I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

한국의 사회주택은 정부공급 공공임대주택 위주의 주거취약계층 주택정책이 갖는 한계점을 극복하기 위해 도입되었다. 그간 공공임대주택 정책은 공공에 지속적인 재정부담을 가져왔으며, 주택공급용 택지 부족의 문제로 인한 수혜의 한정은 집값이 급증하는 현실에서 저소득층뿐 아니라 중간소득층에게도 주거비의 부담을 가중시켰다. 이에 주거비 부담을 해결하기 위한 부담가능한 주택(affordable housing)의 필요성이 높아짐에 따라 유럽의 사회주택 모델이 도입된 것이다.

2010년대 초반 서울시를 중심으로 주거문제 해결을 위한 여러 노력 중, 2015년 1월에 ｢서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례｣가 제정되면서 사회주택 공급을 위한 제도적 기반이 마련되었다(Jeon, 2017). 정부에서는 주거복지로드맵(MOLIT, 2017)을 통해 사회주택 활성화 의지를 밝히고, 사회주택 공급 확대를 통해 다양한 사회적 가치를 실현하고 사회적 경제주체 지원 및 역량강화와 사회주택 활성화 기반 구축을 정책 목표로 삼았다(MOLIT, 2019). 서울시를 시작으로 전주시, 시흥시 등 지방자치단체에서도 관련 조례를 제정하고 사회주택 공급 지원을 시도하였다.

사회주택은 지역의 민간 사회적 경제주체와 함께 민관협력방식으로 공급된 것으로 기존 공공임대주택이 추구하는 주거안정성 확보뿐 아니라 주거공동체 형성, 지역사회와의 연계, 주택의 품질수준 확보, 사회적 경제주체를 통한 지역의 일자리 창출 등의 공공성 확대･실현을 추구하고 있다. 이는 공공임대주택시장에서 민관협력으로 임대주택 공급만이 아니라 공동체 주거생활문화를 조성하거나 지역경제를 활성화할 수 있는 건강한 주거 대안임을 제시하는 것이다.

이처럼 사회주택을 통한 주거복지의 실현으로 얻게 되는 다양한 사회적 가치가 나타나는 반면에, 사회주택 정책과 사업의 지속가능성을 담보하기엔 여전히 어려움이 있다. 2021년을 기준으로, 사회주택 공급물량이 서울시 사회주택 관련 조례 마련 이후부터 지속적으로 증가하긴 하였으나 여전히 사회주택 공급 활성화는 장담할 수 없는 현실이다. 선행연구에서는 사회주택 활성화와 사회주택 공급주체로서 사회적 경제주체의 지속적인 참여와 독려를 위해 법과 제도 차원에서 개선방안을 제시하고 있으나(Kim & Yoo, 2019), 지속 공급되지 못하고 있다. 더욱이 지자체의 사회주택 사업으로 창출된 다양한 성과와 가치를 정의하고 이를 객관적인 효과로 제시하여 사회주택 지속 공급을 견인하는 근거가 거의 없었다.

따라서 본 연구에서는 SROI 분석을 통해 지자체에서 공급한 사회주택의 가치와 성과를 화폐가치로 환산하여 성과를 진단하고 사회주택 사업과 정책 확대의 근거를 제안하고자 하였다.

II. 문헌고찰

1. 사회주택(Social Housing)

사회주택은 유럽을 중심으로 발전해온 제도로서 명칭¹⁾과 개념은 국가마다 상이하나, 일반적으로 사회주택은 저소득층 또는 주거약자를 위해 비영리조직과 국가가 협력하여 공급하는 지불가능한 임대주택을 의미한다(Kim, 2015a). 한국은 국민의 주거수준 향상을 위해 정부 지원으로 시세 이하의 임대료로 제공되는 주택, 즉 영구임대 등과 같은 공공임대주택을 광의의 사회주택 개념에서 공급해왔다(Koh et al., 1988). 그러나 점차 공공의 재정으로만 주택을 공급하기엔 부담이 가중되고, 임대주택 수요자 입장에서는 시세보다 저렴한 임대료를 지불하며 적절한 품질의 주택에서 주거 안정을 확보할 수 있는 대안의 필요성으로 사회주택이 주목을 받았다. 2010년대부터 사회주택의 공급주체로서 민간부문의 다양한 사회적 경제조직이 등장하였고, 사회적 경제주체가 주거취약계층에 주택을 공급하는 개념으로 발전하였다. 사회주택의 개념을 정의한 연구(Kim, 2015a; Chun, 2016; Nam, 2017)를 종합하면, 우리나라의 사회주택은 민관협력을 통해 주거취약계층에 시세 이하의 임대료로 제공하는 건설･매입 임대주택이며, 공공부문에서 공급하는 공공임대주택과 달리 토지, 금융 등의 부문에서 공적 지원을 받아 사회적 경제 주체가 공급하는 공공성이 강한 민간임대주택으로, 영국의 사회주택(social housing) 개념에 해당한다.

사회주택 공급 사업은 지자체를 중심으로 활성화 되어 있다. 현행 법령에서 직접적으로 사회주택을 정의한 규정은 없으나, 2015년, 최초로｢서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례｣가 제정되어 민간이 시행하는 사회주택 지원방안을 마련하여 사회주택 사업이 본격적으로 시행되었다(Seoul, 2015). 이후 경기도 시흥시, 부산광역시, 경기도 고양시 순으로 사회주택 지원 조례가 제정되었고, 전주시는 주거복지 지원조례²⁾에 사회주택을 정의하여 다양한 유형의 사회주택 공급 사업을 추진하고 있다. 이상의 조례들은 사회주택을 “사회경제적 약자를 대상으로 주거관련 사회적 경제주체가 공급하는 임대주택”으로 정의하여, 사회주택 공급주체를 사회적 경제주체³⁾인 비영리민간단체로 강조하고 있다. 공급대상은 소득분위 6분위 이하의 중소득층까지로 제시하고 시세의 80% 이하의 임대료이면서 장기간 거주 가능한 부담가능한 주택 제공을 목표로 주거안정을 실현하고자 하였다.

더 나아가 한국은 사회주택 공급을 통한 주거안정과 주거권 보호를 넘어 입주민과 지역의 공동체성 강화를 강조하고 있다(Kim, 2017). 사회주택 공급정책의 배경으로 1인가구의 증가와 청년 주거 문제, 주거비 부담으로 인한 비혼 증가 등의 사회문제를 해결하기 위하여 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 주거약자가 주된 공급대상이 되었고(Eun, 2017), 이들의 사회주택은 셰어하우스나 공유주택, 협동조합주택 등의 공유를 기반으로 한 주거형태로 공급되어 1인 가구 생활에 부합하는 새로운 주거환경을 제시하는 주요 성과를 보였다(Jo, 2017). 특히 사회적 경제 주체의 참여로 주거복지의 사각지대에 있던 대학생 및 청년의 주거문제를 해결하고, 사회주택에 주거서비스가 도입되어 부담가능한 주택의 공급을 넘어 공동체의 형성 및 입주자 교육을 통한 효율적인 운영･관리까지 가능하게 되었다(Ha et al., 2020).

이와 같이 한국의 사회주택은 민관협력을 통해 주거취약계층을 위한 부담가능한 주택을 공급하여 주거복지를 실현한다는 점에서 유럽의 사회주택과 닿아있지만, 공급주체에서 비영리단체를 사회적 경제주체로 명확히 함으로써 지속가능한 주택공급 기반의 마련과 지역경제 활성화를 이끌고, 사회주택 입주자와 지역사회 간 주거공동체를 형성하여 지역을 활성화할 수 있도록 지원한다는 점에서 특징을 보이고 있다.

2. 사회적 가치(Social Value)

사회적 가치는 이론적으로 명료하게, 모든 영역에 적용되는 공통의 개념으로 정의되지 않았다. Yang(2017, as cited in Kim & Choi, 2019)은 사회적 가치를 “사적인 이익이 아닌 특정 집단이나 공동체가 중요하게 여기는 것을 의미하고, 개인이 아닌 공동체를 지향한다는 점에서 공공성이라는 가치를 본질적으로 내재하는 것”으로 정의하였다. 즉, 사회적 가치는 국가라는 공공영역에서 국민의 복지 실현이라는 공공성을 증진하기 위한 핵심적 가치라 할 수 있겠다.

한국의 정부는 사회적 가치 실현을 공공부문의 핵심 운영 목표로 삼고, 이를 공공부문에서 나아가 민간부문으로 확산시키기 위한 노력을 시도했다. 문재인 정부에서는 양극화, 고실업 등 사회문제가 심화됨에 따라 국민의 삶의 질 수준도 저하되고 있음을 고려하여 사회적 가치를 국정 운영의 중요 아젠다로 채택하고 주요 분야에서 사회적 가치⁴⁾를 반영하였다(MOEF, 2020).

사회적 가치는 자본주의 시장경제체제 발달로 인한 불평등, 빈부격차, 양극화, 환경파괴 등의 사회문제 해결을 위한 대안으로 사회적 경제 개념과 함께 주목받기 시작했다(Kim & Jeong, 2016). Kim(2018)은 사회적 경제조직 관련 법령인 ｢사회적 기업 육성법｣과 ｢협동조합 기본법｣에 명시된 사회적 기업과 협동조합의 설립 및 운영 목적을 통해, 사회적 가치는 단순한 사회적 약자보호를 넘어 보장성, 사회서비스와 일자리 제공, 지역사회와 지역공동체 활성화, 삶의 질 향상, 균형 있는 경제발전, 국민 권익향상, 공동이익 추구, 지역주민들의 권익과 복리 증진 등의 의미를 포함하고 있음을 밝혔다. 2018년 행정안전부는 우리 사회에서 중시되는 사회적 가치로 국내･외에서 중요하게 꼽고 있는 인권, 안전, 건강･복지, 노동, 일자리, 사회적 취약계층 지원, 상생협력, 지역경제, 공동체 복원, 책임 및 윤리경영, 환경, 참여, 공공성 강화 등 13개 기여 영역을 제시한 바 있다.

사회적 가치의 실현은 공동체의 발전을 위한 공익의 실현이라고 할 수 있다. 사회적 가치를 적극 실현하기 위해서는 무엇보다 공공(public), 사회(social), 민간(private) 간 상호 협력적 거버넌스 형성과 협력적 네트워크 구축이 필요하다(Kim & Choi, 2019). 사회주택 사업은 바로 이러한 관점에서 사회적 가치를 실현한다고 볼 수 있다. 앞서 사회주택 사업이 민관협력을 통해 주거취약계층에 주거안정과 공동체 활성화, 지역경제 활성화 등의 공공적 기여 가치와 성과를 가져왔음을 확인하였다. 우리나라의 사회주택은 유럽 등 선진국에 비해 도입기간이 10년도 채 되지 않았기 때문에 사회주택의 사회적 가치를 규정짓기에는 다소 무리가 있으나, 현재까지의 선행연구를 토대로 사회주택의 사회적 가치에 대한 내용을 파악하는 것은 가능할 것이다.

2017년 사회주택종합지원센터는 서울시 사회주택 사업의 평가부문을 공공성, 커뮤니티, 지속가능성, 거버넌스의 네 가지 부문으로 제안하였으며, 각 평가부문과 항목에는 사회적 가치의 의미가 담겨있다고 할 수 있다. 첫째, ‘공공성(Publicness)’이란 공공이 목표하는 주거복지 실현을 위해 공공자원의 지원과 배분을 통해 공익성을 확보하는 것을 의미의 가치이다. 둘째, ‘지속가능성(Sustainability)’이란 사회주택이 안정적이고 지속적으로 공급될 수 있도록 기반을 마련하는 의미의 가치이다. 셋째, ‘커뮤니티(Community)’란 사회주택 거주자 간 또는 지역사회의 주민과 다양한 활동을 통하여 주거공동체 의식을 형성하는 가치이다. 넷째, ‘거버넌스(Governance)’란 사회주택 사업 시행에서 공공과 민간이 함께 정책 개발과 사업 유지를 위한 방안을 공유하므로 발전적 주거정책을 이루려는 가치이다(Eun, 2017).

주택도시보증공사(HUG)는 사회주택의 사회적 가치 평가체계 마련을 위한 연구에서 <Figure 1>과 같이 행정안전부가 제시한 사회적 가치 13개 영역을 사회주택 사업의 4가지 평가부문(Eun, 2017)에 연계를 시도했다(Choi, 2020). HUG는 주거권과 주택품질, 유지관리를 보건성, 물리적･사회적 안전성, 에너지 효율로 제시하고 있고, 사업성에서도 고용성과까지 제시하여 사회주택의 지속가능성 가치를 더욱 구체화하였다. 이에 사회주택의 사회적 가치는 공공성, 지속가능성, 커뮤니티, 거버넌스의 4개 차원으로 파악하되, 세부 내용 측면에서는 통합하여 다루는 것이 필요하다.

Figure 1.

Association of Social Value of the Government with Social Value of Social Housing

3. 사회적 가치의 측정방법과 SROI 방법

사회적 가치는 경제적 가치뿐만 아니라 사회‧환경‧문화 등 모든 영역에서 공공의 이익과 공동체 발전에 기여하는 유‧무형의 가치를 포괄하는 개념(MOEF, 2020)으로, 측정에 한계가 존재한다. 그러나 공공기관이나 사회적 기업을 중심으로 외부 이해관계자에 대한 사업 보고의 필요성과 내부 의사결정의 필요성, 사회적 영향력 평가의 필요성 등의 이유로 사회적 가치의 측정은 지속적으로 요구되고 있다(Bae & Shin, 2020).

사회적 가치 측정 연구는 기업이 창출한 비재무적 성과, 즉 사회적 성과를 평가하기 위해서 시작되었다. 사회적 성과란 조직 활동의 결과물이 사회적 가치로 나타난 것을 말하며, 기업 활동을 통해 발생한 사회적 편익과 비용을 합산하여 측정한다. 이때 사회적 성과 측정은 수혜자의 삶의 질 향상에 기여한 체감성과와 사업별 성과가치를 고려하여 정성적, 정량적 변화의 관점에서 평가하게 된다(Bae, 2021). 정성적 방법은 사회적 가치에 대한 평가를 질적으로 기술하는 ‘서술형’과 가이드라인에 대한 체크를 통해 지수화하거나 점수화하는 ‘체크리스트’ 등이 있는데, 정성적 방법의 한계로 인해 정량적 방법을 중심으로 사회적 가치의 측정법이 확대되고 있다. 정량적 방법은 각 정량 지표를 측정하여 이를 지수화 또는 점수로 변환하는 ‘비화폐가치’ 방법과, 각 정량지표에 가격을 책정하여 화폐화로 변환하는 ‘화폐가치’ 방법이다(Rah, 2018). 사회적 가치의 화폐가치로의 측정은 경제적 가치와 더불어 사회적 가치를 함께 상승시키는 전략을 모색하기 위함이며, 화폐가치로 변환된 사회적 가치는 서로 다른 측정 지표 간 비교 가능하고 직관적인 의사결정에 도움이 될 수 있다(Jung et al., 2020).

사회적 가치 측정 방법은 기업의 성과측정 목적과 상황에 따라 매우 다양하다. 대표적인 정량적 사회적 가치 측정 방법의 유형과 각 분석방법에 대한 특징은 <Table 1>와 같다. IRIS는 경영성과를 이해하기 쉽고 단순한 표준항목으로 정의하여 이해관계자들 간 소통이 용이하다는 장점이 있으나 비계량지표 위주로 구성되어 있어 주관적인 단점이 있다(Bae & Shin, 2020). 비용효과분석(CEA)은 결과물 본연의 단위로 환산하여 평가하기 때문에 동일한 결과를 달성하는 대안 간 비교가 가능하지만 사회적 가치를 경제적 효율성, 즉 화폐가치로는 측정할 수 없다(Bae, 2021). 비용편익분석(CBA)는 비용, 편익의 비교분석을 통해 가장 효과적인 대안을 찾기 위한 사회적 가치 활동에 자주 사용되는 분석방법이지만 각 요소를 비용, 편익으로 구분하기 어렵고 계량화하기 어렵다는 단점이 있다(Bae, 2021). 사회적투자수익률 방법인 SROI는 비용-편익 분석의 관점에서 다양한 경제적 가치뿐 아니라 사회적 가치의 산출을 화폐적 가치로 환산할 수 있으며, 이를 통해 여러 자원의 투자로부터 창출되는 효과를 비율로 제시할 수 있다는 점에서 매우 효과적이므로(Kim, 2012), 국내외 사회적 가치 측정 및 평가 도구로서 활발히 사용되고 있다.

최근 국내 주거관련 분야에서 SROI를 활용하여 사회성과를 평가한 연구 사례가 제시되고 있다. Seo et al.(2008)는 공공임대주택 단지 내 주거복지서비스의 사회적 가치를 SROI로 분석하였다. 주거지원 사업, 커뮤니티 활성화 사업, 주거환경개선사업의 주거복지서비스 관련 주체와 목표에 따라 투자, 편익, 비용, 회수를 화폐가치로 계산하여 사회적 투자에 대한 회수 비율, 즉 SROI 지수를 산출하였고, 주거복지서비스의 지속적인 발전과 확대를 위한 근거를 마련하였다. 한국토지주택공사(LH, 2021)에서도 시행 중인 23개 주거생활서비스 중 작은도서관 활성화, 돌봄나눔둥지, 무지개 돌봄사원 총 3개의 서비스를 대상으로 사회･경제적 효과성 분석을 위해 SROI를 활용하여 투자 대비 수익률 확보를 검증하였고, 이후 나머지 20개 서비스에 대한 SROI 분석결과, 효과성이 입증된 주거생활서비스를 더욱 강화할 것으로 밝혔다.

이처럼 주거복지 관련 정책 및 사업을 대상으로 지속적인 사회적 가치 평가(Seo et al., 2008; Kwon et al., 2020; LH, 2021)가 이루어지고 그 중요성이 높아지고 있는 가운데, 사회주택 사업도 사회적 가치 측정을 통해 긍정적인 사회적 성과를 가시적인 화폐 가치로 제시할 필요성이 있다. 사회주택 사업은 다양한 이해관계자가 존재하고, 공공과 민간의 재원이 투입됨으로써 입주민과 운영기관, 지자체에 다양한 사회적 가치가 창출되기 때문에 사회적투자수익률(SROI) 방법을 사용하여 경제적 가치를 포함한 사회적 가치를 측정하는 것이 가장 효과적일 것으로 판단하였다.

III. 조사 설계

1. 조사대상

본 연구의 대상은 사회적 가치측정을 위한 자료의 접근이 가능한 전주시 여성안심 사회주택 ‘청춘 101’으로 선정하였다. 이 사회주택은 전주시와 사회적 경제주체인 한국주거복지 사회적협동조합이 협력하여 2018년 10월에 청춘 101 사회주택 사업을 착수하였고, 2019년 3월에 공급을 시작하였다. 서울시를 제외한 지역에서 사회주택을 최초로 공급한 전주시는 건물매입 리모델링형 사회주택 단일의 유형으로만 공급하고 있다.

조사대상인 청춘 101 역시 전주시가 민간소유의 원룸 건물을 매입하고, 사회적 경제주체를 통해 공급한 형태이다. 한국주거복지 사회적협동조합은 청춘 101 사회주택의 리모델링 재원 마련, 시공, 공급, 운영, 관리 등을 담당하였다. 한국주거복지 사회적협동조합은 전주시와 5년 단위로 건물 임대계약을 체결하였고, 4회까지 연장이 가능하다. 최장 20년 동안 전주시로부터 사회주택의 사용 목적으로 건물의 사용 권리를 위임받는 것이다.

청춘 101은 개인실 15실(A타입 32 m², B타입 34 m²)과 1실의 커뮤니티 공간(32 m²)으로 구성되었다. 리모델링 과정에서 개인실 1세대를 커뮤니티 공간으로 개조하여, 입주민의 공동체 활동 및 소통의 공간으로 제공하였다. 개인실은 화장실, 욕실, 가구, 세탁기, 냉장고, 부엌시설이 갖추어진 형태로 공급하였다<Table 2>.

청춘 101은 건물매입 리모델링형 사회주택으로, 사회초년생･대학생들에게 주변 시세보다 약 67% 정도 낮은 보증금 200만원에 월세 20만원으로 대안적인 주택을 제공하여 주거 사다리의 역할을 수행하고 있다. 또한 여성청년만 입주가 가능한 여성 안심 주택으로서, 범죄예방환경디자인(CPTED)을 적용한 리모델링으로 여성 입주민들이 범죄로부터 안심하고 편안하게 거주할 수 있도록 설계하였다. 이로 인해 청춘 101은 사회주택 우수사례로 여러 차례 수상하였고, 타지역으로부터 모범사례 견학이 이루어지는 등 전주형 사회주택으로서 대표성을 갖게 되었다. 전주형 사회주택 1, 2호는 커뮤니티 공간이 제공되지 않아 전주형 사회주택이 추구하는 공동체 활성화 달성에 다소 미흡하여 본 연구에서는 전주형 사회주택 3호인 청춘 101을 조사대상으로 선정하였다.

Table 2.

Overview of ‘Cheongchun 101’

	Community Space	Private Unit - Type A	Private Unit - Type B
Size (m2)	32 m2	32 m2	34 m2
Deposit (won)	-	2,000,000	2,000,000
Monthly Rent (won)	-	200,000	200,000
Management Fee (won)	-	25,000	25,000
Unit Number (ho)	104	101~305	103
Balcony (m2)	-	4.32	-
3D Drawing

2. 분석방법

본 연구에서 전주시 사회주택 청춘 101의 사회적 가치를 측정하기 위해 사회적투자수익률(SROI) 방법을 채택하였고, SROI 비율을 도출하기 위한 식은 아래와 같다.

SROI=∑경제적가치+∑사회적가치∑투입된총가치

본 연구의 SROI 분석은 ｢SROI 사회적 투자수익률 측정 가이드｣를 참고하여 이루어졌으며, 분석은 Cho & Ryu(2010) 가 제시한 6단계 중, 5단계까지로 범위를 한정하여 진행하였다<Table 3>. 1단계는 분석의 범위를 설정하고 이해관계자를 확인하는 단계이며, 청춘 101의 공급･운영기관인 한국주거복지 사회적협동조합에서 제공받은 사업계획서 등과 같은 서면 자료를 토대로 파악하였다. 2단계에서는 1단계를 토대로 이해관계자별 영향력 지도를 작성하며, 사회주택 청춘 101에 사용된 투입물과 이것들이 어떠한 활동, 즉 산출물로 이어져 이해관계자들에게 최종적으로 영향을 끼쳤는지(결과물)를 상세히 기술하는 단계이다. 영향력 지도는 운영기관과의 예비 면접과 더불어 관련되어 수집된 자료를 통해 파악된 내용으로 작성하였다. 3단계는 결과물의 가치를 판단할 지표의 설정과 지속기간을 확립하여 결과물에 가치를 부여하는 단계이다. 이 단계에서는 각 이해관계자들을 대상으로 면접조사를 실시하여 구체적인 결과물 지표⁵⁾를 도출한 후, 각 결과물 지표에 대한 재무적 대용치(financial proxy)⁶⁾를 추정하였다. 특히 입주민과 운영기관에 발생한 ‘무형적 가치’의 재무적 대용치를 추정하기 위하여 가상가치평가법(Contingent Valuation Methods, CVM)을 활용한 설문조사⁷⁾를 실시하였고 해당 가치 획득을 위한 지불의사금액(Willing to pay, WTP)을 측정한 것으로 화폐 가치화(monetisation)하였다. 4단계에서는 결과물의 과잉주장을 줄이기 위하여 사중(deadweight), 귀인(attribution), 대체효과(displacement), 드롭오프(drop-off) 등을 고려하여 사업의 최종가치를 판단하는 단계이다. 본 연구에서는 사중만을 고려하여 최종가치를 측정하였다.⁸⁾ 5단계에서는 SROI를 최종 산출하고, 6단계에서는 분석된 결과를 활용하고 내재화하는 단계이다. 본 연구는 사회적 가치를 시범적으로 측정하는 것에 그 목적이 있었으므로 5단계까지 분석하였다.

SROI 평가는 이미 일어난 실제 결과를 토대로 사후에 수행하는 ‘평가성’ SROI와 얼마나 많은 사회적 가치를 창출할 것인지를 사전에 예측하고자 하는 ‘예측성’ SROI가 있다(Cho & Ryu, 2014). 본 연구는 사회주택 공급사업의 결과물을 통해 창출되는 사회적 가치가 장기간에 걸쳐 얻어지기 때문에 단기간의 성과를 측정하는 데는 어려움이 있으므로, 예측성에 목적을 두고 SROI를 측정하였다. 다만, 예측에 목적을 두었다 하더라도 현재 사업이 2년을 경과 하였으므로 과거 2년 동안의 결과를 우선 평가하였으므로 평가성에 준거한 예측성이 혼합된 방식이다. 즉, 사업 2년 후 시점을 기준으로 전주시로부터 청춘 101의 최대 임대연장 종료시점인 20년 후까지 발생되는 SROI 값을 산출하였다. SROI 값이 과대 추정되는 것을 방지하기 위해 모든 자료의 사용과 추정값의 계산은 가장 보수적인 관점으로 수행하였다.

IV. SROI분석

1. 1단계: 범위설정과 이해관계자 설정

본 연구는 전주시 사회주택 청춘 101의 공급을 통해 창출되는 사회적 가치를 평가 추정하고, 사회주택 사업에 투입되는 재정 규모와 비교하여 해당 사업의 효과를 결과물의 재무적 가치로 확인하였다. 청춘 101의 사회적 가치 측정에 필요한 활동의 시간적 평가범위는 입주가 시작된 2019년 3월부터 2021년 3월까지의 2년간으로 하였으며, 이후 예측의 시간적 범위는 전주시와 사회주택 운영이 5년 단위로 4회까지 계약의 연장이 가능하므로 5년(2024년), 10년(2029년), 15년(2034년), 20년(2039년)을 평가 시점으로 정하였다.

이해관계자는 전주시 사회주택 청춘 101의 입주민, 공급‧운영기관인 한국주거복지 사회적협동조합, 재정을 지원한 전주시로 설정하였다. 지역사회 주민 및 중앙정부는 청춘 101 사회주택 사업에 대한 영향력의 범위가 불분명하고 효익 산정에 무리가 있기에 이해관계자에서 제외하였다.

2. 2단계: 결과물 맵핑(영향력 지도 작성)

결과물 맵핑 단계에서는 이해관계자 분석을 통해 파악된 각각의 정보를 바탕으로 영향력 지도를 논리모형으로 작성하였다. 영향력 지도는 이해관계자에게 영향을 주는 산출물 및 결과물이 어떤 자원의 투입과 활동을 통해 창출되었는지 논리모형을 통해 시각적으로 나타낸 것이다(Jo, 2020). 논리모형을 구성하기 위해 각 이해관계자에 따른 사회주택 청춘 101 공급을 통한 목표를 도출하였고<Table 4>, 이로부터 각 이해관계자들이 사회주택 청춘 101 공급으로부터 얻는 결과까지 연계하여 도출하였다.

1) 투입물 확인 및 가치 평가

사회주택 청춘 101의 이해관계자가 사용한 투입물을 확인하고 가치 평가를 위해 화폐적 가치를 산정하였다. 입주민 15인의 사회주택 청춘 101에 대한 투입물은 ‘보증금과 월세/관리비’로 총 70,500,000원의 가치를 갖는다. 운영기관인 한국주거복지 사회적협동조합의 투입물은 리모델링을 위한 ‘자체 사업비, 대출금 및 지원금’인 총 195,000,000원의 가치를 갖는다. 전주시는 사회주택 청춘 101의 주택 매입비, 기타 공사 지원금 등 ‘재원’을 투입하여 총 571,000,000원의 가치를 갖는다. 따라서 사회주택 청춘 101 공급에 투입된 총 가치는 836,500,000원이다<Table 5>.

2) 산출물 및 결과물 기술

사회주택 청춘 101 의 SROI 분석을 위한 산출물 및 결과물은 <Table 6>에 제시한 바와 같으며, 입주민의 산출물은 부담가능한 안전한 주택, 공유형 주택, 삶의 질 향상이다. 산출물에 대한 결과물로는 ‘주거비 부담 경감’, ‘안정적인 거주기간’, ‘안전감 증대’, ‘주거로 인한 심리적 부담 경감’, ‘쾌적한 주거환경’, ‘취업정보의 교류’, ‘커뮤니티 공간 및 공용물품의 활용’, ‘저축액 발생’, ‘자기계발 및 여가활동 비용 발생’으로 파악되었다. 운영기관의 산출물은 기관 이윤, 기관이미지 제고, 인건비 발생이며, 이로 인한 결과물은 ‘경제적 이익 향상’, 사회주택 사업 경험 축적으로 인한 위신, 자긍심 제고’, ‘담당 직원 인건비 소득’, ‘보람감･자존감･소속감･안정감 등의 무형적 가치 향유’로 파악되었다. 전주시의 산출물은 리모델링 후 완성되어 공급된 형태로 여성 안심 사회주택이고, 결과물은 ‘전주시 주거복지 정책의 위상 향상’과 ‘리모델링형 사회주택 공급을 통한 재원 절감’으로 파악되었다.

3. 3단계: 결과물 증명과 가치부여

사회주택 청춘 101 공급으로 이해관계자에게 발생한 결과물과 그 지표, 재무적 대용치를 분석한 결과는 <Table 7>과 같다. 단, 입주민의 결과물 중 ‘안전감 증대, 자기계발 및 여가활동의 비용’ 그리고 운영기관의 ‘보람감, 자존감, 소속감, 안정감 등의 무형적 가치 향유’는 가상가치평가법(CVM)과 지불의사금액(WTP)을 토대로 작성한 설문조사지의 응답을 통해 측정하였다. 이때, 운영기관의 무형적 가치를 측정하기 위해서 매슬로우의 욕구단계이론에 따라 무형적 가치를 유형화하여 설문문항을 구성하였다(Kim, 2012).⁹⁾ 청춘 101의 이해관계자인 입주민, 운영기관, 전주시로부터 발생한 결과물은 총 15개로 입주민 9개, 운영기관 4개, 전주시 2개로 나타났다. 결과물을 증명해줄 측정 가능한 결과물 지표는 16개로 주거비 부담경감의 결과물 지표가 보증금 절감과 월세/관리비의 2개 지표를 선정했기 때문이며, 그 외 결과물은 각 1개의 결과물 지표를 선정하였다.

1) 입주민 결과물 지표와 가치 추정

입주민의 ‘주거비 부담 경감’ 결과물의 결과물 지표는 ‘보증금 절감’과 ‘월세/관리비 절감’이고 재무적 대용치는 ‘전주시 원룸 평균 보증금’과 ‘전주시 원룸 월세/관리비 평균’을 선정하였다. 데이터 수집은 2020년 9월 12일, 청춘 101과 비슷한 면적인 32㎡∼34㎡의 전주시 원룸 123개를 인터넷 부동산 사이트 ‘다방’에서 검색하여 평균치를 계산한 것으로 ‘보증금 절감’의 산출 가치는 12,517,500원 ‘월세/관리비 절감’의 산출 가치는 51,408,000원으로 나타났다. ‘안정적 거주기간 확보’ 결과물의 결과물 지표는 ‘이사 횟수’이고, 재무적 대용치는 ‘전주시 원룸 이사 비용’으로 산출 가치는 7,200,000원으로 나타났다. ‘안전감 증대’ 결과물의 결과물 지표는 ‘안전･방범설비 설치비용 절감’이고, 재무적 대용치는 설문조사를 통해 ‘입주민 15인이 생각하는 원룸의 안전･방범설비 설치비용’과 ‘청춘 101의 CPTED 투입비용’의 차이로써 250,000원의 가치가 산정되었다. ‘주거로 인한 입주민의 심리적 부담 경감’ 결과물의 결과물 지표는 ‘주거문제로 인한 스트레스 해소 활동의 감소’이고, 재무적 대용치는 ‘청춘 101 입주 후 감소한 스트레스 해소 활동비용의 평균’이며 산출 가치는 47,700,000원으로 산정되었다. ‘쾌적한 주거환경’ 결과물의 결과물 지표는 ‘청소･방역 서비스’로 재무적 대용치는 ‘청소･방역서비스 비용’이며 산출 가치는 2,640,000원으로 산정되었다. ‘취업정보의 교류’ 결과물의 결과물 지표는 ‘취업정보제공 유료서비스 이용’으로 적용하였고, 재무적 대용치는 ‘취업정보제공 사이트에서 유료 서비스’ 이용으로 산출 가치는 1,440,000원으로 산정되었다. ‘커뮤니티 공간 및 공용물품의 활용’ 결과물의 결과물 지표는 ‘커뮤니티 공간 이용횟수’이고, 재무적 대용치는 ‘공간이용료 및 물품의 가격’으로 하였고 산출 가치는 1,596,000원으로 산정되었다. ‘저축액의 발생’ 결과물의 결과물 지표는 ‘청춘 101 입주 후 발생한 저축액’이고 재무적 대용치는 ‘저축금액과 예･적금 평균 금리’를 곱한 값인 108,000,000원의 산출 가치로 나타났다. 마지막으로 ‘자기계발 및 여가활동 비용 발생’ 결과물의 결과물 지표는 ‘자기계발 및 여가활동 비용’이고 재무적 대용치는 ‘자기개발 및 여가활동 비용의 평균’으로 산출 가치는 54,000,000원으로 산정되었다.

2) 운영기관 결과물 지표와 가치 추정

운영기관의 결과물 중 ‘경제적 이익 향상’ 결과물의 결과물 지표는 ‘보증금, 임대료, 관리비 수익’이고 재무적 대용치는 ‘청춘 101의 임대수익’이고 산출 가치는 86,802,000원으로 나타났다. ‘사회주택 사업 경험 축적으로 인한 위신, 자긍심 제고’ 결과물의 결과물 지표는 ‘청춘 101 사례발표 및 강의 수당’이고 재무적 대용치는 ‘평균 강의수당’으로 연평균 5회의 강의 횟수를 곱하여 산출 가치는 3,909,090원으로 나타났다. ‘담당 직원 인건비 소득’ 결과물의 결과물 지표는 ‘청춘 101 공급으로 발생한 인건비 소득’이고 재무적 대용치는 ‘청춘 101 담당 부분에 대해 발생한 인건비 소득으로써 산출 가치는 7,680,000원으로 산정되었다. 직원의 ‘보람감, 자존감, 소속감, 안정감 등의 무형적 가치 향유’ 결과물의 결과물 지표는 ‘청춘 101 담당 직원이 얻는 무형적 가치 환산’이고 재무적 대용치는 ‘무형적 가치에 대한 지불의사금액의 합산’으로 산출 가치는 24,000,000원으로 나타났다.

3) 전주시 결과물 지표와 가치 추정

전주시의 결과물 중 ‘전주시 주거복지 정책 위상 향상’ 결과물의 결과물 지표는 ‘언론 노출된 횟수’이고 재무적 대용치는 ‘청춘 101 단어를 포함한 온라인 검색 기사 건수’로 판단하였으며, 언론홍보마케팅 최저비용을 곱하여 산출한 가치는 3,300,000원로 산정되었다. 마지막으로 ‘리모델링형 사회주택 공급을 통한 재원 절감’ 결과물의 결과물 지표는 ‘신축 대비 리모델링형 사회주택 공급 비용’으로 적용하였고 재무적 대용치는 ‘청춘 101을 신축형 사회주택 공급으로 가정하여 계산한 공급 견적가격과 현재의 공급투입 비용의 차이’로 산출 가치는 154,241,900원로 나타났다.

4. 4단계: 영향력 산정

영향력 산정은 분석한 결과물들이 사회주택의 공급에 의한 실질적 가치를 산정하는 단계이다<Table 8>. 이를 확인하기 위해서는 해당 사회주택의 사회적 가치 활동이 없어도 발생할 수 있거나, 다른 원인에 의해 초래되는 값을 결정하여 사회주택의 사회적 가치 활동 이외 다른 사회적 원인에 의한 영향을 제거하는 것이다. 본 연구에서는 사중만을 고려하여 공제하였다.

입주민의 ‘주거로 인한 심리적 부담 경감’의 결과물 지표는 사중을 갖는다. 사회주택 청춘 101이 아니더라도 주거문제를 해결할 수 있는 대안이 있다면, 주거로 인한 심리적 부담이 경감될 수 있다. 따라서 본 연구에서는 설문조사를 통해 사회주택 청춘 101에 입주 후 주거 문제로 인한 스트레스 감소율에 대해 질문한 결과, 입주자 평균 스트레스 감소율이 70%로 파악되었다. 따라서 ‘주거로 인한 심리적 부담 경감’에 있어서의 사중인 30%를 공제하면 추정한 현재의 가치는 33,390,000원이다. 이렇게 영향력 산정 단계까지 거친 사회주택 청춘 101의 결과물의 가치 추정은 총 552,374,490원으로 나타났다.

<Table 8>에서는 사회주택 청춘 101의 지난 2년간의 결과에 대한 평가와 더불어 청춘 101의 공급 후 4회의 재계약이 가능한 20년간의 가치 예측을 포함하고 있다. 청춘 101은 청년대상 리모델링형 사회주택의 시범사업으로 20년간 주거안정을 목표로 하고 있으므로, 이에 대해 중장기적 관점으로 사회적 가치를 평가하는 것이 필요하다. 이에 2년 동안의 가치 평가를 기준으로 미래의 사회주택 청춘 101의 가치를 추정하였다. 청춘 101의 지난 2년간의 이해관계자 별 결과물의 산출 가치는 입주민(272,441,500원), 전주시(157,541,900원), 운영기관(122,391,090) 순으로 나타났다. 산출된 가치를 통해 파악된 입주민의 가치 중 ‘저축액 발생’이 가장 컸으며, ‘주거비 부담경감’과 ‘자기개발 및 여가활동 비용 발생’이 그 뒤를 이었다. 사회주택 청춘101 거주를 통해 입주민의 삶에 주로 영향을 준 것은 경제적인 효과임을 알 수 있다. 이러한 결과는 사회주택 거주로 주거비부담이 줄면서 청년들이 자신의 삶에 사용할 수 있는 비용이 가능해짐으로써 저축을 통해 다음 주거로의 상향이동을 준비하는 사회주택 본연의 목적인 주거사다리의 역할이 달성된 것임을 알 수 있다.

운영기관이 갖는 4개의 결과물은 경제적 ‘이익 향상’으로 산출된 가치가 가장 컸고, 다음으로 운영기관 직원의 ‘보람감, 자존감, 소속감, 안정감 등의 무형적 가치 향유’, ‘담당 직원 인건비 소득’, ‘사회주택 사업 경험 축적으로 인한 위신, 자긍심 제고’ 순으로 나타났다. 이러한 결과는 사회경제적 주체의 운영기관의 이익과 직원의 소득으로 지역사회의 선순환 구조에 기여하고 있음을 보여주는 것이고, 경험과 위신 등은 지역사회의 사회주택 공급에 관한 전문성증대와 발전으로 긍정적 효과를 나타내는 것이다.

전주시가 갖는 2개의 결과물은 ‘전주시 주거복지 정책 위상 향상’과 ‘리모델링형 사회주택 공급을 통한 재원 절감’이다. 이중 ‘리모델링형 사회주택 공급을 통한 재원 절감’은 모든 이해관계자의 결과물 중 산출 가치가 가장 크게 나타났고, 이는 사회주택의 기본이 되는 재원의 공급을 담당하였기 때문이다. 한편 전주시는 청춘 101의 사회주택 공급으로 주거복지 정책을 선도하는 지방자치단체로 자리매김하였다.

향후 20년간의 예측은 지난 2년간의 결과를 기준으로 계약 단위 5년마다의 가치를 구하고, 최장 거주를 가정한 20년의 가치를 산출하였다. 단, 결과물 중 ‘안전감 증대’와 ‘신축 대비 리모델링형 사회주택 공급 비용’의 가치는 사회주택 청춘 101의 초기 투입물로써 최초 1년에 대한 결과물의 가치는 반영했지만, 이후에는 고정되는 것으로 판단하고 시간의 변화에 대한 결과물 가치는 고려하지 않았다. 따라서 산정된 전체 결과물의 가치는 5년 후(1,130,422,125원)에 투입물의 가치(836,500000원)를 초과하는 것으로 나타났고, 10년 후(2,093,834,850원), 15년 후(3,057,247,575원) 그리고 20년 후(4,020,660,300원)의 가치는 상당히 커지는 것으로 나타났다. 사회주택은 사용 가능한 20년의 기간 동안 사회적 가치는 초기 투입물에 비해 몇 배 이상의 효과가 있음을 파악할 수 있다.

5. 5단계: SROI 산출

사회주택 청춘 101 공급으로 산출된 최종 가치와 투입물의 가치를 비교하여 계산한 SROI 비율은 <Table 9>로 제시할 수 있다. 사회주택이 공급된 2019년 3월부터 현재 2021년 3월까지 2년 동안 사회주택 청춘 101을 평가한 SROI 비율은 1:0.66로 나타났고, 공급 이후 2년이 된 현시점에서 사회주택의 사회적 가치는 투입물의 화폐 가치에 미치지 못하는 것으로 나타났다. 5년 후 SROI 비율은 1:1.35, 10년 후 SROI 비율은 1:2.5, 15년 후의 SROI 비율은 1:3.65, 사업이 최종 종료되는 20년 후의 SROI 비율은 1:4.81로 나타났다. 사회주택 공급 후 2년간의 평가에 대한 SROI 값은 1보다 작았지만, 사회주택 공급 5년 후부터 산출가치 대비 투입가치의 SROI 값이 1보다 큰 것을 확인할 수 있다. 이는 사회주택 청춘 101의 공급을 통한 사회적 가치는 1차 계약기간인 5년까지는 그 효과가 입증되지 않지만, 5년부터 20년까지 장기간에 걸쳐 그 효과가 지속적으로 증가하는 것을 알 수 있다. 즉, 사회주택의 사회적 가치는 주거취약계층인 입주민의 주거안정과 그로 인한 삶의 질 향상 그리고 지역경제 활성화로 이어지는 선순환 구조를 가지므로 평가의 시간적 기준은 투입대비 산출이 1을 상회하는 5년임을 알 수 있다.

VI. 결 론

본 연구는 지자체를 중심으로 공급되고 있으며, 제3섹터인 사회적 경제주체가 공공의 지원을 받아 부담가능한 주택으로 공급하는 사회주택 사업의 다양한 사회적 가치와 성과를 평가하고 예측하고자 하였다. 사회주택은 도입 기간이 오래되지 않아 직접적으로 다루고 있는 현행 법령이 부재하고, 지자체 지원조례를 중심으로 사업이 시행되고 있어 사회주택이 정책 사업으로 확대되기에 어려움이 있다. 또한 사회주택은 주택공급 사업자가 이윤을 목적으로 공급하는 민간임대주택과 달리, 사회적 경제주체가 공급사업자로 참여하여 사회주택 운영에 필요한 일정 범위 내의 이윤을 목적으로 하기 때문에 재정적인 문제를 겪고 있으며, 공공임대주택에 비해 공급사업자의 부담이 더 큰 실정이다(Kim & Yoo, 2019). 지자체 역시 사회주택 공급을 위한 제도적 기반의 부족과 정부 재정의 부담으로 인해 사회주택 공급을 활성화하는 데 어려움을 겪고 있다. 이러한 어려움에도 불구하고 사회주택이 지속적으로 공급되어야 하는 필요성을 뒷받침하고, 사회주택 공급에서 매우 중요한 역할을 담당하는 사회적 경제주체의 참여를 독려하며 각 지자체에서 사회주택 공급 사업을 추진하기 위한 지원의 확대를 주장할 수 있는 당위성과 근거가 필요하다.

본 연구는 2018년 전주시에서 공급한 여성안심 사회주택인 ‘청춘 101’을 대상으로, 공급을 통해 창출된 사회적 가치와 성과를 사회적투자수익률(SROI)를 활용하여 화폐적 가치로 환산하여 측정하였다. 분석결과를 통해 사회주택의 입주민, 공급‧운영기관, 전주시 차원에서 다양한 사회‧경제적 가치를 평가할 수 있었고, 5년에서 20년까지의 사회주택 사업에 대한 투자 대비 수익률을 검증하였다. 국내에서 사회주택 사업의 사회적 가치를 평가한 연구는 ‘서울시 공유주택사업의 경제적 성과 및 사회적 가치 평가연구(Moon et al., 2017)’가 있으나, 서울시가 운영 중인 사회주택 4곳을 대상으로 사회적 가치 측정 지표에 따른 만족도 설문을 실시하여 점수로 환산 제시하였을 뿐 사회적 가치를 재무적 가치인 화폐 단위로 산출하지는 않았다. 또한 최근 주거복지 관련 사업을 대상으로 SROI를 활용하여 사회적 가치 평가 연구가 지속해서 이루어지고 있는 가운데, 본 연구는 주거복지 차원에서 사회주택 사업이 시행된 후 중장기적 예측 관점에서 사회적 가치를 파악하였고, 그 결과물을 화폐적 가치로 환산하여 제시한 것에 큰 의의가 있다.

SROI 산출결과를 보면, 사회주택 청춘 101을 공급하는데 투입된 비용 (836,500,000원)대비 공급 후 2년이 지난 현시점의 결과물 가치(552,374,490원)는 SROI값이 1:0.66, 5년 후의 결과물 가치(1,130422,125원)는 SRO값이 1:1.35으로 1보다 크다. 20년 후에 나타난 결과물의 가치(4,020,660,300원)를 나타내는 SROI 값이 1:4.81로 투입가치 대비 산출가치가 4.8배를 넘는 것으로 나타났다. 예를 들어 설명하면, 1백만원을 투자했을 때 481만원이라는 약 5배에 가까운 화폐적 가치를 발생시킨다는 것을 의미한다. 이는 사회주택 사업이 공적사업의 일환이면서, 주택이나 토지를 매입하여 공급하기 때문에 초기 투자비용이 높아 경제적 이익을 환수하기까지 시간이 오래 걸린다는 것을 알 수 있다. 더욱이 사회주택의 사회적 가치는 단기적 이익의 효과보다는 공급 5년 후 이상 중장기적 관점에서 효과가 더욱 커진다는 것이 입증되었다. 본 연구를 통해 사회주택 공급 사업의 수혜자인 입주민 측면에서 얻어지는 사회적 가치는 실로 다양하였고, 보이지 않는 가치를 재무적 가치로 환산했을 때 그 값은 매우 크다는 것도 증명하였다. 또한 공급사업자인 운영기관의 측면에서도 담당 직원의 ‘보람감 또는 소속감, 자존감 등으로 인한 가치’가 상당하였으며, 이는 사회주택 사업을 시행하는 운영기관 측면에서도 주목할 만한 결과였다. 운영기관의 경우 사회주택 청춘101의 공급을 통해 새로운 사회주택 사업을 도전할 수 있는 발판이 생성되었고, 사업을 통해 얻은 경험은 지역 내 재투자되어 지역사회에 환원되는 중요한 밑거름이 되었음을 알 수 있었다. 전주시도 마찬가지로 지자체의 사회주택 공급의 본보기로서 타지역을 선도함으로써 전주시 주거복지정책의 위상이 높아졌고, 더 나아가 사회주택 공급을 위한 재정적 지원이 지속적으로 추진되는 방향으로 전주시의 주거정책이 이어졌다. 이는 전주시 사회주택 청춘 101의 공급이 이해관계자 모두에게 긍정적 효과가 있었음을 보여주는 결과이며, Eun(2017)이 제시한 사회주택 사업의 4가지 평가부문에 일치하는 결과였다.

본 연구는 사회주택의 사회적 가치를 현재 시점에서 평가함과 동시에 20년 후 미래까지 예측하여 결과를 도출하였다. 이 과정에서 20년 후까지의 화폐적 가치 산정은 시장에 대한 물가 변동률을 반영하지 못한 점과 사회주택 건물의 감가삼각을 고려하지 못한 점 그리고 사회적 상황이 시간에 따라 변화하지 않는다고 가정하고 접근한 것에 한계가 있다. 그러나 사회주택의 사회적 가치를 화폐적 가치의 정량적 평가로 처음 시도한 것에 의의가 있다. 또한 본 연구결과를 통해 전주시가 사회주택 사업을 확대하거나 다른 지자체에서 사회주택 사업을 새롭게 지원할 때 그 효과를 입증하는 타당한 근거를 제시할 수 있는 것도 큰 의의가 있다. 나아가 한국 주거의 상황을 볼 때 부담 가능한 주택 공급의 필요성 관점에서 사회주택 공급은 계속 증가하고 있으므로, 사회주택 유형은 공급 방식과 공급 대상에 따라 다양하게 제시될 가능성이 있다. 이에 청춘 101의 한 사례에 대해 다룬 본 연구의 사회적 가치 평가 측정방법을 발전시켜 다양한 사회주택 유형마다 사회적 가치가 어떠한지를 밝히고 본 연구와 비교하는 후속 연구가 계속되는 것이 필요하다. 즉, 본 연구에서 한 가지 사회주택 사례만을 분석하여 결과의 일반화에 어려움이 있다는 한계를 극복하고자 여러 유형 사례의 사회주택을 대상으로 한 사회적 가치를 평가하여 사회주택 공급의 효과를 보다 객관적으로 제시하는 후속 연구가 계속되어야 할 것이다. 또한 다양한 사회적 가치 평가 및 측정 방법을 시도하여 사회주택 공급의 효과를 입증하는 후속 연구도 진행되어야 할 것이다.