I. 서 론

1. 연구의 배경

지난 반세기 동안 한국 정부의 공공주택정책은 주거안정을 위한 공공임대주택 재고 확대 중심으로 진행되어 왔다. 그 결과 공공임대주택의 재고는 OECD국가들의 평균이라는 8%를 넘어서게 되었다. 그러나 공급에 집중하면서 대단위로 공급되기 시작한 공공임대주택 단지에 대한 부정적 인식이 확산되고, 임대주택 단지의 사회적, 공간적 배제에 대한 문제가 나타났다(Kim, 1996; Seo, 1997). 이러한 배경에서 2000년대 들어 서구의 소셜믹스(Social Mix) 개념을 도입하여 분양주택과 임대주택을 함께 함께 공급함으로써 임대주택의 이미지를 개선하려는 의도에서 혼합주택단지 도입에 대한 논의가 이루어지기 시작되었다. 혼합주택단지는 하나의 단지 안에 분양주택과 임대주택을 배치하는 형태로, 물리적 환경이 통합된다면 사회적인 통합도 자연스럽게 기능할 것이라는 기대에 따른 것이다. 물론 이전에도 재건축, 재개발단지에서 원주민의 주거안정을 위한 임대주택이 일부 공급된 사례도 있다. 그러나 2003년 서울시의 ‘공공임대주택 10만호 건설계획’, 2005년 정부의 ‘임대주택정책 개편방안’ 등에서는 공공임대주택의 양적 공급 확대와 함께 의도적으로 분양주택과 임대주택을 한 단지 안에 배치하는 단지계획적 방법을 통한 혼합주택단지의 공급이 이루어졌다.

공공주도의 혼합주택단지 도입은 분양주택 입주민과 임대주택 입주민의 생활영역의 통합 및 물리적 경계를 완화할 수 있도록 하면서 사회적 배제 완화 및 주거안정을 도모할 수 있을 것으로 기대되어 왔다. 이러한 정책적 흐름은 최근까지 이어지면서 저성장･양극화 등으로 인한 사회경제적 격차가 심화됨에 따라 사회통합을 달성하기 위한 수단으로써 분양주택과 임대주택이 섞인 혼합주택단지의 공급이 다시금 주목받고 있다.

과거에는 혼합주택단지 내에서 물리적 경계의 구분, 디자인적 차이 등을 통한 임대주택에 대한 차별이 문제시되었으나, 최근에는 라인별, 세대별 혼합이 증가하면서 물리적인 차이는 감소하였다. 오히려 관리적 측면이나 생활상의 문제를 고려하지 않고 물리적 혼합이 이루어지면서 분양주택 입주자와 임대주택 입주자 간의 의사 결정 권한을 둘러싼 갈등이 혼합주택단지에서의 새로운 문제가 되고 있다(Gong, 2016; Lee, Ban, & Kim, 2022). 특히 관리적 측면에서 분양주택과 임대주택은 주택관리에 대한 관련 법령 및 제도가 이원화되어 있어 단순히 배치나 설계적인 대응만으로 입주자 간의 이러한 갈등을 해소하기 어렵다는 한계가 있다.

이에 사회통합이라는 공급 목적을 유지하면서, 혼합주택단지 내 분양주택 입주민과 임대주택 입주민 사이의 갈등을 최소화하고 단지를 효과적으로 관리하기 위한 방안에 대한 요구가 높아지고 있다.

2. 연구 목적 및 연구내용

본 연구는 혼합주택단지의 관리적 관점에서 주체 간에 나타나는 갈등을 분석하고 이를 해결하기 위한 제도적 개선방안을 모색하고자 하는 연구이다. 혼합주택단지의 관리에 대해 분양주택 부분은｢공동주택관리법｣을 적용받고 있으며, 임대주택 부분은 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣의 적용을 받도록 되어 있다. 1개의 단지 내에 2개의 제도가 적용됨에 따라 일상적인 관리운영과정에서 분양주택 입주민과 임대주택 임차인 간의 기준이 다르므로 갈등이 발생하는 원인이 되고 있다. 최근의 법제도는 사용자 관점에서 임차인의 권한을 강조하는 쪽으로 변화되고 있으며 혼합주택단지에서도 운영관리 및 의사결정에 대한 임차인의 참여요구가 높아지고 있다. 이는 혼합주택단지 도입의 본래 목적인 사회통합이라는 관점에서도 중요한 흐름이라 할 수 있다. 따라서 본 연구는 각 주체별 의견이 대립되는 갈등사항과 이를 해소하기 위한 방안에 대한 검토를 통해 사회통합적 관점에서의 관리방식 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.

이를 검증하기 위한 연구내용 다음과 같다. 첫째. 혼합주택단지 관리 관련 법･제도를 분석하고 제도상의 한계점을 도출하고자 하였다. 둘째, 현장조사 및 입주자에 대한 설문조사를 통해 혼합주택단지 관리에서 나타나는 갈등에 대한 관리자와 임차인의 의견을 분석한다. 셋째, 이를 바탕으로 혼합주택단지 관리방식에 대한 제도적 개선방안을 제안한다.

서울시의 혼합주택단지들은 재건축 방식을 통해 공급되어 오면서 임대주택 임차인 내에도 원주민, 신규 입주민 등 다양한 이해관계자가 존재한다. 이에 비해 본 연구에서 대상으로 하는 LH의 행복주택은 택지개발 등을 통해 공공주택사업자가 계획적으로 분양주택과 임대주택을 공급한 단지로서 배경이 유사할 뿐만 아니라 입주시기가 유사하고 청년, 신혼부부 등 입주대상계층도 유사하다는 특징을 갖는다. 따라서 신규 공급된 혼합주택단지를 대상으로 사회통합이라는 본래의 목적을 달성하면서, 갈등을 최소화하여 사회적 비용을 감소시키기 위한 관리방안을 검토하고자 하였다.

3. 연구방법

연구방법은 크게 세 가지로 나뉜다.

첫째, 혼합주택단지의 관리 및 의사결정 권한에 대한 법 규정 및 기존 연구 등 문헌자료를 통해 혼합주택단지의 관리에 대한 현행 제도상의 한계와 과제를 도출하고자 하였다. 특히 단지별 관리비 부과내역서를 분석함으로써 관련 규정이 실제 관리에 미치는 영향을 파악하고자 하였다.

둘째, LH에서 혼합주택단지로 관리하고 있는 전체 69개 단지 중 표본설계를 통해 20개 단지를 선정하고 인터뷰가 가능한 단지를 대상으로 관리자(관리사무소장, 과장, 경리)와의 인터뷰 등 현장조사를 실시, 관리적 관점에서의 주요 갈등 사항을 도출하였다.

셋째, 현장조사에서 도출된 주요 갈등 사항을 중심으로 혼합주택단지 중 행복주택¹⁾ 임차인을 대상으로 관리에 대한 인식과 갈등 해소방안에 대한 의견을 묻기 위한 모바일 및 QR 코드를 활용한 임차인 설문조사를 실시하였다.

이상에서 검토된 내용을 바탕으로 결론 및 제도적 개선방안을 제시해 보고자 하였다.

II. 선행연구 검토

유럽을 중심으로 하는 서구사회에서는 일찍부터 소유형태가 다른 주택유형간 혼합을 통한 소셜믹스 정책을 목표로 해왔다. 2000년대 중반 이러한 소셜믹스 정책에 대한 다양한 평가가 이루어졌는데, 그 효과가 불명확하고, 현실적인 한계가 있다는 지적도 많았다(Musterd & Roger, 2008; Oreopoulos, 2003). 그러나 이러한 연구들이 저성장, 불평등의 시대에서 물리적 주택유형의 혼합만으로 소셜믹스를 구현하기에는 한계가 있다는 것이지 소셜믹스 그 자체가 잘못되었다는 것을 의미하는 것은 아니다(Lee et al., 2013). 오히려 소셜믹스에 소요되는 예산이나 갈등에 비해, 사회적 배제 문제를 좌시했을 때 발생하는 사회적 문제와 이를 해결하기 위해 소요되는 사회적 비용이 훨씬 크다는 의견이 지배적이다(Van Kempen & Bolt, 2009).

국내에서 혼합주택단지에 대한 연구는 2000년대 이후 등장하고 있는데 초기에는 입주민들의 주거만족도나 공간 배치 측면에서 혼합주택단지 개선방안에 대한 연구(Shim, 2007; Kim, 2007; Park et al., 2011)가 주로 이루어졌다. 이들 연구들은 주로 임대주택에 대한 사회적 통합뿐만 아니라 입주민들의 주거만족도 개선을 위하여 분양주택 입주민과 생활영역의 통합 및 물리적 경계를 완화하는 단지계획이 필요하다는 관점에서 수행되어 왔다.

2010년 이후 혼합주택단지 내 임대주택의 배치나 디자인 개선을 통해 , 라인별, 세대별 혼합형태²⁾가 증가하는 등 임대동과 분양동 간의 외형적 차이가 감소하면서, 운영･관리상의 관점에서 접근하는 연구들이 나타나고 있다. 특히 ｢공동주택관리법｣의 적용을 받는 분양주택과 ｢민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)｣의 적용을 받는 임대주택 간 관리체계의 이원화로 인한 분양세대의 입주자대표회의와 임대세대의 임차인대표회의의 의결권을 둘러싼 주민 간 갈등에 대한 연구들이 수행되어 왔다(Nam. et al., 2016; Oh. et al., 2016). 구체적으로는 분양세대와 임대세대 간 관리비 사용, 시설물 사용 및 관리방식, 대표회의 구성 등의 측면에서 주로 갈등이 나타나고 있었다(Oh. et al., 2016; Eun, 2015; Jeong & Jun, 2018). 2018년 ｢민간임대주택법｣ 개정으로 임차인대표회의 구성이 제도화되는 등 임차인의 권한이 확대되면서, 서울시 혼합주택단지를 대상으로 임차인의 권한에 대한 연구도 수행되었다(Oh, 2022).

본 연구는 분양･임대 혼합주택단지의 제도적 특성에 따른 관리상의 문제에 초점을 둔 연구이다. 특히 ｢민간임대주택법｣ 개정 이후 임차인의 참여 권한이 강화된 가운데, 혼합주택단지에서의 갈등요인과 관리상의 문제를 해소하기 위해 임차인의 관점에서 접근한 연구로써 선행연구와의 차별성을 가진다. 특히 최근에 증가하고 있는 청년･신혼부부를 위한 혼합주택단지로서 공공에서 공급한 행복주택단지를 대상으로 한정한 연구로서 재건축 등으로 공급된 혼합주택단지 등이 포함된 선행 연구와 연구범위와 대상에서도 차별성을 갖는다.

III. 혼합주택단지 관리 관련 제도

1. 혼합주택단지의 관리체계

앞 절에서 정의한 바와 같이 본 연구 대상인 혼합주택단지는 공공분양주택과 공공임대주택이 혼재되어 있는 공동주택단지이다. ｢공공주택특별법｣에서는 관리와 관련된 사항에 대해 ｢민간임대주택법｣을 따르되 여기서 규정하지 않는 사항은｢공동주택관리법｣을 준용하도록 규정하고 있다. ｢민간임대주택법｣에서는 혼합주택단지에 대한 사항이 없으며 ｢공동주택관리법｣에서 혼합주택단지에 대해 정의와 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정해야 할 사항만을 제시하다. 동법에서 규정하는 입주자대표회의와 임대사업자는 각 분양주택과 임대주택이라는 자산 소유자이다. 그 외에 별도로 관리와 관련된 구체적인 사항은 개별법을 따르도록 하고 있다. 따라서, 분양주택은 ｢공동주택관리법｣을 따라 관리하고, 임대주택은 ｢민간임대주택법｣을 따라 관리하는 이중 체계로 운영되고 있다.

1개 단지 내에서 2가지의 규제법에 따라 관리체계를 운영하는 것은 효율성 측면에서 비용뿐만 아니라 시간과 노력 측면에서도 비효율성이 발생하는 구조의 원인이 된다(Molit, 2022; Oh, 2022 등). 개별법에서는 각각 입주자대표회의와 임차인대표회의를 구성하도록 하고 있으며, 관리비 부과항목에서도 법으로 규정하는 항목 외에 이 다르기 때문이다.³⁾ 이에 따라 분양주택과 임대주택은 각각 관리규약을 제정하고, 별도의 대표회의를 구성하여 운영해야 할 뿐만 아니라 관리비 부과 등에 있어서도 각기 다른 기준을 적용하여 부과해야 하기 때문이다. 분양주택과 임대주택이 동일 단지 내에 1개의 관리업체가 관리하고 있음에도 불구하고 이원화된 법규정으로 인해 현장에서 관리업무 등을 수행하는 데 2가지 기준을 적용받으면서 시간적 비용적 비효율성이 나타나고 있는 현실이다.

서울시는 2013년 ‘공동주택관리규약’ 준칙에 공동대표회의 및 공통관리규약을 수립하도록 한 바 있다(Oh, 2022). 이에 일부 혼합주택단지는 하나의 관리규약에 분양 및 임대주택 적용 규정을 분리하여 담는 공동관리규약을 제정한 바 있다. 소유권에 기반을 둔 자산 관련 결정사항은 별도 규정으로 분리하되, 분양주택과 임대주택에 공통적으로 적용할 수 있는 사항은 통일하여 하나의 관리규약으로 제정하였다. 그러나 2015년도 ｢공공주택특별법｣ 및 ｢민간임대주택법｣ 제정으로 임대주택관리에 대한 규정이 만들어졌다. 이에 2015년 2월 ‘서울특별시 공동주택관리규약준칙’ 개정으로 기존 준칙에서 제시되어 있던 지자체 규정으로나마 존재하던 공동대표회의 관련 조항이 삭제되면서 이러한 공동관리규약은 사라지게 되었다.

2. 혼합주택단지의 의사결정 권한 및 방법

앞 절에서 검토한 바와 같이 법에서는 혼합주택단지에 대해 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제7조를 통해 분양주택의 입주자대표회의와 임대주택 소유자인 임대사업자가 공동으로 결정하는 사항에 대해서만 정의하고 있다. 이 내용은 혼합주택단지관리방법의 결정 및 변경, 주택관리업자의 선정, 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항, 관리비 등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항의 5개 항목이다.

그러나 ｢민간임대주택법｣ 제52조 및 ｢민간임대주택법 시행령｣ 제42조에서 관리규약의 개정, 관리비, 임대료 증감, 공용부분 등의 유지보수 등에 관한 사항에 대하여 임대사업자가 사전에 임차인대표회의와 협의하도록 규정하고 있다. 따라서 ｢공동주택관리법｣에 규정되어 있지 않지만, 혼합주택단지는 분양주택 소유자인 입주자대표회의와 임대주택의 소유자인 임대사업자, 그리고 실제 임대주택에 거주하고 있는 임차인대표회의의 3자가 의사결정과정에 관여하고 있지만 임차인 대표회의는 의사결정권한을 가진 대상이 아닌 사전협의대상이 된다. 현재 법에서 정하고 있는 혼합주택단지의 각 주체별 의사결정 및 사전협의사항을 정리해보면 다음 <Table 1>과 같다.

법에서 의사결정이나 협의의 구체적 방법과 절차에 대해 다루고 있지 않다. 따라서 현재 혼합주택단지의 의사결정은 분양주택 입주자대표회의 및 현장의 관리업체에 의존도가 높은 구조이다. 임대사업자가 의사결정을 요하는 모든 회의마다 참석할 수가 없으므로 입주자대표회의의 결정을 위탁관리업체를 통해 임대사업자에게 전달하는 구조가 된다. 임차인대표회의가 구성되어 있다 하더라도 임차인대표회의는 관련 법상 임대사업자가 사전협의의 대상으로 입주자대표회의와 의사결정을 같이 할 수 있는 대상이 아니다.

임차인 대표회의가 입주자대표회의의 결정에 반대할 경우, 이를 임대사업자에게 전달하고 임대사업자가 입주자대표회의와 논의를 해야 한다. 합의가 이루어지지 않는 경우 공급면적의 과반을 관리하는 자가 결정할 수 있도록 하고 있으며, 이에 불복 시 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있도록 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제7조 제2항에 법적 조항이 마련되어 있다.

사법(私法)인 ｢민법｣ 및 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에서 공동주택 공용부분에 대한 관리 권한은 소유권에 근거하여 발현된다. 이에 따라 공법(公法)인 ｢민간임대주택법｣ 및 ｢공동주택관리법｣에서도 공동주택 관리 권한은 소유주인 임대사업자 및 입주자에게 부여하고 있다고 볼 수 있다. 그러나 ｢민법｣ 제618조에 의하면 임대차로 인한 사용자는 목적을 사용･수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차 효력을 생기는 것으로 보고 있다. 따라서 공동주택의 공용부분에 사용자의 ‘사용･수익권’이 발생한다고 보고 있다. 이에 근거하여 분양주택의 임차인은 사용자로서 공동주택 관리 방법을 정하거나 변경하는 선택 동의권, 동대표 선거권 및 피선거권, 관리규약 제･개정, 관리 운영에 대한 정보공개청구권 등의 권한을 갖도록 하는 등 임차인의 권한이 확대되어 왔다. 이에 근거하여 임대주택 임차인도 사용자로서 권한 확대를 요구하고 있으나 ｢공동주택관리법｣에서는 제2조의 사용자 정의에서 임대주택의 임차인을 배제하고 있다. 이는 ｢민간임대주택법｣에서 임차인의 규정을 따로 두기 때문에 ｢공동주택관리법｣에서 임차인을 제외하지 않으면 임차인은 두 법의 규정을 모두 적용받기 때문이다. 따라서 혼합주택단지의 거주하고 있는 분양주택의 임차인은 의사결정권한을 가질 수 있지만, 공공임대주택의 임차인은 의사결정권한을 가질 수 없어 상대적 차별을 받는 위치에 놓여 있다.

혼합주택단지에서 법에서 다루고 있지 않은 사항에 대해 논의할 때에는 임대사업자, 입주자대표회의, 임차인대표회의의 3자간에 별도의 협약서를 체결할 수 있으나 이는 의무사항은 아니므로 모든 단지가 체결하고 있지 않다.

IV. 관리자 의견조사 결과

1. 조사개요

2024년 8월 기준 LH가 운영, 관리 중인 혼합단지는 69개 단지이다. 이 중 2023년도까지 입주를 완료한 64개 단지(수도권 40개소, 그 외 지역 24개소)를 대상으로 지역, 세대수, 분양임대비율, 임대유형, 임차인대표회의 유무를 고려하여 할당표집방식으로 20개 대상 단지를 선정하였다. 1차 표본단지 중 현장상황 등이 적절하지 않은 단지에 대해서는 유사 조건의 단지로 추출하여 실시하였다.⁴⁾

관리자 의견조사에서는 조사시점 기준의 입주자대표회의 및 임차인대표회의 구성현황, 혼합형태, 주민공동시설 종류 등 단지 기본 외에 선행연구를 통해 주요 갈등사항으로 도출된 주택관리업무, 대표회의, 부대복리시설, 관리비 부과 및 혼합주택단지의 제도개선방향과 관련하여 7개 항목별로 대면 심층인터뷰를 실시하였다. <Table 2> 이를 통해 갈등이 발생하는 주요 원인과 대상을 도출하고자 하였다.

2. 관리 상의 주요 갈등

조사대상 혼합주택단지는 모두 민간 주택관리업체에게 임대주택의 관리를 위임하는 위탁관리방식을 채택하고 있다. 위탁관리업체는 공동주택이 단지로서 적절히 기능을 유지하기 위하여 공용부문의 관리와 이를 수행하기 위한 관리비의 수납과 징수, 각종 비용의 납부대행 업무를 수행하고 있다. 위탁관리업체의 관리자에 대한 인터뷰에서 나타난 주요 갈등은 1개 단지에서 2개의 법에 따른 관리방식을 운영하는데 따르는 어려움이었다.

관리규약의 개정이나 대표회의의 구성시마다 분양주택과 임대주택을 대상으로 각 진행해야 함으로써 비용과 시간이 더 소요되며, 임대세대의 경우 과반수 동의를 얻는 데에도 어려움이 있는 것으로 나타났다. 실제 관리운영상 어려움이나 갈등이 있다고 응답한 단지에서 그 대상은 임차인대표회의의 구성이 48.7%, 주택 관리규약 개정이 33.3%로 나타났다.

분양주택과 임대주택 간의 주요 갈등 원인으로 지적되는 관리비와 관련된 갈등에 대한 질문에서는 분양 및 임대주택 관리 관련 규정의 불일치로 인해 관리비 등 회계처리 시 문제가 발생하고 있으며, 분양 전환 세대의 관리비 산출 상 어려움이 발생한다는 응답이 나타났다. 혼합주택단지 회계처리 등에 관한 가이드라인이 제시되어 있지 않으며, 회계입력 시스템 역시 분양주택 회계 관리에 맞춰져 있는 점 등이 문제의 원인으로 지적되었다. 관리자의 어려움과는 별도로 입주민 간의 갈등이 있는 항목에 대한 응답은 잡수입 46.2%와 초과주차비 부과 35.9% 순으로 나타났다.

혼합주택단지 중 ｢공동주택관리법｣에 근거한 입주자대표회의는 대부분의 단지에 구성되어 있으며, 미구성된 단지는 현재 선출 중이거나 분양세대가 의무관리대상 규모 이하로 입주자대표회의 구성 의무가 없는 단지인 것으로 나타났다. 이에 비해 전체 임차인대표회의의 구성은 30%에 불과했다. 임차인대표회의에 의결권이 없으며, 혼합주택단지의 경우 임차인이라는 것을 드러내기 꺼려한다는 점도 임차인 대표회의를 구성하는 어려움으로 지적되었다. 그러나 임차인대표회의가 구성된 단지의 경우, 입주자대표회의 회의 시 임차인대표회의를 참여하도록 하거나 의사결정 시 의견을 청취하고 있다는 응답이 임차인대표회의의 의견을 전혀 반영하지 않는다는 응답에 비해, 긍정적으로 응답한 답변이 높아 임차인대표회의 구성이 임대주택 입주민의 의견을 반영하는 데 긍정적 효과가 있는 것으로 생각해 볼 수 있다.

다만 현장 인터뷰에서 일부 임차인들의 과도한 요구를 제한하기 위하여 입주자대표회의에 부과하고 있는 것과 같이 권한과 의무에 대한 교육 필요성도 제기되었다.

일부 단지에서는 입주자대표회의 회의 개최 시 임차인 참여를 허용하기도 하고 있었으나 회의의 방청정도는 낮은 것으로 조사결과 나타났다. 이는 임차인이 입주자대표회의에 참여하더라도 임차인에게 법적 의결권이 없기 때문으로 생각된다. 현재 혼합주택단지의 관리 등에 있어 의사결정시 임대주택 임차인의 의견 반영 방법은 온라인플랫폼을 통한 전자투표가 44.7%로 가장 높았으며, 서면공지 28.9%, 회의참여 23.7% 순(중복응답)으로 나타나고 있다.

3. 소결

관리자 인터뷰 조사결과 관리운영상의 어려움은 1개 단지임에도 불구하고 각각의 규정과 대표회의를 선출해야 하는 점이 가장 많이 지적되었다. 분양주택과 임대주택 관리 관련 규정의 불일치로 인해 실무적인 어려움 외에 잡수입의 처리나 관리비 외의 부과에서 각 규정이 다르므로 입주자대표회의 혹은 임차인 대표회의에서 문제를 제기할 경우 명확한 기준이 부재한 점도 관리업체의 어려움으로 나타났다.

다만, 분양과 임대 주민 간 갈등 없이 원만히 잘 운영되고 있는 단지의 공통점은 분양과 임대를 구분하지 않고 동일하게 관리하고 있다는 점이었다. 한 단지 주민이라는 인식하에 차별없이 관리운영하고, 임차인도 의사결정에 직･간접적으로 참여하도록 하는 등 상호간 소통을 통해 단지 현안을 풀어가고 있었다.

V. 임차인 의견조사 결과

1. 조사개요

관리자 인터뷰에서 도출된 주요 갈등사항을 중심으로 혼합주택단지의 관리 운영방식을 개선하기 위하여 혼합주택단지 내 임대주택에 거주 중인 임차인 의견을 검토하기 위하여 모바일 및 QR 코드를 활용한 임차인 설문조사를 실시하였다.⁵⁾ 총 8,995명을 대상으로 실시한 온라인 설문을 통해 1,181부(회수율 약 13%)의 설문 응답을 회수하였다. 자료는 SPSS 통계 패키지를 사용하여 분석하였다.

응답자 특성을 살펴보면 <Table 7>에서 나타나는 것처럼 연령대는 30대 이하가 70.5%로 가장 높았다. 이는 청년･신혼부부를 대상으로 공급한 행복주택의 속성을 반영한 것으로 해석해 볼 수 있다. 평균 거주기간은 1.5년으로 나타났으나 2년 이상 거주자 비율도 31.3%에 달한다.

응답자가 거주하고 있는 혼합주택단지의 속성은 <Table 8>과 같다. 건축년도 별로는 2~3년 미만인 단지가 40.6%와 1~2년 미만 단지 39.3가 대부분이고, 호수는 500~1,000호 미만 단지가 52.5%로 가장 높게 나타났다.

대부분 분양주택이 과반 수 이상이며, 분양세대와 임대세대의 혼합방식은 세대별 분리방식이 주를 이루고 있는 것으로 조사되었다.

현장조사를 통해서 도출된 관리비 및 관리운영, 부대복리시설 등, 자생단체, 시설물 등, 보수･교체, 공동생활에 대하여 분양과 임대세대 간, 혹은 관리사무소와의 갈등이나 불합리한 점이 있다고 생각하는 항목을 조사하였다. 각 부문의 민원 및 갈등사항이 단지 및 응답자 특성에 따라 차이가 있는지 분석하기 위하여 빈도, 백분율, 교차분석 및 카이검증을 실시하였다.

2. 관리 상의 주요 갈등

관리운영과 관련하여 갈등이 있다는 응답은 약 37.0%로 나타났다. <Table 9>에 나타난 것처럼 주요 갈등사항으로는 임차인대표회의 구성 및 운영이 21.2%로 가장 높게 나타났다. 그 외에 위탁사업자 선정 11.8%, 관리비 협의 9.7%, 관리규약 개정 9.1%, 임대사업자와의 협의 8.4% 순으로 나타났다. 관리운영과 관련된 갈등이 단지특성에 따라 차이가 있는지 분석한 결과, 건축경과년수별, 건설호수별, 분양과반 여부별, 혼합형태별, 응답자 거주기간별 통계적 유의미한 차이가 있는 것으로 나타났다. 건설호수가 1000호 미만인 경우, 세대별 분리인 경우, 임대사업자와의 협의에 대한 갈등이 통계적 의미(p<.05)가 있는 것으로 나타났다. 또 임차인 대표회의 구성 및 운영과 관련하여서는 분양과반인 단지(p<.01), 건축년수 1-2년 단지(p<.05), 세대별 분리 단지(p<.01)에서 통계적으로 유의미한 특성이 나타났다.

관리비 부과와 관련하여 민원 및 갈등사항이 있다는 응답은 32.9%로 나타났다. <Table 10>에서 나타난 주요 갈등사항으로는 관리비 외 비용 부과, 초과주차비 등 직접적으로 관리비 등에 부과되는 비용과 함께 대표회의 운영비, 잡수입 처리 등 지출에 관련된 부분에서 갈등이 있다고 응답하였다. 관리비 등 갈등사항은 지역별, 건설호수별, 분양과반 여부별, 혼합 형태별로 통계적으로 유의미한 차이가 있는 것으로 나타났다. 특히 분양주택이 과반 이상인 단지에서는 초과주차비(p<.05), 세대별 분리 형태인 경우, 잡수입처리(p<.05)에 대해 민원 및 갈등이 유의미하게 많았다. 초과주차비 등의 경우 관련법 상 임대주택 관리비 등으로 부과할 수 없지만, 실제 단지 관리상 부과해야 하는 항목이기에 갈등이 초래되는 것으로 볼 수 있다.

최근에 공공이 공급하는 혼합주택단지는 주민편의시설로써 다양한 공동시설과 공간이 증가하고 있다. <Table 11>에서처럼 이러한 부대복리시설 등 사용과 관련하여 입주민들의 민원 및 갈등사항이 있다는 응답은 28.5%로 나타났다. 항목별로는 주민공동시설 등을 이용할 때 관리비 이외의 사용료를 부과하거나, 회의실 등 공간사용, 어린이집 임대 등 항목에 대해 분양과 임대세대 간, 혹은 관리사무소와의 갈등이나 불합리한 점이 있다고 응답하였다. 이는 지역별, 응답자 연령 및 성별로 유의미한 차이가 있는 것으로 나타났다. 예를 들어, 40대와 여성 응답자의 경우 주민공동시설 사용료 부과에 대해 갈등과 불합리한 점이 있다는 응답(p<.05)이 통계적으로 유의미하게 높았다.

<Table 12>에서 보면 이러한 임대주택의 의사결정시 임차인들의 의견 반영 여부에 대해서는 보통이라는 응답이 40.8%로 가장 높게 나타났다. 반영이 되지 않는다(거의 안됨, 조금 안됨)는 응답은 32.0%로 반영이 된다(조금 반영됨, 잘 반영됨)는 응답 27.1%보다 높게 나타났다.

현재 임차인들의 의견 수렴시 적절한 방법으로는 <Table 13>에 나타난 것처럼 전자적 의견수렴이 78.8%로 가장 선호하는 것으로 나타났다. 이는 청년 및 신혼부부가 많이 입주하는 행복주택의 임차인 특성이 반영된 것으로 볼 수 있다. 그 외에 게시판 10.7%, 의견조사지 6.8%의 순으로 나타났다. 의견 수렴방법에 있어서는 전자적 의견수렵에 있어서 여성(p < .05) 및 30대 이하(p < .001)에서, 게시판을 통한 의견수렴 방식에 대해서는 남성(p < .05)과 60대(p < .001) 이상에서 통계적으로 유의미한 수치로 나타났다.

3. 소결

이상에서 행복주택 입주자들은 관리 운영방식에서 문제를 느끼는 항목으로, 임차인대표회의 구성 및 운영이라는 점이 나타났다. 관리비 부문은 관리비 외의 비용 부과에 대한 갈등을 인지하고 있는 것으로 나타났으며, 공동시설에 대해서는 사용료 부과에 대해서 불합리하게 느끼는 것으로 나타났다. 그러나 이러한 불만이나 갈등에도 불구하고 입주민들의 의견이 반영이 되지 않는 응답이 32%로 부정적 의견이 긍정적 의견보다 높게 나타나고 있음을 주목할 필요가 있다. 또 임차인들은 전자적 의견 수렴을 선호하 부분은 서면이나 현장투표를 통해 임차인의 주로 반영하고 있다는 관리담당자의 의견하고는 차이를 보이는 부분으로, 향후 관리방식 개선에서 주목할 부분이라 할 수 있다.

VI. 결 론

혼합주택단지 내에서는 외형적으로 임대동과 분양동의 차이는 없어지고 있으나, 거주자 간 갈등과 사회적 배제(Social exclusion) 현상은 끊임없이 제기되고 있다. 본 연구는 그 원인이 혼합주택단지가 ｢공동주택관리법｣과 ｢민간임대주택법｣이라는 이원화된 법체계에 의해 운영됨으로써, 관리상 충돌과 법령의 미비로 인한 갈등이 지속적으로 발생하고 있기 때문으로 판단, 이를 검증하기 위하여 제도분석 및 인터뷰와 설문조사를 실시하였다.

분양･임대 혼합주택단지는 기존 임대주택에 대한 부정적 사회인식과 임차인에 대한 차별 문제를 극복하고자 도입된 주거유형으로, 물리적 통합을 통해 사회적 통합을 유도하고자 하는 목적을 지닌다. 과거 혼합주택단지는 공간상 분리 등을 통해 임대주택 입주민의 접근성을 제약하였다면 현재는 제도적으로 의사결정권자를 입주자대표회의와 임대사업자로 제한하고, 관리비를 부담하는 임차인은 협의의 대상으로 제한하면서 주택관리에 대한 의사결정권 및 정보접근성에서 임대주택 입주민의 접근을 제한하고 있다. 그 결과 이원화된 결정 및 협의체계로 인하여 각각의 대표회의를 구성하여 운영해야 하는 번거로움과 비용의 문제는 물론이고, 주요 의사결정권이 입주자대표회의와 임대사업자에게 편중되어 임차인의 권리와 참여를 제약함으로써 실질적인 사회통합을 저해하는 요인으로 작용하고 있다.

이러한 문제를 해소하기 위해서는 근본적으로 입주자 등과 임차인 모두 동일 단지에 거주하는 사용자로서 인식하고, 하나의 단지로 문제에 접근하는 것이 필요한 것으로 보인다. 단기적으로는 임차인에 대한 정보제공과 참여권한을 확대하는 것이 필요하다. 혼합주택단지 내 갈등을 최소화하고 통합적 관리를 실현하기 위해, 임차인 또한 동일한 ‘사용자’로서의 권한과 책임을 인정하는 관점의 전환이 필요한 시점이다. 아울러 단지의 관리운영체계는 관리자 입장보다는 사용자 입장에서 입주자･임차인 간의 차별을 배제하고, 하나의 공동체로서 문제를 해결할 수 있는 방식으로 개선되어야 한다.

관리비 등을 부담하고 있는 임차인도 임대사업자의 권한 중 소유권에 저촉되지 않는 범위 내에서 사전 협의사항 등 일부 항목에 대해서는 임차인들이 직접 참여할 수 있는 장이 필요하다. 이를 위해, ｢공동주택관리법｣상 의사결정기구를 개선하여 임차인대표회의도 관리비 등 집행을 위한 사업자 선정(장기수선충당금 사용 공사 등 소유자 자산 관련 사항 제외), 주택관리업자 선정, 공용시설물 이용료 부과기준의 결정, 주민공동시설 이용 등에 관한 사항 등의 의사결정에 직접 참여할 수 있도록 할 필요가 있다. 이는 같은 법 시행령 제7조제1항의 개정을 통해, 임대사업자가 입주자대표회의와 공동으로 결정해야 할 사항 중 일부 권한을 임차인대표회의에 위임하는 방안으로 제도적 개선방안을 제시하고자 한다. 다만 임차인의 참여가 ‘권리’로 강조되는 만큼 주택관리 의사결정에 대한 ‘의무’와 ‘책임’도 함께 강조되어야 한다. 이를 위해 입주자대표회의와 동일하게 임차인대표회의도 주택관리 등에 대한 교육이수 의무 등을 검토해 볼 필요가 있으며, 입주자대표회의 준하는 책임 규정도 모색될 필요가 있다. 또한, 장기적으로는 현재 각 개별법에 따라 규정하고 있는 혼합주택단지의 분양주택 관리규정과 임대주택 관리규정 및 각각의 대표회의를 공동관리규약과 공동대표회의로 통일하는 것이 요구된다.

본 연구는 급증하고 있는 분양･임대 혼합주택단지의 관리운영 제도 및 실태와 관련된 문제를 중심으로 분석하였으나, 다음과 같은 한계점이 존재한다. 분석대상으로 선정한 LH공사의 혼합주택단지의 수가 많지 않으며 표본단지는 전체 69개를 대상으로 하였으나 입주자 설문은 2016년 이후 공급된 행복주택으로 제한하여 실시하면서 응답자가 특정 연령층에 집중되었다는 한계가 있다. 또 본 연구에서는 단지 내 관리를 둘러싼 갈등, 그리고 혼합주택단지 내 갈등 해소를 위한 임차인의 참여에 초점을 맞추었으나 이를 통한 사회통합의 구체적 효과에 대해서는 검토하지 못하였다. 마지막으로 본 연구에서는 다루지 못하였으나 최근 단순히 경제적 소득수준에 따른 물리적 통합보다는 지역사회 내에서 어울려 살 수 있도록 다양한 연령층을 대상으로 하는 에이징 믹스(Ageing Mix)나 단지를 넘어서 커뮤니티 차원의 소셜믹스라는 관점에서 지역사회연계 등이 강조되고 있으나 본 연구에서는 단지내 소득계층간 소셜믹스만을 사회통합의 관점에서 다루었다. 이러한 부분은 후속 연구 등을 통해 다루어질 필요가 있다.