1. 연구의 배경 및 목적

1986년 도이머이 정책을 기점으로 베트남 경제는 매년 연평균 6-7%의 성장을 지속하고 있으며, 높은 경제 성장률은 전 산업 분야에 걸쳐 아시아 최대 투자국으로 급부상하면서 외국인 직접 투자(FDI) 또한 급증하고 있다. FDI는 한국, 일본, 대만, 싱가포르 등 주로 아시아 국가에서 이루어지고 있으며, 2007년 도시에 투자된 FDI의 85%는 부동산에 직접 유입되었다(Jung, Huynh, & Rowe, 2013:106). 꾸준한 경제성장으로 베트남 도시화 수준은 1984년 19%에서 2007년 27%로 증가(McGee, 2009:230)하면서 전체 인구의 도시집중 비율도 증가하고 있다. 특히 하노이와 호치민은 전체 도농간 인구이동의 50% 이상을 차지하며 인구의 대도시 집중현상이 가속화되는 추세이다. 안정적인 경제성장에 비해 낮은 주택보급률은 많은 부동산 프로젝트를 촉진시키는 배경이 되고 있다.

꾸준한 경제성장과 핵가족화를 바탕으로 중산층은 늘어나고 있으며, 이들은 주택에 많은 돈을 투자¹⁾하고 있다. 푸미흥 신도시²⁾의 성공으로 중산층들은 기본 인프라를 갖춘 높은 기술수준의 아파트를 선호하고 있다. 특히 베트남 내 호치민시는 아파트 거래량이 매우 높은 도시로 아파트 수요가 매우 높아 럭셔리 아파트부터 적정 주택까지 다양한 프로젝트가 공급³⁾되고 있다. 이는 타 도시 대비 월등한 경제력을 기반으로 하고 있기 때문이다. 하노이의 경우 공공에 의한 아파트 건설이 주를 이룬다면 호치민은 민간에 의해 주도적으로 아파트를 공급하고 있다. 외국 개발업체는 고급아파트 위주로 공급하고 현지 업체는 중급(Mid-end) 및 보급(Affordable)아파트 위주로 공급하고 있다.

이들 단지는 주변 환경여건, 대지조건, 밀도, 오픈 스페이스, 생활편익시설, 교통관계 등을 종합적으로 반영하여 삶의 질적 수준을 향상시키고 있다. 특히 고급 아파트는 아파트 단지의 브랜드 이미지 구축을 위해 공간에 대한 새로운 가치와 기능을 부여하여 기존 아파트 단지와 차별화하여 고급 이미지를 부각시키고 있다. 또한 각 개발업체는 분양촉진 및 이미지 개선을 위해 차별화 방안으로 다양한 커뮤니티시설을 도입하고 있다. 특히 베트남은 주거환경수준이 향상되면서 중산층 가구가 구매할 수 있는 중급 및 보급 아파트의 수요가 급증될 것으로 예상하는 가운데, 고급 아파트에 적용되었던 차별화 전략은 중급 및 보급 아파트에도 적용될 수 있는 가능성이 매우 높다고 할 수 있다. 이에 본 연구는 베트남 호치민시 아파트를 대상으로 단지 계획적 특성을 분석함으로써 베트남의 지역성과 문화적 특성이 단지 계획에 어떻게 반영되고 있는지를 파악하고자 한다. 이는 현지에 진출하고 있는 다국적 한국기업과 정보를 공유하고 향후 중급 및 보급 아파트 단지 및 주민복리시설의 개발을 위한 기초자료로 활용하는데 그 목적이 있다.

2. 연구의 내용 및 방법

호치민시는 아파트 거래량이 매우 높은 도시로 19개 군(1-12, 고밥, 탄빈, 탄푸, 빈탄, 푸년, 투특, 빈딴)의 도시지역과 5개 현(구찌, 혹몬, 빈칸, 냐베, 컨쩌)의 교외지역으로 구성되어 있다. 그중에서도 도시지역의 7군과 2군을 중심으로 아파트개발이 활발하게 진행되고 있다. 7군의 푸미흥(PMH)은 정부와의 협의 하에 대만개발업자에 의해 주도적으로 진행하였다면, 2군은 현지 및 외국(싱가포르, 한국) 개발자들이 적극적으로 개발에 참여한 지역으로 아파트 분양률도 꾸준히 증가하고 있어 최근 아파트 경향을 파악할 수 있는 지역이다. 따라서 본 연구에서는 공간적 범위를 호치민시 2군 지역으로 한정하였다. 시간적 범위는 2010년 이후⁴⁾ 완공된 아파트 단지로 서비스아파트⁵⁾와 현재 분양 중인 사례는 제외하고 2017년 완공 예정인 사례까지 포함하여 총 20개 사례를 대상으로 선정하였다.

Figure 1.

Spatial Area of Research

자료 수집은 인터넷 조사를 통하여 현지부동산과 개발업체에 분양 자료(e-catalog)를 요청하여 단지 배치도, 평면도를 수집하였고, 이중 8사례⁶⁾는 2017년 2월에 현지를 방문하여 단지구성 및 커뮤니티시설을 조사하였다.

조사내용은 도시적 맥락에서 아파트 단지의 입지적 특성과 주거동과 부대시설의 단지계획적 특성, 주민복리시설(커뮤니티 시설과 근린생활시설), 동선계획 특성에 대해 분석하였다.

1. 호치민시 도시개발

베트남 동남부와 메콩델타 지역사이에 위치한 사이공(Saigon)은 1975년 북베트남(월맹)이 월남을 통일하면서 주변의 위성도시인 쪼론(Cho Lon), 지아 딘(Gia Dinh)을 통합하여 호치민시로 개명하였다. 1986년 도이모이 정책이후 시장경제가 공인되면서 산업화, 근대화에 앞장서며 베트남 최대의 상업도시 및 경제수도로 베트남의 중공업 및 경공업을 포함한 전 산업분야가 밀집되어 있다. 베트남 최대 인구 밀집 도시로 면적의 0.6%를 차지하고 전국인구의 10%, GDP는 23%, 재정예산의 30%를 부담하고 있으며, FDI는 20%를 유치하고 있다.

호치민시는 인구의 급증으로 인한 교통 혼잡, 생활환경 악화 및 다양한 도시문제를 야기 시키는 과도하게 집중된 도시구조를 복합 중심 구조로 변경하고자 대규모 교외 핵심 개발계획⁷⁾을 수립하였다. 1993년에 승인된 마스터 플랜은 북동부 지역을 도시의 주요 확장방향으로 남부과 북서부 지역은 부가적인 확장방향으로 결정하였다. 호치민시 교외 지역 발전에 실질적인 기여를 한 남사이공 도시개발의 성공으로 1998년 마스터 플랜에서는 교외 거주지 확장을 위해 남부와 남동부에 산업단지와 대규모 신도시를 계획하였다. 그러나 계획과 달리 남부와 남동부의 도시화는 실현되지 않았고 도시의 확장은 토지상태가 양호하여 홍수의 위험이 없는 개발이 쉬운 북서부로 확장되었다. 이는 교외지역에서 대규모 신도시 사업을 추진하고 시행하기 위해서는 도로 및 사회기반시설 구축이 우선되어야 함을 시사한다(Matsumura, 2013).

Figure 2.

Changes of Development Directions in Spatial Plans.

2008년에는 호치민시와 주변 위성도시⁸⁾를 중심으로 한광역 개발계획 비전을 제시하였다. 호치민시를 중심으로 주변 위성도시와 네트워킹을 강화하기 위해 호치민시 주변을 동남권(southeastern pole), 동측권(eastern pole), 북측권(northern pole), 서측권(southwestern pole)으로 구분하고 권역별 코어(core)도시를 선정하여 연계 체계를 구축하는 것이다. 주변 위성도시는 지정학적 특성을 고려하여 도시지역, 교외지역, 산업지역, 도심, 특별중심 등으로 구분하고 개발 내용에 따라 도시개발지역, 산업개발지역, 생태계-관광지역, 농업지역, 교외주거지역, 자연보호지역 등으로 구분하여 균형발전도모를 통한 광역적 공간구조로 재편하였다(IUC, 2016).

2010년 마스터 플랜은 1998년 마스터 플랜을 기반으로 광역 개발계획 달성을 위한 수정 및 재검토안 추가 수립⁹⁾하였다. 15km반경의 도시 중심(CBD)¹⁰⁾과 4곳의 부도심을 가지는 중심-다극 모델(center-multipolar model)로 CBD를 종합중심으로 하여 4개의 개발축¹¹⁾에 위치한 부도심을 MRT 및 공공 교통수단¹²⁾으로 연결하고 있다.

Figure 3.

HCMC 2010 General Construction Master Plan

Source. Lyon Urban Planning Agency & PADDI (2012)

2. 2군 지역의 특성

2군 지역은 호치민시 동부의 5017.96ha에 650,000명을 인구를 수용할 수 있도록 11개 구(Phuong, 坊, Ward)¹³⁾로 구성되어 있다. 사이공 강을 경계로 도시중심지인 1군과 빈탄(Binh Thanh)군, 4군에 근접하고 남쪽으로 7군과 동나이, 동쪽으로 9군, 북쪽으로 투덕(Thu Duc)군에 인접해 있다. 토지와 건축물에 대한 마스터 플랜¹⁴⁾은 2013년 7월 7일 호치민시 인민위원회의 승인을 얻어 이를 바탕으로 각 구마다 상세계획을 세워 개발하고 있다.

Figure 4.

District 2’s Master Plan

Source. http://saigonprop.com/

베트남은 도로와 철도를 비롯한 교통 및 물류 인프라가 크게 부족하다. 이로 인해 현재 개발되고 있는 지역들은 대부분 기존의 도로, 철도 및 항만 등에 인접해 있다. 2군은 도시중심지와 가깝고 교통 및 물류 인프라가 구축되어 있으면서 기존 주거지와 미개발지(농지)가 공존하는 지역으로 지가가 저렴하고 기존 도심보다 부동산 및 주택개발이 용이하여 외국 개발업체의 참여가 매우 높은 지역이다. 베트남에서 아파트단지를 개발할 만한 크기의 토지를 외국기업이 구하는 것이 매우 어려워 토지사용권¹⁵⁾을 가지고 있는 베트남 국영회사나 현지 건설사와 합작으로 진행¹⁶⁾한다. 외국기업의 경우 도심지보다 성장잠재력이 높고 소유권이 덜 복잡한 곳에 투자하는 곳이 유리하기 때문에 2군 지역의 주택개발이 많이 이루어지고 있다. 2군의 도로 교통망은 매우 잘 구축되어 있다. 특히 중심가(1군)와 투티엠 신도시¹⁷⁾를 연결하는 투티엠 터널 개발로 2군은 호치민 부중심가로 편입되었다. 푸미대교와 제2 사이공대교는 도시의 서쪽과 남쪽을 연결하고, 현재 지하철 공사가 진행중이며 제2 도시철도 길을 따라 사이공강을 지나는 제2 투팀 지하터널이 추가로 건설될 예정이며, 사이공 강을 지나는 투팀 2교(똥득탕로), 투팀 3교(4군-2군), 투팀 4교(7군-2군) 등을 건설할 예정¹⁸⁾이다.

또한 2군은 사회적 인프라가 확보된 상태로 인프라 개발에 많은 자금이 필요치 않는다. 호치민의 부촌으로 유명한 타오디엔 주변으로 IS (호치민), BIS (영국), AIS (호주), EIS (유럽), IGS (독일), TIS (미국) 등 국제학교가 모여 있고, 하노이-호치민 고속도로 변으로 메가마켓, 빈콤 메가몰, 팍슨백화점 등 쇼핑 및 편의시설이 잘 갖추어져 있다. 외국인의 거주율(8.7%)도 높아 7군과 더불어 2군 지역에 집중적으로 아파트를 개발¹⁹⁾하고 있다.

1. 사례 아파트의 일반적 특성

호치민시 2군 지역에 위치한 조사대상 아파트 현황은 <Table 1>과 같다.

2군 지역은 하노이 고속도로를 경계로 북쪽의 타오디엔(TD)구와 안푸(AP)구를 중심으로 아파트를 개발하고 있으며, 투티엠 신도시 개발로 남동쪽(BTD, BTT, TML)도 현재 개발을 진행 중이며, 구에 따라 단지의 대지면적은 다양하게 나타나고 있다. TD구는 고급 주택단지(빌라)가 조성된 지역으로 사이공 강 주변의 미개발된 신축주거지역을 중심으로 최소 4,075 m²에서 최대 79,839 m²까지 다양²⁰⁾한 크기와 형태의 대지에 아파트를 개발하고 있으며, 대부분 20,000 m² 미만의 대지에 계획하고 있다. AP구와 TML구는 호시민시 도시개발 계획상 상업서비스 지역으로 분류되어 22,000 m²이상의 정형화된 대지에 아파트를 개발하였고, BTD구와 BTT구는 저층 단독주택이 밀집된 지역으로 Giong Ong강 주변 10,000 m² 미만의 미개발지를 중심으로 개발하고 있다.

단지 당 평균 세대수는 682세대로 500세대미만 10사례, 500-1,000세대 미만 5사례, 1,000세대 이상은 4사례로 대부분 500세대 미만의 소규모 단지로 나타났다. 1000세대 이상의 대규모 단지는 2015년 이후에 주로 나타나고 있다. 이처럼 2군 지역의 아파트는 제한된 대지규모에 아파트 개발을 진행하여 독립된 형태의 소규모 단지로 형성 되었다.

거주밀도²¹⁾는 평균 371호/ha로 2015년을 전후로 이전에는 평균 322호/ha, 이후에는 411호/ha로 거주밀도가 높아지는 경향을 보이고 있다. 200호/ha 이하²²⁾의 거주밀도를 가진 사례 D (145~202 m², 3R)와 H (111~200 m², 2~3R)는 100 m²이상의 주호 면적을 가진 고급 아파트²³⁾로 한국 건설사에 의해 개발되었고, 600호/ha이상의 거주밀도를 가진사례 K (40~61 m², 1-2R)와 L (49~105 m², 1-3R)은 1-3R 유닛을 기본으로 현지 업체에 의해 개발되었다. 현지 업체는 실 수요중심의 아파트를 공급하고자 방 1-2개인 소형면적 위주로 구성하여 단지 내 세대수를 늘리고 있으며, 주거동의 깊이가 깊은 중복도 형식을 채택하고 있다. 이는 주거동의 깊이를 증가시켜 많은 호수를 수용할 수 있게 함으로써 호수밀도가 증가하는 것이다. 주거동의 깊이가 증가하면 밀도 수용력이 커지게 되므로 동일한 용적률일 경우 층수를 낮출 수 있다는 점에서 밀도증가를 곧 고층화로 이해하는 국내 방식과는 차이가 있다²⁴⁾고 할 수 있다.

Figure 5.

Unit Plan of 1 Room

건폐율은 베트남 법규 규정인 60% 미만을 만족²⁵⁾하고 있으며, 주로 25-30%에 집중되어 나타나고 있다. 단지 밀도와 건폐율에 중요한 영향을 미치는 건물높이²⁶⁾는 지구단위 계획에 따라 다르게 나타나고 있는데 2군 지역에서는 일반적으로 18층 이상의 고층아파트로 공급하고 있다. 25층 이상의 높은 고층아파트는 주로 상업서비스 지역(AP, TML)에 공급하고 저층 주거지가 밀집한 지역인 강 주변의 아파트(사례 A, I, J, T)는 18층으로 공급하고 있다. 이는 호치민시 인민위원회가 승인한 각 구의 세부계획²⁷⁾에 따라 건폐율과 층수를 제한하고 있기 때문이다. 투티엠 신도시 건축 세부계획에서 용적률을 최대 450%, 건물 높이도 16층으로 제한하고 있기 때문에, 투티엠 신도시에 위치한 사례 O는 아파트 높이를 12층으로 개발하였다. 이처럼 호치민시는 도시계획차원에서 건물의 높이를 제한하고 있는데, 도시맥락에 대응하도록 주요 간선도로변에는 높은 고층 또는 초고층 주거복합건물(Residence complex building)²⁸⁾로 계획하고, 저층의 단독주거 밀집지역에는 고층으로 계획하고 있다. 또한 30층 이상은 2013년부터, 41층 이상의 초고층은 2016년부터 등장하기 시작하여 도시경관이 변화하고 있음을 알 수 있다.

2. 주동조합방식

아파트 공간은 크게 리셉션 공간, 공용서비스 공간(주민편의시설), 행정관리 공간, 주거 공간, 기술 및 통로공간으로 구분할 수 있다(TCXDVN 323:2004. 6.2). 이외에 상업 공간 및 오피스 공간을 주거공간과 복합적으로 개발하기도 한다. 이러한 아파트 공간의 기능과 용도를 어떻게 조합하여 구성하느냐에 따라 수평분리형과 수직분리형 방식으로 구분할 수 있다. 수평분리형 방식²⁹⁾은 상업시설이나 오피스, 서비스 아파트 등을 별도의 건물로 계획하여 주거동과 분리 배치한 경우이고, 수직분리형은 건물을 수직적으로 분리하여 주거부 매스와 업무 및 기타용도의 매스로 구분하는 방식으로 <Table 3>과 같이 타워형과 포디움형으로 다시 구분할 수 있다.

Table 3.

Types of Vertical Separation Apartments

타워형은 거주목적의 일반 아파트로 주동은 지하층, 저층, 중고층으로 분리하여 지하층에는 주차장 및 기술실(기계실)을 배치하고 저층(1-3층)에는 주민복리시설을 배치한다. 지상 1층의 로비 공간을 통해 거주공간으로 바로 진입하며, 저층부(1-2층)에 근린생활시설(소매점)을 배치하기도 한다. 근린생활시설은 단지주변의 외부인도 자유로이 출입할 수 있도록 단지 밖 도로 쪽으로 배치하고 단지내부로는 커뮤니티시설을 배치하여 외부인의 출입을 차단하고 있다.

Figure 6.

Community Facilities in the Lower Levels

사례 F는 단지 입구에 클럽하우스를 계획하여 주민복리시설로 사용하고 있어 주동 1층 일부를 필로티로 계획하였다. 사례 L은 단지 중앙에 별동의 오피스 건물을 배치하여, 오피스건물 옥상을 입주민의 옥외공간으로 사용하고 있다. 단지 내 외부인의 출입이 자유로우며, 주거동의 저층 상업시설도 자유롭게 이용가능하다. 외부인의 출입은 각주동의 로비에서 차단하며, 입주민이라 하더라도 다른 주동과 다른 층으로의 출입이 차단된다. 지하주차장이 있으나 주동 저층부(2-3층) 일부를 주차장으로 사용하고 있다.

포디움형은 지상에 몇 개층으로 구성된 상업시설, 서비스시설과 주차장 등의 포디움을 건설하고 그 위에 인공대지를 조성하여 아파트 주동을 배치하는 방식이다. 포디움옥상층(roof top)은 단지 내 녹지공간과 어린이 놀이터, 수영장등의 여가시설이 산책로와 함께 계획된다. 주동으로 사용하는 타워 저층부는 각 주동 로비와 연결하는 통로 역할을 할 뿐만 아니라 주민공동시설을 배치하고 필로티로 계획되어 포디움과 타워의 경계룰 명확하게 한다. 포디움옥상층에 조성되는 보행 및 휴식공간은 외부인과 차량 접근으로부터 완벽히 차단되어 최근 많은 호응을 받고 있다.

Figure 7.

Pedestrian Street on the Podium Rooftop

고속도로와 지방도로에 근접한 아파트 단지는 포디움에 백화점, 슈퍼마켓, 식당, 극장, 쇼핑몰, 오피스 등 상업시설로 사용하고 있다. 이 상업시설들은 단지 주민 뿐 아니라 주변의 주민들이 적극적으로 이용할 수 있도록 도로면에서 직접출입이 가능하다. 이 때 입주민의 출입은 상업시설과 동선을 분리하여 1층의 주거 전용 라운지에서 전용 엘리베이터를 통해 각 주호로 이동하며 1층 라운지에서 외부인의 출입을 차단한다. 즉 주거영역의 안정성과 상업시설의 활성화를 동시에 추구하기 위해 주거부분과 상업시설의 진입 동선을 분리하여 계획하고 있다.

Figure 8.

Separation of Residential Entrances from Commercial Facilities (case Q)

사이공 강과 인접(사례 C, D, M, N, P)한 아파트 단지는 포디움 부분을 주차장으로 사용하는 경우가 많으며, 이때 생활도로 쪽으로 일부 근린생활시설(retail shop)로 계획하고 나머지 공간은 지상주차장으로 사용하는 것이 일반적이다. 포디움은 2-5층 규모로 사례 P와 S는 1층은 제외하고 2-4층을 주차장으로 이용하고 있으며, 사례 C와 N은 1-3층, 사례 D는 1-2층을 주차장으로 사용하고 있다. 사례 M은 주거전용으로 사용하는 건물은 반지하층³⁰⁾과 1층을 주차장으로 사용하고, 주상복합으로 사용하는 건물은 1-3층을 주차장으로 사용하고 있다.

Figure 9.

Section of a Podium Apartment (case R, 3-storey podium for parking and retail)

포디움을 주차장으로 사용하는 이유는 베트남의 아파트 개발과정³¹⁾으로 설명할 수 있다. 1990년대 말에 지어진 보급형 아파트들은 1층에 상점과 오토바이주차장을 계획하였는데, 오토바이 수가 증가하고 자동차 및 건설 기술의 발전과 함께 주차장 면적이 부족함에 따라 주차장은 점차 지하로 확장되어 나타났다. 그러나 지하주차장은 환기, 배수. 기계장치, 조명 등의 계획검토가 요구되며, 기초공사 및 많은 건설비용이 소요된다. 호치민은 삼각주로 이뤄진 퇴적층의 진흙으로 이루어져 지반이 약하고, 몬순기간(5~10월) 동안의 폭우로 강이 범람하면서 저지대가 침수 피해³²⁾를 입고 있어 지하주차장에 대한 인식이 좋지 않다. 즉 주차장 환경개선과 강의 범람을 우려하여 포디움을 지상주차장으로 사용하고 있는 것이다.

3. 주동배치

베트남 호치민시의 단지 내 주동배치는 매우 단순하다. 소규모 대지에 아파트를 개발하여 주동 수가 2~5개의 소규모 단지로 구성되어 있기 때문이다. 10,000 m² 미만 대지에는 1-2개의 주동으로 계획³³⁾하고 10,000 m²~20,000 m² 내외 대지는 2-4개, 20,000 m² 이상의 대지에서는 4개 이상의 주동으로 계획하고 있다. 주동배치는<Table 4>와 같이 구분할 수 있다.

Table 4.

Types of Building Blocks

점형 배치는 15,000 m² 이하의 소규모 대지에 주로 사용하며, 단일주동에서부터 2-3개의 탑상형 주동을 대칭 또는 삼각구도로 배치하고 있다. 탑상형 주동은 각 주호의 조망이나 개방감을 확보하는데 유리하며, 외부공간의 개방감 확보에도 유리하다.

병렬형 배치는 H자형 주동을 일렬로 나란히 배치한 형태로 나타났다. 베트남 법규상 주동의 이격거리는 최대 정면은 25 m 이상, 측면은 15 m 이상 떨어져야 한다.³⁴⁾이때 주동 사이에 조성된 옥외공간은 녹지공간으로 조성되어 단지 주민의 휴식 공간이며, 각 주동 진입도 이 공간을 통하여 이루어진다.

Figure 10.

The Outer Space of the Parallel Layout (case C)

직교형 배치는 주동을 ㄱ자와 ㄷ자형으로 단지 가운데 위요감 있는 중정을 형성하는 배치로 대지규모에 상관없이 일반적으로 사용되고 있다. 방위 및 자연환경과 상관없이 시야가 확장되는 방향으로 중정이 오픈되어 있다.

중정형 배치는 22,000 m² 이상의 중규모 대지에 주로 나타나고 주동은 외벽처럼 대지의 형태에 따라 둘러싸고 있어 가장 폐쇄적인 단지 형태이다. 북쪽이나 서쪽을 향하는 주호도 생기나 외부인의 단지출입을 차단하기 쉽고 중정을 단지의 녹지 및 외부공간으로 적극적으로 활용하고 있다.

Figure 11.

The Outer Space of the Enclosure Layout (case E)

불규칙 배치형은 비 정형적인 대지 형태로 인하여 각주동을 대지의 크기와 형태, 주변경관에 따라 불규칙적으로 배치한 유형이다. 각 주동의 형태(ㅡ, ㄱ, ㅠ, W, Y등)도 다양하게 나타나고 배치각도도 일정치 않으며 주동의 크기와 대지 형태에 따라 자유롭게 배치하고 있다. 최근 들어 불규칙 배치 유형이 증가하고 있으며, 대지 크기에 상관없이 비 정형적 대지 형태(M, N)이거나 복합용도(M, R, S)로 개발 시에 주로 사용한다.

주동조합구성에 따른 주동배치를 살펴보면 <Table 5>와 같다.

포디움 주동구성에서는 주로 탑상형 배치와 혼합형 배치가 주로 사용하고 있다. 이는 포디움 조성으로 보행자 가로와 외부공간은 단지외부와 입체적으로 분리되어 폐쇄적인 주동 배치가 필요 없으며, 오히려 단지 내 외부공간에서 단지외부 경치를 바라보고자 시각적으로 개방된 배치를 사용하고자 함이다. 반면 타워형 주동구성은 단지를 둘러싼 폐쇄적인 직각형 배치와 중정형 배치 경향이 나타나고 있다. 이는 입주민을 위해 단지외부에서 단지내부의 보행자 가로 및 옥외공간을 시각적으로 차단시키고자함이며, 단지내부 생활환경을 고품격으로 차별화하는 의도가 보인다. 이처럼 베트남 아파트는 우리나라와 다르게 각 주호의 향보다는 주변의 전망을 중요하게 여겨 단지 외부와 단지 내부에 명확한 경계가 형성될 수 있도록 계획하는 것으로 나타났다.

포디움형의 주동조합방식은 1-2동의 소규모 단지라 하더라도 주민편의시설 및 주차장 확보가 용이하고 외부인의 출입을 손쉽게 차단할 수 있어 꾸준히 증가하고 있으며 아파트 단지의 주변환경에 따라 상업시설 또는 주차장시설로 그 용도를 다르게 사용할 수 있어 앞으로도 포디움형 주동조합방식은 증가할 것으로 사료된다.

4. 주민복리시설³⁵⁾

주거단지 내에서 커뮤니티시설은 주민들의 생활복지에서 문화향상에 이르기까지 다양한 목적을 자체적으로 충족시킬 수 있는 주민 공동의 공간(Lee, 1999)으로 영리보다는 주민의 복지를 위한 공간이라면 주민복리시설은 영리목적의 근린생활시설을 포함한 시설이라 할 수 있다. 이러한 주거복리시설은 건축물 형태로 계획된 실내와 외부공간에 계획된 실외로 구분할 수 있다. 베트남은 아파트 단지 내 실내외 커뮤니티시설에 대한 건설기준이 없기 때문에 본 연구에서는 국내 선행연구³⁶⁾를 바탕으로 실내외 커뮤니티시설과 근린생활시설로 구분하여 조사하였고, 그 결과 <Table 6>과 같다.

먼저 아파트 단지 내 외부공간에서 보여 지는 커뮤니티 시설은 운동시설, 휴식시설, 녹지시설로 구분할 수 있는데, 운동시설보다는 휴식시설의 설치가 일반화되어 나타나고 있다.

운동시설로는 테니스 코트, 주민운동기구, 야외 퍼팅장, 농구 코트, 베드민턴 코트, 어린이 놀이터 등이 있다. 가장 많이 계획된 시설로는 테니스 코트³⁷⁾가 일반적이다. 테니스는 베트남의 중 소득층에 인기 있는 스포츠 중 하나로 고급스포츠라는 인식이 있는 테니스 코트를 설치함으로써 아파트의 고급화 전략으로 추진하고 있는 것으로 보인다. 테니스 코트는 주로 단지 외곽의 지상에 설치하거나 별도의 건물(상가, 스포트 클럽)의 옥상에 설치한다. 이는 테니스 장의 소음 때문으로 보여 진다. 일부단지에서는 농구 코트³⁸⁾와 베드민턴 코트 등을 설치하기도 하였으며, 그 사례수가 많지 않고 농구코트 역시 단지 외곽의 지상에 위치하고 있다. 그 외에 단지 주변의 산책로를 따라 체력단력기구를 설치하여 산책을 하면서 간단히 운동 할 수 있게 배치하였다.

또한 모든 아파트에 어린이 놀이터가 설치³⁹⁾되어 있다. 어린이 놀이시설의 위치는 주동 주변에 계획되었고, 단지 규모가 큰 사례 M은 각 주동마다 배치하고 있다. 단지규모가 작은 사례 I는 낮은 주동(12층) 옥상에 놀이터를 배치하였다. 놀이터 주변에는 화단을 이용한 벤치공간을 두어 아이들의 놀이를 관찰할 수 있도록 계획하였으며, 단독으로 배치하기 보다는 운동시설과 산책로와 연계하여 온가족이 함께 이용할 수 있는 복합개념의 형태로 다양한 계층의 사람들이 접촉할 수 있도록 계획되었다. 놀이터의 바닥은 대부분 우레탄 소재의 탄성이 있는 포장으로 마감하거나 모래, 인조잔디를 사용하여 안전사고를 예방할 수 있게 하였다.

Figure 12.

Outdoor Tennis Court & Children's Playground

거주자들의 휴식과 안정을 위한 시설로는 수영장, 벤치, 파고라, 자쿠지, 선 데크(외부 쉼터), 산책로 및 조깅트랙, 바베큐 시설들이 설치되어 있다. 사례 K를 제외하고 모든 아파트에는 수영장이 계획되었는데, 이는 호치민의 열대성 기후와 연관이 있다. 연평균 기온이 27.5도로 수영장은 1년 내내 이용할 수 있고, 수영장을 설치함으로써 단지 내 쾌적한 미기후를 형성하는데 기여할 수 있다. 운동시설이기 보다는 리조트 스타일의 수영장으로 그 형태와 면적, 깊이는 아파트마다 다르며, 유아풀과 함께 계획하고 있다. 특히 수영장은 아파트 가격⁴⁰⁾에 영향을 미치는 시설로 주로 고급 아파트의 상징이었다. 그러나 최근 사례 B, I, J, Q, T와 같이 중급 아파트에도 수영장 설치가 일반화 되어 나타난 것으로 보아 앞으로는 보급 아파트나 사회주택에도 수영장 설치가 일반화되어 나타날 것으로 보여진다.⁴¹⁾ 수영장의 위치는 대부분 단지 중앙(사례 B, C, D, E, F, H, P, Q, R, S)에 배치하여 각 주호에서 편리하고 자유롭게 이용할 수 있도록 하였고 단지 규모가 작은 경우 외곽(사례 A, I)에 작은 규모로 배치하기도 하였다. 단지규모가 큰 사례 M은 각 주동마다 수영장을 설치하였고, 사례 J는 단지 외곽에 수영장과 야외카페를 배치하고 별도의 이용료를 징수하여 외부사람들도 이용할 수 있도록 하였다. 포디움 옥상에 위치한 수영장(사례 L, P, S)은 시야가 트인 곳에 배치하여 주변 조망을 감상하면서 휴식을 취할 수 있도록 하였다.

Figure 13.

Outdoor Swimming Pool

단순 휴식을 취하는 벤치도 모든 아파트에 설치되어 있으며, 산책로, 운동시설 및 놀이터와 인접하여 배치하고 있다. 특히 수영장 주위에 일광욕을 즐길 수 있도록 데크와 선 베드를 배치하였고, 수영 후 휴식을 취할 수 있도록 카바나(Cabana)를 설치하기도 하였다. 파고라는 단지 외곽이나 주거동 주변 등 단지 전체에 균일 하게 배치하고 있고 놀이터 및 운동시설과 바비큐 시설 등과 연계되어 휴식을 취하는 장소로 사용하고 있다. 바비큐 시설에는 그릴과 개수대, 야외 테이블 등을 배치하여 가족 또는 이웃과 함께 파티를 즐길 수 있도록 하였다.

Figure 14.

BBQ & Cabana

녹지시설로는 산책로, 잔디, 폭포/연못/분수 등이 있으며 산책로가 녹지시설 중 가장 많이 계획되었다. 베트남은 법적으로 단지 내 녹지율이 최소 20% 이상⁴²⁾으로 정해져 있으나 실제로는 40~60% 이상의 녹지로 구성하고 있다. 더운 날씨 때문인지 광장보다는 휴식을 취할 수 있는 산책로로 계획하고 있으며, 녹지시설의 위치는 단지규모가 크지 않아 단지외곽 보다는 각 주거동의 주변으로 다양한 식재와 함께 연계된 형태로 배치되어 있다. Giong Ong강 주변에 위치한 사례 I, J, T는 강 주변으로 산책로를 조성하여 공원으로 사용하고 사례 O도 주변 공원을 산책로로 이용하고 있다. 수경공간인 폭포/연못/분수 등은 단지 초입이나 중앙에 위치하고 있으며, 단지 초입에 위치할 경우 아파트 로고와 함께 상징적인 요소로 사용하고 있으며, 단지 중앙에 위치할 경우 휴게시설과 연계하여 배치하고 있다.

Figure 15.

Green Space

실내에 위치한 커뮤니티시설로는 관리시설, 운동시설, 여가 및 공부, 문화시설로 구분할 수 있다.

베트남 아파트는 보안을 중요시 여겨 경비실 또는 리셉션 데스크를 입구에 배치하여 방문자에 대한 엄격한 통제와 외부인의 출입을 차단하고 각 주동 1층에는 입주민이 간단히 휴식을 취할 수 있는 소파를 배치하고 있다.

모든 아파트에는 체력 단련실이 있으며, 일부 단지에서는 요가실도 함께 운영하고 있다. 또한 운동 후 간단히 씻을 수 있도록 사우나와 스파도 함께 계획하고 있다. 대부분 주동 저층에 계획하여 모든 입주민이 편리하게 이용할 수 있도록 유도하고 있다. 사례 M처럼 대규모 단지의 경우 각 주동마다 각각의 커뮤니티시설을 배치하기도 한다. 특히 외국 업체가 개발한 아파트의 경우 체력 단련실, 요가, 골프연습장, 탁구장, 스파, 실내놀이방, 북카페, 다목적실, 독서실, 게스트 룸 등 입주민이 편리하게 이용할 수 있는 다양한 커뮤니티시설을 계획하고 있다. 베트남 현지업체의 경우 별도의 사용료를 징수⁴³⁾하는 상가로 운영되고 있는 경우가 많으며, 중급 아파트의 경우 실내 커뮤니티시설의 설치가 미비함을 알 수 있다. 또한 최근 분양되고 있는 현지 개발업체의 고급 아파트(사례 M, N, O)도 다양한 커뮤니티 시설을 설치하고 있어 커뮤니티 시설 여부가 아파트 가격에 영향을 미치고 있다고 판단할 수 있다.

Figure 16.

Lounge & Lobby

단지 내 근린생활시설로는 슈퍼와 카페, 레스토랑 등이 배치된다. 외부인은 아파트 단지나 주동 입구에서 차단되기 때문에 슈퍼, 카페, 레스토랑 등은 단지 내 입주민을 위한 시설이지만 주변지역 거주민들이 함께 이용할 수 있도록 인접 도로에 배치하기도 한다. 이외에도 주민 편의를 위해 단지 내 유치원이나 은행, 병원, 세탁소 등이 있다. 우리나라 아파트의 경우 단지 내 상가건물을 별동으로 계획하는 것이 일반적이나 베트남에서는 주로 아파트 저층부를 근린생활시설로 이용하고 있다. 이는 초기 아파트 계획시부터 나타난 계획방법으로 베트남은 교육, 편의시설, 교통 등 생활인프라 조성이 미흡하여 단지 내 근린생활시설을 배치함으로써 접근성 제고로 인한 생활편익의 증대효과를 얻을 수 있기 때문이다.

5. 동선계획

단지에서 자동차와 사람의 통행을 안전하고 효율적이며 쾌적하게 하기 위해서는 차량과 보행자 동선을 구분하여 주변의 자연환경, 공원 녹지, 수변 공간등과 어우러져 쾌적하고 아름다운 환경을 즐길 수 있도록 계획(Apartment Study Group, 2008)하여야 한다. 호치민 아파트의 단지도 차량과 보행자 동선을 명확히 구분하여 계획하고 있다. 인간중심으로 계획하는 단지 보행로는 차도와 완전히 분리하여 배치하고, 지하 또는 포디움 주차장은 주동 코어와 연결하여 각 주호로 직접진입 가능하다. 출입카드가 없으면 주동 코어로 진입할 수 없기 때문에 옥외주차는 주로 오토바이와 방문객 전용으로 단지 전면 또는 후면에 위치하여 마트, 레스토랑 등 근린생활시설 이용 시 주로 사용하고 있다.

호치민 아파트 단지내 차량 동선은 크게 차단형, 외곽순환형, 루프 & 순환형으로 구분할 수 있다.

차단형은 단지의 중심부를 보행 또는 오픈 스페이스로 사용하기 위해 단지 입구에 보안센터(Guard house)를 설치하여 주차장으로 연결된 진입로 외 차량 및 오토바이 진입을 차단하는 형태이다. 상업시설의 활성화를 위해 상업시설의 주차는 단지 외곽이나 옥외주차를 이용한다.

Figure 17.

Cut Out Type (case L)

외곽 순환형은 보행동선과 차량동선을 분리하여 차량 및 오토바이는 단지 외곽으로 순환시킨 형태로 단지 외곽을 따라 옥외주차장으로 사용하기도 한다. 사례 I는 주거동의 진입 동선과 근린생활시설(상가)의 동선을 분리시켜 근린생활시설은 단지 외곽을 순환하도록 차량 및 오토바이⁴⁴⁾ 동선을 구분하고 있다. 이는 보차분리 뿐 아니라 주거영역과 상가영역에 따라 차량동선도 분리하고 있는 것이다.

Figure 18.

Cut Out Type (case L)

루프 & 순환형은 여러 소규모 필지로 조성된 대규모 단지로 소규모 필지를 중심으로 루프형의 보차 병행도로로 계획(사례 M) 하였다. 각 주동 입구에서 차량 진입을 차단하고 보행자 동선과 분리하고 있어 소규모 단지의 단지 차단형과 유사하다.

Figure 19.

Loop & Circular Type (case M)

주차장은 지하, 옥외, 테크로 구분할 수 있는데, 조사대상 아파트의 주차장은 지하+옥외, 데크+옥외 등 옥외 주차차장과 병행하여 계획하고 있다. 옥외 주차장의 경우 저층의 근린생활시설을 편리하게 이용하기 위함이며, 거주자 전용 주차장이 아닌 일시적인 이용자를 위한 주차장으로 사용하고 있다.

이처럼 베트남 아파트의 동선계획은 각 단지마다 차이는 있으나 모든 사례에서 보행자와 차량동선을 명확히 분리 계획하여 단지 입구에서 차량 및 오토바이 진입을 차단하고 있다. 이는 보안이 매우 강하다는 것으로 설명할 수 있다. 일부단지에는 출입구에 보안센터를 설치하거나 제복을 입은 보안요안들이 주차장 진입 시에 주차증이 없는 외부차량과 오토바이 진입을 차단한다.

베트남은 법적으로 주차장면적⁴⁵⁾이 정확히 정해져 있지 않다. 주차장은 베트남 주택법에서 입주자 공동 소유 면적(Common Ownership Area)으로 정하고 있으나 현지 고급아파트들은 이 면적을 시행사가 소유하여 입주자에게 사용료를 징수하고 있으며, 낮과 밤의 사용료와 옥외주차와 옥내(지하 또는 데크)주차 요금은 다르게 나타난다. 현재로는 세대당 1대의 주차에 못 미치는 결과를 보이고 있어⁴⁶⁾ 소득 증대와 생활수준 향상으로 자가 차량수요는 빠른 속도로 확대되고 있어 단지 계획 시 주차장 면적확대가 필요할 것으로 예측된다.