Investigation of Demands for Efficient Management of Small-sized Studio Housing : Focusing on Gwangju City,  Gyeonggi Province

Byung-Mug Jung; Chung-Won Suh

doi:10.6107/JKHA.2020.31.5.037

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Journal of the Korean Housing Association. 25 October 2020. 37-47
https://doi.org/10.6107/JKHA.2020.31.5.037

Investigation of Demands for Efficient Management of Small-sized Studio Housing : Focusing on Gwangju City, Gyeonggi Province

원룸소형주택의 효율적 관리를 위한 요구도 조사 : 경기도 광주시를 대상으로

Byung-Mug Jung^*

Chung-Won Suh^**

정병묵 ^*

서충원 ^**

^*정회원(주저자), 강남대학교 부동산학과 박사과정

^**정회원(교신저자), 강남대학교 부동산학과 교수

Corresponding AuthorChung-Won Suh, Department of Real Estate, Kangnam University, 40, Gangnam-ro, Giheung-gu, Yongin-si, Gyeonggi-do, Republic of Korea E-mail: suhwon@kangnam.ac.kr

ABSTRACT

The purpose of this study is to find an efficient management plan for small-sized studio housing and to promote the revitalization of small-sized housing. Management items were derived by conducting a preliminary research survey, and questionnaires were produced. The analysis results are as follows. First, as a result of the T-test analysis of the corresponding sample, there were significant differences between the importance and performance of 8 items of safety, 6 items of sociality, 4 items of vitality, 6 items of representativeness, and 6 items of health. Second, the demand was calculated by the Borich demand formula, and the Locus for Focus graph was derived. The priority management items for small-sized studio houses include safety crime prevention management items, safety fire management items, safety electrical facilities safety management items, safety facility maintenance management items, and health-related surrounding odors, hygiene management items, and safety surrounding traffic. Safety management items, representative organization's operation management items, and health status ventilation status management items were shown. Therefore, in order to build and supply a small-sized studio house, it is necessary to accurately grasp the needs of residents and to seek strategic measures to improve residence satisfaction based on high priority management items.

Keywords

One-room

Small-sized Housing

Management

Demands

Gwangju City

키워드

원룸

소형주택

관리방안

요구도

광주시

MAIN

I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

산업화, 초고령화, 핵가족화 등의 사회구조 변화로 인한 1~2인 가구의 증가로 소형주택에 대한 수요가 증가하고 있다. 소형가구는 원룸의 주 수요대상이 되며, 상대적으로 낮은 소득수준 및 주택에 대한 인식변화, 직장과 근접거리 내 거주선호 등으로 인해 도심권 내 소형임대주택에 거주하는 등 주택선택에 있어서 일반가구와 다른 양상을 보이고 있다. 즉, 원룸과 같은 소형주택의 전국적인 인허가 실적이 서울, 경기도 권역에 집중되어 있으며, 이러한 이유가 직장의 집중 현상 및 전월세 주택부족의 대응을 위하여 주차장, 사업승인 적용 완화로 사업성이 제고되면서 재개발, 재건축이 어려운 주거지역 내 공급이 확대되었기 때문이라고 하였다(Oh, 2017).

일반가구와는 다른 양상으로 증가하고 있는 원룸소형주택은 전문적인 관리주체가 없으며, 일반적으로 주택의 소유자에 의해서 개별적으로 실시되고 있는 상황이다(Kim, 2013). 그러므로 체계적인 관리 및 시설관리 미비로 인한 노후화 등의 문제가 나타나게 되어, 소형주택의 공급 증가에 맞춘 소형주택의 관리문제의 필요성이 제기되고 있다(Shin & Jo, 2014). 원룸소형주택에 대한 양적관리 뿐만 아니라 효율적인 질적관리를 위해서는 입주자에게 최대한의 주거만족을 가져다주고 이와 동시에 주택의 보호, 유지를 통해 주택의 기능을 최대한 발휘하게 하는(Jo, 2011) 관리방안의 모색이 필요하다.

주택관리 업무영역을 바탕으로 원룸소형주택의 효율적인 관리방안을 조사하여 우선순위가 높은 항목이 무엇인지를 파악하고, 원룸소형주택을 효율적으로 관리할 수 있는 항목을 선정한다면, 소형주택 수요 증가에 효과적으로 대응할 수 있는 원룸소형주택 관리의 전략적 제고방안 모색이 가능해 질 것이다. 본 연구는 이러한 가능성에 대한 기초자료 제공에 그 목적이 있다.

2. 연구의 방법 및 범위

원룸소형주택의 효율적인 관리방안을 도출하기 위한 분석방법으로 보리치 요구도 분석을 선정하였다. 즉, 요구도 분석은 불확실한 문제의 본질을 규명하며, 그 문제를 해 결할 수 있는 가장 적절한 방안을 모색하고자 하는 활동이며(Rossett, 1987), 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 우선순위를 제공하고, 해결책에 대한 기준을 정하며, 사용가능한 자본과 인력, 시설, 다른 자원들을 가장 적절하게 배치시킬 수 있도록 기준을 제공한다. 일반적으로 우선순위 결정을 위해서 대부분 t-test를 사용하지만, t-test는 두 개의 평균 사이에서 단순한 차이만 계산하게 된다. 따라서 올바른 방향성의 판단이 어렵다. 이와 같은 단점을 보리치 요구도가 보완하게 된다. 보리치 요구도는 필요 수준에 가중치를 부여하게 되므로 단순 비교 이외에 항목간 변별성이 가능해 진다. 하지만 보리치 요구도는 항목이 많은 경우 제한적 자원에서 일차적으로 고려해야 할항목을 선택하는 것에 어려움이 있으므로 이러한 문제점을 보완하기 로커스 포 포커스(The Locus for Focus) 모델을 활용하였다.

본 연구는 주택관리의 업무영역과 관련한 선행연구 조사내용을 바탕으로 원룸소형주택의 관리에 적용할 수 있는 항목을 도출하였으며, 이 항목으로 경기도 광주시 원룸소형주택에 거주하고 있는 주민을 대상으로 설문조사를 시행하였다. 경기도 광주시를 연구의 대상으로 선정한 이유는 다음과 같다. 첫째, 원룸소형주택의 주 수요자인 경기도 1인 가구가 2010년 대비 2015년에 15.3% 증가하였고, 이 수치는 전국에 비교해 보면 높은 수치라고 하였다(Gyeonggi Welfare Foundation, 2017). 둘째, 그 중에서도 광주시의 경우 1인 가구수는 2015년에 23,050가구에서 2018년에는 29,640가구로 6,590가구가 증가한 것으로 나타났고, 이렇게 증가한 경향에 대비하여 전체 주택수는 2015년에 20,919주택에서 27,214주택으로 늘어나 증가된 1인 가구수를 모두 충족해 주고 있지 못한 것으로 나타났다(KOSIS, 2020). 이에 경기도 광주시를 연구의 대상지로 선정하였으며, 설문조사 후 수집된 데이터로 관리방안의 각 항목에 대한 요구도 조사를 실시하였다. 이 조사를 근거로 최우선 순위와 차선순위 관리항목을 도출하였다.

II. 이론적 배경

1. 원룸소형주택의 개념과 현황

주택법 제2조 1항에 의한 주택은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 제시하였다. 그리고 소형주택에 대한 개념은 별도로 정의되어 있지 않으며, 단지 주택법에 의해 주거전용면적이 1세대 당 85 m² 이하인 주택을 국민주택으로 정의하고 있다(주택법 제2조 제3항). 그리고 도시및주거환경정비법은 주택을 건설할 때의무적으로 전용 60 m²(약 18평) 이하의 소형주택을 짓도록 한 제도를 말한다. 85 m² 초과하는 경우는 대형주택, 85 m² 이하는 국민주택로 통칭한다. 도시및주거환경정비법시행령 제13조 제3호에 의하면 국민주택은 다시 60 m² 초과 85 m² 이하인 경우 중형국민주택, 60 m² 이하인 경우소형주택, 40 m² 이하인 경우로 구분된다고 설명하였다.

그리고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 의하면, 소형주택은 법적으로는 국민주택의 범주에서 설명할 수 있으며, 이러한 차원에서 국토교통부는 원룸이라는 개념을 다음과 같이 설명하고 있다. 즉, 도시형 생활주택은 도시지역에서만 건축할 수 있고, 기반시설 부족에 의해 난개발 될 수 있는 비도시지역은 제외되고, 1세대 당주거 전용면적 85 m² 이하인 20세대이상 150세대미만의 공동주택 형태이다. 그리고 주거형태는 단지형 연립주택과 다세대주택, 원룸형 주택으로 구분한다고 하였다(Ministry of Land, 2009). 여기서 원룸을 ‘세대 당 주거전용면적 12 m² 이상 50 m² 이하이며, 세대당 독립된 주거가 가능하고, 욕실과 부엌 설치하되 욕실 제외한 부분하나의 공간으로 구성(세대 당 주거 전용면적 30 m² 이상: 두 개의 공간 구성 가능)되어 있으며, 각 세대당 지하층설치가 금지’되는 것으로 설명할 수 있다(Ministry of Land, 2009). 이와는 별도로 건축법 시행령 별표 1 제2호 가목부터 다목까지 원룸을 정의하고 있는 바, 도시형생활주택의 원룸형은 세대 당 주거전용면적이 12 m² 이상 30 m² 이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고, 하나의 공간으로 구성하고 지하층에 설치하지 아니한 것이라고 하였다.

또한 학술적인 연구에서도 일부 연구자들이 원룸 또는 원룸소형주택을 정의하고 있는데, 1인 또는 2인을 위한 소규모 주택을 의미하며 각 실을 독립된 주택공간으로 계획하지 않고 화장실만을 벽으로 막고 그 이외의 공간은 하나의 공간으로 구성되며, 가구나 이동식 칸막이 또는 커트 등으로 가장 기초적인 공간 분할인 취침, 식사, 리빙, 서재, 출입구 등을 구분 짓게 하는 주거형태로 정의되기도 하고(Lee, 2008), 공간 이용 효율의 극대화를 전제로 하여 주거의 모든 기능을 하나의 실에 통합하되 화장실과 욕실의 기능만을 벽으로 구획한 형태의 주택을 말하며, 입지의 특성에 따라 아파트, 오피스텔, 연립주택, 다가구주택 등의 형식으로 도입되고 있다고 제시하기도 하며(Lee et al., 1999), 안방, 거실, 주방의 구분 없이 욕실을 제외한 모든 공간의 기능이 한 공간에 집약된 형태로 정의되거나(Lee & Choi, 2009), 오픈 플랜(open plan)을 최대한으로 이용하여 공간사용의 극대화를 추구하는 것으로 기본적인 사면의 벽 이외의 벽을 제거하여 주어진 공간을 최대한으로 넓게 사용하기 위해 여러 가지 기능의 공간들을 한 곳에 집약시켜 생활공간으로 구성하는 일실다용도 방식이며, 이미 현대 주거공간에 도입되어 보편화된 다이닝 키친이나 리빙 키친의 개념을 다시 확대한 것으로 정의되기도 한다(Jo, 2009).

이상의 정의를 바탕으로 본 연구에서는 Lee(2008)가 제안한 1인 또는 2인을 위한 소규모 주택으로써 화장실만을 벽으로 막고 그 이외의 공간은 하나의 공간으로 구성되며, 가구나 이동식 칸막이 또는 커트 등으로 가장 기초적인 공간 분할인 취침, 식사, 리빙, 서재, 출입구 등을 구분 짓게 하는 주거형태를 원룸소형주택으로 정의하였다.

원룸과 같은 소형주택의 전국적인 인허가 실적을 살펴보면, 서울, 경기도를 제외한 수도권 지역의 인허가 건수는 감소하고 있다. 이와 같이 소형주택의 수요가 서울과 경기도 권역에 집중되어 있는 이유는 도심의 직장인들을 위한 직주근접형 주택공급, 1·2인 가구의 수요충족, 전월세 주택부족의 대응을 위하여 주차장, 사업승인 적용완화로 사업성이 제고되면서 재개발, 재건축이 어려운 주거지역 내 공급이 확대되었기 때문으로 볼 수 있다(Oh, 2017).

2. 주택관리의 내용과 목적

주택관리는 영국 NationalTrust운동의 창시자이며 빈민을 위한 주택정책의 권위자로 1865년 런던의 빈민들을 위한 주택정책을 제안했던 영국의 OctaviaHill에 의해 1865년 최초로 제시되었다(Park, 2017). 이후 ‘집주인과 세입자들 사이에서 형성된 건전한 관계를 기반으로 하는 자산관리 기법이나 형성된 관리환경 그리고 편의시설의 적정한 관리’의 개념으로 확장되면서, 주택관리가 개인뿐 아니라 국가적 자산인 주택의 관리를 위하여 집주인과 세입자 모두에게 최대한의 효용가치를 제공하여야 하는 것으로 해석되었다(Macey & Baker, 1978). 이러한 해석은 가족을 위한 행복하면서도 안전한 터전의 역할을 주택이해야 하며, 쾌적한 주거환경을 제공하여 사회생활이 가능하게 해야함을 의미한다. 이러한 차원에서 건물의 개량, 유지, 노후화 방지에 대해 주택관리는 중요한 의미를 가지게 된다. 따라서 적절한 주택관리는 인간의 주거 및 생활환경의 개선과 유지를 목적으로 한다(Chiu, 2005).

주택관리의 체계나 방식과 관련한 선행연구는 대부분공동주택을 대상으로 하는 연구에서 제안되고 있으며, ‘공동주택과 그 부대시설 및 복리시설 등 각종 시설물들을 효과적으로 보전, 유지하여 주택의 기능을 적절하게 유지하고, 각종 안전사고를 예방하며 주택관리를 통해 주거환경의 내구 사용년수를 극대화하고 주택의 재고량을 보전, 유지함으로써 입주민의 편리하고 쾌적한 주거환경을 보전하는 모든 업무’가 공동주택관리로 정의되고 있다(Jo, 2011). 이는 입주자에게 최대한의 주거만족을 가져다주고 이와 동시에 공동주택의 보호, 유지를 통해 주택의 기능을 최대한 발휘하게 하는 것을 목적으로 한다(Jo, 2011).

3. 선행연구 조사

본 연구에서는 원룸소형주택을 대상으로 하고 있으며, 공동주택의 관리체계 영역의 범주에서 다루어져야 할 것이므로, 이와 관련한 다양한 선행연구 조사를 실시하여 원룸소형주택에 적용 가능한 주택관리 업무의 영역을 파악하였다. 즉, 많은 연구들은 공동주택의 관리 측면에서 주택관리 업무영역을 제안하고 있었으며, 대표적으로 운영관리, 시설관리, 환경관리(주거환경 및 복지), 안전관리가 제안되고 있으며(Lee, 2005), 운영관리, 유지관리, 생활관리가 제안되고 있고(Park, 2010; Jo, 2011), 운영관리, 유지관리, 생활관리, 커뮤니케이션, 커뮤니티 관리를 주택관리 업무가 제안되고 있었다(Cha, 2014). 이 외에도 공동주택 관리체계와 관련이 있는 시설이나 입주환경의 항목이 제안되고 있었으며(Hong, 2004; In, 2005; Back, 2012), 소형주택에 대한 거주자 만족도 영향요인 연구를 통해 소형주택의 안전성과 시설, 환경 차원의 중요성이 강조되고 있었다(Shur, 2014; Oh, 2017; Park, 2018).

이상의 선행연구 조사내용을 종합해 보면, 원룸소형주택을 효율적으로 관리할 수 있는 중요한 업무영역으로 운영관리, 시설관리, 환경관리(주거환경 및 복지), 안전관리, 유지관리, 생활관리, 커뮤니케이션, 커뮤니티 관리의 필요성이 강조되는 것을 확인할 수 있다. 따라서 이러한 선행연구 조사내용을 근거로 원룸소형주택의 관리방안을 위한 요구도 항목을 도출하기 위한 기본적인 구성체계를 마련할 수 있었다. 뿐만 아니라 종합적인 원룸소형주택의 관리방안의 요구도 구성체계 및 이를 구성하는 각 항목별우선순위를 도출하는 것은 선행연구에서 제시하고 있는 항목구성에 비해 다음과 같은 점에서 차별화를 가진다고 할 것이다. 첫째, 선행연구에서 제안하고 있는 관리방안구성항목은 원룸소형주택에 정확히 적용할 수 있는 항목이 아니라는 점에서 본 연구는 선행연구와 차별성을 가질 것이다. 둘째, 선행연구에서 제안하고 있는 관리방안은 단편적이거나 종합적인 차원이 아닌 체계를 가지고 있으므로 선행연구들이 제시하고 있는 대부분의 항목들을 고려하고 있는 본 연구가 선행연구와 차별성을 가질 수 있다고 할 것이다.

III. 연구 방법

1. 요구도의 개념과 분석절차

1) 요구도 분석의 개념

요구도 분석(needs analysis)의 명칭은 일반적으로 통일되어 있지 않고, 격차 분석(Discrepancy analysis)이나 선두분석(front-end analysis)등으로 다양하게 불리고 있다. 용어는 다양하지만 분석의 과정이나 목적은 동일하여, 요구되는 것의 우선순위를 정하여 자원을 배치하게 되는 체계적 접근으로 정의될 수 있다(Mckillip, 1987). 이러한 정의를 만족하기 위하여 일련의 단계를 설계하게 되며, 이설계에 의해서 자료를 수집한 후, 합리적인 의사결정이 가능할 수 있도록 요구도 분석 결과를 바탕으로 우선순위를 제공하게 된다. 이렇게 제공된 우선순위에 의해서 인력과 자본 및 시설과 자원들을 합리적으로 투입할 수 있다. 이러한 방법은 문제 발생의 시점과는 상관없이 본 질적인 요구사항을 파악할 수 있으며, 문제의 해결을 위한 가장 적정한 방안을 모색하는데 도움이 된다(Rossett, 1987). 이러한 견해를 바탕으로 본 연구에서는 ‘요구’를 바람직한 상태와 현재의 상태 간 차이로 정의하고자 한다.

2) 요구도 분석의 방법과 절차

설문조사를 통해 데이터가 수집되면, 요구도 분석을 통해 우선순위가 도출될 수 있어야 한다. 우선순위 결정이란 요구분석을 통하여 얻게 되는 수많은 요구들을 실시기관의 한정된 자원과 여건을 고려하여 일정한 기준에 따라 그 순위를 결정하는 것을 의미한다(Kim et al., 2010). 설문조사의 데이터 자료를 분석하여 우선순위를 도출하는 과정에서 대부분은 t-test를 실시한다. 그러나 t-test는 두 평균 사이에서 단순 수치적인 차이를 계산하는 것이므로 올바른 방향성의 판단은 힘들다. t-test가 가지는 단점의 보완을 위하여 보리치 요구도 공식을 대입하게 되며, 공식은 다음과 같다.

요 구 도 = \frac{\sum (R C L - P C L)}{N} \times \bar{R C L}

: 필요수준, : 현재수준

: 필요수준의 평균값, : 사례수

보리치(1980) 요구도 공식은 필요수준에 대한 인식과 현재수준에 대한 인식의 차이를 비교하는 것이 중요한 내용이다. 즉, 이 차이가 크면 요구도의 수준이 높아지는 것으로 이해한다. 그리고 필요한 수준에 가중치가 부여되므로 t-test의 단점이 보완되고, 단순한 비교 이외에 두 수준간의 변별력이 생기게 된다.

분석대상 요구항목이 많을 때는 분석의 결과를 효과적으로 사용하기 힘들어진다. 그 예로 요구항목이 50개 이상이 되었을 때, 보리치 요구도 분석에 의해 우선순위를 정했다고 하더라도 어느 수준까지 일차적으로 고려해야 할 것인가의 문제가 생기게 된다.

이러한 문제점을 보완하기 The Locus for Focus 모델을 활용한다. The Locus for Focus 모델의 두드러진 특징은 좌표평면을 이용하여 시각적 효과를 나타낸다는 것이다(Jo, 2006). <Figure 1>과 같이 제 1사분면은 x, y 두 축의 평균값이 전체 평균보다 높으므로 우선순위가 가장 높은 영역이다. 반면 제 3사분면은 x, y 두 축의 평균값이 전체 평균보다 낮으므로 우선순위로 고려되지 않게 된다.

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Figure 1.

The Locus for Focus Model

제 2사분면과 제 4사분면 중 제 1사분면에 이어 차순위 분면이 어디인가를 결정하는 것은 어려운 점이 있다. 제 4사분면의 경우는 중요도는 높으나, 요구도가 낮은 단점이 있다. 이 때 중요도는 만족도가 높은 경우가 해당될 수 있으므로, 만족도에 비하여 상대적으로 높은 중요도에 의해 계산된 요구도가 중요한 역할을 하게 된다. 제 2사분면은 이 요구도가 높은 경우이므로, 본 연구에서는 The Locus for Focus 모델에서 제 1사분면에 속한 항목의 개수만큼 보리치 요구도 상위 순위에 포함된 항목들을 결정하고 요구도가 높은 제 2사분면을 차선순위항목으로 정하였다(Jo, 2006)

2. 원룸소형주택의 관리항목 도출

원룸소형주택의 관리방안을 위한 요구도 항목을 도출하기 위한 과정으로 선행연구 조사를 실시하였다. 즉, 공동주택 관리체계에 대한 연구(Hong, 2004; In, 2005; Lee, 2005; Park, 2010; Jo, 2011; Back, 2012; Cha, 2014)와 소형주택에 대한 거주자 만족도 영향요인을 연구(Park, 2018; Shur, 2014; Oh, 2017)를 통해 소형주택에도 적용될 수 있는 다양한 관리항목을 도출할 수 있었으며 그 결과는 <Table 1>과 같다.

Table 1.

1st Selection Result of One-room Small House Management Item

	a	b	c	d	e	f	g	h	i	j
Community program management	O			O		O	O	O		O
Electrical facility safety management	O	O	O	O	O	O	O	O	O
Facility maintenance management	O	O	O		O	O		O		O
Fire management	O	O	O	O	O	O	O		O	O
Harmony and volunteer activities management	O	O	O	O	O	O	O	O		O
Hygiene management such as surrounding odor		O		O	O					O
Joint order compliance and management	O	O			O	O			O
Management of communication between native groups and residents	O		O		O			O		O
Management of communication between representative organizations and residents		O	O	O	O	O	O	O	O	O
Management of communication during the representative period or in-house organizations		O	O	O	O	O			O	O
Management of conflict and discord among residents		O		O	O	O			O	O
Management of representative organizations	O	O				O	O		O	O
Noise and sound insulation management	O	O	O	O		O	O			O
Operation and management of residents' organizations other than representative organizations	O	O			O	O	O		O
Parking facilities, rest space management		O		O		O	O	O	O
Parking space management	O		O	O		O	O			O
Physical education facilities, amusement facilities management	O	O		O	O		O	O	O
Resident community composition and operation management	O	O			O			O	O
Resident life network management		O	O	O		O	O	O		O
Resident living space management	O		O	O	O		O	O		O
Resident participation management		O	O	O	O	O	O	O	O
Safety management of nearby amusement facilities	O	O	O	O	O	O	O	O		O
Safety management of surrounding landscaping facilities	O			O			O			O
Support management of government offices, etc.	O			O			O	O	O	O
Surrounding facilities management	O	O	O		O	O		O	O
Surrounding greenery and landscaping management			O			O	O
Traffic safety management around	O	O	O	O		O	O	O	O	O
Ventilation status management	O		O	O	O	O	O			O

이 과정을 통해 본 연구에서 사용할 가능성이 있는 항목이 ‘안전 및 유지 관리 분야’, ‘공동체 관리 분야’, ‘생활 관리 분야’, ‘대표기관 구성 관리 분야’, ‘대표기관 운영 관리 분야’로 크게 구분되어 질 수 있음을 확인하였다. 그리고 구체적으로 ‘안전 및 유지 관리 분야’는 주택을 구성하고 있는 주요 시설물이 안전과 교체 및 보수, 에너지 절약 등에 적합한지를 살펴보는 문항으로 구성되었고, ‘공동체 관리 분야’는 공동주택에 입주한 입주민들간의 공동체 구성과 참여 및 의사소통과 관련한 문항으로 구성되었다. 그리고 ‘생활 관리 분야’는 공동주택에 살면서 편의나 질서, 휴게할 수 있는 공간에 대한 관리를 확인할 수 있는 문항으로 구성되었고, ‘대표기관 구성 관리 분야’와 ‘대표기관 운영 관리 분야’는 공동주택 입주민들을 대표할 수 있는 기관의 구성과 운영에 대한 문항으로 구성되었다.

선행연구 조사에 의해 수집한 항목을 바탕으로 2019년 11월에서 12월까지 2차례에 걸쳐 경기도 소재 대학의 부동산학과 교수 박OO(50대, 남)과 김OO(50대, 남) 및 경기도 광주시 소재 원룸소형주택 전문 매매 임대 중개 실무자 겸 주택관리 전문가인 장OO(50대, 남), 이OO(50대, 남) 등의 전문가에 대한 초점집단면접(FGI: Focus Group Interview)를 거쳤다. 이 과정을 통해 <Table 2>와 같은 항목을 최종 도출하였다.

Table 2.

2nd Selection Result of One-room Small House Management Item

type	items
safety	Traffic safety management around Security management Safety management of surrounding landscaping facilities Electrical facility safety management Safety management of nearby amusement facilities Facility maintenance management Parking space management Fire management
Sociability	Resident participation management Resident community composition and operation management Community program management Harmony and volunteer activities management Support management of government offices, etc. Management of conflict and discord among residents
Vitality	Joint order compliance and management Surrounding facilities management Resident life network management Resident living space management
Representation	Resident representative or organization composition management Management of communication between representative organizations and residents Management of representative organizations Operation and management of residents’ organizations other than representative organizations Management of communication between native groups and residents Management of communication during the representative period or in-house organizations
Health	Noise and sound insulation management Ventilation status management Physical education facilities, amusement facilities management Surrounding greenery and landscaping management Hygiene management such as surrounding odor Parking facilities, rest space management

최종적으로 도출된 항목은 원룸소형주택의 관리에 대한 기본적인 사항으로써 크게 안전성, 사회성, 생활성, 대표성, 건강성에 대한 5가지 관리 분야로 구성되었다. 각 관리분야는 세부 항목을 가지게 되면, 안전성 관리는 8개, 사회성 관리는 6개, 생활성 관리는 4개, 대표성 관리는 6개, 건강성 관리는 6개의 항목으로 각각 구성되었다.

3. 자료수집 및 분석절차

1) 연구대상 선정과 자료수집

본 연구에서 실시하는 원룸소형주택 관리방안을 위한 요구도 조사를 위하여 경기도 광주시의 원룸형 소형주택에 거주하고 있는 주민을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문조사를 위해 원룸소형주택 관리항목에 대해 중요도와 수행도를 각각 질문하였고, 이에 대한 응답으로 통계적인 분석을 처리하였다.

설문조사 기간은 2020년 1월 5일부터 14일까지 10일 동안 실시하였으며, 경기도 광주시에 한하여 편의표본 추출방식에 의해 표본을 수집하였다. 최초 배포된 설문지는 400부이며, 유효하게 수거된 355부 중에서 불성실한 응답을 제외하고 분석에 사용된 최종 응답표본수는 327명이며, 이 데이터로 요구도 분석을 실시하였다.

2) 분석절차

회수된 요구분석 설문지는 대응표본 t 검정과 보리치요구도 분석 및 The Locus for Focus 그래프를 통해 분석하였다. 설문조사에 의해 수집된 데이터를 바탕으로 응답자가 현재 인식하고 있는 항목에 대한 중요도 수준과 만족도라는 필요수준과 현재수준의 사이에 평균 차이가 있는지 비교하는 대응표본 t-test를 실시하였다. 2단계로 t-test의 단점을 보완하는 차원에서 보리치 요구도 분석에 의한 우선순위를 파악하였다. 항목의 우선순위를 시각적으로 표현하기 위해 The Locus for Focus 그래프를 도출하여 좌표평면에 나타내었다. 우선순위에 해당되는 1사분면과 우선순위에서 배제되는 3사분면을 제외한 나머지 부분의 차순위를 결정하기 위해 보리치 요구도 공식과 The Locus for Focus 모델을 활용하였다. 요구도 분석에서 우선순위가 공통적으로 높게 나온 항목을 최우선 항목으로 채택하고, 한 가지의 결과에서만 높은 우선순위가 나타난항목은 차순위 항목으로 분류하였다.

요구도 분석에 의한 우선순위는 다음과 같은 순서로 결정하였다.

1단계에서는 t-test로 필요 수준과 현재 수준의 차이를 파악하였다.

2단계에서는 보리치 요구도 분석을 실시한 후 우선순위를 제시하였다.

3단계에서는 The Locus for Focus 그래프를 도출하였다.

4단계에서는 그래프 사분면의 항목과 요구도 점수를 고려하여 우선순위를 파악한 후 최우선순위군과 차순위군을 결정하였다.

IV. 요구도분석 결과

1. 조사대상자의 인구사회학적 현황

본 연구를 위한 설문조사에 유효하게 응답한 조사대상자는 최종 327명이며, 이들에 대한 인구사회학적 현황을 살펴보기 위해 실시한 빈도분석 결과는 <Table 3>과 같이 나타났다.

Table 3.

Population Sociological Status of The Survey Subjects

		frequency	%
Gender	Male	189	57.8
Gender	Female	138	42.2
Age	30s	131	40.1
	40s	107	32.7
	50+	89	27.2
Final education	Under middle school	68	20.8
	High school	239	73.1
	College graduate	20	6.1
Average monthly income level	Less than 1.5 million won	10	3.1
	~Less than 2.5 million won	128	39.1
	~Less than 3.5 million won	97	29.7
	~Less than 4.5 million won	77	23.5
	More than 4.5 million won	15	4.6
Job	Self-employment	50	15.3
	Profession	71	21.7
	Employee	68	20.8
	Students, daily jobs	67	20.5
	Inoccupation	71	21.7
Residence period	Less than 2 years	76	23.2
	Less than 4 years	124	37.9
	Less than 6 years	29	8.9
	Less than 8 years	31	9.5
	8 years or more	67	20.5
Residence method	self	77	23.5
	charter	86	26.3
	monthly	146	44.5
	Free rental	9	2.8
	etc	9	2.8
Residence type	Officetel type	109	33.3
	Housing type	112	34.3
	“Gosiwon” type	87	26.6
	etc	19	5.8
Number of households	Less than 10 households	76	23.2
	11~20 households	121	37.0
	21~30 households	87	26.6
	More than 31 households	43	13.1
Total		327	100.0

전체 327명의 조사대상자 중에서 여자는 138명(42.2%), 남자는 189명(57.8%)으로 남자가 많았고, 연령은 30대가 131명(40.1%)으로 가장 많았다. 그리고 최종학력은 고졸이 239명(73.1%)으로 가장 많았고, 월평균 소득수준은 150만원 이상~250만원 미만이 128명(39.1%)으로 가장 많았으며, 직업은 회사원이 68명(20.8%)으로 가장 많았고, 거주기간은 2년 이상~4년 미만이 124명(37.9%)으로 가장 많았다. 거주방식은 월세가 146명(44.5%)으로 가장 많았으며, 전세가 86명(26.3%), 자가가 77명(23.5%)이었고, 거주유형은 주택형이 112명(34.3%), 오피스텔형이 109명(33.3%), 고시원형이 87명(26.6%)였다. 세대수의 경우는 11~20세대가 121명(37.0%), 21~30세대가 87명(26.6%), 10세대 이하가 76명(23.2%)이니 것으로 조사되었다.

2. 측정 항목의 타당성과 신뢰도

본 연구에서 사용한 원룸소형주택의 요구도 항목의 구성에 대한 타당성과 문항 간 내적합치도를 계산하기 위해 주성분분석에 의한 요인분석과 Cronbach’s α값을 도출하였으며, 그 결과는 <Table 4>와 같이 나타났다.

Table 4.

Reliability of Measuring Tools

		1	2	3	4	5
safety	Traffic safety management around	.072	.253	.836	.141	-.030
	Security management	.297	.207	.815	.101	.079
	Safety management of surrounding landscaping facilities	-.052	.174	.675	.353	.011
	Electrical facility safety management	.114	.174	.855	.118	.102
	Safety management of nearby amusement facilities	.444	.228	.691	-.040	.066
	Facility maintenance management	.272	.297	.628	.087	.174
	Parking space management	.097	.019	.691	.072	.462
	Fire management	.176	.293	.593	.100	.278
Sociability	Resident participation management	.568	.382	.315	.386	-.032
	Resident community composition and operation management	.646	.337	.379	.389	.054
	Community program management	.676	.136	.286	.474	.063
	Harmony and volunteer activities management	.777	.137	.223	.322	.008
	Support management of government offices, etc.	.716	.182	.292	.311	-.138
	Management of conflict and discord among residents	.510	.449	.385	-.001	.102
Vitality	Joint order compliance and management	.275	.167	.188	.759	.220
	Surrounding facilities management	.362	.143	.128	.660	.406
	Resident life network management	.176	.012	-.015	.747	.407
	Resident living space management	.497	.180	.211	.669	.092
Representation	Resident representative or organization composition management	.007	.883	.151	.198	.003
	Management of communication between representative organizations and residents	.137	.908	.193	.108	-.005
	Management of representative organizations	.159	.757	.283	.195	.193
	Operation and management of residents’ organizations other than representative organizations	.255	.813	.179	.110	.097
	Management of communication between native groups and residents	.316	.847	.239	-.100	.086
	Management of communication during the representative period or in-house organizations	.044	.881	.137	.159	.059
Health	Noise and sound insulation management	.181	.433	.311	-.001	.555
	Ventilation status management	.305	.388	.298	.139	.488
	Physical education facilities, amusement facilities management	.014	.042	.222	.114	.811
	Surrounding greenery and landscaping management	.077	.161	.229	.336	.664
	Hygiene management such as surrounding odor	-.005	.242	.014	-.018	.838
	Parking facilities, rest space management	.019	.217	.058	.017	.865
Cronbach’s α		.919	.875	.832	.954	.888

요인분석 결과 표준형성 적절성의 KMO= .877, Bartlett 구형성검정의 x²=10620.805 (p=.000)으로 모형은 적합하였으며, 누적분산은 74.273%로 나타났다. Varimax 직각 회전 결과 5개의 성분이 도출되었으며, 각 성분의 고유값(eigen value)은 모두 1.0 이상이었고, 요인적재량(factor loadings)값이 0.4 이상인 항목을 선정한 결과 1번 성분은 사회성의 6문항, 2번 성분은 대표성의 6문항, 3번 성분은 안전성의 8문항, 4번 성분은 생활성의 4문항, 5번 성분은 건강성의 6문항이 타당성을 확보하였다. 타당성이 확보된 문항들에 의해 신뢰도를 파악한 각 성분은 최소 .832 이상의 Cronbach’s α값이 도출되어 높은 신뢰도를 보여주었다.

3. 측정항목의 요구도

본 연구에서 사용된 원룸소형주택의 요구도 조사를 위한 측정항목은 중요도와 수행도로 두 번 측정되었으며, 중요도와 수행도 간 차이에 대한 통계적인 유의성을 확인하기 위하여 대응표본 T-test를 실시하였으며, 이 결과를 바탕으로 보리치 요구도 공식에 의해 요구도 값을 계산하였다. 그리고 이 값으로 요구도 순위를 파악하였으며, 그 결과는 <Table 5>와 같이 나타났다.

Table 5.

Analysis Result of Demand for One-room Small House Management Items

		Abbreviation	Importance (a)		Performance (b)		a-b	t	Demand	Ranking
		Abbreviation	M	SD	M	SD	a-b	t	Demand	Ranking
safety	Traffic safety management around	a1	6.404	1.922	5.116	2.015	1.287	9.611***	0.025	7
	Security management	a2	6.443	2.187	4.893	2.193	1.550	10.535***	0.031	1
	Safety management of surrounding landscaping facilities	a3	6.511	1.685	5.676	1.978	0.835	7.427***	0.017	26
	Electrical facility safety management	a4	6.171	2.338	4.758	2.232	1.413	10.809***	0.027	4
	Safety management of nearby amusement facilities	a5	4.917	2.111	4.492	2.119	0.425	4.089***	0.006	30
	Facility maintenance management	a6	6.193	2.069	4.810	2.032	1.382	11.040***	0.026	5
	Parking space management	a7	5.982	2.057	5.021	2.227	0.960	7.084***	0.018	24
	Fire management	a8	5.936	2.149	4.434	1.941	1.501	11.955***	0.027	3
Sociability	Resident participation management	b1	5.633	1.896	4.679	1.945	0.954	8.415***	0.016	27
	Resident community composition and operation management	b2	5.355	1.922	4.067	1.824	1.287	11.828***	0.021	14
	Community program management	b3	5.300	2.032	4.107	1.965	1.193	10.316***	0.019	20
	Harmony and volunteer activities management	b4	5.529	2.129	4.058	1.920	1.471	11.037***	0.025	8
	Support management of government offices, etc.	b5	6.394	1.903	5.385	1.964	1.009	8.945***	0.020	18
	Management of conflict and discord among residents	b6	5.343	1.709	4.138	1.671	1.205	11.322***	0.020	19
Vitality	Joint order compliance and management	c1	6.495	1.870	5.459	1.964	1.037	8.782***	0.021	15
	Surrounding facilities management	c2	6.202	1.864	5.077	1.945	1.125	9.964***	0.021	13
	Resident life network management	c3	5.339	1.863	4.413	2.007	0.927	7.734***	0.015	28
	Resident living space management	c4	5.639	2.109	4.596	1.892	1.043	7.939***	0.018	23
Representation	Resident representative or organization composition management	d1	6.266	2.217	5.232	2.224	1.034	8.960***	0.020	17
	Management of communication between representative organizations and residents	d2	4.844	2.177	3.722	2.289	1.122	8.985***	0.017	25
	Management of representative organizations	d3	6.336	1.999	5.058	2.030	1.278	10.232***	0.025	9
	Operation and management of residents' organizations other than representative organizations	d4	5.706	2.122	4.658	1.813	1.049	9.553***	0.018	22
	Management of communication between native groups and residents	d5	5.391	1.971	4.612	1.888	0.780	6.997***	0.013	29
	Management of communication during the representative period or in-house organizations	d6	6.141	1.904	5.122	2.067	1.018	8.402***	0.019	21
Health	Noise and sound insulation management	e1	5.676	2.125	4.502	2.102	1.174	8.985***	0.020	16
	Ventilation status management	e2	5.893	2.076	4.618	2.043	1.275	9.440***	0.023	11
	Physical education facilities, amusement facilities management	e3	5.278	2.427	3.832	2.262	1.446	9.791***	0.023	10
	Surrounding greenery and landscaping management	e4	5.664	2.192	4.021	2.185	1.642	11.172***	0.028	2
	Hygiene management such as surrounding odor	e5	6.248	2.144	4.914	2.066	1.333	10.393***	0.025	6
	Parking facilities, rest space management	e6	5.257	2.158	3.890	2.169	1.367	10.675***	0.022	12

*p< .05 **p< .01 ***p< .001

먼저 원룸소형주택의 관리항목의 중요도와 수행도 간차이를 파악하기 위해 실시한 대응표본 t-test 분석 결과 안전성의 8문항, 사회성 6문항, 생활성 4문항, 대표성 6문항, 건강성 6문항의 중요도와 수행도 간에는 모두 p< .001의 수준에서 t>1.96으로 나타나 유의한 차이를 보였다. 모든 항목에서 수행도 보다 중요도의 평균값이 높게 나타나 중요도에 비해 수행도가 낮은 것을 확인할 수 있었다.

모든 항목에 대하여 요구도를 계산하였으며, 이 값에 의한 요구도 순위를 조사한 결과, 상위 10순위 내의 항목을 살펴보면, 안전성의 방범 관리항목이 1순위(요구도=0.031)로 가장 높았고, 건강성의 주변 녹지 및 조경 관리항목이 2순위(요구도=0.028), 안전성의 화재관리항목이 3순위(요구도=0.027), 안전성의 전기시설 안전관리항목이 4순위(요구도=0.027), 안전성의 시설물 유지보수 관리항목이 5순위(요구도=0.026), 건강성의 주변 악취 등 위생 관리항목이 6순위(요구도=0.025), 안전성의 주변 교통안전관리항목이 7순위(요구도=0.025), 사회성의 화합활동 및 봉사활동 관리항목이 8순위(요구도=0.025), 대표성의 대표기관의 운영관리항목이 9순위(요구도=0.025), 건강성의 체육시설, 놀이시설 관리항목이 10순위(요구도=0.023)인 것으로 나타났다.

요구도 순위와 함께 중요도 대비 중요도-수행도에 의한 관리항목을 분석하기 위해 The Locus for Focus 그래프를 도출한 결과는 <Figure 2>와 같다.

https://cdn.apub.kr/journalsite/sites/khousing/2020-031-05/N0450310504/images/JKHA_2020_v31n5_37_f002.jpg

Figure 2.

The Locus for Focus Graph of One-Room Small House Management Items

제 1사분면에 속한 항목의 개수만큼 보리치 요구도 상위 순위에 포함된 항목들을 결정하고 요구도가 높은 제 2사분면을 차선순위항목으로 정하기 위하여(Jo, 2006), 제 1사분면에 속한 항목을 살펴본 결과, 안전성의 화재관리, 방범관리, 전기관리, 시설관리, 교통관리 항목과 건강성의 환기관리, 위생관리 항목, 대표성의 대표기관 운영관리 항목이 포함되었고, 제 2사분면에 속한 항목을 살펴본 결과, 건강성의 녹지관리, 체육시설 관리, 휴식공간 관리, 방음시설 관리, 사회성의 주민 간 화합 관리, 주민공동체 구성관리, 공동체 프로그램 관리, 주민 간 다툼 및 불화 관리 항목이 포함되었다.

4. 원룸소형주택의 우선관리항목의 도출 결과

본 연구에서 분석한 요구도 순위와 The Locus for Focus 그래프의 제 1사분면과 제 2사분면에 나타난 항목을 바탕으로 최우선 관리항목과 차선순위 관리항목을 도출하였고 그 결과는 <Table 6>과 같이 나타났다.

Table 6.

Results of Deriving Top Priority and Second Priority Management Items for One-Room Small Houses

Step	Classification	Items	Demand	Ranking	The locus for focus
Top priority management items	Safefy	Security management	0.031	1	1 quadrant
	Safefy	Fire management	0.027	3
	Safefy	Electrical facility safety management	0.027	4
	Safefy	Facility maintenance management	0.026	5
	Health	Hygiene management such as surrounding odor	0.025	6
	Safefy	Traffic safety management around	0.025	7
	Representation	Management of representative organizations	0.025	9
	Health	Ventilation status management	0.023	11
Suboptimal management items	Health	Surrounding greenery and landscaping management	0.028	2	2 quadrant
	Sociability	Harmony and volunteer activities management	0.025	8
	Health	Physical education facilities, amusement facilities management	0.023	10
	Health	Parking facilities, rest space management	0.022	12
	Sociability	Resident community composition and operation management	0.021	14
	Health	Noise and sound insulation management	0.02	16
	Sociability	Management of conflict and discord among residents	0.02	19
	Sociability	Community program management	0.019	20

원룸소형주택에 대한 최우선 관리항목은 안전성의 방범관리 항목, 안전성의 화재관리 항목, 안전성의 전기시설안전관리 항목, 안전성의 시설물 유지보수 관리 항목, 건강성의 주변 악취 등 위생 관리 항목, 안전성의 주변 교통안전 관리 항목, 대표성의 대표기관의 운영관리 항목, 건강성의 환기상태 관리 항목으로 나타났고, 차선순위 관리항목은 건강성의 주변 녹지 및 조경 관리 항목, 사회성의 화합활동 및 봉사활동 관리 항목, 건강성의 체육시설, 놀이시설 관리 항목, 건강성의 주차시설, 휴식공간 관리항목, 사회성의 주민공동체 구성 및 운영 관리 항목, 건강성의 소음, 방음상태 관리 항목, 사회성의 주민 간 다툼 및 불화 관리 항목, 사회성의 공동체 프로그램 관리항목인 것으로 조사되었다.

이러한 결과를 일반공동주택의 관리사항과 비교해 보면, 안전성과 건강성에 해당하는 항목의 중요성이 강조된다는 측면에서는 Lee(2005)이 제안하였던 안전관리의 역할과 맥락이 같으나, 원룸소형주택의 경우 일반 공동주택에 비해 안전성에 더욱 취약할 수 있다는을 고려해 볼 때, 방범이나 화재, 전기시설 등의 유지와 관리에 보다 더 큰관심이 요구된다고 할 것이다. 이러한 점은 소형주택에 대한 거주자 만족도 영향요인 연구를 통해 소형주택의 안전성이 강조되었던 Park(2018), Shur(2014), Oh(2017)의 주장과도 일치한다.

V. 결 론

본 연구는 원룸소형주택의 효율적인 관리방안을 모색하고 소형주택의 활성화를 제고하는 목적으로 실시되었으며, 선행연구 조사 내용을 바탕으로 관리항목을 도출하였다. 도출된 항목에 대하여 중요도와 수행도를 파악할 수 있는 설문지를 제작하였으며, 경기도 광주시의 원룸형 소형주택에 거주하고 있는 주민을 대상으로 설문조사를 실시하였다.

수집된 자료 중에서 유효하게 응답한 조사대상자의 데이터를 바탕으로 통계적인 분석을 실시하였으며, 그 결과는 다음과 같이 정리하였다.

첫째, 원룸소형주택의 관리항목의 중요도와 수행도 간차이를 파악하기 위해 실시한 대응표본 t-test 분석 결과 안전성의 8문항, 사회성 6문항, 생활성 4문항, 대표성 6문항, 건강성 6문항의 중요도와 수행도 간에는 모두 유의한 차이를 보였으며, 모든 항목에서 수행도 보다 중요도의 평균값이 높게 나타나 중요도에 비해 수행도가 낮은 것을 확인할 수 있었다.

둘째, 보리치 요구도 공식에 의해 요구도를 계산 한 후, 순위를 책정하였으며, The Locus for Focus 그래프를 도출하여 중요도 대비 수행도가 낮게 평가된 제 1사분면과 제 2사분면과 비교하여 최우선 순위항목과 차선순위 항목을 도출하였다. 원룸소형주택에 대한 최우선 관리항목은 안전성의 방범 관리 항목, 안전성의 화재관리 항목, 안전성의 전기시설 안전관리 항목, 안전성의 시설물 유지보수관리 항목, 건강성의 주변 악취 등 위생 관리 항목, 안전성의 주변 교통안전 관리 항목, 대표성의 대표기관의 운영관리 항목, 건강성의 환기상태 관리 항목으로 나타났고, 차선순위 관리항목은 건강성의 주변 녹지 및 조경 관리항목, 사회성의 화합활동 및 봉사활동 관리 항목, 건강성의 체육시설, 놀이시설 관리 항목, 건강성의 주차시설, 휴식공간 관리 항목, 사회성의 주민공동체 구성 및 운영 관리 항목, 건강성의 소음, 방음상태 관리 항목, 사회성의 주민 간 다툼 및 불화 관리 항목, 사회성의 공동체 프로그램 관리 항목인 것으로 조사되었다.

본 연구에서 실시한 원룸소형주택 관리를 위한 요구도 항목 조사 결과를 바탕으로 제안할 수 있는 전략적 방안은 다음과 같다.

첫째, 최우선 항목과 차선순위 항목의 대부분은 안전성과 건강성에 해당하는 항목 위주로 편성되어 있음을 확인할 수 있다. 따라서 원룸소형주택을 건설, 공급하는 차원에서 거주자의 요구도를 정확히 파악하고, 우선순위가 높은 관리항목을 바탕으로 거주만족도를 제고할 수 있는 전략적 방안을 모색할 필요가 있을 것이다.

둘째, 최우선 관리항목을 구체적으로 살펴보면, 안정성에 특히 주목해야 할 필요가 있음을 알 수 있다. 원룸소형주택의 경우 일반 공동주택에 비해 안전성에 더욱 취약할 수 있다는 사실의 반증이며, 수요자가 가장 중요하게 생각하는 관리영역임을 확인시켜주는 결과이다. 그러므로 원룸소형주택을 설계하고, 공급하는 측에서는 이러한 점에 가장 많은 재원을 투입할 필요가 있다. 그 중에서도 방범과 화재관리, 전기시설 안전관리, 시설물 유지보수 관리 및 교통안전 관리에 집중할 필요성이 있다. 이러한 안전성 문제가 보증될 수 있는 다음에 차선순위로서 건강성이나 사회성 등의 다른 항목들에 재원을 투입하여야 할 것이다.

이러한 연구결과에도 불구하고, 본 연구에서 제시한 원룸소형주택 관리항목과 연구대상을 보다 더 다양화하지 못하였다는 데에서 일반화의 한계가 존재할 수 있으므로, 이러한 한계를 극복하기 위해 향후 연구에서는 지역별 특성을 고려한 비교연구나 다양한 항목을 추가하는 노력이 필요할 것이다.

References

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