1. 연구의 배경 및 목적

‘교육열’은 한국 사회를 설명하는 대표적인 특성 중 하나이다. 한국 부모들의 자녀 교육에 대한 관심은 교육비 지출의 확대로 이어지고 있다. 실제로 2016년 초·중·고교 학생 1인당 월평균 사교육비는 37만 8천원으로 집계되었으며(Statistics Korea, 2016), 교육비가 가구 전체 소비지출에 차지하는 비중은 11.1%인 것으로 조사되었다(Statistics Korea, 2016). 교육에 대한 관심은 우수한 인재를 양성하는 데 기여했지만, 한편으론 자녀에게 우월한 교육환경을 제공하기 위한 일환으로 위장전입이라는 사회적 문제를 야기하였다. 우월한 교육환경에 대한 가구의 열망은 최근에는 타(他)지역에 주택을 소유하고 있음에도 차가를 선택하여 교육환경이 우수한 지역에 거주하는 현상으로 나타나고 있다.

특정지역으로의 편향된 이주는 지역별 교육환경 격차¹⁾와 연관이 있다. 교육환경의 차이는 교육환경이 우수한 지역으로 여겨지는 강남, 목동, 분당, 일산 등 일부 지역의 주택수요 증대를 견인하였다. 특정 지역에 대한 거주 수요증대는 해당 지역의 주택공급을 압도하여 주택 매매가격과 임차가격을 동반상승 시키고 있으며, 현재 국내주택시장의 변동을 야기하는 요인 중 하나로 손꼽히고 있다.

정부는 주택시장을 안정시키기 위해 다양한 정책을 시행했지만 부동산 투기수요, 주거소비 수요 등 다양한 요인으로 인해 불안정성은 쉽게 해소되지 않고 있다. 교육환경도 주택시장의 변화에 영향을 미치는 요인 중 하나로 꼽히고 있다. 우수한 교육환경을 희망하는 가구의 주택소유와 점유의 불일치는 교육환경과 주택가격이 비례하면서 나타나는 독특한 점유 형태라고 할 수 있는데, 이러한 현상에 관한 연구는 아직까지 비교적 부족한 편이다.

따라서 본 연구에서는 주택을 소유하고 있음에도 불구하고 해당 주택에 거주하지 않고 차가로 거주하는 가구(=이하 “거소불일치²⁾”로 정의함)의 주택 점유형태 결정요인을 분석하고자 한다. 일반적으로 주택 점유형태 결정에는 인구학적, 사회경제적 요인과 지역적 특성이 영향을 미친다. 본 연구에서는 그 중에서도 지역의 교육환경을 주목하여 자가소유 가구의 차가점유 선택 결정요인을 분석하는 데 중점을 두고 있다.

본 연구는 서울시 25개 지역구와 경기도 지역 중 교육환경이 비교적 우수하다고 알려진 과천시, 군포시, 성남시, 수원시, 안양시 지역을 분석의 대상범위로 한정하였다. 분석은 2005년, 2010년 인구주택총조사 자료와 2012년 주거실태조사 자료를 활용하였으며, 분석방법은 이변량프로빗 선택 모형(Bivariate Probit model with sample selection)을 활용하여 표본의 선택적 편의를 통제하고자 하였다.

본 연구의 구성은 다음과 같다. 2장에서는 본 연구와 관련되어 기 수행된 연구를 고찰하고 연구의 차별성을 밝힌다. 3장에서는 연구방법론에 대해 소개하고, 4장에서는 본 연구에 활용된 자료와 정립된 연구모형에 대해 설명한다. 5장에서는 본 연구의 분석결과를 기술하며, 6장에서는 분석결과 요약 및 정책 제언, 연구의 한계에 대해 언급한다.

1. 교육여건과 거주지 선택에 대한 선행연구

한국사회에서 높은 수준의 사회경제적 지위를 성취함에 있어 학력과 학벌이 중요한 요소로 작용한다는 관념의 보편화로 인해 한국사회에서 높은 수준의 교육성취는 계층 상승의 수단으로 인식되고 있다(Kim, 2008). 또한 부모세대들은 자신들의 능력을 확대하고 다음 세대로 이전시키는 수단적 도구로 교육을 활용하고 있다(Son, 2004). 교육의 수단화를 달성하기 위해서는 양질의 교육환경을 제공하는 지역으로 이주하는 것이 필요하다.

실제로 서울특별시 거주가구의 이주 및 거주지 선택에 대한 2010년 주거실태조사 결과를 살펴보면, 거주지 이주의 주된 이유 중 하나가 ‘자녀 교육 여건 때문에(약14.5%)’인 것으로 집계되었다. 세부지역별로 살펴보면, 교육환경이 우수하다고 여겨지는 강남구, 서초구, 양천구의 경우 ‘자녀 교육여건 때문에’ 응답한 가구가 각각 29.5%, 23.1%, 26.8%로 나타나 교육환경이 주된 요소인 것으로 조사되었다. 교육여건에 따른 이주 이유가 가장 높은 강남구에서도 개포동(75.0%), 도곡동(65.7%), 대치동(57.4%)이 두드러지게 나타나고 있다(Kim, 2002).

일반적으로 가구의 거주지 선택은 공간의 쾌적성, 편의성, 경제성 등의 희소가치에 대한 접근을 보여주는 사회적 공간이라는 관점에서(Choi, 2004; Kim, 2005; Kim & Lee, 2010) 결정되며, 거주지의 미래 경제가치로 나타나는 투자이득, 지역 어메니티(Amenity)와 함께 지역의 우수한 교육환경은 가구의 거주지 선택에 핵심적인 요인으로 파악된다(Choi & Lim, 2001; Park & Lee, 2013; Park & Lee, 2016).

우수한 교육환경에 대한 가구의 선호는 특정 지역을 중심으로 주택수요의 상승을 유도하였으며, 주택시장 내 수요와 공급의 불균형은 주택가격 및 임차가격의 상승을 견인하였다. 해당지역의 자가소유를 통한 거주는 높아진 주택가격으로 인해 경제적 측면에서 수월하지 않다. 경제적 비수월성에도 불구하고 거주수요를 충족하기 위해 타 지역에 자가를 소유함에도 거주 희망지역에 차가를 점유하는 형태가 나타났으며, 강남3구 및 일부 지역의 주택시장을 중심으로 확인되고 있다(Son, 2004; Jin & Son, 2005; Youn & Choi, 2011).

2. 주택소유와 점유 불일치 가구의 현황 및 선행연구

주택 거주유형은 소유와 점유의 조합에 따라 1) 소유주택에 거주하면서 다른 주택을 소유한 경우, 2) 소유주택에 거주하는 경우, 3) 주택을 소유하고 있지만 차가에 거주하는 경우, 4) 소유주택 없이 차가에 거주하는 경우로 구분된다(Ioannides & Rosental, 1994)³⁾. 위 네 가지의 상이한 소유-점유 조합에 미치는 영향은 인구 및 사회경제적, 지역 특성 등에 따라 차별적으로 나타난다(Kim & Nam 2012; Park & Lee, 2013).

자가소유는 가구의 주거안정성을 향상시킴과 동시에 경제적 측면에서 자산축적의 기회를 제공하기 때문에 가구들은 자가소유를 추구한다(Clark & Dieleman, 1996). 실제로 대부분의 나라에서는 자가소유 비중이 차가점유에 비해 높게 나타나고 있다. 2008년 기준으로 미국, 일본, EU-15의 자가점유 비율은 67, 61, 62.5%로 나타났으며(Kim, 2013), 우리나라의 자가점유 비율은 2005년, 2010년, 2015년도에 각각 55.6, 54.3, 56.8%로 조사되었다. 자가점유 비율을 거소불일치 가구(=3)번 분류)를 포함한 자가보유 비율로 확장하면 집계된 자가점유 비율에서 5~7% 높게 나타나고 있다⁴⁾. 자가보유 비율과 자가점유 비율의 차이가 자가를 소유하고 있지만 차가를 점유하는 가구이다. 흥미로운 점은 해당 비율이 다른 국가에 비해 높게 나타나고 있다는 점이다. 실제로 소유와 거주가 불일치하는 가구의 비율이 미국은 2.9%, 스페인은 1.6% 수준에 불과한 반면, 우리나라의 경우에는 2005년 4.3%에서 2010년 6.6%로 비율이 확대되는 것으로 나타났다(Manrique & Ojah, 2003; Ioannides & Rosenthal, 2004; Kim, Choi, & Ko, 2009).

주택소유와 점유가 불일치하는 현상은 서울 및 수도권을 중심으로 나타나고 있다. 서울의 경우 전체 세입자 가구 중 자가를 소유한 가구가 2005년 10.5%, 2010년 17.4%로 나타났으며, 경기도는 2005년 12.30%, 2010년 18.30%로 집계되었다⁵⁾. 특히 우수한 교육환경을 갖춘 서초구, 강남구, 송파구, 양천구와 경기도 안양시, 과천시, 군포시 등에서 높은 비율을 보이는 것으로 관찰되었다<Figure 1>.

Figure 1.

The Rate of Home Owning Renter in Seoul Metropolitan Area

Source. Census 2%, 10% data (’05~’10), Statistics Korea

거소불일치 현상은 주택의 수요를 투기적 수요와 소비적 수요로 구분하여 추론할 수 있다. 투기적 수요는 거주목적 없이 추가 자본이득을 추구하기 위하여 주택을 구입하는 것이고, 소비적 수요는 교통, 교육, 주거환경 등의 지역의 주거서비스를 소비하기 위한 수요를 일컫는다(Henderson & Ioannides, 1983).

가구의 소유와 점유형태는 투자적 수요와 소비적 수요에 의해 결정된다(Ioannides & Rosenthal, 1994). 투자적 수요는 소유를 소비적 수요는 점유를 반영하며, 두 수요가 상충되는 경우 소유와 점유의 공간적 분리가 나타날 수 있다(Kim, Choi, & Ko, 2009). 주택소유와 점유의 분리는 주택 구매 여건의 비수월성 극복, 주거공간의 소비라는 차원에서 학령대의 자녀가 있는 경우, 주거서비스 소비 등으로 인해 나타나고 있으며(Kang, 2011; Kim & Jeon, 2012; Park & Lee, 2013;), 소유와 점유의 공간적분리 즉, 자가를 소유함에도 차가점유가 확대되는 기저에는 전세제도라는 우리나라의 독특한 주택 시스템이 자리하고 있다.

거소불일치 현상은 높은 교육수준, 높은 교육수준으로 상당한 자산을 보유한 가구에서 주로 나타나고 있다(KHI, 2012). 해당 가구들은 일방적인 주택소유보다는 주택의 기능과 사용적 가치를 중시하며, 교육, 교통 등의 주거환경을 고려하는 주거 집단이라고 할 수 있다. 특히 해당 집단은 주거환경, 도시 접근성이 상대적으로 좋은 지역에 집중되어 나타나고 있다. 이러한 현상은 지역적 요인과 가구의 내적인 특성이 동시에 결합되어 나타난 결과로 해석할 수 있다.

거소불일치 현상의 원인을 규명하는 것은 한국 주택시장의 특성을 정확히 파악할 수 있다는 점에서 필수적인 연구이다. 과거부터 정부는 주택정책을 추진함에 있어서 ‘세입자=무주택자’, ‘1주택자=실수요’, ‘다주택자=투기수요’ 고정된 정책프레임을 오랫동안 적용해왔다.⁶⁾ 하지만 주택소유와 점유유형이 다변화되고 있는 시점에서 관념화된 정책 프레임은 주택시장의 변화에 신속히 대응하는 데 한계를 노정하고 있다. 각각의 주택소유 및 점유모형이 이질적인 특성을 보인다는 점에서 각 유형의 가구특성을 파악하는 것이 선행되어야 하며, 특히 수도권을 중심으로 급격하게 증가하고 있는 거소불일치 가구의 특성을 파악하는 것은 주요한 연구 중 하나이다. 따라서 본 연구는 향후 주택정책 입안 시 중요한 시사점을 제공할 것으로 판단된다.

3. 선행연구와의 차별성

지금까지 논의한 선행연구들은 교육요인과 거주지 선택, 주택소유와 점유의 불일치 등에 대해서 다루고 있다. 최근에 주택소유와 점유의 불일치 현상이 주택 시장 내에 주요 논제로 떠오르고 있음에도 불구하고 대부분의 연구들은 표면적 지표에 의존하여 해당 현상을 설명하고 있으며, 가구의 선택에 대한 행동적 개념(Behavior)을 반영하지 못한 한계가 있다. 특히 거소불일치 현상의 주요 요인 중 하나가 교육환경임에도 불구하고 이에 주목하여 진행된 연구는 소수에 불과하다. Park and Lee(2013) 연구에서 상기에 논의된 문제를 일부 해소하였으나 여전히 한계를 지니고 있다. 먼저, 해당 연구는 ‘사설학원 수’ 만을 지역의 교육요인으로 모형 내 통제하고 있어 거소불일치에 대한 지역의 교육환경의 영향력을 충분히 반영하지 못하고 있다. 또한 분석시기가 2005년에 국한된 연유로 거소불일치 현상의 최근 경향, 나아가 2005년과 2010년 사이의 변화를 추적하지 못하는 한계를 지니고 있다. 마지막으로 인구주택총조사 자료는 소득정보를 제공하지 않아 주택 점유형태 결정에 주요한 영향을 미치는 소득변인과 거소불일치의 영향관계를 살펴보지 못한 제약점이 존재한다.

본 연구에서는 상기의 한계를 극복하고 연구의 설득력을 제고한다. 먼저, 본 연구에서는 거소불일치에 미치는 교육환경 요인을 파악하고자 사설학원 수, 교육경비보조금, 대학진학률 등 교육 관련 변수를 다양하게 고려한다. 또한 본 연구에서는 2005년과 2010년 인구주택총조사 자료를 활용하여 거소불일치 현상의 변화를 파악하고, 자료의 미비로 규명하지 못한 거소불일치와 소득 간의 관계를 2012년 주거실태조사 자료를 활용하여 추가적으로 살펴본다.

1. 자가소유 모형(1단계)

분석결과가 2단계에 걸쳐 도출되어 해석의 편의를 위해 단계별로 구분하여 살펴보았다. 먼저, 자가소유 모형의 분석결과는 다음과 같다. 먼저, 연령의 경우 65세 이상 가구주에 대비하여 다른 연령대의 가구주는 자가소유에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반대로 말하면, 2005년, 2010년 모두 65세 이상 가구주가 다른 연령대 가구주에 비해 자가를 소유할 확률이 높다는 것을 의미한다. 연령의 증가와 경제적 능력(=자산축적 및 보유)의 정(+)의 관계를 감안하면 경제적 능력과 자가소유는 관련성이 높다는 것을 유추할 수 있다. 가구주 성별의 경우 남성 가구주가 여성 가구주에 대비하여 자가소유와 정(+)의 관계를 가지는 것으로 나타났으나 각 연도별로 통계적 유의성은 상이하게 나타났다. 2005년의 경우 자가소유에 대한 남성 가구주의 경제적 능력의 수월성과 여성 가구주의 주거안정성에 대한 선호가 상충되어 통계적 유의성을 확보하지 못한 것으로 판단된다. 2010년의 경우에는 통계적 유의성이 확보되었다는 점에서 자가소유에 있어경제적 능력이 다소 중요해졌다는 것을 추측할 수 있다.

가구원 수의 경우 가구원 수가 5명 이상인 가구에 비해서 가구원 수가 적을수록 자가소유에 부(−)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 해당 결과는 가구원 수가 많을수록 주거안정성을 도모하기 위해 자가소유에 적극적인 것으로 추측된다. 가구구성 변인은 2005년에는 모든 변인에서 통계적 유의성을 확보하지 못하였다. 반면, 2010년 분석결과에서는 전반적으로 1인 가구에 대비하여 자가소유 확률이 높은 것으로 분석되었다. 생애주기에 따른 가구의 주택 점유이론에 근거하면 해당 결과는 가구주 및 배우자의 경제적 능력이 수월한 시기를 반영하는 것이라고 볼 수 있다. 또한 동시에 자녀의 존재가 주거안정성을 희구하는 가구에 영향을 미친다는 측면에서 자가소유 확률을 증진했다고 할 수 있다. 종합하면, 1인 가구보다는 부부 및 자녀와 동거하는 가구가 자가소유에 보다 적극적인 것으로 추측할 수 있다. 직주일치 여부는 예상한 것과 동일하게 직주가 일치한 경우, 자가소유에 부정적인 것으로 나타났다. 본 연구의 공간적 범위가 서울 및 일부 수도권 지역이라는 점에서 현 거주지를 벗어나는 지역으로 통근하는 경우 대부분 서울 중심부로 통근할 것이라 판단된다. 도시경제학적 관점에서 도시중심부에서 멀어질수록, 즉 직주의 거리가 증가할수록 지가가 하락한다는 관점에서 직주가 일치하는 경우에는 경제적 여건으로 인해 자가소유와 부(−)의 결과가 도출된 것으로 판단된다.

사회경제적 변인인 학력과 직업의 경우 예상과 동일하게, 학력과 직업수준이 높을수록 자가소유 확률이 높은 것으로 분석되었다.

주택유형이 아파트인 경우 연립 및 다세대 주택에 대비하여 자가소유의 확률이 높은 것으로 나타난 반면 단독주택은 자가소유 확률이 낮은 것으로 분석되었다. 아파트의 자가소유가 선호되는 것은 첫 번째, 현재 주택시장 내 주택공급이 아파트 중심으로 이루어지고 있다는 점과 두 번째 주거환경의 편의성 차원에서 타 주택유형에 비해 아파트를 선호한다고 볼 수 있다. 주택 크기는 19평 미만보다 19~39평, 39평 이상인 경우 자가소유에 정(+)의 영향을 보이는 것으로 나타났다. 간접적으로 두 더미변인의 파라미터 값 결과를 비교하면 19~39평 미만인 경우가 39평 이상 면적에 비해 높게 나타났다. 해당 결과는 19~39평의 주택면적이 일반적으로 중산층 가구의 소득수준과 가구원 수 규모에 부합되기 때문인 것으로 판단된다.

지역변인 중 교육적 측면의 변인결과는 다음과 같다. 사설학원 수는 2005년과 2010년 모두 자가소유에 부정적인 것으로 나타났다. 교육환경이 우수한 지역인 경우 전반적으로 주택가격이 높게 형성된 지역인 연유로 자가소유 확률이 낮은 것으로 판단된다. 교육경비보조금의 경우에는 자가소유에 미치는 영향력이 미미한 것으로 드러났다. 대학진학률의 경우에는 자가소유에 다소 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 지역경제적 측면에서 공시지가의 경우 공시지가가 높을수록 자가소유 가능성이 감소한다는 예상과 동일한 결과를 얻었다. 재정자립도는 지역의 경제현황을 가늠할 수 있는 지표이다. 따라서 재정자립도가 높은 지역은 소득수준이 높고 주거환경이 쾌적할 가능성이 높으며 이에 비례하여 주택가격도 높게 형성되어 자가소유에 부정적일 것으로 예측되었으나 연도별로 다소 상이한 결과가 도출되었다.

2. 자가소유 중 차가점유 가구 모형(2단계)

2단계 모형에서는 자가소유 가구 중 현재 차가를 점유하는 가구의 특성을 분석하였다. 먼저, 가구주의 연령의 경우에는 65세 이상 가구주와 대비하여 종속변수에 대한 영향력이 19~34세의 경우에는 부(−)의 방향으로 35~64세의 경우에는 정(+)의 방향으로 드러났다. 35~64세의 가구주는 가구주의 소득이 성숙되는 시기임과 동시에 주거 어메니티와 교육환경 등을 적극적으로 고려하는 연령대이기 때문에 거소불일치 확률이 높은 것으로 추측된다. 특히, 해당 연령대의 가구주는 학령대(18세 이하)의 자녀와 함께 동거할 가능성이 높다. 학령대 자녀를 둔 가구의 경우에는 교육환경을 적극적으로 고려하기 때문에 35~64세 사이에 거소불일치 영향력이 높게 나타난 것으로 추측된다. 가구주의 성별이 남성인 경우에 여성에 대비하여 거소불일치 선택에 부정적인 것으로 드러났다. 여성의 경우 주거소비 수요가 남성에 비해 크다는 점을 고려하면 주택소유와 점유의 불일치는 주거소비 차원에서 이루어진다고 추측할 수 있다.

가구구성의 경우에는 1인 가구에 대비하여 부부(hhtype2)와 부부와 자녀로 구성된 경우(hhtype3, hhtype4) 2005년과 2010년 모두 정(+)의 파라미터 값이 도출되었으며 통계적 유의성도 확보한 것으로 드러났다. 부부(hhtype2)의 경우에는 접근성, 쾌적성의 주거서비스 차원에서 결과가 나타난 것으로 추측된다. 부부와 자녀가 동거하는 경우(hhtype3, hhtype4)에는 주거환경과 교육환경이 주요한 요인 중 하나라고 파악된다. 특히, 학령대(18세 이하) 자녀와 동거하는 가구의 경우 자녀의 교육환경을 고려하여 거소불일치를 선택했을 가능성이 존재한다. 반면, 한부모와 자녀로 구성된 변인들(hhtype5, hhtype6)의 경우에는 2005년과 2010년 모두 통계적 유의성을 확보하지 못하였으며 거소불일치 선택의 영향력(=magnitude)이 부부와 자녀로 구성된 가구형태에 비해 작은 것으로 드러났다. 거소불일치 선택의 영향력의 차이는 한부모 가정의 경제적 여건이 부부 가구에 비해 열위에 있기 때문인 것으로 짐작된다. 직주일치 변인의 경우에는 2005년, 2010년 모두 거소불일치 선택에 정(+)의 영향을 보였으나 2010년에만 통계적 유의성을 갖춘 것으로 나타났다. 접근성 개선을 위해 가구가 거소불일치를 선택하는 것으로 생각된다.

가구의 소득을 대변한 학력과 직업은 2005년과 2010년 모두 참조집단(=낮은 학력, 낮은 직업수준)에 대비하여 거소불일치 선택과 정(+)의 상관관계를 보이는 것으로 나타났으며, 전반적으로 학력과 직업수준이 높을수록 거소불일치 확률이 증가하는 것으로 드러났다.

주택면적의 경우 거소불일치를 선택하는 가구는 19평이하에 대비하여 넓은 평수를 선호하는 것으로 나타났으며, 특히 39평 이상을 선호하는 것으로 드러났다.

이주변인의 경우 비이주 가구에 대비하여 지역 외, 지역 내 이주의 경우 거소불일치 선택 가능성이 2005년과 2010년 모두 정(+)의 관계에 있는 것으로 분석되었다. 교육환경, 접근성 등의 소비적 요인을 충족하기 위해 거소 불일치를 선택하면서 이주를 시도하는 것으로 추측된다.

지역의 교육요인으로 통제된 변인 중 사설학원 수와 교육경비보조금은 가구의 소유-점유 불일치 선택에 2005년과 2010년 모두 긍정적인 영향력을 미치는 것으로 드러났으나 대학진학률은 부정적인 영향을 보이는 것으로 관찰되었다.

긍정적인 영향을 보인 사설학원 수와 교육경비보조금 중 분석 파라미터값에 기대어 보면, 사교육 환경으로 대변되는 사설학원 수가 거소불일치 선택에 주요한 영향을 미치는 요인으로 파악된다. 반대로 대학진학률의 경우 부정적인 영향관계가 도출된 것은 현재 대학진학률이 70%를 상회하기 때문에 지역 교육환경을 보여주는 주요 교육지표로 한계가 있기 때문인 것으로 추측된다. 따라서 후속연구에서 서울 소재 대학 진학률 또는 소위 스카이(SKY)로 통칭되는 서울대, 고려대, 연세대 진학률을 변수로 활용한다면 대학진학률이 거소불일치 선택에 미치는 영향을 발견할 수 있다고 예상된다.

지역 변인에서 지역의 경제적 여건과 이에 대응하는 주거환경을 나타내는 공시지가와 재정자립도는 모두 정(+)의 방향으로 나타났다. 높은 공시지가와 재정자립도는 그 지역의 경제적 여건이 우월하여 자가소유에 불리하게 작용함을 1단계 분석결과에서 확인하였다. 해당 지역의 어메니티 자원(쾌적한 공원, 교육환경, 시설접근성 등)을 소비하기 위해 거주를 희망하는 경우에 거소불일치를 선택하는 것으로 판단된다.

<Table 3>은 <Table 2>의 결과에서 살펴보지 못한 소득과 거소불일치와의 관계를 보완하기 위하여 2012년 주거 실태조사 자료를 활용하여 분석한 결과이다. 먼저, 표본의 선택성을 나타내는 rho값은 0.4326으로 정(+)의 방향으로 나타났으며, 통계적 유의성을 확보한 것으로 나타났다. 첫번째 단계인 자가소유 모형의 분석결과는 앞선 2005년, 2010년의 분석결과와 유사한 경향을 보이는 것으로 드러났다. 두 번째 거소불일치 모형에 주목하여 살펴보면, 가구구성에서 18세 이하 자녀가 있는 경우 다른 가구구성 형태에 대비하여 거소불일치에 정(+)의 영향을 보이는 것으로 나타나 앞선 분석결과와 동일한 결과를 얻었다. 위 결과를 통해 2012년에도 학령대의 자녀를 가진 가구의 경우 거소일치 경향이 높은 것을 일부 확인할 수 있었다. 소득변인의 경우, 1단계 자가소유 모형에서는 소득이 높을수록 자가를 소유할 가능성이 높아지는 것으로 나타났으나, 그 영향력은 점차 저감(=소득 제곱)되는 것으로 나타났다. 2단계 모형에서는 소득이 증가할수록 거소불일치 선택이 수월한 것으로 나타났다. 하지만 자가소유 모형과 마찬가지로 그 영향력은 저감되는 것으로 드러났다. 위 결과에 빗대어 살펴보면, 소득이 증가할수록 주거수요에 대한 소비적 수요가 증가하여 소득과 거소불일치 간에는 정(+)의 영향관계에 있는 것을 파악할 수 있었다.

3. 지역변수의 한계효과

<Table 4>는 본 연구에서 통제한 교육(사설학원 수, 교육경비보조금, 대학진학률)과 지역경제(공시지가, 재정자립도)변인과 소득의 한계효과¹¹⁾를 도출한 결과이다.

지역변인의 한계효과를 분석한 결과, 사설학원 수의 한계효과는 1단위 증가하는 경우 2005년 1.93%, 2010년 1.71%로 거소불일치 선택이 증가하는 것으로 분석되었다. 분석결과에 근거하면 지역의 사교육 환경이 가구가 자가소유 가구의 차가점유 선택에 영향을 미치는 주요 요인이라고 추론할 수 있다. 반면에 교육경비보조금과 4년제 대학진학률의 경우는 영향력이 미미하거나 거소불일치 선택 확률에 부(−)의 효과를 주는 것으로 드러났다. 특히 4년제 대학 진학률의 경우 1단위 증가에 따라 거소불일치 확률이 감소하는 것으로 나타났다.

지역경제 변인인 공시지가의 한계효과는 0.00%로 영향력이 없는 것으로 나타났다. 재정자립도의 경우에도 거소 불일치 확률이 1단위 증가하는 경우 2005년, 2010년 각각 0.01%, 0.04% 증가하는 것으로 드러났으나 그 영향력이 유의미하지는 않는 것으로 관찰되었다.

가구소득이 가구의 거소불일치 선택에 미치는 영향은 2012년 분석결과를 바탕으로 한계효과를 도출하여 살펴보았다. 소득이 1단위 증가하는 경우, 거소불일치 선택확률은 2.70% 증가하는 것으로 분석되었으나, 그 영향력(=소득의 제곱)은 0.41% 저감하는 것으로 분석되었다. 한계효과 분석결과를 통해 사교육 환경을 대변하는 사설학원 수가 가구의 거소불일치 선택에 주요한 영향을 미치는 것을 확인할 수 있었다.

한편, 거소불일치의 지역별 영향력을 파악하기 위해 추가적인 분석을 수행하였다. 기존모형과 동일하게 이변량프로빗 모형을 활용하였으며, 1단계는 <Table 2>와 동일하게 변수를 구성하였으며, 거소불일치를 살펴보는 2단계에서는 지역별 영향력을 파악하기 위하여 서울시 25개 구와 경기도 일부 지역을 지역 더미변수로 통제하였다. 분석결과, rho값은 2005년 0.8242, 2010년 0.8673으로 정(+)의 값을 보이는 것으로 나타났으며 통계적으로도 유의성을 확보하였다. 분석결과를 활용하여 지역더미로 통제된 변인에 대해서 종로구를 참조집단으로 설정하여 도출된 지역별 파라미터 값의 결과를 <Figure 2>로 정리하였다. <Figure 2>에 근거하면, 2005년과 2010년에 거소불일치 선택 확률이 높은 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 과천시 등으로 분석되었다. 해당 지역들은 상대적으로 교육 여건이 우수한 지역으로 교육환경과 거소불일치 선택이 서로 밀접한 연관이 있음을 시사한다. 또한 2005년에 비해 2010년에 다수의 지역에서 2단계 모형의 지역더미 계수 값(=magnitude)이 커졌고 통계적으로도 유의한 결과를 보이고 있다. 이러한 결과는 거소불일치 선택에 있어서 교육환경의 영향력이 2005년 대비 2010년에 증가한 것으로 풀이된다. 특히 2005년과 2010년 사이에 부(−)에서 정(+)으로 영향력이 전환된 노원구나 계수 값이 크게 증가함과 동시에 통계적 유의성도 갖추게 된 마포구, 양천구, 성남시의 경우 2005년과 비교해 2010년에 지역 내 우수한 교육환경이 자가소유 가구의 차가점유에 더욱 영향을 미치게 된 것으로 파악된다.

Figure 2.

Regional Coefficient of Home Owning Renter

Note. 1. Visualizing Seoul 25 Region (Gu) and Part of KyeongKi, 2. The bivariate probit regression result of regional coefficient is attached in Appendix.