는 새로운 변화에 직면했다.1) 결국 부부와 자녀로 이루어진 혈연 중심 가구를 전제로 하여 공급해왔던 기존의 주택으로는 이러한 변화에 적절하게 대응할 수 없는 상황에 이르렀다.
따라서 정부에서는 2009년 도시형생활주택을 새로 도입했다. 이는 본격적으로 1-2인 소형가구를 대상으로 하는 소형 공동주택을 표명했으나, 단순히 기존의 가족가구 대상 공동주택에서 단위세대의 규모를 줄이고 각종 편의시설을 과감하게 생략한 형태로 제시되었다. 단기간에 소형 주택의 공급을 늘이는 것에 집중했던 이러한 정책은 과거 급격한 주택 물량 확대로 인해 대두되었던 주거환경 악화와 지역 슬럼화 등의 문제를 되풀이하는 한편 주택 시장과 1-2인 가구의 주거요구를 반영하지 못하고 있다는 우려를 불러일으키고 있다.
본 연구에서는 소형가구를 위한 대표적인 주택 유형인 도시형생활주택이 단지 규모가 작은 공동주택이 아니라 1-2인 소형가구원들의 삶을 담아내는 양질의 주거 환경이 되기 위해서는 과감히 생략했던 공용공간을 어떻게 가져가야하는 지를 고민해보고자 한다. 그에 대한 한 방법으로 우선 도시형생활주택의 공용공간을 규정하는 법규와 실제 현황을 기존 공동주택과의 비교를 통해 파악하고자 한다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구는 2013년 1월부터 2014년 12월까지 최근 2년간 서울시에서 준공2)된 150-300세대 규모의 도시형생활주택과 일반 아파트의 공용공간 즉, 부대·복리시설의 현황을 비교했다. 이는 주택법에서 150세대 이상의 공동주택에 부대·복리시설 설치를 의무화하는 점과 현행 법규상 최대 300세대까지 가능한 도시형생활주택 중 150세대 이상 도시형생활주택의 공용공간 설치기준이 강화3)된 2011년 이후 계획되어 준공된 도시형생활주택을 조사 대상으로 한 것이다. 다만 도시형생활주택의 경우 오피스텔과 복합하여 건축되는 사례가 빈번했기에 오피스텔과 복합하여 300세대 이상인 사례도 일부 포함되었다.
위의 조건을 충족하는 도시형생활주택 총 20개 단지, 일반 아파트 11개 단지의 전체 공용공간 현황을 비교했고, 이 중에서 상대적으로 다양한 부대·복리시설을 갖추고 있는 도시형생활주택 4개 단지와 아파트 4개 단지를 선정하여 공용공간의 배치계획 특성을 집중 분석했다.
II. 일반적 고찰
1. 공용공간의 정의 및 범위
공동주택 단지 내의 물리적 공간은 크게 개별 주거단위에 함께 거주하는 가구원들만의 전용공간인 단위세대와 같은 단지의 거주자들이 함께 이용하는 공용공간으로 구분할 수 있다. 본 연구에서 집중하는 공용공간은 단위세대를 제외한 단지 내 전체 공간을 포괄한다.
한편, 현행 법규에서 규정하고 있는 공동주택의 공용공간에 해당하는 시설들은 “부대시설”과 “복리시설” 또는 “주민공동시설, “주민운동시설” 등으로 다양하게 지칭되고 있으며, 공동주택 단지 내의 시설 중 단위세대 이외의 모든 시설을 지칭한다는 점에서 본 연구와 상당 부분 일치한다. 이 중 “부대시설”은 ‘주택에 부속된 시설 또는 설비’로서, 그 종류에는 주거건물 이외의 부수적인 건축 시설과 주택단지의 유지 관리에 필요한 시설, 실외 설치·구조물, 위생 및 방범과 관련된 각종 설비 및 기기들을 포함하고 있는데, 공동주택이 생활공간으로 기능할 수 있도록 보조하는 생활지원 시설 또는 편의시설의 성격을 가진다. “복리시설”은 ‘주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설’로 정의되고 있는데, 복리시설의 종류 안에 주민공동시설과 주민운동시설에 속하는 시설들이 중복되어 있고 주택 단지 내부의 시설 뿐 아니라 외부의 시설이면서도 일상생활과 관련이 있는 근린생활시설의 대부분을 포함하고 있다. 따라서 “주민공동시설”과 “주민운동시설”은 주택 단지 내부에 위치하면서 해당 단지의 거주자들이 이용하는 좁은 의미의 공용시설을 규정하는 반면, “복리시설”은 주택 단지 내·외부 모두에 위치하는 시설로 휴게, 운동, 문화·정보, 거주자들 간의 교류 및 복지, 나아가 생산 활동까지 수행하는 다양한 기능의 실내·외 시설 모두를 포괄하는 것으로 인근 지역의 거주자들까지도 공동으로 이용하는 넓은 의미의 공용시설로 이해할 수 있다.
2. 공용공간의 기능 및 분류
공동주택 단지 내 공용공간의 역할 및 기능에 대한 분류는 연구자와 해당 연구의 성격에 따라 조금씩 다르게 제시되고 있다. 그 중에서 Park and Choi(2012) 연구에서는 공용공간의 기능을 녹지로서의 자연환경과 계획공간으로 경관환경을 포함한 ‘환경 및 경관’, 단지 내 이동을 지원하는 동선과 거주자 편의지원 및 관리시설을 포함하는 ‘생활기능 지원’, 사회적 상호작용과 관련된 커뮤니티를 지원하는 ‘사회행태 지원’으로 구분하고 있다. 본 연구에서는 이러한 공용공간의 역할과 기능에 따라 현재 구현되어 있는 부대·복리시설을 구분하는 하위분류 체계를 마련했다. 생활 지원 기능에 해당하는 시설을 기초시설, 편의시설, 관리/행정시설로 분류했고, 경관 및 환경 기능 시설로는 휴게시설과 운동·문화시설의 여가시설로 분류했으며 사회적 활동 지원 기능 시설로 교류시설, 생산시설, 돌봄 시설을 분류했다.
Table 1.
Communal Spaces in Multi-family Housing
3. 도시형생활주택과 일반 공동주택의 공용공간 관련 법규
주택법에서 도시형생활주택은 분류상으로는 공동주택에 포함되어 있으나, 공동주택 건설 시 준수해야하는 법 규정을 모두 똑같이 따르도록 하고 있지는 않다. 소형가구를 대상으로 하는 주거유형인 만큼 단위세대의 규모 및 구성을 달리 한 것 뿐 아니라 공용공간 관련 내용은 안전과 피난 규정 이외에는 완화하거나 아예 제외하고 있다.
관련 법규 내용을 자세히 살펴보면, 일반가구를 대상으로 하는 기존의 공동주택은 비상급수, 대피, 소방, 방범시설 등 생활편의를 위한 다양한 시설과 주차장, 관리사무소 등(부대시설)을 갖추도록 하고, 세대수 또는 단지 규모에 따라 놀이터, 보육시설, 운동시설, 작은 도서관, 근린생활시설 등(복리시설) 또한 의무적으로 갖추도록 하고 있는 반면, 도시형생활주택은 배치 상의 제한 및 의무 조경 면적, 대부분의 부대·복리 시설을 적용하지 않도록 허용하고 있다. 이는 특히 원룸형에서 두드러져서 150세대 이하의 원룸형 도시형생활주택은 사실상 주차장 이외의 공용공간을 전혀 마련하지 않아도 무방하도록 허용되고 있다. 또한 도시형생활주택은 인동간격 및 도로 사선 제한도 일반 공동주택의 절반 수준으로 크게 완화했고, 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형과 일반 공동주택 및 상업시설을 복합 건축할 수 있도록 허용함으로써 좁은 대지에 작은 규모의 도시형생활주택들이 촘촘하게 들어설 수 있도록 다양한 방식으로 허용하고 있는 것을 알 수 있다<Table 2>.
Table 2.
Comparison of the Construction Standards Related to the Communal Amenities of Regular Multi-family Housing and Urbanistic Housing
III. 공용공간 현황 특성 비교
1. 조사 대상
서울시에서 최근 2년간(2013년 1월-2014년 12월) 준공된 150-300세대 규모의 도시형생활주택 20개 단지와 일반 아파트 11개 단지는 <Table 3>과 같다. 도시형생활주택 중 12개 단지는 오피스텔과 복합되어 있어 인허가 상의 세대수 대비 실제 세대수는 300세대를 초과(7개 단지, U02, U12, U13, U17-19)한다. 일반 아파트 11개 단지 중 1개 단지는 드물게 오피스텔과 복합(A03)되어 있었고 3개 단지는 오래된 아파트를 리모델링(A05, A07-08)하여 최근 다시 분양 및 입주 과정을 거친 단지이다.
Table 3.
Housing Complex Subjects
Table 4.
Comparison of Design Summary
| Mean value of | Urbanistic Housing | Regular Apartment |
|---|---|---|
| Building coverage ratio | 54% | 31% |
| Gross floor area ratio | 731% | 306% |
| Scale of buildings | B3-16F 1 buildings | B3-20F 4 buildings |
| Number of unit households | 200(+68*) units | 235 units |
| Area of unit households | 19-57 m2 | 77-187 m2 |
이 중 상대적으로 다양한 부대·복리시설을 갖춘 도시형생활주택과 일반 아파트 각 4개 단지, 총 8개 단지를 선정하여 공용공간의 배치 특성을 집중적으로 비교했다.
2. 조사 내용
1) 단지 개요
전체 조사대상 단지의 설계 개요 즉, 건폐율, 용적률, 단지 규모, 세대수, 세대 규모를 도시형생활주택과 일반아파트 별로 평균값을 산출해 비교했다. 도시형생활주택은 평균 건폐율 54%, 평균 용적률 731%인데 비해 일반 아파트는 평균 건폐율 31%, 평균 용적률 306%로 큰 차이를 보였는데, 이는 단지 규모의 주거동 건물의 수에서 그대로 드러나서 도시형생활주택 단지는 모두 1개동 단일 건물인 반면 일반 아파트 단지는 평균 4개의 주거동 건물로 이루어져있었다. 그러나, 각 주거동 건물의 규모는 도시형생활주택은 평균 지하3층-지상16층, 평균 200세대(오피스텔 복합 시 268세대)이고 일반 아파트는 평균 지하3층-지상20층, 평균 235세대로 큰 차이를 보이지 않았다.
한편 단위세대 규모는, 도시형생활주택은 공급면적4)을 기준으로 19-57 m2, 일반 아파트는 77-187 m2였다.
2) 공용공간(부대·복리시설)의 종류
전체 조사대상 단지의 공용공간에 해당하는 부대·복리시설은 도시형생활주택은 총 114개, 일반아파트는 총 128개 시설을 갖추고 있었다. 이를 <Table 1>의 기준으로 분류하면, 도시형생활주택은 61.4%로 가장 큰 비중을 차지하는 데 비해, 일반 아파트는 경관 및 환경 시설이 43.8%로 가장 많았고 생활지원 시설도 42.2%로 두 기능의 시설이 비슷하게 주요한 비중을 차지하고 있었다.
(1) 생활 지원시설
도시형생활주택 단지에서는 생활지원 시설 중 편의시설의 비중이 62.9%로 두드러지게 크고 나머지 기초시설의 비중이 10.0%, 관리/행정시설의 비중이 27.1%였는데, 일반 아파트 단지에서도 편의시설이 비중이 41.1%로 가장 크게 나타났으나 나머지 기초시설과 관리/행정시설의 비중이 각각 19.6%와 39.3%로 그 차이가 더 적었다.
이를 각각의 시설을 기준으로 해당 시설을 갖추고 있는 단지의 수를 백분율로 환산하여 비교해보면, 도시형생활주택은 모든 단지가 편의시설 중 주차장과 자전거보관소는 갖추고 있으나 모든 일반 아파트 단지에서 갖추고 있는 기초시설인 쓰레기처리소와 관리/행정시설인 관리사무소를 드물게 갖추고 있는 것이 두드러진다. 반면 편의 시설인 택배보관소, 로비 등과 기초시설인 공용창고는 아파트보다 도시형생활주택에 좀 더 많은 것을 알 수 있다.
Table 5.
Comparison of Life Supportive Facilities in Multi-family Housing
(2) 경관 및 환경 시설
경관 및 환경은 공용공간 중 가장 다양한 종류의 시설을 포함하고 있다. 그 중에서 휴게시설은 도시형생활주택 단지에서는 82.9%, 일반 아파트 단지에서는 85.2%로 공동주택의 유형과 상관없이 가장 주요한 비중을 차지하는 시설임을 알 수 있다. 운동시설은 도시형생활주택 단지에서는 17.1%, 일반 아파트 단지에서 14.8%로 도시형생활주택 단지에서 좀 더 큰 비중을 차지했다.
이를 각각의 시설을 기준으로 비교해보면, 휴게시설 중 도시형생활주택 단지에서 가장 많은 것은 옥상조경으로, 조사대상 단지 중 55%에 마련되어 있었다. 또한 조경 녹지가 50%, 좌석과 그늘이 있는 실외 휴게공간 40%, 북카페 등의 휴게실이 25%로 그 다음으로 많은 단지에서 보였다. 반면 일반 아파트 단지는 모든 단지에 녹지와 좌석(+그늘)이 있는 실외 휴게공간이 마련되어 있었는데, 실외 휴게공간은 단지 내부에 하나 이상 마련된 경우도 있어서 전체 휴게시설 중 가장 많은 비중을 차지하고 있었다. 뿐만 아니라 산책로, 연못 또는 분수 등의 시설이 녹지와 함께 계획되어 있는 단지가 36%에 달했으며 도시형생활주택 단지에서는 찾아볼 수 없었던 놀이터 82%, 노인정 45% 등 다양한 종류의 휴게시설을 갖추고 있었다. 운동시설의 경우, 도시형생활주택은 전체 조사대상 단지 중 30%에 실내 체력단련실이 갖추어져 있었고 그 이외에 골프연습실을 갖춘 단지가 5%였다. 일반 아파트에서는 실외 운동기구를 마련해 높은 단지가 27%, 실내 체력단련실과 골프연습실 및 탁구장 등이 18%로 그 다음으로 많았으며 그 이외에도 단체운동실 9% 등 좀 더 다양한 시설을 갖추고 있었다.
Table 6.
Comparison of Environmental Facilities in Multi-family Housing Complex
bench & pergola
fitness center
activity hall
game (table tennis, golf) room
(3) 사회활동 지원시설
전체 공용공간 중 가장 작은 비중을 차지하는 사회활동 지원시설 중에서 도시형생활주택 단지에서는 교류시설이 66.7%로 상대적으로 가장 큰 비중을 차지하나 실제 시설의 종류는 매우 한정적인 것을 알 수 있다. 문화시설은 도시형생활주택 단지에서는 전혀 찾아볼 수 없었고 일반 아파트에서는 38.9%의 비중을 보였다. 문화시설은 일반 아파트 단지에서는 도서실을 갖춘 단지가 36%, 동호회실이 27%였다. 교류시설은 도시형생활주택에서는 회의실 또는 방문객 접견실이 조사대상 단지 중 10%의 단지에 계획되어 있었고 일반 아파트에서는 55%의 단지에 소규모 광장이 계획되어 있었고 주민회의실을 갖추고 있는 곳이 27%였다. 생산시설도 도시형생활주택에서는 공용사무실 5%, 일반 아파트에서는 텃밭을 9%, 즉 각각 1개 단지씩에서 볼 수 있었다. 돌봄시설의 경우 일반 아파트 단지 한 곳에서 기부체납의 형태로 어린이집이 마련되어 있었다.
Table 7.
Comparison of Social Behavioral Facilities in Multi-family Housing Complex
activity room
library
meeting room
office
day-care center3) 공용공간(부대·복리시설)의 배치 특성
전체 조사 대상 단지 중 상대적으로 다양한 부대·복리시설을 갖추고 있는 도시형생활주택 4개 단지와 아파트 4개 단지를 선정하여 공용공간의 배치계획 특성을 집중 분석했다.
(1) 평면(수평) 배치
도시형생활주택 단지에서는, 공통적으로 지상 1층에 진입 차로 및 보행로, 자전거보관소, 경비실이 계획되어 있고 전체 대지 중 이들 시설과 건축물이 배치된 나머지 자투리 부분이 녹지로 조성되어 있었다. 지상 1층에 택배보관소와 쓰레기처리소가 마련되어 있거나(U09, U12), 일부 지상 주차가 가능한 곳(U08, U09, U12)도 있었으나 거의 대부분의 경우 실외 공용공간에 해당하는 공간은 주차장과 자투리 녹지뿐으로 매우 제한되고 소극적으로 계획되어 있었다. 실내 공용공간은 모두 주거동 건물에 포함되어 1개동의 단일 건물 안에 전용공간과 공용공간이 혼재되어 있는 공통적인 특성을 보였다.
일반 아파트 단지에서는, 공통적으로 보·차 분리가 엄격하게 이루어져 지상 1층은 보행자의 통행만 가능하도록 계획되어 있는 것이 두드러졌다. 각 실외 공용공간은 주거동 건물들 및 녹지와 유기적으로 연계되어 공간의 이용과 접근이 용이하게 배치되어 있다. 실내 공용공간의 수평적 배치는 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있었는데, 주거동과 별도의 부대·복리시설 건물을 마련하여 실내 공용공간을 집약적으로 계획한 유형과 실내 공용공간을 주거동 건물에 포함하여 계획했거나 주거동과 연계된 부속건축물에 계획(A02, A10)한 유형으로 구분된다. 후자의 경우 단위세대와 실내 공용공간의 출입 동선을 분리하여 해당 주거동 거주자들과 단지 내 다른 주거동에 거주하면서 공용공간을 이용하는 거주자들의 동선이 겹치지 않도록 계획했다.
(2) 입면(수직) 배치
도시형생활주택 단지에서는, 가능한 한 높은 건폐율로 건물을 계획했기 때문에 실외 공용공간을 어떤 식으로든 배치할 수 있는 여건이 아니므로 특히 수직적 배치에 있어서는 별다른 특성을 찾아볼 수 없었다. 반면, 실내 공용공간은 주거동 건물의 여러 층에 흩어져 계획되어 있는 특성을 보였다. 생활 지원시설인 기초시설, 편의시설, 관리/행정시설은 모두 지하 1층 또는 지상 1층에 위치하며, 환경 및 경관 시설인 휴게시설과 운동시설은 주로 건물의 최상층에 위치하거나 지붕층에 반 외부공간의 성격을 띠는 녹지 또는 휴게공간(U08, U12, U18)으로 계획되어 있었다. 도시형생활주택에서는 지하층에 기계식 주차장을 설치한 사례(U08, U12, U18)가 많은데, 이 경우 지하층의 깊이가 일반 아파트 단지보다 월등하게 깊으며(지하1-7층) 거주자의 일반적 접근이 불가능하게 계획되어 있다. 지상층에 위치한 실내 공용공간들은 거주자가 자유롭게 접근할 수 있으나 각 단위세대와의 연결 동선 등은 따로 구분되어 있지 않고 일관된 계획 특성 또한 찾기 어려웠다.
일반 아파트 단지에서는 실외 공용공간이 보다 더 다채롭게 계획된 것을 알 수 있었다. sunken space(A02, A06, A08) 등을 계획하여 입체적으로 지상층과 지하층을 연계했는데 특히 sunken space를 통해 지하층에 위치한 실내 공용공간에 출입할 수 있도록 계획하여 지하층의 실내 공용공간이 지상층 못지않게 여겨질 수 있도록 하는 동시에 실내 공용공간에 다양한 경로로 접근이 가능하도록 하는 역할을 하고 있었다. 그밖에 실외 공용공간은 단순 조경 녹지 뿐 아니라, 분수, 연못 등의 수공간, 좌석과 그늘이 있는 휴게공간을 일반 보행로와 산책로 등으로 연계하여 조직적으로 계획되었고 도시형생활주택과 달리 지붕층에 따로 마련된 경우를 찾아볼 수 없었다. 실내 공용공간은, 공용공간의 종류와 상관없이 대체로 지상 1층에 위치하고 있는데, 지하 1층 또는 지상 2층에 위치한 경우는 대부분 별도의 부대·복리시설 건물에 포함되어 있었다. 주거동에 포함되어 있더라도 단위세대와 구조적으로 분리되어 역시 해당 주거동 거주자들과 단지 내 다른 주거동에 거주하면서 공용공간을 이용하는 거주자들의 동선이 겹치지 않도록 계획되었다. 또한, 도시형생활주택과 일반 아파트 단지 모두 공통적으로 지하층에 주차장이 계획되어 있으나 일반 아파트 단지에서는 지하주차장에 차량이 진입한 후 보행으로 주거동에 출입할 수 있도록 계획되어 있는 차이를 보였다.
가장 두드러지는 점은, 환경 및 경관 시설인 휴게·운동·문화 시설이 각각 개별적인 공간으로 계획된 것이 아니라 서로 연계할 수 있도록 계획되어 있고 실내·외를 넘나들며 유기적으로 배치되어 실외와 실내 공용공간이 전체적으로 통합된 공간으로 여겨질 수 있도록 계획되어 있는 것이었다.
3. 분석 및 고찰
전체 조사대상 단지의 설계 개요 비교에서 먼저 눈에 띄는 것은 건폐율과 용적률, 즉 건축 밀도의 차이이다. 도시형생활주택 단지가 일반 아파트 단지보다 건폐율은 1.7배, 용적률은 2.4배 높은 것으로 나타났다. 조사대상 선정 단계에서 준공시기와 전체 세대수를 동일하게 설정했으나 도시형생활주택과 일반 아파트의 유형 자체에서 비롯된 차이로 인해 단위세대 규모는 일반 아파트가 오히려 훨씬 큰 것을 고려한다면 단위세대 이외에 공용공간에 할애된 면적의 차이는 용적률의 차이 이상으로 더 크다는 것을 알 수 있다.
도시형생활주택 20개 단지의 공용공간은 일단 수량부터 일반 아파트 11개 단지의 공용공간보다 오히려 적었다. 공용공간의 종류를 살펴보면, 생활 지원시설이 61.4%로 가장 큰 비중이었는데 대조적으로 일반 아파트 11개 단지에서는 생활 지원시설 43.8%, 경관 및 환경 시설이 42.2%로 비슷한 큰 차이를 보이지 않고 두 가지 기능의 시설이 비슷하게 주요한 비중을 차지하고 있다. 일반 아파트의 생활 지원시설은 도시형생활주택과는 달리 주차장과 자전거보관소에만 집중되어 있고, 도시형생활주택의 생활 지원시설은 주차장을 포함하여 택배보관소, 공용창고, 세탁실 등의 편의시설에 집중되어, 모든 공용공간 중에서 생활 지원시설 중 편의시설의 종류 측면에서만은 일반 아파트 단지 보다 다양한 특성을 보였다. 그러나 그 이외의 시설은 현저하게 다른 양상을 보이는데, 도시형생활주택은 전체 세대수가 일반 아파트 단지보다 오히려 많음에도 불구하고 관리/행정시설은 경비실만 마련되어 있고 공동주택의 전반적인 유지·운영을 관장하는 관리사무소와 기초시설인 쓰레기처리소조차 매우 부족한 것을 알 수 있다. 기본적인 생활을 영위하는 데 관여하는 생활 지원시설조차 부족한 이러한 실태는 결국 도시형생활주택이 주거로서의 기초적인 기능조차 원활하지 않은 여건이라는 현황을 드러낸다.
도시형생활주택의 경관 및 환경시설 중 휴게공간은 지상층의 자투리 면적에 조성한 녹지 및 거주자의 접근성을 고려하지 않고 형식상으로 조성된 옥상 녹지와, 일반 공동주택과 수량은 비슷한 비율로 마련되어 있으나 쾌적한 외부공간으로서의 맥락과 무관하게 단일 주거동 건물 곳곳에 놓여 있는 좌석과 벤치, 그리고 실내 휴게실에 한정되어 있다. 운동공간은 실내 체력단련실에만 집중되어 있는데 그나마도 14.6%의 수준에 불과하다. 이는 일반 공동주택이 지상 1층의 외부공간에 녹지와 수공간을 좌석과 그늘이 있는 휴게공간과 함께 마련하고 보행로·산책로로 연계하여 단지 거주자들이 함께 이용하는 정원이자 앞마당으로 조성한 것과 큰 차이를 보인다. 또한 법규 상 300세대 미만의 공동주택에서는 어린이놀이터를 인근의 공원으로 대체할 수 있도록 하고 있음에도 조사대상 일반 공동주택에서는 모두 어린이놀이터를 마련하고 있었다. 가족가구를 대상으로 하지 않는 도시형생활주택의 거주자 특성을 감안하더라도 1-2인 소형가구원들이 법정 최소 규모의 단위세대를 나서서 바깥 공기를 접하며 잠깐의 휴식을 갖는 것조차 여의치 않은 도시형생활주택의 현재 상황은 충분한 주택으로서의 조건을 갖추지 않은 것으로 간주하는 고시원, 오피스텔 등의 준주택과 다를 바 없는 수준이다.
가장 극단적인 차이를 보이는 것은 사회활동 지원시설이다. 역시 현행 법 규정 상 300세대 미만의 공동주택 단지에 필수적이지 않은 실내·외 문화시설과 교류시설이 조사대상 일반 공동주택에는 모두 갖추어져 있는 반면, 도시형생활주택에서는 전혀 찾아볼 수 없었다. 일반 공동주택 단지의 사회활동 지원시설은 규모, 즉 종류, 수, 면적을 넉넉히 확보했다기보다는 사회활동이 활발하게 일어날 수 있도록 각 공용공간들을 긴밀하게 연관지어 계획되었다. 즉, 서로 다른 기능의 실내·외 공용공간들을 전용공간인 단위세대와는 건물 자체를 분리(수평 계획적 분리)하거나 층을 달리 하거나(수직 계획적 분리), 최소한 출입구를 별도로 계획(동선 분리)하여 거주자의 사생활을 침해하지 않으면서도 각종 공용공간들의 출입 및 이용 동선을 평면 계획과 단면 계획에서 연계하고 교차하도록 유도하여 거주자들이 공용공간을 이용함으로써 자연스럽게 교류할 수 있도록 사회활동을 지원하는 역할을 겸하고 있는 것이다. 이러한 사회적 교류는 실질적으로 1-2인 소형가구원들을 대상으로 하는 도시형생활주택에서 더욱 필요할 것으로 미루어 짐작할 수 있으나 현황은 그렇지 않았다.
IV. 결 론
1-2인 소형가구를 위한 공동주택인 도시형생활주택이 양질의 주거로 제공되기 위해서는 지금까지와는 다른 노력이 필요하다.
첫째, 도시형생활주택에 일반 공동주택과는 다른 부대·복리시설 설치 기준을 마련해야 한다. 당초 도시형생활주택은 주거환경의 품질에 대한 깊은 고민 없이 기존 공동주택의 단위세대 규모를 축소하고 공용시설을 대폭 생략하는 관점에서 출발했다는 한계를 가진다. 이후 보완된 규정도 기존 공동주택의 부대·복리시설 설치 기준 중 일부 시설을 그대로 되살려 적용하도록 했기 때문에 적절한 조치라고 보기 어렵다. 그러나 도시형생활주택이 일반 공동주택과 같은 수준으로 부대·복리시설을 갖추는 것은 현실적으로 가능하지 않으므로, 기존 공동주택과 준주택의 중간 수준에 해당하는 공용시설 설치 기준을 마련하는 것이 합당하다. 본 연구의 조사대상 단지들은 도시형생활주택으로서는 예외적이라고 할 수 있을 만큼 큰 규모임에도 불구하고 공용공간에 있어 같은 세대 규모의 일반 공동주택 단지와는 현저한 차이를 보였는데, 이보다 규모가 작은 도시형생활주택의 상황은 더욱 열악한 상태일 것으로 유추할 수 있다. 따라서, 소규모 단지에도 적용할 수 있는 현실적인 설치 기준 마련하는 것이 꼭 필요하다.
둘째, 다양한 하위집단으로 이루어진 1-2인 소형가구의 특성을 수용할 수 있는 공용공간이 무엇인지에 대한 모색이 필요하다. 당초 도시형생활주택은 기존의 가족가구와는 다른 특성을 가진 거주자들을 대상으로 하는 주택임에도 이러한 거주자들의 주거요구에 대한 고찰을 거치지 않고 출발했다. 본 연구에서 파악한 바로는 도시형생활주택의 공용공간은 실내공간을 중심으로 편의시설에만 집중되어 있고 그 이외 기능의 공용공간은 전반적으로 매우 미흡한 상태인 것을 알 수 있었다. 그러므로 도시형생활주택의 현재 공용공간 실태를 바탕으로 1-2인 소형가구가 필요로 하는 공용공간의 대안을 단정하기는 어려우며 또한 가족가구와는 달리 매우 다양한 구성원들로 이루어진 1-2인 가구의 각 하위집단5)들이 모두 같은 요구를 가졌다고도 쉽게 말할 수 없다. 도시형생활주택이 현재의 건축밀도를 유지할 수밖에 없다면 제한적인 여건 아래에서 더욱 각 하위집단의 특성과 그들의 주거요구에 대한 이해를 바탕으로 공용공간을 마련하는 것이 중요하다.
셋째, 현행 법 체계 안에서 더 나은 도시형생활주택의 계획기준을 제시하는 이상으로 해당 규정이 실질적으로 실행될 수 있도록 하는 정책적 보완이 필요하다. 도시형생활주택과 일반 공동주택은 주택법 상 같은 공동주택으로 분류되고 있으나 물리적인 환경 측면에서는 현저하게 다른 수준으로 법 규정을 적용하고 있으므로 실제 공급되는 현황에 그러한 차이가 드러나는 것은 피할 수 없는 사실이다. 그러나 본 연구에서 드러나듯이 일반 공동주택의 공용공간은 실제 법 규정에서 요구하는 이상으로 계획되어 있는 사례가 빈번했다. 즉 공급자의 관점에서 법규정에서 제시하는 수준 이상으로 더 나은 주거환경을 제공하여 더 큰 경제적 수익을 거둘 수 있을 것으로 판단했다는 것이다. 도시형생활주택은 일반적으로 공동주택보다 작은 규모의 단지로 조성되는 만큼 공급자에 대한 장려책을 함께 시행하는 것이 법 규정의 보완 못지않은 효과를 낼 수 있을 것으로 판단된다.
