I. 서 론
1. 연구배경
청년 시기는 인생의 방향을 결정하고 미래의 삶을 준비하는 시기로 인생에 있어 매우 중요한 시기이다. 하지만 현재 우리나라 청년들은 경제성장 둔화로 인한 높은 실업률 및 불안정한 고용상태와 높은 주거비 및 전월세 전환율 등으로 인해 청년층의 주거문제가 심각해지고 있다(Yoo & Cho, 2018; Park, 2017; Lee, 2016). 청년의 주거문제와 실태를 풍자하여 ‘지·옥·고(地·屋·考)’ 즉, 지하방, 옥탑방, 고시원에 거주하는 청년가구의 삶이 지옥의 삶과 같다고 비유한 신조어가 등장할 정도로 그들의 주거실태가 심각한 상황임을 극명하게 보여주고 있다. 더욱 심각한 것은 이러한 청년의 주거문제가 일시적이고 과도기적인 현상이 아닌 고착화 가능성이 높다는 것이다(Park, 2017). 이는 청년층의 주거상향 사다리가 붕괴된 것을 의미하며, 청년의 주거문제가 비혼과 만혼, 출산지연 및 포기로 연결되면서 그 심각성이 높아지고 있다(Park, 2017; Lee, 2016). 이와 같이 청년의 주거문제는 그들만의 문제가 만이 아닌 사회적 문제로 청년을 위한 주거지원정책의 필요성이 대두되고 있다.
현 정부에서도 그 필요성을 인식하고 2017년 11월 주거복지로드맵에서 청년들을 위해 소형임대주택 30만실을 공급할 것으로 발표하였다. 이중 일부를 민간건설업체의 참여를 통해 저렴한 임대료와 수요자 맞춤형 주택의 공유형주택 유형으로 공급할 예정이다. 그간 이러한 공유형주택은 공간의 물리적 공유를 통해 임대료의 절감 그리고 원룸 및 고시원보다 쾌적하고 넓은 공간 제공으로(Jee, 2016; Shin & Yoo, 2016) 청년 1인가구의 대안적 주거로 활용되어 왔다.
과거 1인 가구 증가로 빠르게 소형주거를 공급하려는 목적으로 도시형생활주택, 준주택이 도입되어 양적 공급은 확보하였지만 공급기준 완화로 적절한 주거수준의 미확보, 커뮤니티시설의 부족, 수요자특성의 고려부족 등 문제가 대두된 경험이 있다(Kang & Kim, 2016; Lee & Kim, 2014). 최근 청년 1인 가구 주거문제 해결을 위해 청년공유형 공공지원민간임대주택이 공급될 시점에서 과거 도시형생활주택 및 준주택 제도는 우리에게 시사하는 바가 크다.
「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 민간임대주택법)의 공공지원민간임대주택은 기존 기업형임대주택(New stay)의 공공성을 강화하였지만, 8년 후 분양전환을 전제하고 있다. 이로 인해 민간기업 입장에서 볼 때, 향후 분양전환을 위해 청년 및 공동생활특성을 반영한 평면보다 일반가구를 중심으로 개발된 평면에 대한 선호가 높을 것으로 예측된다. 또한 최근 공유형주택의 많은 장점에도 불구하고 물리적 공간의 공유로 인한 개인공간의 부재와 안전기준 부족, 거주자들의 생활패턴 및 거주자 요구를 고려하지 못한 공간계획 문제와 함께 낯선 사람과의 거주, 거주자 간 갈등 발생, 운영미숙 등 운영상의 문제가 제시되고 있다(Yoo & Cho, 2018; Kang & Kim, 2016; Shin & Yoo, 2016; Kim, 2015).
이와 같이 공유형주택은 공동생활과 청년의 생활적 특성을 반영한 공간계획 및 운영방안의 모색이 필요하나 아직 이에 대한 구체적인 기준은 제시되지 않았다. 공유형주택의 공간과 운영차원의 문제해결을 위한 기준 없이 기업에 의한 청년공유형 공공지원민간임대주택의 양적 공급만을 우선적 목적으로 한다면 과거 문제를 답습할 가능성이 높아 이에 대한 대응 방안이 필요한 시점이다.
2. 연구목적 및 연구내용
본 연구는 청년의 주거안정과 주거수준 향상을 위해 청년거주자 요구에 대응하는 「민간임대주택법」의 공공지원민간임대주택을 공유형으로 공급하고 운영하는데 필요한 기본적인 운영 방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.
구체적 연구내용은 다음과 같다. 첫째, 이론적 고찰로 청년공유형 공공지원민간임대주택의 개념을 설정한다. 둘째, 청년공유형 민간임대주택 운영상의 문제점을 파악한다. 셋째, 청년공유형 민간임대주택 운영의 노하우(know-how) 및 시사점을 통해 향후 공유형 공공지원민간임대주택 운영시 적용할 수 있는 운영방안을 도출한다. 넷째, 청년공유형 공공지원민간임대주택에 대한 수요자조사를 통해 수요자 요구에 대응하는 운영방안을 모색한다.
II. 이론적 고찰
1. 청년공유형 공공지원민간임대주택의 개념
청년공유형 공공지원민간임대주택은 국토교통부가 「민간임대주택법」을 개정(2018. 1. 16)하여 도입되었다. 동법 제2조(정의) 4항에서 공공지원민간임대주택은 공공택지 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 건설한 주택으로 정의하고 있으며, 동조 14항에서 주거지원대상자에 청년을 포함하였다.
공공지원민간임대주택은 기존 기업형임대주택인 뉴스테이(New-stay)의 장점을 살리고 공공성을 강화한 주택유형으로, 공공성 강화를 위해 단지의 20% 이상을 주거지원 계층에게 특별공급하고 저렴한 임대료, 임대료 상승제한, 임대기간보장 등을 규정하고 있다. 이러한 공공지원민간임대주택은 민간건설업체의 참여를 통해 수요자맞춤형 주택공급에 기여할 것으로 예상하고 있다. 이중에서도 청년 1인가구를 위해서는 공유형 공공지원민간임대주택으로 공급함으로써 주거공간의 공유로 임대료 절감과 공유공간에서의 공동생활을 통한 심리적 안정감 및 공동체 형성에 기여할 목적으로 계획되었다. 즉, 공유형 공공지원민간임대주택은 물리적 공간과 생활을 공유하는 주택으로 전제하였다. 하지만 공공지원민간임대주택은 8년 임대후 분양전환이 가능하지만 그 내용이 아직 구체적이지 않은 상황이다.
공유형주택과 관련된 유사용어로는 셰어(쉐어)하우스(영어 shared house의 한글 표기 차이임), 공유주택 등이 있다. Jee(2016)는 쉐어하우스 용어를 사용하면서, 다수의 입주자가 한 집에 살면서 거실, 주방, 화장실 등과 같은 공간이나 설비를 공동으로 사용하는 주거유형으로 정의하였고, Yoo & Cho(2018)은 셰어하우스 용어를 사용하면서 혈연관계가 아닌 타인과 주거공간을 함께 사용하는 것으로 정의하였다. Kim(2015)과 Jung & Park(2015)은 공유주택 용어를 사용하였다. Kim(2015)은 여러 사람이 한 집에 살면서 개인적인 공간인 침실은 각자 따로 사용하고 거실, 화장실, 욕실 등을 함께 사용하는 공동거주 주택으로 정의하고 있다. Jung & Park(2015)은 개별주택의 완전한 유닛(Unit)과 공유공간으로 구성하고, 거주자 참여설계와 자치관리를 중점적으로 하여 공동체활동이 이루어지는 주택으로 정의하고 있다.
이와 같이, 공유형주택에 대해 상이한 용어를 사용하고 있으며 그 개념에 대해서도 선행연구들은 여러 사람이 하나의 주택에서 공간의 일부를 공유하는 주거유형(Yoo & Cho, 2018; Kang & Kim, 2016; Kim, 2015; Lee & Kim, 2013), 또는 둘 이상의 가구가 개별주택을 사용하면서 공동생활공간을 공유하여 함께 거주하는 주거유형(Jung & Park, 2015)으로 정의하고 있다. 공유공간에 대한 범위를 달리 정의하고 있지만 모두 공동생활을 강조하면서 이를 위한 차별화된 공간계획과 운영의 중요성을 언급하고 있다.
법령상에서는 「부산광역시 1인 가구 지원에 관한 조례」제2조 4항에서 “공유 주택(share house)”을 공통된 특성이나 관심사를 가진 1인 가구들이 모여 주거지 내 주방, 거실 등 일부 공간을 공유하면서 함께 살아가는 새로운 유형의 주택으로 정의하였다. 「민간임대주택법」제4조(국가 등의 지원) 4항에서 ‘공유형 민간임대주택’을 “가족관계가 아닌 2명 이상의 임차인이 하나의 주택에서 거실 또는 주방 등 어느 하나 이상의 공간을 공유하여 거주하는 민간임대주택으로 임차인이 각각 임대차계약을 체결하는 민간임대주택”으로 정의하고 있다.
따라서 본 연구에서는 민간임대주택으로 하나의 주택내 공동공간을 공유하여 생활하는 주택을 ‘공유주택’으로 정의하고, 청년을 위한 공유주택 유형으로 공급될 공공지원민간임대주택을 ‘청년공유형 공공지원민간임대주택(이하 청년공유형주택)’의 용어로 구분하여 사용한다. 청년공유형주택의 정의는 「민간임대주택법」2조4항과 4조4항에 근거하여 “가족관계가 아닌 2인 이상의 청년 임차인이 하나의 주택에 거주하면서 거실, 주방 등 주택의 어느 하나이상의 공간을 공유하여 거주하는 유형으로 임차인이 각각 임대차계약을 체결하는 공공지원민간임대주택”으로 정의한다.
2. 청년공유형주택 관련 선행연구 및 본 연구의 차별성
청년을 위한 공유형주택은 셰어하우스의 정의와 유사하며 선행연구에서는 셰어하우스 또는 공유주택 용어를 사용하였으므로 관련 연구를 중심으로 검토하였다. 그 특성을 살펴보면, 주로 공유주택의 공간계획(Kim, 2015; Son & Lee, 2013) 관련 연구와 공유주택의 인식 및 요구(Yoo & Cho, 2018; Jee, 2016)에 관한 연구로 구분할 수 있다.
공간계획에 대한 연구들은 주로 국외 사례조사를 통해 이루어지고 있다. Kim(2015)은 영국, 호주, 일본의 공유주택 공간계획 관련 제도를 분석하여 최소 1인의 침실면적 제시, 침실공유시 거주인원별 면적기준에 대해 제시하였고, 향후 채광 및 환기, 화재설비 등에 대한 추후 연구의 필요성을 제시하였다. Son & Lee(2013)는 일본 공유주택의 사례조사를 통해 공유주택의 유형, 개인공간과 공동생활공간의 공간구성 특성을 분석하였다. 일본 공유주택 공급 초기에는 소형주택을 개조한 형태가 많았으나 최근에는 대형화수직화되는 경향이 있다고 하였고, 개인공간과 공동생활공간의 동선을 분리하고 전용 바(bar), 다용도실, 옥상공원 등 다양한 공동생활공간을 제공하고 있다고 하였다.
인식 및 요구에 대한 연구는 주로 잠재소비자인 대학생을 대상으로 설문조사를 하거나, 소수 인원의 실제 거주자를 대상으로 심층면담을 진행하였다. Yoo & Cho(2018)는 공유주택에 거주하는 청년 직장인 4인을 대상으로 심층면담을 진행하여 그들이 거주를 결정하게 된 동기, 거주경험 등을 분석하였다. Jee(2016)는 거주자 7인의 심층면담과 잠재소비자인 대학생을 대상으로 연구를 진행하였다. 거주자를 대상으로는 입주동기, 개인공간 및 공동생활공간에 대한 만족도와 문제점, 입주자관리, 커뮤니티활동 등을 조사하였고 잠재소비자인 대학생을 대상으로는 입주의사, 개인공간과 공동생활공간의 선호도, 관리 및 운영방법 선호도, 커뮤니티활동 참여도를 조사하였다.
이상과 같이 공유주택의 선행연구는 공간계획 및 요구조사를 연구내용으로 하여 향후 공유주택의 계획을 위한 기초자료를 제시하고 있다. 그러나 선행연구에서는 소수의 거주자와 잠재소비자를 대상으로 조사하여 실제 거주 의사를 가지고 있는 수요자의 특성 및 요구를 파악하기에는 한계를 가지고 있다. 또한 공급운영예정자 및 운영자를 대상으로 문제점 및 운영방안에 대한 연구도 부족한 실정이다.
이에 본 연구는 공공지원 민간임대주택의 하나의 유형인 청년공유형주택의 운영방안을 제시하기 위해 현재 공유주택 운영자와 청년공유형주택의 공급 및 운영을 계획하고 있는 공급운영예정자를 대상으로 실질적인 운영방안을 모색하는 것으로 선행연구와 차별화하였다. 또한 본 연구에서는 현재 공유주택에 거주하고 있는 청년과 청년 1인 가구 중 청년공유형주택에 거주할 의사를 가지고 있는 조사대상자를 다수 선정하여 보다 실질적인 수요자의 요구를 반영하여 운영방안을 모색하였다는 것이 선행연구와 차별성이다.
III. 연구방법
본 연구는 청년공유형주택1)의 운영방안을 모색하기 위해 진행되었으며, 이를 위한 연구방법은 운영관련 운영자조사와 수요자조사로 구분하여 이루어졌다< Figure 1>.
1. 운영자조사
청년공유형주택 운영상의 문제점 파악과 시사점 도출을 위해 향후 공급운영예정자와 현재 공유주택 운영자로 구분하여 운영자조사를 진행하였다. 향후 청년공유형주택 공급운영예정자에게는 공급운영 계획시 애로사항을 도출하기 위해 면담이 진행되었고, 현재 공유주택 운영자에게는 운영상의 노하우(know-how) 및 시사점을 도출하기 위해 면담이 진행되었다. 구체적인 연구대상 및 내용은 다음과 같다.
1) 면담대상
운영예정자2)는 2018년 기준 청년공유형주택의 공급 및 운영을 계획하고 있는 건설 및 임대관리업 5개 업체의 대표 및 담당자 9명을 대상으로 하였다.
현재 운영자는 공유주택을 비영리 주택협동조합으로 운영하는 M주택조합 대표와 다양한 공유주택 운영모델을 시도하는 C업체 대표 각 1명씩 2명을 대상으로 하였다<Table 1>.
2. 수요자조사
수요자조사는 청년공유형주택 수요자 요구를 조사하기 위하여 진행하였다. 이를 위한 구체적 연구방법은 다음과 같다.
1) 조사대상
청년공유형주택의 수요자는 현재 공유주택에 거주하고 있는 청년과 공유형주택에 거주할 의사가 있는 1인 가구 청년으로 한정하여 조사하였다. 청년의 연령 범위는 만19세에서 39세3)로 하였고 대학생, 취업준비생, 사회초년생 등을 모두 포함하였다.
2) 조사방법 및 분석방법
조사방법은 온라인설문조사로 진행하였다. 현재 공유주택에 거주하고 있는 청년을 대상으로 한 설문조사는 LH 매입임대 공유형 사회적주택(공급 명칭)을 감독하는 주거복지재단과 공유주택 운영자의 협조를 받아 거주자들이 소통하는 SNS를 이용하여 조사 참여자를 모집하여 진행하였다. 청년공유형주택의 거주희망 청년 1인 가구에 대한 설문조사는 온라인 설문전문조사업체에 의뢰하여 진행하였다. 조사내용은 청년공유형주택의 인식(선택이유, 거주시 불편사항, 적정 침실사용 인원), 주거서비스와 공동설비 요구, 임대관리요구(관리, 계약, 공동체활동, 생활규칙) 등으로 구성하였다. 조사기간은 2018년 7월 12일부터 30일까지였다. 온라인 설문조사에 참여한 공유주택 거주 청년 63명과 청년공유형주택 거주희망 청년 66명의 총 129명 자료를 최종 분석에 사용하였다. 분석방법은 SPSS V.23 프로그램을 이용하여 빈도, 평균 등의 단순분석과 집단간 차이를 파악하기 위해 교차분석을 실시하였다.
IV. 운영자조사 결과분석
청년공유형주택 공급·운영예정자와 공유주택 운영자의 심층면담을 통해 향후 해당 주택 운영에 대한 문제점과 애로사항을 도출하였다.
1. 문제점 및 애로사항 도출
1) 공간 및 설비의 문제
① 적정 공간규모와 사용인원
청년공유형주택을 계획하고 있는 건설사들은 침실면적에 대한 적정 거주인원과 침실규모에 대한 기준 설정이 필요함을 언급하였다. 현재 최저주거기준에서는 인원수에 따른 방의 규모와 기준이 명확히 제시되어 있지 않아 민간임대주택의 보편적 공급유형인 아파트 85㎡ 이하에 적용 가능한 1실의 수용 가능한 인원과 사용인수 별 공간규모에 대한 기준이 필요하다고 하였다. 이는 공급계획자들도 1인 1실이 사용자의 사생활 보호에 바람직하다는 것을 모두 인지하고 있으나 수익성과 공실에 대한 부담을 가지고 있기 때문으로 보인다.
② 안전 및 대피공간
공급·운영예정자들은 공유형주택의 경우 모든 거주자가 이용할 수 있는 곳에 대피공간을 배치해야 하나 민간임대주택으로 공급되는 일반가구 대상 아파트 평면의 특성상 모든 침실공간에 발코니를 마련하기 어려운 실정으로 전면의 가장 큰방에만 발코니를 계획하여 이 공간에 대피공간을 마련하는 것이 일반적이라고 하였다. 하지만 공유형주택의 특성상 개인공간을 공유하지 않을 것이므로, 전면의 가장 큰 방을 사용하지 않는 다른 거주자의 대피공간은 사실상 없는 것이기 때문에 대피공간에 대한 기준 마련과 추가적인 안전시설 설치가 필요한 상황이라고 하였다.
③ 공동생활공간과 공동설비
청년공유형주택은 다수의 비혈연관계 거주자들이 단위 세대(Unit)에서 함께 생활하는 주택으로 이들의 공동체형성 및 공동생활을 지원하는 공동생활공간 및 시설은 필수적이다. 하지만 아직 공급·운영예정자들은 하나의 주택 내 특화된 공동생활공간의 계획이 부족한 것으로 나타났다. 일반적으로 한 단위주거에서 주방, 거실, 화장실 등을 제공하려고 하고 있으며, 이러한 공간에서 어떠한 공동체 활동을 할 것인가에 대한 고려가 부족한 것으로 보인다. 일부 업체에서 청년의 학습 및 공동생활을 고려하여 루프탑(rooftop), 테라스, 선큰(sunken)을 활용하여 공동공부방, 회의실, 여가실 등을 계획하고 있었다.
또한 공동설비로는 주로 싱크대, 가스레인지, 에어컨 등의 설치를 고려하고 있지만 운영비의 부담을 고민하고 있어 렌탈서비스를 활용하여 제공할 계획도 있었다.
2) 입주자관리 및 계약의 문제
① 입주 선발방법
현재 입주 선발방법은 소득기준만 제시되어 있는 상황이다. 하지만 공급·운영예정자들은 청년공유형주택에서 불특정 타인과 무작위로 실을 배정하는 경우 입주 후 임차자간 분쟁발생이 높아질 것으로 예상하기 때문에 일반 공공임대주택과는 차별화된 입주 선발과정이 필요하다고 하였다.
② 입주 교육
공급·운영예정자들은 청년공유형주택 입주 전 청년층에게 공유형주택의 특성, 생활규칙, 입주자 의무에 대한 교육의 필요성과 이의 중요성을 인식하고 있지만 어떠한 내용을 교육하는 것이 좋은지 방법에 대한 고민을 하고 있었다.
③ 계약방법
공급·운영예정자는 현재 임대차 계약기간과 부동산중개방식은 공유형주택의 거주를 원하는 청년층의 접근이 어려워 입주자 모집에 어려움이 있을 것으로 예상하고 있었다. 일반적으로 2년 단위의 임대차계약은 청년의 거주 특성을 고려하지 못하므로 청년과 공유형주택의 특성을 반영한 계약기간에 대한 기준이 필요하다고 하였다. 현재 민간임대주택의 경우 공실이 발생하면 부동산중개업소를 통해 거래되고 있기 때문에 부동산중개수수료에 대한 부담이 있었다. 특히 1실 단위로 거래되는 청년공유형주택 특성상 현행 중개수수료 및 거래방식의 다양화가 필요하다고 하였다.
④ 분쟁해결의 기준 및 전담인력 필요
공급·운영예정자들은 모두 청년공유형주택 거주자의 관리를 위한 전담인력과 생활규칙의 필요성을 언급하였다. 특히 청년공유형주택은 다수의 사람들이 하나의 주택에 거주하므로 다양한 분쟁과 의견충돌이 예상되며 분쟁해결과 이들의 요구를 빠르게 수용할 수 있는 전담인력과 분쟁해결시 기준이 되는 생활규칙의 마련이 중요함을 인식하고 있었다.
2. 문제해결을 위한 시사점 도출
현재 공유주택 운영자의 심층면담을 통해 청년 공유형주택 운영에 대한 문제해결에 대한 시사점을 도출하였다.
1) 공간 및 설비의 문제에 대한 시사점
① 적정 공간규모와 사용인원
운영자들은 공간의 크기별로 임대료를 달리하거나 1실의 사용인원을 다르게 구성하여 운영하고 있었다. 최근 거주자들이 1인 1실에 대한 선호가 높아지고 있는 추세이지만, 높은 임대료 때문에 다인실을 선택하는 경향이 있다고 하였다.
② 안전 및 대피공간 문제
운영자들은 개별주택에 모두 소화기를 설치하고 있으며, 이러한 설비의 보완과 함께 안전교육의 중요성을 강조하였다. M주택조합은 정기적으로 안전한 생활을 위한 소방교육을 실시하여 화재시 대응하도록 하고 있었다.
③ 공동생활공간과 공동설비
운영자들은 공동생활공간의 계획시 공동생활과 공동체활동에 기반하여 공간을 구성하였다. M주택조합은 거실 공간에 TV를 설치하지 않는 것을 원칙으로 하는데, 이는 TV시청이 개인적 여가활동으로 공동체활동에 기여하지 못하므로 각 공유주택마다 거주자들의 특성에 맞춰 공동체활동을 지원하는 다양한 공동체공간을 구성하도록 하고 있었다. 또한 공동생활공간은 공간 및 생활의 공유를 하는 청년공유형주택에서는 꼭 필요한 공간임을 강조하였다.
C업체는 공동생활공간에 냉장고, 세탁기, 전자레인지, 밥솥, 식기, 정수기, 에어컨, 소파 등 모든 공동설비를 제공하였고, M주택조합은 에어컨, 냉장고, 세탁기 등의 공동 가전을 설치하고 있었다. 청년공유형주택 공급?운영예정자들의 경우, 공동설비의 설치와 이용료로 인해 운영부담을 느끼고 있었지만, 현재 운영자들은 청년의 이사가 잦은 특성과 생활비를 고려한다면 이러한 설비는 제공되어야 하며, 특히 대형가전의 경우에는 더욱 필요한 설비로 보았다. 중요한 점으로 공동설비 이용상의 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 사전에 거주자들간 사용방법과 고장시 책임소지에 대한 논의가 필요하다고 제안하였다.
2) 입주자관리 및 계약 문제에 대한 시사점
① 입주 선발방법
운영자들도 공유주택 입주자 선발방법에 대한 문제를 인식하고 있으며, M주택조합은 입주 전 면담을 통해 거주자들의 성향을 고려하여 실을 배정하거나 입주 전 기존 거주자와의 만남의 기회를 만들어 입주 후의 분쟁을 줄이기 위한 노력을 하고 있었다.
② 입주 교육
운영자들은 모두 입주전 계약내용, 생활규칙, 공동생활의 특성에 대해 입주 전 교육을 실시하고 있었으며, 특히 M주택조합은 교육과 더불어 입주 전 청년들에게 만남의 기회제공과 함께 공동체 활동의 기회를 제공하여 입주자들의 친목형성에 기여하고 있었다.
③ 계약방법
운영자들은 계약기간을 3개월에서부터 2년까지 다양하게 제공하고 있었으며, 청년의 특성을 고려하여 단기계약도 가능하였다. 입주자모집을 위해서는 M주택조합은 미리 조합원을 받고 있기 때문에 공실에 대한 문제는 고민하지 않는다고 하였다.
④ 분쟁해결의 기준 및 전담인력 필요
운영자들은 공유주택에서 공동생활로 분쟁이 발생할 수 있다는 생각을 하고 있기 때문에 이에 대한 노력을 하고 있었다. M주택조합은 분쟁해결을 위해 입주자자치회의를 정기적으로 개최하도록 하고 있었다. 분쟁해결을 위한 자치조직 및 회의가 중요한 자원임을 강조하고 있으며 문제가 큰 경우에는 분쟁해결을 위한 조력자로 조합에서 지원자가 파견되지만 거주자 스스로 해결하는 것을 원칙으로 하고 있다. 또한 이와 더불어 생활규칙을 마련하고 있었다.
V. 수요자조사 결과분석
수요자조사는 청년공유형주택 운영에 대한 수요자의 인식과 요구를 파악하기 위해 진행되었으며, 각 특성은 현재 공유주택 거주자(이하 거주자)와 향후 청년공유형주택 거주희망자(이하 거주희망자)로 구분하여 분석하였다.
1. 조사대상자의 일반사항 및 주거특성
1) 일반사항
조사대상자는 여성이 64.3%로 남성 35.7%보다 많았고, 연령은 평균 29.0세로 20대 56.6%, 30대 43.4%로 나타났다. 취업상태는 76.7%가 취업 중이였고, 비취업이 23.3%로 나타났다. 조사대상자 91.5%가 소득이 있었으며, 연평균소득은 2,400만원으로 월 200만원 수준이었다. 한 달에 사용하는 용돈은 약 45만원 정도였다<Table 2>.
Table 2.
General Characteristics
2) 주거특성
주택유형은 연립 및 다세대 주택이 45.7%로 가장 많았고, 다음으로 원룸 27.9%, 아파트 14.0% 순이었다. 점유형태는 월세가 71.3%로 가장 많았고, 전세가 19.4%로 임차가구가 대부분으로 자가는 7.8%에 불과하였다.
평균 전세 보증금은 약6,500만원이었고, 월세의 경우, 보증금은 평균 900만원에 월임대료는 평균 45만원이었다. 현재 공유주택 거주자의 주거비는 월세보증금은 평균 약200만원이고 월임대료는 평균 약 22만원으로 청년공유형주택 거주희망자의 평균월세보증금 약1,300만원, 평균월임대료 약86만원보다 주거비가 상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 월관리비는 평균 7만8천원으로 공유주택이 6만8천원으로 거주희망자 평균 주택관리비 8만7천원보다 저렴하였다<Table 3>.
Table 3.
Housing Characteristics
2. 청년공유형주택에 대한 인식
1) 청년공유형주택의 선택 이유
거주자를 대상으로 현재 공유주택을 선택한 이유와 거주희망자를 대상으로 청년공유형주택을 선택하려는 이유에 대해 조사한 결과, 거주자와 거주희망자 모두 ‘저렴한 주거비 때문에’(83.7%) 공유(형)주택을 선택하는 것으로 나타났다<Table 4>. 이는 Yoo & Cho(2018), Jee(2016), Shin & Yoo(2016) 등 다수의 선행연구 결과와 같은 것으로 청년들은 경제적 이유 때문에 공유(형)주택을 선택하는 것으로 해석된다.
2) 청년공유형주택 거주시 불편사항
거주자를 대상으로 현재 공유주택 거주시 발생하고 있는 불편사항과 거주희망자를 대상으로 거주시 예상되는 불편사항에 대해 조사한 결과, 거주자와 거주희망자 모두 ‘다른 사람과 거실, 주방, 화장실 등의 공유 때문에’(24.8%), ‘사생활 침해’(24.0%), ‘가사분담 규칙’(17.1%), ‘타인과 생활의 걱정’(15.5%) 순으로 불편사항으로 인식하고 있었다<Table 5>. 생활공간의 공유로 인해 공유주택의 재거주의사가 낮아진다고 한 Shin & Yoo(2016)의 결과와 유사한 것으로, 공유하고 있는 공간과 개인공간과 공동공간의 경계설정에 있어 거주자 생활패턴과 기능을 고려하여 공간의 계획이 필요하다(Kang & Kim, 2016).
3) 침실공간의 적정 사용인원
거주자 및 거주희망자를 대상으로 침실의 적정 사용인원을 조사한 결과, 거주자와 거주희망자 모두 침실은 ‘1인 1실사용’(93.8%)에 대한 선호가 높은 것을 볼 수 있다<Table 6>. 이는 운영자 심층면담결과, 최근 공유주택에 거주하고 있는 청년들의 1인 1실의 선호도가 높아지고 있다는 결과와 같은 맥락이며, 물리적 공간 중 특히 개인공간인 침실의 공유는 사생활침해 및 생활상의 불편함 등으로 1인 1실을 선호하는 것으로 보인다. 이러한 결과는 잠재소비자인 대학생을 대상으로 적정침실사용 인원에서 1인 1실(59.8%)과 함께 2인 1실(29.1%)도 선호한다는 Jee(2016)의 연구 결과와 다소 다르게 나타났다. 본 연구의 조사대상자는 소득을 가지고 있는 사회초년생의 비율이 높아 2인 1실의 선호가 3.9%로 매우 낮은 것은 Jee(2016)의 연구와 대조적인 결과로, 대학생과 사회초년생의 침실 공유에 대한 의식차이가 있는 것으로 보인다.
Table 6.
Number of People in a Room
| Division | Resident (n=63) | Non-resident (n=66) | Total (n=129) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| f | % | f | % | f | % | |
| Not matter | 1 | 1.6 | 1 | 1.5 | 2 | 1.6 |
또한 이와 함께 타인과의 침실 공동사용을 위해 어느 정도의 임대료 할인이 있으면 가능한지 질문한 결과, 모두 ‘10만원 이상’(49.6%)의 임대료 할인시 선택이 가능하다고 하였다<Table 7>. 이는 개인실을 선호하지만 임대료 할인에 대한 경제적 이익이 커질수록 침실공유로 발생하는 생활상의 불편함을 감수하려는 특성이 높아지는 경향을 나타내고 있다.
3. 주거서비스와 공동설비 요구
1) 주거서비스 요구
주거서비스 요구는 ‘24시간 보안서비스’(76.0%)가 가장 높았고, 다음으로 ‘월세 및 관리비 카드결재 서비스’(74.4%), ‘택배보관서비스’(67.4%), ‘청소서비스’(58.9%) 등의 요구가 높았으며, 이는 거주자와 거주희망자의 요구가 동일한 경향이었다<Table 8>.
Table 8.
Housing Service
| Division | Resident (n=63) | Non-resident (n=66) | Total (n=129) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| f | % | f | % | f | % | |
| Card payment service for rent or maintenance cost* (χ2=5.642, p=.015) | 41 | 65.1 | 55 | 83.3 | 96 | 74.4 |
거주자와 거주희망자간 주거서비스 요구도에 집단간 차이를 보이는 것은 청소서비스, 구매대행, 택배보관서비스, 24시간 보안서비스, 월세 및 관리비 카드 결재 등의 서비스였으며, 모든 서비스에 대해 거주희망자의 요구도가 거주자보다 높게 나타났다.
2) 공동설비 요구
청년공유형주택 공동설비에 대한 요구를 조사한 결과, 냉장고가 98.4%로 가장 높게 나타났고, 다음으로 세탁기(97.7%), 디지털도어락(97.7%), 인터넷(95.3%), 전자레인지(93.8%), CCTV(85.3%), 에어컨(85.3%), 식탁과 의자(78.3%), 비상벨(68.2%), 밥솥(53.5%) 등의 순으로<Table 9>, 대형가전, 안전과 관련된 설비에 대한 설치요구가 높은 것으로 나타났다.
Table 9.
Needs of Common appliance in Common Space
| Division | Resident (n=63) | Non-resident (n=66) | Total (n=129) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| f | % | f | % | f | % | ||
| Emergency bell | 39 | 61.9 | 49 | 74.2 | 88 | 68.2 | |
또한 거주자와 거주희망자 간 집단간 차이를 분석한 결과, 에어컨, 밥솥 소파, 식기 등의 설치요구에서 집단간 차이가 나타났다. 에어컨은 거주자의 설치요구가 높았고, 밥솥, 소파, 식기 등은 비거주자의 설치요구가 높게 나타났다. 에어컨은 설치요구가 높은 가전 중 하나로 특히 현재 거주자에게 설치요구가 더 높게 나타났다.
4. 임대관리 요구
1) 관리관련
임대관리와 관련하여 거주자간 분쟁, 거주자관리 및 공간관리를 위한 전담인력의 필요성에 대해 3.43점(4점 만점)으로 높게 나타났다<Table 10>.
Table 10.
Need of Appointed Community Manager
| Division | Resident (n=63) | Non-resident (n=66) | Total (n=129) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| M | S.D | M | S.D | M | S.D | |
| Need of community manager | 3.60 | 0.97 | 3.26 | 0.79 | 3.43 | 0.89 |
관리방식으로는 ‘관리자가 매일 상주하여 관리’하는 방식이 34.9%로 가장 높게 나타났고, 다음으로 ‘관리자가 주기적으로 방문하여 관리’(31.8%), ‘관리회사와의 연락할 중간역할자인 거주자 선출’(23.3%) 순으로 나타났다<Table 11>.
Table 11.
Management Methods
| Division | Resident (n=63) | Non-resident (n=66) | Total (n=129) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| f | % | f | % | f | % | |
| No matter | 2 | 3.2 | 1 | 1.5 | 3 | 2.3 |
| χ2=14.066, p=.007 | ||||||
이러한 관리방식에 대해서는 거주자와 거주희망자간 집단간 차이가 있는 것으로 나타났으며, 거주희망자는 관리자의 매일 상주하는 관리에 대한 선호가 높으며, 거주자는 관리자의 주기적인 방문과 관리회사와의 중간역할의 거주자 선출 방식에 대한 요구가 상대적으로 높게 나타났다. 이는 잠재소비자인 대학생들은 관리직원의 상시 대기 방법을 가장 선호한다고 한 Jee(2016) 연구결과와 유사하다.
2) 계약관련 요구
계약과 관련하여 적정 임대기간, 계약방식 등을 조사하였다. 적정임대기간은 6개월 이상 1년 미만이 34.1%로 가장 선호하였고, 다음으로 1년 이상2년 미만 27.1%, 6개월 미만 23.3%, 2년 이상 15.5% 순으로 나타났다<Table 12>. 적정 계약기간에 대해 거주자와 거주희망자의 집단 간 차이가 나타났으며, 거주자는 6개월 미만과 2년 이상을 상대적으로 높게 선호하였고, 거주희망자들은 6개월 이상 1년 미만과 1년 이상 2년 미만에 대한 선호가 상대적으로 높게 나타났다. 이는 거주자 심층면담을 활용한 Yoo & Cho(2018) 연구에서 공유주택의 장점으로 6개월에서 1년 단위로 짧은 계약기간을 제시한 것과 유사한 결과이다. 이와 같이 현재 일반적 임대차기간인 2년 이상에 대한 선호가 낮은 것은 청년들의 학업 및 취업 등으로 이동이 높아 단기계약에 대한 요구가 높은 것으로 보인다.
Table 12.
Lease Period
| Division | Resident (n=63) | Non-resident (n=66) | Total (n=129) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| f | % | f | % | f | % | |
| More than 2year | 18 | 28.6 | 2 | 3.0 | 20 | 15.5 |
| χ2=25.201, p=.000 | ||||||
계약방식에 대한 요구는 거주자와 거주희망자 모두 ‘1차적으로 인터넷을 통한 서류를 제출하고 입주시 서명을 하는 방식’(56.6%)을 가장 선호하는 것으로 나타났고, 다음으로 온라인계약(24.0%), 공인중개사를 통한 대면계약(19.4%) 순으로 나타났다<Table 13>. 이와 같이 거주자들은 주로 인터넷을 활용한 방법을 대면방법보다 선호하는 것으로 보이나, 계약이라는 중요성으로 인해 온라인 서류제출과 입주 확정시 서명을 하는 방식으로 계약의 편의성과 안전성을 모두 고려하는 것으로 해석된다.
3) 공동체활동 관련 요구
공동체활동으로 입주전 사전교육의 필요여부, 정기회의 필요여부, 공동체프로그램 필요여부 등으로 조사하였으며, 그 결과는 다음과 같다.
입주전 사전교육의 필요여부에 대해서는 거주자(90.5%) 및 거주희망자(92.4%) 모두 그 필요도가 높게 나타났다<Table 14>. 입주자들의 정기적인 회의에 대해서는 84.5%의 조사대상자가 필요하다고 생각하였고, 공동체프로그램에 대해서는 74.4%의 조사대상자가 필요하다고 생각하는 것으로 나타났다. 공동체활동 중에서도 입주 전 사전교육의 필요성에 대해 가장 높게 인식하고 있었다.
4) 생활규칙관련 요구
생활규칙관련 요구는 거주자를 통해 청년공유형주택에서 생활규칙의 필요여부를 조사하고 거주자와 거주희망자 모두에게 생활규칙의 교육시기를 조사하였다. 공유주택 거주자들의 생활 후 느끼는 생활규칙에 대한 필요도는 95.2%로 대부분의 거주자들이 생활규칙은 꼭 필요하다고 하였다<Table 15>.
이러한 생활규칙의 설명 및 교육시기에 대한 요구를 조사한 결과, 거주자 및 거주희망자 모두 계약시점의 설명 및 교육에 대한 요구가 50.4%로 가장 높았고, 다음으로 입주 신청서 작성시(33.3%), 입주할 때(12.4%) 순으로 나타났다<Table 16>.
Table 16.
When to Explain and Train Common Living Rules
| Division | Resident (n=63) | Non-resident (n=66) | Total (n=129) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| f | % | f | % | f | % | |
| After moving in | 2 | 3.2 | 3 | 4.5 | 5 | 3.9 |
이와 같이 교육에 대한 요구는 입주가 확정된 후 입주 전인 계약시점에 설명과 교육이 이루어져야 한다고 생각하고 있었다.
VI. 결론 및 제언
본 연구는 청년공유형 공공지원민간임대주택(청년공유형주택)의 운영을 위한 방안을 모색하기 위해 진행되었다. 조사결과를 바탕으로 한 결론은 청년공유형주택의 운영을 위한 평면계획측면과 운영 과정시 고려사항으로 구분하여 결론을 정리하였다.
청년공유형주택의 운영을 위해 평면계획측면에서 사전에 고려해야 할 점은 다음과 같다.
첫째, 청년공유형주택은 청년의 특성과 요구를 고려한 1인 1실의 평면개발과, 향후 분양 전환시 평면 변형이 가능한 가변형 설계 등을 적용하여 개발하는 것이 필요하다. 현재 공간 및 설비에 대한 별도의 규정은 없으며, 특히, 침실공간의 적정 수용인원 및 규모에 대한 기준이 없다.
공공지원민간임대주택의 경우 8년 후 일반분양전환이 가능하기 때문에 분양전환시 부담을 줄이기 위해 청년의 특성 및 요구를 고려한 설계가 미흡하였다. 청년공유형주택 공급운영예정자들은 분양전환시를 고려하여 일반 가족용 아파트 평면으로 전면에 면적이 큰 방 1개가 있는 평면구성을 계획할 것으로 예측되었다. 또한 운영수익 및 공실 발생 등을 고려하여 1인 1실에 대한 부담을 가지고 있어, 면적이 큰 방에는 다인수가 함께 거주하도록 계획하고 있었다. 그러나 현재 공유주택 운영자와 청년공유형주택 수요자 조사결과 침실공간은 거주자의 사생활보호의 중요성을 고려하여 1인 1실의 계획으로 진행되어야 한다.
둘째, 청년공유형주택은 물리적 공간공유와 생활의 공유로 인해 발생할 수 있는 사생활침해의 문제를 고려해 공유공간과 개인공간을 분리할 수 있는 디자인과 설계가 필요하다. 수요자들은 현재 타인과 하나의 주택내 공동공간을 공유한다는 것에 불편함과 사생활보호의 어려움을 느끼고 있기 때문에 공간의 기능, 이용자의 생활패턴과 공간사용빈도 등을 함께 고려한 디자인과 설계가 필요하다.
셋째, 청년공유형주택은 청년의 안전한 생활을 보장할 수 있는 설비마련 및 운영계획이 필요하다. 민간임대주택과 동일하게 일반 아파트 평면으로 청년공유형주택을 공급할 경우, 면적이 넓은 안방공간을 제외한 다른 침실에는 발코니가 설치되지 않아 대피공간의 마련이 미흡할 것으로 예상된다. 각 실에 대피를 위한 인강기 및 소화기 설치 또는 공유공간 내 대피공간 마련이 필요하며, 이와 함께 거주자를 대상으로 한 주기적인 소방교육이 함께 이루어져야 한다.
넷째, 청년공유형주택은 공동생활을 기반으로 하는 것으로 공동생활이 잘 이루질 수 있도록 공동체활동을 고려한 공동생활시설의 계획이 필요하다. 청년공유형주택은 공간의 일부를 공유하기 때문에 그들의 생활을 함께 공유할 수 밖에 없다. 따라서 함께 거주하고 있는 거주자간 공동체형성이 매우 중요하며 거주자들이 함께 공감하고 소통할 수 있는 취미활동 및 회의, 소통활동 등을 할 수 있는 공동생활시설이 필요하다.
청년공유형주택의 운영시 고려해야 할 점은 다음과 같다.
첫째, 청년공유형주택의 공동설비로는 청년의 잦은 이주와 경제적 상황을 고려하여 단위주택에 대형가전에 대한 설치가 필요하다. 특히, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등에 대한 설치요구가 높다. 하지만 이러한 공동설비는 관리비의 상승과 사용상 분쟁 소재가 발생할 수 있어, 거주자간 사용규칙과 관리비 분담 방법에 대해 기준이 마련되어야 한다.
둘째, 청년공유형주택에 대한 입주자 선정방법은 현재 소득기준만 제시되어 있지만 공유형주택이라는 것을 고려한 차별화한 입주자 선정방법이 고려될 필요가 있다. 수요자 조사에서도 공유형주택 거주의 문제로 타인과 생활에 대해 걱정하고 있었고, 현재 운영자들도 이러한 문제를 인식하여 입주전 면담을 통해 개인간 비슷한 성향과 특성을 고려하여 입주자를 선정하고 있는 것으로 나타났다. 이와 같은 결과를 고려할 때 입주자 선정에서 무작위로 하나의 주택내 거주할 방을 배정하는 것보다 청년들의 특성과 성향을 고려한 차별화된 입주자 선정 및 방 배정 방법이 모색되어야 한다.
셋째, 청년공유형주택은 공간공유 및 공동생활을 하고 있어, 함께 사는 것에 대한 교육과 함께 거주하게 되는 거주자들과 공동체활동 및 만남의 기회가 제공되어야 한다. 또한 입주 후, 공동생활로 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하기 위해 생활규약이 마련되어야 한다.
넷째, 청년공유형주택은 공동생활을 기반으로 하고 있기 때문에 생활상의 분쟁 및 시설 등 생활과 물리적 관리를 위해 전담인력의 필요성이 높다. 청년의 특성과 공동생활 등 청년공유형주택에 대한 기본적 이해와 입주전 생활규약 등의 설명, 계약, 생활관리 및 시설 관리 등에 대한 관리 및 교육을 함께 할 수 있는 전문 인력을 육성할 필요가 있다.
다섯째, 현재 임대차계약은 2년 단위로 이루어지고 있으나 대부분 청년들은 다양한 계약기간을 요구하고 있으며 이러한 계약기간을 고려한 임차인의 보호방법이 모색되어야 한다. 이와 함께 1실 계약방법도 대면방식이 아닌 인터넷과 대면방식을 함께 결합한 방식을 요구하고 있어, 편의성과 안전성을 함께 고려한 계약 및 거래방식에 대한 개선이 필요하다.
청년공유형 공공지원민간임대주택의 공급을 앞둔 시점에서 공급운영예정자를 대상으로 공급시 예상되는 문제를 발굴하고 현재 공유주택 운영자와 실수요자의 의견과 요구를 바탕으로 청년공유형주택 운영방안을 모색한 것이 본 연구의 의의이다. 하지만 청년공유형주택의 평면개발을 위한 세부 공간 및 설비기준을 제시하지 못하였고, 수요자 조사대상자 선정에서 청년공유형주택이 공급단계에 있어, 민간임대의 공유주택 거주자의 모집단이 적어 지역, 성별, 직업 등 구체적 특성을 고려하여 표본을 추출하지 못한 한계를 가지고 있다. 향후 국내외 공유주택의 사례조사와 전문가조사 등을 통한 구체적 기준마련의 연구와 다양한 수요자를 대상으로 한 연구가 필요하다.
