I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
우리나라는 1979년 주택건설촉진법에서 주택건설기준 등에 관한 규칙을 제정함으로써 공동주택단지에서 부대복리시설 설치가 법적으로 의무화되었다. 지구단위계획 및 기타 상위계획을 무시하는 무분별한 도시화 과정으로 인하여 단지 주변에는 충분한 근린생활시설이 들어서지 않았고, 이러한 배경 아래에서 공동주택단지 내 근린생활시설은 단지 주민들만을 위한 시설을 넘어서 주변 도심 속에서의 상업시설 역할도 병행하였다. 하지만 1980년 이후 도시기반시설이 갖춰지며 주변에 상업시설과 대규모의 마트들이 들어섰다. 게다가 주민들의 소비패턴에도 변화가 생김으로써 공동주택단지 내 상가의 기능은 점점 쇠퇴하고 이용자들이 줄어들게 되었다. 영구임대주택단지의 노후화와 쇠퇴도 큰 이유로 들 수 있다. 현재 단지 내 근린생활시설은 상가의 역할 뿐만 아니라 아파트 단지 내 주민들의 중요한 커뮤니티의 기능 역할을 제대로 수행하지 못하고 있는 실정이다. 이러한 쇠퇴의 원인으로는 단지 내 근린생활시설에 사무실, 창고 등 주민들의 생활과 직접적 관련이 없는 시설이 입점하여 있다는 사실과, 주변에 들어서 있는 많은 판매시설, 높은 공실률 등을 들 수 있다(Kim, 2005).
70-80년대와는 달리, 현재 영구임대주택단지 내의 근린생활시설은 단지 내 주민들의 이용률이 높은 상황이다. 이러한 사실을 고려한다면, 실제로 시설을 이용하는 주민들의 요구와 문제점 그리고 주민들의 인식을 중요하게 생각해봐야 할 것이다.
본 연구에서는 단지 내 근린생활시설의 활성화를 위한 요소 설정을 목적으로, 근린생활시설의 현황과 근린생활시설 주변 입지 분석, 그리고 이용자들의 관점을 조사·분석하고자 한다.
2. 연구의 방법
본 연구는 주민인식 분석을 통한 광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설 중 임대상가 활성화를 위한 요소 분석을 위해 첫째, 단지의 기본현황 및 단지내부 근린생활시설에 대한 기본적인 현황, 용도 및 문제점 등의 내부의 물리적 분석을 통해 요소를 파악하고 둘째, 단지 주변 상업시설 입지 현황 분석을 통해 근린생활시설에 영향을 주는 외부의 물리적 분석을 통해 요소를 파악한다. 셋째, 근린생활시설의 주민 인식 설문을 수행·분석을 통해 근린생활시설의 이용자가 느끼는 실질적인 문제점과 주민들의 근린생활시설 이용행태를 통한 활성화에 영향을 미치는 요소를 찾고자 한다.
연구의 객관성 확보를 위해 본 연구에서는 광주광역시 영구임대주택단지 10개 단지 내 근린생활시설의 활성화를 위한 요소를 선정하기 위한 기준을 설정하였으며, 정량적, 정성적 분석을 동시에 진행하였다.
연구 범위는 광주도시공사와 LH공사에서 관리하고 있는 광주광역시의 10개 영구임대주택단지이다. 본 연구에서는 이들을 각 구별로 분류한 후 단지 내에 있는 근린생활시설의 기본 현황과 활성화에 영향을 줄 수 있는 주변 시설 현황, 그리고 이용자들에 대한 주민인식 설문조사를 분석하여 얻어낸 결과를 통해 요소를 도출하고자 한다. 본 연구에서 영구임대주택을 시대별로 분석하지 않고 구별로 분류하여 분석한 것은 광주광역시 영구임대주택이 1990부터 1993년까지 4년간 10개 단지가 모두 완공이 되었기 때문에 시대별 분석이 유의미한 결과를 도출하기 어려운 까닭에, 각 구의 상황을 알 수 있는 방법을 선택한 결과이다. 본 연구의 조사 범위는 <Table 1>과 같다.
Table 1.
List of Permanent Rental Housing Complex
II. 이론적 고찰
1. 선행연구고찰
아파트 단지 내 근린생활시설에 관련한 연구와 주민인식에 관한 연구는 많이 진행되어 왔다. 단지 내 상가활성화 방안에 대한 연구(Kim, 2009)에서는 소비자들의 소비패턴 변화와 멀티서비스를 지향하는 상가개발로 인해 단지 내 상가 기능이 위축되고 있는 현실에서 상가의 기본계획 단계 및 소프트웨어적 측면에서 활성화 방안을 제안하고 있다.
공동주택 단지의 입지특성에 따른 근린생활시설의 업종 분포에 관한 연구(Jung, 2006)에서는 공동주택의 입지 특성에 따른 내부의 근린생활시설 업종을 분류하고, 단지 주변 상업시설의 입지 여건은 근린생활시설의 공실률, 업종의 다양상 등 다양한 부분에 영향을 미친다는 사항을 분석하였다.
집합주택단지 내 근린생활시설과 주동 복합건축물의 특성연구(Shim, 2004)에서는 단지 내 주동과 근린생활시설의 복합건축물의 계획방법을 제시하면서 근린생활시설이 도시와 가로, 주민들과의 연결성을 분석하고 있었다.
커뮤니티 활성화를 위한 단지 내 부대복리시설 계획방안 연구(Yoon, 2013)에서는 최근 아파트 단지를 공급유형에 따라 4가지 유형으로 분류하고 커뮤니티를 위한 근린생활시설의 다양한 용도의 제시와 배치 계획을 제안하고 있었다. 이렇듯 단지 내 근린생활시설에 관련된 연구는 상당히 많은 관심을 받아왔으나, 실질적인 이용자들과 주민들을 대상으로 한 인식 조사·분석과 이를 기반으로 한 활성화를 위한 요소 분석은 미흡한 것으로 조사되었다. 그러므로 현재 영구임대주택단지 내 근린생활시설 주변 여건의 사회적, 도시적 변화에 따른 입지의 변화와 이용자들이 느끼는 근린생활시설의 문제점에 대한 분석이 필요할 것으로 판단된다.
2. 근린생활시설 현황
공동주택이라는 주거방식이 도입된 초기인 60-70년대에는 인근의 주거편익시설의 활용이 어려운 도시주변지역 또는 주거 편익시설이 전혀 없는 도시 외곽의 신규 개발지에 공동주택이 집단적으로 건설되는 경우가 대부분이었다. 이러한 이유로 주거생활에 불편을 초래하지 않기 위해서는 근린생활시설의 설치가 필요하였다. 하지만 현재는 기존 근린생활시설 공급방법 및 관련규정 등이 현실적인 부분과 맞지 않아 주민들의 이용률이 떨어지고 불편함이 증대하는 등 많은 문제점이 드러나고 있다. 이렇듯, 오늘날의 주택법 및 주택건설기준 등에 관한 규정 등 근린생활시설 기준 근거법규는 도시 계획이나 도시계획법과는 거의 연계가 이루어지고 있지 않는 문제가 있다. 이에 따라 도시지역 내 근린생활시설이 필요한 곳에 적절한 시설이 설치되지 못하는 경우가 발생하고 있다.
공동주택 근린생활시설의 이용실태 및 만족도에 관한연구(Kim, 2005)에 따르면, 공동주택단지의 가장 중요한 근린생활시설 기준은 단지 규모이다. 하지만 단지규모를 근거로 하는 근린생활시설기준은 단지 간, 지역별 근린생활시설공급의 비형평성 및 근린생활시설의 과부족 문제를 초래하고 있다. 특히 소규모 단지들이 집중된 지역일 경우 특정근린생활시설이 거의 공급되지 않을 수 있으며, 최소단지규모를 초과하는 단지가 집중된 지역일 경우 모든 단지에 특정 근린생활시설의 과잉공급이 나타날 수 있다. 반대로 단지규모는 서로 비슷하다 할지라도 지역적 특성 및 입주가구의 특성이 다를 수 있는데 이러한 요소가 전혀 반영이 되지 않고 있다는 점도 문제이다. 지역적 특성 및 입주가구의 특성이 시설설치에는 반영되지 않음으로 인하여 시설의 과부족이 나타날 수 있기 때문이다.
또한 다른 문제점으로 근린생활시설 활용계획 및 관리의 부재이다. 공동주택단지 내 근린생활시설은 대부분 주민 공동소유로서 시설 이용 및 운용에 관한 별도의 규정이 마련되어 있지 않다. 대부분의 경우 공동주택 내 조직이 활성화되지 못한 상태이므로 공간 활용 및 구체적인 운영계획이 마련되지 않아 효율적인 시설이용이 이루어지지 않고 있는 실정이다. 또한 최근 근린생활시설은 여가생활의 증대, 커뮤니티 시설의 증가, 거주자들의 소비패턴 변화 등 다양한 변화를 따라가지 못하고 있는 것으로 파악되었다.
III. 근린생활시설 활성화를 위한 현황 분석
1. 활성화를 위한 요소 도출을 위한 기준
2000년대를 기점으로 공공임대주택의 공급확대 정책은 경제개발 차원의 주택정책에서 사회정책 차원으로 서서히 전환되었다. 2003년 주택건설촉진법이 주택법으로 개정되면서 양적 확대에서 주거복지 향상과 계층·지역 간 불평등 해소로 관점이 바뀌었다. 하지만 임대주택의 거주환경의 질적인 문제는 간과되었다. 영구임대주택 내 근린생활시설의 활성화를 통한 거주환경의 질을 높이기 위해서는 다양한 요소의 연구와 분석이 이루어져야 한다.
요소는 정량적 측면에서 세대수별 근린생활시설 공급면적, 근린생활시설의 단지 내 위치, 형태, 단지 주변 상업시설 현황과 정성적 측면에서 설문조사를 통한 이용자들의 이용실태, 상가 인식 및 문제점, 개선 방향 등을 설정하여 분석하고자 한다.
오늘날에는 기본 세대수별 공급 면적이 늘어나고 있는 추세이다. 90년대 건립된 영구임대주택단지 내 근린생활시설의 면적을 확인하여 분석해낸 결과를 활성화 계획에 반영 할 수 있을 것으로 보인다. 둘째, 근린생활시설의 단지 내 위치, 형태 등의 사항으로는 이용자들이 근린생활시설로의 접근성을 확인하고 이를 통해 발생하는 문제점들을 해결 방안을 제시할 수 있다. 마지막으로 단지 주변 상업시설 현황 및 단지와의 거리분석을 통해 주변 시설들이 단지 내 근린생활시설 이용률에 직접적인 영향을 미치는 정도를 파악할 수 있을 것이다.
설문 조사 항목과의 연결은 주변 판매시설 현황, 근린생활시설의 단지 내 위치 및 형태와 관련하여 이용 빈도, 주 이용 점포 및 품목을 포함시켰다. 단지 내 불편사항, 지하상가 이용여부, 사회적 시설 입점 유형, 상가에 필요한 시설 항목은 공실률과 건립시기, 세대수별 근린생활시설 공급면적과 연결시켜 설문 작성을 하여 물리적 분석과 인문적 분석의 연결성을 높였다. 앞에서 설명한 사회적 시설이란 크게 3가지로 공익성 있는 판매시설, 사회적 기업, 주민복지시설로 나눌 수 있다. 공익성 있는 판매시설이란 일반적인 판매가 아닌 공익적일 목적을 동시에 가지는 판매시설을 말한다. 사회적 기업은 취약계층에게 일자리나 사회 서비스 제공 등 사회적 기능을 경영 목적으로 추구하는 기업이다. 마지막으로 주민복지시설로 단지 내 및 지역 주민의 복리증진을 지어진 시설을 말한다(SH Co,, 2010).
2. 영구임대주택단지 내 근린생활시설의 물리적 현황
첫째, 근린생활시설의 현황과 그에 따른 세대수별 근린생활시설 공급 면적을 분석하였다. 현재 영구임대주택 10 단지의 근린생활시설 기본적인 현황을 살펴보면 평균 연면적은 1,808 m2이고, 단지별로 보면 두암주공 4단지가 1,095 m2로 가장 낮았고 두암주공 2단지는 2,253 m2으로 가장 높게 나타났다. 또한 모든 시설은 지하1층, 지상2층으로 총 3개층으로 구성 되어 있었다.
시설의 공실률은 두암주공 2단지, 오치주공1단지, 쌍촌시영 아파트 단지를 제외하고 7개 단지에서 1-9개호가 공실점포 상태이다. 구별로 살펴보면 광산구는 평균 16호의 상가 중 4.5호가 공실로 이루어져 있어 가장 높은 공실률을 보이고 있었다. 반대로 서구는 평균 14호 중 1호만이 공실로 가장 낮은 공실률을 나타냈다. 이 결과는 광산구 내에 있는 임대주택단지 근린생활시설이 가장 활성화가 되지 않은 것을 나타내는 것으로 해석할 수 있다. 공실률에서 비롯된 문제를 해결하기 위해 임대주택단지 근린생활시설 공실에 사회적 기업 혹은 이미지 개선을 위한 점포 등의 입점을 제시해 볼 수 있다.
세대수별 근린생활시설 공급 면적은 세대당 0.89-2.64 m2로, 상당히 적은 비율로 공급되었음을 확인할 수 있었다. 최근 2014년까지는 단지 내 상가의 연면적이 가구 수에 6 m2를 곱한 면적을 넘을 수 없었지만 주택건설기준 등에 관한 규정이 개정되면서 사업주체가 자유롭게 면적을 정해 지을 수 있게 되었음에도 광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설은 이전의 기준의 1/3에도 못 미치는 것으로 나타났다. 하남시영아파트는 가장 적은 비율인 0.89 m2가 공급되었고 쌍촌시영은 2.64 m2로 가장 높은 비율로 공급이 되었다. 대부분 1 m2 초반의 면적으로 공급되어 일반적인 민간업체 아파트의 공급수준인 약 3 m2와 비교해 볼 때 적은 비율임을 알 수 있었다.
이는 근린생활시설의 쇠퇴의 원인이 영구임대주택의 근린생활시설 공급면적 자체의 과다가 아님을 나타낸다. 오히려 기타 부대복리시설 및 생활서비스 시설 등이 입점할 시에 면적이 부족해질 수 있는 문제점을 가지고 있음을 보여주는 결과라고 해석할 수 있다. 근린생활시설의 현황과 세대수별 공급면적 분석은 <Table 2>와 같다.
Table 2.
List of Commercial Facilities in Permanent Rental Housing Complex
둘째, 영구임대주택 단지 내 근린생활시설 위치 및 형태, 접근성 현황을 조사하였다. 단지 내 상가 위치는 모두 단지 주 출입구 위치에 있고 가로 배치형으로 외부이용자 및 외부에서 들어오는 주민들에게 접근성과 이용성이 편리하도록 되어있다.
오치주공 아파트 1단지는 동, 남, 북쪽이 모두 도로에 접해있어 진출입이 용이하며, 주변상권과 주거단지의 중앙에 위치하여 상권이 비교적 활발하였다. 반면에 우산주공 3단지는 주 출입구에 위치해 있지만 출입 유동인구가 많은 서쪽후문에서 떨어진 동쪽에 입지하여 활성화에 불리하였다. 그 외에 각화주공과 두암주공 2, 4, 쌍촌시영, 하남주공 1단지 아파트 내 근린생활시설이 전면도로에 접해있어 도로에서 진출입이 용이하며 상가 이용 빈도가 높게 나타났다. 쌍촌 주공아파트 근린생활시설은 전면도로에 접해있었으나, 시설의 지대가 높기 때문에 돌아가거나 보도에서 계단을 이용하여 진입하여야 이용할 수 있는 형태를 보여 외부인이 이용하기에 불편하였다.
상가형태는 모두 주출입구 집중형으로 전면부에 상가입구를 두어 주변을 방문하는 사람이나 이용자들에게 인시성이 높게 나타나 이용 시 큰 불편을 주고 있지 않은 것으로 나타났다. 하지만 금호시영 임대주택단지는 전면부에 지하 출입구가 있어 상가 1층 입구 인지성이 떨어져 이용에 불편을 주고 있다.
단지 내 근린생활시설 위치 및 형태 조사결과 영구임대주택단지 계획 당시 접근성 및 인시성이 높은 위치에 계획되어진 것으로 보인다. 이러한 점을 향후 활성화 계획에 반영한다면 큰 도움이 될 것으로 보인다. 근린생활시설의 위치 및 접근성 현황은 <Table 3>과 같다. 점선은 단지의 범위를 나타내고, 색칠된 건물은 단지 내 근린생활시설을, 화살표는 근린생활시설을 지나는 주도로를 나타낸 것이다.
Table 3.
Analysis of Commercial Facilities Present Condition
셋째, 주변 상업시설의 입지를 분석을 하였다. 반경 설정은 성인 기준 도보 10-15분이 걸리는 1 km로 설정하였다.
각 아파트 단지 1 km 주변 판매시설은 평균 44.6개로 조사되었다. 가장 많은 단지는 오치주공 3단지와 오치주공 1단지 아파트로 각각 70개, 69개의 판매시설이 입지해 있었다. 반면 금호시영, 각화주공 아파트 단지 주변은 각 26, 29개로 가장 적은 수의 판매시설이 입지해 있다. 4개의 단지를 제외하고는 33-52개 정도의 판매시설이 입지해있는 것으로 나타났다.
아파트 단지에서 각 판매시설까지의 거리를 조사한 결과, 350-710 m까지 다양하게 나타났다. 평균 약 570 m로 비교적 가까운 거리에 위치되어 있었다. 가장 짧은 거리를 보인 아파트 단지는 각화주공 아파트로 350 m 떨어져 있었고, 가장 멀리 떨어진 아파트 단지는 710 m 떨어진 두암주공 4단지 아파트로 나타났다.
구별로 살펴보면 주변 판매시설 입지 현황은 북구가 47.6개로 가장 높게 나타났고 서구는 43.3개, 광산구는 41개로 가장 낮게 나타났다. 단지에서 판매시설까지의 거리는 광산구 615 m로 가장 높게 나타났고 북구 572 m, 서구 540 m 순으로 나타났다.
주변 시설이 가장 적게 분포해 있고 판매시설까지의 거리가 가장 먼 광산구는 단지 내 근린생활 시설 활성화가 3개의 구중 가장 높은 것으로 분석되었다. 반면 가장 많이 분포해 있는 북구는 주민들의 이용률이 가장 떨어지는 것으로 나타났다. 아파트 단지 주변 근린생활시설 입지 현황은 <Table 4>와 같다. 붉은색 범위는 영구임대주택단지 영역을 나타내며, 안쪽부터 반경 500 M, 1 KM를 나타내고 있다.
Table 4.
Analysis of Around Store Present Condition
3. 소결
광주광역시 영구임대주택 내 근린생활시설의 활성화를 위한 요소 중 물리적 요소인 세대수별 근린생활시설 공급 면적, 근린생활시설의 단지 내 위치, 형태, 단지 주변 상업시설 현황 및 접근성을 살펴보았다. 다음은 각 물리적 분석을 통한 현황을 순위를 통한 점수화로 활성화 정도를 알아보았다.
영향 요소 중 세대수별 근린생활시설 공급면적은 북구가 가장 높았고 공실률은 서구가 가장 낮았다. 근린생활시설로의 접근성은 서구가 가장 낮았고 주변 판매시설의 입점 개수는 광산구가 가장 적어 영향을 제일 적게 받을 것으로 분석되었다. 마지막으로 판매시설과 단지와의 거리는 광산구가 가장 멀어 공실률은 높지만 대부분의 주민들이 근린생활시설의 많이 이용하게 되어 활성화가 높을 것으로 판단되었다.
물리적 분석 결과, 근린생활시설의 활성화 정도는 광산구가 11점, 북구 10점, 서구 9점으로 나타났다. <Table 5>를 통해 각 구별 장단점이 확실히 들어나는 것이 보인다. 광산구의 근린생활시설이 가장 활성화된 것으로 분석되었고 서구가 가장 낮은 이용률을 보이는 것을 확인하였다. 이러한 물리적 분석을 거친 결과들은 4장의 근린생활 시설 이용자 인식조사를 통해 활성화를 위한 요소의 판단에 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다.
IV. 근린생활시설 이용자 인식 조사
1. 일반적 특성
본 연구에서 주민 인식도를 위한 설문조사는 2016년 7월 20일부터 8월 12일까지 광주광역시 영구 임대주택 10개소 내 상가 시설을 이용하는 이용자 및 아파트 거주자를 대상으로 실시하였다. 설문지는 총 10개 단지에 각 50부씩 총 500부를 배포하여 416부를 회수하였다. 설문조사를 진행하면서 추가로 인터뷰를 실시하였다.
주민 인식도의 일반적 특성을 알아보기 위하여 응답자의 성별, 연령, 단지 내 거주 여부, 이용 실태, 상가의 인식 및 문제점, 개선 방향으로 분류하고 현황에 대해서 빈도분석을 실시하였다. 이와 함께 구별 특성을 파악하기 위해 지역별 실태를 종합하였다.
응답자의 성비 구성은 남자 195명(46.8%), 여자 221명(53.2%), 연령대는 20대 미만 40명(9.6%), 20-30대 107명(25.7%), 40-50대가 139명(33.4%), 60대 이상이 130명(31.3%)로 40-50대가 가장 많이 응답한 것으로 나타났다. 응답자의 거주 비율은 거주자가 350명(84.1%), 비거주자가 66명(15.9%)로 상가시설의 주이용 고객층은 단지 거주자가 많은 것으로 나타났다.
광산구와 북구는 여자의 응답비율이 남자보다 높아 근린생활시설의 여성 이용객이 높은 것으로 분석되었다. 반면 서구는 남녀의 응답비율이 동등해 이용객 중 성별의 차이는 없었다. 연령대를 살펴보면 광산구는 20대(33부/106부)의 비율이 가장 높았고 서구와 북구는 40-50대(45부/150부), 60대 이상(58부/160부)의 비율이 높았다. 이는 근린생활시설 주 이용고객이 40-50대, 60대 이상(199부/416부)으로 <Table 1>에서 나타난 영구임대주택 건립시기가 오래된 점, 입주시기 등의 요인들의 영향이 겹쳐 근린생활시설의 주 이용고객의 연령대가 높다는 결과로 판단된다.
이용객의 단지 내 거주유무를 파악한 결과, 서구와 북구의 거주민의 비율이 압도적으로 높았다. 이는 외부인이 아닌 주민들의 이용률이 높은 것을 나타내므로, 외부인의 출입이 상대적으로 많은 광산구에 비해 근린생활시설 활성화를 위한 주민자발조직을 결성했을 때 높은 기대효과를 낼 것으로 분석되었다. 주민자발조직은 근린생활시설의 내부적인 활성화에 영향을 미치기도 하지만 활성화의 대상이 외부인으로 확대되었을 때 더 높은 효과를 낼 것으로 판단된다. 설문조사 응답자의 일반 현황은 <Table 6>과 같다.
2. 근린생활시설의 인식 설문 조사
1) 주민 이용실태
주민 이용실태 설문조사는 단지 내 시설 이용 빈도, 주 이용점포 및 품목, 이용을 하지 않는 이유, 지하상가 이용유무 등을 항목으로 선정하여 이용실태 조사를 진행하였다.
정성적 분석을 통한 요소 중 이용실태를 살펴보면 첫째, 근린생활시설의 이용 빈도의 조사 결과, 단지 내 주민들이 근린생활시설을 방문하는 횟수는 전반적으로 평균 주 1-2회로 나타났다. 또한 북구 주민들은 근린생활시설을 거의 이용하지 않는다고 하였지만 대부분의 항목에서 비슷한 결과가 도출되었다. 반면, 광산구 주민들의 근린생활 시설의 이용률이 서구, 북구에 비해 가장 높은 것으로 나타났다. 그 이유로는 <Table 7>에서 나타난 것과 같이 주 1-2회 이용자(41/106)와 매일 상가를 이용하는 응답(29/106)으로 총 66%가 이용을 하는 것으로 같은 조건에서 서구(57.3%), 북구(38.7%)에 비해 많았다. 주 이용 점포 및 품목에서는 대부분 판매시설 중 주로 식료품점을 방문하기 위함임을 알 수 있었다. 하지만 북구 주민들은 판매시설 보다 서비스 시설을 우선적으로 이용하는 것으로 조사되었다.
Table 7.
Using State Survey
불편사항과 이용을 하지 않는 이유를 살펴본 결과, 전 지역으로는 주민들이 필요한 상품을 갖춘 점포가 부족하고, 상가의 낙후된 환경이 이용률을 떨어뜨리는 것으로 조사되었다. 하지만 서구에서는 주변 상가와 비교했을 때 비싼 가격이 문제로 조사되었다.
지하상가 이용여부를 조사한 결과, 지하상가는 모든 구에서 이용을 하지 않는 것으로 나타났다. 이러한 이유는 모든 단지 내 근린생활시설이 지하층을 갖추고 있으나 광산구와 서구는 간헐적으로 사용하고 있지만 관리가 부족하고, 북구는 모두 폐쇄되어 이용되고 있지 않음을 알 수 있었다.
2) 근린생활시설의 문제점과 주민들의 인식
설문조사 중 중요한 요소로 근린생활시설 이용자 및 단지 주민들의 인식과 근린생활시설의 문제점을 조사하였다. 인식 및 문제점을 파악하는 설문 항목으로는 상가의 환경개설 필요 유무, 개설이 시급한 부분을 설문하였다. 개선이 필요한 부분에서는 공공디자인, 진입공간, 상가공간, 공용공간으로 분류를 하여 설문을 진행하였다.
Table 8.
Commercial Facilities Perception & Problem
조사 결과 주민들 대부분이 임대상가 환경개선이 필요하다고 생각하고 있음을 확인할 수 있다. 하지만 환경개선이 더디게 이루어지는 이유는 일부 주민들이 단지 밖 주변 시설들이 편의를 제공하고 있어 굳이 환경개선의 진행에 대한 적극성이 떨어지는데 기인하고 있기 때문인 것으로 판단된다. 또한 개선이 가장 필요한 부분은 상가공간으로 나타났다. 특히 상가 내 복도, 점포 내부, 계단, 상가 외피, 간판 및 배관정리가 미흡하였다.
3) 개선 방향
개선 방향을 알아보기 위해 이용자와 비이용자 모두에게 상가에 필요한 시설, 사회적 시설 입점 유형, 상가의 가장 큰 문제점을 조사하였다. 이에 대한 결과는 <Table 9>과 같다.
Table 9.
Improvement Direction
이용자 및 비이용자를 대상으로 한 조사에서 상가에 필요한 시설은 모든 구에서 공통적으로 생활 서비스로 나타났다. 생활 서비스의 중요도는 식료품, 음식점, 의원 및 약국 등의 순인 것으로 조사되었다. 주민들 대부분은 근린생활시설에 생활 서비스가 부족하다고 느끼고 있었다.
사회적 시설이 입점할 때에 원하는 유형을 조사한 결과 첫째, 모든 구가 주민복지시설을 요구하는 것으로 나타났다. 둘째, 두 번째로 많은 응답을 한 것으로 광산구, 서구는 일자리 창출을 위한 사회적 기업을 원했고 북구는 아파트 단기 이미지 개선 시설을 원하고 있었다.
마지막으로 상가의 가장 큰 문제점에 대한 사항에서는 광산구, 북구는 상가 환경, 서구는 상가 용도가 가장 큰 문제점인 것으로 조사되었다.
3. 소결
주민 인식조사를 통해 현재 광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설의 이용 실태, 문제점, 개선방안 등을 조사하였다. 이에 대한 시사점은 다음과 같다.
첫째, 주민이용 실태 부문에서 광산구는 앞서 조사한 결과에서 나타난 것과 같이 주변에 판매시설이 가장 적고 거리가 멀어 가까운 근린생활시설 내 식료품점을 방문하는 것으로 분석되며, 북구는 반대로 주변에 판매시설이 많고 거리도 가까운 까닭에 이용률이 가장 낮은 것으로 나타났다. 또한 식료품 및 기타물품 구매 부문을 살펴보면 북구에서는 주변 판매점을 주로 이용하고 생활서비스 시설은 단지 내 근린생활시설에서는 이용하는 것으로 광산구, 서구와는 다른 경향을 보였다.
전체적인 불편사항은 공실률과 관련이 있는 것으로 보인다. 공실률이 가장 적은 서구의 불편사항은 비싼 가격이지만 공실률이 높은 광산구와 북구의 경우 다양한 품목의 상가가 부족한 것으로 나타나, 높은 공실률에 따른 단조로운 상점의 입점이 주요 원인으로 보인다. 이를 토대로 공실률이 높은 경우 비어있는 상점에 다양한 품목 및 업종의 상가가 들어갔을 때 근린생활시설의 활성화에 큰 영향을 미칠 것으로 판단된다.
둘째, 인식 및 문제점 분석 결과, 근린생활시설이 꾸준히 관리·운영이 되지 않는다면 결국 주민들은 근린생활시설보다 거리가 더 멀더라도 내·외부 환경 관리가 잘 되어 있는 편의 시설을 이용하는 것으로 나타났다. 또한 진입부의 문제에서 나타나는 바와 같이 이용자들의 공간적 배려가 필요해 시급한 조치가 필요한 것으로 보인다.
셋째, 개선사항의 분석 결과, 대부분의 임대상가들의 환경이 낙후되어 있어, 이러한 환경 문제가 상가 이용률 저조 등 부정적 효과로 이어지는 악순환이 연속되는 것으로 판단된다. 특히 서구는 용도 개선에 대한 사항이 가장 많이 조사되어 개선이 시급해 보인다.
모든 구가 주민복지시설을 원하는 이유로는 앞서 조사한 단지 내 근린생활시설의 건립 년도, 운영, 또한 주변 판매점의 등장과 소비자들의 소비패턴이 원인에 영향을 미친 것으로 보인다. 1990년대 건립 당시의 영구임대주택 내 근린생활시설은 1992년 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 재편성되었다. 이에 따라 입점 당시의 상가들은 대부분 복지가 아닌 일반 소매점이 위주였던 것으로 조사되었고, 입점했었던 상가들은 운영의 미숙으로 시대의 흐름을 따라가지 못한 것 판단된다. 또한 시대의 흐름의 변화로 거리에 따른 이동의 자유로움으로 주변 판매시설의 이용률의 상승 또한 쇠퇴의 원인으로 분석할 수 있다.
V. 결 론
광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설은 아파트와 함께 건립된 지 20년 이상 경과하면서 시설 및 환경의 노후화가 진행되었고 관리 주체의 부재로 인한 운영의 미숙함이 나타났다. 본 연구는 이러한 쇠퇴의 원인 및 근린생활 시설의 활성화 요소를 연구하고자 하는 목적으로 진행되었다.
광주광역시 영구임대주택단지 내 근린생활시설의 활성화를 위한 인식 조사를 진행하여 얻어진 최종 결과는 <Table 10>과 같다.
물리적 분석을 통한 요소는 내부 물리적 요소인 세대별 근린생활시설 공급면적, 공실률과 아파트 단지 내 요소로 접근성, 인지성, 마지막으로 주변 현황 요소인 단지 주변 판매시설 개수, 단지와 주변 판매시설의 거리로 분석하였다. 인식조사를 통한 요소로는 이용현황 요소인 이용 빈도, 주 이용 품목, 근린생활시설 인식 요소로 근린생활시설의 용도, 내·외부 환경, 근린생활시설 공간 활용, 마지막으로 요구사항 및 개선상항적 요소인 복지시설의 입점, 운영 주체의 부재로 각 6가지와 7가지 요소로 나타났다.
Table 10.
Physical Factors and User Recognition Results
요소들 간의 밀접정도를 살펴보면 이용 빈도, 근린생활시설의 용도와 공간 활용이 물리적 분석 요소와 가장 밀접한 관계를 맺는 것으로 나타났다. 이용 빈도와 연결되어있는 항목은 근린생활시설 공실률, 접근성, 인지성, 단지 주변 판매시설 개수, 주변 판매시설과의 거리, 관리의 부족 등으로 가장 많은 항목들과 연관이 있었다. 그러므로, 이용빈도와 연결되어있는 요소들 중 하나의 요소만 해결해서는 이용 빈도를 높일 수 없다. 연결되어있는 여러 측면의 요소들을 고려하여야만 영구임대주택 내 근린생활시설 활성화에 큰 영향을 미칠 수 있을 것으로 판단된다.
향후 연구에서는 조사되었던 요소들을 통계분석 프로그램을 이용하여 요소 간의 정확한 상관관계 분석을 실시한 결과를 중심으로 구별 혹은 아파트 단지별로 영향을 미치는 요소를 적용한 활성화 계획을 구상하여야 할 것으로 판단된다.
