1) 세대별 거주특성

Statistics Korea(2012)에 따르면, 2010년 기준 베이비부머 가구의 다수(59.6%)가 자가에 거주하는 반면 에코세대는 1/5 이하(15.4%)에 불과하여 다수(42.5%)는 월세에 거주하고 있었다. 이러한 세대 간 주택점유형태의 뚜렷한 차이와 함께 거주 주택유형에도 현저한 차이를 보였다. 베이비부머 가구는 아파트(52.3%)로 가장 높았고, 단독주택(34.3%), 다세대 주택 및 연립주택의 공동주택(10.8%) 순으로 거주하고 있었다. 반면, 에코세대 가구는 단독주택에 거주하는 비율이 압도적으로(49.6%) 높았으며, 아파트(32.4%), 공동주택(9.3%)순으로 거주하고 있다. 에코세대의 단독주택 거주는 사회진출을 갓 시작하여 수입이 높지 않아 비교적 저렴한 주택을 선택해야 하는 경제적 여건에 기인한다. 반면 아파트 거주 에코세대는 미혼과 기혼으로 대별하여 추측될 수 있는데, 미혼의 에코세대는 학업 또는 취업 등으로 인한 가족으로부터 독립한 가구일 확률이 높은 반면 기혼의 에코세대는 결혼과 함께 분가하여 전세 또는 자가인 것으로 추측된다.

2) 세대별 주거의식

주택에서 일어나는 경험적인 측면과 정서적인 측면을 포함한 개념인 주거의식은 부동산(주택) 매매 및 임대차 시장과 직결되어 있다(Roh, 2013). 또한, 주거의식은 동일한 거주조건에서도 가족 속성과 가구주의 사회·경제적 속성, 주택유형, 자가소유 여부, 주거이동 여건 등에 따라 현재의 거주환경이 다르게 나타난다(HSRS, 2013). 이에 KMLIT(2012)가 최근 발표한 「2012년 주거실태조사」에 나타난 베이비부머(45-54세, 55-64세)와 에코세대(25세 이하, 25-34세)의 세대별 주거의식 차이를 살펴보면 다음과 같다.

내 집이 꼭 필요하다는 주택소유의식을 5점 척도로 조사한 결과, 베이비부머(3.85)가 에코세대(3.50)보다 자가소유에 대한 의식이 현저히 높게 나타나 세대 간 뚜렷한 의식의 차이가 있었다. 이러한 차이는 주택마련에 대한 애착, 자가소유에 대한 전통적 가치관, 주거불안의 경험 등에서 비롯된 것으로 추측된다.

또한, 현재의 집값 수준이 적정하다고 생각하는지에 대해 베이비부머(2.85)가 에코세대(2.62)보다 약간 높아 에코세대가 현재의 주택가격이 다소 높다고 판단하고 있었다. 경제개발 시대에 주로 근로소득과 저축에 의존해 주택을 장만하고 지속적인 주택가격 상승을 경험한 베이비부머 및 그 이전 세대들에게는 현재의 주택가격 형성에 익숙하지만, 그러한 경험이 없는 결국 에코세대에게는 낯설 수밖에 없다. 오늘날과 같은 주택가격구조는 결과적으로 에코세대의 자가마련과 주택시장 진입을 가로막는 장애물이 되었다(Park, 2013).

한편, 소형주택을 더 많이 건설해야 한다는 의견에서 세대별 차이가 거의 없었으나 베이비부머(3.77)가 에코세대(3.67)보다 그 의견이 다소 높게 나타났다. 저출산·고령화 영향으로 가구원 수가 점차 줄어들고, 은퇴 이후 주택규모 축소와 자녀결혼에 따른 주거지불능력이 고려된 것으로 풀이된다. 실제, 베이비부머들의 소형주택 시장에 가세하면서 소형주택의 수요는 더욱 높아질 것으로 예상된다(Seol & Woo, 2012). 이와 관련하여 공공임대주택 건설에 대한 필요성에서 베이비부머(2.75)가 에코세대(2.26)보다 더 높게 나타난 것도 이러한 추세를 반영한 것이라 할 수 있다.

금융상품보다 부동산투자를 더 선호한다는 항목에서 베이비부머(2.87)가 에코세대(2.57)보다 다소 높게 나타나 보다 보수적인 투자성향을 보여주었다. 이는 경제성장과정에서 실물자산 가치의 급등을 경험하고 투자대상이 마땅치 않았던 베이비부머와 달리 에코세대는 주택 이외의 다양한 투자상품과 관련 정보에 노출되어 있기 때문으로 추측된다. 또한, 일련의 경제위기를 통해 자산가치의 급락을 직접 경험한 베이비부머 세대에게 부동산은 불안정한 투자처로 인식할 뿐만 아니라 무리한 대출에 의한 자가 마련에 대해서도 회의적임을 알 수 있다(Kim & Byun, 2013).

세대별 이사 계획을 살펴보면 베이비부머 3/4이 이사계획이 없는(75.1%) 반면 에코세대는 절반 이상(51.6%)이 4년 이내 이사할 계획을 가지고 있었으며 주로 직장이동 및 결혼에 의한 것이었다. 베이비부머와 에코세대 모두 이사할 경우 대체로 자가를 희망했으나 경제적 여건이 상대적으로 취약한 에코세대는 전·월세(58.5%)를 현실적 대안으로 선택하였다.

1) 세대별 자산 분포

조사대상가구의 세대별 소득은 모두 증가하였으며, 경상소득 증가보다 가처분 소득의 증가폭이 더 컸는데 이는 부채 증가에 따른 반사효과로 보인다<Table 3>. 자산과 부채 모두 절대적인 금액으로는 베이비부머가 에코세대보다 훨씬 크지만, 그 증가폭은 에코세대가 더 두드러졌다. 특히 두 세대 모두 부채 증가율이 높아졌는데, 이는 에코세대에서 결혼 등에 따른 주거이동에 의한 자금마련(예, 전세자금, 주택구입 융자금 등)에 따른 것으로 실제 에코세대의 실물자산 중 임대보증금이 차지하는 비율이 높음을 고려할 때 이러한 정황을 뒷받침해 준다. 반면, 베이비부머의 부채증가는 주택교체, 자녀 교육비를 포함한 생활비 조달을 위한 생계형 대출에 기인한 것으로 해석된다.

두 세대 모두 전체 자산에서 실물자산이 차지하는 비율이 점차 감소하고 있는 반면 금융자산의 비율이 높아졌다. 대체로 베이비부머는 전체 자산에서 실물자산의 비율이, 에코세대는 금융자산의 차지하는 비율이 높은 점이 대조적이었다. 특히 베이비부머의 실물자산 중 부동산 자산의 금액 감소, 기타실물자산 금액 증가, 금융자산의 저축액 증가는 부동산 자산 처분 후 기타 실물자산이나 금융자산으로의 자산이동 현상으로 추측된다. 이는 베이비부머들이 자녀진학 및 결혼, 각종 경조사비 등 생활비 지출 부담이 계속 늘어날 것에 대비한 현금성 자금 준비와 무관하지 않다. 한편 에코세대의 부동산 자산과 기타실물 자산 금액 증가, 금융자산의 저축액 증가는 소득증가에 따른 주택확장(예, 전세자금 확충, 주택구입용 저축)과 관련이 있어 보인다. 그러나, 두 세대 모두 금융자산의 전반적인 증가는 경기침체에 따른 자본시장의 수익률 악화, 부동산 시장 불황, 투자처 부재, 고용불안, 물가 상승, 실질소득 감소 등의 복합적인 원인에 기인하며, 가계의 소비심리 위축과 투자불안에 따른 현금흐름에 대한 중요성이 무엇보다 커지면서 환금성과 안정성을 우선시하게 되었고 그에 따라 금융자산 비중을 늘리고 있음을 시사한다.

2) 세대별 부채 증감 및 상환

조사대상가구의 세대별 부채에 살펴보면, 전년도 및 1년 뒤 부채규모 변화에 대해 두 세대 모두 ‘변함없음’ 의견이 가장 많았다<Table 4>. 다만, 에코세대에서 2010년에 비해 부채가 증가한 가구가 있었는데, 이는 ‘주택마련’ 증가와 연관이 높았다. 부채증가원인으로 베이비부머는 주로 생활자금 마련(예, 자녀교육비, 생활비 등)으로 인한 것인데, 부채 증가에 따른 상환부담이 커지게 됨을 알 수 있다. 두 세대 모두 가구 수입이 근로소득에 의존하고 있는 점을 고려할 때 장기적인 경기침체와 지속적인 고용불안은 가계부채 상환능력을 크게 약화시킬 것으로 예측된다.

1) 세대별 및 특성별 여유자금 운용방안

세대별 여유자금 운용방안에 대해 살펴보면, 두 세대 모두 ‘저축 및 금융자산 투자’을 선호하였으나, 이는 2010년에 비해 감소하였다<Table 5>. 이러한 저축과 투자 감소는 부동산 투자 감소와 함께 동반 하락세를 보이고 있다. 오히려 부채를 상환하겠다는 응답이 현저히 높아졌는데, 이미 상당수 가구들이 대출을 받은 상황에서 경기침체에 따른 부채상환에 대한 경제적 부담과 심리적 압박이 커지고 있음을 알 수 있다.

한편 두 세대 모두 여유자금을 운영할 방법으로 불안한 금융환경에서 자금을 안전하게 맡길 수 있는 시중은행의 예금을 선호하였다. 고수익, 고위험 금융상품 투자보다는 이율이 낮더라도 원금이 보전되고, 목돈 지출이 필요한 유사시에 입출금이 자유로운 용이성 때문에 이러한 선택이 뒷받침된 것으로 보인다.

2) 세대별 및 특성별 금융자산 투자목적

베이비부머와 에코세대 모두 현재의 여유자금을 ‘저축 및 금융투자’를 활용하려는 비율이 절대적으로 매우 높은데, 이들이 투자 시 최우선적으로 고려하는 사항을 살펴본 결과, 두 세대 모두 ‘안전성’이 가장 중요하였다<Table 6>. 그 응답비율은 2010년에 비해 현저히 증가하였으며, 반면 ‘수익성’은 감소하여 상반된 흐름을 보여주고 있다. 이는 저축은행 사태 등 금융기관의 각종 사건들로 투자의 안정성이 중요하게 대두되면서 경기하강과 함께 빠르게 경직되어가는 금융시장 분위기에서 투자원금 보전을 하려는 자기 방어적인 가계자산 운영을 반영한 것으로 볼 수 있다.

한편, 금융자산에 투자하는 주된 목적에서 세대별 차이가 나타나는데, 베이비부머는 ‘노후대책’을, 에코세대는 ‘주택마련’이었으며, 두 세대 모두 ‘부채상환’ 응답이 명확히 증가하였다.

1) 세대별 부동산 자산 활용계획

앞서 <Table 5>에서 나타난 바와 같이, 세대별 여유자금 운용을 위해 ‘저축 및 금융투자’ 다음으로 ‘부동산 구입’이 고려되었다. 이는 안전자산으로 저축 이외에 부동산에 대한 장점은 여전히 남아 있음을 시사하는데, 향후 부동산 투자여부에 대해 베이비부머와 에코세대 모두 절반가량 긍정적 답변을 하여 향후 부동산 시장의 잠재수요를 파악할 수 있었다<Table 7>. 다만 그 투자목적은 세대 간 차이가 명확하였는데, 베이비부머는 ‘노후대책’(32.5%), 에코세대는 ‘자가 마련’(53.0%)으로 나타났다. 두 세대 모두 선호하는 부동산 대상으로 아파트를 손꼽았으며, 자가 구입을 염두에 둔 에코세대(62.8%)와 달리 베이비부머는 아파트, 토지, 건물 순으로 부동산 종류별 투자 관심이 높았다. 이는 노후대비용으로 수익형 부동산에 관심이 있음을 의미한다. 또한, 에코세대보다 베이비부머가 부동산 구입 의사가 높지만<Table 5>, 그 처분에 대해서는 매우 소극적이다<Table 4>. 이러한 투자 성향은 베이비부머의 은퇴로 인한 당장의 자산처분을 기대하기 힘들며, 부동산 시장에 미치는 여파도 크지 않을 것으로 예측될 수 있다. 오히려 베이비부머는 은퇴시기를 지연시켜 노동시장에 잔류하면서 근로소득을 계속 유지하려는 경향이 높을 가능성이 크다.

2) 세대별 향후 부동산 투자여부에 미치는 영향

향후 부동산 투자여부에 미치는 영향을 살펴보기 위하여 <Tables 8-9>와 같이 가구특성, 주택특성, 자산특성 등 총 11가지를 변인으로 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 그 결과 베이비부머는 금융자산이 부동산 투자에 영향을 미치는 유의성을 보인 반면, 에코세대에서는 통계적으로 유의한 변인이 없는 것으로 나타났다. 베이비부머의 경우, 승산비에 비추어 볼 때, 부동산 투자여부에 가장 큰 영향을 미치는 변인은 부채액이었으며 직업, 주택규모, 실물자산, 성별, 주택 점유형태 순으로 나타났다. 즉, 부채액이 많을수록, 주택규모가 클수록, 실물자산이 많을수록, 남성일수록 부동산에 투자할 승산이 높아졌다. 반면 혼인여부, 가구원수, 교육수준, 주택유형, 금융자산은 승산비가 감소하는 방향으로 나타났다. 통계적으로 유의한 변인인 금융자산의 경우, 금융자산이 한 단위 증가할 때 부동산에 투자할 승산이 약 0.76배로 감소하였다.

한편, 에코세대의 부동산 투자여부에 가장 큰 영향을 미치는 변인은 가구주 성별이었으며, 직업, 실물자산, 혼인여부, 가구원수 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 남성보다는 여성이, 실물자산이 많을수록, 가구원수가 많을수록 부동산에 투자할 승산이 높아졌다. 또한 교육수준, 주택유형, 주택규모, 금융자산, 부채규모는 승산비가 감소하는 방향이었으며 교육수준이 높을수록, 주택규모가 클 수록, 금융자산과 부채가 많을수록 부동산에 투자할 승산은 낮아졌다.

(1) 베이비부머의 수익형 부동산 투자의향에 미치는 영향요인

이미 자가마련을 한 베이비부머에게서 향후 부동산투자는 노후준비의 일환으로 수익성 부동산 취득에 관심이 클 확률이 높다. 이를 살펴보기 위해 다음으로 가구특성, 주택특성, 자산특성 등 11가지 독립변인을 대상으로 로지스틱 회귀분석을 실시하였다<Table 10>. 베이비부머가 부동산에 투자하는 목적으로 ‘임대수익’에 유의한 영향을 미치는 변인은 성별로 나타났고 그 외의 변인은 통계적으로 유의한 영향을 미치지 못하였다.

승산비에 비추어 볼 때, 베이비부머가 부동산 투자목적으로 임대수익에 가장 큰 영향을 미치는 변인은 실물자산이었으며, 주택의 점유형태, 직업 순으로 나타났다. 즉, 실물자산이 많을수록 부동산에 투자하는 목적이 임대수익일 승산이 높다. 반면 성별, 혼인여부, 가구원수, 교육수준, 주택유형, 주택규모, 금융자산, 부채는 승산비가 감소하는 방향으로 나타났다. 통계적으로 유의한 변인으로 나타난 ‘성별’의 경우, 가구주가 남성인 가구가 여성인 가구에 비해 임대수익을 목적으로 부동산에 투자하는 승산이 약 0.21배 감소하는 것으로 나타났다. 즉, 여성 가구주가 남성 가구주에 비해 임대수익을 위해 투자할 가능성이 높다.

(2) 에코세대의 자가마련 의향에 미치는 영향요인

에코세대의 특성이 ‘자가 마련’용 부동산 투자목적에 미치는 영향을 조사한 결과, 통계적으로 유의한 변인은 없었다<Table 11>. 승산비로는 실물자산이 가장 큰 영향을 미쳤으며, 성별, 혼인여부, 직업, 주택유형 순으로 나타났다. 즉, 실물자산이 많을수록, 여성일수록 부동산 투자목적이 ‘자가 마련’일 승산이 높아졌다. 반면 교육수준, 주택의 점유형태, 금융자산, 부채액은 승산비가 감소시키는 방향으로 조사되었다. 금융자산과 부채액이 많을수록 투자목적이 ‘자가 마련’일 승산이 낮아졌다.