I. 서 론
II. 이론적 배경
1. 공동체주택의 관리적 요인
2. 지각된 가치의 구성요인
3. 지속적 거주의사 개념과 영향요인
4. 변인간의 관계
III. 연구방법
1. 연구모형 및 연구가설
2. 조사대상
3. 측정도구
4. 자료분석
IV. 연구결과
1. 타당성 분석결과
2. 상관분석 및 기술통계
3. 연구가설 검증결과
4. 분석결과
V. 결 론
I. 서 론
저성장 시대와 인구구조의 급격한 변화 및 1인 가구의 급증은 주거정책과 도시공간 구조에 근본적인 패러다임 변화를 요구하고 있다. 이러한 사회적 변화 속에서 개인의 고립과 지역 공동체의 약화는 사회통합을 저해하는 주요 요인으로 지적되고 있으며, 이를 해결하기 위한 대안으로 공동체 기반의 주거모델이 주목받고 있다(Jung, 2022; Putnam, 2000). 특히 공동체주택은 사회적 자본 형성과 거주자 간 유대 강화를 통해 사회적 배제를 완화하고, 개인의 삶의 질을 높이는 데 기여할 수 있다는 점에서 정책적 가치가 크다. 이러한 배경에서 서울시는 공동체주택 사업을 통해 다양한 형태의 공유주거를 실험하고 있으나, 여전히 낮은 지속 거주의사와 관리 운영의 어려움이 문제로 제기되고 있다(Seoul Metropolitan Government, 2019). 공동체주택은 서울시에서 정책적 용어로 사용되며 확산된 개념으로, 저출산･고령화로 인한 1~2인 가구의 급속한 증가와 주거비 부담, 육아 등 생활문제에 대한 인식에서 시작되었다(Jang & Yoo, 2017). 공동체주택의 성공적인 정착을 위해서는 단순한 물리적 공급을 넘어 관리･운영, 프로그램, 사회적 관계 형성과 같은 사회적･제도적 요소의 중요성이 강조된다. 이러한 관리적 요인이 거주자의 지각된 가치 인식과 궁극적으로 지속적 거주의사에 어떠한 영향을 미치는지를 밝히는 것은 향후 정책 설계와 실천 전략 수립에 실질적인 함의를 제공할 수 있다.
본 연구는 기존의 주택 공급 중심의 하드웨어적 논의를 넘어, 공동체주택의 관리･운영이라는 소프트웨어적 요인이 거주자의 지각된 가치와 지속적 거주의사에 미치는 구조적 관계를 실증적으로 규명하였다는 점에서 의의를 지닌다. 특히 서울시 공동체주택에서 나타나는 낮은 지속적 거주의사 문제를 해결하기 위해, 거주자의 심리적 가치 형성 과정과 메커니즘을 분석하였다는 점에서 기존 연구와 차별성을 갖는다. 이는 단순한 물리적 환경 평가를 넘어, 공동체주택이 지속가능한 주거모델로 발전하기 위한 관리･운영 전략의 구체적 방향성을 제시하는 근거가 될 수 있을 것이다.
이에 본 연구의 목적은 서울시 공동체주택을 중심으로 관리 요인, 거주자의 지각된 가치, 지속적 거주의사 간의 구조적 관계를 분석하는 데 있다. 이를 통해 공동체주택의 정착과 확산을 위한 실천적 과제를 도출하고, 지속가능한 주거모델로서의 가능성을 모색하는 데 기여하고자 한다.
II. 이론적 배경
1. 공동체주택의 관리적 요인
공동체주택은 서울시가 정책적으로 도입한 개념으로, 주거의 물리적 제공을 넘어 입주자의 자발적 참여와 협력을 통해 생활문제를 해결하고 공동체적 삶을 실현하려는 새로운 주거 모델이다(Jang & Yoo, 2017). 서울시는 공동체주택을 입주자 간의 소통과 교류를 통하여 생활문제를 해결하고 공동체 활동을 함께하는 주택으로 정의하며, 소규모 공동체 공간의 확보와 공동체 규약의 마련을 필수 요건으로 설정하고 있다.1) 이에 따라 공동체주택은 단순히 물리적 공간을 공유하는 것을 넘어, 거주자들이 주택의 설계와 운영 과정에 주체적으로 참여하고 공동 규칙에 기반한 공동체적 생활을 영위한다는 점에서 기존의 일반 다세대, 다가구 공동주택 등과 차별된다. 현재 서울시 공동체주택은 자가소유형, 민간임대형, 공공임대형의 다양한 유형으로 공급되고 있으며, 세대별 독립된 거주 공간과 더불어 공동체 공간이 핵심 구성요소로 포함된다(Lee & Lee, 2024). 특히 공동체 공간은 입주민 간 상호작용과 유대감 형성의 매개체로 기능하며, 공동체 의식과 거주 만족도에 중요한 영향을 미친다(Lee & Moon, 2016). 그러나 공동체 의식은 단순한 공간 구성만으로 형성되기 어려우며, 주민 간 자발적 교류, 지속적인 커뮤니티 활동, 공동체 프로그램의 활성화, 신뢰 관계 형성 등 복합적 요인의 상호작용이 요구된다. 이에 따라 공동체주택의 실효성과 지속가능성을 확보하기 위해서는 공간적 요소뿐만 아니라 거버넌스, 주민 주도성, 외부 주체와의 연계 등을 포함한 다차원적인 관리 체계의 구축이 필수적이다.
선행연구도 커뮤니티 시설의 구성 특성(Shen et al., 2017), 커뮤니티 프로그램 운영 실태(Kwon & Choi, 2009), 공동체 의식의 영향 요인(Lee & Kang, 2015), 정책적 지원방안(Choi, 2015) 등이 논의되어 왔으며, 공동체주택의 활성화가 단순한 물리적 환경 조성만으로 달성되기 어려움을 지적하고 있다(Choi, 2015; Lee & Moon, 2016; Song, 2009). 이러한 연구 흐름을 바탕으로 본 연구는 공동체주택의 관리적 요소를 주민관리, 공동체 활성화, 지역사회 통합, 운영 거버넌스의 네 가지 범주로 구분하였다<Table 1>.
Table 1.
Management Factors of Community Housing
2. 지각된 가치의 구성요인
공동체주택은 단순한 주거 공간을 넘어, 정서적 유대, 시간의 질적 활용, 생활 안정성 등 복합적 가치를 제공하는 새로운 주거 유형으로 주목받고 있다. 특히 거주자들이 인식하는 주택의 거주민의 지각된 가치는 주거 공간의 물리적 특성뿐 아니라, 사회적 관계 형성, 정서적 만족, 생활 효율성, 경제적 이점 등 다양한 차원에서 구성된다. 이러한 맥락에서 지각된 가치를 다차원적으로 접근하려는 연구들이 활발히 진행되고 있다(Diener, 1984; Lee & Lee, 2024). 이러한 이론적 접근은 정서적 가치는 주관적 행복감, 공동체 유대감, 의미 있는 시간 경험 등을 포함한다. 주거 환경이 거주자의 심리적 안정과 정서적 만족에 미치는 영향은 다수의 연구를 통해 확인되고 있다(Kim, Park, & Kim, 2016; Weidemann & Anderson, 1985), 이는 거주자들이 지각하는 물리적 환경, 사회적 상호작용, 그리고 개인의 삶의 질과 긴밀하게 연결된다. 특히 공동체 기반의 주택에서는 사회적 교류와 유대감이 이러한 긍정적 감정을 촉진하는 주요 요인으로 작용한다(Lee & Lee, 2024; Putnam, 2000). 또한 주거환경의 질과 시간 활용의 효율성은 주거만족도를 결정하는 주요 요소로, 공동체 공간에서의 다양한 프로그램 활용은 거주자의 시간 자원 관리와 공간에 대한 긍정적 인식에 기여함으로써 일상생활의 편의성과 정서적 안정성을 동시에 높인다(Kang & Choi, 2024).
아울러 경제적 효율성 측면에서 거주민의 지각된 가치는 비용 대비 체감 만족과 밀접하게 관련되어 있다. Becker(1976)는 소비자가 제한된 자원을 가장 효율적으로 활용하는 방향으로 선택한다고 보았으며, Yates(2008)는 주거비 부담이 클수록 가처분 소득이 감소하고, 이는 교육, 건강, 여가 등 삶의 다른 영역에 부정적인 영향을 미친다고 분석하였다. 국내 연구 또한 경제적 효율성이 주택 평가의 핵심 요소임을 확인한 바 있다(Kim & Cho, 2018).
이와 같은 이론적 배경을 종합해 볼 때, 주택의 거주민의 지각된 가치는 정서적 안정, 환경적 만족, 경제적 효용의 세 측면으로 구성되며, 공동체주택은 이들 요소를 통합적으로 강화하는 주거모델로 이해할 수 있다.
3. 지속적 거주의사 개념과 영향요인
지속적 거주의사는 거주자가 현재 거주 중인 주택이나 지역 내에서 향후에도 계속 거주하고자 하는 심리적 태도와 행동적 의향을 의미한다. 이는 주택 선택 이후의 주거 안정성과 정착성을 예측하는 데 활용되며, 주거에 대한 만족의 결과로 나타나는 후속 태도로 간주된다(Calkins, 1995).
지속적 거주의사의 개념은 다양한 방식으로 정의되어 왔다. Calkins(1995)는 동일 주택에 계속 거주하는 것뿐 아니라, 현재의 사회적 네트워크와 생활을 유지하며 지역 내에서 계속 거주하는 의향까지 포괄하는 개념으로 보았다. 국내 연구에서는 Kim and Shin(1991)이 지역 환경에 대한 만족이 지역에 대한 심리적 투영으로 연결된다고 하였고, Jeon(1998)는 특정 지역에 대한 친밀감이 거주의 지속성에 영향을 미친다고 보았다. Kim and Park(2019)은 이를 일정한 장소적 범위 안에서 살아가려는 경향성으로 정의하였다.
지속적 거주의사에 영향을 미치는 요인으로는 주거 만족도, 물리적 환경, 이웃과의 관계, 지역사회 유대감 등이 주요하게 작용한다. Hidalgo and Hernández(2001)는 물리적･사회적 환경에 대한 애착이 공간적 정착을 결정한다고 보았으며, Putnam(2000)은 사회적 자본의 축적이 지역에 대한 지속적 소속감을 형성한다고 주장하였다. 특히 공동체주택처럼 주민 간 네트워크가 활발한 주거 형태에서는 커뮤니티 활동, 공동체 유대 등이 지속적 거주의사에 긍정적인 영향을 미친다. 행태적 의사결정 이론 측면에서도 지속적 거주의사는 중요하게 다뤄진다. Ajzen(1991)의 계획된 행동 이론은 개인의 태도, 주관적 규범, 통제 인식이 행동의도에 영향을 준다고 하였으며, 이러한 요소들은 공동체주택에 대한 지속적 거주 결정 과정에서도 유효하게 작용한다.
본 연구에서는 지속적 거주의사를 공동체주택에 거주하는 개인이 현재의 주거지에 대해 느끼는 만족과 유대감, 그리고 이를 바탕으로 향후에도 지속적으로 해당 공간에서 거주하고자 하는 의지의 정도로 정의하였다.
4. 변인간의 관계
공동체주택의 지속적 거주의사를 설명하기 위해서는 공동체주택의 관리적 요인, 지각된 가치 그리고 지속적 거주의사 간의 관계를 통합적으로 고찰할 필요가 있다. 기존 연구에 따르면, 아파트나 공동주택의 주거환경은 단순한 물리적 특성을 넘어 거주자의 지각된 가치가 주거만족을 형성하는 데 중요한 요인으로 작용해 왔다. 예컨대 Park, Kim, and Hwang(2007)는 아파트 주거환경이 주거가치와 만족도를 매개로 재거주의사에 영향을 미친다고 밝혔으며, Shin(2006)는 거주자가 중요하게 여기는 주거 선택요인과 실제 지각된 가치 간의 차이가 클수록 만족도가 낮아지는 결과를 제시하였다.
이러한 논의는 공동체주택에서도 적용 가능하다. 공동체 기반의 주거 형태는 일반 공동주택보다 더 밀도 높은 사회적 교류, 자율적인 관리 운영, 그리고 참여 기반의 환경을 제공한다는 점에서, 거주자의 정서적･실용적 가치를 높이는 주요 요인으로 작용할 수 있다. Kim and Choi(2018)의 연구에서는 주거환경의 정서적 및 물리적 커뮤니티 요소가 주거만족을 경유하여 지속거주의사에 유의한 영향을 미친다고 검증하였다. Chung and Kim(2014) 또한 입지, 생활편의성, 사회적 특성 등이 만족도를 높이고, 이를 통해 거주자의 장기 거주의지를 강화한다고 분석하였다. 나아가 Kim and Kang(2020) 및 Yoon and Jeon(2022)의 연구는 소비자 맥락에서 지각된 가치가 재이용 및 추천 의도에 긍정적 영향을 미친다고 밝혔는데, 이는 공동체주택의 지각된 가치가 지속적 거주의사로 이어질 수 있다는 이론적 근거를 제공한다. 이에 본 연구는 공동체주택의 관리 요인이 지각된 가치에 유의한 영향을 미치고, 이러한 지각된 가치가 지속적 거주의사에 영향을 미치는 관계를 설정하며, 실증적으로 분석할 수 있는 이론적 기반을 마련하고자 한다.
III. 연구방법
1. 연구모형 및 연구가설
본 연구는 서울시 공동체주택에 거주하고 있는 1인 가구 거주민들을 대상으로, 그들이 지각하는 공동체주택의 관리적 요인, 지각된 가치, 지속적 거주의사 간의 구조적 관계를 파악하는 것으로 설정하였다. 본 연구의 연구모형은 다음의 <Figure 1>과 같다.
본 연구의 연구가설은 아래와 같다.
H1: 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인은 지각된 가치에 유의한 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H2: 1인 가구 공동체주택 거주민의 지각된 가치는 지속적 거주의사에 유의한 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H3: 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인은 지속적 거주의사에 유의한 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
H4: 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인과 지속적 거주의사의 관계에서 지각된 가치는 유의한 매개효과가 있을 것이다.
2. 조사대상
본 연구의 조사 기간과 범위는 다음과 같다. 본 조사는 2025년 4월 22일부터 8월 14일까지 서울시 민간임대형 공동체주택 홍은동 H주택, 면목동 D주택 및 연남동 M주택 사례의 1인 가구, 108세대를 대상으로 대면 설문조사를 실시하여 96명의 유효 부수를 추출해냈다.
연구대상자의 인구통계학적 특성은 먼저 성별의 경우 여성 77.1%(74명), 남성 22.9%(22명)로 나타났으며, 연령의 경우 만 19세-25세 3.1%(3명), 만 26세-30세 42.7%(41명), 만 31세-35세 34.4%(33명), 만 36세 이상 19.8%(19명)로 응답되었다. 최종학력에 대한 응답으로는 전문학사 34.4%(33명), 학사 51.0%(49명), 석사 8.3%(8명), 박사 6.3%(6명)로 응답되었다. 현재 직업에 대해서는 직장인이 60.4%(58명), 자영업 22.9%(22명), 학생 4.2%(4명), 무직 5.2%(5명), 기타 7.3%(7명)이며, 월 평균 소득에 대해서는 200만원-300만원 미만 8.3%(8명), 300만원-400만원 미만 29.2%(28명), 400만원-500만원 미만 35.4%(34명), 500만원 이상 27.1%(26명)로 조사되었다. 공동체주택 규모(입주민 수)에 대한 응답으로는 10명 미만 88.5%(85명), 10명-20명 미만 11.5%(11명)로 나타났으며, 공동체주택에서의 거주기간에 대한 응답으로는 6개월-1년 미만 11.5%(11명), 1년-2년 미만 68.8%(66명), 2년 이상 19.8%(19명)로 나타났다. 거주하고 있는 공동체주택의 보증금에 대한 응답으로 500만원 이상이 100.0%(96명)로 나타났으며, 월 임대료에 대해서는 30만원 미만 20.8%(20명), 30만원-50만원 미만 27.1%(26명), 50만원-60만원 미만 22.9%(22명), 60만원-80만원 미만 29.2%(28명)로 조사되었다. 거주하고 있는 공동체주택의 입주계기에 대해서는 대중교통 접근성이 25.0%(24명), 공동체 활동 9.4%(9명), 교육환경 4.2%(4명), 주택규모 및 구조 61.5%(59명)로 나타났다.
3. 측정도구
본 연구의 측정도구인 공동체주택 관리적 요인, 지각된 가치, 지속적 거주의사는 모두 ‘전혀 그렇지 않다(1점)’에서 ‘매우 그렇다(5점)’까지의 5점 Likert 척도로 구성하였다.
공동체주택의 관리적 요인은 Baek(2023), Jee(2016), Kim(2011), Kim and Yoo(2018)의 연구에서 사용한 문항들 중, 공동체주택의 물리적 환경 요인을 제외하고, 생활 및 커뮤니티 운영과 관리적인 측면만을 다루는 문항들을 추출하였다. 이 척도는 주민관리 요인 4문항, 공동체활성화 요인 3문항, 지역사회통합 요인 3문항, 운영거버넌스 요인 3문항으로 총 13문항으로 구성되었다. 주민관리 요인은 입주자들이 함께 생활하면서 지켜야 할 규칙과 운영 방식을 합의하여 원활한 공동체 생활을 유지하기 위해 ‘거주자 신뢰 형성 프로그램’, ‘신규 입주자 오리엔테이션’, ‘주민 운영위원회’, ‘갈등조정기구 운영 및 관리규약’ 등의 내용으로 구성되었고, 공동체활성화 요인은 입주자들이 함께 모여 활동할 수 있는 프로그램에 대한 내용으로 ‘공동체 프로그램’, ‘주민참여 정도’ 등의 내용으로 구성되었다. 지역사회통합 요인은 지역주민들과 함께 참여할 수 있는 다양한 프로그램에 대한 내용으로 ‘지역사회 협력 프로그램’, ‘지역주민 네트워크 형성’, ‘공공 및 민간 단체 협력관계 구축’ 등에 대한 내용으로 구성되어 있고, 운영거버넌스 요인은 현재 공동체주택의 운영 및 관리에 관한 내용으로 ‘관리비 운영’, ‘수익창출’ 등의 내용으로 구성되었다.
본 연구의 관리적 요인에 관한 신뢰도(Cronbach’s α)는 주민관리 요인 0.893, 공동체활성화 요인 0.796, 지역사회통합 요인 0.653, 운영거버넌스 요인 0.852, 관리적 요인 전체 0.793으로 나타나 내적일관성이 있음을 확인하였다. 지각된 가치는 Kim and Ha(2019), Yim and Shin(2023)의 연구에서 사용한 문항을 토대로 본 연구의 목적에 맞도록 수정･보완하여 총 5문항을 사용하였다. 이 척도는 ‘내가 거주하는 주택에서의 행복감 및 즐거움’, ‘만족스러운 생활 환경’, ‘거주비용 대비 가치’ 등에 대한 내용으로 구성되었다. 본 연구의 지각된 가치에 관한 신뢰도(Cronbach’s α)는 0.883으로 나타나 내적일관성이 있음을 확인하였다. 지속적 거주의사는 Kim and Choi(2018)의 연구에서 사용한 문항을 토대로 본 연구의 목적에 맞도록 수정･보완하여 총 3문항을 사용하였다. 이 척도는 ‘다시 집을 선택한다면, 현재 살고 있는 주택을 우선적으로 고려’, ‘지속적 거주의향’, ‘타인에게 추천할 의향’ 등에 대한 내용으로 구성되었다. 본 연구의 지속적 거주의사에 관한 신뢰도(Cronbach’s α)는 0.837로 나타나 내적일관성이 있음을 확인하였다.
4. 자료분석
본 연구에서는 설정한 연구가설 검증을 위하여 통계패키지 프로그램인 SPSS 23.0, AMOS 23.0 프로그램을 활용하여 수집된 자료를 분석할 예정이며, 구체적인 자료처리 방법은 다음과 같다. 첫째, SPSS 23.0 프로그램을 사용하여 공동체주택에 거주하는 1인 가구 거주민의 일반적 특성을 알아보기 위하여 빈도분석을 실시하였다. 둘째, 측정도구의 신뢰성과 타당성을 살펴보기 위하여 Cronbach`s α를 통한 신뢰성 확인과 확인적 요인분석을 통한 타당성 검증을 실시하였다. 셋째, 연구 변인 간의 상관을 살펴보기 위하여 상관분석을 실시하였다. 넷째, 공동체주택의 관리적 요인, 지각된 가치, 지속적 주거의사 관계를 검증하기 위해 구조방정식 모형(Structural Equation Modeling, SEM) 분석을 실시하였다. 또한 부트스트래핑(bootstrapping) 기법을 활용하여 관리적 요인과 지속적 주거의사의 관계에서 지각된 가치에 대한 간접효과를 분석하였다.
IV. 연구결과
1. 타당성 분석결과
본 연구에서는 공동체주택의 관리적 요인인 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영거버넌스, 지각된 가치, 지속적 거주의사에 대한 타당성 검증을 위해 확인적 요인분석을 실행하였다. 우선, 확인적 요인분석에 관한 모형 적합도 분석결과는 <Table 2>와 같이, =257.201(p = .000, df=155), GFI = 0.847, NFI = 0.856, TLI = 0.924, IFI = 0.946, CFI = 0.940, RMR = 0.042, RMSEA = 0.073으로 나타나 확인적 요인분석에 대한 모형 적합도는 양호한 것으로 판단하였다(Lee, 2017; Woo, 2022).
Table 2.
Confirmatory Factor Analysis Model Fit
| (p) | df | GFI | NFI | TLI | IFI | CFI | RMR | RMSEA |
|
257.201 (.000) | 155 | .847 | .856 | .924 | .943 | .940 | .042 | .073 |
다음으로 <Table 3>에 제시한 바와 같이 확인적 요인분석 결과에서 각 문항에 관한 요인적재값(기준값: λ> 0.50)을 확인한 결과, 공동체 활성화의 3번 항목은 요인적재값이 0.5 미만으로 나타나 제거하였으며, 이를 제외한 공동체주택의 관리적 요인인 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영 거버넌스, 지각된 가치, 지속적 거주의사의 요인적재값은 모두 0.5 이상으로 확인되어 타당성을 확보하였다. 또한 집중 타당성과 수렴 타당성 판단을 위한 개념 신뢰도(CR: Construct Reliability) 및 평균분산추출지수(AVE; Average Variance Extracted) 등은 각각의 기준값이 0.7, 0.5 이상으로 확인되었다(Anderson & Gerbing, 1988).
Table 3.
Confirmatory Factor Analysis Results
| Variables | β | S.E. | t-value | CR | AVE | ||
|
Resident management | → | RM1 | .760 | Fix | - | .938 | .790 |
| → | RM2 | .816 | .176 | 8.281*** | |||
| → | RM3 | .878 | .187 | 8.995*** | |||
| → | RM4 | .856 | .172 | 8.739*** | |||
|
Community activation | → | CA1 | .867 | Fix | - | .924 | .858 |
| → | CA2 | .865 | .126 | 8.403*** | |||
|
Community integration | → | CI1 | .565 | Fix | - | .792 | .562 |
| → | CI2 | .728 | .122 | 4.743*** | |||
| → | CI3 | .660 | .106 | 4.714*** | |||
|
Operational governance | → | OG1 | .857 | Fix | - | .944 | .848 |
| → | OG2 | .824 | .097 | 8.539*** | |||
| → | OG3 | .786 | .105 | 8.074*** | |||
|
Perceived value | → | PV1 | .845 | Fix | - | .952 | .805 |
| → | PV2 | .882 | .101 | 11.016*** | |||
| → | PV3 | .898 | .099 | 11.332*** | |||
| → | PV4 | .682 | .086 | 7.466*** | |||
| → | PV5 | .556 | .103 | 5.756*** | |||
|
Continual residing intention | → | CRI1 | .717 | Fix | - | .871 | .694 |
| → | CRI2 | .857 | .116 | 7.634*** | |||
| → | CRI3 | .856 | .121 | 7.629*** | |||
2. 상관분석 및 기술통계
본 연구에서는 공동체주택의 관리적 요인인 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영거버넌스, 지각된 가치, 지속적 거주의사 간의 관련성을 분석하기 위해 변수 간 공분산 계산에 의해 가장 흔히 활용되는 피어슨 상관계수(Pearson Correlation Coefficient)를 통해 상관관계 분석을 하였다(<Table 4> 참조). 분석결과, 공동체주택의 관리적 요인인 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영거버넌스, 지각된 가치, 지속적 거주의사는 변인 간에 모두 통계적으로 유의미한 정(+)의 상관관계가 있는 것으로 나타났으며, 자세한 결과는 다음과 같다. 먼저, 공동체주택의 관리적 요인 중 주민관리(r = .644, p < .01), 공동체활성화(r = .353, p < .01), 지역사회통합(r = .274, p < .01), 운영거버넌스(r = .257, p < .01)는 지각된 가치와 모두 통계적으로 정(+)의 상관관계가 있는 것으로 나타났으며, 지속적 거주의사에 대해서도 주민관리(r = .574, p < .01), 공동체활성화(r = .481, p < .01), 지역사회통합(r = .282, p < .01), 운영거버넌스(r = .393, p < .01)는 통계적으로 유의한 것을 알 수 있다. 또한 지각된 가치는 지속적 거주의사와 통계적으로 유의한 정(+)의 상관이 있는 것으로 나타났다(r = .587, p < .01).
또한 연구에 이용된 변인들은 정규분포를 이루고 있는지 파악하기 위한 왜도 및 첨도의 분석결과에서 왜도 ±2 미만, 첨도 ±7 미만으로 나타나 본 연구 자료는 정규분포를 이루고 있음을 알 수 있다(Curran, West, & Finch, 1996).
Table 4.
Correlation Analysis and Descriptive Statistics Analysis Results
| Variables | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1 | 1 | |||||
| 2 | .326** | 1 | ||||
| 3 | .266** | .258** | 1 | |||
| 4 | .442** | .264** | .276** | 1 | ||
| 5 | .644** | .353** | .274** | .257** | 1 | |
| 6 | .574** | .481** | .282** | .393** | .587** | 1 |
| Mean | 3.39 | 3.44 | 3.14 | 3.75 | 3.70 | 3.87 |
| SD | 0.685 | 0.467 | 0.784 | 0.516 | 0.826 | 0.533 |
| Skewness | -.371 | -.104 | -.155 | -.301 | -.550 | -.054 |
| Kurtosis | .510 | .148 | .403 | 1.109 | .324 | -.126 |
3. 연구가설 검증결과
본 연구에서는 공동체주택의 관리적 요인의 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영거버넌스가 지각된 가치와 지속적 거주의사에 미치는 영향을 살펴보고, 공동체주택의 관리적 요인과 지속적 거주의사의 관계에서 지각된 가치의 매개효과를 위해 구조방정식 모형을 통하여 분석을 실행하였다. 먼저, 구조방정식 모형에 관한 적합도 지수는 <Table 5>에 제시한 바와 같이, = 219.674(p = .000, df = 152), GFI = 0.828, NFI = 0.834, TLI = 0.926, IFI = 0.942, CFI = 0.940, RMR = 0.039, RMSEA = 0.068로 나타나 연구모형에 대한 적합도 지수는 양호한 것으로 판단하였다(Lee, 2017; Woo, 2022).
Table 5.
Research Model Fit
| (p) | df | GFI | NFI | TLI | IFI | CFI | RMR | RMSEA |
|
219.674 (.000) | 152 | .828 | .834 | .926 | .942 | .940 | .039 | .068 |
가설검증에 관한 분석결과는 아래 <Table 6>과 같다.
Table 6.
Research Model Analysis Results
| Path | β | S.E. | t-value | CR | ||
| Resident management | → |
Perceived value | .624 | .087 | 8.650*** | .000 |
| Community activation | → | .129 | .050 | 2.248* | .025 | |
| Community integration | → | .105 | .050 | 2.030* | .042 | |
| Operational governance | → | .150 | .058 | 2.477* | .013 | |
|
Perceived value | → | Continual residing intention | .340 | .060 | 3.971*** | .000 |
| Resident management | → | Continual residing intention | .209 | .076 | 2.317* | .020 |
| Community activation | → | .151 | .045 | 2.364* | .018 | |
| Community integration | → | .026 | .040 | 0.456 | .648 | |
| Operational governance | → | .216 | .053 | 3.178** | .001 | |
본 연구 변인 중 공동체주택의 관리적 요인의 주민관리(β = .624, p < .001), 공동체활성화(β = .129, p < .05), 지역사회통합(β = .105, p < .05), 운영거버넌스(β = .150, p < .05)는 지각된 가치에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 확인됐다. 다음으로, 지속적 거주의사에 영향을 미치는 공동체주택의 관리적 요인으로는 주민관리(β = .209, p < .05), 공동체활성화(β = .151, p < .05), 운영거버넌스(β = .216, p < .01)로 나타났으며, 지각된 가치는 지속적 거주의사에 통계적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것을 알 수 있다(β = .340, p < .001).
다음으로 공동체주택의 관리적 요인과 지속적 거주의사의 관계에서 지각된 가치의 매개효과를 알아보기 위해 구조방정식 모형을 통한 부트스트래핑 기법을 활용하여 직접 및 간접효과, 총효과에 관한 분석을 실시하였다(<Table 7> 참조).
Table 7.
Direct Effect, Indirect Effect, and Total Effect of the Research Model
| Independent | Mediting | Dependent |
Direct effect | p |
Indirect effect | p |
Total effect | p |
| Resident management |
Perceived value | Continual residing intention | .209* | .020 | .212*** | .000 | .421*** | .000 |
| Community activation | .151* | .018 | .044* | .017 | .195*** | .000 | ||
| Community integration | .026 | .648 | .036* | .031 | .062* | .034 | ||
| Operational governance | .216** | .001 | .051** | .009 | .267*** | .000 |
구조방정식 모형을 통한 부트스트래핑 기법을 활용한 분석 결과, 공동체주택의 관리적 요인과 지속적 거주의사의 관계에서 지각된 가치의 간접효과는 p < .05의 수준에서 통계적으로 유의미한 간접효과가 있는 것으로 확인됐다. 본 연구에서는 지각된 가치에 대한 매개효과를 각각 보다 자세히 살펴보기 위해 sobel-test 분석을 실행하였으며, 분석결과는 아래 <Table 8>과 같다. sobel-test 분석 결과 역시 지각된 가치의 매개효과는 p < .05의 수준에서 통계적으로 유의미한 매개효과가 있는 것으로 확인됐다.
Table 8.
Sobel-test Analysis Results
| Path | z-value | p | ||||
| Resident management | → |
Perceived value | → | Continual residing intention | 3.608*** | .000 |
| Community activation | → | → | 2.174* | .029 | ||
| Community integration | → | → | 2.003* | .045 | ||
| Operational governance | → | → | 2.339* | .019 | ||
4. 분석결과
본 연구는 서울시의 1인 가구를 위한 공동체주택의 관리적 요인인 지각된 가치, 지속적 거주의사에 미치는 영향을 분석하였으며, 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인과 지속적 거주의사와의 관계에서 지각된 가치의 매개효과를 살펴보았다. 본 연구를 위해 서울시 민간임대형 공동체주택 홍은동 H주택, 면목동 D주택 및 연남동 M주택 사례의 1인 가구를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 수집된 자료는 SPSS 23.0, AMOS 23.0 프로그램을 활용하여 자료를 분석하였다. 분석의 결과는 다음과 같다.
첫째, 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인이 지각된 가치에 미치는 영향을 살펴보면, 관리적 요인인 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영거버넌스는 모두 지각된 가치에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 그 중에서도 주민관리가 가장 강한 영향력을 나타내었다. 특히 주민관리가 지각된 가치에 가장 강한 영향을 미친 결과는 공동체주택에서 주민 간 협력적 관계와 자율적 운영 시스템의 중요성을 강조하는 것으로 볼 수 있다. Kim and Choi(2018)의 연구에서 주민 참여와 자율적 관리가 주거만족도를 높이는 선행 요인임을 밝힌 것처럼 본 분석의 결과와 맥을 함께한다. 1인 가구의 경우 경제적･정서적 고립감을 해소하기 위해 주민 간 신뢰와 소통을 촉진하는 관리 체계가 필수적임을 시사한다(Baek, 2023). 뿐만 아니라 공동체활성화와 지역사회통합이 지각된 가치에 유의한 영향을 미친 결과는 사회적 네트워크 형성과 공동체 참여가 거주자의 심리적 안정감과 공동체 소속감을 증진시킨다는 것을 의미한다. 이러한 결과는 공동체 활동이 주거환경 만족도와 정신건강을 매개하여 긍정적 효과를 나타낸다고 볼 수 있으며, 공동체 참여가 개인의 주관적 복지와 가치 인식에 기여한다는 Putnam(2000)의 결과를 뒷받침한다. 또한 운영 및 거버넌스 요인이 지각된 가치에 미치는 영향은 운영위원회와 주민총회의 의사결정 구조, 주민조직의 자치활동, 공동체 규약의 실효성과 준수 여부가 거주자로 하여금 공동체 운영의 공정성과 책임성을 인식하게 함을 보여준다. 이는 협력적 거버넌스가 사회적 자본 형성에 기여한다는 Kim(2011)의 연구와, 지역 거버넌스를 통한 주민 주도적 운영이 지역 공동체 활성화의 핵심임을 강조한 Choi(2015)의 연구결과와 맥을 같이한다. 이는 공동체주택에서 제도적 신뢰와 자치 운영의 안정성이 거주자의 가치 인식에 직접적인 영향을 미침을 시사한다.
둘째, 1인 가구 공동체주택 거주민의 지각된 가치가 지속적 거주의사에 미치는 영향을 살펴보면, 지각된 가치는 지속적 거주의사에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 거주자의 주관적 인식이 지속 거주의사 결정에 핵심적 요소로 작용함을 시사한다. 이는 Kim and Kang(2020)이 강조한 바와 같이, 소비자의 지각된 가치(실용적･정서적 효용)가 행동의도에 직접적 영향을 미친다는 주장과 일치한다. 특히 공동체주택에서는 단순한 물리적 주거 환경을 넘어 심리적 안정감, 사회적 연결성, 경제적 효율성 등 종합적 가치 인식이 장기적 거주 결정에 중요하게 작용함을 확인할 수 있다. 1인 가구의 경우 고립감과 경제적 부담이 주거 불안정성을 야기할 수 있다는 점에서, 공동체주택에서의 지각된 가치는 사회적 안전망으로서의 기능을 수행함을 의미한다. Jung(2022)의 노인 주거환경에서 사회적 관계망 강조와 함께, 1인 가구 주거공동체 활성화를 통한 심리적 지지가 지속적 거주의사에 긍정적 영향을 미침을 시사한다.
셋째, 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인이 지속적 거주의사에 미치는 영향을 살펴본 결과, 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영거버넌스는 모두 지속적 거주의사에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 그중에서도 운영거버넌스가 가장 강한 영향력을 보였다. 이는 지속가능한 공동체 수익 창출 기반 마련, 공동체 관리비 운영의 투명성, 공동관리비 조달 체계, 거주자의 참여 수준이 장기적 거주 결정에 중요한 요인으로 작용함을 시사한다. 특히 공동체 재정 운영에 대한 정보 공개와 합리적인 관리 체계는 거주자로 하여금 비용 부담의 공정성과 운영의 안정성을 인식하게 하며, 이러한 인식은 공동체에 대한 신뢰 형성과 정주 의지 강화로 이어지는 것으로 해석된다. 1인 가구의 경우, 거주자 참여를 통한 공동관리비 조달과 수익 창출 활동 참여는 단순한 재정 기능을 넘어, 공동의 책임과 공동체 의식을 강화함으로써 거주 안정성을 높이는 요인으로 작용하는 것으로 나타났다. 한편, 주민관리와 공동체활성화는 사회적 관계 형성과 공동체 참여를 통해 거주자의 소속감과 만족도를 증진시키며, 이를 통해 지속적 거주의사를 간접적으로 강화하는 경향을 보였다. 이러한 결과는 공동주택 공동체 활성화 사업이 주민의 사회적 자본 형성과 주거만족도를 향상시킨다고 본 Lee and Lee(2024)의 연구와 맥을 같이한다. 또한 지역사회통합 변수의 유의한 영향은 공동체주택이 지역사회와의 연계를 통해 거주자의 사회적 지지망을 확장하고 삶의 질을 향상시키는 주거모델임을 보여준다. 이는 공공주도형 공동체주택에서 지역사회와의 통합적 관계가 주거만족도 향상에 기여한다고 밝힌 Jang and Yoo(2017)의 연구 결과와도 일관된다. 따라서 1인 가구의 경우 재정 운영의 투명성과 자립적 운영 체계, 그리고 지역 기반 네트워크가 함께 형성될 때 지속적 거주의사가 더욱 강화됨을 확인할 수 있었다.
넷째, 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인과 지속적 거주의사의 관계에서 지각된 가치의 매개효과를 분석한 결과, 지각된 가치는 관리적 요인 변수인 주민관리, 공동체활성화, 지역사회통합, 운영거버넌스와 지속적 거주의사의 관계에서 모두 유의한 매개효과를 나타냈다. 이는 공동체주택의 관리적 요소가 직접적으로 장기 거주를 결정하기보다, 거주자가 인지하는 정서적 만족, 생활 및 환경적 만족, 경제적 효용으로 전환될 때 지속적 거주의사로 이어지는 구조를 갖는 것으로 해석된다. 이러한 결과는 주거환경의 객관적 특성이 거주자의 주관적 평가를 통해 행동 의도로 연결된다는 주거만족도 연구의 이론적 흐름과 일치한다(Weidemann & Anderson, 1985). 특히 공동체주택에서 경험되는 정서적 만족과 실용적 효용이 통합적으로 작용할 때 장기적 거주의사가 형성된다는 점을 확인하였다.
V. 결 론
본 연구의 결과를 통한 정책 및 실무적 시사점은 다음과 같다.
첫째, 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인과 지각된 가치 간의 영향 관계를 분석한 결과, 관리적 요인이 단순한 물리적 편의 제공을 넘어 거주자의 심리적･사회적 가치를 형성하는 핵심 요소임을 확인하였다. 이에 따라 정책적 측면에서는 주민 간 갈등 관리와 의사소통 역량 강화를 위한 주민자치 교육과 공동체 활동 지원 프로그램의 확대가 요구된다. 또한 운영 주체는 참여적 거버넌스 체계를 구축하여 거주자의 주도성과 자율성을 보장할 필요가 있다. 특히 1인 가구 공동체주택의 경우 주민관리와 공동체 활성화를 연계한 관리 전략이 거주자의 지각된 가치를 높이는 데 효과적임을 시사한다.
둘째, 1인 가구 공동체주택 거주민의 지각된 가치와 지속적 거주의사 간의 영향 관계를 분석한 결과, 공동체주택의 지속가능성을 확보하기 위해서는 거주자가 체감하는 가치 인식을 높이는 관리 전략이 선행되어야 함을 확인하였다. 특히 정기적인 공동체 프로그램과 소규모 교류 활동, 멘토링 및 네트워크 프로그램 등을 통해 거주자 간 사회적 유대와 소속감을 강화하고, 이를 통해 거주자가 체감하는 정서적 가치를 높일 필요가 있다. 또한 공동체 기금 운영과 관리비 체계, 공유공간 운영 방식 등 공동체 운영 시스템을 합리적으로 개선하고, 생활 지원 서비스와 공동체 활동 프로그램을 거주자 특성에 맞게 제공함으로써 기능적 가치를 강화할 필요가 있다. 특히 1인 가구 정책은 단기적인 주거 지원을 넘어 안정적인 거주 환경과 공동체 기반의 생활 지원 체계를 구축하는 방향으로 확대될 필요가 있으며, 이를 통해 공동체주택의 지속가능한 운영 기반을 강화할 수 있을 것이다.
셋째, 1인 가구 공동체주택의 관리적 요인과 지속적 거주의사의 영향 관계 분석을 통해 공동체주택 운영에 중요한 정책적 시사점을 도출할 수 있다. 분석 결과 공동체주택의 지속가능성을 확보하기 위해 물리적 주거환경의 개선뿐 아니라 주민 참여 기반의 운영체계와 제도적 신뢰 확보가 핵심 관리 요소임을 시사한다. 구체적으로 공동체주택에서는 주민총회와 운영위원회 등 주민 참여형 의사결정 구조를 제도적으로 구축하고, 공동체 규약과 운영 기준을 명확히 하여 자치적 운영체계를 안정적으로 정착시킬 필요가 있다. 또한 지역사회와의 협력 관계를 강화하여 공동체주택이 단순한 주거 공간을 넘어 지역 기반의 사회적 네트워크 형성 공간으로 기능하도록 유도할 필요가 있다. 이러한 관리 체계는 거주자의 공동체 신뢰와 소속감을 높이고 장기적 거주 의사를 강화하는 중요한 운영 전략이 될 것이다.
넷째, 1인 가구 공동체주택에서 지각된 가치의 매개효과 분석 결과는 공동체주택 정책과 운영에서 관리 체계, 거주자의 가치 인식, 지속적 거주의사 간의 연계성을 종합적으로 고려할 필요가 있음을 시사한다. 즉 공동체주택의 관리 개선은 단순한 시설 운영이나 프로그램 제공 차원을 넘어 거주자가 공동체주택에서 경험하는 정서적 만족, 생활 편의성, 사회적 관계 형성 등 다양한 가치 인식을 높이는 방향으로 설계될 필요가 있다. 이를 위해 거주자를 대상으로 한 정기적인 만족도 조사와 가치 인식 평가를 실시하고 이를 운영 관리에 반영할 수 있는 모니터링 체계를 구축하는 것이 중요하다. 또한 1인 가구의 특성을 고려하여 사회적 고립을 완화하면서도 개인의 자율성과 사생활을 보장할 수 있는 균형 있는 공간 및 프로그램 운영 전략이 요구된다. 특히 개인공간과 공유공간의 균형을 고려한 공간 및 프로그램 운영을 통해 거주자의 생활 방식과 요구를 반영하고, 공동체주택의 지속가능한 거주 환경을 조성할 필요가 있다.
본 연구는 서울시 1인 가구 공동체주택을 대상으로 관리적 요인, 거주민의 지각된 가치, 지속적 거주의사 간의 관계를 구조모형을 통해 분석하였다. 연구 결과, 공동체주택의 지속가능한 운영을 위해 관리 체계와 거주자의 가치 인식을 종합적으로 고려한 운영 전략이 중요함을 시사한다. 특히 거주자의 지각된 가치 형성과 지속적 거주 의사를 높이기 위해 공동체 활동, 운영 거버넌스, 지역사회 연계를 포함한 체계적인 관리 및 운영 방안이 마련될 필요가 있다. 이를 통해 1인 가구 공동체주택이 안정적인 주거 모델로 정착할 수 있는 정책적 기반을 구축할 필요가 있다.
본 연구의 한계점으로는 서울시 1인 가구 공동체주택을 대상으로 분석이 이루어졌기 때문에, 표본의 대표성 측면에서 신중한 해석이 요구된다. 또한 지속적 거주의사에 영향을 미칠 수 있는 임대료 수준, 주택의 물리적 환경, 개인 성향, 거주기간 등 다양한 요인을 충분히 통제하지 못한 측면이 있다. 아울러 연구 대상이 서울시에 한정되어 있다는 점에서 지역적 범위의 제약이 존재한다. 이에 향후 연구에서는 보다 다양한 표본과 변수 구성을 통해 공동체주택의 관리적 요인과 주거만족 및 지속적 거주의사 간의 관계를 종합적으로 분석함으로써 연구결과의 일반화 가능성을 높일 수 있을 것으로 기대된다.
