1. 고령층 가구의 주거 및 가계자산 특성

고령인구의 급증에 따른 인구 고령화 문제점들은 양적 증대에만 초점을 맞춘 나머지 고령인구의 이질적인 특성과 수요의 다양성을 도외시하는 경향이 여전하다. 특히 고령층 가구의 주거 관련 선행 연구들 상당수는 연령층별로 세분화하지 않고, 정부에서 실시하는 각종 정기 조사에서 조차 이러한 연령층 구분에 대한 중요성을 간과하고 있다. 최근 고령인구의 정책수립에 필요한 자료로 활용하기 위한 조사⁶⁾에서 고령층을 연령별로 대별하기 시작했는데, 그 주요 결과를 살펴보면 다음과 같다. KIHSA(2014)에 의하면, 2014년 고령인구의 3/4 이상(76.6%)은 도시지역에 거주하고 있었으며, 노년기의 경제활동의 기회와 거주형태의 변화에 연유한데 따른 것으로 보았다. 전체 고령인구 중 여성(58.3%)이 남성(41.7%) 보다 1.배 가량 더 많았는데, 특히 여성의 1/3은 1인 가구로 나타났다. 연령층별로는 65-74세의 초기 노년기(58.8%), 75-84세의 중기(33.2%), 85세 이상의 후기(8.0%) 순으로 많았다. 또한, 가구주의 교육수준은 고졸 이하(92.2%)의 비율이 대졸 이상(7.8%) 보다 압도적으로 높았고, 고령자 가구의 평균 가구원 수는 2.2명이었다.

노년기 가구의 자가소유율은 69.%였으며, 가구주 성별에 따른 자가소유율은 남성가구주(75.3%)가 여성가구주(64.7%) 보다 1.2배 더 높았고, 연령층별로는 고령화가 진행될수록 자가소유율이 감소하였다(초기 72.6% 중기 65.%, 후기 56.7%). 현재 거주하는 주택유형에서는 1/3(34.7%)은 아파트에 거주하고 있었고, 과반수 이상(51.7%)은 단독주택에 살고 있었으며 나머지(13.7%)는 연립주택, 다세대 주택 등 기타 주택에 기거하였다. 성별에 따른 아파트의 거주비율은 남성가구주(35.6%)가 여성가구주(34.0%)보다, 단독주택의 거주비율은 여성가구주(52.5%)가 남성가구주(50.7%) 보다 약간 더 높았다. 연령층별로는 아파트의 거주비율은 초기(36.8%)에서 가장 높았고, 중·후기는 비슷한 수준(32.%)인 반면 단독주택의 거주비율은 연령층이 증가할수록 높아졌다(초기 49.5%, 중기 54.3%, 후기 56.8%).

한편, 노년기 가구의 경제적 상태를 살펴보면, 연간 총 소득은 평균 2,305만원이었고, 남성 가구주의 가구(2,523만원)가 여성가구주(2,202만원) 보다 약 1.2배 더 많았으며, 연령층별 연간 가구 평균 소득은 초기 2,513만원, 중기 2,020만원, 후기 1,940만원으로, 연령층이 높아질수록 가구 소득은 감소하였다. 공적연금을 수령하는 비율은 31.9%였으며, 남성(51.0%)이 여성(18.3%) 보다 약 3배가량 더 높았고, 연령층이 높아질수록 그 비율이 현저히 감소하여(초기 43.4%, 중기 16.8%, 후기 4.0%) 연령층이 높아질수록 경제상태의 만족도가 낮아졌다. 가구의 연간 소비지출은 평균 1,727만원이었고, 남성가구주(1,867만원)가 여성가구주(1,627만원) 보다 1.1배 더 많았고, 노년기 후반부로 접어들수록 감소하여 초기(1,864만원), 중기(1,532만원), 후기(1,495만원) 순으로 낮아졌다.

또한, 노년기 가구의 총 자산 규모는 24,998만원이었고, 이 중 부동산 자산(21,342만원)이 대부분(85.4%)을 차지하였으며, 나머지(14.6%)는 금융자산(3,142만원)과 기타 자산(513만원)이었다. 성별에 따른 총 자산규모는 남성가구주(29,720만원)가 여성가구주(21,627만원) 보다 1.4배 더 많았고, 부동산 자산은 남성가구주(25,289만원)가 여성가구주(18,526만원) 보다 1.4배, 기타자산은 남성가구주(637만원)가 여성가구주(425만원) 보다 1.5배 더 많았다. 연령층에 따른 자산구성에서 기타자산을 제외한 총 자산, 부동산 자산, 금융자산에서 모두 연령층이 높아질수록 감소하였다. 즉, 총 자산규모는 초기(28,134만원), 중기(20,213만원), 후기(19,857만원), 부동산 자산은 초기(24,000만원), 중기(17,020만원), 후기(17,773만원), 금융자산은 초기(3,505만원), 중기(2,859만원), 후기(1,744만원) 순으로 낮아진 반면, 기타자산은 초기(629만원), 후기(340만원)중기(335만원) 순으로 감소하였다. 한편, 연령층이 증가할수록 총 자산에서 부동산 자산이 차지하는 비율은 후기(89.5%)에서 두드러졌고, 금융자산의 비율은 중기(14.1%)에서 높았다. 한편, 노년기 가구의 부채규모는 평균 2,631만원으로 자산대비 부채비율은 10.5%였고, 남성가구주(3,186만원)가 여성가구주(1,806만원) 보다 1.8배 더 많았고, 연령층별로는 초기(3,104만원), 중기(1,995만원), 후기(1,798만원) 순이었으며, 자산대비부채비율은 고령화가 진행될수록 현저히 감소하였다(초기 11.0%, 중기 9.9%, 후기 9.1%).

2. 관련 선행연구 고찰

고령층 가구를 대상으로 주택자산이 가계소비지출에 미치는 영향을 살펴본 최근에 수행된 연구들은 다소 제한적이었다. 상당수가 연령그룹의 일부분으로 고령자를 포함하거나 고령자 전체를 대상으로 하고 있어 고령층 가구의 다양성을 고려하지 않고 있다. Campbell and Coco(2007)은 주택자산이 연령층이 높고 부채가 적을 때 가구 소비지출에 더 큰 영향을 준다고 하엿으며, Bostic, Gabriel and Painter(2009)은 주택자산이 총소비에 미치는 영향은 금융자산과 기타 부동산 자산 보다 훨씬 높다고 하였다. Tobing(2012)은 56-65세 가구의 주택자산이 미치는 영향은 통계적으로 유의하지 않았으나 66세 이상 가구에서 부(-)의 관계를 보였다.

한편, Park and Lee(2011)은 60세 이상 가구의 주택자산효과가 60세 미만 가구 보다 더 컸으며, 60세 이상 연령그룹에서 주택자산의 결정계수는 금융자산 보다 컸고, 60세 미만 가구에서 주택 외 부동산 자산 보다 15.7배 더 컸다고 밝혔다. 또한, 주택자산효과는 아파트 거주, 낮은 부채비율(25% 이하)에서 뚜렷하였다. Kim et al.(2013)의 연구에서 주택자산효과는 65세 이상 가구가 55-64세 가구 보다 조금 더 컸으며, 은퇴 후 노년기에서 주택자산효과가 더 중요하였다. Lee and Yu(2015)은 55-64세 가구의 주택자산효과가 65세 이상 가구 보다 더 크고, 주택자산효과는 금융자산과 주택 외 부동산자산보다 더 컸으며, 아파트 거주와 낮은 부채는 주택자산효과를 강화시켰다. Lee and Yoon(2015)은 노인(65-73세)가구의 주택자산효과가 10년 전과 비교했을 때 약 3배 커졌고, 특히 은퇴 후 부채비율이 낮을 때 확연하였다. 따라서, 노후의 주택자산은 가계 소비에 중요한 영향을 미치며 부채 상환 부담은 노인가구의 소비를 제약시킴을 알 수 있다.

1. 조사대상가구의 일반적 특성

조사대상 가구의 일반적 특성을 정리하면 <Table 1>과 같다. 고령화가 진행될수록 자가소유 가구 수는 급감하였고, 가구주의 여성화가 두드러져 고령화에 따른 가구주의 성비 불균형이 심화되었다. 또한, 가구주의 교육수준은 연령과 반비례하여 대졸 이상의 고학력자는 예비은퇴기에서 가장 높았고, 가구원 수는 고령화가 진행될수록 급감하였다. 이는 40세 이상의 은퇴계층 중 연령이 낮을수록, 수도권에 거주할수록, 가구원 수가 많을수록 자가소유 가구수가 많았다.

거주지역은 고령화가 진행될수록 비수도권에 거주하는 비율이 두드러졌는데, 후기 노년기에서 비수도권 지역 거주 가구 비율이 수도권 보다 약 2.1배 많았다. 이는 은퇴 계층 현재 거주하는 주택유형에서 아파트 거주 비율은 예비은퇴기에서 가장 높은 반면 아파트 외 주택의 거주비율은 중기 노년기에서 가장 높았다. 이는 노년기 가구 대다수가 근로기간 중 공적연금이나 개인연금 등 연금 상품이 잘 발달되어 있지 않은 시대적 상황에서 가입과 불입이 여의치 않았고, 부동산 시장의 활황기를 거쳐 오면서 노후 소득의 대안으로 임대소득 확보가 용이한 주택이나 수익형 부동산을 보유한데 따른 결과라고 해석될 수 있다. 실제, 이러한 유추는 연금수령여부와 무관하지 않았는데, 연금 수령 가구는 예비은퇴기(29.3%)에서 가장 높지만, 노년기 전체에서는 2% 미만이었다. 즉, 연금을 수령한 노년기 가구는 극소수로, 노년기 가구 대부분이 노후 소득의 불안정으로 인한 가계재정의 어려움이 내재될 수 있음을 시사한다.

2. 조사대상가구의 가계자산 구성

예비은퇴기와 노년기 자가소유 가구의 가계자산 구성을 살펴보면, <Table 2>에서 보는 바와 같이 연간 비내구재 소비액, 연간 총 소득, 주택자산, 부채액은 연령과 반비례하였고, 총자산, 금융자산, 주택 외 부동산 자산은 초기 노년기, 예비은퇴기, 중기, 후기 노년기 순으로 많았으며, 임대소득은 초기, 중기 노년기, 예비은퇴기, 후기 노년기 순으로 많았고, 자본이득은 후기 노년기, 예비은퇴기, 초기, 중기 노년기 순으로 컸다. 대체로 조사대상 가구들의 부채비율은 낮았다.

가구당 평균 비내구재 소비액은 고령화가 진행될수록 급감하였는데, 예비은퇴기의 평균 비내구재 소비액은 노년기 전체 평균 보다 2.1배 더 많았다. 가구당 연 평균 소득도 연령층이 높아질수록 감소하여 예비은퇴기의 총소득은 노년기 전체 보다 2.6배 보다 4배 더 많았다. 즉, 고령화에 따른 소득 감소폭은 소비액 낙폭 보다 더 컸다. 이와는 대조적으로 임대소득은 초·중기 노년기 가구에서 정점을 이루었다. 또한, 총 자산, 금융자산, 주택 외 부동산 자산은 초기 노년기에서 절정을 이루다 중·후기 노년기로 올수록 예비은퇴기 수준 이하로 하락하였다. 특히 금융자산은 노년기의 각 단계로 접어들면서 절반수준 내외로 급감하였고, 주택 외 부동산 자산도 노년기의 중기에서 후기로 오면서 절반 수준으로 감소하였다. 다만, 주택자산은 금융자산이나 주택 외 부동산 자산 보다 감소폭이 완만하였고, 고령화가 진행될수록 총자산에서 차지하는 비율(57.4~77.8%)은 급증하였다. 자본이득은 후기 노년기에서 가장 컸는데, 이는 생애 마지막 시기가 다가오면서 보유 부동산 자산의 처분으로 자본이득이 커진데 따른다. 부채액은 고령화가 진전될수록 급감하여 부책액이 가장 큰 예비은퇴기는 가장 낮은 후기 노년기보다 7.5배 이상 많았다.

이상에서 살펴본 바와 같이 고령화가 진행될수록 소득, 소비, 부채, 주택자산 보유액은 크게 감소하였고, 은퇴 직전 생활수준을 유지하는 초기 노년기에서 임대소득, 총자산, 금융자산, 주택 외 부동산 자산이 가장 컸다. 가계 자산 중 주택자산 보유액은 가구주의 고령화에 따른 감소폭이 완만한 반면, 금융자산이나 부동산 자산의 낙폭은 훨씬 컸는데 특히, 금융자산의 감소폭이 주택 외 부동산 자산 보다 컸다. 따라서, 근로 소득이 급감하는 초기 노년기에 임대소득이 소득 감소를 상쇄시키고, 후기 노년기에 부동산 자산을 처분하여 자본이득을 극대화하고 금융자산으로 전환시켜 소비를 충당하였으며, 고령화가 진전될수록 가계자산의 포트폴리오가 단순해지면서 주택자산의 비중이 점차 커지고 주택자산은 최후에 처분하는 노후 생활의 긴요한 자산임을 알 수 있다.

3. 예비은퇴기 및 노년기 가구의 주택자산이 가구 소비지출에 미치는 영향 분석

<Table 3>은 가계의 비내구재 소비에 영향을 미치는 독립변인을 총소득과 함께 가계자산을 금융자산, 주택자산, 주택 부동산자산으로 구분하여 분석한 결과로, 후기 노년기를 제외한 나머지 고령층 가구에서 주택자산은 99%신뢰수준에서 통계적으로 유의미하였고, 그 결정계수는 중기 노년기(0.166)에서 가장 컸으며 초기 노년기와 예비은 퇴기는 비슷한 수준으로 그 뒤를 이어 연령층에 따른 주택자산의 소비탄력성은 역 U자형 패턴을 보였다. 즉 주택자산 가치가 1% 증가할 경우, 중기 노년기의 가계소비 지출액은 약 0.2%, 초기 노년기와 예비은퇴기는 비슷한 수준으로 약 0.1% 높임을 의미한다. 다만, 후기 노년기에서 주택자산의 부의 효과가 통계적으로 유의미하지 않은 점은 대다수 고령층 가구들이 이 시기에 자산의 상당부분을 처분하기 때문으로 풀이된다. 이와 같이 연령층과 주택자산효과 간의 비례관계는 Park and Lee(2011), Kim et. al (2013), Lee and Yoon(2015) 등의 연구결과와 일치한다.

다른 유형의 자산과 비교할 때, 주택자산의 소비탄력성은 통계적 유의수준에서 예비은퇴기 가구에서는 금융자산보다 7.1배, 초기 노년기 가구는 금융자산과 주택 외 부동산 자산 보다 각각 4.1배, 9.5배 더 높았다. 즉, 주택자산의 부의 효과는 예비은퇴기부터 지속적으로 증가하여 중기 노년기에 정점이 되며 후기 노년기에는 다른 유형의 자산 처분과 함께 소멸되는 반면, 금융자산과 주택 외 부동산 자산의 부의 효과는 초기 노년기에 절정에 이르고 이후 상실하였다. 특히, 후기 노년기에서 모든 유형의 자산효과가 소멸되는 이유는 Skinner(1989)와 Lehnert(2004)가 주장한대로 인생 최후반부에 접어들면서 필요한 자금을 조달하고 일정 수준의 현금을 확보하기 위해 부동산과 같은 비유동성 자산을 매각 처분함으로써 경제적 불안감을 약화시키려는데 연유한다. 따라서 고령화가 진행될수록 주택자산효과는 신체적 건강이 허락되는 노년 후반기 직전까지 지속됨을 알 수 있다.

한편, 예비은퇴기 및 노년기 자가소유 고령층 가구의 자산효과 차이를 면밀히 살펴보기 위해 가구주 성별, 거주지역, 주택유형, 자산대비부채비율, 그리고 연금수령여부에 따라 세분화하여 분석하였으며, 가구주의 성별에 따라 자산효과 차이를 추정한 결과, <Table 4>에서 보는 바와 같이 주택자산효과는 연령층이 증가할수록 여성 가구주에서 높아지는 경향을 보였다. 주택자산의 결정계수는 중기 노년기의 여성 가구(0.189)에서 가장 컸고, 이어 초기의 여성 가구, 중기의 남성 가구, 예비은퇴기의 남성 가구, 초기의 남성 가구 순으로 컸으며 신뢰수준 95%에서 통계적으로 유의하였다. 연령층이 증가하는 초·중기 노년기 가구에서 성별에 따른 주택자산 효과 차이가 현저하여 노년기의 여성가구 대다수는 사별, 이혼 등으로 홀로 사는 경우가 많으며 노년에 근로기회가 제한되고 거주하는 주택이 보유한 가계 자산 중 가장 큰 항목이므로 주택자산 가치 상승에 따른 부의 효과는 노후 의료비나 생활비 등을 조달할 수 있게 된다.

거주지역에 따른 주택자산의 소비탄력성은 <Table 5>에서 정리된 바와 같이 중기 노년기 중 수도권에 거주하는 가구(0.150)에서 가장 컸고, 수도권 거주의 예비은퇴기, 비수도권 거주의 중기와 초기, 수도권 거주의 초기 순으로 신뢰수준 90%에서 통계적으로 유의하였다. 주택자산의 부의 효과에서 지역 간 차이는 중기 노년기에서만 두드러졌다.

<Table 6>은 주택유형에 따른 주택자산의 소비탄력성을 추정한 결과, 예비은퇴기, 초·중기 노년기에서 아파트 거주 가구가 아파트 외 주택 거주 보다 더 컸다. 즉, 주택자산 결정계수는 신뢰수준 90%에서 아파트에 거주하는 초기 노년기 가구(0.192)에서 가장 컸으며, 이어 아파트 거주 중기 노년기, 아파트 거주 예비은퇴기, 아파트 외 주택 거주 중기, 아파트 외 주택 거주 예비은퇴기, 아파트 외 주택 거주 초기 노년기 순이었다. 주택유형별 주택자산의 부의 효과는 환금성이 좋고 담보대출이 쉬운 아파트에서 더 크고, 그 격차는 초기 노년기와 예비은퇴기에서 차이가 뚜렷하였다. 이는 은퇴 직후 고령층 가구에서 은퇴 직전 사회경제적 활동과 라이프 스타일을 유지하여 은퇴 전후 소비생활에 큰 변화가 없으므로 담보가치와 환금성이 양호한 주택자산의 보유는 노후 생활의 유동성을 높이고 적정 생활수준을 유지시킬 수 있는 요인임을 시사한다. 아파트 거주가구에서 주택자산효과가 뚜렷한 결과는 Park and Lee(2011), Lee and Yu(2015)의 연구와 유사하다.

자산대비부채비율에 따른 주택자산의 부의 효과를 살펴본 결과, <Table 7>에서 나타난 바와 같이 주택자산의 소비탄력성은 중기 노년기 중 부채비율이 25% 미만인 저(低)부채 가구(0.179)에서 가장 컸으며, 그 뒤를 이어 고(高)부채의 예비은퇴기, 저(低)부채의 초기 노년기, 저(低)부채의 예비은퇴기 순으로 신뢰수준 90%에서 통계적으로 유의하였다. 즉, 부채비율이 가계 소비에 미치는 영향은 초·중기 노년기의 부채비율이 낮은 가구에서 현저하였으며, 예비은퇴기에서 부채비율이 25% 이상 가구의 주택자산 결정계수는 25% 미만 보다 1.4배 더 컸다. 이는 근로소득이 단절되는 시기가 다가오면서 부채액 감소는 가계자산 관리의 자연스러운 현상이며, 노년기의 낮은 부채액은 주택자산 가치 향상을 소비여력으로 유도할 수 있다. 이처럼 부채가 가계소비의 제약요인이 된다는 결과는 Park and Lee(2011), Lee and Yoon(2015) 등의 연구결과와 부합한다.

<Table 8>은 연금수령여부에 따른 고령층 가구의 자산효과를 추정한 결과로, 주택자산의 부의 효과는 연금을 수령하지 않은 예비은퇴기와 초·중기 노년기 가구에서 나타났다. 중기 노년기 중 연금을 수령하지 않는 가구(0.168)에서 주택자산효과가 가장 컸으며, 연금 미수령의 초기 노년기, 연금 미수령의 예비은퇴기 순으로 신뢰수준 99%에서 통계적으로 유의하였다. 즉, 주택자산은 연금을 수령하지 않은 가구에게 가장 중요한 실물자산이며, 연령층이 증가할수록 주택자산효과는 계속 증가하므로, 주택자산 가치 상승은 가계소비를 유지 또는 촉진시키는 순기능 역할을 담당할 것으로 예상된다.