I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
도시 및 주거환경정비법에 의해 추진되고 있는 주거환경개선사업 중 86%를 차지하고 있는 현지개량방식1)은 도로, 공원, 주차장 등의 기반시설 설치는 국고가 지원되어 사업이 계획대로 진행되었지만, 주민이 주도적으로 진행 해야하는 주택개량 부분은 원활하게 이루어지지 않았다.
국토교통부는 현지개량방식의 이와 같은 문제점을 해결 하기 위해 2007년 현지개량방식 사업구역 중 12개 지구를 선정하여 ‘거점확산형 주거환경개선사업 시범사업(이하, 거점시범사업)’을 추진하였다.
거점시범사업은 현지개량방식 사업구역 중 일부를 거점 구역으로 지정하여 공공이 개발하고, 그 외의 지역은 공공에서 코디네이터 조직을 구성·운영하면서 주민자력에 의한 주택개량이 지속적으로 이루어질 수 있도록 하는 방식으로, 기존 현지개량방식에서 공공의 역할을 강화한 모델이다.
거점시범사업 모델은 기반시설 설치와 병행하여 노후주택도 점진적으로 순환정비가 진행될 수 있도록 한 종합적 주거지정비의 선도적 모델이었다. 그러나 거점시범사업은 국내 부동산 경기 장기침체로 인해 다른 정비사업(재개발·재건축)과 마찬가지로 당초 계획대로 추진되지 못한 채 2단계 주거환경개선사업과 함께 종료되었다.
당시 거점시범사업 담당 공무원 인터뷰 결과2), 시범사업지구지정 이후 시범사업이 당초 일정대로 원활히 추진되지 못한 주요 원인의 하나로 거점구역의 개발주체 선정이 어려워지면서, 개발주체가 확정되지 않은 상태에서 전체 사업이 진행된 점을 다수가 언급하였다.
물론 거점구역 개발주체의 선정이 지연된 것이 사업추진 지연에 많은 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 그러나 거점시범사업 대상지로 적합한 조건을 갖추지 못한 곳이 사업대상지로 선정되어 사업이 원활히 진행되지 못했을 수도 있을 것이다.
만일 사업계획수립단계부터 거점시범사업의 사업방식을 충분히 고려하여 적합한 여건을 갖춘 대상지를 선정하였다면, 거점구역의 개발주체 선정이 원활히 이뤄지면서 거점시범사업이 순조롭게 추진되었을 가능성도 배제할 수 없다.
이에 본 연구는 거점시범사업의 부진원인을 사업대상지의 조건에 대한 객관적인 분석을 통해 파악하고자 하였다. 이를 위해 12개 거점시범사업지구를 대상으로 객관적인 데이터 분석이 가능한 거점시범사업지구의 토지, 건축물(필지), 인구(가구) 현황 자료를 분석하여, 12개 거점시범사업지구 공통의 문제점을 도출하고 개선방향을 모색하였다.
도출된 연구결과는 최근 도시 성숙기를 맞아 다양한 방법으로 전개되고 있는 노후주거지 정비사업의 참고자료로 활용할 수 있을 것으로 기대된다.
2. 연구의 범위 및 내용
본 연구는 거점시범사업이 부진했던 공통요인을 알아보기 위해 거점시범사업 12개 전 지구를 연구의 공간적 범위로 하였으며, 연구의 시간적 범위는 2007년 10월 시범사업지구 선정 시점부터 현장조사 및 인터뷰조사가 이루어진 2012년 12월까지로 하였다.
연구의 주요내용은 먼저 거점시범사업의 특징 및 주거환경개선사업 관련 선행연구 조사 등을 통해 본 연구의 차별성을 밝히고, 거점시범사업 추진이 부진했던 원인을 객관적으로 파악하기 위하여 각 대상지의 토지, 건축물, 인구 현황 자료를 토대로 분석하였다.
연구의 구성 및 부분별 세부조사 내용은 <Table 1>, <Figure 1>과 같다.
Table 1.
Research Contents of Each Section
3. 연구의 방법
거점시범사업의 부진원인 도출을 위한 구체적인 조사방법 및 조사내용은 다음과 같다.
먼저 거점시범사업지구 선정의 객관적 지표로 활용된 토지, 건축물, 인구에 대한 현황 자료를 분석하기 위해 12개 지자체가 수립한 거점시범사업 정비계획 보고서를 구득하였다. 이를 활용하여 전체 사업지구, 거점구역과 거점구역 외 나머지 지역(이하, 주민자력구역)별 현황을 3개 지표(토지, 건축물, 인구)를 기준으로 비교·분석하였다3).
그리고 정비계획 보고서를 토대로 한 분석결과에 대한 추가적인 해석 및 분석을 위해 현장조사와 인터뷰조사(2012년 실시) 내용을 활용하였다 <Table 2>.
Table 2.
Research Contents of Method
현장조사 결과는 거점시범사업지구의 지리적 특성, 거점구역과 주민자력구역의 실제 건축물 노후도를 파악하는데 활용하였다.
인터뷰조사는 12개 해당 지자체를 직접 방문하여 담당공무원 22명을 대상으로 진행하였는데, 거점시범사업의 거점구역과 주민자력구역의 진행상황, 코디네이터 조직의 운영 여부 등을 파악하였다.
각 지자체별 거점시범사업 담당부서, 면담자 및 면담일시는 <Table 3>과 같다.
Table 3.
Interview Data of 12 Districts in the Core Sector Improvement Project
II. 거점확산형 주거환경개선사업에 대한 이론적 고찰
1. 거점확산형 주거환경개선사업의 개념 및 추진경위
거점확산형 주거환경개선사업의 개념은 기존 현지개량 방식에 공동주택방식을 접목한 것으로 현지개량방식에 공공의 역할을 강화한 것이다.
물리적인 정비방식의 특징은 공공이 기존에 수행하던 기반시설 설치와 함께 현지개량방식이 원활히 진행될 수 있도록 거점구역에 순환용 주택 및 공동이용시설 등을 건설하고, 주민자력구역 내 주민은 거점구역의 순환용 주택 등을 활용하여 스스로 주택을 개량해나가는 지구 내 순환정비방식이다<Figure 2>.
Figure 2.
Concept of Core Sector Based Residential Environment Improvement Project
Source. Lee et al. (2008)
거점시범사업은 이와 같은 물리적 정비 뿐만 아니라, 공공에서 정비계획 수립단계에서 분야별 전문가로 구성된 디자인팀을 구성·운영하여 주민, 공무원이 함께 정비계획을 수립하도록 하여 사업 초기부터 주체 간 갈등이 최소화되도록 하였다.
그리고 구역지정 이후에는 코디네이터 조직을 구성·운영하여, 주민자력의 주택개량이 지속적으로 이루어질 수 있도록 주민역량 강화 및 주택개량 컨설팅, 사회·경제적 지원방안 알선 등의 프로그램 사업도 수행하도록 설계되었다<Figure 3>.
국토교통부는 2007년 4월에 현지개량방식의 문제점을 개선하기 위하여 거점확산형 주거환경개선사업 추진을 결정하고, 동년 10월 지자체 공모를 통하여 2단계 주거환경 개선사업 구역 중 12개소를 시범사업지구로 선정하였다<Figure 4>.
거점시범사업은 현지개량방식을 개량한 모델이지만, 도정법 상 거점시범사업에 대한 명확한 내용이 없었기 때문에 국토교통부는 ‘거점확산형 주거환경개선 시범사업 운영에 관한 업무지침4)’, ‘거점확산형 주거환경개선 시범사업 정비계획 수립지침5)’을 별도로 작성하고 지자체에 배포하는 등 시범사업이 원활히 추진될 수 있도록 지원을 하였다.
그러나 세계금융위기로 인한 부동산 경기 장기침체의 여파로 계획대로 진행되지 못한 채 2013년 2단계 주거환경개선사업과 함께 종료되었다. 거점시범사업의 국고지원 단계까지 추진과정을 정리하면 <Table 4>와 같다.
Table 4.
Implementation of Core Sector Improvement Projects
2. 선행연구 분석 및 본 연구의 의의
‘도시저소득민의 주거환경개선을 위한 임시조치법(1989)’ 발효 이후 주거환경개선사업을 주제로 한 노후주거지 정비 관련 연구는 지속적으로 수행되어왔다.
시기별로 보면, 1990년대 초반까지는 사업의 안정적 정착방안을 모색하고, 지구지정의 문제점을 지적하고 세입자 대책마련, 주민의견 반영의 필요성에 대한 연구가 다수 수행되었다(Lee, Kim and Choi, 1990; Yang, 1991; Korea Research Institute for Local Administration, 1992).
그리고 2000년대 초반까지는 다수의 사업들이 시행, 완료되면서 실제 진행된 주거환경개선사업을 대상으로 성과 평가 및 개선방안을 제시하는 연구들이 활발하게 진행되기 시작하였다. Kim(1996)은 서울시 현지개량방식 사업지구를 대상으로, Heo and Kim(2001)은 인천시 3개 지구를 대상으로 현황조사를 실시하고, 사업시행 후 물리적 환경개선 효과와 함께 문제점으로 개량주택의 일조·통풍문제, 주차공간 부족, 기존 커뮤니티 와해 등에 대해서 지적하고 있다. Kim(2002)은 10여 년간의 주거환경개선 사업을 평가하여 도시정비 효과는 크지만, 지구 내 과밀화, 주변지역에 부정적인 파급효과, 해당 주민의 주거안정 결여 등의 부작용도 나타나고 있다고 분석한 바 있다.
이후 2002년 12월 도정법 제정 이후에는 주거환경개선 사업이 새로운 전환기를 맞이하면서 2000년대 중후반부터는 주거환경개선사업의 새로운 사업방식을 모색하는 연구들이 수행되고 있다(Park & Choi, 2004; Lee, Seo, & Bae, 2007; Bae et al., 2008).
이러한 맥락에서 볼 때, 거점확산형 주거환경개선사업관련 연구는 주거지정비의 새로운 사업방식을 모색하는 연구로, 시범사업 추진계획이 수립된 2006년에 현지개량방식 주거환경개선사업 활성화 모델 연구가 이루어진 이후, 거점시범사업 운영방안, 주민자력 주거모델 개발 및 지원방안, 거점구역 개발방안 등 사업추진과 관련된 일련의 연구가 순차적으로 진행되어 왔다<Table 5>.
Table 5.
Research Trends for Core-based Residential Environment Improvement Projects
지금까지 수행된 거점확산형 주거환경개선사업 관련 연구 검토결과, 시범사업 초기 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 사업방식의 이론적 모델을 제안한 연구가 많았으며, 시범사업 추진 이후의 경과 및 평가에 대한 연구는 이뤄지지 않고 있다.
따라서 본 연구는 거점시범사업 추진 이후 실태조사를 통해 거점시범사업이 지연된 원인을 밝히고자 하는 점에서 선행연구와 차별성을 갖는다고 할 수 있다.
III. 거점시범사업지구 토지 현황 분석
1. 토지 현황 분석
토지 현황은 사업지구 면적을 중심으로 전체·거점구역·주민자력구역의 면적과 사유지 및 국공유지 면적을 분석하였다.
먼저 거점구역과 주민자력구역으로 구성되는 사업지구 면적 현황을 보면, 12개 거점시범사업지구의 전체면적은 평균 92,620 m2, 거점구역은 평균 18,423 m2로 나타나, 평균적으로 거점구역이 사업지구 전체 면적의 20% 정도를 차지하는 것으로 조사되었다<Table 6>.
그러나 사업지구 면적이 가장 큰 전주 동산지구(전체 156,833 m2: 거점구역 33,624 m2+주민자력구역 123,209 m2)와 가장 작은 곳인 태안 남문지구(전체 45,460 m2: 거점구역면적 3,015 m2+주민자력구역 42,445 m2)의 면적 차이가 3.5배 정도로 나타나는 등 사업지구의 면적 편차가 심한 것으로 파악되었다<Figure 5, Table 6>.
Figure 5.
Comparing Shape and Scale of Minimal and Maximum Area Districts among the 12 Districts of the Core Sector Improvement Project
그리고 거점시범사업의 핵심인 거점구역은 12개 지구 중 10개 지구가 면(面)적으로 넓게 1개소를 지정하고 있었다.
울산 산전지구와 순천 금곡지구만 좁고 긴 부지형상, 단계적 개발을 위해 거점구역을 2개소로 분산 배치하였는데, 이는 지역특성 및 사업의 효율성을 고려한 합리적인 계획으로 판단된다<Figure 6>.
Figure 6.
2 Core Sectors Planned by Sanjeon District, Ulsan/ Location of 2 Core Sectors in Geumgok District, Suncheon
다음으로 토지 소유 현황을 보면, 사유지 비율이 가장 높은 지구는 여수 미평지구로 사유지 비율이 91%로 나타났으며, 영주 관사골지구는 사유지 비율이 48%로, 사유지보다 지구 내 국유지가 더 많은 곳으로 조사되었다. 영주 관사골지구를 제외한 나머지 11개 시범사업지구의 평균 사유지 비율은 82%로 사유지와 국유지가 평균적으로 8:2 정도로 구성되어 있었다<Table 6>.
2. 토지 현황 조사결과 및 문제점
12개 거점시범사업지구의 토지 현황을 조사한 결과, 거점구역과 주민자력구역의 면적비율은 평균 2:8 정도로 나타나 거점시범사업 매뉴얼에서 권장하는 전체 사업면적의 30% 이하를 유지하고 있는 것으로 나타났다.
그럼에도 불구하고 거점구역 개발이 원활하게 추진되지 못한 것은 전체 사업지구 면적을 고려하지 않고 비율을 기준으로 거점구역의 면적을 정한 것이 원인으로 작용한 것으로 판단된다.
2단계 주거환경개선사업 중 거점시범사업의 모태가 된 현지개량방식으로 진행되는 사업구역의 평균 면적은 48,636 m2이다. 반면 거점시범사업지구 평균 면적은 92,620 m2로 기존 현지개량방식의 사업구역보다 2배 정도 큰 규모의 사업지구이다. 따라서 거점구역의 면적비율이 전체 면적의 평균 20%라 하더라도, 거점구역 평균 면적인 18,423 m2는 일반적인 현지개량방식 사업구역 면적의 40% 정도에 해당하는 면적으로 결코 작은 면적이 아니다.
특히 전주 동산지구는 거점시범사업지구 중 거점구역으로 지정된 면적이 33,624 m2로, 일반적인 현지개량방식 사업구역 면적의 70%에 해당하는 면적이 거점구역으로 지정되어 있는 상황이었다.
그리고 거점구역을 대규모로 1개소만 지정한 것도 거점시범사업이 원활하게 추진되지 못한 원인의 하나로 작용한 것으로 판단된다.
거점시범사업에서 거점구역의 개발방식은 지역적 특성에 맞춰서 점(點), 선(線), 면(面)의 정비방식을 선별적으로 적용하도록 하고 있으나, 관리의 편의성을 위해 1개소의 거점구역에 모든 시설을 담을 수 있도록 대규모 면적 정비방식 중심으로 계획을 수립하면서 시범사업 추진 중에 발생한 부동산 경기 침체 등의 외부환경 변화에 유연하게 대처하기 어려웠던 것으로 보인다.
IV. 거점시범사업지구 건축물 현황 분석
1. 건축물 현황 분석
건축물 현황은 전체 건축물수, 건물밀도, 노후건축물수, 무허가건축물수, 전체 필지수, 과소·부정·세장형 필지 수를 분석하였다.
거점시범사업지구 내 건축물 및 필지 현황 조사결과, 시범사업지구 내 가장 많은 수의 건축물이 존재하는 지구는 진주 강남지구로 총 837동의 건축물이 있었고, 가장 적은 수의 건축물이 존재하는 지구는 태안 남문지구로 총 118동의 건물이 지구 내 분포하고 있었다<Table 6>. 그리고 거점구역에는 평균 85동, 주민자력구역에는 평균 291동의 건축물이 분포하고 있는 것으로 파악되었다.
사업지구마다 준공 후 20년이 경과된 노후건축물6)이 차지하는 비율은 다소 차이는 있으나, 평균적으로 노후건축물이 전체 건축물의 70% 이상을 차지하고 있었다.
특히 광주 양림2지구(91.1%), 영주 관사골지구(90.3%), 태안 남문지구(84.7%)가 노후건축물 비율이 높은 것으로 나타났다. 그리고 전체적으로 거점구역 노후건축물 비율은 70.1%, 주민자력구역의 노후건축물 비율은 77.6%로 주민자력구역에 노후화된 건축물이 더 많은 것으로 나타났다.
필지 현황은 자료 구득이 가능한 사업지구를 대상으로 한 제한적 조사7)이지만, 거점구역은 52.3%, 주민자력구역은 26.4%가 과소·부정·세장형 필지8)인 것으로 나타났다.
2. 건축물 현황 조사결과 및 문제점
12개 거점시범사업지구의 건축물 현황을 조사한 결과, 평균적으로 거점구역이 주민자력구역보다 건축물수가 적어서 사업시행자가 거점구역을 개발하기가 수월한 것처럼 보이나, 실제 단위면적당 존재하는 건물의 밀도 기준으로 보면 상황은 달라진다.
거점시범사업지구의 전체 건물밀도는 100 m2당 0.41동으로 나타났는데<Table 6>, 이것을 거점구역과 주민자력구역으로 구분하면 거점구역의 건물밀도는 100 m2당 0.51동, 주민자력구역은 0.37동으로 나타나 거점구역에 단위면적당 더 많은 건축물이 분포하는 것을 알 수 있다<Table 7>.
Table 7.
Building Densities of Core Sectors and Resident-led Zones in 12 Districts of Core Sector Improvement Project
이는 주민자력구역보다 거점구역에 더 많은 수의 건축물이 있어 거점구역 개발을 담당하는 사업시행자가 개발과정에서 보상 등에 더 많은 시간이 소요될 가능성이 있으며, 이로 인해 사업 추진이 어려울 수 있다는 것을 간접적으로 알 수 있는 결과이다.
그리고 노후건축물 비율은 건물밀도와는 반대로 주민자력구역이 거점구역보다 높다는 점도 거점시범사업이 부진 했던 원인으로 들 수 있다. 현황 조사결과, 거점구역의 노후건축물 비율은 70.1%, 주민자력구역의 노후건축물 비율은 77.6%로 조사되었다.
거점구역은 사업시행자가 일시에 사업을 추진하기 때문에 전략적으로 노후건축물이 밀집한 지역을 대상지로 하는 것이 사업추진에 있어서 효과적이다. 반면 주민자력구역은 주민 스스로가 개별적으로 주택개량을 해야 하므로 노후건축물이 적은 지역을 대상지로 선정하는 것이 가벼운 개보수만으로도 주거환경개선 효과를 높일 수 있을 것으로 판단된다.
그렇지만 거점시범사업지구는 주민자력구역에 노후건축물이 많았기 때문에, 주택개량에 대한 주민의 부담이 커짐으로써9) 주민자력구역의 사업 진행도 원활하지 못했던 것으로 판단된다.
V. 거점시범사업지구 인구 현황 분석
1. 인구 현황 분석
인구 현황은 전체·거점구역·주민자력구역의 인구수, 인구밀도, 전체 세대수, 소유세대수, 세입세대수, 고령화율을 분석하였다.
거점시범사업지구의 인구·가구 현황을 보면, 진주 강남지구 인구가 3,213명으로 지구 내 인구가 가장 많았고, 울산 산전지구가 337명으로 가장 적은 것으로 나타나, 인구·가구 현황은 대체로 사업지구 면적과 건축물수에 비례하고 있는 것을 알 수 있었다<Table 6>.
거점구역과 주민자력구역의 거주인구 현황은 지구 내 거주인구의 평균 20% 정도가 거점구역에 거주하고 있었으며, 거점구역 중에서는 상업지역이 혼재해있는 광주 동명2지구의 인구비율이 38.4%로 가장 높았고, 거점구역 내 건축물이 9동만 있는 태안 남문지구가 인구비율 4.2%로 가장 낮은 것으로 나타났다.
인구 현황에 대한 분석은 사업추진에 영향을 미치는 요인으로 볼 수 있는 세입세대수 비율과 고령화율10)을 중심으로 진행하였다.
소유세대수와 세입세대수 분포는 전체지구, 거점구역, 주민자력구역 모두 강릉 홍제골말지구를 제외한 전 지역에서 세입세대수 비율이 평균 65%로 소유세대보다 높았다.
이러한 상황은 지구 내 생활환경 유지관리 상태에도 영향을 미쳐, 세입세대보다 소유세대가 많이 거주하는 강릉 홍제골말지구는 지구 내 생활환경 및 건축물 상태가 노후주거지로 보기 어려울 정도 양호하게 유지되어 있는 것을 현장조사를 통해 알 수 있었다<Figure 7>.
Figure 7.
Comparing Degree of Old Buildings between Hongjegolmal District and Improvement Project Districts
그리고 주민자력구역의 주택개량 가능성을 예측할 수 있는 구역 내 고령화율은 영주 관사골지구(20.4%), 태안 남문지구(20.1%) 등 5개 사업지구가 2015년 기준 우리나라 평균 고령화율(13.1%)과 비교하여 높은 것으로 나타났다11)<Table 6>.
2. 인구 현황 조사결과 및 문제점
거점시범사업에서 거점구역이 순환형 정비사업 기반 형성에 중요한 부분이긴 하지만, 성과가 미흡했던 현지개량 방식으로 진행되는 주민자력구역의 주택개량 활성화 역시 중요한 부분이다.
그러나 거점시범사업지구 내 인구 현황 조사결과를 보면, 소유세대보다 세입세대가 많고, 또한 기초생활 수급자, 고령자 등 사회·경제적 취약계층이 집단으로 거주하고 있는 것으로 나타났는데, 이와 같은 인구 구성으로는 주민의 자발적 주택개량이 용이하지 않다.
이러한 상황은 거점시범사업지구에 국한된 문제가 아니라 주거환경개선사업이 추진되는 사업구역에서 공통적으로 나타나는 문제이기도 하다.
실제로 12개 시범사업지구 중 10개 지구는 주민자력구역에서 주민자력에 의해 노후된 주택을 개량한 실적이 전무한 것으로 파악되었으며, 나머지 2개 지구도 소수의 주택 개량이나 외부인이 원룸을 신축한 정도가 전부였다<Table 8>.
Table 8.
Resident-led Housing Improvement Results for 12 Improvement Project Districts
| District | Dongmyeong2 | Yang rim2 | Sanjeon | Hongjegolmal | Gunsa | Nammun | Dongsan | Mipyeong 2 | Geumgok | Nakyang | Gwansagol | Gangnam |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| House improvement record | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 5 | None excluding studio apartments |
주민자력구역의 주택개량 활성화는 지구 내 거주하는 주민의 의식변화가 이루어져야 소기의 성과를 달성할 수 있다. 이러한 문제점을 인식하고 거점시범사업에서는 주민자력의 주택개량을 유도·지원하기 위해서 주민자력구역 내에서 거주자의 기초역량 강화 및 주택개량과 관련된 다양한 제도 등을 안내하고 지원해주는 코디네이터 조직을 지자체 주도로 구성하여 운영토록 하였다.
그러나 인터뷰조사 결과, 코디네이터의 역할이 많지 않을 것이라는 지자체의 판단과 시범사업지구가 지방도시이므로 서울, 부산 등 대도시처럼 관련분야 전문가 확보가 용이치 않다는 이유12)로 코디네이터 조직을 운영하지 않은 것도 시범사업 지연요인의 하나로 들 수 있다<Table 9>.
Table 9.
Checking Operation of Coordinator Organizations in 12 Core Sector Improvement Project Districts
VI. 결 론
공공이 참여하는 주거환경개선사업의 대부분은 현지개량방식으로 진행되고 있다. 그러나 현지개량방식이 기반시설 설치 중심으로 진행되고 실질적인 주택개량 실적이 저조한 상황이 지속되자, 정부는 현지개량방식을 보완한 거점확산형 주거환경개선사업 모델을 개발하고 시범사업을 추진하였다. 그렇지만 예상치 못한 부동산 경기 침체로 인해 12개 거점시범사업 모두 계획대로 진행되지 못한 채 종료되었다.
비록 거점시범사업이 가시적인 성과를 거두지 못했지만, 공공의 역할을 강화한 합리적인 노후주거지 정비사업의 모델로, 오늘날에도 활용가능성이 높은 사업방식이다.
본 연구에서는 거점시범사업의 지연 원인을 정량적으로 분석이 가능한 토지, 건축물, 인구 자료를 활용하여 파악하고자 하였다. 그 결과 나타난 거점시범사업 추진지연의 원인을 토지, 건축물, 인구 측면에서 정리하면 다음과 같다.
첫 번째 토지 현황 분석결과, 거점시범사업지구 면적을 너무 넓게 설정하였으며, 대규모 면(面)적 정비방식의 사업진행이 사업 추진을 어렵게 만들었다고 볼 수 있다.
조사결과, 거점구역 평균 면적은 거점시범사업에서 권장하는 전체 면적의 30% 이하 수준을 유지하고 있었으나, 거점시범사업지구의 전체 면적 자체가 넓기 때문에, 공공에서 개발해야할 거점구역도 전체 사업지구면적 기준의 비율에 따라 넓게 책정되면서 변화하는 개발여건에 유연한 대처가 어려웠던 것으로 나타났다.
두 번째 건축물 현황 분석결과, 거점구역과 주민자력구역의 건축물 특성이 충분히 반영되지 못한 채 구역지정이 이뤄진 것이 거점시범사업 추진을 어렵게 하였다.
거점확산형 주거환경개선사업이 원활히 작동하기 위해서는 거점구역은 사업 초기에 개발이 착수될 수 있는 조건을 가진 지역이어야 하고, 주민자력구역은 거점구역보다 노후건축물이 상대적으로 적어 개보수와 같은 소규모 주택개량만으로도 주거환경 개선이 될 수 있는 지역이어야 한다. 그러나 실제 상황은 이와 반대로 구역이 지정된 경우가 많은 것으로 조사되었다.
마지막으로 인구 현황 분석결과, 주민자력구역에 거주하는 주민의 고령화율과 세입자 비율이 높다는 것도 거점시범사업 추진이 어려웠던 요인의 하나로 볼 수 있다.
이는 단순히 물리적 현황 중심으로 사업구역을 지정하기 때문에 발생하는 문제로, 주민자력구역 설정 시 건축물의 물리적 노후도와 함께 거주자의 연령, 자가율 등 인구·가구지표도 함께 종합적으로 검토할 필요가 있는 것으로 판단된다.
분석결과, 거점시범사업추진 지연의 원인으로 도출된 문제점들은 실제 사업부지 선정 및 사업계획수립과정에서 객관적인 현황 및 자료 분석을 통해 사전에 파악 가능한 사안인 것으로 나타났다. 따라서 다음과 같은 사항들을 고려한다면 현재 부동산 경기 장기침체로 인해 지구해제가 증가하고 있는 재정비촉진지구의 대안사업 등 노후주거지 정비사업에도 거점확산형 주거환경개선사업 방식을 적용할 수 있을 것으로 판단된다.
첫 번째, 거점구역 면적을 전체 사업지구 대비 비율로 지정하는 것이 아니라, 거점으로서 역할을 할 수 있는 적정 면적 기준으로 제시할 필요가 있다. 또한, 거점구역 개발 시 대규모 면적 개발방식 외에 사업지구의 규모 및 여건 등을 고려하여 선적, 점적 개발방식 추진에 대한 다각적인 검토가 이루어져야 한다.
두 번째 사업지구 내 건축물의 노후도만으로 거점구역과 주민자력구역을 지정하지 않고, 건축물의 밀도, 자가율, 세입세대 비율 등 복수의 지표를 활용한 종합적인 검토 결과를 토대로, 사업구역을 지정하는 시스템 마련이 필요하다.
마지막으로 주민자력구역에 거주하는 주민의 높은 고령화율, 세입자 비율을 고려할 때 물리적 사업에 대한 지원 뿐만 아니라 주민자력에 의한 주택개량을 지원하는 프로그램 운영이 필수적이다. 거점시범사업에서 제시한 코디네이터 조직 운영 등 프로그램 사업이 병행되는 사업방식을 통해, 자주적인 주거지 정비가 이루어지도록 할 필요가 있다.
