1. 연구의 배경 및 목적

국내의 리모델링 대상인 15년 이상 경과한 아파트는 2011년 300만호에 달하고 있으며, 2020년에는 약 780만호에 이를 것으로 예상되고 있다(MOLIT Statistics System, 2014).

특히 공동주택 1000만호 시대의 도래 및 제1기 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 아파트 리모델링 연한도래 등 노후 공동주택의 리모델링에 대한 국민의 관심이 높아가고 있으며, 최근에 수직증축과 수평증축을 허용하는 방안이 발표됨에 따라 리모델링의 수요는 더욱 증가할 것으로 예상되고 있다.

공동주택의 리모델링은 부동산 가치의 재창출이라는 현재 국내 가치평가 기준 이전에 국민의 삶의 질 개선이라는 대전제에서 접근해야 하며, 정부는 단기적 상승 요인에 대해서만 일시적으로 반응하는 것이 아니라 지속적인 관리체계를 마련해야 한다(Choi, 2014). 그러나 현재 공동주택 리모델링에 대한 국가차원의 체계적인 관리시스템은 존재하지 않으며, 리모델링 이후의 성능을 평가할 수 있는 기준도 확립되어 있지 않아 리모델링 효과를 정량적으로 소비자에게 제시하기 어려운 상황이다.

따라서 리모델링 성능등급제도 도입은 주택 스톡의 체계적인 관리뿐만 아니라, 거주자의 알권리 제공, 리모델링사업 활성화 차원에서도 그 필요성이 높아가고 있다.

리모델링 성능은 전문적인 내용으로 일반인이 평가하기에 어려운 측면이 있으며, 평가항목 및 기준, 방법에 있어서 신축의 기준을 그대로 준용하기 힘든 부분이 존재하기 때문에 리모델링의 특성을 반영한 정량적이며 객관적인 평가방법이 개발되어야 한다.

이에 본 연구는 리모델링의 특성을 고려한 성능등급제도의 개발 방향설정을 연구의 목표로 한다.

2. 연구의 내용 및 방법

본 연구는 국내외 공동주택 관련 평가제도들을 분석(3장)함으로써 리모델링 성능등급제도의 구성체계 방향을 설정하였으며, 한국과 일본의 주택성능등급제도의 비교·분석(4장)을 통하여 평가항목 구성 및 표시방법 등 리모델링 성능등급 개발에 참조가 될 사항들을 추출하였다. 이를 기반으로 리모델링 성능평가 관점 및 평가범위를 설정(5장)하였으며, 리모델링 성능등급의 평가항목의 설정원칙을 수립하고 평가항목 및 기준설정의 방향을 제시(6장)하였다.

연구의 방법은 기존 문헌을 중심으로 선행연구를 고찰하여 본 연구의 위치 및 리모델링 성능등급 구성체계 방향을 설정하였다. 또한 공동주택 리모델링 수행 경험을 보유한 건축사, 시공기술자, 리모델링협회 관계자 등의 전문가를 대상으로 자문위원회를 구성하여 제도개발에 있어서 고려해야 할 리모델링 특수성에 대한 조사(5회)를 실시하였으며, 리모델링 성능평가 항목 및 기준 설정방향(안)에 대해서 관련 연구세미나 및 전문가그룹의 추가적인 자문을 통하여 수정보완 작업을 실시하였다.

1. 한국의 주택성능등급 인증제도 개요

품질이 높은 양호한 주택재고의 형성을 위해 주택법 제21조의2에 의거하여 2006년 1월 9일 “주택성능등급인정제도”를 제정하였다. 평가대상은 모든 공동주택을 대상으로 하되, 1,000세대 이상 공동주택은 의무적으로 성능등급을 인증 받아 입주자모집 공고 시 표시하여야 한다.

5개 성능부문 14개 성능범주 20개 세부성능항목으로 구성되어 있던 것을 2009년 “주택건설기준 등에 관한 규정”이 개정(09.12.01 시행)됨에 따라 기존의 제도보다 주택의 다양한 성능을 평가하기 위하여 외부소음, 홈네트워크, 방범안전 및 피난안전의 4개 성능범주를 추가하여 5개 성능부문, 18개 성능범주, 27개 세부성능항목으로 구성하는 방안으로 개정되었다(Lee & Bae, 2012). 또한 기존의 성능항목별 3등급과 4등급으로 구분되어 있었으나, 소비자들의 이해를 도모하기 위하여 등급을 4등급으로 일원화하였다.

녹색건축인증제도(G-SEED)로 통합되면서 녹색건축인증제의 8개 전문분야의 모든 평가항목을 주택성능등급의 5개 성능부문으로 재배열하여 평가하는 것으로 되어 있다. 즉, 녹색건축인증은 주택성능을 제외한 24개 항목에 대해서 평가 배점을 하여 인증취득을 하지만, 주택성능등급인증은 전체 30개 항목에 대해서 평가하게 된다.

2. 일본의 주택성능표시제도 개요

일본의 주택성능표시제도는 2000년 4월 1일에 시행된 「주택의 품질확보의 촉진 등에 관한 법률」에 근거하여 2000년 10월에 운영 개시된 제도이다. 주택성능표시제도의 목적은 양질의 주택을 안심하고 취득할 수 있도록 주택시장을 형성하는 것이다. 주택성능표시제도의 틀은 법률에 근거한 제도로서 주택의 성능(구조내력, 에너지 절약, 차음성 등)에 관한 표시의 적정화를 도모하기 위한 공통의 규칙(표시방법, 평가방법의 기준)을 만들어 소비자에 의한 주택의 성능을 상호 비교가능하게 하며, 주택의 성능에 관한 평가를 객관적으로 실시하는 제 3자 기관을 정비하여 평가의 신뢰성을 확보하고 있다.

일본 주택성능표시제도의 신축주택 평가항목은 2000년 7월 제정 9개 분야 28항목으로 출발하였으나, 사회적인 요청에 따라 점차 추가되었다. 2001년 공기질 추가, 2002년 기존주택의 성능표시제도 추가, 2003년 건축기준법 개정에 따른 포름알데히드대책 추가에 따른 개정이 이루어졌다. 계속하여 공기질 측정대상에서 아세트알데히드가 삭제되었으며, 2005년 방범기준의 추가, 2006년 면진조치, 갱신대책 등이 추가되어 10분야 32항목으로 조정되었다. 이러한 32가지 항목에 대한 설정 근거는 다음과 같다(MLIT, 2008).

당초 신축주택을 적용대상으로서 제정되었지만, 2002년부터 기존주택도 대상으로 포함되어 있다. 신축주택은 단독주택과 공동주택 모두 평가가 가능하며, 설계도서를 바탕으로 하는 설계성능평가서와 시공단계와 완공단계의 검사로 평가하는 건설성능평가서 2종류가 있다. 설계성능평가만 이루어지고 건설성능평가는 하지 않을 수 있으나, 설계성능평가 없이 건설성능평가만 받을 수 없도록 하고 있다.

건설성능평가서가 교부된 주택은 분쟁이 발생할 경우, 지정주택분쟁처리기관에 분쟁처리를 신청할 수 있다. 또한 주택성능표시주택(신축과 기존)은 지진보험료가 할인되며, 주택융자에서 우대금리의 혜택을 받을 수 있다.

3. 한일 주택성능등급표시제도 비교

한국은 1,000세대 이상의 신축 공동주택에 대해서 의무제이지만, 일본은 제도의 이용여부를 임의로 하고 있으며 당사자들 간의 협의에 따르고 있다. 또한 일본은 기존주택과 신축 모두 평가대상에 포함되며 단독주택과 공동주택 모두 평가가 가능하다.

평가범위는 한국이 세대, 주동, 단지단위를 각각 평가하여 항목별로 최하등급을 표시하여 단지단위로 성능평가가 이루어지는 것에 반하여, 일본은 주동과 세대단위에 한정하고 각 세대단위로 성능등급을 표시하고 있다.

<Figure 3>은 한국과 일본의 주택성능등급인증제도의 평가항목을 비교한 것이다. 한국의 주택성능등급인정제도의 평가항목을 좌측에 배치하고 한국의 성능부문에 해당되는 일본의 성능부문을 재배열하였으며, 일본의 성능부문 명칭과 분류번호는 항목의 취지를 그대로 전달하기 위해 가공하지 않고 원어 그대로 번역하여 표기하였다(한국은 소음이 첫 번째 성능부문, 일본은 음환경이 8번째 성능부문).

Figure 3.

Comparison of Housing Performance Grading Indication System between Korea and Japan

2012년까지는 일본의 평가항목이 한국보다 세분화되었지만, 현재는 녹색건축인증제의 개편으로 인하여 외부공간 및 환경부하 절감 관련 평가항목 등이 추가되어 한국이 일본보다 더 많은 항목을 평가하고 있다. 하지만 일본에는 한국에 존재하지 않는 구조안정분야 평가가 세분화되어 이루어지고 있다. 수평 및 수직증축을 동반한 리모델링에 있어서 구조적 안전이 중요한 사회적 이슈로 대두되고 있는 점을 감안하면, 일본의 구조안정분야와 같은 항목추가가 필요할 것으로 사료된다.

한국은 모든 평가항목이 필수항목이지만 일본은 32개 항목 가운데 차음성능 관련 4개 사항과 공기질 측정 관련 1개 사항이 선택사항으로 되어 있다. 일본의 기존주택평가는 신축의 평가항목 중에서 열화 등에 의한 영향을 어떠한 형태로든 반영할 수 있고 기술적으로 신뢰도를 가지고 평가가 가능한 항목에 한정해서 7개 분야 27개 항목에 대해서 평가를 하고 있으며, 기존주택만을 대상으로 하는 2개 항목(석면함유 건재의 유무, 실내공기 중의 석면분진 농도)이 설정되어 있다. 기존주택이 건설된 당시에 건설성능평가서가 교부되지 않은 기존주택은 현장조사에서 육안조사 및 계측으로 가능한 성능표시항목에 한정하여 6개 분야 16개 항목을 평가한다.

표시방법은 한국의 경우 최고수준을 1등급으로 하고 모든 항목마다 4개 등급으로 통일하여 표시하지만, 일본은 최고수준을 5등급으로 하고 2~5등급까지 항목마다 다르게 표시하고 있다. 기존주택은 성능등급이 정해지기 전에 건설한 주택이고, 시간의 경과에 따라 기준이 높아져 건설당시에 현재의 기준을 따를 수 없으므로 등급이하의 것을 등급 0으로 표시하여 등급 0에서 등급 5까지 표시하고 있다.

일본의 기존주택 평가기준은 리모델링 성능평가방법을 구축하는데 참조가 될 수 있다. 또한 한국의 신축 표시방법이 4등급으로 일원화 되어 있지만, 리모델링 특성 상 4개 등급으로 표시가 어렵거나 등급외의 항목도 존재할 수 있기 때문에 일본과 같이 표시방법의 다원화를 고려해 볼 수 있다.

1. 평가목적에 따른 리모델링 성능평가 관점

리모델링을 실시한 공동주택은 건설된 시점에 경년 열화가 진행된 성능을 리모델링을 통하여 필요한 성능으로 향상된 상태이다. 따라서 리모델링 성능평가는 2가지 관점에서 고려해 볼 수 있다. 첫 번째는 리모델링 이후의 성능을 신축 성능기준에 의거하여 평가하는 절대성능 관점이다. 즉, 리모델링 설계도서를 중심으로 평가하고 리모델링 이후 시공 완료된 상태를 평가하는 것으로 리모델링 후의 상태가 중시되는 평가이다. 두 번째는 리모델링 이전과 이후의 성능향상 정도를 평가하는 상대성능 관점이다. 즉, 기존주택의 성능과 리모델링을 통하여 얼마나 성능이 향상되었는지 향상 정도를 비교할 수 있는 평가이다.

절대성능 관점은 리모델링 설계와 건설로 인한 성능향상 결과를 평가하는 것으로 평가항목과 방법을 설정하면 리모델링 후의 성능에 대한 결과를 쉽게 파악할 수 있는 장점이 있다. 또한 평가프로세스와 기간이 단축되며 신축과의 성능 비교를 통하여 객관적인 성능보증 및 주택 거래 시 판단 자료로 활용 할 수 있는 반면에, 기존 건축물의 성능보다 얼마나 더 성능이 향상되었는지에 대한 사항은 알 수 없다.

상대성능 관점은 사용자에게 리모델링에 의한 성능개선 효과를 정량적이며 효율적으로 전달할 수 있으며, 성능향상 정도를 평가함으로써 성능개선 노력을 할 수 있는 계기가 될 수도 있다. 또한 사업자 측면에서는 리모델링 전후의 성능 비교를 수요자에게 제시함으로써 리모델링 사업 활성화를 유도할 수 있다. 반면에 기존주택의 성능평가를 거쳐 리모델링 성능평가를 통한 성능향상을 비교할 수 있기 때문에 기존주택의 성능평가방법이 먼저 정립되어야 하며, 평가가 두 차례 이루어지기 때문에 기간 및 비용이 추가된다. 또한 기존주택에 대한 각종 도면 및 정보의 불확실성으로 인하여 평가에 어려움을 겪거나 평가자체가 불가능한 항목이 존재할 수 있다.

이상의 성능평가 관점에 따른 특징을 정리하면 <Table 3>과 같다.

상기한 바와 같이 절대성능 관점은 상대성능 관점보다 평가가 용이하며 비용 및 시간이 절감될 수 있다. 그러나 소비자는 리모델링 이후에 자신의 주택이 어느 정도 성능이 향상되었는가가 더 중요할 수 있다. 또한 리모델링 성능평가의 주된 목적이 거주자의 알권리 제공과 함께 리모델링 사업의 활성화 유도이기 때문에, 리모델링 성능등급제도는 기본적으로 상대성능 관점에서 개발될 필요성이 있다.

2. 성능평가 범위 설정

리모델링의 유형은 수선형 리모델링과 증축형 리모델링으로 구분된다. 수선형 리모델링은 기존의 성능을 유지하거나 부분적인 성능향상 공사가 해당되며, 기존주택의 평가방법과 거의 유사하기 때문에 기존주택의 평가방법이 정립되어야 성능평가가 가능하다. 또한 기존주택일지라 하더라도 증축형 리모델링과 달리 평면과 시방 등의 도서를 재구축한 경우가 극히 적기 때문에 도면 및 성적서 등에 기반 한 평가가 어려우며, 육안검사나 계측 가능한 항목 등으로 평가범위가 한정적이다.

이에 리모델링 성능평가는 전면 리모델링인 증축형 리모델링으로 평가범위를 한정하는 것이 합리적이라 사료된다.

증축형 리모델링의 경우, 기존 구조체, 수평증축, 수직증축, 별동 증축 등이 공존하기 때문에 평가의 복잡성이 존재한다. 수직증축과 별동 증축의 경우 신축과 거의 동일한 조건을 가지므로 신축기준에 준거하여 평가를 검토하는 것이 바람직하다. 수평증축의 경우 기존 구조체와 함께 리모델링 평가기준에 따라 평가하되, 같은 항목에서 수평증축 부분과 기존 구조체의 평가결과가 상이한 경우에는 최하등급을 따르도록 한다.

성능등급은 우수 리모델링단지에 대한 인센티브 제공등도 고려해야 하기 때문에 신축의 성능등급 인증과 같이 단지레벨에서 표시를 한다. 하지만 리모델링의 경우 거주자가 확정되어 있는 상태이므로 자신의 주택 성능향상에 관심을 가진 자에 한하여 일본과 같이 주호레벨 또는 개별 항목별 성능표시의 제공도 고려해 볼 수 있다.

1. 리모델링 성능평가항목 설정 원칙

앞서 기술한 바와 같이, 리모델링 성능평가는 신축의 성능등급인증제도의 구성체계를 따르며, 리모델링 특성을 반영한 항목의 조정 및 추가가 필요하다. 리모델링 성능평가는 설계도서를 바탕(설계성능평가)으로 한 성능표시를 거주자에게 실시하는 것이기 때문에 이에 합당한 항목을 설정하기 위한 원칙이 마련되어야 한다. 이에 대한 원칙은 신축의 주택성능등급인증 지표설정 기준(KICT, 2005)의 참고와 리모델링 특성을 고려하여 다음과 같이 설정하였다.

첫째, 평가를 위한 기술이 확립되어야 하고 널리 이용할 수 있는 방법이어야 한다. 평가기술이 확립되어 있지 않거나 평가를 하기 애매하다면 평가 자체가 불가능하다. 평가를 할 수 있더라도 평가비용이 많이 소요되거나 독점적인 방법으로 누구나 이용할 수 없는 평가방법이라면 국가 차원의 의무적인 기준에 적용하는 것은 한계가 따르기 때문이다.

둘째, 현재 주택법에서 규정하고 있는 내용은 설계성능 평가를 대상으로 하고 있으므로, 설계도서를 통하여 판단 할 수 있는 평가방법 및 평가단계가 아니면 아무리 좋은 평가방법이라도 소용이 없게 되는 한계를 가지고 있다. 예를 들어 녹색건축인증제의 평가항목인 현장관리계획의 합리성 같은 경우는 시공회사의 ISO4001 획득여부와 현장운영지침에서의 환경우선정책 채택정도를 평가하는 것으로 설계단계에서 평가가 불가능하다.

셋째, 외견상 용이하게 판단할 수 있는 성능관련 사항은 배제한다. 외견상 파악할 수 있는 성능은 굳이 성능항목으로 채택하지 않아도 알 수 있기 때문이다.

넷째, 거주자가 용이하게 변경할 수 있는 설비기기나 가구는 원칙적으로 대상 제외한다. 본 성능평가 대상은 건축물을 포함한 단지의 성능이기 때문에 사용자가 용이하게 변경할 수 있는 사항은 건축물의 부분으로 보기 어려우며, 리모델링 직후 초기 상태에서 평가를 하더라도 기기나 가구의 변경으로 인한 성능이 달라지기 때문에 항목에서 제외하는 것으로 한다.

다섯째, 객관적으로 평가하기 어려운 사항은 제외한다. 평가자에 따라서 큰 오차가 발생하거나 주관성이 개입할 여지가 있는 항목은 가능한 한 배제한다.

여섯째, 상황에 따라 변화하는 요소는 배제한다. 상황과 시간에 따라 변화하는 항목들은 평가시점에 따라 결과가 달라지기 때문에 평가의 의미를 가질 수 없다.

일곱째, 리모델링에 의해서 성능 변화의 여지가 없는 항목은 배제한다. 리모델링의 경우, 신축과는 달리 거주자와 건물위치가 대부분 확정되어 있는 상태로 리모델링에 의해서 성능변화가 없는 항목은 평가의 의미를 갖기 어렵다. 예를 들어, 단지의 위치 등은 이미 고정된 상태로 도심중심과 단지와 거리, 대중교통 접근성 등과 같은 항목은 리모델링에 의해서 성능결과가 달라지지 않으며, 연계된 녹지축 조성과 같은 경우 기존 건축물의 존재로 요구성능의 확보가 어렵기 때문에 평가항목에서 배제하도록 한다.

여덟째, 하드웨어적인 성능이 아닌 단지 운영 등 소프트웨어적인 항목은 평가에서 제외한다. 매뉴얼 및 지침 제공과 같은 항목은 리모델링 행위와 직접적 관련성이 적으며, 소프트웨어적인 항목이기 때문에 평가항목에서 제외한다.

2. 리모델링 평가항목 및 성능기준 설정 방향

리모델링 성능평가 항목별 세부기준은 기본적으로 신축의 기준을 준용하도록 한다. 하지만 리모델링의 특성에 따라 신축의 기준을 그대로 준용하기 힘든 부분이나, 항목의 신설이 필요한 부분이 존재한다. <Figure 4>는 전문가 자문위원회의 자문을 통하여 신축의 평가항목에서 리모델링 특성에 따라 평가항목과 기준의 조정 및 검토가 요구되는 사항을 도식화한 것으로, 그 내용은 다음과 같다.

Figure 4.

Considerations for Evaluation of Remodeling Performance

첫째, 평가항목의 신설이다.

수직증축, 수평증축 및 일부 내력벽 철거를 허용하기까지 구조 안전성에 대한 많은 논란이 있었다. 증축으로 하중 증가와 일부 내력벽 철거는 구조물의 안전에 치명적인 영향을 미칠 우려가 있으며, 구조안전성 확보를 위해서 다양한 구조보강을 필요로 한다. 이에 리모델링 성능평가에 있어서 구조안전성 평가는 거주자가 안심하고 안전한 삶을 영위하기 위해서 필수적인 항목이라 할 수 있다.

한편, 평가항목 설정원칙에서 외견 상 용이하게 평가 가능한 항목과 상황에 따라 변화하는 항목은 배제한다고 하였으나, 주차공간 확보(주차 수용 대수 등), 세대 공간구성(Bay 등)에 대한 부분은 예외적으로 항목을 신설하여 평가하도록 한다. 주차공간 및 공간구성은 설계개요 등을 통해 용이하게 파악할 수 있지만, 리모델링의 수요자 요구에서 이들 성능에 대한 요구가 매우 높기 때문에 거주자의 알권리 제공 차원에서 평가항목을 신설하도록 한다(Choi et. al., 2006; Jang, 2010; Ahn, Go, & Song, 2013).

둘째, 기성부적격 항목에 대한 등급기준 조정 관련이다.

기존 주택의 경우, 신축 당시 법령의 규정에 따라 합법적 건축되었으나 그 후 법령 개정에 따라 신규 기준에 부합하지 않는 부분이 발생한다. 이러한 부분을 기성부적격 부분이라 한다. 리모델링의 경우 대부분 현행 법령 기준에 부합되도록 설계 및 시공이 이루어지지만, <Figure 5>와 같이 리모델링을 시행하더라도 물리적으로 신축 기준에 부합하기 어려운 부분이 발생한다. 이와 같은 최소기준 불만족 성능항목에 대해서는 등급기준을 조정할 필요가 있다. 예를 들어 중량충격음의 경우, 리모델링 대상 건축물의 바닥두께는 대부분 120~135 mm로서 현행 주택건설기준 제14조의 2의 최소 슬래브두께 210 mm에 크게 미치지 못하고 있으며, 주택성능등급 중량충격음의 최소기준인 50dB를 만족하지 못하는 경우가 많다. 하중 증가의 문제와 낮은 층고로 인하여 법정 슬래브 최소두께를 만족하기 어려운 점을 감안하여 현행의 4등급보다 낮은 등급을 신설하여 평가기준을 설정할 필요가 있다.

Figure 5.

Occurrence of Unsatisfactory Performance Based on Existing System

셋째, 리모델링으로 인한 성능 저하에 대한 고려이다.

리모델링은 수직·수평증축으로 인하여 건폐율 및 용적률이 증가하여 특정 항목에 대해서 성능이 저하되는 경우가 발생한다. 예를 들어, 수평증축으로 인한 건폐율 증가와 주차장 신설 등으로 인하여 자연지반의 감소가 불가피하기 때문에 생태환경에 대한 성능은 기존보다 저하 될 가능성이 높다. 또한 수직증축으로 인한 용적률 증가는 세대 내 일조확보와 인접대지의 일조권 확보에 기존 단지보다 불리하게 작용한다. 이러한 항목들에 대해서 표시방법에 대한 검토가 필요하지만, 성능이 저하되는 불리한 항목들에 대해서도 거주자들에게 객관적으로 제시하는 것을 기본 원칙으로 한다.

넷째, 구조체의 재사용에 대한 평가이다.

국내의 리모델링 공사는 최소한의 골조만을 남겨놓고 비내력벽과 내장재 등을 모두 철거하는 방식이 일반적이며, 최근에는 내력벽 일부를 철거하는 것까지 허용되었다. 이러한 대규모 철거공사는 리모델링 활성화 측면과 국내 공동주택의 주된 공법인 내력벽 방식을 고려하면 불가피 하다고 판단된다. 그러나 리모델링의 근본적 취지라 할 수 있는 환경부하 저감 효과가 미비해 질 수 밖에 없으며, 경제성에도 많은 한계가 있다. 따라서 자원절감 측면에서 주요 구조부의 재사용에 대한 평가가 요구된다.