1. 연구의 배경

1966년 서울시가 현재의 동작동에서 구 경기도의 과천·언주·신동 등 각 면을 거쳐 뚝섬에 이르는 3,500만평의 방대한 지역을 토지구획정리사업 예정지로 지정하여 개발한 이후 1983년 강남구 도시기본계획, 1997년 서울도시기본계획을 통해 도시계획과 도시설계적인 내용이 변화, 발전되어왔다.¹⁾ 이 중 강남개발에 적용된 대가구계획은 교통체계에 의한 토지분할과 대가구 내의 용도지역 구분을 통한 토지의 효율적 활용과 기능 배분을 이루고자 하였으나, 재축·신축에 의한 용도변경, 시설 용도의 변화로 토지이용을 규정하는 용도지역·지구제는 그 의미가 퇴색하게 되었다.

이처럼 용도지역·지구제를 기반으로 한 토지이용계획은 애초에 용도구분과 기능순화를 목표로 하였지만, 시간이 경과하면서 점차 복합용도화되고 있다. 또한 대도시의 고밀화, 기능변화로 인해 건축물의 시설용도는 토지이용의 의도와는 다른 기능의 시설들이 입지하고 있는 현실이다. 이러한 현상은 법규와 사회적 변화에 기인하는 것으로 대부분의 도시에서 겪고 있는 현상으로, 2000년 초부터 용도지역·지구제 개편의 필요성이 대두되어 국토연구원, 한국부동산학회 등에서 대안에 관한 연구가 이루어졌다. 하지만 토지이용계획의 수단인 용도지역제의 부분적인 수정은 현대도시의 토지의 복합적 활용이나 도시건축물의 기능혼합에 적합하지 않는 규제로 작용하면서, 여전히 근본적인 해결방안이 제시되지 않고 있다.

이런 배경에서 본 연구는 강남의 도시주거지를 사례로 개발시의 ‘토지이용계획’과 현재 상태의 ‘시설용도 현황’을 비교 분석하여, 사회와 도시의 변화에 따라 용도지역제에 의한 토지의 용도순화 개념이 건축물의 기능과 일치하는지 또는 어떻게 변화되었는지, 그리고 대도시 주거지의 토지와 건축물 이용의 특성이 어떤지를 연구해보고자 한다.

2. 연구의 목적

이 연구는 ‘토지’의 이용에 대한 ‘계획’과 실제 건립되어 사용되고 있는 ‘시설’의 ‘용도’가 차이가 있는지를 알아보고자 하는 근본적인 목표를 가진다. 즉, 가구의 구획과 용도지역의 지정에 의해 조성된 슈퍼블록의 토지이용 의도가 도시환경과 사용자 요구에 의해서 변화되고 시설의 용도로 반영된 내용을 계획과 현황을 비교함으로써 확인하고, 그 변화의 이유를 규명해보고자 한다. 특히 주거지와 상업지의 기능과 용도 변화의 내용에 연구의 중점을 두고자 한다.

구체적인 연구의 목적은 첫 번째, 대가구의 토지이용계획과 현재의 시설 용도를 비교함으로써 주거지에 있는 상업, 업무 기능 시설의 분포와, 상업지로 계획된 영역에 건립된 주거용 시설의 분포 특성을 조사하고 두 번째, 이 내용을 기초로 토지이용계획과 다르게 실제로 사용되는 시설의 용도가 두드러진 가로와 영역을 집중 분석하여 그 이유를 규명해보고자 한다. 세 번째, 주거지가 상업, 업무화 되고 상업지가 주거기능으로 변화되는 요인을 분석해 봄으로써, 도시 기능의 상호관계를 이해하고자 한다. 이 연구의 목적은 결국 도시계획에 있어서 용도순화가 앞으로도 적용하여야 할 계획원리인지, 현상에서 드러난 내용을 바탕으로 주거지의 용도순화 계획의 한계를 파악하고 미래 주거지 계획의 방향을 제안하는 기초자료로 활용될 수 있도록 하고자 한다.

3. 연구의 방법

본 연구의 방법은 문헌연구, 현장조사, 자료분석으로 구분할 수 있다. 우선 문헌연구로 연구대상지의 토지이용계획 내용을 파악하기 위해 토지구획정리사업 당시의 지적도와 계획도 등 역사자료를 조사한다. 수집된 기본 정보 에건축물의 실제용도를 파악하기 위해 전수(全數) 현장조사 하여 이 내용을 반영한 연구대상지의 수치지형도²⁾, 용도지역³⁾, 시설용도⁴⁾를 작성하였다. 그리고 현장에서 수집한 사진자료, 조사자료를 분석요소별로 정리하고, 지수값 계산, 도면화, 그래프화 등의 자료분석 방법을 통하여 주거지의 상업화·업무화, 상업지의 주거화의 경향과 원인을 파악하는 연구를 진행하였다.

1. 토지이용계획

토지이용기본계획은 국토를 효율적이고 계획적으로 이용·관리하기 위하여 그 기능과 적성에 따라 알맞은 “용도지역”으로 국토를 구분지정하는 계획이다.⁵⁾ 따라서 토지이용계획은 토지에 적합한 용도와 시설을 찾는 계획이며, 사업 목적에 맞는 입지를 결정하는 계획인 동시에 최적의 토지이용 질서를 부여하는 계획이다.

2. 용도지역제와 변화 과정

용도지역·지구제(Zoning System)는 효과적이고 계획된 체계를 이루는 것이 목표이며 이러한 목적을 위해 공업지구는 상업지구로부터 분리, 주거지역은 공업지역 및 상업지역 양자와 분리하여 설치한다. 이 모든 규제 뒤에 숨어있는 근본적인 당위성은 공공위생, 공공안전, 윤리의 보호와 공공복리를 향상시킨다는 점에 있다. 특히 지역지구제는 과밀을 방지하고 재산의 가치를 보존하며 안정되고 동질적인 이웃을 이루도록 고무시키고 교통량을 조절하는 등의 역할을 하였다.⁶⁾

시간이 지나며 도시가 성장함에 따라 도시의 조직과 밀도가 상황에 맞게 변화하듯이 용도 또한 계획과 다르게 사용되는 경우가 흔하다. 우리나라의 도시지역은 특별한 공업지역이 없으면 일반적으로「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의거하여 주거지역과 상업지역으로 지정되어 있다.

1978년 10월 30일 건축법 시행령이 개정되면서 건축물의 용도가 총 32개로 분류되었으며, 1992년 종세분화에 이어 1993년에는 단란주점과 노래연습장, 총포판매소가 제2종 근린생활시설에 포함되었다. 이후 1996년에는 공연장과 자동차영업소까지 포함되었다. 이처럼 용도순화라는 처음 목표와는 달리 근린생활시설에 점점 많은 상업시설들이 포함되어왔다.

1. 강남개발계획과 연구대상지 선정

1960년대 전반기까지 오늘날의 강남구·서초구가 되어있는 지역은 가난하고 소리 없는 조용한 농촌취락들이었으나 1966년 1월 초순 서울시가 강남개발 구상을 발표하였다. 1966년 8월 11일 그는「새서울백지계획」을 발표 했으며 연이어「대서울도시기본계획」이라는 것을 연이어 발표한다. 그리고 1968년 1월부터 영동1지구 구획정리사업의 공사가 본격적으로 추진되게 되었다.⁷⁾

아파트지구를 지정할 당시 동시에 새롭게 도입한 것은 근린주구이론이다. 그것은 기존 도시블록 하나를 하나의 근린주구가 되도록 계획한 점이다. 이 이론을 적용하면서 인구 10,000~15,000명으로 계획인구를 설정하고, 초등학교, 근린상업시설, 근린공원을 주거와 함께 배치하였다. 블록 내부에 이 같은 커뮤니티시설의 배치는 세 가지 방식으로 이루어지도록 했다. 즉, 블록 가운데 몰아서 배치하는 유형, 선형 축을 형성하는 방법, 그리고 균등하게 분배하는 방식이다. 이 구분은 현재 강남의 도시블록의 유형을 구분하는데도 중요한 기준이 될 수 있다.⁸⁾

Figure 1.

Case Study Site-Superblocks

Source. naver map

본 연구의 목적은 자연발생적으로 형성된 도시가 아니라, 계획을 세워 건립한 도시가 계획과 얼마나 다르게 변화되었는지를 살펴보는 것이다. 따라서 연구대상지는 개발계획에 의해 도시주거지로 개발된 곳 중 대가구(슈퍼블록)로 계획된 곳을 선정하였다. 대가구는 개발단위의 설정이 명확하고 용도지역과 블록 구분 등 계획의도를 쉽게 이해할 수 있기 때문에 연구의 목적에 적합하다고 판단하였다. 그래서 1960년대 이후 토지구획정리사업으로 형성된 대가구 지역 중, 상업지역과 주거지역의 용도지역구분이 명확하여 간선도로변은 상업지역으로 블록 내부는 주거지로 계획된 대가구인 ‘논현1동’과 ‘논현2동’, ‘청담동’ 남쪽 일부와 ‘삼성2동’ 북쪽 일부를 연구의 대상지 즉, 공간적인 범위로 한정하였다. 이곳들은 전문상업기능과 업무기능이 우세한 ‘테헤란로’ 주변의 대가구와는 다르게 도시주거지에 필요한 근린상업기능과 일반상업기능이 혼재된 대가구여서 연구의 목적인 주거지의 상업화, 업무화를 분석하기에 적합한 대상지라고 판단하였다.

이 연구대상지인 3개 대가구를 서쪽부터 SB1, SB2, SB3이라고 하고, 이를 다시 북쪽 블록과 남쪽 블록으로 구분하여 SB1-N (North)과 SB1-S (South)로 명명하였다.

2. 용도지역의 계획과 현황

영동지구의 토지구획정리사업으로 인해 처음 개발될 시 연구대상지는 전부 주거지역으로 이루어졌다. 이후 1975년 간선도로변으로 상업지역이 지정되었다. 본 연구의 대상지를 둘러싸고 있는 도산대로, 강남대로, 봉은사로를 포함하여 연구대상지를 관통하는 언주로까지 상업지역으로 지정되었다.

2000년 ‘도시계획법’이 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되면서 주거지역은 다시 6가지로 분류되었으며 이 용도지역이 현재까지 유지되어오고 있다. 용도지역의 종세분화는 주거지역을 더 작은 단위로 나누어 밀도를 규제하고 용도를 제한하려는 의도로 계획되었다. 하지만 1978년 이후 주거지역에 허용되는 근린생활시설에 점점 다양한 상업시설이 포함되었으며 1993년에는 단란주점·노래연습장·총포판매소까지 포함되었다. 연구대상지도 마찬가지로 슈퍼블록의 바깥부분과 강남구청역 사거리에만 일반상업지역이 지정되어있지만 실질적으로 근린생활시설에 포함되는 상업시설은 주거지역의 내부까지 깊숙이 입지해 있다. 연구대상지는 모두 일반상업지역으로 제1종 근린생활시설은 모두 허용되며 제2종 근린생활시설은 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 단란주점 및 안마시술소를 제외한 제2종 근린생활시설도 허용된다. 그 결과 연구대상지를 관통하는 일부 도로는 도로를 중심으로 주거시설이 아닌 상업시설이 대부분을 차지하는 모습을 볼 수 있다.

3. 도시조직의 계획과 현황

연구대상지는 토지구획정리사업으로 처음 도로를 구획하였다가 슈퍼블록으로 재계획하면서 간선도로는 30, 40, 50 m의 대로와 광로로, 슈퍼블록의 내부는 12 m 이하의 중로와 소로로 된 격자형 도로체계로 구성되어있다. 지형조건에 맞추어 간선도로와 평행하지 않은 기울어진 격자 블록도 있으며 내부의 소블록 크기도 균등하지 않다. 그러나 이렇게 계획된 도로체계는 현재에도 큰 골격은 변하지 않고 블록 내부의 세부도로가 증가된 상태이다.

변화가 크지 않은 도로체계에 비해 블록은 일정한 양상을 나타냈다. 1977년 도로체계로 의해 나눠진 슈퍼블록 내부의 블록크기는 각양각색으로 크기도 다양할 뿐만 아니라 위치도 일정한 패턴이 나타나지 않았으나, 현재의 블록 크기를 보면 학교나 공공기관과 같은 특정한 시설을 제외하고는 모든 슈퍼블록에서 간선도로와 접하는 슈퍼블록 바깥쪽 블록의 크기는 크고 슈퍼블록의 내부로 들어갈수록 크기가 작게 나타나는 통일성을 보인다. 게다가 블록의 크기가 큰 간선도로변 블록의 세장비는 길고 깊이가 깊지 않은 낮은 세장비를 보였다. 그 결과 슈퍼블록의 내부 도로에 비해 간선도로로부터 슈퍼블록 내부로 들어가는 진입로의 수가 적었다.

4. 밀도의 계획과 현황

강남도시블록에 적용된 법적 체계들에 따라 대지의 용도와 건물의 밀도 등이 계속해서 바뀌어갔다. 계획 초기에는 간선도로변으로 상업지역을 지정하고 슈퍼블록의 내부 주거지역은 단독주택지나 아파트 지구를 통한 주거지 형성을 유도하였다. 따라서 고밀의 상업시설이 슈퍼블록 내부 주거지역을 간선도로변으로부터 보호하는 역할을 유도함과 동시에 유동인구가 많은 곳에 상업시설을 집중적으로 배치함으로써 용도순화를 꾀한 것을 알 수 있다.

2000년 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”이 제정된 이후도 그 의도는 그대로 나타난다. 밀도가 높아지는 현상을 제어하기 위해 세분화 된 주거지역은 슈퍼블록의 바깥쪽으로부터 안쪽까지 단계적으로 밀도가 낮아진다. 즉, 주거시설에 피해를 끼치는 고밀의 상업시설은 간선도로변에 위치하며 이러한 상업시설과 인접한 곳에 다양한 근린생활시설이 들어갈 수 있는 제3종 일반주거지역을 배치하였으며, 슈퍼블록의 제일 안쪽에는 상업시설의 입지가 가장 제한된 제1종 일반주거지역이 지정되어 있다.

Figure 2.

Planned Density in 1970

Figure 3.

Possible Density on Land-use in 2000

1. 강남 주거지 슈퍼블록의 용도지역과 시설용도

연구대상지의 용도지역은 크게 주거지역과 상업지역으로 구분되어 있다. 그리나 현재 상업지역은 상업·업무시설 이외에 주거시설이 입지하고 있고. 주거지역은 상업·업무시설이 주거기능과 혼합되어 있다. 이러한 경향을 명확히 분석하기위해 주거지역의 상업화지수, 업무화지수를 산출하였고, 상업지역은 주거시설의 입지 상태를 도면화하였다.

먼저 주거지역의 상업화지수⁹⁾는 ‘한 필지에 상업시설이 입지한 층의 개수’로, 하나의 필지에 얼마나 많은 수의 상업시설이 들어가 있는가를 ‘상업시설의 층별입지’로 간략히 측정하였다.¹⁰⁾

Figure 4.

Commercialized Residential Area

주거지역의 업무화지수는 ‘한 필지의 업무시설 연면적의 합’으로, 필지면적에 ‘용도지역별 허용 최대건폐율’을 곱하여 ‘건폐면적’을 약식으로 구하고 ‘업무용도로 사용하는 층수’를 곱하여 나온 ‘업무용도 개략 연면적’을 업무화지수로 활용하였다. 이때, 업무화지수 3,000 m² 이상은 대규모 업무시설로 분류하고¹¹⁾, <Figure 5>와 같이 연구대상지의 업무화지수가 1,000 m²을 기점으로 현격하게 감소하는 경향을 고려하여 ‘1,000 m² 이상 3,000 m² 미만’일 경우 중규모, ‘1,000 m² 미만’일 경우 소규모로 분류하여 도면화하였다<Figure 6>.

Figure 5.

Business Uses Index

Figure 6.

Business Uses in Residential Area

상업지역의 주거시설 입지를 살펴보면 모두 간선도로변에 입지하고 있는 것을 알 수 있다. 이는 용도지역 계획 시 간선도로변은 주거지역에 필요한 상업시설과 업무시설을 배치하기 위해 일반상업지역으로 지정하였으나, 1988년 「건축법 시행령」에서 오피스텔이 업무시설에 포함되면서 사실상 주거가 가능한 건축물이 상업지역에 입지하게 되었다.

Figure 7.

Residences in Commercial Area

2. 주거지의 상업화 특성

연구대상지인 슈퍼블록 내부의 주거지역에 해당하는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에도 근린생활시설이라는 법적 구분 안에 포함되는 상업시설이 많이 분포하고 있다. 따라서 주거지역의 상업화를 알아보기 위해서는 주거지역에 허용 가능한 상업시설을 재분류할 필요가 있다. 상업시설을 재분류할 기준으로는 아사미 야스시(淺見泰司)의 ‘주거환경: 평가방법과 이론’¹²⁾을 기반으로 하여 구분하였다. 이 이론을 근거로 주거지역에 주거시설 이외 허용 가능한 시설은 크게 상업시설과 업무시설로 구분하였으며 상업시설은 다시 주거시설에 반드시 필요한 ‘근린상업(N: Neighbourhood Commerces)’과 거주자의 선택에 의해 이용되는 ‘일반상업(G:GeneralCommerces)’, 그리고 주거지역에 피해를 주는 ‘전문상업(S:Specialized Commerces)’ 3가지로 분류하였다.

1) 상업시설의 확산과 도로·블록의 연관성

주거지역으로 지정된 슈퍼블록의 내부에 침투하는 상업시설과 도로의 연관성을 알아보기 위해 도로의 제원과 물리적 조건에 따른 상업시설의 분포를 조사하였다. 첫 번째로 도로의 제원을 결정하는 요소는 폭과 방향이 있으며 이를 각각을 독립변수로 두고 조사하였다. SB1-N의 도로를 도로폭에 따라 구분하여 나타내면 <Figure 8>과 같다.

Figure 8.

Road Width of SB1-N

이와 같은 방법으로 모든 연구대상지의 도로를 도로폭에 따라 구분하여 도로에 접한 상업시설의 수를 조사하였다. 이를 100 m당 상업시설의 수로 계산하여 상업화의 정도를 알아보면 <Table 2>와 같다.

Table 2.

Number of Commerces vs. Road Width

	Road		# of commerces
	Width	Length (m)	Total	per 100 m
SB1 (N)	under 6 m	2,558	157	6.1
	6~7 m	5,672	221	3.9
	7~10 m	1,973	156	7.9
	over 10 m	660	102	15.5
SB2 (N)	under 6 m	3,381	129	3.8
	6~7 m	5,044	215	4.3
	7~10 m	2,671	202	7.6
	over 10 m	820	105	12.8
SB3 (N)	under 6 m	2,783	70	2.5
	6~7 m	4,117	210	5.1
	7~10 m	1,540	139	9.0
	over 10 m	354	38	10.7

이를 정리해 보면 도로폭의 경우 폭이 넓을수록 상업화가 많이 진행되었음을 알 수 있다. 간선도로의 이면블록임에도 불구하고 도로의 폭이 좁은 곳은 다른 이면도로에 비해 상업화가 적게 일어났으며 이와는 반대로 슈퍼블록의 중심에 위치하나 도로의 폭이 넓은 곳은 상업화가 많이 진행되었다.

연구대상지인 슈퍼블록 내부의 도로 중에서 남북방향의 도로에 접한 필지의 상업시설 수와 동서방향의 도로에 접한 상업시설의 수를 측정해 본 결과 동서방향의 도로에 접한 필지의 상업시설 수는 318개, 남북방향의 도로에 접한 필지의 상업시설 수는 352개로 큰 차이는 보이지 않았으나 동서방향의 도로보다 남북방향이 좀 더 우세한 것을 확인할 수 있었다. 이는 도로를 결정하는 여러 가지 독립변수 중 방향이 도로폭, 지형 등 다른 물리적인 요소보다 상업화에 적은 영향을 끼치는 것으로 분석된다.

두 번째로 도로의 위계에 따른 상업화 정도를 알아보기 위하여 각각의 슈퍼블록에서 슈퍼블록을 관통하는 비슷한 두 개의 도로를 골라 다른 길과의 연결되는 개수를 알아보고, 마찬가지로 단위 미터 당 상업의 수를 조사하였다.

Figure 9.

Number of Connected Roads in Selected Streets

Table 3.

Number of Commerces vs. Connected Road

Block & road			Length	Connected road # of commerces
				Total	per 100 m	Total	per 100 m
SB1	N	Gangnamdaero146 Nonhyunro145	858	23	2.68	30	3.49
		Gangnamdaero140 Nonhyunro139	863	20	2.32	20	2.32
	S	Hakdongro6 Bongeunsaro7	801	19	2.37	164	20.47
		Hakdongro12 Bongeunsaro21	834	32	3.84	65	7.79
SB2	N	Nonhyunro150 Dosandaero54	1,011	17	1.68	161	15.90
		Nonhyunro136 Seonreungro133	978	31	3.17	93	9.75
	S	Nonhyunro128 Seonreungro129	954	19	1.99	166	17.40
		Nonhyunro116 Seonreungro115	933	24	2.57	52	5.57
SB3	S	Seonreungro120 Samsungro119	812	17	2.09	97	11.95
		Seonreungro116 Samsungro115	830	26	3.13	88	10.60

그 결과 연결도로의 수가 적은 길에서는 많은 상업시설이 위치하였고, 이에 반해 연결도로의 수가 많은 길에는 총 길이가 비슷함에도 불구하고 전자에 비해 절반에도 못 미치는 상업시설이 입지해 있음을 알 수 있다.

Figure 10.

Number of Block Rows

Table 4.

Average Row of Blocks and Number of Commerces

Block & road			Commerces per 100m	# of blocks	Sum of block’s row	# of rows (avr.)
SB1	N	Gangnamdaero132 Nonhyunro131	11.32	28	62	2.21
		Nonhyunro135 Gangnamdaero136	1.96	19	39	2.05
	S	Hakdongro6 Bongeunsaro7	20.47	21	54	2.57
		Hakdongro12 Bongeunsaro21	7.79	34	79	2.32
SB2	N	Nonhyunro150 Dosandaero54	15.90	19	47	2.47
		Nonhyunro136 Seonreungro133	9.75	35	66	1.88
	S	Nonhyunro128 Seonreungro129	17.40	23	52	2.26
		Nonhyunro116 Seonreungro115	5.57	28	62	2.21
SB3	N	Seonreungro148 Samsungro149	14.46	21	55	2.62
		Seonreungro132	9.45	15	30	2.00
	S	Seonreungro120 Samsungro119	11.95	20	37	1.85
		Seonreungro116 Samsungro115	10.60	28	63	2.25

세 번째로 블록의 열의 수와 상업시설의 분포관계를 알아보기 위해 슈퍼블록별로 블록의 열의 수를 구분하고 상업시설의 분포를 조사하여 비교하였다.

슈퍼블록을 북측과 남측으로 나누어 총 6개의 슈퍼블록 중 도로 2개를 선정하여 12개의 도로를 비교해 본 결과 6개의 비교 중 5개의 도로가 상업시설이 많은 도로가 비교 도로보다 높으며 블록의 열평균보다도 높게 나타났다. 게다가 상업시설이 많은 도로가 오히려 도로의 열평균이 적게 나온 곳은 도로의 71%가 제3종 일반주거지역인 대규모 주거지역(아파트)와 접한 것을 감안하면 적게 나온 수치가 아닌 것을 알 수 있다. 이를 정리해보면 슈퍼블록 내부에 존재하는 블록의 형태와 상업화의 연관성을 알아 본 결과 도로의 열평균이 높을수록 상업화가 많이 일어났음을 볼 수 있었다.

네 번째로 블록의 세장비가 주거지의 상업화에 어떤 영향을 주는지를 조사하였다. 블록의 세장비가 높을수록 도로에 접한 면적이 적고 깊은 블록을 뜻하며 이러한 블록은 도로를 잘게 나눈다. 조사 방법으로는 각 슈퍼블록별로 100 m당 상업시설의 수가 차이가 나는 두 도로를 지정하고, 그 도로에 접한 블록의 세장비를 계산하여 합산한 값을 전체블록의 수로 나눠 평균을 구한다.

6개의 비교군에서 100 m당 상업시설의 수가 많을수록 평균세장비가 작은 곳이 4곳, 100 m당 상업시설의 수와 상관없이 평균세장비가 같은 곳이 1곳, 상업시설의 수가 많은 곳이 오히려 평균세장비가 큰 곳이 1곳으로 나타났다. 따라서 일반적으로 블록의 세장비가 작을수록 상업시설이 많이 분포하는 것을 알 수 있으며 이는 길의 연속성, 길의 의존도와 연관이 있는 것으로 분석된다.

Table 5.

Slenderness Ratio vs. Number of Commerces

Road			# of commerces per 100 m	# of blocks	Slenderness ratio (avr.)
SB1	N	Gangnamdaero132 ~Nonhyunro	11.32	28	1.84
		Nonhyunro135 ~Gangnamdaero136	1.96	19	1.84
	S	Hakdongro6 ~Bongeunsaro7	20.47	21	1.37
		Hakdongro12 ~Bongeunsaro21	7.79	34	1.98
SB2	N	Nonhyunro150 ~Dosandaero54	15.90	19	0.70
		Nonhyunro136 ~Seonreungro133	9.75	35	1.83
	S	Nonhyunro128 ~Seonreungro129	17.40	23	1.26
		Nonhyunro116 ~Seonreungro115	5.57	28	2.03
SB3	N	Seonreungro148 ~Samsungro149	14.46	21	1.44
		Seonreungro132	9.45	15	1.40
	S	Seonreungro120 ~Samsungro119	11.95	20	1.92
		Seonreungro116 ~Samsungro115	10.60	28	2.22

3) 근린·전문상업시설의 배치 특성

앞서 분류한 근린상업, 일반상업, 전문상업 각각의 분포 특성을 알아보기 위해 구분하여 조사하였다. 첫 번째로 연구대상지에 입지한 근린상업시설의 분포는 아래의 그림과 같다.

근린상업시설은 일반주거지역의 세분화 된 종(種) 구분과 관계없이 슈퍼블록의 바깥뿐만 아니라 내부까지 깊숙이 침투해 있는 것을 볼 수 있다. 위의 분포도를 보면 진한 색보다 옅은 색으로 넓게 퍼져있는 것을 확인할 수 있다. 이는 근린상업시설의 밀도가 저밀로 넓게 퍼져 있는 것을 나타낸다. 다시 말해 블록 내부에 점적으로 배치된 근린상업시설은 대부분 한 개씩 나타나며, 따라서 상업화 지수가 1인 것이 많다.

Figure 11.

Distribution of Neighbourhood Commerces

두 번째로 전문상업시설의 배치 특성을 살펴보면 근린상업시설과는 달리 주로 슈퍼블록의 외곽부분에 선형을 이루며 집중적인 분포를 나타냈으며 그 외에도 산발적인 분포가 아닌 한 부분에 집중적인 분포를 보였다.

Figure 12.

Distribution of Specialized Commerces

특히 전문상업시설은 간선도로의 이면도로를 따라 집중적으로 분포하며 일반판매시설이 가로를 따라 길게 분포할 때는 길의 양 끝이 간선도로와 연결되는 것을 알 수 있다.

3. 주거지의 업무화 특성

주거지역에 입지한 업무시설의 특성을 알아보기 위하여 입지와 규모의 연관성, 주거·상업시설과의 연관성, 수직적 분포 경향 등을 알아보았다. 우선 업무시설은 회사의 크기나 성격에 따라 넓은 면적이 필요하며 접근성이 좋아야 되는 업무시설이 있는 반면 그렇지 않은 시설도 있다. 따라서 시설의 규모와 층수에 따라 대규모·중규모·소규모로 구분하여 입지와 규모의 연관성을 알아보았다.

소규모 업무시설은 일정한 패턴 없이 모든 슈퍼블록에서 슈퍼블록의 내부까지 고루 분포한 것을 볼 수 있다. 중규모 업무시설 역시 소규모 업무시설과 마찬가지로 비교적 골고루 분포해 있지만 상대적으로 소규모 업무시설보다 슈퍼블록의 바깥쪽에 더 많이 입지해 있는 것을 알 수 있으며 대규모 업무시설의 경우 앞선 소규모 업무시설, 중규모 업무시설과 달리 슈퍼블록의 외곽에 주로 입지하는 경향을 보인다. 이를 더욱 자세히 알아보기 위해 각각의 규모별 업무시설이 간선도로에 연접해 있는가를 조사해 보았다.

Figure 13.

Distribution of Business Facilities in SB1

위의 조사를 보면 간선도로에 접한 소규모 상업시설이 가장 많지만 총량과 비교해 볼 때는 8.5%만 간선도로에 접해있다. 반면 대규모 업무시설은 그 수는 절반 정도지만 전체 개수 중 57.5%가 간선도로에 접해있다. 이를 정리해보면 첫 번째로, 슈퍼블록을 둘러싼 8개의 대로 중상업지역이 지정되지 않은 대로에서도 대규모 업무시설이 입지하는 경향을 보였다. 두 번째로 논현로와 선릉로, 삼성로, 학동로와 연접한 블록과 필지는 일반주거지역으로 계획 초기부터 필지의 크기가 작게 나뉘어져 있었으나 대규모 업무시설이 입지하기 위해 합필한 것으로 추정된다.¹³⁾ 세 번째로 소규모 업무시설은 필지의 입지와 무관했으며 주거지역의 종과 상관없이 슈퍼블록의 내부까지 침투해 있는 것을 알 수 있었다.

다음으로 주거지역에 입지한 상업시설이 다른 시설과 복합될 경우 어떤 곳에 분포하는지 그 경향을 알아보기 위해 주거시설과 업무시설, 상업시설과 업무시설이 동시에 입지해 있는 필지를 조사해 보았다<Figure 14>.

Figure 14.

Business Facilities mixed with Residential Uses

주거시설과 복합된 업무시설은 모두 소규모 업무시설로 중규모 업무시설이나 대규모 업무시설과 함께 복합된 주거시설은 찾아볼 수 없었다. 즉, 업무시설이 주거시설과 복합될 경우 필지크기가 작으며 업무시설 또한 소규모임을 알 수 있었다.

상업시설과 복합된 업무시설을 살펴보면 주거시설과 복합된 업무시설보다 훨씬 많은 것을 볼 수 있다. 그 분포 경향은 상업시설이 분포하는 경향과 비슷하게 선형의 형태로 가로(街路)집중적인 모습이 보였으며 주로 간선도로에 접한 블록과 그 이면도로에 접한 필지에서 많이 나타났다. 특히 용도지역에 따라 규모별로 다른 양상을 보였는데 이를 수치로 확인해보면 <Table 8>과 같다.

용도지역별로 살펴보면 제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역에서 나타난 상업시설과 복합된 업무시설의 필지수가 절대적으로 많은 양이 나타나지만 필지수에 대한 상업·업무 복합시설의 비율을 살펴보면 상업·업무의 복합화가 많이 일어나고 있음을 알 수 있다. 이와는 반대로 제2종 일반주거지역의 경우 높은 수치에 비해 그 비율은 낮은 것을 볼 수 있다.

규모별로 살펴보면 규모가 작을수록 상업·업무 복합화가 많이 일어나고 있었다. 소규모 업무시설에서는 70.2%가 상업, 업무시설이 단일필지에 입지하고 있음을 알 수 있다.

세 번째로 상업시설과 복합적인 경향을 보이는 업무시설이 단일필지 내에 함께 입지할 경우 수직적으로 어떠한 분포 경향을 보이는지 알아보기 위해 업무시설이 도로를 따라 양 옆으로 집중된 언주로 134길과 선릉로 131길을 따라 수직적 분포를 조사해 보았다.

Figure 15.

Floor Uses of Facilities along Seonreungro 131

총 30개의 필지 중 지하층에 입지한 업무시설은 하나도 없었으며 1층에 입지한 업무시설 또한 4개로 매우 적었다. 반면 2층은 19개로 급격히 증가했으며 3층은 29개로 점차 증가하는 추세를 보였다. 이처럼 업무시설은 상업시설과 달리 고층일수록 더 많이 분포하는 경향을 보였다. 따라서 본 연구대상지에 업무시설이 입지한 필지에서 각 층별로 업무시설의 유무를 조사하여 전체적인 분포를 파악해보았다.

이를 업무시설별로 구분해서 보면 대규모 업무시설의 경우 주로 분포하는 층이 3층에서 7층 사이로 나타나며 8층에서 15층 사이에서도 약 30개 이상의 필지에서 업무시설이 분포해 있었다. 반면 소규모 업무시설의 경우 2층에서 4층 사이에서 집중적으로 분포하였으며 6층부터 급격히 감소하여 11층 이상에서는 나타나지 않았다. 결과적으로 모든 규모에서 1층은 업무시설의 비율이 높지 않았으며 규모가 클수록 업무시설이 고층에 분포하는 경향을 보였다.

Figure 16.

Vertical Distribution of Business Facilities

4. 상업지의 주거화 특성

본 연구에서는 주거시설을 ‘주택’을 포함하여 주상복합(오피스텔), 고시원(고시텔), 도시형 생활주택과 같이 장기적인 주거생활을 할 수 있는 건축물로 정하였다. 그 결과 일반상업지역에서 총 22개의 주거시설이 확인되었다. 그중 오피스텔과 같은 단동형 고층 주상복합 주거시설은 9개, 고시텔과 같은 소규모 주거시설은 7개, 단지형 아파트는 6개로 나타났다<Figure 6>.

첫 번째로 주거시설의 입지 여건을 살펴보면 아파트의 경우 다른 주거시설보다 상대적으로 지하철과의 거리가 멀며 연접한 도로를 지나는 버스의 종류도 적다. 하지만 주요 간선도로인 성수대교, 올림픽대로, 강변북로 등과 직접적인 연결이 된다. 오피스텔의 경우 압구정 로데오거리, 신사동 가로수길과 같은 특수상권이 집중된 곳과 가까운 곳에 입지한 것을 볼 수 있다.

두 번째로 상업지역에 위치한 주거시설이 접한 도로와 필지 특성을 알아보기 위하여 연접도로의 방향과 폭, 필지의 면적과 세장비를 조사해보았다.

연구대상지의 상업지역에 입지한 주거시설의 수는 남북로 변의 블록보다 동서로 변의 블록에 입지한 수가 두 배 많은 것을 확인할 수 있다. 또한 대부분의 필지가 동서방향으로 긴 것을 볼 수 있다. 특히 연접도로의 방향과 관계없이 세장비는 대부분 1 이하로 나타났다. 세장비가 1이 넘는 필지는 총 3개, 1인 필지는 2개였으며 나머지 17개의 필지는 모두 1 이하였다. 세장비가 1이 넘는 필지는 모두 남북방향의 도로에 접한 필지였으며, 나머지 필지는 남북방향의 도로에 접하고 있음에도 불구하고 1 이하를 나타냈다. 이는 주거시설의 남향과 연관성이 있는 것으로 판단되며 단동형 고층 주상복합인 오피스텔에서 두드러지게 나타났다.