I. 서 론
청년가구의 주거비 부담 증가로 청년층의 주거빈곤이 심각한 수준이다. 청년가구의 주거형태가 전세에서 월세로 바뀌고 있어 월세에 거주하는 청년가구의 비율은 주거부담이 증가하고 있는 추세이다. 특히 1인 청년가구 47%가 월소득 대비 임대료 비율이 20%가 넘는 과부담에 해당한다(Lee, 2016). 하지만 청년들의 공공임대주택은 전체의 약 6%에 불과한 수준으로 입주는 매우 제한적이다. 이는 소득, 청약저축여부, 가구원수 등을 고려하여 결정되기 때문이다.
이러한 배경에서 청년들에게 입주우선권을 부여하는 공공임대주택인 행복주택 사업이 시행되었음에도 불구하고, 지역주민들의 반대로 어려움을 겪고 있다. 주민들이 반대하는 이유는 교육환경 저하, 교통혼잡, 주변임대료 하락, 사업지구 내 기존시설 처리 등으로 인한 지역사회들의 반발로 결국 행복주택 시범지구 전체 7개 지구 중 3개 지구(오류, 가좌, 공릉)에서 사업이 진행되고 있다.
최근 정부의 주거정책의 방향은 청년임대주택을 대폭 증가하는 방향으로 공급계획을 발표한바 있다. 신혼부부의 주거비 부담을 낮추고, 경제적 어려움을 겪고 있는 청년층에 대한 주거지원 강화를 위해 신혼부부를 위해 20만호 공급할 계획에 있다. 또한, 청년 임대주택 약 30만실 공급, 임대료가 저렴한 쉐어형 임대주택(5만실) 및 역세권 등 주변 청년주택(20만실) 공급, 기숙사 확대(5만명), 신혼부부 및 청년층을 위한 튼튼한 주거사다리를 마련하여 주거안정 강화하고자 하는 계획 수립 등 단계적인 주거복지를 추진하고 있다.
본 연구는 행복주택 입주완료 후 1년이 지난 시점에서 행복주택의 정책적 성과를 평가하고, 향후 사업 확대를 위해 정책적 개선방안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 본 연구에서는 행복주택 건립이 지역사회에 미치는 영향평가를 수행하였다. 앞으로 계속적으로 임대주택이 공급되어야 하는 상황에서 원활한 임대주택 공급을 위한 정책방안을 제시하는데 연구의 의의가 있다.
II. 이론 및 선행연구
임대주택과 지역거주민과의 관계에 관한 연구는 크게 공공임대주택 거주민과 지역주민사이의 갈등에 관한 연구와 임대주택이 주변의 주택가격에 미치는 영향을 분석한 연구로 구분할 수 있다.
주변 공공임대주택에 관한 주민인식에 관한 연구가 다수 진행되었다. 대표적으로 Lee and Hur(2014) 연구에서는 행복주택의 입지를 둘러싼 지역주민들의 인식을 실증 분석하였다. 연구결과, 기혼, 주부, 자가, 아파트, 교육비, 주거만족도, 소득만족도가 높은 집단에서 행복주택에 대한 반대성향이 높은 것으로 나타났다. Seoul Housing(2016) 보고서에서는 미취학, 학령기 자녀가 있는 경우 공공임대주택에 대한 긍정적 인식이 낮은 것으로 나타났다. Kim, Kim, and Choi(2005)의 연구에서는 공공임대주택에 대한 사람들의 인식을 조사한 결과, 여성일수록, 나이가 젊을수록, 아파트 거주자일수록, 자가 거주자일수록, 고소득일수록 임대주택에 반대하는 경향이 높다고 주장하였다. Kim(2004)의 연구에서는 인구통계적 변수를 중심으로 분석한 결과, 성별, 연령별, 소득수준, 교육수준별, 직업별, 주택점유는 통계적으로 유의한 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 여러 선행연구에서는 가구특성에 따라 임대주택을 반대하는 성향이 뚜렷하게 구분되는 것을 확인할 수 있었다.
또한 주변 임대주택 건립으로 인하여 부정적인 효과에 대한 실증분석한 연구로는 주변 주택가격에 미치는 영향을 연구한 Kim and Kim(2016)이 대표적이다. 공공임대주택이 주변주택가격에 미치는 영향에 대해 분석을 위해 임대주택 입지 전후를 비교한 이중차분법 분석에서 임대주택 공급이 주변 주택가격 하락을 야기시키지 않는다고 주장했다. Lee and Ko(2016) 연구에서도 행복주택 입주 후 주변지역의 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과 행복주택 사업이 인근지역에 부정적인 가격하락효과는 미치지 않는 것으로 나타났다. 오히려 사업승인부터 입주이전까지 유의미한 가격상승 효과가 일시적으로 나타났다고 주장했다. 이상에서 살펴본 기존연구에서는 가구특성에 따라 임대주택 건립에 반대하는 성향이 차이가 있는 것을 확인하였고, 특히 주민들이 우려하는 것은 임대주택 건립으로 주택가격 저하에 관한 것을 확인할 수 있었다.
기존연구에서는 전체 공공임대주택을 대상으로 한 연구는 다수 진행되었다. 본 연구에서는 행복주택을 대상으로 주민들의 인식을 조사하였다는 점에서 기존 연구와 차이가 있다. 특히, 실제로 행복주택 주변에 거주하고 있는 사람들의 평가를 중심으로 거주민의 인식을 분석하는데 초점을 두었다. 행복주택을 공급한지 1년이 지난 시점에서 행복주택 입주가 완료된 지역을 대상으로 행복주택 공급 후 주변지역의 영향에 대한 인식조사 연구를 중심으로 수행하였다는 점에서도 다른 연구와는 구분된다. 향후 원활한 행복주택 공급과 더불어 청년주거 문제해결을 위한 개선방안을 제시하고자 한다.
III. 연구방법
1. 조사 및 표본
서울을 대상으로 2020년까지 총 9625호 행복주택 공급이 예정되어 있다. 지역을 기준으로 보면, 구로구 28.59%, 강남구 20.78%, 송파구 16.48% 순으로 나타났다. 현재 행복주택 입주가 완료된 지역은 삼전(40호), 내곡(87호), 천왕(374호), 강일(346호)이다<Figure 1>.
연구에서는 행복주택 주변거주민을 대상으로 행복주택 건립후 주변에 미치는 영향을 분석하기 위해 주민인식 조사를 실시하였다. 이 조사는 현재 행복주택이 완료된 4개 지역(천왕, 강일, 내곡, 삼전)을 대상으로 각 지역 당 150명, 총 600명을 대상으로 설문조사를 통해 주변변화 영향평가 실시한 설문결과를 분석한 것이다.
지역별 특성을 살펴보면, 행복주택의 단지규모는 40~370 세대에 이르기까지 다양하나 대체로 소규모로 공급되고 있다. 강일지구와 천왕지구의 경우 300세대 대규모로 공급되고 있는데, 이 지역은 일반아파트 단지와 함께 공급되었다. 내곡지역의 경우도 주변 일반주택 사이에 87세대의 1개동으로 행복주택이 공급되어 있으며, 지하철 신분 당선 바로 앞에 위치해 있어서 교통 접근성이 가장 우수한 지역이다. 삼전지구의 경우, 6층짜리 1개동으로 40세 대만 공급되었고, 주변지역은 빌라와 오피스텔로 둘러싸여 있다.
2. 조사내용
행복주택의 건립이 지역사회에 미치는 영향을 평가하기 위해 행복주택 주변 거주민을 대상으로 우리동네 행복주택 인지여부, 행복주택 건립 후 주변환경 영향평가를 실시하여 지역사회에 미치는 영향 파악 및 개선점을 도출하였다.
평가내용은 긍정적인 평가, 부정적인 평가로 구분하였다. 긍정적인 평가내용은 지역사회 전반에 대한 도움 여부, 주거환경 개선 효과, 지역상권 활성화 등에 대해 질문하였다. 부정적인 평가내용은 주택가격 영향, 동네이미지 저하 영향 등에 내한 내용을 질문하였다. 마지막으로 공공임대주택에 대한 주민인식을 제고하기 위한 방안을 모색하였다.
본 연구는 행복주택 입주가 완료된 주변지역에서 같은 행정동1)에 거주하는 주민을 대상으로 1:1 구조화된 설문지를 바탕으로 설문을 진행하였다. 본격적인 설문에 앞서, 우리동네 행복주택의 입지를 알고 는 경우에만 설문이 진행2)되었으며, 주택과의 거리도 30분 내외에 위치한 가구로 한정하였다. 설문결과, 유효 설문지는 강일 151가구, 천왕 151가구, 내곡 143가구, 삼전 150가구로 총 595명으로 집계되었다.
행복주택 건립 후 주변영향에 대한 평가를 위해 질문내용은 다음과 같다. 우선, 우리동네 행복주택 입지를 인지하지 못하는 사람들에게 건립후 영향을 평가할 수는 없기 때문에 우리동네 행복주택 입지를 인지한 사람들만을 대상으로 영향평가를 실시하였다.
우리동네 행복주택 입지를 인지했다면, 행복주택 건립 후 부정적인 평가, 긍정적인 평가로 구분하여 평가를 진행했다. 질문항목은 <Table 1>과 같다.
Table 1.
Survey Contents
▶ 부정적인 평가: 동네이미지 저하에 영향을 주었다고 생각하는가? 주택가격에 부정적인 영향을 주었다고 생각하는가?
▶ 긍정적인 평가: 지역상권 활성화에 도움을 주었다고 생각하는가? 주거환경 개선에 도움을 주었다고 생각하는가?
나아가, 설문조사 결과를 바탕으로 행복주택 건립이 주변에 부정적인 영향을 준다고 평가한 사람들의 특성을 살펴보았다. 향후 발생할 수 있는 행복주택 입주자와 주변 사람들의 갈등을 방지하고자 행복주택 건립을 반대하는 사람들 성향을 분석하였다.
3. 행복주택 입지 인지여부
행복주택 주변거주민 대상으로 설문조사를 진행한 결과 <Table 2>, 주민의 56%가 우리동네 행복주택이 건설된 것을 인지하고 있었다. 지역별로 주변 거주민이 가장 많이 인지한 지역은 내곡지역(62%)이 가장 높았으며, 강일지역(60%), 천왕(54%), 삼전(51%) 순으로 나타났다. 본 연구에서는 행복주택 건립후 주변지역 변화를 평가하기 위한 분석이므로 전체 설문중에서 행복주택이 우리동네에 건립된 것을 인지한 사람들을 대상으로 평가를 실시하였다.
4. 우리동네 행복주택 건립을 인지한 응답자 가구 특성
우리동네 행복주택을 건립을 인지한 가구특성을 살펴보면 <Table 3>과 같다. 여성이 68%로 남성 응답자보다 많았고, 연령은 60대 이상 응답자가 23%로 가장 많았지만 다른 연령대도 대체로 고르게 분포하고 있었다. 거주기간은 5-9년이 35%로 가장 많았고, 가구원수는 4인으로 구성된 가구가 39%로 가장 많았다. 또 자녀는 미취학 아동을 둔 가구가 23%로 가장 많았고, 주택유형은 아파트 거주자가 72%로 압도적으로 많았다. 직업의 경우 사무/관리/전문직이 26%로 가장 많았고, 소득수준은 400-500미만이 26%로 가장 많았으며, 행복주택과의 거리는 5분 이내가 40%로 가장 많았다.
Table 3.
Respondent Household Characteristics
IV. 실증분석 내용 및 결과
1. 모형설명 및 분석내용
행복주택 건립이 주택가격에 부정적인 영향을 미친다고 평가한 가구특성을 살펴보기 위해 이항로짓 모형을 추정하였다. 부정적으로 평가한 가구에서 반대의견을 많이 낼 우려가 있으므로 본 연구에서는 부정적으로 응답한 가구의 성향을 비교 분석하기 위해 두 모형을 비교하였다.
모형은 주거환경 개선을 부정적으로 평가한 가구를 분석한 모형(Model 1)과 주택가격에 부정적인 영향을 미친다고 평가한 가구를 분석 모형(Model 2)으로 구분하였다.
독립변수는 가구의 특성을 구분할 수 있는 변수로 구성되었다<Table 4>. 지역특성으로는 행복주택의 건립지역, 가구특성으로는 성별, 연령대, 거주기간, 가구원수, 직업, 소득변수로 구성되었다. 주택특성으로는 주택유형, 점유형태를 변수로 선정하였다.
Table 4.
Analysis Variable Selection_Impact on Housing Prices
2. 주변지역에 미치는 영향분석 결과
가구성향을 파악하기 위한 분석에 앞서 전반적인 설문결과를 정리해보면, 행복주택이 우리동네 건립된 것을 인지하고 있는 주민 중 66%는 긍정적인 영향을 미치고 있다고 평가했다<Table 5>. 긍정적인 변화 중 주변지역 상권 활발에 영향을 준다고 평가한 가구(61%)가 주거환경개선에 영향을 준다(58%)고 평가한 가구 보다 높게 나타났다<Table 6>. 이는 행복주택 건립으로 인한 젊은층 유입으로 주변지역에 활력에 영향을 준 것으로 판단된다. 지역별로는 강일지역 거주민이 행복주택에 대해 전반적으로 가장 긍정적(70%)이고, 내곡지역 거주민(60%)이 가장 부정적으로 평가하고 있다. 반면, 행복주택에 대한 부정적인 평가는 주택가격 저하 22%, 동네이미지 저하 18% 수준으로 주택가격 하락에 대한 우려가 많았다.
Table 5.
Response to Community Impact after Happy Rental Housing Constructed
(unit: person)
Table 6.
Response to Residental Environment Change
(unit: person)
임대주택 증가로 주택가격에 부정적인 영향에 대한 평가결과, 삼전지구(27%)에서 부정적인 평가가 가장 높고, 천왕지구(17%)에서 가장 낮은 것으로 조사되었다<Table 7>. 공공임대주택 건립 후 동네이미지 저하 영향에 대한 평가결과, 강일지구(23%)에서 부정적인 평가가 가장 높고, 천왕지구(15%)에서 가장 낮은 것으로 조사되었다.
Table 7.
Response to Housing Price Decline
(unit: person)
3. 이항로짓 분석결과
행복주택 건립 후 주변에 부정적인 영향을 줄 것이라고 응답한 사람들을 대상으로 가구 특성을 분석하기 위해 두 모형을 각각 구분하여 분석하였다. 첫 번째 모형은 행복주택 입주 후 주거환경 개선에 대해 부정적으로 평가한 가구를 분석하고, 두 번째 모형은 행복주택 입주 후 주변주택 가격에 부정적인 영향을 평가한 가구를 분석한 것이다<Table 8>.
Table 8.
Analysis Result
1) 주거환경 개선효과에 부정적으로 응답한 가구 특성
주거환경 개선효과에 부정적으로 응답한 사람들의 특성을 살펴보았다. 통계적으로 유의한 영향을 미치는 요소는 연령대와 주택유형으로 나타났다. 연령대별로 주거환경 개선효과에 대해 의견의 차이가 나타났는데, 참조집단인 60대에 비해 50대에서 주거환경 개선 효과에 대해 부정적으로 평가하고 있었다.
또한, 주택유형이 아파트에 거주하는 사람보다는 비아파트 거주자가 주거환경에 부정적으로 평가하고 있었다. 이는 최근까지 공급된 행복주택이 아파트 형태로 공급되는 경우가 대부분이고, 위치도 일반 임대아파트 내 다른 동으로 위치해 있는 경우가 대부분이다. 또한 행복주택과 함께 공급된 어린이집이나 도서관 등 커뮤니티 시설이 인근 아파트 주민이 이용하기 쉽기 때문에 비아파트 거주자들은 행복주택으로 인한 긍정적인 효과를 보지 못한 것으로 풀이된다. 따라서 행복주택 주변의 비아파트 거주자들을 위한 커뮤니티 시설 도입 방안도 검토되어야 할 것으로 보인다.
2) 주택가격에 부정적인 영향을 준다고 응답한 가구 특성
행복주택 입주 후 주변주택 가격에 부정적인 영향을 미쳤다고 평가한 가구의 특성을 살펴보았다. 지역별로는 강일지구 주변 거주민들은 천왕지구 거주자들에 비해 주택가격에 부정적인 영향을 주었다고 평가하고 있는 것으로 분석되었다. 특히 천왕지구 주변거주민들의 반대가 가장 낮았고, 삼전지구, 내곡지구, 강일지구 순으로 분석되었다. 이는 공급된 행복주택의 규모와 관계가 있는 것으로 보인다. 강일지구와 천왕지구는 300가구 이상의 규모로 상대적으로 대규모로 입주하였지만, 내곡지구는 87세대, 삼전지구는 40세대로, 세대가 많을수록 부정적으로 평가한 것으로 나타났다.
연령대별로 살펴보면, 50-60대 고령층에서 다른 연령층에 비해 행복주택이 주변 주택가격에 부정적인 영향을 미친다고 응답하였다. 특히, 50대에서는 60대에 비해 주택가격에 부정적인 영향을 줄 것이라 응답한 것으로 나타났다. 앞서 주거환경 개선효과에 부정적으로 응답한 가구도 50대이상 연령에서 부정적으로 평가한 것으로 보아, 직접적이 수혜를 입는 청년층에 비해 부정적으로 평가하고, 주택가격에도 부정적인 영향을 줄것이라 평가하는 것으로 나타났다. 앞으로 고령층의 자녀가 청년주택에 입주할 수 있고, 주변지인 중에서 행복주택에 입주해서 주거지원을 받은 후 사회기반을 마련하는데 도움이 되므로 사회적으로 청년주택이 필요하다는 공감대가 형성되어야 할 것이다.
또한, 거주기간이 길수록 주택가격에 부정적인 영향을 줄 으로 평가하는 것으로 나타났다. 거주기간의 경우, 그 지역에 오래 거주한 가구일수록 주택가격에는 부정적으로 평가하는 것으로 나타났다. 지역에 오래거주한 사람들의 경우 행복주택으로 유치원 설립, 주변 주차장 공급 등 주거환경이 개선된 변화는 인지하고 있으며, 환경개선에는 동의하지만, 이러한 주거환경 개선이 주택가격에는 긍정적인 영향을 미치지 않을 것이라 판단하는 것으로 풀이된다.
소득수준의 경우, 자영업자의 경우 주택가격에 부정적인 영향을 줄 것이라 응답하였다. 선행연구에서는 주부에서 임대주택을 반대하는 경향이 나타났는데, 행복주택의 경우는 자영업을 하는 분들이 반대하는 것으로 나타났다. 소득수준의 경우 선행연구에서는 고소득일수록 임대주택에 부정적인 인식이 있는 것으로 나타났지만, 행복주택의 경우는 선행연구와 달리 유의한 영향을 주지는 않는 것으로 나타났다. 또한 행복주택의 인지여부나 행복주택과의 거리는 통계적으로 유의한 영향을 주지 않는 것으로 나타났다.
V. 결 론
본 연구는 행복주택 주변사람들을 대상으로 행복주택 건립후 지역에 미치는 영향을 분석한 것이다. 특히, 부정적인 평가를 한 가구를 중심으로 추가분석을 진행하였다. 부정적인 평가를 한 가구는 님비적 성격을 지니고 있을 것으로 판단되어 향후 원활한 임대주택 공급을위해서는 반대하는 가구의 성향을 분석하여 반대의견을 대비할 필요가 있다. 이를 위해 몇 가지 개선사항들이 필요한 것으로 보인다.
첫째, 임대주택이 기피시실이 아니라 서로 융화할 수 있는 공간으로 탈바꿈 할 필요가 있는 것으로 보인다. 회귀분석 결과 주택가격에 부정적인 영향을 주었다고 응답한 가구가 고령층을 중심으로 나타난 것으로 보아, 행복주택은 고령층이 직접적인 수혜대상이 되지는 않지만 고령층에게 필요한 커뮤니티 시설을 제공함으로써 반대를 완화시킬 대안이 필요한 것으로 보인다. 나아가 지역주민들에게 필요한 커뮤니티 서비스 제공으로 지역사회가 서로 융합할 수 있는 공감마련을 위한 노력이 필요하다.
둘째, 행복주택 건설에 대한 님비에 대응하기 위해서는 주변지역 주민들이 우려하는 주거환경개선이라던가, 주택가격 저하에 대한 실증분석이 필요할 것으로 보인다. 특히, 주거환경 개선에 부정적으로 평가한 사람들이 50-60대가 많은 것을 보아 실제적인 혜택이 없기 때문으로 판단된다. 따라서 행복주택에 입주혜택은 없지만, 커뮤니티 시설 이용 등 다른 방법으로 혜택이 주어진다면 향후 님비성향을 방지할수 있을것이라 판단된다.
셋째, 행복주택 인근 주민의 긍정적인 평가와 입주자 구성을 적극 홍보할 필요가 있다. 분석결과 긍정적인 효과가 많은 것으로 평가하고 있지만 사람들은 여전히 과거 영구임대주택 중시의 막연한 부정적인 인식과 선입견을 갖고 있다. 따라서 행복주택이 영구임대주택과 입주자 구성이 다르고, 임대주택 운영방식에도 차이가 있음을 적극적으로 홍보할 필요가 있다. 연구결과, 행복주택 입주자는 자녀가 없는 경우가 대부분임에도 불구하고, 학령기 자녀를 둔 부모들은 교육환경 악화 우려로 인한 반대 의사를 표시하는 것으로 나타났다. 따라서 홍보활동 강화를 통해 정확하고 구체적인 정보를 제공한다면 행복주택에 대한 지역주민들의 태도변화를 이끌어 낼 수 있을 것이라 기대한다.
현재 행복주택이 공급되어 있는 지역을 살펴보면, 천왕지구와 강일지구는 SH공사에서 공급하고 있는 임대주택의 물량을 일부 행복주택으로 전환한 것으로 정부에서 발표한 청년들이 많은지역이나 교통이 우수한 지역에 위치하고 있지는 않는 것으로 나타났다. 내곡지구의 경우, 지하철역과는 아주 가까운 곳에 위치해 있으나 주변에 공공임대주택으로 둘러쌓여 있는 아파트 단지 인근이라 청년층의 수요가 많은 지역으로 보기는 어렵다. 마지막으로 LH에서 공급한 삼전지구의 경우가 4곳 중에서 가장 규모가 작은 곳이지만 임대료가 가장 저렴한 편이고, 주변에는 빌라나 오피스텔로 둘러쌓여 있어서 젊은층이나 1인 가구가 많이 거주하는 지역으로 판단된다. 기존 행복주택이 공급된 지역은 청년들의 주거빈곤을 해결해 줄 수 있는 청년들이 많이 거주하는 지역에 입지하는 것이 정부의 취지와 부합하는 것으로 보이나 사실상 토지를 매입하고 건립하는 과정에서 갈등이 발생하는 등 많은 어려움이 따르기 때문에 필요한 지역에 공급이 어려운 것으로 보인다. 따라서 추가적인 연구로 행복주택 입지와 갈등관계를 해결하기 위한 다양한 연구가 진행되어야 할 것으로 판단된다.
이 연구는 행복주택으로 임대주택 유형을 한정하고 있다. 앞으로 보다 많은 공공임대주택의 공급이 예상되고 있는 현 시점에서 다양한 유형별 임대주택을 통합적으로 분석하는 연구가 필요할 것으로 보인다.
