I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

기후변화로 인한 극단적 기상 현상이 빈번해지는 가운데, 2022년 8월 수도권을 강타한 기록적 폭우는 서울 반지하주택 거주가구의 인명피해를 초래하며 반지하주택의 재해 취약성을 사회적 의제로 부상시켰다(Kim, 2024; Shin et al., 2023). 이를 계기로 정부는 2023년 2월 ‘기후변화에 따른 도시･주택 재해대응력 강화 방안’을 수립하였고(Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 2023), 서울시는 반지하주택 건축허가 금지, 일몰제 도입, 상향이주 지원 등 공급 억제 중심의 대책과 함께 안심집수리보조사업을 통한 주거환경 개선 지원을 병행하여 추진해왔다(Seoul Metropolitan Government, 2022a, 2023).

이에 본 연구에서는 전국 반지하주택의 약 61%가 밀집해 있고 관련 정책을 가장 적극적으로 추진해 온 서울시를 대상으로(Statistics Korea, 2020; Seoul Metropolitan Government, 2023), 반지하주택 집수리의 구체적 실태와 문제점을 현장 전문가의 관점에서 규명하고, 이를 바탕으로 반지하주택의 거주성 및 주거환경 개선을 위해 필요한 공사 내용 및 범위, 재해대응력 강화를 위한 지원방안과 정책과제를 제안하고자 한다.

II. 이론적 배경

1. 반지하주택 관련 선행연구

국내 학술정보데이터베이스(RISS, KCI, DBPIA, 구글학술검색)에서 ‘반지하주택’을 키워드로 검색한 학술저널논문, 연구보고서, 학위논문 중 반지하주택의 물리적 환경 및 주거환경개선과 관련된 연구는 <Table 1>과 같다. 본 연구의 주제인 반지하주택의 집수리 실태와 관련하여 주제별로 분류하면 반지하주택의 실내환경분석 연구, 침수취약성 및 방재 관련 연구, 반지하주택 관련 법령･제도 및 정책 연구로 나눌 수 있다.

반지하주택의 실내환경을 다룬 연구로 Jang and Ryu(2018)는 반지하주택 가구를 대상으로 최소주거면적기준에 따른 거주환경실태, 결로･곰팡이 발생상태, 실내온습도 환경 및 주거만족도에 대한 조사를 통해 반지하주택 내 실내환경실태를 파악하였다. Jo(2023)는 반지하･옥탑방･고시원을 대상으로 구조･성능･환경 특성을 반영한 최저주거기준 지표로 실내환경을 측정하여 주거환경 실태를 파악하였다. 이들 연구는 반지하주택의 물리적 환경 특성인 습기, 결로, 곰팡이 문제를 실측을 통해 규명하였다는 점에서 의의가 있으나, 이러한 문제를 해결하기 위한 구체적인 집수리 공법이나 시공 방안에 대해서는 다루지 않았다.

반지하주택의 침수취약성 및 방재 대책을 다룬 연구로 Lee et al.(2016)은 서울시 자치구별로 호우침수위험도를 산출하고 주요 영향인자 및 호우침수위험도 예측 모델을 제안하였다. Han, Lim, and Lee(2023)는 서울시 반지하주택 건물을 대상으로 침수취약성지표(FVI)를 분석하여 평가하고 취약성을 완화할 수 있는 대응방안을 제안하였다. Shin et al.(2023)은 반지하주택 건물과 주변 기반시설을 중심으로 침수위험도를 분석하고 유형화 및 침수위험 해소방안을 제안하였다. Um and Kim(2024)은 서울시 반지하 가구를 대상으로 행정동 단위의 사회･경제･환경 요소를 통합한 홍수 취약성을 평가하였으며, 이에 따라 특화된 대응 방안으로 취약성을 감소시키는 피해저감정책이 필요함을 제안하였다. 그러나 반지하주택의 침수위험을 정량적으로 분석하고 방재시설 설치의 필요성을 제시하였을 뿐, 주택 자체의 성능개선을 통한 근본적인 주거환경개선 방안에 대해서는 논의되지 않았다.

반지하주택 관련 법령, 제도 및 정책에 대한 연구로 Ha(2022)는 반지하주택 거주가구의 침수위험 주거취약계층에 대한 주거권 보장을 위한 법･제도 및 정책의 현황과 문제를 고찰하였다. Park(2023)은 노후 저층주거지 리모델링 활성화와 연계하여 반지하주택 정비 문제를 다루었으며, 반지하주택의 주차장 전환, 그린리모델링 지원 등 정책적 방향을 제시하였다. Lim(2023)은 성동구 반지하주택 전수조사 사례분석을 통해 자치구 주도의 반지하주택 지원 사업의 실효성 평가 및 대안을 제시하였다. 이들 연구는 반지하주택 지원정책의 현황과 개선방향을 제시하였으나, 실제 현장에서 집수리가 어떻게 수행되고 있는지에 대한 실태 파악은 이루어지지 않았다.

이상의 반지하주택 관련 선행연구 9편 중 7편이 2022년 이후에 발표된 연구로, 2022년 8월 침수사고 이후 반지하주택에 대한 학문적 관심이 급격히 높아졌음을 보여준다. 그러나 선행연구들의 결론에서 공통적으로 제안되고 있는 반지하주택의 문제 해소 방안은 저류장치, 빗물유입방지시설, 빗물역류방지밸브 등 침수방지시설의 설치라든가 침수위험예측과 같은 방재적 차원에서의 대책, 혹은 장기적으로 반지하주택 멸실을 위한 대책 등으로 귀결된다. 즉 반지하주택 자체의 개보수를 통한 주택성능향상에 대한 주제는 선행연구에서 다루어지지 않았다.

반지하주택의 주거환경 문제는 습기, 결로, 곰팡이 등 지층이라는 물리적 특성에서 기인하며, 이를 근본적으로 해결하기 위해서는 방재시설 설치만으로는 한계가 있다. 실제로 서울시의 집수리지원제도에서 반지하주택이 지원대상에 포함되어 있음에도 불구하고, 반지하주택에 특화된 시공 기준이나 공법에 대한 연구는 전무한 실정이다. 따라서 반지하주택의 집수리 현장에서 실제로 어떤 공사가 수행되고 있으며, 어떤 문제점이 있는지를 파악하는 것은 실효성 있는 지원정책 수립을 위해 필수적이다.

이에 본 연구에서는 선행연구들과 차별하여 반지하주택의 집수리 공사를 실제로 수행한 시공전문가를 대상으로 심층면접을 실시하여, 반지하주택 집수리의 구체적인 내용과 실태를 파악하고자 한다. 시공전문가는 반지하주택의 물리적･건축적 특성을 현장에서 직접 경험하고, 다양한 공법을 적용해 본 실무 경험을 보유하고 있어 반지하주택 집수리의 실태와 문제점을 가장 정확하게 파악할 수 있는 연구대상이다. 이를 통해 물리적 차원에서 주택 자체의 성능 개보수를 통한 재해대응력 강화 방안 및 주거환경개선을 위한 정책과제를 도출하고자 한다.

2. 서울시 반지하주택 관련 지원 정책 및 사업 현황

서울시 ‘주거안전망 확충 종합대책’ 및 관련 보도자료를 기초로 서울시 반지하주택 관련 지원 정책의 내용을 살펴보면, 현재 서울시 반지하주택 지원 정책은 크게 1) 반지하주택정비, 2) 주거상향지원, 3) 생활지원의 세 분야로 나눌 수 있다.

첫 번째, 반지하주택정비를 목적으로 한 사업으로는 반지하주택매입사업과 안심집수리보조사업, 희망의집수리사업이 해당되며, 이중 반지하주택매입사업과 안심집수리보조사업은 소유가구를 대상으로 지원하고 있으며 희망의집수리는 반지하주택에 거주하는 주거취약계층 임차가구를 위한 사업이다. 두 번째, 반지하주택 거주가구의 주거상향지원을 목적으로 한 사업으로는 주거취약계층 주거상향지원사업과 이주지원을 위한 전세자금대출지원, 반지하특정바우처를 통한 지상층 이주를 위한 월세지원이 시행되고 있다. 세 번째, 생활지원을 목적으로 한 사업으로 일대일 돌봄서비스, 민관협력집수리지원서비스, 민관협력생활지원서비스가 시행되고 있다. 각 사업별 특성과 내용은 <Table 2>와 같다.

반지하주택의 집수리지원 관련 사업 내용을 구체적으로 살펴보면, 서울시 집수리지원제도는 2022년까지 ‘서울가꿈주택 집수리 지원사업’으로 시행되었던 저층주거지 노후주택의 주거환경개선사업에서 ‘안심 집수리 보조사업’으로 사업명이 변경되어 시행되고 있다. 안심집수리보조사업은 노후 저층주택 전반을 대상으로 하는 주거환경개선사업으로, 반지하주택만을 위한 별도의 집수리사업은 아니다. 다만 2022년 개편 시 반지하주택과 옥탑방이 지원대상에 포함되었으며, 빗물유입방지시설 등 안전시설 설치 공사가 지원공사항목에 추가되었다<Table 3>.

현행 안심집수리보조사업에서 반지하주택은 공사비용의 50%, 세대당 최대 600만원까지 지원되며, 차수판･역류방지시설 등 빗물유입방지시설이 안전시설 공사 항목에 포함되어 있다<Table 3>. 그러나 반지하주택에 특화된 시공 기준이나 공법은 별도로 제시되어 있지 않으며, 단열･방수 등 성능개선 공사가 포함되지 않은 단순 내부공사와 공실 상태의 반지하주택은 지원 대상에서 제외된다(Seoul Metropolitan Government, 2025). 이처럼 반지하주택이 집수리 지원대상에 포함되어 있음에도 불구하고, 반지하주택의 특수성을 반영한 시공 기준이나 공법은 제시되어 있지 않다. 따라서 반지하주택에서 실제 집수리 공사가 어떻게 진행되고 있는지 현황을 파악하고 문제점을 도출하여 그 해결 방안을 논의할 필요가 있다.

III. 연구방법

1. 연구참여자 모집 및 자료수집방법

연구참여자는 서울시 집수리닷컴에 등록된 시공업체 중 반지하주택의 주요 공사항목—방수, 단열, 난방설비, 급배수위생설비—을 취급 분야로 명시한 130개 업체를 대상으로 모집하였다. 2024년 2월 7일 온라인 설문을 배포하여 면접 참여 의사를 확인하였고, 동의한 응답자 가운데 해당 분야 시공 경력 5년 이상의 업체 대표를 연구참여자로 선정하였다. 본 연구의 연구참여자는 대부분 대표가 직접 현장 시공을 겸하는 소규모 업체로, 경영자이자 현장 기술자로서의 실무 경험을 보유하고 있다. 이후 질적연구의 이론적 표집(theoretical sampling) 원칙에 따라 자료가 포화 상태에 이를 때까지 표집을 단계적으로 확장하였으며, 2024년 2월 15일부터 약 2주간 총 10명을 대상으로 개별 심층면접을 실시하였다<Table 4>. 연구참여자 중 인천 소재 업체의 대표 2명이 포함되어 있는데, 이들은 서울 집수리닷컴에 등록되어 서울시 안심집수리보조사업에 참여한 경험이 있는 업체이다. 서울시 집수리지원사업은 사업장 소재지와 관계없이 등록 업체의 참여가 가능하며, 해당 업체들은 서울시 반지하주택 시공 경험을 보유하고 있어 연구참여자로 포함하였다. 면접은 1~2시간 내외로 진행되었으며, 사전에 연구 목적･절차･보상･개인정보 보호에 관한 설명과 함께 녹취 동의를 받은 후 시작하였다.

2. 조사내용

반구조화된 면접 질문지는 세 영역으로 구성되었다. 첫째, 연구참여자의 일반적 특성 및 시공 경력, 둘째, 반지하주택 개보수 공사의 구체적 내용･범위･비용, 셋째, 서울시 집수리 지원사업 및 관련 정책에 대한 인지도와 평가가 그것이다. 면접은 질문지의 틀을 유지하되, 대화 흐름에서 자연스럽게 파생되는 주제에 대해서는 추가 질문을 통해 심층적인 의견을 수렴하였다.

3. 자료분석방법

수집된 면접 자료는 Patton(1990)의 귀납적 주제분석 절차에 따라 분석하였다. 전사된 면접 내용에서 의미 단위를 추출하는 개방 코딩을 실시한 후, 유사한 개념을 묶어 범주를 형성하고 상위 주제를 도출하는 주제분석(thematic analysis)을 수행하였다. 분석의 신뢰도와 타당도를 높이기 위해 동료연구자 검토(peer debriefing)를 거쳤으며, 연구참여자에게 기록한 내용을 확인하는 절차를 거쳤다.

IV. 연구결과

1. 심층면접 참여자의 일반사항

본 연구의 심층면접에 참여한 연구참여자는 총10명으로, 반지하주택 시공 경험이 있는 시공업체 대표이다. 연령대별로는50대가 6명으로 가장 많았고, 60대 2명, 40대 2명 순이었다. 시공 경력은 20년 이상 5명, 15~20년 2명, 10~15년 2명, 5~10년 1명이었다. 사업장 소재지는 서울 8명, 인천 2명으로, 서울 내에서는 서대문구 3명, 강북구 2명, 은평구, 중랑구, 도봉구가 각각 1명이었다<Table 4>.

2. 반지하주택의 집수리 관련 개념과 범주화

면접 자료의 귀납적 분석을 통해 <Table 5>와 같이 총 52개의 개념, 12개의 범주, 4개의 주제가 도출되었다. 상위 주제는 1) 반지하주택 환경 및 거주자에 대한 특수성 이해, 2) 반지하주택의 특수성을 반영한 집수리 공정의 고려사항, 3) 주택개량지원사업의 한계 및 개선점, 4) 반지하주택 인증제 도입 및 용도변경에 관한 의견이며, 이하 각 주제별로 분석 내용을 기술한다.본문 중 연구참여자의 인용문에는 <Table 4>의 연구참여자 번호를 표기하였다.

3. 반지하주택 환경 및 거주자에 대한 특수성 이해

반지하주택의 물리적 환경 특성에 대하여 질문한 결과, 10명의 연구참여자 중 8명(80%)이 ‘습기’, ‘누수’, ‘배수’ 문제를 주요하게 언급하였다. 특히 ‘방수가 아닌 배수 관점의 시공이 필요하다’는 점이 공통적으로 강조되었다.¹⁾

이는 반지하주택의 습기 문제가 물의 침투를 차단하는 방수(防水) 개념이 아니라, 유입된 물을 외부로 배출하는 배수(排水) 관점에서 접근해야 함을 의미한다. 반지하주택은 지층이라는 물리적 특성상 외부로부터의 수분 유입을 완전히 차단하는 것이 사실상 불가능하며, 따라서 유입된 수분을 효과적으로 배출하는 시스템 구축이 핵심이다. 이러한 관점의 전환은 현행 지원사업의 시공 기준 재설계에 있어 중요한 시사점을 제공한다. 또한 6명(60%)은 바닥공사의 필수성을 언급하였는데, 방수공사와 도배 및 장판의 교체시공만으로는 습기와 곰팡이 문제가 재발생되며 바닥 구조까지 포함한 근본적 개선이 필요하다는 것이다. 이는 현행 지원사업에서 제공하는 간편집수리 수준의 표면적 보수로는 반지하주택의 구조적 문제를 해결할 수 없음을 시사하며, 바닥공사를 필수 지원항목에 포함하는 방향으로 사업 내용을 재편할 필요가 있다.

추가로 소수의 의견이지만 2명(20%)은 반지하주택 공사에 대한 기준 마련의 필요성을 지적하였다.

이는 현행 지원사업에서 반지하주택에 특화된 시공 기준이 부재하여 공사의 실효성이 저하되는 문제를 지적한 것이다. 일반 노후주택과 동일한 기준을 적용할 경우, 반지하주택의 물리적 특수성이 반영되지 않아 공사 후에도 문제가 재발할 가능성이 높다. 따라서 배수 중심의 반지하주택 특화 시공 가이드라인 마련이 시급하다.

거주자 특성과 관련해서는 4명(40%)이 의견을 제시하였다. 반지하주택에는 거동이 제한된 노인･장애인 가구의 비율이 높아, 창문 개폐와 같은 기본적인 환기 행위조차 어려운 경우가 많다는 점이 지적되었다. 이는 물리적 주거환경 개선만으로는 한계가 있으며, 거주자의 생활습관과 신체적 조건을 고려한 맞춤형 지원—예컨대 자동 환기 시스템 설치, 생활지원서비스 연계 등—이 병행되어야 함을 시사한다.

4. 반지하주택의 특수성을 반영한 집수리공정의 고려사항

구체적인 집수리 공정과 공정별 고려사항에 대하여 질문한 결과, 10명 중 8명(80%)이 반지하주택은 열성능 및 에너지성능개선공사보다 배수 및 발수 중심의 성능개선공사가 더 중요하다고 응답하였다.

이는 반지하주택이 일반 노후주택과 근본적으로 다른 물리적 조건을 가지고 있음을 보여준다. 지상의 노후 저층주택은 단열 성능 강화가 주거환경 개선의 핵심이지만, 반지하주택은 지중에 위치하여 난방 효율 자체는 상대적으로 높은 편이다. 오히려 환기･제습이 충분히 확보되지 않은 상태에서 단열 성능만 강화할 경우, 내부 습기가 갇혀 곰팡이 문제가 악화될 수 있다. 따라서 현행 지원사업에서 일반 노후주택과 동일하게 적용되는 단열 중심의 성능개선 기준을, 반지하주택의 경우 배수･발수･제습 중심으로 재편할 필요가 있다.

바닥공사의 구체적인 공법에 대해서는 6명(60%)이 언급하였다.

연구참여자가 제시한 이러한 공정은 ① 집수정과 자동 발수펌프를 통해 지하로 유입되는 물을 수집･배출하고, ② 배수판과 유도배관으로 바닥 전체의 배수 경로를 확보하며, ③ 압출법보온판단열재(XPS)로 단열과 방습을 동시에 해결하는 체계적인 시공 순서를 보여준다. 이는 현행 지원사업의 단순 보수 범위를 넘어서는 것으로, 반지하주택 특화 표준 시공매뉴얼 개발의 기초 자료로 활용될 수 있다. 향후 이러한 현장 경험을 바탕으로 공정별 시공 기준, 자재 규격, 예상 비용 등을 체계화한 매뉴얼 개발이 필요하다.

5. 반지하주택 대상 집수리 지원사업의 한계 및 개선점

서울시 안심집수리보조사업의 반지하주택 지원과 관련한 한계 및 개선점에 대하여 질문한 결과, 10명 중6명(60%)이 지원금액의 부족을 지적하였다.

이는 현행 지원금액이 반지하주택의 구조적 문제 해결에 현저히 부족함을 지적한 것이다. 일반 노후주택의 경우 도배･장판 교체, 창호 교체 등 표면적 보수만으로도 상당한 주거환경 개선 효과를 얻을 수 있으나, 반지하주택은 바닥 구조 개선, 배수 시스템 구축 등 근본적인 공사가 필요하여 비용 규모가 크게 다르다. 연구참여자들이 응답한 반지하주택 평균 공사비가 1,000만원~3,000만원 수준인 점을 고려할 때, 현행 지원금액의 현실화가 시급하다.

10명 중 4명(40%)은 신공법 및 신자재 도입의 필요성을 언급하였다. 투습방수지, 벽부형 열회수환기장치, 욕실 이중배수 공법 등이 반지하주택에 적합한 공법으로 제안되었다. 이는 현행 지원사업의 시공 매뉴얼이 일반 노후주택 기준으로 설계되어 있어, 반지하주택의 특수성에 맞는 신공법･신자재 적용이 어렵다는 문제를 보여준다. 지원사업 내에서 반지하주택에 한해 신공법･신자재 적용을 허용하고, 이에 따른 추가 비용을 지원하는 방안이 검토되어야 한다.

행정절차의 복잡성과 서류작업 부담에 대해서는 5명(50%)이 언급하였다. 공사 후 사진 및 서류파일 작업, 시험성적서 준비 등 행정업무가 번거롭고, 공사비 수령까지 한 달 이상 소요되어 영세업체의 참여가 어렵다는 것이다. 이러한 행정적 부담은 특히 자본력이 취약한 소규모 업체의 사업 참여를 저해하는 요인으로 작용하며, 결과적으로 지원사업에 참여하는 시공업체의 다양성을 제한하고 경쟁을 통한 시공 품질 향상을 어렵게 한다. 따라서 서류 간소화, 디지털 기반 행정절차 도입, 공사비 지급기간 단축 등의 개선이 필요하다.

반지하주택시공 경험이 없는 전문관, 건축 전문성이 부족한 지자체 주무관과의 소통 문제가 언급되었으며, 잦은 인사이동으로 인한 업무 연속성 저하도 문제로 제기되었다. 이는 지원사업의 일관성 있는 품질 관리와 현장 맞춤형 지원을 어렵게 하는 구조적 요인으로, 담당자 대상 전문 교육 프로그램 운영, 반지하주택 시공 경험이 있는 전문 인력 배치 등의 대책이 요구된다.

집수리지원센터와 같은 중간지원조직의 필요성에 대해서도 4명(40%)이 언급하였다. 과거 운영되었던 집수리 지원센터는 고령의 신청자를 대상으로 서류 작성 지원, 사업 내용 설명 등의 역할을 수행하여 취약계층의 사업 접근성을 높이는 데 기여하였다. 이러한 중간지원조직은 정부･지자체, 신청자, 시공업체 간의 원활한 소통을 중재하고 행정절차의 복잡성을 완화하는 역할을 할 수 있으므로, 체계적인 운영 방안 마련이 필요하다.

공사 시 임시거처 지원 부재에 대해서도 10명 중 4명(40%)이 지적하였다.

현행 제도에서는 공실 상태의 반지하주택이 지원 대상에서 제외되어, 거주자가 공사 기간 동안 머무를 임시거처를 확보하지 못하면 공사 진행 자체가 어려워진다. 이는 공실 제외 규정이 오히려 거주자의 사업 참여를 저해하는 역설적 상황을 초래하고 있음을 보여준다. 공사 기간 중 임시거처 제공, 이사･보관 서비스 연계 등 거주자의 공사 기간 중 주거 안정을 지원하는 정책이 병행되어야 한다.

추가로 2명(20%)은 공사 항목의 획일적 적용 문제를 지적하였다.

침수위험이 없는 고지대 반지하주택에도 차수막이 일괄 설치되어 오히려 채광을 저해하고 거주 불편을 초래한다는 것이다. 이는 지역 특성과 개별 주택의 상황을 고려하지 않은 획일적 공사 항목 적용이 예산 낭비와 거주환경 악화를 동시에 야기할 수 있음을 보여준다. 따라서 침수위험도 평가 결과에 따라 공사 항목을 차등 적용하는 유연한 접근이 필요하다.

6. 반지하주택 인증제 도입 및 용도변경에 관한 의견

반지하주택 인증제란 방수, 배수, 환기, 단열 등 일정 기준을 충족한 반지하주택에 ‘안심 반지하주택’ 인증을 부여하는 제도를 의미한다. 2022년 침수사고 이후 반지하주택의 부정적 이미지가 강화되면서 공실률이 증가하고 있어, 인증제는 거주 안전성을 공인함으로써 임대인의 자발적인 주거환경개선 투자를 유도하고, 임차인에게는 안전한 주거 선택의 기준을 제공하기 위한 방안으로 논의되고 있다.

본 연구에서는 시공전문가를 대상으로 이러한 인증제 도입에 대한 의견을 질문하였다. 그 결과 3명(30%)이 인증제에 대해 의견을 제시하였는데, 2명은 재인증 및 유지관리의 필요성을, 1명은 기관 및 업체의 관리 편의성을 언급하였다.

연구참여자들은 인증 취득 자체보다 인증 이후의 성능 유지 관리가 더 중요하다고 강조하였다. 반지하주택은 지속적인 수분 유입이라는 물리적 특성상 시간이 지남에 따라 방수･배수 성능이 저하될 수 있어, 일회성 인증만으로는 거주 안전성을 담보하기 어렵다. 따라서 인증제 도입 시 인증 기준 설정과 함께, 주기적 재인증 절차, 유지관리 의무 부과, 성능 저하 시 인증 취소 등의 사후관리 체계를 함께 설계해야 한다.

주거용도로 사용할 수 없는 열악한 반지하주택의 용도변경에 대해서는 7명(70%)이 긍정적인 의견을 제시하였다. 주차장, 창고, 주민공동시설, 코인세탁실, 게스트하우스, 임시거처 등이 대안적 용도로 제안되었다. 특히 반지하 밀집 지역에서 주민 간 교류가 단절되어 있다는 점이 지적되었으며, 주민공동시설로의 전환이 지역 커뮤니티 활성화에 기여할 수 있다는 의견도 있었다. 이는 열악한 반지하주택의 멸실이 단순한 주거 감소가 아니라, 지역사회에 새로운 가치를 창출하는 방향으로 이루어질 수 있음을 시사한다.

추가로 1명(10%)은 공실 반지하주택의 활용 방안을 제안하였다.

현행 안심집수리보조사업에서는 거주자가 없는 공실 상태의 반지하주택이 지원 대상에서 제외된다. 그러나 공실 반지하주택에 대해서도 집수리 비용을 지원하되, 공사 완료 후 주거취약계층을 임차인으로 받아들이는 조건의 협약을 체결한다면, 방치되는 반지하주택의 주거환경 개선과 주거취약계층의 주거 확보라는 두 가지 정책 목표를 동시에 달성할 수 있다. 이러한 조건부 지원 방식은 임대인에게는 공실 해소와 수리비 지원의 인센티브를, 임차인에게는 개선된 주거환경을 제공하는 상생 모델로서 정책적 검토가 필요하다.

Ⅴ. 결론 및 제언

본 연구는 서울시 집수리닷컴 등록 시공전문가 10명을 대상으로 심층면접을 실시하여, 반지하주택 집수리의 현장 실태와 지원정책의 문제점을 귀납적 주제분석 방법으로 고찰하였다. 분석 결과, 반지하주택 집수리는 일반 노후주택과 구별되는 물리적･거주자적 특수성에 대한 이해를 전제로 해야 하며, 이러한 특수성이 반영되지 않은 현행 집수리 공정과 주택개량지원사업은 구조적 문제를 해소하지 못한 채 임시방편에 그칠 수밖에 없다는 점이 확인되었다. 이에 반지하주택을 일반 노후주택과 명확히 구분하고, 배수･발수･제습 중심의 공정 특성을 반영한 공정별 시공가이드라인의 수립과 함께, 현행 지원 항목 및 지원금액의 현실화가 병행되어야 할 것이다.

본 연구 결과를 토대로 반지하주택 지원정책에 대해 정책 주체별로 다음과 같은 과제를 제안한다. 첫째, 중앙정부 차원에서는 반지하주택에 특화된 시공 가이드라인 및 표준 진단기준을 마련하여, 지원사업의 일관성과 실효성을 확보해야 한다. 둘째, 지자체 차원에서는 단순 도배･장판 교체 수준의 간편집수리에서 벗어나, 습기･배수 원인 진단에 기반한 성능개선공사가 이루어질 수 있도록 지원 기준을 재설계하고, 반지하주택의 물리적 특성과 공사 목적에 따라 지원 공사 항목과 지원금액을 현실화해야 한다. 셋째, 중간지원조직 차원에서는 시공업체･신청자･지자체 간 소통과 행정절차를 원활히 중재할 수 있는 전문성을 갖추고, 체계적으로 운영되어야 한다. 넷째, 시공업체 차원에서는 반지하주택의 특성을 반영한 배수･발수 중심의 시공 역량을 강화하고, 투습방수지, 벽부형 열회수환기장치 등 신공법･신자재의 적용을 확대해야 한다.

본 연구는 서울시의 반지하주택 집수리 지원정책을 중심으로 분석하였으나, 반지하주택의 물리적 특성에 기반한 시공 공법 및 공정에 관한 시사점은 유사한 주거환경을 가진 타 지역에도 적용 가능할 것으로 판단된다.

본 연구는 시공전문가라는 단일 집단의 관점에 한정하여 반지하주택 집수리 실태와 지원방안을 검토하였다는 점에서 연구 범위의 제한이 있다. 방수･설비･전기 등 시공영역별 전문 기술자, 지원사업 담당 공무원, 반지하주택 자가 거주자, 임차인 및 임대인 등 다양한 주체의 경험과 인식을 포함한 후속 연구를 통해 본 연구의 결과를 보완할 필요가 있다. 아울러 본 연구에서 도출된 반지하주택의 필수 시공항목, 공정별 고려사항, 예상비용 등을 바탕으로, 향후 반지하주택에 특화된 시공매뉴얼 및 진단기준 개발에 관한 후속 연구가 필요하다.