I. 서 론
대한민국의 녹색건축인증(Green Standard for Energy and Environmental, G-SEED)은 건축물의 설계 단계부터 시공 및 운영‧관리까지 전 과정에서 에너지 사용을 절감하고 환경 부하를 감소시키는 정도를 평가하여 인증을 부여하는 국가 차원의 친환경 건축 인증이다(KICT, 2024). 최근 전 세계적으로 기후 변화 대응의 중요성이 강조되면서 각국은 자국의 정책 여건에 적합한 녹색건축 인증체계를 마련해 운영하고 있으며, 미국의 LEED, 영국의 BREEAM, 일본의 CASBEE, 싱가포르의 Green Mark, 호주의 Green Star 등이 대표적인 사례이다. 이러한 제도들은 지속가능한 건축환경 조성을 위한 국제적 기준으로서 기능하고 있다(Bibang Bi Obam Assoumou et al., 2025). G-SEED는 건축물이 갖는 환경적 성능을 전 생애주기(Life Cycle) 관점에서 종합적으로 평가하여 인증 등급을 부여하는 방식으로 운영된다. 평가체계는 토지 이용 및 교통, 에너지 및 환경오염, 재료 및 자원, 물순환 관리, 유지관리, 생태환경, 실내환경 등 7개 전문 분야로 구성되며, 각 분야에서 산출된 점수를 종합하여 최종 인증 등급을 결정한다(MOLIT, 2023). 이러한 절차를 통해 건축물의 환경친화성 및 지속가능성 수준을 정량적·객관적으로 판단할 수 있다는 점에서 제도의 의의가 크다고 볼 수 있다.
본 연구의 분석 대상으로 삼은 전문분야 토지이용 및 교통은 토지가 가지고 있는 생태학적인 기능을 최대한 보전하거나 복구하는 측면에서 외부환경과의 관련성을 고려하여 평가에 반영하는 분야이다(KICT, 2024). 건축물의 환경성능은 해당 건축물의 위치와 토지이용 방식에 의해 많은 부분이 결정될 수 있으며, 특히 대한민국 정부가 정책적으로 탄소중립을 지향하는 현 시점에서 교통부문의 탄소배출량 감축 항목 등이 포함된 본 분야의 점수취득현황은 상세히 분석될 필요가 있다.
본 G-SEED의 토지이용 및 교통 분야는 해외 친환경 건축물 인증제도인 LEED의 Location and Transportation, Sustainable Sites와 BREEAM의 Transport, Land Use & Ecology에 대응된다. LEED는 교통부문의 탄소 감축에 초점을 맞춘 편이고, BREEAM은 토지의 생태성, 재생부지의 활용 등을 강조하는 경향이 있는 편이다(Kim & Yoo, 2021). G-SEED의 경우 대지의 생태학적 가치와 교통을 동시에 다루고 있긴 하나 판단 기준이 BREEAM에 비해 단순한 편으로 분석되었다. G-SEED에 대한 연구는 다양한 연구자에 의해 진행되었다. Bae and Choi(2020)는 예비인증과 본인증 단계에서의 점수 산정 결과를 검토한 연구에서, 계획도면과 실시도면의 변화가 인증 점수에 영향을 미칠 수 있음을 설명하였다. Yun and Cho(2020)는 G-SEED의 해외 적용 가능성을 논의하면서, 적용 과정에서 발생할 수 있는 규제 차이와 잠재적 문제점을 제시하였다. 한편, Kim and Yoo(2021)는 기존 연구 고찰을 통해 LEED와 BREEAM이 대지의 생태적 가치 보존, 오염토지 정화, 기개발지 활용 유도와 같은 요소를 핵심 평가항목으로 포함하고 있음을 지적하였다. 다만 Yu et al.(2010)과 Kim and Yoo(2021)는 이러한 기준을 한국에 적용할 때, 미국·영국과의 도시 공간 규모 차이가 평가 결과에 영향을 줄 수 있다고 언급하였다. 이 외에도 분야별 가중치 및 평균 점수 특성을 분석한 연구(Yun & Jang, 2025), 국내·외 인증제도의 설계 및 인증 절차를 비교한 연구(Lee et al., 2023) 등 다양한 선행연구가 이루어져 왔다.
분야별 가중치와 평균 점수를 다룬 연구(Yun & Jang, 2025)나 국내외 녹색건축 인증제도의 설계 절차와 인증 프로세스를 비교한 연구(Lee et al., 2023) 등 다양한 분석이 이루어진 바 있다. 그러나 기존 문헌 대부분은 G-SEED 전체 분야를 대상으로 한 종합적 평가에 초점을 두고 있으며, 그중에서도 ‘토지이용 및 교통’ 분야의 점수 취득 경향을 독립적으로 분석한 사례는 매우 제한적이다. 따라서 이 분야에 대한 연구 저변을 확대하고 제도 개선을 위한 근거자료를 확보하기 위해서는 기초 통계분석에 기반한 체계적 검토가 요구된다.
본 연구는 G-SEED 평가 체계 중 ‘토지이용 및 교통’ 항목에 초점을 맞추어, 해당 항목의 점수 취득 현황 및 분석을 진행하고자 한다. 이를 위해 2016년 전면 개정 이후 현재까지 운영되고 있는 제도를 대상으로 2017년부터 2024년까지의 토지이용 및 교통 분야의 점수를 통계자료로 구성 후 분석하며, 향후 제도 개정과 관련 연구의 활성화를 위한 기초 자료를 제공하는 것을 목표로 한다.
II. 분석 개요
G-SEED의 평가대상은 주거용 건축물과 비주거용 건축물로 구분된다. 본 연구의 평가 대상인 비주거용 건축물은 주거용 건축물에 속하지 않은 건축물을 의미하며, 업무용 건축물, 학교시설, 판매시설, 숙박시설, 그리고 이 4개의 용도를 제외한 비주거용 건축물인 일반 건축물 총 5개의 용도로 구분된다 (KICT, 2024). G-SEED 인증등급은 최우수(그린1등급), 우수(그린2등급), 우량(그린3등급), 일반(그린4등급), 이상 4단계로 나뉘는데, 인증 등급별 총점 기준과 총점 계산에 사용되는 전문 분야별 가중치 및 인증 항목별 배점은 각 분야 및 항목의 중요도와 난이도에 따라 신축 건축물과 기존건축물, 주거용과 비주거용에 각기 다르게 적용된다. 본 연구의 분석 대상인 비주거 건축물의 경우, 총 7개의 전문 분야와 혁신적인 설계 분야(ID)로 평가되며 7개의 전문 분야는 <Table 1>과 같다.
Table 1.
G-SEED Specialties (MOLIT, 2023)
해당 건축물의 하위 분류에 따라 7개의 전문 분야별 총점이 달라지는데, 이는 ｢녹색건축 인증 기준｣의 별표에 따른 건축물의 유형 및 용도에 따라 적용되는 인증 항목이 상이하기 때문이다. 인증등급 판정을 위한 총점 계산은 ｢녹색건축 인증 기준의 별표 8에 따른 7개 전문 분야별로 획득한 점수를 분야별 총점으로 나누어 ‘획득 비율’을 구하고 여기에 가중치 <Table 2>를 곱하여 ‘분야별 최종점수’를 다음의 식과 같이 산출한다.
Table 2.
Scores by Building Type and Assessment Category for Non-Residential Buildings (MOLIT, 2023)
7개의 전문 분야별 최종점수를 합산한 값에 ‘ID. 혁신적인 설계’ 분야에서 획득한 점수를 더한 값이 ‘총점’이 되며, 이 총점을 기준으로 <Table 3>의 기준에 따라 인증 등급이 부여된다. 이러한 총점 계산 방식과 인증 등급 기준은 예비인증과 본인증 모두 동일하게 적용된다(MOLIT, 2023).
Table 3.
Scores by Building Type and Assessment Category for Non-Residential Buildings (MOLIT, 2023)
| Categories | Green 1 | Green 2 | Green 3 | Green 4 | |
| New building | Non-Residential building | ≥ 80 points | ≥ 70 points | ≥ 60 points | ≥ 50 points |
본 연구의 분석 대상인 G-SEED 예비인증을 취득한 신축 비주거용 건축물(2017~2024)은 총 5,884건으로 일반 건축물이 3,540건, 업무용 건축물이 1,377건, 학교시설이 804건, 판매시설이 24건, 숙박시설이 139건이다. 이중 데이터가 누락된 케이스와 인증 건수가 작아 비교 대상이 되기 어려운 판매시설, 숙박시설 용도를 제외한 일반 건축물 3,538건, 업무용 건축물 1,376건, 학교시설 804건의 토지이용 및 교통분야 항목별 점수 획득 현황을 본 연구의 분석 대상으로 하였다. 본 연구에 사용된 데이터는 G-SEED 운영기관의 협조를 받아 G-SEED 인증시스템을 통해 제출된 건축물 단위의 평가 결과를 본 연구의 목적에 맞게 항목별로 정리 및 가공한 것이다.
전문분야 LT 각 항목의 절대적 난이도를 비교하기 위해 가중치가 반영된 점수가 아닌 각 인증항목별 획득점수(원점수)를 등급별로 평균하여 분석하였다.
<Table 4>는 전문분야 LT의 인증항목을 보여주고 있으며, 1.5항목 ‘적정 일조권확보를 위한 배치계획’은 학교시설에만 적용되는 항목이다. 전문분야 LT의 주요 평가요소는 대지 내 일조권, 대중교통과의 근접성 그리고 근거리 교통수단의 이용 가능성 등으로 볼 수 있다. 이러한 평가를 통하여 건축물의 위치와 교통 접근성에 따른 친환경 효과를 얻도록 한다. 특히, 대중교통 이용이 수월한 위치에 건축물을 배치하여 자동차 사용을 줄이고, 에너지 소비와 환경오염을 저감하도록 한다.
Table 4.
Certification Items in The LT Category for Non-Residential Buildings (MOLIT, 2023)
본 연구를 통해 건축물의 용도별 토지이용 및 교통 분야의 인증 항목별 점수 취득 현황, 인증 등급에 따른 항목별 평균 점수 취득 현황, 다득점 및 무득점 항목 현황 등의 분석을 실시하였다.
III. 분석 결과
1. 일반건축물
일반 건축물에 적용되는 전문분야 LT의 인증항목은 6개로 모두 필수항목이 아닌 평가항목이다. 각 인증항목별 점수 획득 경향의 분석 결과를 <Table 5> 및 <Figure 1>, <Figure 2>에 제시하였다.
Table 5.
Average Achieved Points by LT Items and Grades in General Buildings
일반 건축물 그린1등급의 경우, ‘1.3 토공사 절성토량 최소화’ 및 ‘1.7 자전거주차장 설치’ 항목이 각각 1.72, 1.91점의 높은 평균 획득점수를 기록하였으며 하위 등급과의 점수 격차도 타 항목에 비해 높게 나타나 등급 간 변별력이 있고 고등급 취득에 유리한 항목으로 분석된다.
반면, ‘1.2 과도한 지하개발 지양’ 항목은 등급 간 변별력이 낮은 항목으로 확인되었다. 이 항목은 그린4등급에서의 평균 획득점수가 1.83점으로 가장 높아 등급 간 점수 역전 현상이 발생했는데, 이는 해당 항목이 인증등급을 변별하는 데 효과적이지 않다는 점을 시사한다.
한편, 인증항목 ‘1.1 기존 대지의 생태학적 가치’, ‘1.2 과도한 지하개발 지양’, ‘1.3 토공사 절성토량 최소화’, ‘1.4 일조권 간섭방지 대책의 타당성’은 무득점 비율이 높고 점수 획득에서의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나는 것으로 분석되었다. 1.1 항목과 1.4 항목은 무득점 비율이 각각 55.7%, 65.5%로 절반 이상의 일반 건축물이 점수를 획득하지 못한 반면, 2급에서 4급의 취득비율보다 1급 취득비율이 상대적으로 높은 특징을 보였다. 1.2와 1.3 항목 역시 전체 일반 건축물 예비인증 건수의 85% 이상이 1급을 취득하거나 무득점인 반면, 2급에서 4급까지의 점수 획득 비율은 10%대에 머물렀다.
2. 업무용 건축물
업무용 건축물의 전문분야 LT는 일반 건축물과 동일하게 총 6개의 평가항목으로 구성된다. 6개 인증항목의 점수 획득 경향의 분석 결과는 <Table 6> 및 <Figure 3>, <Figure 4>에 제시되어 있다. 분석 결과, 일부 항목에서는 인증등급이 높을수록 점수 획득률이 우수한 경향이 확인되었으나, 일부 항목에서는 등급 간 점수 차이가 불분명하거나 예외적인 분포가 나타났다. 우선, 전문분야 LT 전체의 평균을 볼 때 그린2등급이 8.02점으로 그린1등급(7.06점)보다도 높은 점수를 나타냈는데, 이는 일부 항목(1.1 기존대지의 생태학적 가치, 1.2 과도한 지하개발의 지양, 1.3 토공사 절성토량 최소화, 1.4 일조권 간섭방지 대책의 타당성)에서 그린1등급과 그린2등급 간 점수 역전 현상이 발생했기 때문이다. 특히 ‘1.1 기존대지의 생태학적 가치’ 와 ‘1.6 대중교통의 근접성’ 항목에서는 그린4등급이 상위 등급보다 더 높은 점수를 기록하는 역전 현상이 나타나, 전반적으로 불균형한 점수 분포를 보였다. 반면, ‘1.7 자전거주차장 설치’ 항목은 모든 등급에서 점수가 고르게 분포하며 상대적으로 안정적인 등급 간 변별력을 나타냈다. 각 인증항목의 점수 획득 비율을 살펴보면<Figure 3>, ‘1.2 과도한 지하개발 지양’과 ‘1.4 일조권 간섭방지 대책의 타당성’ 항목의 무득점 비율이 각각 63.8%, 81.0%으로 높았다. 또한, 업무용 건축물 예비인증 건수의 절대 다수인 90% 이상이 인증항목 1.1과 1.3에서는 1급 획득 또는 무득점인 반면 2급에서 4급까지의 합계 비율은 각각 2%, 6.5%에 불과하여 점수 분포의 불균형과 양극화 경향이 두드러졌다.
Table 6.
Average Achieved Points by LT Items and Grades in Office Buildings
3. 학교시설
학교시설에 적용되는 전문분야 LT의 인증항목은 7개로 모두 필수항목이 아닌 평가항목이다. 각 인증항목의 점수 획득 경향의 분석 결과를 <Table 7> 및 <Figure 5>, <Figure 6>에 제시하였다.분석 결과, 전문분야 LT의 일부 항목(1.4 일조권 간섭방지 대책의 타당성, 1.6 대중교통의 근접성, 1.7 자전거 주차장의 설치)에서는 인증등급이 높을수록 평균 획득점수가 올라가는 정비례 관계가 관찰되었으며, 특히 ‘1.7 자전거주차장 설치’ 항목은 그린2등급과 하위 등급 간의 점수 격차가 1점 이상 나타나 고등급 취득을 위한 차별화 요소로 기능하였다. 그러나 이 항목들을 제외한 나머지 4개 항목에서는 등급 간 역전 현상이 발생하는 등, 전반적으로 불균형한 점수 분포를 보였다. 인증항목 ‘1.1 기존대지의 생태학적 가치’, ‘1.3 과도한 지하개발 지양’, ‘1.4 일조권 간섭방지 대책의 타당성’, ‘1.5 적정 일조권 확보를 위한 배치계획’, ‘1.7 자전거주차장 설치’에서 무득점 비율 또한 높게 나타났는데, 특히 ‘1.5 적정 일조권 확보를 위한 배치계획’과 ‘1.7 자전거주차장 설치’의 무득점 비율은 78%에 육박했다. 인증항목 1.1, 1.3 및 1.4의 경우, 무득점 비율이 50~60%이고 1급 비율이 30~40%에 달해 획득점수 분포의 양극화 경향이 두드러졌다. 반면, ‘1.2 과도한 지하개발 지양’ 항목에서는 1급 비율이 94.3%로 모든 등급에서 배점인 3점에 가까운 점수를 획득했다.
Table 7.
Average Achieved Points by LT Items and Grades in Educational Buildings
IV. 토 의
<Table 8>은 분석 대상 비주거용 건축물(일반 건축물, 업무용 건축물, 학교시설)의 G-SEED 전문분야 LT 평균 획득 비율(평균 획득 점수를 해당 항목의 배점으로 나눈 값)이 70% 이상인 인증 항목을 내림차순으로 정리한 결과이다. 여기서 획득 비율 기준을 70%로 설정한 이유는 전문 분야별 인증 항목의 분석 결과에서 무득점 비율이 10% 이하이면서 인증 등급 간 변별력이 우수한 항목들의 평균 획득 비율이 대체로 60%대로 나타났기 때문이다.
Table 8.
LT Items with Average Point Acquisition Rates of 70% or Higher
분석 대상인 비주거용 건축물 모두에서 전문분야 LT의 평균 획득 비율이 70%를 넘는 항목은 존재하지 않았다. 인증 항목 ‘1.7 자전거주차장 설치’는 업무시설에서 78.8%, 일반건축물에서 68.2%의 높은 평균 획득 비율을 보였고, 학교시설에서는 16.3%라는 낮은 평균 획득 비율을 보였다. 60세 이상 고령층 이외의 연령층에서 자전거 사고 비율이 높은 연령층이 13~20세 청소년으로 나타난 기존 통계 데이터를(MIS, 2024) 볼 때, 안전 사고 등에 대한 우려로 학생들의 통학에 자전거 활용율이 낮기 때문으로 분석된다(Park et al., 2012).
인증 항목 ‘1.6 대중교통의 근접성’의 용도별 평균 획득 비율을 분석한 결과, 업무시설은 평균 76.4% 이상의 높은 획득률을 보였고, 일반건축물과 학교시설은 58%대의 획득률을 보였다. 이러한 차이는 대중교통 접근성이 업무시설의 시장가치와 임대 경쟁력에 좀 더 직접적인 영향을 미친다는 점에서 기인한 것으로 해석된다. 실제로 Son(2000)의 연구에서도 중심업무지구(CBD)를 비롯한 주요 교통거점 인근에 위치한 오피스 건물이 높은 시장가치를 형성하는 경향이 확인되었으며, 이는 업무시설의 입지 선정 과정에서 대중교통 접근성이 핵심 요인으로 고려됨을 시사한다. 따라서 업무시설은 계획 단계에서부터 대중교통 접근성이 우수한 위치에 입지할 가능성이 높아, 해당 G-SEED 평가항목의 평균 획득 비율이 다른 용도에 비해 상대적으로 높게 나타난 것으로 판단된다.
<Table 9>는 무득점 비율이 50% 이상인 항목을 내림차순으로 정리한 것이다. ‘1.4 일조권 간섭방지 대책의 타당성’은 분석 대상 용도 모두에서 무득점 비율이 50% 이상으로 확인되었다. 이러한 결과는 비주거 건축물이 ｢건축법 시행령｣ 제86조에서 규정하는 일조권 확보 관련 사선제한의 직접적 적용 대상이 아니며, 용도적 특성상 설계 의사결정 과정에서 일조 간섭 완화 대책이 후순위로 고려되는 경향이 있어 해당 평가항목의 득점률이 구조적으로 낮게 나타난 것으로 판단된다.
Table 9.
LT Items with Zero-Score Rates of 50% or Higher
1.1 기존 대지의 생태학적 가치 항목은 일반 건축물과 학교시설에서만 50% 이상의 무득점 비율을 보였고, 업무시설에서는 상대적으로 낮은 31.8%의 무득점 비율을 보였다. 인증항목 1.2 과도한 지하개발의 지양의 경우 업무시설의 무득점 비율이 63.8%로 제일 높았으며, 일반건축물은 38.8%, 학교시설은 단 2%로 나타났다.
V. 결 론
본 연구에서는 2017년부터 2024년까지 G-SEED 예비인증을 취득한 비주거 건축물(일반건축물, 업무용 건축물, 학교시설)을 대상으로 토지이용 및 교통 분야(전문분야 LT)의 점수 취득 현황 분석을 실시하였고, 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 모든 분석 대상 용도에서 전문 분야 LT 인증 항목 평균 획득 비율이 70% 이상인 항목은 존재하지 않았다. 단, ‘1.7 자전거주차장 설치’ 항목의 경우 업무용 건축물에서 78.8%라는 높은 평균 획득 비율을 보였고, 일반건축물에서도 70%에 가까운(68.2%) 평균 확득 비율을 보였으나 학교시설에서는 16.3%라는 낮은 평균 획득 비율을 보였다. 1.6 대중교통의 근접성은 업무시설에서 76.4%, 일반건축물과 학교시설에서 각각 58.3%와 58.8%의 비교적 고른 평균 획득 비율을 보였다.
둘째, 모든 분석 대상 용도에서 무득점 비율이 50% 이상인 항목은 1.4 일조권 간섭방지 대책의 타당성으로 나타났다. 특히 업무시설의 경우 무득점 비율이 81%에 달해 용도적 특성상 설계 의사결정 과정에서 일조권 완화 대책이 후순위로 고려되는 경향이 있음을 보여준다. 대지 자체가 처한 환경이나 도시의 고밀도 개발 환경 등으로 인해 점수 획득이 어려운 1.1 기존 대지의 생태학적 가치, 1.2 과도한 지하개발의 지양 등도 각각 일반건축물, 학교시설 그리고 업무시설에서 무득점 비율이 50%가 넘는 것으로 분석되었다.
본 연구 결과는 2016년도에 전면 개정이 이루어진 후 현재까지 운영되고 있는 녹색건축인증제도의 ‘토지이용 및 교통’ 분야의 운영 현황을 실증적으로 보여주는 기초 자료로 향후 인증제도의 개정과 개선 방향을 모색하는데 활용될 수 있을 것으로 기대한다.
