I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
2018년 주거실태조사 보고서에 따르면 청년가구는 대부분 임차가구(75.9%)로 거주하고 있으며, 청년 임차가구의 RIR은 20.1%, 수도권 거주 청년 임차가구의 RIR은 20.8%로 일반가구(15.5%) 대비 높은 수준으로 OECD가 권고하는 20%를 초과하고 있다. 청년층 최저주거기준 미달가구는 9.4%(일반가구 5.7%), 지하·반지하·옥탑 거주가구 비중은 2.4%(일반가구 1.7%)로 일반가구와 비교해보면 높은 주거비 부담에도 불구하고 물리적으로도 열악한 주거환경 속에 거주하고 있는 것으로 나타났다.1) 저성장시대의 경제둔화와 고용불안정으로 인한 청년들의 ‘주거 빈곤’은 그들만의 문제가 아닌 혼인출산율 감소의 주요 원인으로 인식하여 국가와 지자체는 다양한 형태의 청년주거지원 대책을 펼치고 있다.
현 정부도 주거복지로드맵(2017년 11월)을 통해 청년들을 위해 5년간 소형 임대주택 30만채 공급2)을 발표하였다. 그러나 공공임대주택의 재정부담 가중과 재원부족에 의한 공급량 제한 등의 문제로 민간업체를 통한 저렴한 임대주택공급 방안을 모색하게 되면서, 국토교통부는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 민간임대주택법) 개정(2018. 1. 16)을 통해 공공지원민간임대주택 12만채 중 일부는 청년층을 대상으로 한 공유형으로 공급할 계획을 수립하였다. 공유형은 2명 이상의 임차인이 하나의 주택에서 거실ㆍ주방 등 어느 하나 이상의 공간을 공유하며 거주하는 것으로, 이러한 ‘공유형 민간임대주택’(이하 공유형주택)3)의 활성화를 위하여 임대사업자 및 임차인에게 필요한 행정지원을 할 수 있도록 하였다. 또한 정부는 ‘2020 경제정책방향(2019.12.19.)’에서 1인 가구를 위한 소형 공공임대주택 공급을 확대하고, 공공지원 공유형주택의 공급 매뉴얼도 마련할 계획을 세우고 있다.
이처럼 청년층을 위한 공유형주택에 대한 필요성과 공급계획이 증가하고 있는 상황이나 아직까지 기반을 마련하고 있는 시작단계로 공유형주택을 어떻게 공급할 것인가에 대한 명확한 건축적, 운영적 기준조차 제시되어 있지 않는 상황이다. 이러한 시점에서 청년층을 위한 공유형주택을 공급하기 위해서는 최소한의 공간계획 및 운영 방안 등에 대한 가이드를 제시할 필요가 있다. 이에 본 연구는 청년들의 주거안정과 주거수준 향상을 위하여 「민간임대주택법」에 의한 청년층을 위한 공유형주택4)을 공급하기 위하여 법적 체계 내에서 청년들의 특성에 맞는 공유형주택의 설계·시설 및 운영에 대한 가이드라인을 제시하는 것을 목적으로 한다.
2. 연구의 범위
본 연구대상 주택은 건설형 공공지원민간임대주택5)에 청년층을 위한 특별 분양으로 공급운영하는 공유형주택이므로 주택유형은 도시형생활주택이나 아파트로 한정한다. 물리적 공유공간 범위는 개인공간인 침실, 세대내의 공동생활공간과 단지 내 공동시설까지 확대하여 제한하고자 하며, 공급대상은 청년층(만19~39세까지) 1인 가구로 한정한다.
3. 연구방법 및 진행
본 연구는 다음과 같은 3단계를 거쳐 진행하였다<Figure 1>.
1단계는 공유주택의 국내·외 제도를 문헌조사를 통해 분석하였다. 공유주택과 관련된 국내의 현행 법제도를 분석하고, 국외는 일본 셰어하우스(일본에서의 용어), 영국의 HMO(Houses in Multiple Occupation, 이하 HMO), 호주의 루밍하우스(Rooming House)의 관련제도를 분석하여 공유주택에 관한 시설 및 설계기준, 운영기준의 차이점과 시사점을 도출하였다.
2단계는 공유주택의 국내·외 사례분석을 실시하였다. 국내 사례는 공공6)에서 공급하고 민간에 위탁운영하고 있는 사회적주택 6사례를 중심으로 인터넷 검색과 전화문의를 통해 공간시설운영 특성을 조사하였다. 국외 사례는 30실 이상의 대규모 기업형 셰어하우스를 중심으로 2018년 5월 28일부터 6월 24일까지 인터넷 홈페이지 검색을 통해 일본 11사례, 영국은 2사례, 호주 1사례를 조사7)하였다. 이러한 사례조사를 통해 실제 적용되는 설계 및 시설 특성과 운영 특성을 파악하여 가이드라인의 기본 항목을 도출하고 방향을 설정하였다.
3단계는 각 단계에서 도출한 항목을 바탕으로 공유형주택 설계 및 설비, 운영 가이드라인(안)을 개발하고 공공지원민간임대주택 건설사 및 공동주택 관련 전문가 5인8)의 자문을 받아 공급·운영단계별 가이드라인(안)을 완성하였다.
II. 이론적 고찰
1. 공공지원민간임대주택
공공지원민간임대주택은 중산층의 주거안정과 민간임대주택 활성화를 위한 뉴스테이에 근간을 두고 있다. 뉴스테이는 기업형 임대사업자에게 한국토지주택공사(LH)의 보유 택지 등을 공급하고, 융자금리 인하 등의 금융·세제를 지원한 정책으로 2016년부터 뉴스테이의 품질향상을 유도하고 입주자 편의를 높이기 위해 주거서비스 인증제를 도입하였다. 그러나 대형 건설업체에 대한 과도한 지원과 최초 임대료 규제가 없어 공공의 지원에 비해 임대료가 높고 무주택자 등 지원계층에 대한 배려가 없다는 비판이 제기되었다.
이에 공적 지원에 걸맞은 공공성 확보가 이뤄질 수 있도록 「민간임대주택법」이 개정(2018.1.16.)되면서 공공지원민간임대주택 제도가 도입되었다. 초기임대료는 시세의 95% 이하로 제한하고, 무주택자에게 우선 공급하도록 입주자격을 보완하였으며, 전체 세대수의 20%이상은 청년·신혼부부 등 주거지원계층을 배려하여 시세의 85%이하의 임대료로 특별공급 하도록 하였다. 또한 민간임대 사업자에게 주어지는 공적 지원 역시 합리적으로 조정하여 소형 주택에 대한 지원을 강화하고, 용적률 상향이나 건폐율에 관한 특례 규정9)은 공익적 목적이 큰 경우에만 부여하도록 하였다. 특히 청년층에게 특별 공급하는 공유형주택의 활성화를 위해 「민간임대주택법」을 개정(2018. 7. 17)하여 임대사업자 및 임차인에게 필요한 행정지원을 할 수 있도록 하였다<Table 1>.
Table 1.
Public Support Private Rental Housing vs. New-Stay
Source. LH & HUG (2019)
2. 공유형주택 가이드라인을 위한 선행연구
청년층을 위한 공유주택10)의 연구로는 국내·외 현황, 수요특성 등을 조사한 연구(Oh & Choi, 2014; Jee, 2016; Lee & Eom, 2018)가 주로 진행되어 왔으나 최근 이러한 수요특성을 바탕으로 대안적 주거모델로서 공유주택을 도입하기 위한 연구들이 진행되고 있다.
Seoul Social Standard(2013)는 청년 1인가구의 수요와 주거양식에 대응하는 양질의 주택을 공급하기 위하여 공유주택의 기준마련의 필요성을 언급하면서 국외 사례를 기반으로 공간과 디자인의 관점에서 6~7명 기준 다세대 공유주택의 공간지침을 제시하였다. Kim(2015)도 공유주택의 보급을 위한 기준설정의 필요성을 언급하면서 국외계획기준을 참고로 단계별 공간구성, 규모별 인원, 필수 공간등의 계획 기준을 제시하였다. Choi & Jeong(2018)도 거주자 설문조사와 국외 공유주택 기준과 사례조사를 통하여 공유주택의 규모에 따른 적정면적과 공유주택 지침을 제시하고자 하였으나 구체적인 기준설정까지 제시하지 못하고 있다.
Seo & Byun(2015)은 마을재생 거점모델로서 공유주거11) 조성 시, 부지선정이나 주택유형·규모설정, 주택 공급·운영방안에 대한 사항을 시뮬레이션하여 실제 적용가능성을 검증하였다. Lee et al. (2016)은 국토교통부 최저주거기준과 영국과 미국의 사례기준을 비교하여 서울시 사회주택에 맞는 최소기준 면적 및 비율을 제시하였다. Byun, Yoon, & Park(2018)은 국내 셰어하우스 현황과 국외 제도 검토를 통해 거주인원과 규모로 구분하여 권장 건축물 용도(주택유형)와 공유공간 비율, 경계벽 및 바닥구조, 대피공간, 피난통로 유효 폭, 소방시설·창문·마감재료 등이 포함된 최소시설기준으로 한정하여 제시하였다.
이처럼 최근 공유주택에 대한 사회적 관심이 급증하고 있으나 아직 그 제도적 근거가 마련되어 있지 않은 상황에서 대부분 해외 사례 및 국외제도 검토를 근거로 한 최소한의 면적기준과 거주인수에 따른 공간 및 시설에 관한 기준제시 연구가 주로 진행되었다. 그러나 실질적으로 거주자들이 생활함에 있어 나타나는 운영·관리상의 가이드라인의 필요성을 인지하고 있음에도 이에 대한 구체적인 연구는 없는 실정이다. 더욱이 청년주거지원 대책으로 도입한 공유형주택의 공급 관련 가이드라인 연구는 전무한 실정이다. 이에 본 연구는 청년공유형주택의 공급을 위한 설계시설과 운영관리방안의 가이드라인을 함께 제시하는 것으로 기존의 선행연구와 차별화 하였다.
III. 국내·외 공유주택 관련 제도분석
1. 국내 제도분석
1) 법과 조례
「민간임대주택법」4조 2항에 공유형주택은 “가족관계가 아닌 2명 이상의 임차인이 하나의 주택에서 거실주방 등 어느 하나 이상의 공간을 공유하여 거주하고, 임차인이 각각 임대차계약을 체결하는 주택”으로 정의하고 있다. 이 법에서 명시한 공유형주택은 「주택법」12)상에서 공동주택, 세대구분형 공동주택, 도시형생활주택에 해당되고, 「건축법」상의 공동주택에 해당된다.
「서울시 공동체주택 활성화 지원 등에 관한 조례」에서는 「주택법」제2조에 따른 주택 및 준주택으로 입주자들이 공동체공간과 공동체규약을 갖추고, 입주자간 공동 관심사를 상시적으로 해결하여 공동체 활동을 생활화하는 주택을 ‘공동체주택’으로 정의하고 있다. 「부산광역시 1인가구지원에 관한 조례」와 「서울시 금천구 1인가구 기본 조례」에서는 공유주택이란 공통된 특성이나 관심사를 가진 1인 가구들이 모여 주거지 내 주방, 거실 등 일부 공간을 공유하면서 함께 살아가는 새로운 유형의 주택으로 정의하고 있으며, 「세종시특별자치시 쉐어하우스 운영 및 관리 규정」에서는 가구 1호에 2인 이상 거주(공동거주)하는 주택을 의미하고 있다. 즉, 공유주택의 국내 관련법이나 제도에서는 공간을 공유하는 거주방식으로 정의하고 공동체주택, 공유주택, 쉐어(셰어)하우스 등으로 ‘주거’가 아닌 ‘주택’ 용어를 사용하고 있다.
2) 공간 및 운영 제도
국내 주택의 설계 기준이나 면적 기준은 「주거기본법」의 최저주거기준이 적용되지만 이는 혈연가족 기준으로 제시되어 있고, 1인 기준도 주택 단위로 되어 있어 이를 공유주택에 적용하기에는 무리가 있다. 2016년 서울시에서 리모델링형 사회주택 설계 가이드라인을 제시하면서 공간별 최소면적기준과 시설기준을 제시하였다. 공간구성은 개인공간, 생활공간, 지원공간으로 구분하여 개실의 최소면적기준은 침대, 책상, 옷장이 설치되고 6.0 m2/인, 세대는 5인 거주 기준으로 하여 위생시설, 취사시설은 각각 3.0 m2/5인으로 하여 5인당 1개소씩 추가, 여가시설은 6.0 m2/5인 규모로 제안하고 있다<Table 2>.
Table 2.
Seoul Social Housing Minimum Standard
Source. Lee et al. (2016)
그 밖에 단지 내 시설은 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 의해 부대복리시설, 주민공동시설을 세대수에 의해 적용하면서 청년세대를 고려한 공간을 배치하도록 하였으며, 서울시 공동체주택과 사회주택, 청년주택은 주차장 완화기준13)을 적용하고 있다.
국내의 경우 공유주택에 관한 임차인 모집, 운영에 대한 구체적인 기준은 공공임대주택에서는 「공공주택 업무처리지침」14) 63조2항 청년 주거지원사업 운영특례와 63조3항 사회적 주택 운영특례에 언급되고 있으며, 「민간임대주택법」제 42조 2~7에 임차인의 정보 제공 등에 대한 기준이 명시되어 있다. 이처럼 국내의 경우 신규건설 공유형주택에 관한 명확한 법적인 제도가 없기 때문에 설계기준이 없으며, 운영관리기준도 없음이 파악되었다.
2. 국외 제도
일본, 영국, 호주 모두 1인 가구의 증가로 인한 대도시의 주거문제가 대두되는 상황에서 공유주택에 대한 정책은 다양한 차이가 있다. 하지만 세 나라 모두 신축보다 기존 주택을 개조하거나 빈집을 활용한 공유주택이 대부분이고, 최소한의 주거환경을 갖추고 안정성을 확보하기 위한 설계·시설기준과 운영·관리기준이 명확히 제시되어 있다<Table 3>.
Table 3.
Foreign System (Japan, the UK and Australia)
1) 일본의 제도
일본은 건축·소방·세무법에서 ‘현관, 주방, 화장실 등을 원칙적으로 공용으로 사용하고 침실만 각 입주자에게 제공하는 형식’을 기숙사로 정의하고 있으며, 이 경우 건축기준법 제2조2항의 기숙사에 맞는 건축구조15)와 소방법을 따라야 한다. 그러나 빈집을 활용한 셰어하우스 사용을 활성화하기 위해 일부 규제를 완화하였고, 새로운 주거 안전망제도를 도입하여 공동거주형 임대주택의 등록16)을 유도하여 일정한 수준으로 공급하려 노력하고 있다. 국토교통성(2017)은 ‘친족이외 여러 사람들과 사용하는 공동이용시설·설비를 갖춘 주거, 공동 이용시설 중 적어도 하나 이상은 주거환경의 커뮤니티 형성을 위한 시설·설비가 포함된 주거, 입주자는 운영사업자 또는 집주인과 개별적으로 계약을 맺고 운영사업자가 정기적인 관리를 하는 주거’로 셰어하우스를 정의하고 있다. 즉, 셰어하우스는 주택유형이 아닌 거주형태로 보고 단독주택 또는 공동주택에 상관없이 여러 사람이 함께 사는 공동거주형 주택이라 할 수 있다. 또한 국토교통성에서 ‘셰어하우스 가이드북’을 발표하여 셰어하우스의 각 단계별 운영관리 절차와 유의점에 대해 자세히 안내하고 있다.
2) 영국의 제도
영국은 주택법에 따라 세부적인 항목을 만들어 공유주택의 기준을 제시하고 있다. ‘최소 세입자가 1가구 이상을 구성하고 화장실, 욕실 또는 주방시설을 세입자가 공유하는 부동산’으로 정의하고 가족이 아닌 여러 사람이 거주하는 주택을 HMO로 부른다. 각 지방의회에 따라 건물유형에 상관없이 거주방식에 따라 다양한 유형으로 구분하고 지역여건에 맞는 시설을 제공할 수 있도록 세부지침17)에 인원수에 따른 공용공간의 면적 및 시설기준을 제시하고 있다. 또한 HMO 의무적 면허제도(2018.10.1.)를 도입하여 무면허로 운영 시 지방의회마다 다르나 최대 ￡30,000의 벌금을 부과하고 있다. 면허가 있다하더라도 HHSRS(Housing Health & Safety Rating System)의 적정기준에 맞지 않는 경우 지방의회로부터 폐쇄, 수리통보, 강제철거, 제거 등의 규제를 받고 있다. 또한 모든 HMO는 면허 유무와 관계없이 HMO 관리규정을 준수해야 하며, 관리규정에 임대인과 임차인의 권리와 의무가 명시되어 있어 이를 기준으로 관리가 이루어지고 있다.
3) 호주의 제도
호주는 건축기준에 따라 다수가 거주하는 건물은 공동 숙소(Shared accommodation)로 분류하고 있다. 주택임대법상에서 ‘루밍하우스는 하나 이상의 방을 임대할 수 있으며, 총 거주인원은 4명 이상인 주택으로 목욕탕, 부엌, 세탁실 및 기타 공용영역을 공유하고 주택 소유자와 그 가족이 함께 거주하지 않으며, 입주자마다 별도의 임대차 계약이 존재하는 주택’으로 정의하고 있다. 기존주택을 루밍하우스로 전환할 경우 건축기준(class 1b, class C)에 따라 인허가를 취득해야 하며, 건물 안전 기준(Building safety standards)과 공중보건복지법(Public health & wellbeing regulations)을 충족18)해야 한다. 또한 루밍하우스 운영자는 운영자 면허19)(2017.04.26)를 신청해야 하며, 면허 없이 운영할 경우 불법행위에 속해 벌금 및 법적 조치를 받게 된다. 호주는 8개주가 자체적으로 주택임대법을 시행하고 있는데, 루밍하우스의 운영도 각 주의 주택임대법에 의거하여 세부규정을 제시하고 임대인과 임차인의 권리와 의무가 명시되어 이를 기준으로 관리가 이루어지고, 임대인과 임차인을 위한 가이드라인도 제공하고 있다.
IV. 국내·외 공유주택 사례분석
1. 국내 사례조사
1) SH 청년공공원룸
SH 청년공공원룸은 1인이 거주할 수 있는 주방과 화장실이 포함되는 원룸형으로 약 30세대 정도의 소규모이며, 싱크대와 쿡탑, 냉장고, 디지털 도어 락, 소화기 등의 설비가 제공되며, 입주자들을 위한 커뮤니티 공간을 제공하고 있다. SH공사에서 입주신청을 받고 자격 심사 후 계약을 진행하고 입주자 관리도 담당하고 있다. 그러나 공용시설을 외부 위탁관리를 하고 있어 커뮤니티 공간의 활용이 매우 낮고 입주자간 커뮤니티 형성 및 거주자의 관리참여가 매우 부족한 실정으로 임대료가 저렴한 것을 제외하고는 기존 원룸과 다를 바 없다. 반면 협동조합형20)의 경우 입주자는 입주를 위해서 협동조합에 가입해야 하고 입주 전 2번의 사전교육과 갈등관리 워크숍에 참여해야 한다. 또한 입주자는 스스로 어떤 역할을 할 것인지 입주계획서를 작성해야 하며, 자치관리이므로 반상회에 의무적으로 참석해야 한다.
2) LH 사회적주택
LH 사회적주택21)은 LH가 매입임대주택을 공급하고 사회적경제주체가 위탁 관리하는 주택으로 원룸형과 셰어형이 있으며, 이중 셰어형은 유닛(2-3R+LDK+Bath)의 크기에 따라 3~4인이 거실과 주방, 화장실을 함께 공유하며 생활한다. 각 유닛마다 싱크대, 가스레인지, 디지털 도어록, 소화기, 냉장고, 에어컨을 기본으로 제공하고 있어 청년들이 별도의 가전 없이 생활할 수 있는 수준으로 설비가 갖추어져 있다. 운영기관에 따라 다르나 각 방에 침대, 책상, 의자, 옷장 등 가구까지 제공하고 일반적으로 동별 1유닛을 커뮤니티 공간으로 사용하고 있다. SH 공공원룸에 비하여 커뮤니티 공간을 활발하게 사용하고 있는데, 이는 운영기관 선정22) 시 사업계획서와 자체운영규정(입주자의 선정절차, 퇴거요건, 임대료 징수 등) 등을 심사하기 때문에 입주자들을 위한 주거서비스가 비교적 잘 이행되고 있다. 대부분 협동조합형 임대주택과 같이 입주전 입주자를 대상으로 공유주택에 대한 교육을 실시하고 있으며, 교육참여는 필수 입주조건이 된다. 이러한 교육을 통해 공동참여의 중요성을 알려 주어 입주자들의 자발적 참여와 교류에 기여하고 있다. 또한 입주자들은 반상회를 통해 자체규칙과 계획을 세워 생활하고 있으며 입주자의 커뮤니티활동을 위한 교류 및 모임 등의 프로그램을 추진하고 온라인을 통한 활발한 의사소통을 하고 있다.
Table 4.
Space Composition and Facility Characteristics of Domestic and Foreign Shared Housing
| Case | Total rooms | Private room area (m2) | Room type | Room occupancy | Shared units and private room facilities | Shared facilities and equipment | |||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R | St | Unit | 1 | 2 | s | c | r | m | ct | wm | a | dl | fe | b | d | w | bt | L | C | DK | T | S | La | G | T | Mu | St | P | Bp | ||||||
| Domestic | SH public one-room | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 30 | 12 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ | ○ | ○ | ||||||||||||||||||||||
| LH youth housing | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 7 | 6.6-10.2 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ | ||||||||||||||||
| Foreign | J | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 5 | 32 | 12.6 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | △ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○* | ○ | |||||||||||||||||||
| SR | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 60 | 12.15 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○* | ○ | ○ | ○ | ○ | ||||||||||||||||
| SA | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 102 | 12.4 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○* | |||||||||||||||||||||||
| U | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Sa | 686 | 13.5-20 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ | ○ | ○* | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | |||||||||
| A | Sa | 430 | 11-22 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ◎ | ○ | ○* | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ||||||||
Note. J=Japan, U=UK, A=Australia, SH=share house, SR=social residence, SA=social apartment, CL=co-living, Sa=student accommodation, R=room, En=ensuite, St=studio, s=sink, c=cook top, r=refrigerator, m=microwave, ct=cook table & stool, dw=dishwasher, o=oven, wm=washing machine, a=air conditioner, dl=door lock, fe=fire extinguisher, b=bed, d=desk & chair, w=wardrobe, bt=bathroom (◎=washbasin+toilet+shower, △=only washbasin), L=lounge, C=common room, DK=dinning & kitchen, T=toilet, S=shower room, La=laundry (*paid), G=gym, T=theaters, M=music studio, St=study or work room, Li=library, Sm=smoking room, P=parking lot, Bp=bicycle parking lot.
2. 국외 사례조사
1) 일본의 셰어하우스
일본은 셰어하우스를 전문적으로 운영·관리하는 회사가 브랜드를 만들어 전국에 공급하고 있으며, 셰어하우스, 소셜레지던스(social residence)23), 소셜아파트(social apartment) 등으로 구분하고 있다. 개인실은 1인 1실을 기본으로 책상, 의자, 침대, 옷장, 에어컨, 냉장고, 디지털 도어 록 등이 설치되어 있다. 공용공간으로 거실, 식당, 부엌, 화장실, 샤워실, 세탁실, 자전거보관소, 개별우편함, 택배보관함 등이 다양하게 제공하고 있으며, 공용부엌에는 싱크대, 쿡탑, 냉장고, 전자레인지, 밥솥, 식탁, 냄비 및 식기 등 모든 시설과 설비들이 완비되어 있다.
셰어하우스의 생활관리는 주 1~2회 순환관리가 이루어지고 공용부분의 청소는 주 4~5회 실시한다. 각 지점마다지정구역 내 흡연, 친구 숙박금지, 악기 금지, 애완동물 금지 등 생활규약이 있으며, 커뮤니티 활동으로 지역연계 이벤트를 비정기적으로 진행하고 있다. 계약기간은 1~2년으로 입주 전 별도의 커뮤니티 활동을 진행하지 않는다. 소셜레지던스와 소셜아파트는 운영회사나 지점에 따라 다르나 일반적으로 카페, 영화관, 체력단련실, 코워킹스페이스 및 스터디룸, 뮤직스튜디오 등 셰어하우스보다 다양한 공유공간을 포함하고 있다. 생활관리는 주 4회 이상 순환관리 또는 상주관리를 하고, 주 4회 이상 공용공간의 청소가 이루어지고 있다. 생활규약으로는 흡연실내에서만 흡연이 가능하고 사전 동의 시 친구 숙박도 가능하다. 셰어하우스와 다르게 다양한 커뮤니티활동이 이루어지고 있다. 즉 거주하는 방식에서 공동체생활의 장점을 강조하며 셰어하우스와 구분하여 사용하고 있었으며, 민간기업형의 대규모 사업으로 레지던스와 고층 아파트 형태로 나타나고 있었다. 상업적인 마케팅에 중점을 두어 여가 및 지원공간의 면적과 종류가 다양하게 나타나고 입주자간 커뮤니티 향상을 위한 다양한 프로그램을 실시하여 운영하고 있다.
2) 영국의 소셜아파트
영국의 대규모 민간기업형은 일본의 소셜레지던스나 소셜아파트와 같이 라이프스타일을 공유한다는 의미를 두어 공유공간이 매우 다양하게 나타나고 있다. 영국의 소셜아파트의 개인실은 전용화장실이 포함된 엔-스위트(en-suite)가 기본이나 2인이 부엌을 공유하는 유닛도 선택가능하다. 공용공간으로 거실, 식당, 체력단련실, 도서관, 세탁실, 영화관, 창고, 정원 등이 있으며 홈페이지 및 페이스북을 통해 입주자를 모집하고, 입주예약 후 매니저와 면접을 통해 계약이 이루어지고 보통 계약은 3~12개월 단위로 이루어진다. 생활관리는 2주에 1회 방 청소와 침대보를 교환해주고, 공유공간은 매일 청소가 이루어진다. 커뮤니티 매니저 3인이 상주하여 거주자간 모임 형성 및 운영에 도움을 주고 있으며, 입주자간 취미 및 공동관심 분야를 기반으로 다양한 모임이 활성화되고 있다.
3) 영국과 호주의 학생숙박시설
전 세계적으로 학생숙박시설 개발 및 운영을 전문으로 하는 기업이 등장하면서 영국 및 미국, 호주에도 고급화된 학생숙박시설이 등장하고 있다. 시설의 고급화뿐만 아니라 다양한 공용시설과 서비스를 제공하여 학생들이 다양한 경험과 사교문화를 경험할 수 있도록 유도하고 있다. 1인 1실의 스튜디오형이 기본이나 개인의 성향에 따라 셰어가 가능하도록 2인 셰어와 4~8인 아파트형 등 다양한 유닛(unit)을 제시하고 있어 개인의 성향에 맞게 선택 가능하다. 개인실은 전용화장실과 침대, 책상 및 TV 등이 갖추어져 있고, 2~8인 공유아파트형은 거실, 주방, 식당을 공동으로 사용하고 있다. 운영관리는 전문 관리회사에 위탁하여 운영하고 커뮤니티 매니저가 상주하여 입주 시 기본사항을 상담 후 비슷한 여가를 가진 사람들의 모임 및 활동을 매칭해 주고, 다양한 이벤트 프로그램 등을 운영하고 있다. 또한 임차인들이 추진하는 커뮤니티 활동을 도와주며 공간 일부를 지역사회에 오픈해서 지역사회와 입주자와의 교류 증진을 도와주고 24시간 고객담당(concierge) 서비스, 청소서비스를 제공하고 있다.
Table 5.
Operating Characteristics of Domestic and Foreign Shared Housing
| Case | Lease term | Residents recruitment | Activities prior to moving in | Life management | Residents organization | Community activity | Residents meeting | Life rules | 24/7 Security | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Website | SNS | Rental agency | Self | Foster care | Visit | Cleaning | ||||||||||||
| Shared | Private (*) | |||||||||||||||||
| Domestic | SH Public studio | |||||||||||||||||
| 3 | 2Y | ○ | ○ | ○ | ||||||||||||||
| LH Youth housing | ||||||||||||||||||
| 3 | 2Y | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | |||||||||
| Foreign | J | SH | ||||||||||||||||
| 5 | 1Y | ○ | ○ | 1 a week | 5 a week | ○ | ○ | |||||||||||
| SR | Can stay from 1 month | |||||||||||||||||
| 3 | ○ | ○ | Stay | 4 a week | ○ | |||||||||||||
| SA | ||||||||||||||||||
| 3 | 2Y prefer | ○ | ||||||||||||||||
| UK | ||||||||||||||||||
| SAc | 3-12M | ○ | ○ | ○ | Stay | Everyday | 2 a week* | ● | ○ | |||||||||
| A | SAc | 6-12M | ○ | ○ | ○ | Stay | Everyday | 2 a week* | ● | ○ | ||||||||
IV. 가이드라인(안)
1. 청년공유형주택의 설계·시설 가이드라인(안)24)
1) 사용인원
국내·외 사례조사를 보면 개인실은 1인 1실을 기본으로 제공하고 있어 1인 1실 거주를 원칙으로 제시한다. 그러나 1인 1실을 기준이 된다면 공유주택의 사업성에 문제가 있기 때문에 개실의 면적이 확보된 경우 운영자의 재량에 따라 최대 2인 1실의 거주가 가능하도록 한다. 국내 사회적주택도 화장실이 있는 큰방은 2인 거주가 일반적이기 때문에 이를 기반으로 공간크기와 사업성을 고려하여 2인 거주 시에는 최소 침실면적의 2배 이상을 확보하도록 한다.
2) 1실의 규모
개인공간은 거주자의 안전, 사생활보호, 위생을 위한 공간기준이 필요하다. 영국 HMO는 6.5 m2, 일본25) 공동거주형 임대주택은 9 m2, 호주 루밍하우스는 7.5 m2, 서울시 리모델링 사회주택은 최소 6 m2를 제시하고 있다. 본 연구에서는 최소한의 가구 배치를 고려한 인체공학적 측면26)에서 7 m2로 제시한다. 실의 한쪽 길이는 침대배치를 고려하여 2.1m이상을 확보해야 한다. 그러나 이는 최소한의 면적기준으로 국내·외 사례조사에서27) 나타난 1실 면적을 바탕으로 권장 9 m2, 적정 10 m2로 제시한다. 즉 1인 침실의 적정면적은 10 m2이고 2인 이상 거주할 경우에는 최소 14 m2 이상을 확보해야 한다.
3) 공간계획 기준
공유주택은 개인공간의 독립성 확보와 필수 공유공간인 부엌과 화장실에 대한 시설기준제시가 우선되어야 한다. 영국과 호주의 제도28)를 참고하여 모든 거주자는 개인의 독립성을 유지할 수 있도록 다른 방을 거치지 않고 자신의 방으로 출입이 가능해야 하며, 사생활보호를 위해 개별감금장치 및 충분한 채광이 확보되어야 하는 기준을 제시하고, 「건축물의 피난방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제17조에 의거하여 채광, 환기, 추락방지 설비를 설치하여야 한다고 제시한다.
각 주택의 필수 공유공간인 부엌은 거주자들이 음식을 저장, 준비 및 조리할 수 있는 싱크대, 개수대, 가스레인지 등 조리설비가 구비되어야 한다. 영국 HMO는 5인을 기준으로 1세트를 제시하고, 서울시 사회주택도 5인을 기준으로 3 m2를 최소기준으로 제시하고 있으며, 필수적인 가전으로 냉장고를 포함하고 있다. 이에 공유부엌은 거주 인수를 고려한 음식을 저장, 준비 및 조리할 수 있는 배치와 장비를 갖추어야 한다.
영국의 공유주택은 개인욕실이 포함된 엔-스위트가 일반적이나 일본이나 국내의 경우 화장실과 욕실을 공동으로 사용하고 있어 여럿이 사용하는데 불편하지 않도록 건축계획 시 적절한 위생기구 수를 고려하여 설치해야 한다. 1세트29)의 욕실만 사용할 경우 생활상의 불편함을 초래할 수 있어 유닛 내 거주인수를 고려하여 세면대와 화장실의 분리설치를 권장하고 위생을 위해 개방형 창문 또는 환기팬을 필수적으로 설치하도록 한다.
4) 공간구성
국외 사례를 보면 청년을 위한 공유주택은 <Figure 3> 같이 공유하는 거주인수에 따라 특화된 유닛을 개발하였다. 청년들의 삶의 질을 위해 처음부터 특화된 유닛을 개발하면 좋겠지만 8년 후 분양 전환이 예정된 민간임대주택 특성상 사업자 측에서는 일반아파트의 공간구성이 더 바람직할 수 있다. 이처럼 사업성과 이용자 요구간의 간극이 발생하고 있어 8년 후 새로운 수요계층에 맞는 평면으로 변경 가능한 기둥식 구조로의 개발을 권장하고 공유형주택의 특화된 유닛 개발시 사업선정에 인센티브 부여를 제안한다.
Figure 3.
Room and Apartment Units Configurations of Foreign Shared House
Source. a & b are Rebita (2018), c is The Collective (2018), d & e are Kerber, L. (2015)
5) 가구 및 가전설치
공유형주택의 가구 및 생활가전30)의 설치기준이 없다면 단기거주가 많은 청년층은 임대료 외 별도의 비용이 추가로 발생된다. 그러나 모든 공간의 가구와 가전의 설치는 사업자의 사업비 부담이 증가되므로 적절한 설비의 기준제시가 요구된다. 국내 공공원룸에는 부엌설비 외 신발장과 세탁기 등이 설치되어 있고 셰어형 사회적주택은 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지, 전자레인지, 밥솥 등이 기본으로 설치되어 있다. 우선지원대상이 입주하는 공공임대주택31)에는 냉장고, 세탁기, 에어컨 등 필수 생활가전을 설치(빌트인)할 계획으로 공유형주택도 공공임대주택이나 사회적주택에 준하는 필수생활가전과 가구를 설치해야 한다. 이에 국외제도, 국내·외 사례조사를 참고로 공동생활공간에는 필수생활가전을 설치해야 하고, 개인공간의 가구와 가전은 임대료상승의 요인이 되므로 기본적인 가구배치를 권장한다.
또한 설치된 가구나 생활가전의 관리 및 수리책임에 대하여 거주자간 분쟁소지가 다분하기 때문에 이에 대한 명확한 책임소재 및 관리기준이 필요하다. 영국과 호주의 경우에는 사전 체크리스트를 제공하여 이의 관리 및 수리에 관한 운영자와 임차인의 책임소재를 명확히 제시하고, 임차인에게 입주 전 설비에 대한 사용설명 및 교육을 필수적으로 진행하고 있다. 국내 공공임대주택의 경우도 빌트인 제품의 수선의무는 임차인에 있으며, 퇴거 시 빌트인 제품의 원상복구에 소요되는 비용도 임차인이 부담하는 것으로 명시32)되어 있다. 따라서 국내·외 제도적 기준을 참고로 공유형주택의 빌트인 제품에 대하여 임차인의 관리와 수리책임 의무, 공동사용에 대한 규칙 및 배상책임, 임대인은 이의 고지의무를 제시하고 임차인은 이의 확인의무를 제시한다.
6) 대피공간
공유주택은 화재발생 시 모든 입주자들이 안전하게 대피할 수 있는 대피공간33)을 확보해야 한다. 그러나 전면 발코니 확장 시 대피공간이 대부분 안방(큰방)에 설치되어 비상시 모든 거주자가 안전하게 이용할 수 없는 문제가 발생함에 따라 공유형주택의 대피공간은 모든 거주자가 공유할 수 있는 공간에 마련해야 한다. 공유주택과 거주형태가 유사한 도시민박업 게스트하우스는 소방안전시설 설치(소화기, 단독경보형 감지기, 피난안내도, 휴대용 비상조명등, 방염물품 사용, 비상구 확보)를 권장하고 화재의 위험이 많은 주방과 개실마다 휴대용소화기 설치를 의무화 하고 있다. 이에 국외 지침34) 및 국내의 「건축법」 및 「소방법」을 참고로 공동생활공간에 대피공간을 계획하고, 주방과 각 실에 휴대용소화기 설치35) 의무와 임차인을 대상으로 한 대피교육을 실시하는 것을 제시한다.
7) 공동생활공간
다수가 함께 거주하는 공유주택은 공간을 공유할 뿐만 아니라 커뮤니티활동 등의 정서적 의미도 포함되어 있다. 국내 사회적주택과 영국과 호주의 4-8인 공유아파트에서도 식당 및 거실36)을 공동생활공간으로 사용하고 있다. 단지 내 주민공동시설을 활용할 수도 있지만 유닛 내 함께 생활하는 임차인들 간의 커뮤니티 활동을 지원하기 위한 공동생활공간(거실, 다용도실, 작업실 등)의 선택적 설치를 권장한다.
8) 단지 내 주민공동시설
청년의 특성에 맞는 주민공동시설이 있으면 좋으나 전체 세대수 20% 이상만이 특별공급 물량이므로 청년만을 위한 공동시설과 서비스 개발은 어려움을 초래할 수 있다. 이에 단지 내 전체 입주자를 위한 주민공동시설의 설치를 권장하고, 공유형주택 50실 이상 공급 시 사업자는 청년임차인들이 함께 사용할 수 있는 공동시설을 계획하고, 임대운영자는 임차인 요구조사를 통해 공동시설에 서비스를 개발하여 제공하도록 해야 한다.
9) 주차대수
각 주택단지는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조에 의하여 세대 당 주차대수가 1대(세대 당 전용면적 60 m2 이하인 경우에는 0.7대) 이상이 되어야 하는데, 공유형주택은 세대 당 임차인의 증가로 주민들 간 주차문제로 인한 갈등이 나타날 수 있다. 주거지원대상자인 청년은 차량소유가 많지 않아 국내·외 사례에서는 별도의 주차장을 제공하고 있지 않으며, 국내 지방자치단체의 조례37)에서도 주차장 설치기준을 완화하고 있다. 그러나 주차장 기준을 완화한다면 입지에 따라 자동차 사용이 필수적인 단지가 나올 수 있고, 향후 분양전환 시 세대수에 따른 주차장 부족문제가 발생할 것을 고려해야 할 것이다. 따라서 향후 분양전환을 고려하여 현재 분양세대수를 기준으로 주차장 면적 및 주차대수를 확보하고 주차장 운영은 단지별 주거환경 여건에 맞게 운영규정38)을 만들어 이를 따르도록 한다.
이상의 설계·시설 항목을 정리한 가이드라인(안)은 <Table 6>과 같다.
Table 6.
Planning·Facility Guidelines of Shared Housing (Draft)
2. 청년공유형주택의 운영·관리 가이드라인(안)
1) 입주자선발 및 구성
「민간임대주택법」 제42조에 명시된 특별공급대상인 청년39)은 무주택자로 연령, 혼인, 소득 여건을 충족하는 자를 추첨으로 선발하고 동·호수도 무작위 전산 추첨방식을 따른다. 그러나 다양한 사람들이 함께 생활하는 공유형주택의 경우 안전한 주거생활을 위해서 입주자의 검증이 필요하고, 입주자 특성을 고려한 실 배정이 필요하다. 영국의 사례에서는 입주 전 상담을 통해 입주자 매칭 서비스를 운영하고 있으며 이를 통해 입주자들끼리 생활상에 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하기 위해 노력하고 있다. 국내 사회적주택도 입주 전 면담을 진행하면서 함께 거주할 입주자의 성향을 파악하여 실을 배정하고 있다.
이처럼 공유형주택은 입주자선정 후 사전 교육 및 면담을 통해 성향을 고려한 실 배정 후 동·호수 추점방식을 따르는 것이 필요하다. 이에 임대운영자는 입주 전 면담을 통해 임차인들의 성향을 고려한 실 배정 서비스를 권장한다.
② 입주자 분쟁 및 관리
공유형주택은 주거특성상 공동생활 문제가 발생할 가능성이 높기 때문에 입주 전부터 공동생활에 의한 분쟁 발생 대비책이 필요하고, 입주자간 화합과 융합을 위한 입주자전담 관리 인력도 필요하다.
영국 HMO와 호주 루밍하우스의 경우 입주 전 생활규칙과 계약내용에 대해 운영자는 입주자에게 설명하고 입주자는 이에 대해 동의하였음에 사전서명을 받고 있다. 국내 사회적주택에서도 입주 후 입주자들 간 공동생활 문제를 사전에 방지하기 위해 입주 전 교육 이수를 입주 조건으로 내세우고 있다. 국외사례인 일본은 주 1회에서 4회까지 운영자가 방문하여 다양한 생활상의 문제에 대해 상담 및 관리를 병행하고 있으며, 영국과 호주는 커뮤니티 매니저를 배치하여 입주자의 공동체 활동을 지원하고 24시간 서비스를 제공하고 있다.
이에 임대운영자는 입주 전 임차인에 대해 사전교육을 실시하고, 임차인은 사전 교육 및 프로그램에 참여를 권장한다. 또한 임대사업자는 임차인 관리를 위한 전담인력(주거서비스 코디네이터)을 배치하여 임차인의 생활교육, 생활지원, 생활관리 등의 업무를 수행하도록 한다.
③ 주거서비스
「공공지원민간임대 등에 관한 업무처리지침」제82조40)에 의해 사업자는 입주자 맞춤형 주거서비스를 제공하고 운영해야 한다. 임대사업자가 직접 운영하거나 전문업체 또는 주거서비스 산업과 연계·협력하여 운영도 가능하나 보다 안정적으로 유지·운영하기 위해서는 주거서비스를 기획하고 운영할 수 있는 주거서비스 코디네이터가 공급 계획부터 참여하여 프로그램을 기획하고 함께 운영할 필요가 있다.
국내 민간임대주택을 건설·운영하는 K사의 D주택 사례41)는 사용자 맞춤형 특화 주거서비스로 24시간 고객담당서비스와 택배보관서비스, 세탁서비스, 개인물품보관서비스, 카 셰어링(3대) 서비스 등 안전하고 편리한 서비스를 제공하여 입주자의 만족도를 높이고 있다. 또한 입주자 전용 모바일 앱(mobile app)을 만들어 임대계약 정보조회, 청구서내역 및 납부내역조회, 우편택배 알림, 주차위치확인, 입주자 이벤트, 소식, 입주자 장터, 공지사항, 1:1 문의, 서비스 예약확인 및 이용내역 확인 등 손쉽게 서비스를 이용할 수 있도록 운영하고 있다<Figure 4>.
이처럼 주거서비스 경험을 통한 브랜드 가치 향상의 기회가 제공될 수 있어 입주자를 위한 특화서비스 개발이 필요하다. 임대운영자는 입주자 특성을 고려한 주거서비스를 개발하고 주거서비스 비용은 계약 시 임차인에게 고지해야 한다.
④ 공동생활규칙
2인 이상 거주하는 공유형주택에 중요한 것은 공동생활규칙이다. 생활규칙이 없거나 이를 지키지 않는다면 입주자간 많은 분쟁발생과 자칫 사회적 이슈(폭행, 왕따 등)로 확대될 수 있어 공동생활에 대한 입주자 교육과 공동생활규칙이 필요42)하고 미준수 시 패널티에 대한 기준도 필요하다.
영국 및 호주, 일본에서는 운영자가 생활규칙을 만들고 생활규칙에 대해 입주 전 설명을 해야 함을 의무로 하고 있다. 입주자 또한 생활규칙을 이행해야 하는 의무를 가지고 있어 3회 이상 위반 시 퇴거조치를 취하고 있다. 국내 K사는 임대차계약서상 특약 조항으로 임차인이 생활규칙을 포함하여 3회 규정위반 시 통지하여 퇴거조치 할 수 있도록 하고 있다. 이처럼 표준임대차계약서43)에 강제적으로 이행할 수 있는 제도적 장치도 필요하다.
이에 임대운영자는 각 단지에 맞는 생활규칙을 마련하고 그 필요성을 계약 시 임차인에게 충분히 고지하거나 교육해야 한다. 또한 임차인은 이를 충분히 인식했음에 서명하고 생활규칙을 이행해야 한다.
⑤ 관리비
공유형주택은 다수가 사용하기 때문에 관리비 분담에 대한 분쟁이 발생할 가능성 매우 높으므로 명확한 관리비 고지를 위해서는 개인실의 사용량에 따라 고지하는 것이 필요하다. 또한 한 명이라도 관리비를 미납하는 경우 연체료가 부과되기 때문에 공과금 납부책임과 세대내 공동관리비, 공용시설의 사용요금에 대한 명확한 고지가 필요하다. 호주 루밍하우스의 경우에는 관리비와 공과금 납부 책임은 운영자에게 있으며, 운영자는 적절하게 사용량에 대비하여 임차인에게 관리비와 공과금을 부과하도록 되어 있다. 국내 사회적주택의 경우에도 각 세대(유닛)에서 발생하는 공과금 및 관리비는 해당 세대에 거주하는 임차인에 따라 1/n로 부과하고 있다. 이에 공동생활공간의 관리비는 임차인 수로 나누어 부과하며 개인공간은 전기 및 가스 등 사용량을 분리 계산하여 부과하는 것을 권장한다. 또한 모든 관리비 납부 책임은 운영자에게 있기 때문에 개인공간의 전기사용량 측정과 난방연료 사용량을 계측할 수 있는 설비 마련을 권장44)한다.
이상 운영·관리 항목을 정리한 가이드라인(안)은 <Table 7>과 같다.
Table 7.
Operation·Management Guidelines of Shared Housing (Draft)
3. 청년공유형주택 공급·운영단계별 가이드라인(안)
계획·시설과 운영·관리 키워드로 분류하여 제시한 가이드라인(안)은 각 항목을 수행하는 사업자와 운영자, 입주자가 구분되어 있지 않고 계획·시설키워드에 운영자와 입주자가 수행해야 할 운영과 관리항목이 포함되어 있어 전문가 자문을 거쳐 공급·운영단계별로 수정·보완하였다. 공급·운영단계별 계획·설계단계 18항목, 시공 및 임차인 후보 형성 단계 4항목, 임차인 모집 및 생활준비 단계 2항목, 계약 단계 3항목, 입주 후 단계 3항목으로 세분화하였다. 공급적인 측면에서 계획·설계단계는 임대사업자가 수행해야하는 항목이며, 운영적인 측면에서 시공 및 임차인 후보 형성 단계, 임차인 모집 및 생활준비 단계, 계약 단계 및 입주 후 단계는 운영자와 입주자가 수행하는 항목들이다. 또한 각 항목은 입주자의 안전과 프라이버시 확보를 위해 우선 적용해야 하는 항목은 필수로 사업운영자의 사업성을 고려하여 완화된 기준은 권장으로 구분하여 최종 가이드라인을 개발하였다<Table 8>.
Table 8.
Guidelines and Operational Improvement Directions by Operation Phase
V. 요약 및 결론
본 연구는 청년들의 주거안정과 주거수준 향상을 위하여 청년공유형 공공지원민간임대주택의 설계시설 및 운영에 대한 가이드라인 제시를 목적으로 한다. 이에 따른 연구절차로 공유주택 관련 국내·외 제도 및 사례분석과 전문가 자문을 통해 가이드라인을 제시하였다.
첫째, 사회적 가족에 맞는 기준 마련을 위해 국내 제도와 규정으로는 「서울시 리모델링형 사회주택 설계 가이드라인 연구」에서 최소면적기준 및 설비기준을 파악하였으며, 국외에는 일본의 공동거주형 등록제도, 영국의 HMO 의무면허제도, 호주의 루밍하우스 등록제도, 운영자 면허제도 등 최소한의 주거환경을 갖추고 안정성을 확보하기 위한 법적인 기준을 파악하였다. 이를 기반으로 청년 공유형주택의 설계시설 가이드라인은 적정 거주인원, 1실 규모, 공간계획기준, 평면변용가능성, 적정설비종류, 대피공간 및 주차공간 등 7개 키워드를 추출하여 16개 항목으로 제시하였다.
둘째, 국내에는 임대주택운영에 대한 제도가 없으나 국외에는 일본과 호주의 셰어하우스 운영자 또는 관리자 등록제도 및 면허제도, 영국의 HMO 관리규정이 있다. 이를 기반으로 운영에 대한 가이드라인은 입주자 선발 및 구성, 입주자 분쟁 및 관리, 주거서비스, 생활규약, 관리비 등 5개 키워드, 7개 항목으로 제시하였다.
셋째, 청년공유형 공공지원민간임대주택의 활성화를 위해 설계·운영 가이드라인이 실제 적용될 수 있도록 공급운·영단계로 수정·보완하여 계획·설계단계 18항목, 시공 및 임차인 후보 형성 단계 4항목, 임차인 모집 및 생활준비 단계 2항목, 계약 단계 3항목, 입주 후 단계 3항목으로 단계별로 세분화하여 제시하였다.
이상에서 제시한 청년공유형주택 설계 및 시설 가이드 라인 그리고 임차인 모집부터 퇴거까지 단계별 운영 및 관리 가이드라인은 주거정책입안 및 실무현장에서 공유형주택 공급 및 운영관리에 필요한 실증적인 정보로 활용될 수 있을 것이다. 또한 본 연구는 청년을 넘어 우리나라 공유형주택에 대한 공간기준이나 운영 관리기준을 제도적으로 설정하는데 기여할 수 있을 것이다. 그럼으로써 일본이나 영국처럼 공유주택의 가이드북이나 적정주거기준에 대한 일정 수준을 마련하는데도 활용 할 수 있을 것이다. 그러나 본 가이드라인에서는 세부적인 체크리스트 및 생활규칙 등을 제시하지 않았으므로 일정이상의 주거수준을 확보하고 운영의 체계화를 위해서는 여러 유형의 공동거주주택에 대한 제도적인 규정 마련 방안에 대한 추후 연구가 필요하다. 또한 공유주택에 대한 생활과 관리의 문제에 필수적인 표준임대차계약서, 표준생활규약, 설비 체크리스트에 대한 구체적이고 심층적인 연구가 필요하고, 청년 뿐 아니라 공유형주택의 입주자 특성에 따른 장기적인 연구가 이루어져야 할 것이다.
