I. 서 론
II. 이론적 배경
1. 주거만족도에 관한 선행연구
2. 공공임대주택의 유형별 특성과 고령자 거주 여건
III. 연구방법
1. 분석대상
2. 분석내용
3. 분석방법
IV. 연구결과
1. 인구통계학적 특성
2. 공공임대주택 유형별 주거만족도
3. 공공임대주택 유형별 주거만족도 비교
4. 공공임대 유형별 주거만족도 영향 요인 분석
V. 결론 및 시사점
I. 서 론
우리 사회는 인구 감소와 고령화라는 이중의 구조적 변화에 직면하고 있으며, 이는 고령층의 주거 정책에 대한 전면적 재검토를 요구하고 있다. 2020년 우리나라 총인구는 5,167만 명을 정점으로 감소세에 접어들었으며, 2072년에는 3,622만 명까지 감소할 것으로 전망된다(National Statistical Office, 2023). 동시에 고령인구 비중은 빠르게 증가하여 2025년 초고령사회(65세 이상 인구 비율 20% 이상)에 진입하고, 2050년에는 전체 인구의 40%를 초과할 것으로 예측된다. 중위연령 또한 1980년 21.8세에서 2072년 63.4세까지 상승할 것으로 예상되는 등(National Statistical Office, 2023) 우리 사회는 급격한 인구 고령화와 이에 따른 사회적 구조 변화에 직면하고 있다.
고령층은 소득, 건강, 사회관계 측면에서 다양한 취약성을 지니며, 이 중 주거비는 노년기 생활비 중 가장 큰 비중을 차지한다. 한국은행의 ｢초저출산 및 초고령 사회의 보고서｣(BOK, 2023)에 따르면, 우리나라 노인의 가처분소득 기준 빈곤율은 40.4%로 OECD 국가 중 가장 높은 수준에 해당한다. 이는 고령층의 주거 안정과 삶의 질 보장이 시급한 사회적 과제임을 시사한다. 이에 따라 정부는 저소득층 고령가구를 위한 맞춤형 공공임대주택인 고령자복지주택을 공급하는 등 고령자 주거지원을 확대해 왔다. 그러나 영구임대, 국민임대, 매입임대, 장기전세 등 다양한 유형의 기존 공공임대주택도 입주자의 고령화가 진행되고 있는 상황이다. 고령 입주자의 비율이 가장 높은 영구임대주택의 경우 고령1인가구의 비율이 80%를 차지한다(Gyeonggi Welfare Foundation, 2024). 또한 공공임대주택마다 주택의 물리적 조건, 임대료 수준, 입지, 커뮤니티 환경 등에서 상이한 특성을 보이는데, 이는 입주 고령층의 주거만족도에 차이를 유발할 것으로 보인다.
공공임대주택과 주거만족도를 다룬 기존의 연구들은 임대주택의 유형에 따른 전체 입주자의 주거만족도나 생애주기별 만족도 분석에 초점을 맞추어 왔으며(Lee, 2017; Kim & Lee, 2018; Chae, 2021), 고령층을 대상으로 한 유형별 주거만족도 및 영향요인 비교 연구는 드물다. 특히, 고령자의 경우 신체적 제약, 서비스 접근성, 사회적 고립 등의 복합적 요인이 주거만족도에 영향을 미칠 수 있기 때문에 타 연령층과는 다른 분석적 접근이 요구된다.
이에 본 연구는 공공임대주택에 거주하는 65세 이상 고령자의 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 파악하는 것을 목적으로 한다. 특히, 공공임대주택 유형별로 고령층의 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석하고자 한다. 이를 통해 고령층의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 공공임대주택 설계 및 정책 방향에 실증적 근거를 제공하고자 하며, 연구 목적을 달성하기 위해 설정한 연구가설은 다음과 같다.
가설 1, 고령층이 거주하는 공공임대주택의 유형에 따라 주거만족도에 유의미한 차이가 있다.
가설 2, 공공임대주택 유형에 따라 주거만족도에 영향을 미치는 요인(물리적, 사회적, 경제적 요인)은 상이하다.
II. 이론적 배경
1. 주거만족도에 관한 선행연구
주거만족도는 사람이 생활을 영위하는 장소와 그 안에서 이루어지는 생활에 대해 만족하는 정도를 평가할 수 있는 측정방법이라 할 수 있다(Choi, 2021). 일반적으로 주거만족도는 주거공간의 물리적 특성뿐만 아니라 사회적･문화적･경제적 요인에 대한 주관적 인식을 모두 포함하는 다차원적 개념으로 정의된다.
주거만족도 연구의 이론적 기반 중 하나는 주거적합성 모델(Housing Adjustment Model)이며, 이는 주거환경과 거주자의 욕구 간의 부합 여부가 주거만족도로 이어진다는 가정을 전제로 한다. 또 다른 해석틀로는 Maslow의 욕구위계이론을 바탕으로 생리적 안정성(쾌적성), 안전 욕구(주변 환경), 사회적 욕구(이웃과의 관계), 자아실현(주거자율성) 등 다양한 욕구충족 요소를 주거만족도의 결정 요인으로 해석할 수 있다. 이러한 이론은 특히 고령층과 같이 욕구의 구조가 변화하는 인구집단에서 중요한 분석 틀을 제공한다.
국외에서는 1960년대부터 주거만족도 연구가 본격화되었으며, 초기에는 주택의 물리적 조건에 집중하다가 점차 거주자의 사회･심리적 요인을 반영한 평가모형으로 확장되었다. Francescato(1978)는 주거만족도를 주거환경 평가의 핵심 기준으로 제시하며, 이후 다양한 만족도 지표 개발과 구조모형이 활발히 연구되었다.
국내에서도 주거유형, 생애주기, 가족특성 등을 반영한 주거만족도 연구가 꾸준히 이루어졌다. Kim and Lee(2018)은 국민임대주택과 50년 영구임대주택 간 만족도를 비교하고, 물리적 환경은 국민임대에서, 사회적 관계는 영구임대에서 만족도에 유의미한 영향을 미친다고 밝혔다. Chun and Cho(2020)는 서울시의 영구임대와 매입임대를 비교한 결과, 전반적인 만족도는 영구임대가 높지만 주택내부보다는 외부 환경에서 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. Jeon, Lee, and Park(2023)는 건설형과 매입형 공공임대의 비교분석을 통해, 건설형은 외부환경, 매입형은 내부환경이 주요 결정요인임을 밝혔다. Lee(2017)은 유형별 임대주택 간 만족도 차이가 통계적으로 유의하지 않다는 분석 결과를 제시하였으며, Lee and Oh(2019)는 영구임대가 가장 낮고 장기전세주택이 가장 높은 만족도를 보였다고 하였다. 생애주기별 접근을 시도한 Chae(2021)은 가족축소기, 즉 고령층에서는 이웃과의 관계가 주거만족도에 핵심적인 영향을 미친다는 점을 강조하였다. 주요내용과 주요 참고 데이터는 <Table 1>과 같다.
Table 1.
Previous Studies on Housing Satisfaction
이처럼 기존 연구들은 공공임대주택의 유형, 입지, 공급 방식에 따른 만족도 차이를 다루거나, 생애주기별 영향요인 차이를 조명하였으나, 고령층에 초점을 맞춘 유형 간 비교 연구는 상대적으로 제한적이었다. 특히 고령층은 신체적･심리적 특성으로 인해 물리적 안전성, 생활편의시설 접근성, 사회적 고립 완화, 경제적 부담 등 다양한 측면에서 주거환경의 민감도가 높은 집단으로, 별도의 분석이 필요하다.
2. 공공임대주택의 유형별 특성과 고령자 거주 여건
우리나라의 공공임대주택 정책은 1980년대 ｢임대주택건설촉진법｣의 제정으로 제도적 기반이 마련되었다. 이후 1990년대 후반부터 영구임대주택이 도입되었고, 2000년대 초에는 저렴한 임대료와 적정한 평형을 갖춘 국민임대주택이 본격 공급되었으며, 이후 장기임대주택, 행복주택, 10년 공공임대주택, 공공지원 민간임대주택 등 다양한 유형으로 공급방식이 다변화되었다. 최근에는 생애주기별･계층별 수요에 맞춘 다양한 주거복지 정책이 강조되면서 공급 대상과 유형이 더욱 다양해지고 있다.
2025년 기준, LH공사가 운영･관리하는 공공임대주택은 총 146.1만 호로, 이중 건설임대주택이 약 96.4만호(국민임대 54.7만 호, 영구임대 16.7만 호, 행복주택 13.8만 호, 통합공공임대 0.1만 호, 5･10년 공공임대 11.1만 호)로 가장 큰 비중을 차지한다. 5･10년 공공임대는 일정기간 후 분양전환 되는 임대유형이다. 건설임대 외에도 기존 주택을 활용한 매입임대 및 전세임대로 구분되는데, 매입임대주택은 20.6만 호, 전세임대주택은 29.1만 호에 달한다.
공공임대주택은 유형에 따라 입주자격, 임대료, 주택 품질, 입지 조건 등에서 차이를 보이며, 이는 고령자의 주거 경험과 만족도에 실질적인 영향을 미친다. 특히 고령층은 경제적 제약과 신체적 불편, 사회적 고립 등에 취약해, 주거유형별 조건에 민감하게 반응할 수 있다.
영구임대주택은 고령자 비율이 가장 높은 유형으로, 시세의 30% 수준의 임대료가 강점이지만, 노후한 물리적 환경과 부족한 생활 편의시설로 인해 주거 여건은 열악한 편이다. 국민임대주택은 보다 넓은 면적과 양호한 품질을 제공하나, 임대료 부담이 크고, 복지서비스 연계는 제한적이다. 장기전세주택은 주택 품질과 정주 안정성은 우수하지만, 초기 보증금 부담으로 고령자 접근성이 낮고, 사회적 환경은 비교적 약하다. 행복주택은 일부 고령자 대상 공급이 이루어지고 있으나, 면적과 설계 측면에서 고령자 친화성이 충분하지 않다. 매입 및 전세임대는 입지 유연성이 높고 신속한 공급이 가능하지만, 주택 품질 편차가 크고, 커뮤니티 단절이나 관리 사각지대의 문제가 발생할 수 있다. 최근 도입된 통합공공임대주택은 기존 임대 유형을 통합한 모델로 고령자도 일정 조건에서 입주가 가능하다. 이러한 주요 공공임대주택의 유형별 특성을 정리하면 <Table 2>과 같다.
Table 2.
Public Housing of Current Korea
| Category |
Permanent public housing |
National public housing | Happy housing |
Long term lease | Purchase rental housing |
| Period (Y) | 50 | 30 | 20 | 20 | 20 |
| Conditions |
Deposit+ Rent cost (30% of MP) |
Deposit+ Rent cost (60-80% of MP) |
Deposit+ Rent cost (60-80% of MP*) |
Security deposit (35-90% of MP) |
Deposit+ Rent cost (30% of MP) |
| Scale |
Under 40 m2 |
Under 85 m2 (General 60 m2) |
Under 60 m2 |
Under 85 m2 (General 60 m2) |
Under 85 m2 |
| Target | Person who does not own a housing | ||||
고령자의 거주 여건을 살펴보면 고령기에는 오랜 기간 정들고 익숙한 지역에서 최대한 오래 사는 것(Aging in place)을 희망한다고 알려져 있는데, 실제로 희망 거주 형태를 조사한 결과, 건강을 유지하면서 현재 거주지에서 계속 살기를 희망하는 경우가 87.2%였다(Survey on senior, 2023). Cheong(2024)의 연구에서 AIP실현을 위해서는 모듈식 건축과 스마트홈 기술이 요구된다고 하였고, Yoon and Jeong(2025)은 현재 준공된 고령자복지주택에서 운영되는 프로그램이 거주 노인의 AIP를 적절히 지원하고 있는지 진단하였는데, 단지별로 프로그램의 편차가 있었고 시간경과에 따라 입주자 특성을 반영한 장기적인 프로그램 운영 계획이 필요하다고 하였다.
또한 한국보건사회연구원에서 수행한 노인실태조사(NSO, 2023)에서 전체적으로 아파트에 사는 노인이 44.8%로 가장 많고, 그 다음으로 단독주택이 38.6%, 연립･다세대 주택이 16.1%이다. 평균 방 개수는 2.8개이며, 거주지 내 승강기 설치 여부는 주택의 접근성을 확인할 수 있는 지표인데, 승강기가 있다고 답한 비율은 43.4%이다. 거주주택에 대한 만족도 조사 결과는 보통 25.7%외 대부분(70.7%)이 만족하였으나, 3.6%정도가 불만족하였는데 그 원인은 주택의 편리성, 안락성･쾌적성, 정숙성, 안전성, 경제성, 규모 적정성, 그리고 기타 순으로 나타났다. 이를 통해 알 수 있는 것은 진정한 AIP실현을 위해서는 물리적 환경 외 주거복지 및 서비스가 뒷받침 되어야 함을 의미한다 할 수 있다.
III. 연구방법
1. 분석대상
본 연구는 2021년부터 2023년까지 국토교통부에서 시행한 ｢주거실태조사｣ 마이크로데이터를 분석하여 공공임대주택에 거주하는 65세 이상 고령가구의 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 연도별 주거만족도에 차이가 있는지 확인하기 위해 3개 년도의 데이터를 분석해 보았다. ｢주거실태조사｣는 국민의 주거생활 실태와 수요를 파악하여 정책 수립의 기초자료로 활용하기 위해 2006년부터 실시되어 왔으며, 초기에는 2~3년 주기로 시행되었으나, 2020년부터는 매년 조사로 전환되었다. 자료수집은 표본조사 방식으로 수행되며 최근에는 약 6만 가구를 대상으로 한 대면 면접조사하여 자료를 수집하고 있다(MOLIT, 2023). 본 연구는 주거만족도 및 영향요인과 관련된 설문 항목이 동일하게 유지된 2021년, 2022년, 2023년 조사자료를 활용하여, 공공임대주택에 거주하는 가구주 중 65세 이상 거주자로 응답자를 한정하였다. 해당 조건에 부합하는 총 3,782가구의 응답을 선별하였는데, 연도별 세부 가구 현황은 <Table3>와 같고, 영구임대(T1), 국민임대(T2), 행복주택(T3), 장기전세(T4), 매입･전세임대(T5), 기타(T6) 유형 중 연도별 약간의 차이는 있으나 영구임대와 국민임대가 비슷한 규모로 65세 이상 거주자가 많이 거주함을 알 수 있다.
Table 3.
Detailed Data by Year
| Category | Total | T1 | T2 | T3 | T4 | T5 | T6 |
| 2021 | 1,359 | 499 | 605 | 71 | 31 | 145 | 8 |
| 2022 | 1,267 | 401 | 625 | 64 | 32 | 145 | - |
| 2023 | 1,156 | 595 | 341 | 25 | 2 | 193 | - |
| Total | 3,782 | 1,495 | 1,571 | 160 | 65 | 483 | 8 |
｢주거실태조사｣는 전체 가구를 대상으로 대표성을 확보하도록 설계된 표본조사이지만, 공공임대주택 거주 여부는 조사 이후에 확인되는 변수이므로 표본 설계 과정에서 별도로 층화되지 않는다. 따라서 본 연구는 전체 고령가구에 대한 대표성 확보보다는 공공임대 고령가구 집단 내부의 주거만족도와 영향요인 간의 관계 분석에 초점을 맞추어, 표본가중치를 적용하지 않고 실제 응답자 기준으로 분석을 수행하였다.
2. 분석내용
본 연구는 고령층 공공임대주택 거주자의 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하고자 하는 연구이다. 이를 위해 기존 선행연구에서 제시된 23개 변수<Table 4> 중 , 무장애 기준과 옥외 경사로를 제외한 21개 변수를 본 연구에 활용하였다.
<Table 1>의 선행연구를 보면 대부분 무장애 기준에 따른 주택 내･외부현황에 대한 설문이 SH와 LH의 자료에는 전세대 대상으로 있고, 주거실태자료 조사에는 65세 이상의 대상자인 경우 한정으로 설문이 있으나, 본 연구의 분석자료에는 포함하지 않아 향후 그에 대한 설문도 추가하여 연구한다면 기존 연구와의 차이점 등을 알 수 있을 것이다.
Table 4.
Comparison of Variables Affecting Housing Satisfaction in Previous Studies
변수는 물리적 환경, 사회적 환경, 경제적 요인으로 분류되며, 물리적 환경은 면적, 건축연도, 주택상태의 세부 변수로, 사회적･주변 환경은 이웃과의 관계, 상업･의료시설 접근성 등의 9개 변수로, 경제적 요인은 임대료 및 대출부담 수준으로 구분된다. 이들 세부 변수가 주거만족도에 미치는 영향을 공공임대주택 유형 간 차이를 비교하고자 하였다. 본 연구에서는 변수별 측정 항목과 데이터 처리 기준에 따라 종속변수, 독립변수, 통제변수를 다음과 같이 정의하였다<Table 5>.
종속변수인 주거만족도는 응답자가 현재 거주 중인 주거에 대해 전반적으로 얼마나 만족하는지를 4점 리커트 척도로 측정하였다 (1점: 매우 불만족~4점: 매우 만족). 주택만족도, 주거환경만족도, 정책만족도의 평균값을 종합하여 전반적인 주거만족도로 정의하였다. 독립변수는 공공임대주택 유형과 주거만족도에 영향을 미칠 수 있는 개인적, 물리적, 사회적, 환경적 요인들을 중심으로 설정하였다. 물리적 환경 요인은 주택의 면적(연속변수, m2), 건축연도(서열척도: 0-5년, 6-15년, 16-25년, 25년 초과), 주택의 내부 상태에 대한 평균 만족도로 정의하였다. 내부 상태 항목에는 구조물, 방수, 난방 및 단열, 환기, 채광, 소음(내･외부), 재난 및 화재 안전성, 방범, 위생 상태 등이 포함되며, 각 항목은 4점 리커트 척도(1=매우 불만족~4=매우 만족)로 측정되었다. 경제적 요인으로는 임차료 및 대출금 부담 수준을 포함하며, 5점 서열척도(1=매우 부담됨~5=전혀 부담되지 않음)로 측정하였다. 사회적 환경 요인은 세 범주로 구분하였다. 사회적 관계 요인으로 교육환경 만족도, 이웃과의 관계는 4점 리커트 척도로 측정하였고, 접근성 요인은 병원･상업시설(a1), 공원녹지(a2), 대중교통(a3), 주차시설(a4) 접근성으로 구분하고 각 항목은 4점 리커트 척도로 측정하였다. 환경 요인은 주변 치안(e1), 소음(e2), 청소 상태(e3)로 구분하고 각 항목은 4점 리커트 척도로 측정하였다. 통제변수는 주거만족도에 영향을 미칠 수 있는 개인 및 환경적 요인을 포함하며, 교육수준, 가구원 수, 거주기간, 장애여부, 거주지역, 주거보조금 수혜 여부, 조사년도 등을 주요 항목으로 구분하여 정의하였다.
Table 5.
Definition of Variables
이러한 변수간의 관계를 종합하여 <Figure 1>과 같은 분석틀을 도출하였다. 이때 공공임대주택의 유형은 영구임대(T1), 국민임대(T2), 행복주택(T3), 장기전세(T4), 매입･전세임대(T5), 기타(T6) 유형으로 구분된다.
3. 분석방법
본 연구는 설정된 연구가설을 검증하기 위해 다음과 같은 통계분석 절차를 수행하였다.
첫째, 공공임대주택 유형 간 주거만족도의 평균 차이를 검정하기 위해 일원분산분석(One-way ANOVA)을 실시하였다. ANOVA 결과 유의미한 차이가 확인된 경우, 사후검정(Tukey’s HSD)을 통해 집단 간 구체적인 차이를 분석하였다.
둘째, 공공임대주택 유형별로 주거만족도에 영향을 미치는 요인을 파악하기 위해 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis)을 실시하였다. 독립변수로는 물리적 환경, 사회적 환경, 경제적 요인을 포함하였으며, 종속변수로 주거만족도로 설정하였다. 분석 시 교육 수준, 소득, 거주기간, 가구원 수 등 인구통계학적 요인은 통제변수로 포함하여, 독립변수의 순수한 영향을 확인하였다. 본 연구에서 사용한 회귀모형 수식은 <Figure 2>와 같으며, 이와 같은 분석을 통해 가설 1(공공임대 유형 간 만족도 차이)과 가설 2(주거만족도 영향요인의 유형별 차이)를 실증적으로 검토하였다.
IV. 연구결과
1. 인구통계학적 특성
본 연구의 분석대상으로 선정된 공공임대주택에 거주하는 65세 이상 고령자의 특성을 임대주택 유형에 따라 정리하면 다음과 같다<Table 6>.
Table 6.
Demographic Characteristics of Elderly Households by Type of Public Rental Housing (N=3,782)
공공임대주택 입주한 65세 이상 고령자 가구 총 3,782세대이고, 임대유형별로는 국민임대주택이 1,571세대로 가장 높았으며, 다음으로 영구임대주택 1,495세대, 기존주택 매입･전세임대 483세대 순이었다. 1인 가구가 2,312가구(61.1%), 2인 가구가 1,223가구(32.3%)로 전체의 약 93% 이상이 1~2인 가구로 구성되어 있었다. 1인당 평균 거주인원은 1.47명 수준이며, 장기전세주택의 경우 평균 1.9명, 국민임대주택은 1.62명으로 다른 임대주택 보다 상대적으로 가구원수가 많은 경향을 보였다.
이는 해당 유형이 비교적 넓은 면적을 제공하기 때문으로 해석할 수 있다. 수급자 여부를 보면 매입임대주택의 수급자수가 398세대로 가장 많았고, 다음으로 영구임대(943세대), 국민임대(534세대) 순으로, 이는 사회취약계층의 상당수가 매입･전세 임대와 영구임대주택에 집중되어 있음을 시사한다.
소득 수준에서는 장기전세주택 거주자의 월평균 소득이 182.7만 원으로 가장 높았으며, 국민임대는 136.7만 원, 영구임대는 97.6만 원, 매입임대는 95만 원 수준으로 나타났다. 이는 주택유형별로 입주자 선정 기준 및 자격 차이가 반영된 결과로 해석된다. 거주지역별 분포에서는 수도권에 거주하는 응답자는 전체 3,782세대 중 1,066세대(28.2%)로, 수도권보다 비수도권(2,716세대, 약 71.8%)의 응답자가 더 많았다. 특히, 행복주택과 장기전세는 수도권 거주 비율이 상대적으로 높았다.
2. 공공임대주택 유형별 주거만족도
공공임대주택 유형별로 고령자들이 인식한 주거만족도와 그 하위 구성 요소의 평균값을 살펴보았다. 주거만족도는 물리적 환경(Physical environment), 경제적 환경(Economic environment), 사회적 환경(Social environment)을 포함한 세 가지 외부 요인과, 주택과 주거환경, 정책적 측면(Housing policy) 등 내부 요인으로 구성되며, 각 항목은 1점(매우 불만족)에서 4점(매우 만족)까지 4점 리커트 척도로 측정되었다. 각 항목별 평균 점수는 <Table 7>와 같다.
Table 7.
Mean Scores of Housing Satisfaction Components by Type of Public Rental Housing (N=3,782)
공공임대주택 유형별 주거만족도 평균을 비교한 결과, 행복주택(T3) 거주자가 가장 높은 주거만족도(3.19점)를 보인 반면, 기존주택 매입･전세임대주택(T5) 거주자는 가장 낮은 평균값(2.95점)을 나타냈다. 이러한 결과는 행복주택이 상대적으로 우수한 물리적 상태, 정책적 지원, 그리고 입지적 이점을 바탕으로 고령자의 주거만족도에 긍정적인 영향을 미쳤음을 시사한다. 반면, 매입형 임대주택은 노후 기존주택을 매입하여 공급하는 구조적 특성상, 물리적 열악성과 경제적 부담 요인이 복합적으로 작용했을 가능성이 있다.
특히, 물리적 환경 만족도는 행복주택(T3)이 3.4점으로 가장 높게 나타났으며, 이는 해당 유형이 비교적 신축 위주의 공급 특성을 지님을 반영한다. 주택정책 만족도는 장기전세주택(T4)에서 3.38점으로 가장 높게 나타나, 거주 안정성과 계약 조건 등 정책 요소에 대한 만족도가 상대적으로 높은 것으로 해석된다. 반면, 경제적 부담(임대료) 만족도는 모든 유형에서 전반적으로 낮은 편에 속했으며, 이는 고령층의 제한된 소득수준과 직접적인 관련성이 있는 것으로 판단된다.
3. 공공임대주택 유형별 주거만족도 비교
고령자가 거주하는 공공임대주택 유형별 주거만족도에 유의미한 차이가 있는지를 검증하기 위해 일원분산분석(One-way ANOVA)을 실시하였으며, 분석 결과는 <Table 8>과 같다.
Table 8.
Results of One-way Analysis of Variance by Type (N=3,782)
| Source | DF | Sum of squares | Mean square | F value | Pr > F |
| Model | 5 | 14.8138 | 2.96 | 22.70 | < .0001 |
| Error | 3,776 | 492.83 | 0.13 | ||
| Corrected total | 3,781 | 507.65 |
분석결과, 공공임대주택 유형별 주거만족도 평균에 유의미한 차이가 있는 것으로 나타났다(F = 22.70, p < 0.0001). 이는 유의수준 0.05에서 귀무가설을 기각할 수 있음을 의미하며, 이는 공공임대주택 유형에 따라 고령자의 주거만족도에 차이가 있음을 의미한다.
이에 따라 구체적인 집단 간 차이를 파악하기 위해 사후검정을 실시하였다. Tukey의 HSD 검정은 다중 비교 상황에서 제1종 오류 가능성을 통제하며, 표준화 범위분포(Standardized Range Distribution)를 활용해 집단 간 평균 차이를 검정하는 방법이다. 분석 결과는 <Table 9>에 제시하였다.
<Table 9>분석결과 유의수준 10%(p < 0.1)에서 통계적으로 유의미한 차이가 나타났으며, 구체적으로는 행복주택(T3)이 영구임대(T1), 장기전세(T4), 매입･전세임대(T5)와 유의미한 차이를 보였고, 국민임대(T2)는 영구임대(T1), 매입･전세임대(T5)와 차이가 있는 것으로 나타났다. 영구임대(T1)는 T2, T3, T5와 장기전세(T4)는 T3과, 매입･전세임대(T5)는 T1, T2, T3과 유의미한 차이를 나타냈다. 이는 공공임대주택 유형 간 주거만족도 수준에 차이가 존재함을 의미하며, 특히 영구임대(T1), 국민임대(T2), 매입･전세임대(T5) 간 유의미한 차이가 반복적으로 나타났다는 점에서, 이후 분석에서 이 세 유형을 중심으로 만족도 영향요인을 비교 분석하는 것이 타당함을 시사한다.
Table 9.
Results of Turkey Multiple Comparison on Housing Satisfaction according to Type (N=3,782)
4. 공공임대 유형별 주거만족도 영향 요인 분석
공공임대주택 유형이 고령자의 주거만족도에 미치는 영향을 검토하기 위해 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis)을 실시하였으며, 그 결과는 <Table 10>와 같다.
Table 10.
Results of Analysis of Variance by Type (N=3,782)
| Source | DF | Sum of squares | Mean square | F value | Pr>F |
| Model | 25 | 218.61 | 8.7445 | 119.77 | <.0001 |
| Error | 3493 | 255.02 | 0.0730 | ||
| Corrected total | 3518 | 473.64 |
회귀모형의 F-통계량은 119.77로 매우 높았으며, 이에 대한 유의확률(P-value)은 0.0001보다 작아 모형 전체가 통계적으로 유의함을 확인할 수 있었다. 이는 본 회귀모형이 주거만족도에 영향을 미치는 변수들을 적절히 설명하고 있음을 의미한다. 이러한 모형적합도를 바탕으로 공공임대주택 유형 및 다양한 통제변수가 주거만족도에 미치는 개별 효과를 확인한 다중회귀분석 결과는 <Table 11>과 같다.
Table 11.
Results of Multiple-way Analysis of Variance by Type (N=3,782)
회귀분석 결과, 공공임대주택 유형 중 장기전세주택(T4) 만이 유의수준 5% 하에서 주거만족도에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다(Estimate = -0.29085, p = 0.0168). 반면, 영구임대(T1: p = 0.1238), 국민임대(T2: p = 0.1026), 행복주택(T3: p = 0.2261), 매입･전세임대(T5: p = 0.0796)는 유의수준 5% 또는 10%에서 통계적으로 유의하지 않았다. 이는 공공임대주택 유형만으로는 고령자의 주거만족도를 충분히 설명하기 어렵다는 점을 시사한다.
한편, 주택의 상태(p < 0.0001), 임대료 수준(p = 0.0042), 이웃과의 관계(p < 0.0001), 교육시설 접근성(p < 0.0001), 병원･상업시설 및 공원녹지･대중교통 접근성(p < 0.0001), 환경요인(p < 0.05), 거주지역(p = 0.0169), 주거보조금 수혜 여부(p = 0.0173), 조사년도(p = 0.0011) 등은 통계적으로 유의한 영향 요인으로 나타났다. 이 중에서도 이웃과의 관계, 접근성 요인, 주택의 물리적 상태는 고령자의 주거만족도에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 이는 고령자의 주거만족도가 단순한 공공임대주택 유형보다 생활환경의 질과 사회적 관계, 접근 편의성 등 실질적 주거경험 요인에 의해 더 크게 영향을 받는다는 점을 시사하며, 이는 Lee(2017)과 Chae(2021)의 연구 결과와도 일치한다.
특히 <Table 7>에서 통계적으로 유의미한 차이를 보인 영구임대(T1), 국민임대(T2), 전세･매입임대(T5)에 대해 추가로 실시한 다중회귀분석 결과는 <Table 12>와 같다.
Table 12.
Results of Multiple-way Analysis of Variance by Type (1,2,5) (N=3,782)
먼저, 영구임대주택(T1)의 경우, 주거만족도에 영향을 미치는 변수로는 주택의 상태(p < 0.0001), 임대료(p = 0.0015), 이웃과의 관계(p = 0.0012), 병원 및 상업시설 접근성(a1, p < 0.0001),공원 및 녹지 접근성(a2, p = 0.0012), 대중교통 접근성(a3, p = 0.0005), 주차 편의(a4, p = 0.0232), 환경요인(e1~3, 모두 p < 0.01), 주거비 보조(subsidy, p = 0.0166), 조사 년도(p = 0.0099) 등으로 나타났다.
국민임대주택(T2)은 주택의 상태(p < 0.0001) 외에도 이웃과의 관계(p < 0.0001), 접근성(a1~a4, p < 0.0001), 공원녹지 환경(p = 0.0066) 등이 유의미한 영향을 미치는 변수로 나타나, 국민임대주택 거주 고령자의 경우, 사회적 관계와 근린환경 접근성이 주거만족도에 영향을 미치는 주요 요인으로 나타났다.
반면, 전세･매입임대주택(T5)에서는 통계적으로 유의미한 변수가 상대적으로 적었으며, 주택의 상태(p < 0.0001)와 대중교통 접근성(a3, p = 0.0155), 청소 및 쓰레기 관리(e3, p = 0.0046) 만이 유의미한 변수로 확인되었다.
세 유형 모두에서 주택의 물리적 상태는 공통적으로 주거만족도에 가장 중요한 주거만족도 결정 요인으로 나타났으며, 국민임대의 경우 사회적 관계 및 근린환경 접근성이 주요 변수로 작용하였다. 이는 고령자의 주거만족도가 단지 공공임대주택 유형에 국한되지 않고, 주택의 질과 더불어 이웃관계 및 근린환경 접근성과 같은 복합적인 생활환경 요인에 의해 결정된다는 점을 시사한다.
V. 결론 및 시사점
본 연구는 2021~2023년 국토교통부 ｢주거실태조사｣ 마이크로데이터를 활용하여, 공공임대주택 유형에 따른 65세 이상 고령자의 주거만족도 차이를 분석하고, 주거만족도에 영향을 미치는 주요 요인을 규명하였다. 연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 공공임대주택 유형별 주거만족도는 통계적으로 유의한 차이가 나타났다. 특히 행복주택(T3)은 다른 유형에 비해 상대적으로 높은 만족도를 보였으며, 영구임대(T1), 국민임대(T2), 전세･매입임대(T5)는 서로 간에도 유의미한 차이를 보여주었다. 이는 공공임대 유형이 고령자의 주거경험에 일정 수준 영향을 미친다는 점을 시사한다. 둘째, 다중회귀분석 결과에 따르면, 공공임대 유형 자체만으로는 주거만족도를 충분히 설명하기 어렵고, 오히려 주택의 상태, 이웃과의 관계, 근린시설 접근성 등 생활환경 요인이 주거만족도에 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 주택의 물리적 상태는 모든 유형에서 공통적으로 유의미한 영향요인이었으며, 국민임대의 경우 이웃관계, 공원 및 교통 접근성과 같은 사회적･환경적 요인도 중요하게 작용하였다. 셋째, 전세･매입임대주택은 주거만족도에 영향을 미치는 요인이 상대적으로 적어, 생활환경의 질이나 정책적 지원에서의 한계가 드러났다. 이는 물리적 열악성과 경제적 부담이 중첩되는 주거유형에서 고령자의 주거불안정이 더 두드러질 수 있음을 의미한다.
이상의 결과를 바탕으로 다음과 같은 정책적 시사점을 도출하면 다음과 같다. 첫째, 공공임대주택 유형별 맞춤형 지원 전략이 필요하다. 유형 간 주거만족도와 영향 요인이 상이한 만큼, 입주 고령자의 수요를 반영한 유형별 맞춤형 정책 설계가 요구된다. 특히 전세･매입임대와 같은 기존주택 활용형 유형은 물리적 환경 개선과 주거서비스 강화가 시급하다. 둘째, 생활환경 중심의 개선 전략이 필요하다. 단순한 주택공급 확대를 넘어서, 주택의 상태 개선, 이웃과의 관계 형성, 근린시설 접근성 확보 등 고령자의 실제 ‘삶의 질’과 연계된 요소에 초점을 맞춘 정책 설계가 요구된다. 셋째, 주거･복지･건강이 연계된 통합적 주거복지 체계가 필요하다. 고령자의 삶은 소득, 건강, 사회관계가 복합적으로 연결되어 있으므로, 지역사회 기반의 통합 돌봄 및 거주지원 체계를 강화해야 한다. 이는 고령자의 지역사회 내 지속가능한 거주를 가능하게 하는 핵심 요소이다.
본 연구는 공공임대주택 유형별로 주거만족도를 비교함으로써, 고령기에 적합한 공공임대주택 유형과 정책적 방향을 모색했다는 점에서 실천적 가치가 크다. 이는 향후 고령자 맞춤형 공공임대주택 정책 수립을 위한 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.
다만 본 연구는 고령층을 중심으로 분석이 이뤄졌기 때문에, 전체 생애주기를 고려한 만족도 차이를 포착하는 데는 한계가 있다. 향후 연구에서는 생애주기별 비교 분석을 통해 고령기에 요구되는 특수한 주거환경 요인을 보다 정교하게 규명할 필요가 있다. 또한, 향후 연구에서는 베리어프리 설계, 경사로, 손잡이 등 구체적 물리적 환경 요소를 변수화하여 분석에 포함함으로써, 공공임대의 세부 주거환경이 주거만족도에 미치는 영향을 보다 구체적으로 분석할 수 있을 것이다. 또한 3개년도 통합분석은 연도별로 만족도에 큰 차이가 없어 분석 설계에 한계로 보이며, 단일 연도를 분석한 후 일정 간격을 둔 시계열 자료로 분석 후 검증 한다면 고령자의 주거만족도가 시간 흐름에 따라 어떻게 변화하는지를 파악할 수 있는 분석이 가능할 것으로 보인다. 마지막으로, 본 연구는 정량적 접근에 기반하고 있으나, 향후에는 고령자와 주거 관련 전문가를 대상으로 한 심층 인터뷰 등 질적 연구를 병행함으로써, 고령자의 실제 경험과 주거만족도를 보다 입체적으로 이해할 수 있을 것이다. 이를 통해 정책적･실천적 대안을 한층 더 구체적으로 제시할 수 있을 것이다.
