I. 서 론
대한민국에서 부동산은 매우 복잡다단한 함의를 지닌다. 우선 가계별 부동산 관련 자산 비율이 다른 나라들과 비교해 월등히 높다보니 민감도와 관심도가 매우 높다. 한국의 가계별 부동산 관련 자산 비율은 2018년 기준 75%로 영국 50%, 일본 40%, 미국 30% 등 다른 나라보다 매우 높은 비중을 차지한다(한국은행 「2018 국민대차대조표」). 부의 축적과 확장을 위한 수단으로 부동산에 접근하는 세태가 산업화 이후 반세기 넘게 지속되면서 투자와 투기의 구분조차 어려운 ‘부동산 공화국’이 됐다고 해도 과언이 아니다. 수요와 공급, 대출 규제 정책, 자금의 유동성 변화 등 객관적 지표 외에 투자자의 매매 심리까지 복합적으로 어우러져 부동산 가격 변동 동향은 점점 더 쉽사리 예단하기 어려운 실정이다.
그런 상황에서도 대한민국의 수도 서울의 집값은 불패신화를 과시하며 무서운 상승세를 이어 왔다. 경실련은 2017년 5월부터 2021년 5월까지 문재인 대통령 임기 4년 간 서울 아파트값이 3.3 m2당 평균 2천61만원에서 3천971만원으로 배 가까이 올랐다고 밝혔다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 2020년 6월부터 2021년 5월까지 40주 연속 한주도 쉬지 않고 오르는 거침없는 상승세를 기록했다.
그러나 이같은 부동산 가격의 급격한 상승은 주택을 소유한 계층과 그렇지 못한 계층 간 양극화를 심화시킬 가능성이 상존한다. 서울시 열린데이터광장에서 주택소유 현황 통계 자료를 보면 2019년 현재 389만 가구 중 주택 소유 가구는 189만 가구로 가구의 주택 소유율이 48.6%, 즉 전체의 절반에 미치지 못한다. 서울 전체 가구의 절반 이상인 임차인 입장에서는 2년 혹은 4년마다 이사를 준비해야 하고 임대료가 얼마나 더 폭등할지 모르는 불안감 속에서 생활해야 한다. 국가 미래세대인 2030세대에는 내 집 마련에 대한 꿈을 요원하게 만들며 좌절감만 키우는 결과를 낳을 수도 있다. 지금이 아니면 내집 마련이 어려울 것이라는 ‘패닉 바잉’의 광풍 속에서, 본인이 동원할 수 있는 모든 수단을 가동해 영혼까지 끌어 모은다는 ‘영끌’ 대출을 받아도 내 집 마련이라는 꿈을 실현하기란 요원하다는 현실 때문에 상대적 박탈감만 더욱 커질 뿐이다.
또 부동산 가격 급등 현상은 한 도시의 지속가능한 성장을 위해 필수불가결한 중요 요소로 꼽히는 주민의 소속감과 연대감, 그리고 앞으로도 계속 그 도시에 살고 싶다는 정주의식 형성에도 악영향을 미칠 우려가 있다. 서울은 30년 넘게 ‘천만 서울’이라는 칭호를 누려 왔지만 부동산 가격 급등으로 서울 시민이 인천·경기 지역으로 이탈하고, 여기에 출산율 감소 현상 등이 복합적으로 작용하면서 작년에 인구 1천만명 선이 붕괴됐다(2020 서울통계간행물). 1988년 처음으로 서울 인구가 1천만명을 돌파한 지 32년만의 일이다.
본 연구의 출발은 이같은 문제 인식에서 시작된다. 부동산 가격 상승 현상이 안정적인 주거문화를 위협하고 주민 정주의식을 약화시키는 사회 문제로 비화할 가능성은 없는지에 주목하고자 한다.
이에 따라 본 연구는 부동산 중에서도 빌라나 개인주택 대신 서울시민의 거주 비중이 가장 높은 아파트를 중심으로 매매 가격 변동이 시민 정주의식에 얼마나 영향을 미치는지, 유례없는 아파트 가격 급등 시대에 시민의 정주의식은 강화됐는지 반대로 약화됐는지를 파악하고자 한다.
아울러 ‘서울시민으로서의 자부심’을 조절변수로 설정해 아파트 가격 변동과 정주의식 간 관계에 조절 역할을 하는지를 포착하고자 한다.
선행 연구들은 지역에 대한 자부심은 지역 애착이 반영된 지표이며, 지역 만족도를 높여 정주의식 강화에 긍정적인 영향을 미친다는 결과를 제시한다. 지역에 대한 장소 애착은 양(+)의 방향으로 행복을 높이고(Eom & Eom, 2017), 소득수준에 관계 없이 지역주민의 지역사회 애착과 지역사회만족 사이에는 유의미한 관계가 있다(Bae et al., 2017).
이런 선행연구 결과를 토대로, 서울시민으로서의 자부심이 강하다면 부동산 가격 상승이 정주의식에 부정적 효과를 미친다 하더라도 그 강도를 약화시키는 조절 효과를 내는지를 검증하려 한다.
이는 더욱 효율적이고 합리적인 부동산 정책 수립을 도모하면서 동시에 서울시민으로서의 자부심을 높이기 위한 대책의 방향성을 제시하는데 기여할 것으로 기대한다.
II. 이론적 배경 및 선행 연구
정주(定住·Settlement)의 사전적 의미는 '일정한 곳에 자리를 잡고 사는 것'이다(국립국어원 표준국어대사전). 여기에 개인의 ‘계속 살고 싶다’는 심리적 개념을 부가하면 정주의식이라는 개념이 구체화된다. 다수의 선행연구는 정주의식의 개념에 대해 개인이 소속 지역사회에 계속해서 머물러 살고 싶어 하는 심리적 의향으로 정의한다. 주민정주의식 영향 요인 또는 결정 요인을 주제로 한 연구는 크게 지역의 물리적 환경 만족도에 주목한 연구와 이웃간 교류 및 우호적 의식 등 심리적 요인에 초점을 맞춘 연구로 구분된다.
우선 Lee and Park (2004)은 정주의식에 미치는 영향요인을 분석한 결과 교통여건, 교육여건, 주거·생활여건 등 물리적 환경이 지역 주민 간 애착심보다 정주의식에 더 큰 영향을 미친다고 결론지었다. Kim and Yang (2013)의 연구에서는 사업체 변화 등 경제변수 외에도 주거여건과 사회·교육 여건과 같은 요인들이 인구 유입과 유출에 중대한 영향력을 지닌다고 강조했다. 부산 지역을 대상으로 한 Choi(1999)의 연구에서도 주택·학교·쇼핑시설·병원시설·공원 등이 부산시민의 정주의식에 유의미한 영향력을 주는 것으로 나타났다.
물리적 환경 만족도뿐 아니라 이웃 간 교류 및 우호적 의식이 정주의식에 적지 않은 영향을 미친다는 연구 결과도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 약한 지역사회 결속력이 이웃 만족도에 악영향을 미쳐 이주의 직접적인 원인이 되기도 하고(Fokkema et al., 1996), 강한 결속력은 주거 만족도를 제고하고 주거 이동을 제한한다(Speare 1974). 지역사회 규범을 매개체로 한 주민 간 강한 신뢰와 결속력, 이웃간 유대 강화가 지역 내 문제 발생을 통제해 주거 이동을 제약하는 원동력이 될 수 있고(Sampson, 1997), 지역사회 구성원 간 활발한 교류를 통해 결속력이 강화될수록 심리적 안정감으로 인한 소속감이 발현되기도 한다(Brown et al., 2003).
이처럼 물리적 환경과 심리적 요인이 복합적으로 작용하는 정주의식을 향상시키기 위해 지방자치단체들의 역할도 중요해지고 있다. 지자체가 공급하는 공공서비스의 질적 수준 차이는 지역 주민들의 지속적인 거주와 이주의 단초를 제공할 뿐 아니라 반대로 타 지역 주민의 지역 내 유입을 이끄는 흡수요인으로 작용하기도 한다(Choi et al., 2008). 지역 경제, 문화적 환경, 사적 영역의 특징 등 다른 조건이 유사할 때 지자체가 제공하는 공공서비스는 인구이동을 좌우하는 기제로 작용할 수 있다는 연구 결과도 있다(Seok, 2012). 특히 출산율 저하에 따른 인구 감소 등으로 소멸 위기에 처한 지자체 입장에서는 인구 유출을 막기 위한 주민 정주의식 향상이 절박한 정책과제일수밖에 없다(Lee et al., 2020).
본 연구는 이처럼 주민 정주의식 형성에 영향을 미치는 다양한 변수 중에서 서울 아파트 가격 변동에 초점을 두고 주민 정주의식 간 관계에 주목하고자 한다. 주택 등의 공공서비스가 주민의 이동에 영향을 미치는 요인 중 하나라는 연구 결과(Sharp, 1984)가 존재하는 상황에서, 아파트에 거주하는 국내 가구가 전체 가구의 절반 이상(50.1%)을 차지한다는 사실(통계청「2018 인구주택총조사」)은 아파트 가격이 정주의식 결정 요인에 미치는 영향이 적지 않다고 할 수 있다.
최근 수년간 서울 아파트 가격의 급등세를 놓고 주택 소유주들은 소유주대로 세입자들은 세입자대로 불만의 목소리를 낸다. 다주택자들은 양도세가 과도하다며 주택 매도를 위한 출구를 찾기 어렵다고 불만을 드러내고, 1주택 소유주는 종합부동산세 등 보유세 부담 때문에 가처분소득이 감소한다고 주장하고, 세입자는 천정부지로 치솟는 집값에 내 집 마련의 길이 더욱 불가능해지고 있다며 상대적 박탈감을 호소한다. 아파트 가격 상승이 정주의식 향상 측면에서는 부정적으로 작용할 수 있다는 점에서 다음의 가설을 설정한다.
가설 1: 서울의 아파트 가격 상승은 주민 정주의식에 부정적인 영향을 미칠 것이다.
아울러 정주의식에 영향을 미치는 개인의 다양한 심리적 요인 중 서울시민으로서의 자부심이 정주의식 강화 또는 약화에 조절 효과를 내는지 여부를 살펴보려 한다. 적지 않은 선행 연구들은 거주 동네에 대한 자부심이 주거환경 만족도에 유의미한 영향력을 미친다는 결과를 도출했다.
아파트 주거환경 만족도와 아파트 내 이웃관계 만족도에서 자부심, 우월감, 과시감 등의 거주자 감정 지표가 중요한 영향을 미친다고 분석한 바 있으며(Park & Cho, 2011), 시민들이 거주 지역에 느끼는 자부심 또는 시민 자부심으로서의 장소 애착심의 정도는 해당 도시에 대한 평판을 나타내는 지표이자, 해당 지역 내에 거주하는 주민들의 삶의 질과 만족도를 고양시키기 위한 요인으로 기능한다는 연구들도 있다(Lee et al., 2010, Lim, 2012). 사회적 행동에 있어 선한 자부심은 타인과 어울리며 함께 나아가는 친사회적 성향을 높게 만들기도 하고(Cheng, Tracy & Henrich 2010), 또 편견과 자부심의 관계를 통해 선한 자부심이 높을수록 타인에 대한 공감과 편견의 순화가 높게 나타난다(Ashton-James & Tracy 2012).
특히 사회정체성이론(Social Identity Theory)에 따르면 특정 지역의 주민들은 자신들의 지역에 대한 소속감이 그들의 사회적정체성을 형성하고 강화하는 만큼 그 지역에 심리적으로 애착을 가질 수 있다고 주장한다(Tyler & Blader, 2000). 즉 주민들은 자신이 거주하고 있는 지역에 대한 자긍심과 더불어 동일 지역의 구성원이라는 공동체의식과 일체감이 지역 정체성에 이바지할 수 있다(Kim & Kim, 2017).
이처럼 시민으로서의 자부심이 친사회적 성향을 높여 정주의식 강화에도 역할을 하는지 고찰하기 위해 다음의 가설을 설정한다.
가설 2: 서울시민으로서의 자부심은 아파트 가격 상승과 주민 정주의식 간의 부정적 관계를 약화시킬 것이다.
III. 연구 방법
1. 연구 분석 모형
본 연구는 서울시 부동산 거래가격 변동이 주민 정주의식에 미치는 영향을 분석하고, 나아가 서울시민으로서의 자부심이 해당 관계에 미치는 조절 효과를 검증하고자 하였다. 서울시 25개 자치구의 아파트 매매가 상승이 주민 정주의식에 미치는 부정적인 영향 여부에 주목했고, 서울시민으로서의 자부심을 조절 변수로 설정함으로써 자부심이라는 변수가 주택 가격 동향과 정주의식 간의 부정적 영향을 조절할 수 있는지를 파악하려 하였다. 이밖에 선행연구를 바탕으로 정주의식에 영향을 미칠 수 있는 통제변수로서 인구 10만명당 문화시설 수, 도시 위험인식, 1인당 지역내 총생산(GRDP), 스트레스, 인구 밀도 등과 같은 인구통계학적, 심리적 특성을 분석 모형에 포함했다. 이상을 고려한 본 연구의 분석 틀은 <Figure 1> 과 같다.
2. 분석 자료
본 연구의 가설검증을 위해 2013년부터 2017년까지 5년간의 서울서베이 데이터와 서울 열린데이터 광장의 25개 자치구에 관한 공공데이터를 결합하여 패널데이터(panel data)를 구축하였다. 서울시와 서울연구원은 2003년부터 매년 서울에 거주하는 2만 가구의 15세 이상 가구원 약 4만2천~4만7천 명을 대상으로 서울시민의 삶의 변화를 서베이를 통해 모니터링 하고 있다. 표본은 층화집락추출법(stratified cluster sampling) 의해서 추출되었으며, 사전교육을 받은 면접원이 표본으로 선정된 가구를 직접 방문하여 1:1면접조사를 하였다. 총 표본은 2013년 47,384명, 2014년 45,496명, 2015년 46,837명, 2016년 45,609명, 2017년 42,687명 이었다.
그러나 서울서베이는 매년 같은 표본을 추적하여 반복 측정하는 패널데이터가 아닌, 매년 새로운 표본을 추출하는 횡단면데이터(cross sectional data)이기 때문에 시간에 따라 변하는 정주의식, 자부심, 도시위험인식 등의 변화를 추적하기가 불가능하다는 한계가 있다. 따라서 본 연구에서는 패널데이터를 구축하기 위해 설문문항에 대한 개별응답자들의 응답에 사후층화 가중치를 적용하여 자치구별로 평균을 산출하였다. 서울서베이는 각 구의 성별과 연령별(15~19세, 20~29세, 30~39세, 40~49세, 50~59세, 60세 이상) 모집단 현황이 반영된 가구원 통계를 계산하기 위해 반복비례가중법(iterative proportional weighting)을 적용하여 산출한 사후층화 가중치를 제공하고 있다. 가중치는 모집단의 성별 및 나이별 특성에 따라 조사표본의 특성을 보정해 줌으로써 표본의 대표성(representativeness)을 높여주는 역할을 한다(Huh, Yoon & Lee, 2004). 따라서 불편추정량(unbiased estimator)을 산출하기 위해 서울서베이에서 제공된 사후층화 가중치를 적용하여 설문문항에 대한 자치구별 평균을 계산하였다. 이렇게 함으로써 매년 25개의 자치구로 구성된 서울서베이 패널데이터를 생성할 수 있었다. 또한 같은 기간(2013~2017년) KB국민은행의 주택가격 동향 자료를 기반으로 25개 자치구의 연도별 1 m2당 평균 아파트 매매가 데이터를 수집했다.
Table 1.
Manipulate Variables
마지막으로 통제변수는 서울 열린데이터 광장에서 수집하였다. 서울시는 보건, 일반행정, 문화·관광, 산업·경제, 복지, 환경, 교통, 도시관리, 교육, 안전, 인구·가구, 주택·건설 등 12개 분야에 대한 공공데이터를 시민들에게 개방하고 있다. 1인당 지역 내 총생산, 인구 10만명 당 문화시설수, 인구밀도는 서울 열린데이터 광장을 통해 25개 자치구별로 수집하였고, 앞서 설명한 자치구 수준의 서울서베이, KB주택가격 동향자료와 결합하여 통합 패널 데이터를 구축하였다.
3. 변수 측정
1) 종속변수: 정주의식
다수의 선행연구는 정주의식의 개념에 대해 개인이 소속 지역사회에 계속해서 머물러 살고 싶어 하는 심리적 의향으로 정의한다.
정주의식이란 개인이 지역 사회에 대해 소속감과 애착을 가지고 지속적으로 거주하고자 하는 의식(Choi & Nam, 2015)이며, 개인이 특정지역에 대해 느끼는 친밀감 내지는 그 자신을 그 지역의 일원이라고 느끼는 의식(Jeon 1998)이기도 하다. 이런 개념 정의는 해외 연구에서도 크게 다르지 않다. 환경과 인간 사이에서 지각되는 장소에 대한 귀속(Stokols & Shumaker, 1981)이거나 인간이 환경에 대해 가지는 생각·신념과 같은 인지적 요소가 행동과 통합돼 나타나는 애착도(Altman, 1992)로 볼 수 있다. 정주의식은 고정된 개념이 아니라 가변적이면서 유동적인 것이기 때문에 외부 요인이나 공공 서비스의 질에 따라 개선될 수 있다는 인식 하에 정주의식을 강화할 수 있는 방향성을 제시하기 위한 연구도 다양하게 전개된다. 또 지자체 입장에서는 인구 유출을 막기 위한 정주의식 향상이 절박한 정책과제로 부상하고 있다(Lee, 2020).
본 연구의 종속변수인 정주의식 측정은 서울서베이의 조사 문항 ‘귀하는 향후 10년 이후에도 서울에 계속 거주하고 싶으십니까’라는 질문을 기반으로 산출했다. ‘전혀 그렇지 않다=1, 그렇지 않은 편이다=2, 보통이다=3, 어느 정도 그렇다=4, 매우 그렇다=5’ 등 리커트 5점 척도를 활용해 25개 자치구의 연도별 정주의식을 측정하였다.
2) 독립변수: 서울시 아파트 매매 가격
국내에서 아파트는 전체 가구 거주 비율의 절반을 넘어서며 가장 보편적인 거주 공간으로 자리매김하고 있다. 통계청의 2020인구주택총조사 결과를 보면 아파트 거주 비율은 전체의 51.1%로 단독주택 31.0%, 연립·다세대 11.5% 등 다른 거주 형태를 압도한다. 서울 역시 2018년 기준으로 전체의 45.6%인 368만2천가구가 아파트에 거주하고 있다. 이처럼 아파트는 부동산과 주택 거래 시장에서 일정 부분 대표성을 지니기 때문에, 본 연구에서는 아파트 매매 가격이 주민 정주의식에 어떤 영향을 미치는지를 분석하기 위해 아파트 매매가를 독립변수로, 정주의식을 종속변수로 설정했다.
아파트를 포함해 주택 가격의 결정 요인에 관한 연구들은 주택시장 변수 외에도 금융·거시경제 변수, 정부정책 등 다양한 변수들의 중요성을 강조한다. Roh & Kim (2012)은 아파트 매매 가격지수에 미치는 영향을 회귀분석으로 연구한 결과 부동산 규제 완화 정책은 유효하게 영향을 미치나 미미한 정도이고, 억제정책은 오히려 가격을 상승시켜 정책 효과가 없다는 결론을 도출했다. 이와 관련해 Jeon (2014)은 패널 회귀분석을 통해 주택가격에 대해 규제 강화정책과 완화정책의 통계적 유의미성이 없다고 했다.
본 연구에서는 2013~2017년 5년간 서울 25개 자치구의 연도별 1 m2당 평균 아파트 매매가 데이터 125개를 KB국민은행의 월별 주택가격 동향자료에서 수집했다.
3) 조절변수: 서울시민으로서의 자부심
사회정체성이론을 근거로 개인은 본인의 정체성을 형성하고 소속감을 구축하기 위해 집단에 소속되고자 하는 경향이 있고, 자신을 집단과 동일시함으로써 집단의 속성과 현재 상태를 통해 본인을 평가한다(Shim & Kim, 2014). 집단을 매개로 하는 정체성 형성과정은 대체로 다른 집단과의 비교를 통해 이뤄지며, 특히 자기 집단 특유의 긍정적 속성을 설정토록 하는 긍정적인 사회정체성을 향한 욕구를 지닌다. (Hogg & Turner, 1987). 소속 집단을 긍정적으로 평가하는 개인의 감정은 자부심(Pride)이라는 개념으로 나타날 수 있다. 즉 자신이 속한 집단에 대한 자부심은 소속 집단의 현재 상태 평가에서 시작되며 소속 집단이 부정적이라기보다는 긍정적으로 인정받고 있다는 확신이라고 할 수 있다(Gouthier & Rhein, 2011).
본 연구에서는 서울서베이 중 '귀하는 서울시민이라는데 얼마나 자부심을 느끼시는지요'라는 문항의 답변을 토대로 서울시민으로서의 자부심을 조절변수로 설정했다. 전혀 자부심을 느끼지 않는다=0, 매우 자부심을 느낀다=10 척도에 따라 연도별 자치구별 평균치를 산출했다.
4) 통제변수
본 연구에서는 서울시 부동산 가격 변동과 정주의식 간 관계 분석에 있어 통제가 필요한 변수들을 선정했다.
우선 자치구 간 문화 인프라 격차를 통제하기 위해 인구 10만 명당 문화시설 수를 분석모형에 포함했다. 문화시설 수에 대한 만족도는 정주의식에 영향을 미친다(Kim, Oh & Moon, 2017). 특히 고령자 거주 지역에 도서관, 극장 등 문화시설이 많다는 것은 광범위한 여가생활과 사회적 교류 기회를 확장할 수 있다는 의미로 정주의식에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
또 1인당 지역내 총생산(GRDP)은 자치구 간 경제적 차이를 가늠할 수 있는 지표로서 재정 여건이 양호한 지역과 열악한 지역 간 정주의식에 유의미한 차이가 있을 수 있다는 점에서 통제 변수로 설정했다(Eom, Roh & Park, 2018). 1인당 GRDP는 인구성장률과 상호간에 양(+)의 상관관계로 연결되며 유의미한 함수 관계를 보인다는 선행연구도 있다(Yim, 2019).
아울러 도시 위험인식은 정주의식에 중요한 영향을 미치는 요인이며, 위험 인식 유형에 따라 정주의식에 미치는 영향도 달라질 수 있다는 점(Lee, 2020) 때문에 통제변수에 포함됐다. Lee (2020)는 주민이 거주 지역을 위험하다고 인식할수록 정주의사가 낮아졌으며, 매개변수인 사회적 신뢰는 위험인식과 정주의사 간 관계를 부분매개하여 위험인식이 정주의사에 미치는 부정적인 영향을 낮춘다는 연구결과를 제시하기도 했다.
이밖에 인구 밀도는 생활권 내 주거의 질을 좌우하는 다수 요인 중 하나로서 주민 정주안정성에 영향을 미칠 수 있다는 점에서 통제변수로 설정했다. 지금 우리나라에서는 도시 외곽 지역에 다양한 형태의 신규 도시개발로 인구 전입 효과를 노리는 경우가 적지 않은데, 이러한 확장 일변도의 대책보다는 원도심 활성화와 더불어 적극적인 주거환경 개선을 통해 인구 유입 효과를 도모하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다(Chang, 2020). 고령화와 인구 감소 국면에서는 거주공간 중심의 외연적 확장이 오히려 도시 공간 유지에 부담 요인으로 작용할 수 있기 때문이다.
마지막으로 스트레스 정도는 피로·고통·불안 등 다른 생물학적 심리적 요인처럼 자기효능감과 지역 애착심에 가변적인 변수로 작용할 수 있어 통제 변수에 포함했다. 거주지역에 대한 안정성이나 쾌적성에 대한 인식 수준이 낮을수록, 거주지역이 무질서한 상황일수록 정신건강에 미치는 악영향의 수준은 높게 나타난다(Moon, Chae & Song, 2018)는 점을 고려했다. 노년층에서는 낯선 환경에 대한 적응 부담 등의 이유로 다른 지역으로의 이주가 극심한 스트레스를 유발하기 때문에 고령자 집단에 적합한 정주 환경을 구축할 필요가 있다는 연구결과도 있다(Lee & Lee, 2020).
IV. 결과 분석
1. 기술통계
본 연구에서 설정된 종속변수·독립변수·통제변수·조절변수들의 기술통계는 <Table 2>와 같다. 서울서베이 조사결과 중 2013~2017년 5년치 항목을 25개 자치구별로 수집했기 때문에 관측치는 125개 단위로 나뉜다. 10년 후 계속 거주 의향을 묻는 시민 정주의식의 평균은 5점 척도에서 3.43점으로 ‘보통이다(3점)’와 ‘어느 정도 그렇다(4점)’의 중간 정도로 측정됐다. 최저치는 2017년 동작구(2.207)이며 최대치는 2013년 성북구(4.345)다. 2013~2017년 서울 아파트 1 m2당 매매가 평균은 602만9천원으로 최저치는 2013년 금천구(368만7천원), 최대치는 2017년 강남구(1천378만원)다. 서울시민으로서의 자부심 평균은 10점 척도 중 7.05점으로 비교적 높은 것으로 나타났다. 최저치는 2014년 금천구(6.222), 최대치는 2013년 은평구(7.994)다.
Table 2.
Descriptive Statistics
2. 상관관계 분석
<Table 3>에 기술된 것처럼 주요 변수 간 피어슨(Pearson) 상관관계를 보면 서울시민으로서의 자부심(r=0.457, p<0.01)과 정주의식 간에는 유의미한 양(+)의 상관관계가 있는 것으로 나타났다. 그러나 아파트 매매가격(r= −0.212, p<0.05)은 정주의식과는 유의한 음(−)의 상관관계가 있음을 확인했다. 이밖에 도시위험도와 자부심 간 상관계수는 −0.303으로 유의수준 α=0.01에서 유의한 음의 관계를 맺고 있는 것으로 나타났다. 인구밀도와 아파트 매매가 역시 상호 상관계수가 −0.344로 유의수준 α=0.01에서 유의한 음의 관계인 것으로 파악됐다.
Table 3.
Correlation Analysis
3. t검정
아파트 매매가격이 높은 지역과 낮은 지역 간 주민 정주의식에 유의미한 차이가 있는지 분석하기 위해 t검정을 실시하였다
우선 서울 25개 자치구별로 분석 대상기간인 2013~2017년의 연도별 아파트 평균 매매가격 데이터를 수집해 총 125개의 자료를 확보했다. 이후 125개 통계치 중 아파트 매매가가 가장 비싼 30개 단위를 1그룹으로, 아파트 매매가가 가장 싼 30개 단위를 2그룹으로 분류했다.
그 결과 1그룹에는 2016년~17년 중구·광진·양천구, 2017년 성동·마포·영등포·강동구, 2013~2017년 용산·서초·강남·송파구 등 30개 단위가 속했으며 연평균 아파트 매매가는 1 m2당 678만~1천378만원이었다.
2그룹에는 2013년 서대문구, 2013~14년 성북구, 2013~15년 노원·은평·구로구, 2013~16년 중랑·강북구, 2013~2017년 도봉·금천구 등 30개 단위가 속했고, 연평균 아파트 매매가는 1 m2당 368만~464만원이었다.
‘향후 10년 이후에도 서울에 계속 거주하고 싶으십니까’라는 정주의식 관련 질문에 대한 답변을 5점 척도 기준으로 환산한 결과, 1그룹 평균은 3.230, 2그룹 평균은 3.650으로 집계됐다. 즉 아파트 가격이 비싼 지역의 주민 정주의식이 오히려 약한 것으로 분석됐다.
1그룹과 2그룹 간 t검정 결과 t값은 2.892이며, p값은 0.0054로 유의수준 0.05보다 작았다.
따라서 아파트 가격이 비싼 지역과 싼 지역 주민의 정주의식이 서로 동일한 수준일 것이라는 귀무가설을 5% 유의수준에서 기각할 수 있다. 이로써 아파트 가격이 비싼 지역과 싼 지역 간에는 주민 정주의식에 유의미한 차이가 있다는 결과를 확인할 수 있었다.
4. 가설 검증
패널데이터는 같은 표본을 대상으로 서로 상이한 여러 관측 시점별로 조사한 것이기 때문에 시간 특성 효과와 개체 특성 효과를 동시에 주목해 독립변수의 설명력을 높일 수 있다. 다만 횡단면데이터와 시계열데이터의 특성을 동시에 지니고 있어 오차항에 이분산성이나 자기상관의 존재 가능성이 있다. 이 경우 OLS (Ordinary Least Squares) 추정법은 비효율적 추정량을 도출할 우려가 있기 때문에 본 연구에서는 오차항의 이분산성과 자기상관을 통제하기 위해 FGLS (Feasible Generalized Least Squares) 방법을 이용해 독립변수가 종속변수에 미치는 효과를 추정했다.
이에 따라 우선 하우스만(Hausman) 검정 결과 귀무가설 기각을 통해 고정효과 분석 모델(fixed effect model)이 확률효과 분석 모델(random effect model)보다 더 적합한 분석 방식임을 확인했다. 이어 Breusch-Pagan 검정결과 카이제곱 통계량이 0.0001로 유의수준 1% 이내에서 동분산 가정을 기각해 데이터의 이분산이 존재하는 것을 발견했다. 또 Wooldridge 검정 결과 F값이 0.0015로 유의수준 1% 이내에서 1차 자기상관이 존재함을 확인했다. 따라서 고정효과 분석 모델을 유지하면서 이분산과 자기상관을 동시에 통제하는 FGLS 방법을 택해 패널분석을 실시했다.
분석 결과 <Table 4>의 모형1에서는 본 연구에서 설정된 통제변수들과 조절변수가 정주의식에 미치는 영향을 보여준다. 통제변수 중 문화 시설 수(β=0.0491, p<0.01)는 정주의식에 긍정적으로 유의미한 영향을 보이는 것으로 분석됐다. 이는 정주의식이 주택이라는 물리적 공간을 넘어 주거 환경에 대한 만족도에 따라 영향을 받을 수 있다(Golant, 1982)는 연구결과와 궤를 같이 한다. 특히 최근 들어 증가세를 보이는 1인 가구의 경우 연령이 높고 교육환경, 문화와 여가 복지 서비스에 대한 만족도가 높을 때 정주의식도 높아진다는 선행연구(Park, 2018) 결과도 뒷받침한다. 반면 도시 위험 인식(β= -0.1024, p<0.05)은 정주의식과는 유의수준 α=0.05에서 유의한 음(−)의 관계를 보였다. 자연재해, 핵폐기물, 방사능 사고, 전염병, 안전사고, 안보, 경제위기, 실업, 부정부패, 폭력 범죄 등 도시 위험 인식수준이 높을수록 정주의식에는 악영향을 미칠 수 있다는 선행 연구 결과들의 범주에서 벗어나지 않는다.
Table 4.
Panel Analysis Results for Dependent Variable 'Settlement Consciousness'
독립변수인 아파트 매매가 변동이 정주의식에 미치는 효과를 분석한 결과는 모형2에서 제시했다. 분석 결과 아파트 매매가격(β= −.0005, p<0.01)은 정주의식에 음(−)으로 유의미한 영향을 보였다. 즉 아파트 가격이 높은 지역의 주민일수록 정주의식은 낮아진다는 결과를 얻었다. 즉 주택가격 상승이 소유주의 자산 증가 효과와 연결될지언정 계속 서울에 살고 싶다는 정주의식에는 악영향을 미칠 수 있다는 사실을 의미한다.
이는 소득 수준이 높다고 해서 지역 애착심까지 강한 것은 아니라는 선행연구 결과와 배치되지 않는다. Cho & Lim(2016)은 소득혼합수준이 증가함에 따라 시민 자부심으로서 서울에 대한 장소 애착심이 증가하기는 하지만, 지역소득수준이 높을수록 소득혼합수준이 장소 애착심에 미치는 영향은 감소한다고 했다. 장소 애착심 제고를 위해서는 지역 소득수준에 따라 차별적인 사회적 혼합정책을 계획해야 한다고 제언했다.
모형3에서는 독립변수인 아파트 매매가와 조절변수인 자부심 간 관계를 곱한 상호항을 투입해 독립변수가 종속변수에 미치는 영향의 방향이나 강도가 바뀌는지를 확인했다. 분석 결과, 상호항(β=0.0004, p<0.1)은 정주의식에 양(+)적 방향으로 유의미한 영향을 나타냈다. 즉 아파트 매매가격의 주민 정주의식에 미치는 부정적인 영향에 대해 서울시민으로서의 자부심이 이를 약화시키는 조절효과를 볼 수 있는 것이다.
<Figure 2>는 서울시민으로서 자부심이 아파트 매매가와 정주의식 간 관계를 조절하는 효과를 그래프로 보여준다.
서울시민으로서 자부심이 상대적으로 약한 자치구는 자부심이 보통이거나 강한 자치구와 비교할 때 아파트 가격 상승에 따른 정주의식 약화가 가파른 기울기로 진행된다. 반면 서울시민으로서 자부심이 강한 자치구는 아파트 가격이 상승하더라도 정주의식 또한 강화되는 경향을 확인할 수 있다. 이 같은 결과를 토대로 부동산 가격 상승이라는 가시적이고 경제적인 부담감이 정주의식을 약화시킬 수 있지만 서울시민으로서의 자부심이라는 변수는 장소 애착심과 지역 정체성을 강화시켜 정주의식 조절 효과를 낸다고도 볼 수 있다. 장소 애착심은 다른 도시와 차별되는 소속 도시의 정체성을 나타내는 지표이면서 시민의 자부심을 반영하는 지표로 기능하기도 하고(Twigger-Ross et al., 1996), 공동체 의식과 일체감이 지역 정체성에 이바지한다(Kim & Kim, 2017)는 선행연구 결과도 있다. 결국 정주의식 확대와 관련 있는 시민의 자부심을 높이기 위해 지방정부의 실무적 정책적 대안 마련이 매우 중요하다는 시사점이 도출됐다.
V. 결 론
본 연구는 서울의 아파트 매매 가격 변동이 서울시민의 정주의식에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 삼았다. 최근 수년간 서울의 아파트 거래 가격은 사상 유례가 없을 정도로 거친 상승세를 기록하고 있고 이로 인해 주택 소유주와 전월세 세입자 간 양극화, 주거 안정성 저하 등 부동산 시장의 불안정성은 심각한 사회문제로 대두되고 있다. 세입자들은 부동산 가격 급등 국면에서 내 집 마련 기회를 놓쳐버렸다는 좌절감과 상대적 박탈감에 괴로워하고, 주택 소유주들은 집값 상승에 따른 부동산 자산 증가 효과에 만족하기 보다는 보유세·양도세 부담을 호소하며 불만을 드러내는 경우도 적지 않다.
이런 상황에서 아파트 매매가 상승이 과연 시민 정주의식에는 어떤 영향을 미쳤는지 고찰하기 위해 2013년부터 2017년까지 서울서베이 도시정책지표 조사 결과와 KB 국민은행의 아파트 매매가격 동향 자료를 기반으로 패널 분석을 시행했다.
분석 결과, 아파트 매매가 상승은 정주의식과는 오히려 유의미한 수준에서 음(−)의 관계를 보였다. 오차항의 이분산성과 자기상관을 통제하기 위한 FGLS (Feasible Generalized Least Squares) 방법을 이용해 독립변수가 종속변수에 미치는 효과를 추정한 결과, 모형2에서 아파트 가격 상승(β= −0.0005, p<0.05)은 정주의식에 음(−)적으로 유의미한 영향을 나타냈다. 즉 아파트 가격이 비싼 지역의 주민 정주의식은 아파트 가격이 상대적으로 싼 지역의 주민 정주의식보다 음(−)적으로 유의미한 차이가 있는 점을 확인했다. 이는 최근 서울의 부동산 가격 급등 현상이 서울시민의 정주의식 강화에는 오히려 부정적인 영향을 미쳤다는 사실을 의미한다.
이 같은 결과는 지역 평균 소득이 높을수록 소득 혼합 수준과 서울에 대한 장소애착심 사이의 양(+)적 관계가 줄어든다는 선행 연구(Cho & Lim, 2016) 결과와도 크게 배치되지 않는다. 이 연구에서는 남자에 비해 여자가, 자가인 사람에 비해 월세 또는 전세인 사람이 서울에 대한 애착심이 더욱 높은 것으로 나타났다.
결국 아파트 매매가 상승 현상이 주택 소유주들에게는 자산 증가 효과를 부여한다 해도, 전반적인 시민 정주의식 강화 측면에서는 오히려 부정적으로 작용한다고 볼 수 있다.
이러한 시민 정주의식 약화 현상은 32년 만에 처음으로 2020년 서울 인구가 1천만명 선 밑으로 붕괴되는 등 인구 감소 추세를 겪고 있는 상황을 고려할 때 서울 시 정부가 간과할 수만은 없는 시사점이다. 출산율 감소 요인 외에도 부동산 가격 급등에 따라 인천·경기 지역으로의 이탈 현상이 가속화하는 상황에서 시민 정주의식까지 낮은 수준으로 떨어진다면 지속 가능한 성장을 도모하는 메가시티로서의 서울의 지위는 더욱 위축될 수밖에 없다.
다만 서울시민으로서의 자부심이 강한 경우 아파트 가격이 상승한다 해도 정주의식 약화에 미치는 영향력은 감소한다는 조절 효과를 확인할 수 있었다. 독립변수인 아파트 매매가와 조절변수인 서울시민 자부심 간 관계를 곱한 상호항을 투입해 분석한 모형3에서 상호항(β=0.0004, p<0.01)은 정주의식에 양(+)적 방향으로 유의미한 영향을 나타냈다. 즉 아파트 가격 상승이 주민 정주의식에 미치는 부정적인 영향에 대해 서울시민으로서의 자부심이 이를 약화시키는 조절효과를 발견했다. 이는 시민 자부심이 지역 애착심과 연결된 개념이기 때문에 가능한 기제다. 거주 지역에 대한 시민 자부심은 사람과 공간 사이의 심리적 유대관계를 나타낸다는 점에서 장소 애착심의 다면적 측면 중 하나의 요소로 간주될 수 있다(Cho & Lim, 2016). 장소 애착은 사람과 장소 사이에서 나타나는 정서적·심리적 유대 또는 결속을 의미하고 주민들의 삶을 구성하는 중요한 요소(Koh & Hwang, 2015)이기 때문에 애착심 강화는 정주의식 강화로도 연결된다.
결국 본 연구에서 제시한 가설1과 가설2 검증을 통해 아파트 가격 상승은 주민 정주의식 강화에 악영향을 미치지만 시민 자부심이라는 변수는 아파트 가격 상승과 정주의식 간 부정적 관계를 약화시키는 조절효과를 나타낸다는 점을 확인했다.
이에 따라 아파트 가격 급등을 억제하고, 시민 자부심을 강화하기 위한 서울 시정부의 정책적 대안 마련 또한 시급하고도 매우 중요한 과제라는 화두를 제시할 수 있다. 최근 부동산 급등 국면에서는 기초경제변수보다 정책 충격이 부동산 가격의 급등락을 좌우한다는 연구(Chung & Ji, 2020)가 있듯이 서울 시정부도 중앙정부의 부동산 안정화 정책에 맞춰 아파트 가격 급등을 억제할 수 있는 효율적인 정책 마련에 주력해야 한다. 전반적인 부동산 대책 수립은 중앙정부의 몫이지만 부동산 재개발, 재건축 시책 등 부동산 시장에서 매우 민감하고 폭발력 있는 현안들은 시정부가 결정해야 하는 사안이라는 점을 고려하면 서울 시정부 차원에서 더욱 세밀하고 정교한 부동산 관련 대책 마련이 요구된다.
아울러 거주지역의 생활환경에 대한 긍정적 평가 정도는 시민 자부심으로서의 장소 애착심에 양(+)적 영향을 미친다(Cho & LIm, 2016)는 점을 고려하며, 녹지 면적 확대, 교육환경 개선, 문화 예술 인프라 확충, 교통수단다양화 등 서울시민의 자부심을 강화하고 거주 만족도를 높이기 위한 정책을 다양하게 구사해야 할 것으로 보인다. 또 이웃에 대한 만족도가 높을수록(Choi et al., 2005), 아울러 지역사회에 거주하면서 오랜 시간 걸쳐 형성된 심리적 유대감이 클수록(Lee 2013) 지역 애착심과 자부심이 상승한다는 점에서 주민 공동체 의식 함양을 위한 다양한 프로그램을 발굴·시행할 필요가 있다.
주민 정주의식 형성에 영향을 미치는 요인에 대한 연구는 다양하게 진행돼 왔지만, 본 연구는 실물경제 요소인 아파트 가격과 정주의식 간 관계를 분석했다는 점에서 차별화된다. 다만 주택소유주 와 세입자 간 정주의식 격차 여부 등 더욱 세분화된 실증분석을 위해서는 이번 결과를 바탕으로 후속적인 연구가 다각적으로 이뤄질 수 있기를 기대한다.
