I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
산업화로 서울에 인구가 집중되었고 이로 인해 주택 수요가 증가하다 보니 정부는 주택의 양적 공급을 위해 아파트 위주의 공동주택을 공급하는 정책을 펼쳤다. 이로 인해 주택건립을 위한 토지가 부족하게 되었고 서울의 지가가 상승하게 되어 정부에서는 이를 해결하기 위해 신도시를 개발하였고 서울에는 주상복합아파트 건립을 적극적으로 촉진하는 정책을 시행하였다. 우리나라에서 최초의 아파트는 1962년 건립된 마포 아파트로 주상복합 건축물이 들어오기 전까지 아파트는 순수한 주거용으로 건립되는 것으로 인식되었다. 공동주택에 다른 용도가 복합으로 건축될 수 있었던 것은 1981. 8. 24 주택건설촉진법이 개정되면서 부터이다. 또한 1997년 금융위기가 도래한 이후 경기 부양책과 맞물려 서울 주상복합아파트의 건립이 2004년 전후로 급격히 증가하여 부동산 포털사이트인 “네이버 부동산”1), “부동산114”2)에 의하면 2018년 10월 현재 991개 단지(89,892세대)의 주상복합아파트가 건립되어 있다. 2017년 인구주택 총 조사3)에 따르면 서울의 일반 아파트의 세대수는 1,665,922세대로 주상복합아파트(2018년 10월)의 비율은 일반 아파트의 약 5.39%에 해당한다.
이처럼 주상복합아파트는 새로운 주거 형태로 자리매김 하였다. 그러나 주상복합아파트는 상업지역이나 준주거지역에 300세대 미만으로 건립하게 되면 주상복합아파트 건립 촉진을 위해 주택의 크기 상관없이 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우 주택의 건립 비율만 충족하게 되면 건축허가만으로 사업을 시행할 수 있다. 이처럼 일반 아파트와 비교했을 때 주상복합아파트는 사업 시행에 있어 주택법에 의한 사업승인을 득하지 않으니 주택법의 적용을 배제함으로 인해 부대시설 및 복리시설 설치에 따른 비용이 절감되고, 일반 아파트보다 비교적 작은 사업부지로도 많은 세대수를 확보할 수 있어서 사업성에서도 훨씬 유리하다고 할 수 있다. 따라서 IMF 이후 서울의 주상복합아파트는 급격히 증가하였고 도심 공동화 방지와 직주근접이 주상복합아파트 건립의 애초 취지에 부합하지 못하고 서울시의 주택공급정책에서 주상복합아파트의 공급이 중요할 것으로 예상되는 비도심이 아닌 상업지역, 준주거지역에 더 많은 주상복합아파트를 건립하게 되었다.
이렇게 건립된 주상복합아파트의 문제점을 파악하기 위해 종전연구에서 단지 외부의 기반시설 실태를 파악하여 이에 대한 문제점을 제시한 바 있다.
이번 연구에서는 서울시 주상복합아파트 단지의 내부 실태를 파악하여 공급정책이나 제도개선에 가이드라인을 제공하고자 한다.
2. 연구의 범위
기존 연구에서는 서울시의 25개 자치구에 소재한 1967년 이후 완공된 주상복합아파트 단지를 대상으로 2020 서울 도시기본계획(1개 도심, 5개 부도심, 11개 지역 중심) 상의 지역분류를 기준으로 해당하는 지역에 소재한 주상복합아파트를 대상으로 분류하여 범위를 한정하였으나, 현재 2030 서울 도시기본계획이 수립되어 연구의 신뢰성 확보를 위해 기존 도심인 한양도성에 영등포, 여의도, 강남 지역을 포함한 도심지역과 비도심으로 구분하였다.
또한 건축법 시행령 (별표1)에 의하면 “아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상의 주택”을 말하며 주택법 제15조와 주택법 시행령 제27조에 의하면 “30세대 (주택법 시행령 개정, 2014. 6. 11에 제15조 사업계획의 승인 세대수가 20세대 이상에서 30세대 이상 건립하는 경우로 개정됨) 이상 건립하는 경우 주택법에 의한 사업 계획 승인 대상”이다. 따라서 5개 층 이상으로서 30세대 이상 건립된 주상복합아파트를 대상으로 범위를 정한다.
또한, 주택법 제15조와 주택법 시행령 제27조 사업계획의 승인에서 사업계획승인 예외대상의 범위로 정하고 있는 “준주거지역 또는 상업지역(유통상업지역 제외)에서 300세대 미만의 주택과 주택 이외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우 해당 건물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90% 미만일 것”이라는 규정에 따라 세대수를 30세대 이상 300세대 미만인 주상복합 아파트와 주택이 차지하는 비율이 90% 미만인 서울시와 서울의 도심 및 비도심지역으로 주상복합아파트의 대상지를 정하였다.
3. 연구의 방법
본 연구를 진행하기 위해 2030 서울 도시기본계획과 부동산 포털사이트를 통해 서울시의 도심과 비도심에 소재한 주상복합아파트를 대상지의 위치, 세대수, 준공년도, 전용면적을 분석하여 단지를 선정하였고, 통계청4) 국내통계, KTDB 국가교통데이터베이스5)의 통계자료를 수집하여 자료를 마이크로소프트 오피스 엑셀 2016을 이용해 자료를 정리하였다.
또한 본 연구에선 설문 조사를 통해 수집된 자료를 통계프로그램인 SPSS ver 19.0을 사용하여 통계적 분석을 실시하였다. 그리고 설문지를 통해 얻은 정보의 차이를 분석하기 위해 교차분석을 실시하였다. 분석을 통해 얻은 정보를 일반적 특성과 지역별 특성으로 연구를 진행하였다.
본 연구의 진행은 <Table 1>의 연구의 흐름도와 같다.
Table 1.
Flowchart of Study
II. 선행연구 고찰
1. 선행연구고찰
본 연구의 선행연구는 2012년, 2014년 하만준 외 1인이 서울시에 소재한 주상복합아파트 단지의 주변 현황과 기반시설의 실태 조사를 통해 단지 경계부 특성을 파악하고 주상복합아파트 단지의 외부기반시설에 대한 문제점을 제시하였고, 도심과 비도심지역에서 나타난 단지의 문제점도 지역별로 분류하여 제시하였다. 이 선행연구에서 서울시에 소재한 주상복합아파트 20세대 이상의 단지들을 대상으로 단지 외부의 기반시설 부족으로 인한 단지의 문제점을 제시하였다. 또한, 지역별로 문제점을 제시함으로써 효율적 제도 개선책을 수립할 수 있도록 하였다.
이번 연구는 종전연구와 달리 단지의 내부 특성을 파악하기 위해 가구 및 주거의 일반사항에 따른 거주자의 가구와 주거의 특성을 파악하고, 단지 안의 시설인 부대시설에 대한 실태를 조사분석하여 서울시 주상복합아파트 단지의 주거(거주)의 특성을 조사분석하고자 한다.
Jeong(2003)은 서울시 주상복합아파트가 고급화, 대형화 경향을 나타내며 인근 지역에 집적하고 있는 “새로운 유형의 주택”으로 형성되고 있는 새로운 “주거지역”이라는 관점에서 주상복합건물의 주거특성을 파악하고자 주상복합건물 집적지역의 주거특성이 분화된 하나의 주거 지역적 특성을 나타내고 있는지, 또한 주상복합건축물 집적지역의 주거 특성이 도시공간의 구조적 계층성과 관련하여 지역별로 차이가 있는지 분석하여 사회적, 경제적으로 주변 주거지역과의 차별적 성향을 파악하였다. 이 연구에서 볼 수 있는 사항은 주상복합 아파트와 주변 지역 간에 입지특성 및 주거 형태에 따른 사회적경제적인 차별성이 존재하고 입주민들의 소득수준, 학력, 직업분포 또한 다른 특징이 나타났다. 또한 주택의 선택에 있어 특정 유형의 주택이지만 주변 지역의 사회적 생산기반과 직주근접이 선택의 중요한 요소이고 어느 지역에 입지하느냐에 따라 주거선택의 기준이 달라지며, 그 결과 주거의 특성이 달라진다고 볼 수 있다.
Jeong(2003)은 선행연구에서 2002년 4월을 기준으로 서울 시내 주상복합건물 중 준공건물은 102건, 미 준공건물은 120건으로 총 222건에 불과하였다. 그러나 2018년 10월 서울의 주상복합 아파트 단지 수는 991개로 당시보다 준공된 단지수가 약 9배로 증가하였다. 또한 주상복합아파트의 세대수는 약 89,892여 세대로 파악된다. 2017년 인구주택총조사에 따르면 서울의 일반 아파트의 세대수는 1,665,922여 세대로 주상복합아파트(2018년 10월)의 비율은 일반 아파트의 약 5.39%에 해당한다. 이 결과는 이미 주상복합아파트는 새로운 주거 형태로 자리매김하였다고 추정할 수 있다.
따라서 기존 연구들은 주상복합건물이 급격히 증가했던 2003, 2004년 이전의 연구로써 주상복합건물이 새로운 주거 형태일 것으로 예측하고 주변 주거지역과의 차별성을 파악하였다면, 본 연구는 새로운 주거 형태인 서울시 주상 복합아파트를 대상지의 위치, 세대수, 준공년도, 전용면적을 분석하여 단지를 선정하고 표본조사를 통해 서울시 주상복합아파트의 주거특성을 일반적인 특성과 지역별 특성으로 분류 분석하여 문제점 및 개선사항을 제시하고자 한다.
III. 분석의 틀 및 조사방법
1. 분석대상지
연구의 신뢰성과 연속성을 확보하기 위해 분석 대상지는 종전 연구와 동일하게 서울시와 서울시의 도심 및 비도심으로 정하였다. 이번 연구에서는 가구 및 주거 일반사항과 단지 안의 시설인 부대시설에 따른 단지 내부의 주거 특성을 연구하고자 30세대 이상에서 100세대 미만, 100세대 이상에서 200세대 미만, 200세대 이상에서 300세대 미만으로 세대수를 한정하고 주택의 크기도 60 m2 이하, 60~85 m2, 85 m2 이상으로 더 세분화하여 주상복합 아파트에 주거특성을 분석하고자 하였다.
서울시 25개 자치구에 건립된 주상복합 아파트의 단지수는 991개이며 (2018년 10월 기준) 도심지역 170개 비도심지역은 821개로 조사되었다.
그 중에서 도심지역과 비도심지역에서 위치, 세대수, 전용면적의 크기가 적합한 단지를 도심지역 6곳, 비도심지역 6곳으로 선정하였다.
2. 분석 요소
서울시 주상복합아파트의 주거(거주)특성을 연구하기 위해 가구 일반사항은 가구 수, 가족 구성원, 세대주의 직업 및 학력 등 기초적인 조사를 실시하고, 주거 일반사항에서는 주거 소유 형태, 근무지, 교통수단 등을 조사해 주택 입지 환경에 대해서 조사 및 분석을 실시하였다. 또한 단지 안의 시설 중 부대시설은 주택법에 의한 사업승인 대상에서 필요한 시설이지만 주거 공간이라는 특징이 같아 단지의 쾌적성과 편리성에 중점을 두어 도심과 비도심에서 나타나는 특징을 분석하였다.
위의 내용을 바탕으로 주상복합아파트의 주거특성을 연구하기 위해 일반적인 특성(서울시), 지역별(도심, 비도심)로 구분하였다.
첫째, 2030 서울 도시기본계획6)에 도심과 비도심지역으로 지정된 지역으로 범위를 한정하였다.
둘째, 단지 규모별로 특성을 파악하고자 규모별로 30세대 이상~100세대 미만, 100세대 이상~200세대 미만, 200세대 이상~300세대 미만의 세 단계로 분류하였다.
셋째, 주택의 규모에 따른 특성을 분석하기 위해 현행 제도상으로는 주상복합아파트는 주택의 크기 제한이 없으므로 국민주택 규모(85 m2)와 일반 아파트의 규모 제한에 준하여 범위를 설정하고자 전용면적 60 m2 이하, 60 m2 초과 85 m2 이하, 85 m2 초과하는 세 단계로 분류하였다.
본 연구의 분석방법은 <Table 2>의 분석의 틀와 같다.
Table 2.
Analysis Framework
3. 조사대상 주상복합아파트 단지 선정 및 개요
조사대상 주상복합아파트는 1967년 이후 완공된 서울시 소재한 주상복합아파트 단지를 대상으로 2030 서울 도시 기본계획상 도심과 비도심으로 분류하여 범위를 정하였으며 세대수 및 전용면적의 분류에 따라 12개의 단지를 선정하여 설문 조사를 진행하였다.
Table 3.
Survey Subject Areas (Downtown Area)
Table 4.
Survey Subject Area (Uptown Area)
4. 조사 진행 과정
본 연구에서는 자료수집의 방법으로 객관적인 정보를 얻을 수 있는 설문지 조사를 통한 기초자료를 수집하였고, 설문 조사의 내용은 선행연구 분석을 통한 가구, 주거의 일반사항과 주택법 시행령의 단지 안의 시설인 부대시설을 기준으로 평가항목을 설정하였다. 본 설문의 조사대상지로 선정된 서울시 도심과 비도심지역을 2018년 3월 5일부터 5월 31일까지 각각의 단지를 두 차례 방문하여 설문지 조사를 진행하였다, 설문지는 도심 및 비도심지역의 12개 단지를 각각 20부씩 총 부수는 240부를 회수하였다. 회수된 데이터를 SPSS VER 19.0을 사용하여 통계적 자료처리를 실시하였다.
IV. 분 석
1. 일반적인 특성
1) 가구 사항
(1) 구별 세대수 및 평형별 세대수에 대한 분석
서울시의 25개 자치구의 주상복합아파트 세대수를 분석한 결과 2030 서울 도시기본계획 상의 도심지역인 한양 도성과 강남, 영등포, 여의도 외에도 용산구, 서초구, 구로구 등에 주상복합아파트의 세대수가 많은 것으로 나타났다. 또한 주상복합 평형별 비교는 소형 평형보다는 국민주택 규모와 비슷하거나 큰 규모의 평형이 많이 있는 것으로 나타났고, 도심 및 비도심과 관계없이 주상복합아파트의 평형이 크게 나타났다<Figure 2, 3>.
(2) 완공년도에 따른 평형별 세대수 및 연도별 세대수와 단지수의 분석
완공년도에 따른 평형별 세대수는 주상복합의 보급을 위한 제도 개선에 따라 2000년도 초반부터 급격하게 상업지역, 준주거지역에 주상복합이 건립되었다. 또한 세대의 평형도 2인 및 3인가구가 거주할 수 있는 중, 대형 평형의 보급이 많아졌다. 또한 2007년 이후부터는 급격하게 중, 소형 가구의 작은 평형의 보급률이 떨어진 것으로 나타났다. 또한 주상복합아파트의 세대수 및 단지수의 건립 시기도 2000년 초반부터 급격하게 증가 후 점차 내려가는 것으로 나타났다<Figure 4, 5>.
(3) 가구 수 및 가족 구성원에 대한 분석
서울시 주상복합 아파트 가구의 일반사항 중 가구 수 및 가족 구성원에 대한 분석을 실시한 결과, 가구 수는 2인 가구, 3인 가구 그리고 1인 가구 및 4인 가구의 순으로 나타났고, 가족 구성원에 대한 분석은 부부, 자녀 1명, 세대주 1명, 자녀 2명의 순으로 나타났다. 국가통계포털계청에서 발표한 2018년 서울시 일반 가구에 의하면7) 31%로 1인 가구 비율이 제일 높았고 다음으로는 2인 가구, 3인 가구, 4인 가구 순으로 나타났으며, 가족 구성원에 대한 분석은 자녀와 함께 사는 2세대 가구, 1인 가구, 기타, 부부세대의 순으로 나타났다. 주상복합아파트의 특성은 2/3인 가구이며 부부와 자녀 1명이 함께 거주하는 형태로 자리 잡고 있고 1인 가구가 거주하는 비율은 서울시의 평균보다 낮게 나타났다<Figure 6, 7>.
(4) 세대주 연령, 직업, 학력에 대한 분석
세대주의 연령층에 대한 분석을 실시한 결과, 세대주의 연령은 30, 40, 60대 순으로 나타났다. 세대주의 직업은 전문직, 사무직, 서비스직, 그리고 기타 순으로 나타났으며, 학력은 대졸, 고졸, 대학원 졸로 나타났다. 서울시 세대주의 특성은 30대 대졸의 전문직 및 사무직 세대주가 많은 것으로 나타났으며, 국가통계포털이 발표한 2016 전국 연령대별 주택소유자 현황8)은 60, 50, 40, 30, 20대 순으로 나타났고, 2018년에 발표한 직업별 취업자9)는 서비스직, 전문직, 생산직, 기타, 사무직으로 나타났다. 마지막으로 2009년 기준 정규직 근로자의 학력분포10)는 4년제, 전문대, 고졸의 순으로 높은 것으로 나타났다. 서울시 주상복합아파트 세대주의 분석 결과 전국의 평균보다 낮은 연령대인 30대가 세대주이며 전문직과 사무직에 근무하는 비율이 높았고 학력의 분포는 전국과 비슷한 것으로 보였다.
(5) 맞벌이 여부 및 세대주의 한 달 수입에 대한 분석
세대의 맞벌이 여부에 대한 분석을 실시한 결과, 맞벌이의 비중이 56.3%로 외벌이의 37.5%보다 높게 나타났다. 세대주의 한 달 수입은 500만원 이상, 300~400만원, 200~300만원, 400~500만원의 순으로 나타났다. 국가통계포털에서 실시한 2018년 전국 맞벌이 여부 조사 결과는11) 외벌이 63.74%, 맞벌이가 36.26%로 외벌이가 높게 나타났으며, 신한은행 빅데이터가 분석한 2017년 12월 기준 서울 지역별 평균소득은12) 223만원이고, 도심지역인 종로구 355만원, 중구 325만원으로 평균소득보다 100만원 높게 나타났다. 주상복합아파트 거주자는 전국평균보다 맞벌이 비율이 20% 높게 나타났고, 세대주의 수입도 도심지의 평균보다 200만원정도 많게 조사되었다.
Table 6.
Analysis on the Income Status of a Household
| Single or double-income household | Total | |||
|---|---|---|---|---|
| Single-income | Double-income | Others | ||
| No./ | 90 | 135 | 15 | 240 |
| Percentage | 37.5% | 56.3% | 6.3% | 100.0% |
Table 7.
Analysis on Monthly Income of the Head of a Household
| Monthly income of the head of a household | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KRW 1-2 million | KRW 2-3million | KRW 3-4million | KRW 4-5million | KRW 5 million or more | ||
| No./ | 17 | 45 | 58 | 44 | 76 | 240 |
| Percentage | 7.1% | 18.8% | 24.2% | 18.3% | 31.7% | 100.0% |
(6) 차량 보유 대수 및 자전거 보유 대수에 대한 분석
가족의 차량 보유 대수에 대한 분석을 실시한 결과 1대, 없음, 2대의 비율로 나타났다. 또한 자전거 보유 대수에 대한 분석은 없음, 1대, 2대의 비율로 나타나 차량보유 1대는 57.9% 이상이 보유하고 있고 자전거는 66.3%가 없는 것으로 나타났다. 통계청에서 2018년 자동차 등록 대수를 조사한 결과13) 서울시 일반 가구의 평균 등록대수는 0.82대로 나타나 주상복합아파트 차량 보유 대수와 비슷하게 나타났고 한국교통연구원에서 2016년에 서울시 자전거 보유율이14) 가구당 45%로 나타나 평균보다 낮은 비율로 자전거를 보유하고 있는 것으로 나타났다<Figure 8, 9>.
Table 8.
Analysis on the No. of Owned Vehicles of a Household
| No. of vehicles of a family | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| None | 1 | 2 | 3 | ||
| No./ | 61 | 139 | 39 | 1 | 240 |
| Percentage | 25.4% | 57.9% | 16.3% | 0.4% | 100.0% |
Table 9.
Analysis on the No. of Owned Bicycle of a Household
| No. of bicycles | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| None | 1 Bicycle | 2 Bicycles | 3 Bicycles | ||
| No./ | 159 | 59 | 19 | 3 | 240 |
| Percentage | 66.3% | 24.6% | 7.9% | 1.3% | 100.0% |
(7) 가구사항에 대한 소결
주상복합아파트의 일반적인 특성에서 가구 사항에 대한 특성은 상업지와 준주거지역에 많은 주상복합아파트가 건립되었고 국민주택규모 이상 평형이 많은 것으로 나타났다. 가구 수 및 가족 구원성은 1인 가구 보다는 2,3인 가구 그리고 2세대가 함께 거주하는 비율이 높게 나타났다. 세대주는 30, 40대의 전문직, 사무직 종사자의 비율이 높고, 맞벌이도 56.3%로 통계청이 조사한 전국 맞벌이 비율 36.6%보다 20%로 정도 높게 나타났다. 차량보유비율은15) 전국 평균과 비슷하게 나타났다. 위의 내용을 종합한 결과 주상복합 아파트의 가구는 30,40대의 세대주로 직업은 전문직, 사무직의 맞벌이 부부들이 많이 거주하는 형태를 볼 수 있다.
2) 주거 사항
(1) 주거 소유 형태에 대한 분석
서울시 주상복합아파트 주거 소유 형태에 관한 분석 결과 전세의 비율이 53.8%, 자가의 비율이 35.0%, 월세의 비율이 11.3%로 전세의 비율이 높은 것으로 나타났다. 국토교통 통계누리 가 2017년도 주거실태조사 결과를 보면 전국 자가 보유율16)은 57.7%이고 서울시는 49.5%로 나타났다. 또한 자가, 월세, 전세의 순으로 주거 소유 형태는 나타났다. 주상복합아파트가 다른 주거 형태보다 전세의 비율이 높고 자가의 비중이 낮은 것으로 나타났다. 앞서 분석한 세대주의 나이가 30대, 직업은 전문직이 많은 것으로 볼 때 직주근접을 위해 전세로 주거하는 세대가 많은 것으로 볼 수 있다.
Table 10.
Analysis on the Form of a Housing Tenure
| Forms of housing tenure | Total | |||
|---|---|---|---|---|
| Owner-occupied | Lease on a deposit-based contract | Monthly rent | ||
| No./ | 84 | 129 | 27 | 240 |
| Percentage | 35.0% | 53.8% | 11.3% | 100.0% |
(2) 세대주의 근무지에 대한 분석
근무지에 관한 분석 결과 근무지는 서울이 89.3%, 경기도 7.5%, 기타 3.3%로 서울에 근무지를 두고 있는 세대가 압도적으로 많은 것으로 나타나 서울시 도심지역과 비도심지역에서 직주근접 이루어지고 있는 것으로 나타났다<Table 11>.
Table 11.
Analysis on the Workplace of the Head of a Household
| Workplace of the head of a household | Total | |||
|---|---|---|---|---|
| Seoul | Gyeonggi-do | Others | ||
| No./ | 214 | 18 | 8 | 240 |
| Percentage | 89.2% | 7.5% | 3.3% | 100.0% |
(3) 교통수단 및 출/퇴근 시간에 대한 분석
교통수단 및 출/퇴근 시간에 대한 분석 결과 자가용, 지하철, 버스, 도보의 순으로 자가용의 이용이 36.3%로 나타났다. 출/퇴근 시간에 소요하는 시간은 30분 이내, 31-40분, 41-50분, 50분-1시간 순으로 나타났으며 자가용 및 지하철의 이용 비율이 높고 30분 이내 직장을 두고 있는 세대수가 많은 것으로 나타났다. 국가통계포털에서 2018년도 이후 광역시를 중심으로 출/퇴근 시 교통수단을 조사한 결과 승용차, 버스, 철도, 도보의 순으로 나타났다.17) 위에 결과로 볼 때 직주근접이 이루어지고 도심지역 및 비도심지역에 주거와 근무지가 인접해 있는 경우에도 자가용의 이용률이 가장 높게 나타났고 그다음이 지하철 이용객이 많은 것으로 나타났다. 국토교통부는 한국교통연구원과 국가교통조사 자료를 이용해 2018년 서울시 출/퇴근 시간을 분석한 결과18) 평균 출근 소요 시간 41분, 퇴근 소요 시간 54분으로 나타나 주상복합아파트가 직주근접이 이루어져 출/퇴근 시간이 많이 줄어든 것으로 나타났다<Table 12, 13>.
Table 12.
Analysis on Transportation
| Transportation | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Walking (on foot) | Bus | Subway | Own vehicle | Others | ||
| No./ | 31 | 46 | 70 | 87 | 6 | 240 |
| Percentage | 12.9% | 19.2% | 29.2% | 36.3% | 2.5% | 100.0% |
Table 13.
Analysis on Commuting Hours
| Transportation | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Less than 30 min | 31 - 40 min | 41 - 50 min | 51 min - 1 hour | Over 1 hour | ||
| No./ | 100 | 75 | 38 | 17 | 10 | 240 |
| Percentage | 41.7% | 31.3% | 15.8% | 7.1% | 4.2% | 100.0% |
(4) 주거 사항에 대한 소결
주거 소유 형태에 대한 비율은 전세 53.8%, 자가 35.0%로 2017년 서울시 평균 자가 비율19) 54.2%로 보다 19% 자가 비율이 낮게 나타났고, 근무지는 서울이 89%로 높게 나타났으며 출퇴근 교통수단은 자가, 지하철, 버스의 순으로 나타났고, 출퇴근 시간도 40분 이내가 70%로 직주근접의 형태로 볼 수 있디. 주상복합 아파트의 소유 형태는 전세의 비중이 다른 주택보다 높게 나타나 30~40분 사이의 직장 근처에 거주하기 위해 전세>자가의 형태로 주거하는 세대가 많은 것으로 볼 수 있다.
3) 단지 안의 시설 중 부대시설 특징
(1) 진입도로 편의성에 대한 분석
진입도로 편의성에 대한 분석 결과는 좋음 45.4%, 나쁨 17.1%, 보통 16.7% 순으로 거주세대의 45.4%가 진입도로가 편리하다고 나타났으며, 나쁨과 보통의 의견이 비슷하게 나타났다. 상업지역과 준주거지역에 건립되는 주상복합아파트는 비교적 대로변에 면해있고 도시계획이 되어있는 지역에 있어 차량의 접근이 용이한 주거지로 나타났다<Table 14>.
Table 14.
Analysis on Road Accessibility
| Road accessibility | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Very poor | Poor | Moderate | Good | Very good | ||
| No./ | 17 | 41 | 40 | 109 | 33 | 240 |
| Percentage | 7.1% | 17.1% | 16.7% | 45.4% | 13.8% | 100.0% |
(2) 주차대수 여유에 대한 분석
주차대수 여유에 대한 분석 결과는 좋음 45.8%, 나쁨 21.7%, 보통 16.7%, 매우 나쁨과 매우 좋음이 각각 7.9%로 순으로 나타났다. 주상복합아파트라도 부설주차장의 설치는 주택건설기준 등에 관한 규정에 따라 주차장을 산정해야 하므로 주차장의 대수는 공동주택과 동일하여 주차대수가 여유 있다는 의견이 많이 나온 것으로 나타났다<Table 15>.
Table 15.
Analysis on the Capacity of Parking Lots
| Parking lot capacity | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Very poor | Poor | Moderate | Good | Very good | ||
| No./ | 19 | 52 | 40 | 110 | 19 | 240 |
| Percentage | 7.9% | 21.7% | 16.7% | 45.8% | 7.9% | 100.0% |
(3) 주차장 안전에 대한 분석
주차장의 안전에 대한 분석 결과 좋음 44.6%, 보통 26.3%, 나쁨 15.8%, 매우 좋음 8.8%, 매우 나쁨 43.6%로 순으로 좋음 44.6%에 대한 응답이 가장 많이 나타났다. 주차장법에 의한 주차장 설치기준을 적용하여 대체로 좋음과 보통의 비율이 높아 안전한 주차장으로 나타났다<Table 16>.
Table 16.
Analysis on Safety of Parking Lots
| Parking lot safety | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Very poor | Poor | Moderate | Good | Very good | ||
| No./ | 11 | 38 | 63 | 107 | 21 | 240 |
| Percentage | 4.6% | 15.8% | 26.3% | 44.6% | 8.8% | 100.0% |
(4) 단지 안의 시설 중 부대시설에 대한 소결
부대시설에 대한 특징은 진입도로, 주차대수는 좋음, 나쁨, 보통의 순으로 주차장 안전은 좋은, 보통, 나쁨의 순으로 나타났다, 진입도로는 58%가 긍정적인 의견이 많은 반면에 주차대수와 주차장의 안전은 보통과 나쁨이 각각 48%, 41%로 나타나 시대가 변화함에 따라 주차대수와 안전에 개선이 필요 할 것으로 볼 수 있다.
2. 지역별 특성
1) 가구 사항
(1) 가구 수 및 가족 구성원에 대한 분석
가구 수에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심은 2인 가구, 1인 가구, 3인 가구의 순으로 나타났으며, 비도심은 2인 가구, 3인 가구, 4인 가구의 순으로 나타나고 있었다. 도심이 비도심보다 2인 가구, 1인 가구의 비율이 높게 나타났다. 가족 구성원에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심에서는 본인, 부부, 자녀 1명, 자녀 2명의 순으로 나타났으나, 비도심에서는 부부, 자녀 1명, 자녀 2명, 본인의 순으로 나타났다. 도심의 경우 대부분 본인과 부부가 가장높게 나타났다<Figure 11, 12>.
(2) 세대주의 연령, 직업, 학력에 대한 분석
세대주의 연령층에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심은 40, 30, 50, 60대 이상의 순으로 나타났으며, 비도심은 30, 40, 60대 이상, 50대의 순으로 나타났다. 도심의 경우 대체적으로 30대와 40대가 가장 많았으나, 세대주의 직업에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심에서는 전문직, 사무직, 기타와 판매/서비스직의 순으로 나타났으나, 비도심은 사무직, 전문직, 판매/서비스직, 기타의 순으로 나타났다. 거의 모든 지역과 세대에서 전문직과 사무직이 가장 많은 것으로 나타났다<Figure 13, 14>.
세대주의 학력에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심에서는 대졸, 고졸, 대학원 졸의 순으로 나타났고, 비도심에서는 대졸, 대학원 졸, 고졸의 순으로 나타났다. 거의 모든 지역과 세대에서 고졸과 대졸이 가장 많이 나타났다<Figure 15>.
(3) 맞벌이 여부에 및 한 달 수입에 대한 분석
맞벌이 여부에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심과 비도심 모두 맞벌이가 외벌이보다 더 많은 것으로 나타났다. 세대주의 한 달 수입에서는 도심은 500만원 이상, 200-300만원, 300-400만원, 400-500만원의 순으로 나타났으며, 비도심은 300-400만원/500만원 이상, 400-500만원, 200-300만원의 순으로 나타났다. 도심과 비도심 모두 500만원 이상/300-400만원의 한 달 수입의 비율이 높게 나타났고 세부적으로는 세대수에 상관없이 대부분 평형이 클수록 월수입이 많은 것으로 나타났다<Table 17, 18>.
Table 17.
Analysis on Income Status
| Region | Income status | Total | ||
|---|---|---|---|---|
| Single-income | Double-income | Others | ||
| Downtown | 49 | 66 | 5 | 120 |
| 40.8% | 55.0% | 4.2% | 100% | |
| Uptown | 41 | 69 | 10 | 120 |
| 34.2% | 57.5% | 8.3% | 100% | |
Table 18.
Analysis on the Monthly Income of a Household Head
| Region | Monthly income of the household heads | Total | ||
|---|---|---|---|---|
| KRW 1-2 million | KRW 2-3 million | KRW 3-4 million | ||
| Downtown | 10 | 27 | 22 | 21 |
| 8.3% | 22.5% | 18.3% | 17.5% | |
| Uptown | 7 | 18 | 36 | 23 |
| 5.8% | 15.0% | 30.0% | 19.2% | |
(4) 차량 및 자전거 보유 대수에 대한 분석
가족 차량 보유 대수에서는 도심은 1대, 없음, 2대의 순으로 나타났으나, 비도심은 1대, 2대, 없음의 순으로 나타났다. 도심과 비도심의 결과로 볼 수 있듯이 비도심이 차량 보유율이 20% 정도 높게 나타났다<Figure 19>.
자전거 보유 대수에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심과 비도심 모두 없음, 1대, 2대의 순으로 나타났다. 퍼센트에서도 큰 차이가 없어 자전거 보유율은 낮은 것으로 분석된다<Figure 20>.
Table 19.
Analysis on the Number of Owned Vehicles
| Region | Number of vehicles | Total | ||
|---|---|---|---|---|
| None | 1 | 2 | ||
| Downtown | 43 | 60 | 17 | 0 |
| 35.8% | 50.0% | 14.2% | 0.0% | |
| Uptown | 18 | 79 | 22 | 1 |
| 15.0% | 65.8% | 18.3% | 0.8% | |
Table 20.
Analysis on the Number of Owned Bicycles
| Region | Number of bicycles | Total | ||
|---|---|---|---|---|
| None | 1 | 2 | ||
| Downtown | 84 | 26 | 10 | 0 |
| 70.0% | 21.7% | 8.3% | 0.0% | |
| Uptown | 75 | 33 | 9 | 3 |
| 62.5% | 27.5% | 7.5% | 2.5% | |
(5) 가구사항에 대한 소결
지역별 특성에 가구 사항에 대한 조사 결과 도심은 2인>1인>3인 가구의 순으로 세대주의 연령은 도심은 40>30>50 순으로 학력은 대졸, 고졸 그리고 직업은 전문직, 사무직으로 나타났다. 비도심은 2인>3인>4인 세대주의 연령은 비도심은 30>40>50 순으로 학력은 대졸, 대학원졸 그리고 직업은 사무직 전문직 순으로 나타났다. 도심은 2인, 1인 가구가 60%, 비도심은 2인, 1인가구가 45%로 도심지역이 2인, 1인가구수가 높게 보여 지고 특히 1인 가구가 30%로의 비율로 1인가구가 많이 거주하는 것을 볼 수 있다. 또한 세대주는 비율은 30대는 큰 차이가 없고 40대가 도심의 비율이 높게 나타났다. 마지막으로 학력과 직업은 큰 차이가 없는 것으로 보여 진다. 도심지에 위치할수록 전문직의 30대(30%). 40대(30.8%)의 1인 가구가 많이 거주하는 것을 조사분석을 통해 알 수 있다.
2) 주거사항
(1) 주거 소유 형태에 대한 분석
주거 소유 형태에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심은 전세, 자가, 월세의 순이었으나, 비도심은 자가, 전세, 월세의 순으로 나타났다. 특이한 점은 비도심은 자가와 전체의 비율이 비슷하게 나타났고 도심은 전체의 비율이 자가보다 3배 높게 나타나 지역의 특징에 따른 주거 소유 형태를 볼 수 있다<Table 21>.
Table 21.
Analysis on the Form of a Housing Tenure
| Region | Form of a housing tenure | Total | ||
|---|---|---|---|---|
| Owner occupied | Lease on a deposit | Monthly rent | ||
| Downtown | 27 | 74 | 19 | 120 |
| 22.5% | 61.7% | 15.8% | 100% | |
| Uptown | 57 | 55 | 8 | 120 |
| 47.5% | 45.8% | 6.7% | 100% | |
(2) 세대주 근무지에 대한 분석
근무지에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심과 비도심 모두 서울이 가장 많았고, 경기, 기타의 순으로 나타났다. 도심과 비도심 모두 상업지역, 준주거지역에 건립되는 주거지로 근무지가 주거지 주변 및 서울지역에 분포된 것으로 나타났다<Table 22>.
Table 22.
Analysis on the Workplace of Head of Household
| Region | Workplace of the head of a household | Total | ||
|---|---|---|---|---|
| Seoul | Gyeonggi-do | Other areas | ||
| Uptown | 114 | 3 | 3 | 120 |
| 95.0% | 2.5% | 2.5% | 100% | |
| Downtown | 100 | 15 | 5 | 120 |
| 83.3% | 12.5% | 4.2% | 100% | |
(3) 교통수단 및 출/퇴근 시간에 대한 분석
교통수단에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심은 지하철, 자가용, 버스, 도보의 순으로 나타났으나, 비도심은 자가용, 지하철, 버스, 도보의 순으로 나타났다. 도심이 지하철의 이용이 높게 나와 차량보다는 지하철의 이동이 편리한 것으로 나타났고 비도심은 자가용의 비율이 45%로 높아 차량의 접근이 용이한 것으로 나타났다. 출/퇴근 시간에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심과 비도심 모두 30분 이내, 31-40분, 41-50분, 51분-1시간의 순으로 나타났다. 출/퇴근 시간은 도심과 비도심지 모두 근무지와의 직주근접인 것으로 나타났다<Table 23, 24>.
Table 23.
Analysis on Transportation
| Region | Transportation | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Walking (on foot) | Bus | Subway | Own vehicle | Others | ||
| Downtown | 21 | 29 | 35 | 33 | 2 | 120 |
| 17.5% | 24.2% | 29.2% | 27.5% | 1.7% | 100% | |
| Uptown | 10 | 17 | 35 | 54 | 4 | 120 |
| 8.3% | 14.2% | 29.2% | 45.0% | 3.3% | 100% | |
Table 24.
Analysis on the Commuting Hours of the Household Head
| Region | Commuting hours | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Less than 30 min | 31 - 40 min | 41 - 50 min | 51 min - 1 hour | Over 1 hour | ||
| Downtown | 44 | 38 | 22 | 10 | 6 | 120 |
| 36.7% | 31.7% | 18.3% | 8.3% | 5.0% | 100% | |
| Uptown | 56 | 37 | 16 | 7 | 4 | 120 |
| 46.7% | 30.8% | 13.3% | 5.8% | 3.3% | 100% | |
(4) 주거사항에 대한 소결
주거 소유 형태에 대한 결과는 도심은 전세(74%)>자기(27%)>월세의 순으로 근무지는 서울>경기, 출퇴근 교통수단은 지하철>자가용>버스>도보의 순으로 나타났다. 비도심은 자가(47%)>전세(45%)>월세의 순으로 근무지는 서울>경기, 출퇴근 교통수단은 자가용>지하철>버스>도보의 순으로 나타났다, 도심지가 전세(74%)의 비율이 상당히 높고 비도심이 자가와 전세기 비슷한 비율로 나타났다. 근무지는 서울이 95%, 83%로 각각 높게 나타났다, 또한 출퇴근 교통수단은 지하철과 자가용 이용 비율이 70%로 나타났으며, 특이한 점은 도심지는 도보가 17.5% 비 도심의 8.3%로 보다 2배 높게 나타났다.
3) 단지 안의 시설 중 부대시설에 대한 분석
(1) 진입도로 편의성에 대한 분석
진입도로 편의성에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심에서는 좋음, 나쁨, 매우 나쁨/보통, 매우 좋음의 순으로 나타났으며, 비도심은 좋은, 보통, 매우 좋음, 나쁨, 매우 나쁨의 순으로 나타났다. 도심 100세대 미만, 100-200세대에서는 나쁨이 가장 많았고, 200세대 이상에서는 좋음이 높게 나타났다. 도심에서는 세대수가 큰 단지일수록 진입 도로의 편의성이 좋게 나타났으며 비도심의 모든 세대수에서는 좋음이 가장 높게 나타났다<Figure 16>.
(2) 주차대수 여유에 대한 분석
주차대수 여유에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심은 좋은, 나쁨, 매우 나쁨, 나쁨의 순으로 나타났으나, 비도심은 좋은, 보통, 나쁨, 매우 좋음, 매우 나쁨의 순으로 나타났다<Figure 17>. 도심 100세대 미만, 100-200세대에서는 나쁨, 200세대 이상에서는 좋음이 가장 많았고, 비도심의 100세대 미만은 보통, 100-200세대, 200세대 이상에서는 좋음이 가장 많았다.
(3) 주상복합 아파트 주차장 안전에 대한 분석
주차장 안전에 대해서 분석을 실시한 결과, 도심은 좋음, 나쁨, 보통, 매우 나쁨의 순으로 나타났으나, 비도심은 좋음, 보통, 매우 좋음, 나쁨의 순으로 나타났다<Figure 18>. 도심에서는 100세대 미만은 나쁨, 200세대 이상은 좋음이 가장 많았고, 비도심은 100세대 미만과 200세대 이상은 보통, 100-200세대에서는 좋음이 가장 많았다.
(4) 부대시설에 대한 소결
부대시설에 대한 분석결과 도심지의 진입도로 편의성은 좋음>나쁨>매우 나쁨으로 순으로, 주차대수 여유는 좋음>나쁨>매우 나쁨, 주차장의 안전은 좋음>나쁨>매우 나쁨의 순으로 나타났다. 비 도심지의 진입도로의 편의성은 좋은>매우 좋음>보통의 순으로 주차대수의 여유는 좋은>보통>나쁨의 타났다. 특이한 점은 도심지에서는 세대수가 많을수록 좋음에 대한 비율이 높게 나타났고 비도심지역은 100~200세대의 주상복합아파트가 좋음의 비율이 높게 나타났다. 위의 결과로 볼 때 단지의 세대수가 많을수록 부대시시설에 대한 편의성과 안전성에 대한 만족도가 높은 것을 볼 수 있다.
V. 결론 및 향후 연구과제
1. 연구결과 요약 및 시사점
서울시에는 1967년 완공된 세운상가를 시작으로 직주근접과 도심 공동화의 목적으로 주상복합아파트 건립을 적극적으로 촉진하는 정책을 시행하여 주택의 양적 공급에 어느 정도 기여하였고, 새로운 주거 형태로 메김 하였다. 하지만 주상복합아파트의 규제 완화와 무분별한 건립으로 인해 애초 취지에 부합하지 못하고 있어 문제점을 파악하고 사회적, 경제적인 관계 등을 조사/분석하여 주거의 질적 공급 차원에서 개선사항을 도출하고자 하였다.
2. 향후과제
분석을 통해 현재 서울시 주상복합아파트 일반적인 특성(서울시) 및 지역별(도심, 비도심) 특성을 비교분석하여 향후 개선되어야 할 사항을 도출하고자 하였다.
첫째, 가구 일반사항의 특징은 2인, 3인 가구에 가족 구성원은 부부 및 자녀 1, 2명이 가장 많은 가구의 형태로 나타났고, 서울시 일반 가구에서 1인 가구의 비율이 제일 높은 것에 비해 2, 3인 가구의 비율이 높게 나타났다. 또한 세대주 연령에 대한 분석도 30, 40대 순으로 전국 평균에 비해 연령이 낮게 분포되는 특징이 있다. 직업은 전문직, 사무직의 순으로 나타났고, 학력은 대졸, 대학원졸업자가 많은 것으로 나타났다. 직업 및 학력에 관한 내용은 도심 및 비도심의 차이가 없게 나타났으며, 차량 보유 및 자전거 보유 대수는 차량은 1대, 자전거 보유 대수는 없음이 높게 나타났다. 주상복합 아파트는 30, 40대의 부부 및 자녀 1, 2명이 거주비율이 높게 보이며 전문직 종사자가 다수 거주하는 것으로 분석되었다.
둘째, 주거 일반사항의 특징으로 주거의 소유 형태는 서울시 전체는 전세의 비율이 높게 나타났고, 도심은 전세, 자가, 월세의 순으로 비도심은 자가, 전세, 월세의 순으로 나타났다. 또한 근무지는 도심과 비도심 모두 서울이 높게 나타났다. 교통수단에서 도심은 지하철, 자가용 순으로 나타났고, 비도심은 자가용, 지하철의 순으로 나타났다. 출/퇴근 시간은 두 지역 모두 30분 이내가 높게 나타났다. 주거 일반사항의 특징을 분석한 결과를 보았을 때 주상복합 아파트의 직주근접이 이루어졌다고 볼 수 있으나, 근무지에 출/퇴근 시에는 차량 및 지하철을 교통수단으로 이용하는 비율이 높게 나타났다.
셋째, 단지 안의 시설 중 부대시설을 분석한 결과 주상복합아파트 진입도로의 편리성은 도심 및 비도심 모두 좋음으로 나타나 비교적 차량의 접근성이 용이한 것으로 보였다. 주차장의 여유는 좋음, 나쁨, 보통 순으로 나타났고, 주차장의 안전에 대한 분석 결과는 좋은, 보통, 나쁨으로 나타났으며, 비도심 지역에서는 좋음과 나쁨의 비율이 비슷하게 나타났다. 부대시설 중 주차장에 대한 접근성, 편리성, 안전성은 비교적 좋음으로 높게 나타났다. 건축법에 의한 허가 대상일 경우 건축법 및 주차장법에 대한 법규를 적용받아 부대시설 중 주차장에 관한 계획이 잘 되어 있는 것으로 볼 수 있었다.
향후 주상복합 아파트 계획에서 가구 구성에서는 지역별특성(입지)에 따라 좀 더 세부적으로 세대 구성방식으로 1, 2인 가구에 대한 평형을 고려할 필요성이 있을 것으로 보여 지며, 주거사항에서는 도심지의 전세(74%). 월세(19.0%)의 비율로 전세, 월세의 수요가 높은 것을 볼 수 있어 주거특성을 주택정책에 반영할 필요성이 충분히 있다고 보여 진다. 마지막으로 부대시설은 주차장의 여유와 안전에 세대수가 많을수록 좋음의 비율이 높고, 주차대수 여유와 안전에 보완이 필요할 것으로 응답자의 높은 비율이 나타났다. 시대의 변화와 주차장법 법규의 개정에 따라서 추후 계획에 반영되어야 할 것으로 예측되어 진다.
기존 연구에는 주상복합아파트 단지 외부 기반시설의 실태 파악 단지 외부의 특성(문제점)을 제시하였고, 본 연구에서는 단지 내부의 특성(주거특성)을 제시하였다. 다음 연구에서는 서울시의 도심 및 비도심에 거주하는 거주자들의 거주성, 편의성, 쾌적성, 안전성, 경제성, 사회성과 관련하여 거주자 만족도를 조사분석하여, 본 연구와 연계된 사항들을 조사분석하여 향후 서울시 맞춤형 주택공급정책에 도움을 줄 수 있는 모델개발을 제시하고자 한다.
주택공급계획 수립에 있어 지역별 특성을 고려한 세부지침을 마련하고 제도 보완을 통해 기초자료로 활용되기를 기대한다.
