I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구범위 및 방법
II. 노후 공공임대주택과 그린 리모델링
1. 노후 공공임대주택의 특성
2. 노후 공공임대주택 그린 리모델링
III. 광주광역시 노후 공공임대주택 그린 리모델링 현황
1. 광주광역시 노후 공공임대주택 현황
2. 광주광역시 노후 공공임대주택 그린 리모델링 현황
3. 광주광역시 공공임대주택 그린 리모델링 계획 사례
4. 광주광역시 공공임대주택 그린 리모델링 리빙랩 유사 사례(국민디자인단)
5. 광주광역시 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링
IV. 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링을 위한 리빙랩 활용 방안 제안
1. 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링을 위한 리빙랩
2. 노후 공공임대 주택 맞춤형 그린 리모델링 리빙랩 운영 체계
3. 주민교육을 통한 그린 리모델링 리빙랩 실험실 운영
V. 결 론
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
4차 산업과 코로나로 인해 재택근무, 홈카페, 온라인 교육과 같은 새로운 주거 기능이 보편화 되면서, 현대인들이 추구하는 주거공간의 구성이 급격히 변화하고 있다. 이러 한 시점에서 국내에서 1989년부터 공급되기 시작한 공공임대주택의 노후 년 수가 30년을 넘어서면서, 주거 시설과 환경의 노후화로 인한 구조적, 위생적, 사회적 안전문제가 발생하고 있다. 이러한 노후 주택의 안전성의 문제와 사용자의 니즈 불총족이라는 이슈들이 복합적으로 나타나면서, 주택의 물리적 수명이 남아 있음에도 불구하고 주거공간으로서의 사회적 가치를 상실하여 재임대되지 못하고 공실로 남아 있는 공공임대주택의 수가 증가하고 있다. 또한, 전 세계적으로 탄소중립에 대한 관심이 높아지면서, 국내에서도 노후 주거공간의 에너지 효율 향상 및 주거의 쾌적성 확보를 통한 공공주거로서의 가치 재고를 위해 2020년 그린뉴딜 사업의 일환으로 시작된 ｢노후 공공임대주택 그린 리모델링사업｣이 전국적으로 활성화되고 있다. 하지만, 국내의 노후 공공임대주택의 그린 리모델링 사업은 현재 전국적 시범 적용 단계로 아직까지는 일반적인 그린 리모델링 메뉴얼을 기준으로 지역의 노후 공공임대주택의 현황 및 사회적 변화와는 상관없이 유사한 리모델링 방법과 아이템을 적용하여 주로 에너지 효율 향상을 위한 시설교체와 공간 환경 개선에 초점이 맞추어져 있다.
따라서, 본 연구는 현재 전국적 활성화 단계에 놓여있는 노후 공공임대주택의 그린 리모델링 사업의 효율성 및 주택의 물리적, 사회적 지속가능성을 위해 기존의 물리적 기능과 환경 개선을 위한 그린 리모델링에서 좀 더 나아가 지역 환경과 수요자의 니즈, 사회적 이슈 등을 고려한 맞춤형 그린 리모델링 방법을 탐색하기 위한 리빙랩 활용 방안을 제시하고 한다.
2. 연구범위 및 방법
광주광역시는 전체 주택수 대비 공공임대주택의 공급률이 전국에서 2번째로 높은 지역으로 노후된 공공임대주택의 유지･관리와 현재 공실로 남아 있는 주택의 재공급을 위한 리모델링의 필요성이 높은 지역이다. 따라서 본 연구는 현재 광주광역시 도시공사에서 공공임대주택 그린 리모델링의 시공과 계획이 진행중인 3개단지를 중심으로 맞춤형 그린 리모델링의 현황을 파악하고자 한다. 연구방법은 문헌고찰과 광주광역시 공공임대주택 그린 리모델링의 사례조사를 중심으로 3단계로 진행되었다. 첫째, 노후 공공임대주택 그린 리모델링 사업 대한 이론적 고찰을 통해 국내 노후 공공임대주택의 특성과 현황을 조사한 후 맞춤형 그린 리모델링의 특성을 파악한다. 둘째, 현재 광주광역시 노후 공공임대주택 현황에 따른 그린 리모델링 사업의 운영 및 공급 현황을 살펴보고, 현재 공공임대주택 그린 리모델링 사업이 진행중인 광주광역시 도시공사 3개 단지의 그린 리모델링 계획 내용을 토대로 맞춤형 그린 리모델링을 위한 물리적 공간과 사용자 맞춤 특성을 분석하여 맞춤형 그린 리모델링을 위한 현재 사업의 현황과 한계점을 고찰한다. 셋째, 광주광역시의 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링 사업을 운영함에 있어 주민과 전문가가 함께 참여하여 노후 공공임대주택의 물리적, 사회적 특성에 맞는 맞춤형 그린 리모델링 사업 운영을 위한 리빙랩 활용 방안을 제안하고자 한다.
II. 노후 공공임대주택과 그린 리모델링
1. 노후 공공임대주택의 특성
공공임대주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 공동주택 중 무주택 저소득층 및 취약계층의 주거 안정을 도모하기 위하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하여 저렴한 임대조건으로 임대하는 주택을 의미한다. 이러한 공공임대주택은 ‘임대’ 자체가 목적이거나 ‘임대 후 분양’으로 전환하는 것을 목적으로 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제2조에 따르면 공공임대주택의 유형에는 영구임대, 국민임대, 행복주택, 장기전세, 공공임대, 기존주택 매입임대, 기존주택 전세임대가 있다(Kim et al, 2022).
공공임대주택의 공급 목적이 질적, 양적으로 안정적인 주거공급임에도 불구하고 공공임대주택의 공급 특성상 임대인의 장기거주가 어렵고, 사회적 취약계층이 많이 거주하기 때문에 주택의 물리적 시설이 노후화된 경우 임차인의 주체적인 관리와 하자보수에 한계가 있다. 따라서 주거 시설의 노후화로 인한 주거 기능 저하뿐만 아니라 단지의 내･외부 이미지 저하로 인한 범죄, 화재, 재난, 위생과 같은 안전 문제에 취약하다. 또한, 노후된 공공임대주택의 주호 평면과 커뮤니티 공간의 경우 현대인의 라이프 스타일을 충족시켜주기 어려우며, 1인당 최소 주거면적 미달로 주거 공간으로써의 가치가 저하되고 있다. 이로 인해 공공임대주택의 공급 목적인 질적으로 안정적인 주택 공급이 이루어지지 못하면서, 양적으로 공공임대주택의 공급이 부족한 지역에서도 공실의 수가 매년 증가하고 있다.
따라서 노후 공공임대주택의 질적 가치를 향상시키기 위해서는 기존의 일반적인 주거 기능 유지를 위한 관리를 넘어서 물리적 기능 업그레이드 뿐만 아니라 사회적 수요를 반영한 리모델링이 필요하다. 이를 통해 노후 주택과 신규 주택 간의 주거 기능과 환경적 쾌적성, 주거 서비스 질의 양극화를 완화 시켜 줌으로써 공공자산의 가치를 재고할 필요가 있다.
2. 노후 공공임대주택 그린 리모델링
2019년을 기준으로 초기 공급된 공공임대주택의 수명이 30년을 경과하였으며, 유지관리 및 리모델링 대상에 해당되는 15년 이상 경과된 공공임대주택은 2020년 기준 103만 757호로 매년 노후물량이 급속히 증가하고 있는 실정이다(Ministry of the Interior and Safety, 2020).
일반적으로 리모델링이란 ｢건축법｣ 제2조제10호 및 ｢주택법｣ 제2조제25호에 규정된 ‘건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위‘를 말하며, 공동주택의 리모델링은 사업 유형과 공사 범위에 따라 일반적 유지관리형 리모델링, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가형 리모델링으로 구분된다. 유지관리형 리모델링은 건축설비, 바닥 및 벽체, 내장재, 외부마감 등 기존 주거의 성능을 유지하기 위해 노후 된 공동 설비 시설 및 세대별 내부 시설 개선이 목적이다. 맞춤형 리모델링은 기존 주거의 성능 유지 및 선택적 향상을 위한 시설 개선 또는 대수선으로 주요 구조물의 수선, 변경, 평면구조 및 코어변경, 주차장 확충, 커뮤니티시설 확충 등 불편한 시설별로 개선하는 방식이다. 세대수 증가형 리모델링은 증축 및 전면교체형이라고도 하며 수직/수평/별동 증축, 일부 개축을 통한 세대확장 및 세대수 증가로 기존 주거의 전체적 성능 향상에 초점을 맞추는 방식이다.
전국적으로 노후 주택의 안전 문제 증가와 탄소중립에 대한 이슈와 함께 그린 건축과 그린 공간에 대한 관심이 증가하면서 2020년 그린뉴딜 사업의 일환으로 노후 공공임대주택 그린 리모델링사업이 본격적으로 활성화되었다. ｢노후 공공임대주택 그린 리모델링 사업｣은 노후 된 주거환경의 리모델링을 통해 온실가스 감축을 통한 경제기반의 친환경･저탄소 전환에 기여하고, 취약계층 주거환경 개선을 통한 포용 국가 기반을 마련하기 위한 사업이다. 사업 대상은 준공 후 15년 이상 경과 한 영구임대주택과 매입 임대주택의 에너지 효율을 재고하고 취약계층의 주거환경을 개선하는 것을 목적으로 한다. 2020년부터 본격화된 노후 공공임대주택 그린 리모델링 사업은 ’20년 10,300호(영구임대 8단지 300호, 매입임대 1만호)를 시작으로 ’21년 8.3만호, ’22년까지 총 18.6만호를 진행할 계획이다(Ministry of Land Infrastructure and Transport, 2020).
Table 1.
LH Public Rental Housing aging Facility Improvement and Remodeling Business Type
현재까지 LH에서 진행된 노후 공공임대주택 그린 리모델링 사업은 주택의 유형과 규모, 임차인의 특성을 고려하여 크게 3가지 유형으로 구분하고 있다. 각 리모델링 유형은 영구임대주택의 세대통합형과 단일세대형, 매입임대 시설개선형이 있다. 영구임대주택 세대통합형과 단일세대형은 장기간 공가이거나 노후도가 심한 소형 평형의 시설개선과 공간재구성을 통한 재공급을 위한 것이다.
세대통합형은 연접된 소형 평형(26 m2) 2세대를 넓은 평형(52 m2) 1세대로 통합하여 공간 재구성 후 다자녀 가구와 신혼부부에게 공급할 예정이다. 단일세대형의 경우 소형 평형(26 m2)을 에너지 효율 개선과 친환경자재를 활용한 내장재 교체를 통해 대학생, 보호종료아동, 고령자 또는 장애인과 같은 주거약자 등 1인가구에 공급할 계획이다. 마지막으로 매입임대 시설개선형의 경우 노후 다가구 매입임대주택의 에너지 성능 향상 및 생활안전 강화 등 주성능 개선을 위한 리모델링 유형이다(LH, 2020).
그린 리모델링은 유형과 공간의 노후현황에 따라 에너지 성능 강화, 친환경 자재 사용을 목적으로 총 15개의 대표 시공 항목을 기준으로 리모델링이 진행되고 있다. 현재 진행중인 공공임대주택 리모델링 사업은 사업대상의 지역적, 물리적 특성에 따라 리모델링 아이템과 자재 사용기준이 조금씩 상이 하나 대표적으로는 고기밀 출입문 교체, 단열보강, 복합환기시스템 설치, LED 조명 교체, 콘덴싱 보일러 설치, 창호교체와 같은 에너지 효율 개선을 위한 설비개선 및 내장재 교체가 주를 이루고 있다. 이러한 리모델링은 ｢맞춤형 리모델링 지원을 위한 사례별 리모델링 기법연구｣와 ｢서울시 공동주택 리모델링 기본계획｣에서 제시하고 있는 공동주택 공간 위계별 리모델링 유형별 아이템들과 비교해 보았을 때, 주로 세대의 내부 공간을 중심으로 이루어지고 있다. 세대별 주호 공간 이외의 공용 및 단지 외부 공간과 같은 공공설비 및 공용공간의 리모델링의 경우 별도의 노후임대 시설개선 사업을 통해 진행 중인 것으로 파악되었다. 국내의 공공임대주택 그린 리모델링 사업이 단지 중심보다는 노후 공실 세대를 중심으로 부분적으로 진행되다보니 단지 전체 통합적으로 리모델링할 때에 비해 상대적으로 경제적, 공급적 측면에서 효율성은 떨어지나, 예산의 확보 및 기존 거주자들의 이주 등의 특성을 고려하여 리모델링 대상 단지 선정 후 부분적 세대를 중심으로 진행되고 있는 상황이다.
Table 2.
Comparison of Detailed Items and Rental Public Housing Green Remodeling by Type of Apartment Remodeling
III. 광주광역시 노후 공공임대주택 그린 리모델링 현황
1. 광주광역시 노후 공공임대주택 현황
2019년 국내 전체 주택수는 1,812만 6,354호로 그 중 공공임대주택 수는 166만 128호로 전체주택의 9.2%를 차지한다. 시도별 공공임대주택 재고 분포를 살펴보면 경기 28.0%, 서울 18.5%, 전남 5.2%, 인천 5.0%, 부산 5.0%, 대구 4.8%, 경남 4.7%, 광주 4.2%로 전체 17개 시도 중 광주광역시가 8번째로 공공임대주택의 재고수가 높지만, 광주광역시의 전체 주택 수 대비 공공임대주택의 공급비율은 13.3%로 전국에서 세종시 다음으로 2번째로 높다.
Table 3.
Inventory Status by Type of Public Rental Housing by City and Province Nationwide (As of 2019, Unit: Number of Households)
｢2030 광주광역시 주거 종합계획｣의 공공임대주택 소요추정에 따르면 임차가구수, 공공임대 입주대상 비율, 입주희망 비율 추정을 통해 2-3년 최소 9.3만호(4분위이하) 내지 최대 12.4만호(6분위이하)의 공공임대 소요가 있으며, 이중 특수계층 소요는 1.6만호 정도이며 나머지 7.7-1.8만호는 국민임대 등 일반적인 공공임대 소요로 추정하고 있다. 이를 위해서 광주광역시는 2030년까지 연간 2,300호내지 5,400호의 공공임대주택 공급이 필요할 것으로 추정하였다. 이러한 소요를 충족시키기 위해서는 새로운 주택을 건설하여 공급하는 것도 중요하지만, 기존의 공급된 주택 중 노후도가 높거나 공실률이 높은 단지를 선정하여 리모델링하여 재공급하는 방안을 통해 공공임대주택 그린 리모델링 사업의 실효성을 높이는 것이 중요한 시점이다.
2. 광주광역시 노후 공공임대주택 그린 리모델링 현황
광주광역시에서는 노후 된 공공임대주택의 재고관리와 새로운 공급이 필요한 공공임대주택의 확보하기 위한 방안으로 2020년 공공임대주택 그린 리모델링 시범사업을 시작으로 2022년 현재 지역 내 15년 이상 된 영구임대 아파트 10곳(도시공사 소관 3곳: 쌍촌시영 3단지, 우산빛여울채, 금호빛여울채, LH 소관 7곳: 하남주공, 쌍촌주공, 각화주공, 오치주공, 우산주공, 두암2주공, 두암4주공) 중 도시공사 소관 3곳(쌍촌시영 3단지: 500세대, 우산빛여울채: 1,500세대, 금호시영: 1,500세대) 총 3,500세대와 북구의 5개 단지 7,120세대를 대상으로 그린 리모델링 사업을 추진을 계획 중이다(광주광역시 도시공사, 2022).
Table 4.
Supply Status of Gwangju Public Rental Green Remodeling Housing
| Apartment complex | Year of supply | A type | B type | C type | Total |
| Usan Bityeoulchae | 2022 | 150 | - | 150 | |
| Hanam Jugong | 2020 | 32 | 80 | 30 | 142 |
| 2022 | 9 | 21 | - | 30 | |
| Gakhwa Jugong | 2020 | 80 | 40 | 42 | 162 |
| 2022 | 20 | 10 | - | 30 | |
광주광역시 도시공사는 그린 리모델링을 통한 노후 공공임대주택 공간 및 에너지 복지 실현을 목표로 2020년 그린 리모델링 공모사업에 선정된 우산빛여울채 아파트 665세대를 대상으로 그린 리모델링 공사를 추진 중이다. 21년도에도 그린 리모델링 공모사업에 연속 선정되어 기존의 우산빛여울채를 포함한 노후 아파트 3개 단지 750세대(우산빛여울채 100, 금호빛여울채 400, 쌍촌시영 250)를 대상으로 공사를 추진할 예정이다. 2022년 현재까지 우산빛여울채 665세대중 150세대를 공급하였으며 총 4차로 나눠 공급이 진행될 예정이다. 또한, LH 소관 하남주공과 각화주공도 그린 리모델링 주택을 지속적으로 공급 중이다(GwangJu Metropolitan City Corporation, 2022).
3. 광주광역시 공공임대주택 그린 리모델링 계획 사례
현재 광주광역시 도시공사에서 진행중인 노후 공공임대주택 그린 리모델링 사업은 3곳으로 우산빛여울채, 금호빛여울채, 쌍촌 시영3단지로 우산빛여울채 150가구는 시공완료후 공급예정이며, 금호빛여울채와 쌍촌 시영3단지는 2022년 현재 리모델링 계획 후 시공예정이다.
Table 5.
Gwangju Metropolitan City Corporation Public Rental Housing Green Remodeling Project Overview
위의 3곳은 그린 리모델링 아이템을 에너지, 친환경, 특화 3부문으로 기본방향을 설정하였으며, 각 사업지의 현황을 고려하여 에너지 부문에서는 이중창･방범방충망, 작은방, 거실 단열보강, 콘덴싱 보일러, 현관 고기밀 방화문, 벽체 석고철거 등이 있으며, 친환경 부문에서는 폴리머 방수 및 타일 시공, 화장실 천정 석면 해체 제거, 거실 3연동 도어 설치, 친환경 페인트 사용이 있다. 또한, 특화 부문에서는 고독사예방 스마트 플러그 설치, 미세먼지 차단 방충망, 차열 방화문 설치 등의 리모델링 아이템을 적용하여 공간계획과 시공을 진행 중이다.
4. 광주광역시 공공임대주택 그린 리모델링 리빙랩 유사 사례(국민디자인단)
광주광역시는 노후 공공임대주택의 소형평형대 기피현상과 시설 노후화로 인한 주거문제 해결을 위해 도시재생 기본조례 21조에 따라 슬럼화된 영구임대주택의 공실을 청년활동가들의 주거공간 및 활동거점으로 지원하기위한 주민공동체재생 시범 사업을 1992년 준공된 광주광역시 우산빛여울채를 대상으로 진행하였다. 이웃 간 고립의 벽을 허물고 공동체 회복을 모델 개발을 통해 영구임대아파트 주민들의 삶의 질을 개선하기 위한 공동체재생 사업은 민, 관, 학, 연의 17명으로 구성된 T/F 위원회 및 국민디자인단 운영을 통해 세대주호공간 리모델링 및 필수가전 지원사업과 시범사업 모니터링을 진행하였다. 이 과정에서 청년활동가와 국민디자인단 입주민(2), 분야별전문가(4), 서비스디자이너(2), 공무원(5) 등의 참여를 통해 공동체 재생 및 노후주거환경 개선을 위한 다양한 의견 수렴 및 아이디어 도출이 진행되었다. 이러한 소프트웨어 프로그램을 통해 노후주거 환경 개선을 위한 하드웨어 프로그램으로 입주공간 리모델링 및 가전지원 사업이 진행되었다.
노후환경 개선을 위한 주민과 전문가들의 협의를 통해 도출된 리모델링 건의 사항으로는 노후된 주호공간의 내장재와 설비교체를 중심으로 싱크대, 미닫이문2, 창문틀, 전등, 화장실전등, 화장실변기, 화장실선반, 복도창문틀, 콘센트, 싱크대, 베란다 문턱, 외부샷시, 베란다 천장페인트, 인터폰, 보일러 조절기 교체 등이 건의 되었으며, 광주광역시 도시공사에서 세대당 1000만원 예산 지원을 통해 건의 사항중 도배, 장판, 싱크대, 욕실, 발코니, 샷시, 신발장 공사가 진행되었다.
이렇듯 다양한 사업 프로그램 운영과정에서 주민 중심 협업으로 경쟁력 있는 사업을 발굴하여 정부 공모 사업에 선정되는 등 사업의 연계성과 지속성을 강화했으며 주민이 주체가 되는 도시형 공동체 모델로 전국적 확산 계기를 마련하였다(MOIS & KIDP, 2019). 하지만, 이 사업 사례 또한 장기적인 관점에서 주민참여 현황을 살펴보면 실제 거주 중인 주민의 참여 정도가 매우 미흡하였고, 실제 주거공간의 물리적 현황 이외의 장기적 생활측면에서 주민들이 필요로하는 니즈 파악이 미흡했다는 안타까움이 있다. 따라서 이러한 미흡한 주민참여를 개선하기 위해서는 실제 생활 환경인 주거공간이 실험의 배경이 되고, 전문가뿐만 아니라 실제 주민들의 다양한 의견이 장기적으로 수렴될 수 있는 실험과 탐색이 지속적으로 가능한 리빙랩 운영을 통해 실효성있는 리모델링과 사후 모니터링 운영 방안이 필요하다.
5. 광주광역시 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링
노후 공공임대주택의 맞춤형 그린 리모델링을 위해서는 탄소중립을 위한 에너지 효율 향상과 노후 주거공간의 환경 개선을 통한 쾌적성 확보와 같은 기존의 리모델링 목적을 추구함과 동시에 주민의 참여를 통한 직접적인 사용자의 사회적 니즈를 충족 시켜주기 위한 공간의 재구성이 필요하다. 또한, 4차산업 기술과 서비스 등 다양한 공간 콘텐츠를 발굴하여 물리적, 사회적 기능을 동시에 업그레이드 해줄 필요가 있다. 그리고 사회적 취약계층의 주거 복지 서비스 증진과 범죄와 재난으로부터의 안전 확보, 사회적 인식 개선 등 노후 공공주거가 가지고 있는 고질적인 사회문제 개선을 통한 공공자산으로써의 가치 향상을 통해 물리적 뿐만 아니라 사회적으로 지속가능한 주거로써의 맞춤형 리모델링 계획이 필요하다. 따라서 공공임대주택 그린 리모델링 계획에서 제시한 에너지, 친환경 자재, 특화와 사회적 니즈를 종합하여 보면, 공공임대주택의 물리적 수명 연장을 위한 에너지 효율 향상 및 친환경 자재 사용을 통한 물리적 공간 맞춤 리모델링이 필요하며, 공공주도의 특화사업 뿐만 아니라 사용자들의 참여를 통한 거주자의 특성과 니즈를 고려한 사용자 공간 맞춤형 리모델링이 필요하다.
앞서 광주광역시 공공임대주택 그린 리모델링 현황에서 파악한 광주광역시 도시공사 3곳의 공공임대주택 그린 리모델링 현장 설명서 내용을 기준으로 그린 리모델링 아이템과 특화 사업내용을 위에서 제시된 맞춤형 그린 리모델링 요소별로 각 사례의 현황을 분석하면 다음 <Table 6>과 같다.
Table 6.
Gwangju Metropolitan City Public Rental Housing Customized Green Remodeling Application Items
| Elements | Remodeling Details | ➊ | ➋ | ➌ | ||
|
Physical Space Custom | Energy | Floor | Panel Haeating T150 + Room Carpet (4.5T) | ● | ● | ● |
| Wall |
Phenolic Foam Semi-non- combustible Thermal Material + Eco-friendly wallpaper | ● | ● | ● | ||
| Window | PL Double-windows | ● | ● | ● | ||
| AL Insulated Multi-windows + 26 mm | ● | ● | ○ | |||
| Interior Material | Water-saving faucets (washbasins, toilets, etc.) | ● | ● | ● | ||
| Machine | Water supply pipes, High-efficiency boilers and piping replacement | ● | ● | ○ | ||
| Electric | LED fixture, House replacing the distribution box | ● | ● | ○ | ||
| Fire Protection |
Automatic fire Extinguishing system (hood landfill), Detector, Fire extinguisher replacement | ● | ● | ○ | ||
| Communication | Replace intercoms, speakers, and outlets | ● | ● | ○ | ||
|
Eco- environmewnt | Floor | Porcelain tile | ● | ● | ● | |
| Ceiling | Wooden half-width + eco-friendly wallpaper | ● | ● | ◐ | ||
| Asbestos-containing materials | ● | ● | ● | |||
| Wall | Gypsum board + eco-friendly wallpaper | ● | ● | ◐ | ||
| Pattern coat | ● | ● | ● | |||
| Window | Single-piece single sole + 16 mm Glass | ● | ● | ○ | ||
| door | Fire gate | ● | ● | ● | ||
| ABS door | ● | ● | ● | |||
| 3-Interlocking doors | ● | ● | ● | |||
| Interior Material | Assembly bathroom (UBR) | ● | ● | ○ | ||
|
User Space Custom |
Resident Participation | Join in the Green Remodeling Plan | ◐ | ○ | ○ | |
|
Composition of professional manpower for green remodeling business consulting | ◐ | ○ | ○ | |||
| Reduce waste and garden in front of each home | ○ | ○ | ○ | |||
| Maintenance of facilities in the complex and households | ○ | ○ | ○ | |||
|
Complex Specialized | Introduction of ‘’ | ○ | ○ | ○ | ||
| IoT use smart sensors | ○ | ○ | ○ | |||
| Cognitive Health Design Application | ○ | ○ | ○ | |||
| Introduction of disaster safety system | ○ | ○ | ○ | |||
| Incubating Youth Entrepreneurship | ◐ | ○ | ○ | |||
| Building a Smart Co-Living Environment | ○ | ○ | ○ | |||
각 사례의 리모델링 아이템을 1차적으로 물리적 공간 맞춤의 에너지 향상과 친환경 자재 사용과 사용자 공간 맞춤의 공간특화와 사용자 참여로 구분하여 각 단지의 리모델링 아이템을 구체적으로 분류하였다. 그리고 2차적으로 각 사례별 공사 아이템과 주민참여 및 특화사업 진행현황의 적용 유무를 분석하였다.
분석 결과 물리적 공간 맞춤 현황을 살펴보면 우산빛여울채와 금호빛여울채의 그린 리모델링 항목은 건측･기계･전기･소방･통신 분야로 공간별 시공항목이 유사하며, 쌍촌시영3 단지의 경우 2022년 4월 기준 건축･기계 공사만 진행 중인 것으로 파악되었다. 현재까지 공공임대주택 그린 리모델링 사업의 본격화가 시작된지 채 5년이 되지 않은 시점에서 사업의 물량은 광주광역시 내에서도 점점 확대되고 있으나, 그린 리모델링의 기본방향과 아이템은 초기와 큰 변화가 없이 유사하게 진행되고 있는 상황이다. 하지만, 사업의 지속가능성과 주민의 체감을 통한 주민의 만족도와 사업의 실효성을 높이기 위해서는 공간의 물리적 시설의 리모델링을 통한 공간 환경 개선 뿐만 아니라, 공공임대주택 단지의 지역적, 사회적 특성을 고려한 주민 맞춤형 주거 서비스 개선이 필요하다. 따라서 사용자 공간 맞춤 현황을 살펴본 결과 현재 도시공사 그린 리모델링 특화사업으로 고독사, 미세먼지, IoT센서, 화재와 관련된 사업을 계획하고 있으나 구체적으로 실행되지 않은 상태이며, 주민 참여 부분에서도 초기 그린 리모델링 시범 사업이 운영되었던 우산 빛여울채에서만 주민참여 리모델링 계획이 진행되었다. 따라서 도시공사에서 제시한 단지 특화 사업 외의 단지별 맞춤형 그린 리모델링 특화 아이템을 발굴하기 위해서는 단지내에서 실제로 거주하는 주민과 전문가 외의 다양한 이해관계자들의 협력을 통한 맞춤형 리모델링 아이템 발굴이 필요하다.
IV. 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링을 위한 리빙랩 활용 방안 제안
1. 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링을 위한 리빙랩
최근 주민참여 활성화와 사업의 효과적인 실행을 위해 사업 실행 전 단계에서 직접적인 서비스 수요자와 전문가, 연구자들을 중심로한 리빙랩 프로젝트들이 활발히 진행되고 있다. 리빙랩은 흔히 ‘살아있는 실험실’, ‘생활실험’으로 불리며, 일상 현장을 실험실로 삼아 생활공동체 속에서 연구와 혁신체계를 통합하여 다양한 사회문제를 해결하려는 개방형 혁신 수단으로 이해할 수 있다. 여기서 개방형 혁신은 산업계, 정부, 학계 중심의 고전적인 혁신체계에 ‘시민참여자’ 또는 ‘이용자’로 불리는 참여자들이 함께 협력하여 창의적 해결방법을 찾아내는 과정을 의미한다(Kim, 2015).
노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링을 위한 리빙랩 운영을 통해 현재 진행되고 있는 일률적인 리모델링 방법을 벗어나 지역과 장소, 공간, 사용자에 따라 맞춤형 그린 리모델링 사업 운영이 가능하다. 또한, 리빙랩 운영을 통해 전문가의 의견 뿐만 아니라 주민 공동체의 특성을 고려하여 주민들이 선호하는 리모델링 방식을 반영함으로써 주민과 전문가의 사회적 관계망을 형성하여 서로 소외되지 않고 지속가능한 행복한 주거환경을 재조성할 수 있게 된다.
2. 노후 공공임대 주택 맞춤형 그린 리모델링 리빙랩 운영 체계
1) 맞춤형 그린 리모델링을 위한 이해관계자
노후 공공임대주택의 맞춤형 그린 리모델링을 위해서는 노후 주택의 물리적 현황 정보뿐만 아니라 주변 지역의 환경적 특성 및 거주자의 사회적 특성 등 다양한 요인의 정보가 필요하다. 따라서 이러한 다양한 정보의 체계적인 수집･분석과 정보의 실용성을 판단하기 위해서는 노후 공공임대주택 그린 리모델링을 위한 공공(Public)과 각 분야의 전문가, 연구자(Private), 관리자와 주민(People) 등 다양한 이해관계들이 함께 각자의 관점에서 자료를 수집 분석하고, 서로 검증하는 과정을 통해서 노후 공공임대주택의 지역성 및 공간의 특성에 따른 문제점을 함께 발굴할 수 있다. 또한, 이렇게 도출된 문제점의 개선을 위해 공동의 목표를 가지고 구체적인 현황을 장기적으로 모니터링 함으로써 올바른 개선 방안을 탐색할 수 있다. 하지만, 공공임대주택의 특성상 임차인대표회가 구성되어 있지 않거나 장기적이고 적극적인 주민의 참여가 저조할 가능성이 높음으로 지속적으로 주민의 참여를 독려하기 위해서는 주거복지사를 통한 공공 지원 프로그램 운영이 필요하다.
2) 맞춤형 그린 리모델링을 위한 리빙랩 프로세스
리빙랩 프로세스 및 방법론에 대해서는 다양한 논의가 있다. Pallot(2009) 등은 사용자 중심의 연구와 개방형 혁신을 모두 통합하는 리빙랩 프로세스를 공동창작, 탐색, 실험, 평가 등 네가지 주요 활동에 초학제간 참여하는 고도하된 나선형 모델로 설명하고 있다. LH ‘행복도시 리빙랩’에서는 리빙랩의 추진과정을 사전분석, 서비스도출, 서비스기능개선, 서비스검증 4단계로 추진하였으며, ‘스마트시티 리빙랩’에서는 이해와 준비, 해결방안찾기, 시험구축, 평가, 혁신설계, 확산사업화 총 6단계로 프로세스를 구성하였다. 이러한 리빙랩 운영 선행 사례와 국토교통부(2021)의 ‘공공건축물 그린 리모델링 지원사업 가이드라인’의 프로세스를 토대로 노후 공공임대주택의 맞춤형 그린 리모델링을 위한 리빙랩 프로세스는 문제발견 및 이슈도출, 공동창작, 탐색 및 실험, 평가와 같은 4단계로 다음 그림 6과 같이 제시해 볼 수 있다.
1단계는 노후 공공임대주택의 물리적, 사회적 현황에 대한 사전조사를 통해 현재 주거 현황에 대한 전반적인 이해단계가 필요하다. 2단계는 1단계에서 조사･이해된 이슈를 해결하고 노후 주거공간을 발전시키기 위한 맞춤형 그린 리모델링 아이디어 도출 단계이다. 3단계에서는 2단계에서 도출된 아이디어의 적합성과 개선사항을 탐색하기 위한 실험단계로 실제 주거공간을 배경으로 물리적 현황, 에너지 사용량, 거주자 행태 등을 실험하는 단계를 거치게 되며, 이 과정에서 1단계에서 발견하지 못했던 이슈들을 발견하게 된다. 4단계는 평가단계로 3단계에서 실험을 통해 수집된 자료를 토대로 사업의 적합성 및 개선 방안에 대한 평가가 진행된다. 또한, 평가결과를 바탕으로 차기 사업의 발전 방향 모색을 위한 2차 리빙랩을 추진하게 된다. 프로세스의 각 단계는 사업이 확장되어가는 과정에서 반복되어 사업단계별, 년차별 종합정보를 토대로 노후 공공임대주택의 물리적, 사회적 현황에 맞는 사업으로 발전방향을 모색할 수 있게 한다. 또한, 본 프로세스는 나선형 단계 뿐만 아니라 수직, 수평의 부분적 평가를 통해 리빙랩 사업이 진행되어 가는 과정에서 부분적 실험의 방향과 목적의 수정이 가능하다.
3. 주민교육을 통한 그린 리모델링 리빙랩 실험실 운영
리빙랩 프로젝트는 실제 문제가 발생하는 장소에서 실제 공간의 사용자들과 전문가들이 지속적인 관찰과 실험, 조사를 통해 직접 경험한 정보에 대한 교류가 매우 중요하다. 특히, 노후 공공임대주택의 맞춤형 그린 리모델링을 통해 공간의 크기 및 구조, 사용자에 맞는 적정 에너지 시스템을 갖추기 위해서는 건축과 공간, 사용자의 주거생활과 관련된 다양한 데이터들이 필요하다. 과거에는 건축물의 설비나 구조에 대한 데이터를 확보하기 위해서는 고도의 전문 장비와 전문가들이 필요했다. 하지만 4차산업 시대가 도래하면서 다양한 스마트 디바이스와 IoT 센서, 시스템들이 상용화 되면서 스마트 기술을 활용하여 건축물의 에너지 및 환경, 사용자 데이터를 수집하는 것이 조금은 용이해졌다. 스마트 기술들의 활용을 통해 노후 공공임대주택의 물리적 현황의 대한 자료 수집 뿐만 아니라, 거주자의 주거복지를 위한 주거행태에 대한 모니터링이 가능해지며, 어떠한 IoT 센서를 활용하여 실험실을 구축하느냐에 따라 에너지 모니터링 뿐만아니라, 재난･안전 환경구축, 취약계층 맞춤형 주거복지 서비스가 가능해진다.
그럼에도 불구하고 노후된 공간과 사회적취약계층이 다수 거주하는 노후 공공임대주택의 경우 스마트 디바이스와 IoT센서에 대한 이해를 바탕으로 리빙랩 실험이 이루어지는데 한계가 있어, 주거복지사 및 에너지, 기술, 데이터 분야의 전문가와의 협업이 필수적이다. 따라서, 주거공간의 실험환경 구축뿐만 아니라, 전문가들과 함께 거주자에게 실험환경과 정보수집에 대한 이해와 교육이 함께 필요하다(Choi, 2021). 노후 공공임대주택의 맞춤형 그린 리모델링 위한 리빙랩 실험실 구축방안을 다음과 같이 제안해 볼 수 있다.
첫째, 리빙랩 실험이 진행될 실험대상지 선정을 통해 실험대상지의 물리적, 사회적 현황을 조사하여 이에 적합한 IoT센서를 선택한다. 둘째, IoT센서를 통해 수집된 공간의 환경적 정보, 사용자 정보를 통합적으로 관리하고 모니터링 할 수 있는 어플리케이션과 온라인 플랫폼을 구축한다. 셋째, 실험에 대한 전반적인 정보 주민공유와 함께, 센서를 통한 정보수집의 동의, 사용방법 등을 교육하여 주민참여를 권장 워크숍을 진행한다. 넷째, 실험실 운영준비가 끝나면, 주거공간에 IoT센서를 설치하고, 일정 기간별로 자료 수집 분석 및 모니터링을 진행하고, 실험실 시스템과 환경을 업데이트 한다. 다섯째, 계획된 실험을 통해 일정기간 정보가 수집되면 주민, 관리자, 전문가들이 함께 모여 노후 공공임대주택 실험실의 리모델링 전/후 평가를 통해 공간과 사용자에게 실질적으로 필요한 리모델링 아이템을 도출하고, 이를 사업화하여 실험이 진행된 공공임대주택 단지 전반에 적용한다. 그리고 향후 추가로 진행될 사업의 기초자료로 활용한다.
V. 결 론
계속해서 증가해가고 있는 노후 공공주택과 공실을 효율적으로 관리하고 리모델링하기 위해서는 공공과 전문가 뿐만 아니라 실제 공간의 사용주체이 주민과 지역 커뮤니티의 지속적이고 적극적인 참여가 중요하다. 하지만 공공임대주택에 거주하는 대부분의 주민이 단기 거주율이 높다보니 주거 생활 공간과 환경 시설의 노후에 따른 관리의 필요성에 대한 관심도가 낮다. 이렇다 보니 노후 공간의 리모델링 및 환경 개선에 있어서도 관리자와 공공의 행정에 매우 의존적인 성향을 보이고 있기 때문에 주민들의 사업참여를 유도하는데 어려움이 많은 실정이다. 따라서 사업주체와 전문가들을 통해 쾌적한 공공임대주택 환경이 구축된다 하더라고 공용시설과 더불어 사적 공간이 세대 내의 물리적 환경과 시스템을 관리하기 위해서는 주민들의 자율적인 참여를 유도하는 것이 매우 중요하다.
현재 광주광역시에서 도시공사에서 진행 중인 노후 공공임대주택 그린 리모델링 사업의 사례를 살펴본 결과 그린 리모델링의 목적에 따라 에너지 효율 향상과 친환경 자재의 사용을 중심으로 리모델링이 진행 중이나, 단지의 물리적 특성과 주민의 사회적 특성과는 별개로 공통적으로 물리적 시설 위주의 리모델링이 주를 이루고 있었다. 그렇다 보니 단지별 그린 리모데링 특화에 있어서 지역적 특성이나 주민 맞춤형 서비스를 위한 리모델링 특화 사업은 아직까지 실행에 옮기지 못하고 있는 것으로 파악되었다.
따라서 앞으로 계속적으로 그린 리모델링 사업이 진행될 공공임대주택 단지와 세대의 리모데링에 있어서는 기존의 공사항목과 리모델링 방법을 그대로 적용하는 것이 아닌 사전에 리빙랩을 활용하여 기존의 공사가 진행된 단지와 공사예정 단지의 공간 및 사용자 특성의 관찰과 실험등을 통해 단지별 맞춤형 그린 리모델링을 위한 다양한 특화 콘텐츠와 공사 메뉴얼이 필요하다. 이를 위한 기초적인 토대를 구성하기 위한 방안으로 본 연구에서는 노후 공공임대주택 맞춤형 그린 리모델링을 위한 방안으로써 리빙랩을 활용하는 방안으로 운영체계 구축을 위한 이해관계자 구성과 사업 운영 프로세스, 리빙랩 실험실 운영방안은 제안하였다.
이러한 리빙랩 활용 방안을 통해 도출된 맞춤형 그린 리모델링 사업은 실제 생활하는 공간 환경을 실험실로 구축하여 실제 공간과 사용자의 주거생활에 따른 에너지 사용 정보와 사용자의 니즈를 파악하는 것이 가능하다. 이는 전문가들만을 중심으로 일부 공간에서만 데이터 실험이 이루어지는 것이 아닌 실제 사용자들이 생활 환경내에서 사용자들이 데이터 수집에 참여할 수 있는 환경이 구축되어지게 된다. 이를 통해 전문가들은 실제 사용자 정보를 공유하게 되면서 사용자들이 느끼는 문제점과 니즈에 관련된 정보를 구체적으로 파악할 수 있게 되며, 주거생활과 밀접하고 주민을 통해 실효성이 검증된 정보를 바탕으로 효율적이고 창의적인 맞춤형 그린 리모델링 계획을 도출해 낼 수 있게 된다.
