I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
현재 대한민국에서 아파트는 가장 높은 비중을 차지하고 있는 주택 유형으로 그 비중은 2014년 46.8%, 2016년 48.1%, 2017년 48.6%, 2019년 50.1%로 매년 상승하고 있으며 단독주택의 32.1%와도 격차가 벌어지고 있다.1)
아파트의 인기가 점차 증가하는 이유로는 자산 가치로의 우수성 및 좋은 입지성, 한국인의 문화를 고려한 단위 세대계획 등의 여러 이유가 있으나, 그동안 아파트의 단점으로 지적되어온 취미, 여가 생활의 공간 부재가 커뮤니티 시설의 신설 및 확충을 통해 해소되었기 때문이다.
공동주택 내 경로당, 보육시설로 대표되던 주민공동시설이 커뮤니티 시설이라는 이름으로 다양한 편익시설을 갖춘 공간으로 변모되었고, 주민 간의 유대감 형성 및 강화와 주민의 여가, 문화생활 증진이라는 목표를 가지고 계획되고 있다. 이러한 경향은 분양 시장의 침체기를 돌파할 수 있는 요소로 판단되어 2010년 대 초기 일반분양아파트부터 시작되었고, 현재는 공공분양아파트까지 확산되었다.
커뮤니티센터는 일반적으로 노유자 공간인 경로당과 어린이집, 운동시설인 피트니스센터, 골프연습장, 탁구장, 요가실, 수영장, 스파시설, 문화여가공간인 취미교육실, 문고, 카페, 주민자치시설인 회의실, 관리실 등으로 구성된다.
그러나 시설이 다양해질수록 아파트 거주자의 만족도와 요구도는 충족시킬 수 있으나, 관리와 운영의 측면에서는 어려움이 가중되어 실제적으로는 관리가 되지 않아 시설이 낙후해지거나 폐쇄되고 있다. 특히 공공분양아파트의 경우, 커뮤니티 운영관리비가 제한되어 커뮤니티 시설 운영에 어려움을 겪고 있다.
이러한 커뮤니티시설의 관리 운영방안 해결을 위해 많은 아파트에서는 커뮤니티시설 일부를 외부에 위탁경영을 맡기거나 주민 동호회에게 내부위탁운영을 맡기는 등의 다양한 시도를 하고 있다. 그러나 전문적 운영관리 방식과 관리체계에 대한 지식부족, 위탁방식에 대한 선입견, 관리방식 선정에 어려움 등으로 문제점이 해결되고 있지 않다.
그러므로 효율적인 관리와 주민들의 만족도를 높일 수 있는 커뮤니티 시설의 운영을 위해 다양한 커뮤니티 부속시설의 특성과 사용자의 요구를 고려한 각 시설 별 운영방식의 선호도 및 의견청취가 필요하다.
이에 본 연구는 공공임대주택의 커뮤니티 시설의 현황 및 관리 운영방법과 각각의 커뮤니티 시설별로 운영, 관리의 요구도 등에 대하여 이용자의 만족도를 조사하고자 한다. 또한, 조사된 내용을 바탕으로 커뮤니티 시설의 관리운영 방법에 따라 이용자들의 만족도에 차이가 있는지를 비교·분석하여 효율적인 커뮤니티 시설 운영과 관리방안을 모색하고자 한다. 또한, 연구의 결과는 효율적인 관리와 주민의 만족도를 높일 수 있는 공동주택 내 커뮤니티 운영방식의 다양한 연구에 기초 자료로 활용되고자 한다.
2. 연구의 방법 및 범위
본 연구는 공공임대주택의 커뮤니티시설의 효율적인 관리와 운영방안을 모색하기 위하여 관리운영 방법에 따른 커뮤니티 시설별 이용자들의 만족도를 비교·분석하였다. 연구의 방법 및 범위는 다음과 같다.
첫째, 공공임대주택의 커뮤니티 시설에 대한 관리와 운영에 어려움이 있다는 것을 인지하고 이에 대한 정책 및 선행연구를 조사한 뒤 커뮤니티시설의 관리운영방법의 특성과 장·단점을 비교하여 이들의 차이를 이해한다. 둘째, 본 연구의 주제와 관련된 연구가 많지 않을 뿐만 아니라 실제 현상이 어떻게, 왜 일어났는지 면밀히 검토해 보는 것이 의미 있다고 판단되어 사례조사를 통해 커뮤니티 시설의 관리 및 운영방법을 조사한다. 셋째, 설문조사를 통하여 사례조사 단지 거주자들의 운영·관리 방식과 시설별 운영·관리에 대한 만족도와 선호도를 조사하고 여기에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 파악한다. 마지막으로 설문조사 결과를 바탕으로 커뮤니티 시설의 운영·관리방법별 선호와 만족도 차이를 검증하여 효율적인 운영·관리방법을 모색한다.
연구의 범위에서 사례조사 단지는 도시계획 현황을 파악한 후 현장조사를 통해 최종 선정하였다.
연구대상은 입주 이후 5년 이상이 지난 공공임대주택 중 커뮤니티시설의 사용성이 우수하며, 주민 자치가 활발한 4개의 단지의 커뮤니티 시설이며 커뮤니티시설의 운영관리 방안을 조사하였다. 또한, 커뮤니티 시설의 운영과 관리에 대한 만족도와 선호도를 설문조사를 통해 조사하였다. 조사 응답자는 394명이며 이 중 유의미한 응답지를 중심으로 분석하였다. 분석은 SPSS Program 22를 통해 기술통계와 독립표본 t-test, 분산분석, 상관분석 등을 실시하였다.
II. 공동주택의 커뮤니티시설의 운영·관리방안
1. 공동주택의 관리제도
공동주택관리에 대한 제도는 1963년 11월 제정된 공영주택법으로 시작하여 1972년 주택건설촉진법, 1979년 공동주택관리령, 2003년 주택법에서 다루어지고 있다.2) 이법에는 입주자대표회의 구성의무, 장기수선계획에 따른 장기수선충당금의 적립의무, 주택관리사의 배치 의무 등을 규정하고 있다. 2010년 주택법 개정을 통해 공동주택관리에 대한 공적권한이 강화되었다. 이때 안전관리, 관리비 공개, 입주자대표회의, 관리주체, 장기수선충당금 등 관리에 관한 구제가 신설되었고, 2017년 공동주택관리법 시행규칙 개정을 통해 커뮤니티시설의 공동관리가 가능하게 되었다.
공동주택관리는 크게 유지관리, 운영관리, 생활관리 측면으로 변모하여 구분되는데, 유지관리의 경우 공동주택의 점검, 개량, 보수, 노후화 등이 주요 관심사항이고 그에 대한 대책으로 공동주택관리령(1979), 시설물안전관리특별법(1995)제정되었다. 운영관리의 경우 관리에 필요한 비용 산출, 입주자간의 분쟁, 관리비 문제가 주요 관심사항이며 그에 대한 대책으로 운영의 투명성 제고를 위한 공동주택관리령(1999), 각종 공동주택 부조리 방지 대책수립(1999) 대책이 마련되었다. 생활관리의 경우 입주자 참여, 소음, 하수, 쓰레기 등 환경 문제가 주요 관심사항이며, 그에 대한 대책으로 전국아파트공동체네트워크(2000) 등이 마련되었다.3) 이후, 공동주택의 관리비와 관련한 사회문제를 해결하기 위해 국토교통부는 아파트관리제도 개선대책(2014)을 마련하였다.
유지관리서비스의 의미인 유지관리란 완공된 시설물의 기능을 보전하고 시설물이용자의 편의와 안전을 높이기 위하여 경과시간에 따라 요구되는 시설물의 개량·보수·보강에 필요한 활동을 하는 것을 말한다.4) 그러므로 커뮤니티 센터의 경우 거주자의 요구도에 맞는 경제적 문화적 요구도 충족도 포함되어야 한다는 것이다.
2. 커뮤니티 시설의 관리·운영방안의 분류 및 특징
현재 커뮤니티 시설의 관리·운영방안에 대한 특별한 기준과 분류는 없다. 다만, 공동주택 전체 단지의 관리방식에 대한 기준이 있어, 본 논문에서는 이 내용과 선행연구 내용을 토대로 커뮤니티 시설의 관리·운영방안을 정리하고자 한다.
1) 공동주택의 관리방식
공동주택의 관리방식은 사업주체관리, 자치운영관리, 위탁운영관리, 임대운영관리로 구분되며, 공동주택의 운영방식의 선정은 입주자가 선출한 입주자 대표회의에서 입주자의 동의를 얻어서 방식과 필요에 따라 업체를 선정하게 된다. 일반적으로 사업 주체 관리의 경우에는 공급주체가 준공 후 1년간의 의무관리 기간에만 운영하게 되기 때문에 이 경유를 제외하면, 자치운영, 위탁운영, 임대운영으로 나눌 수 있다.5)
가장 단순한 관리방식은 아파트입주자대표회의에 의한 자치관리이지만 공동주택 관리업무가 점점 다양해지고 전문화되어 업무의 외주화가 본격적으로 이루어졌다. 즉, 입주자대표회의가 근로자를 직접 채용하여 공동주택을 관리하기보다는 건물의 관리만을 전문적으로 하는 업체와 계약을 체결하여 관리를 위탁하는 방식이 선호되는 추세로 변모하고 있다.6)
위탁운영은 입주자가 소유하고 있고 입주자 대표회의 등이 관리를 전담하는 전문회사를 선정하여 관리만을 위임하는 방식이다. 위탁운영에는 위탁방식과 임대방식으로 구분되는데 위탁방식은 아파트 관리자는 공간과 시설, 도구를 제공하고 위탁운영자는 운영, 관리 담당하고, 임대방식은 아파트 관리자는 공간만 제공하고 위탁운영자가 시설 및 도구, 운영, 관리까지 담당하는 것이다.
자치운영은 입주민이 소유를 하고 입주자대표회의 등을 통해 관리원을 채용하여 관리를 직접 지휘하고 관리하는 방식이다. 이는 순수차지와 경영자치로 나뉘며 순수자치는 아파트 관리자가 공간, 시설, 도구, 운영,관리 모두를 담당하고, 경영자치는 아파트 관리자가 공간, 시설, 도구, 운영, 관리를 담당하되, 전문강사를 고용하여 교육을 담당한다.
2) 정의
본 논문에서는 커뮤니티의 관리임대방식을 공동주택의 관리방식을 차용하여 사용하되, 동호회 등에 운영을 일임하는 경우는 내부위탁운영으로 정의 한다. 따라서 관리운영방식은 자치운영, 외부위탁운영, 내부위탁운영, 임대운영으로 구분하였다.
3) 선행연구 고찰
본 논문과 관련된 기존연구는 크게 두 가지 방향으로 나뉜다. 첫째는 공동주택단지 전체의 운영관리 방안을 연구이고 둘째는 커뮤니티시설에 대해 일부 언급한 연구방향과 커뮤니티 시설의 운영·관리를 주제로 한 연구이다.
Kang(2013)는 시범단지와 비시범 일반단지 거주자들을 대상으로 커뮤니티시설의 관리인지도, 관리관심도, 관리참여의지도, 관리주체의 범위의식, 커뮤니티 전문가의 지원필요의식을 비교분석하였고, 아파트 공동체 활성화를 위해 커뮤니티 전문가 배치를 제안하였다.7)
Lee(2019)은 행정중심복합도시 건설청의 통합설계 공동주택 커뮤니티시설 개방과 관련된 행정중심 복합도시사례를 조사하여 제도개선안을 제시하였다.8)
Keum(2015)는 공동주택의 커뮤니티시설에 대한 운영비용 부과방식이 다른 관리비용 부과방식에 비해 체계적으로 정착되지 못하다고 인식하고 운영관리의 부과방식을 계량적 검증을 토대로 자료를 제공하였다.9)
Lee(2012)은 임대아파트 커뮤니티 시설 계획 및 운영관리 방안을 운영자와의 면접조사를 통한 기초자료 제공하였다.10)
Kwon(2009)은 외주 전문관리업체의 운영단지를 대상으로 커뮤니티 시설의 선호도, 이용도 및 요구도 분석을 거주자를 통해 조사하였다.11)
Lee(2012)은 공동주택의 관리 유형을 자치관리, 위탁관리로 구분하고, 공동주택관리 시 주요 문제점에 대해 조사하였다. 이를 통해 공동주택관리 업계의 문제점 해결방안을 제시하고자 하였지만, 커뮤니티시설 관리방식이 아닌 아파트전체의 관리방식을 연구대상으로 하였다.12)
Chun(2012)는 공동주택관리업체 선정제도의 변천과 현황을 조사하고 현재의 입찰 및 최저가낙찰방식의 문제점을 파악하고 개선하는 것을 연구하였다.
Cha(2013) 아파트 유지관리를 유지관리서비스(수목관리, 안전관리, 장기수선계획), 소통관리서비스(관리사무소와 주민과 소통), 운영관리 서비스품질(관리비징수, 공사용역계약관리), 커뮤니티활성화(주민공동체프로그램활성화), 생활관리서비스 품질(게시판및 알뜰시장운영)로 분류하여, 아파트 관리서비스 품질을 측정하였다.13)
본 연구는 커뮤니티 각 시설마다 그 시설의 특성에 맞는 관리운영방식 있다는 가설을 토대로 이용자의 만족도조사를 실시한 후, 각각의 커뮤니티 시설별 유지관리의 장단점을 분석하여 정보를 제공한다는 점에서 기존논문과의 차별성을 갖는다.
III. 사례조사
1. 조사 내용 및 방법
1) 조사내용 및 방법
조사20)는 두 번의 조사로 나누어 진행하였다. 1차 조사에서는 조사 단지를 대상으로 커뮤니티 시설의 종류와 운영·관리 방식을 방문조사를 통한 관계자 인터뷰와 실측조사, 관찰 조사를 통하여 실시하였다.
2차 조사는 조사 단지의 거주자들을 대상으로 커뮤니티시설의 운영·관리 방식에 관하여 self-test방식으로 설문내용에 대하여 응답하도록 하였다. 설문의 내용은 커뮤니티시설 운영·관리 방식에 대한 만족도, 거주단지와 커뮤니티 시설에 대한 만족도, 만족도에 대한 이유, 운영·관리방식에 대한 선호도, 시설별 운영·관리 방식에 대한 선호도 등이며, Likert-5point scale21)로 응답하도록 하였다.
응답자는 S단지 108명, W단지 100명, B단지 78명, D단지는 117명이다. 이후 시설 운영·관리의 불만족의 이유에 대한 설문은 만족도가 낮은 거주자들만을 대상으로 재설문을 실시하였고, 입주자대표와 관리자를 대상으로 집중그룹인터뷰(Focus Group Interview)로 원인 분석을 하였다.
2) 조사단지 개요
조사 단지의 커뮤니티시설 사업주체는 한국토지주택공사이며 운영주체는 관리사무소를 위탁전문관리업체(경기진흥주택, 푸른안전사업단 등)가 담당하고 있는 4개단지이다.
즉, 위탁전문관리업체는 커뮤니티시설을 포함한 전체단지의 관리운영을 담당하고 있었으나, 전문적인 커뮤니티 운영관리주체는 아니었다.
4개의 조사단지의 기본적인 개요는 <Table 1>과 같다.
Table 1.
Status of each community facility in the survey site
| Division | S 11complex (Jugong humansia) | W 12complex (Hyundai hillstate) | B 8complex (Jugong humansia) | D 3complex (Jugong humansia) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Facility Location |  |  |  |  | |||||||||
| House size | 21/25pyeong | 54/62/63/81/97pyeong | 38/44/56/58/68pyeong | 24/30/34pyeong | |||||||||
| Types of community facilities14) | |||||||||||||
| • Community facilities - Fitness - Table tennis court | • Community facilities - Resident cafe - Multimedia Room - Sports facilities for daily use (Fitness, golf practice, sauna, lacquer room, office) | • Community facilities - Sports facilities (fitness, golf course, spa, lacquer room, table tennis court), guest house, resident hobby room, community cafe, multiprogram room, community meeting room | • Community facilities - Table tennis court | ||||||||||
| Community Facility Size m2 | Sortation | Court | plan | increase | Court | plan | increase | Court | plan | increase | Court | plan | increase |
| Community facilities19) | 70.4 | 394.20 | +323.80 | 62.8 | 687.37 | +624.57 | 54 | 986.47 | +932.47 | 107.0 | 194.38 | +87.38 | |
2. 조사대상 및 운영·관리방식 조사·분석
각 조사대상 별 커뮤니티 시설과 관리 및 운영에 관한 조사내용은 다음과 같다.
1) S 단지<Table 2>
Table 2.
S complex management and operation of community facilities
S 단지는 504가구 10개동으로 구성되어 있는 공공임대아파트이다. 커뮤니티시설 중 자치운영되는 시설은 경로당, 문고, 입주자회의실이고 동호회에 일임한 내부위탁운영은 탁구장이 있었으며 외부위탁운영은 민간위탁방식의 보육시설과 임대운영의 헬스장이 있다. 자치운영되는 문고는 상주자는 없었고, 무인카메라 설치 후 자율적으로 운영되고 있다. 헬스장은 초기에는 아파트 자체적으로 기자재 구입이 불가하여 공간만 할당되어 있었으나, 임대운영방식으로 임대료만 받고 시설물을 대여하였고, 시설은 외부인에게도 개방되며 이용비용은 이용자가 부담한다.
2) W 단지<Table 3>
Table 3.
W complex management and operation of community facilities
W 단지는 428가구 8개동으로 구성되어 있는 공공임대 아파트이다. 커뮤니티시설 중 자치운영되는 시설은 경로당, 문고, 멀티미디어실이며, 내부위탁은 헬스장(휘트니스), 실내골프연습장, 사우나, 락카실이 있었으며 외부위탁은 민간위탁방식의 보육시설이 있다. 문고는 자원봉사자가 상주하며 운영되고 있었다. 골프연습장과 탁구장은 동호회에 의해 운영 관리되고 있었다. 동호회에서는 상주관리인원은 채용하고 있지 않았으며, 경비실에 키를 항상 비치하고 이용자들이 가지고 와서 시설을 이용하는 방식이다.
3) B 마을 8단지<Table 4>
Table 4.
B complex management and operation of community facilities
B 마을 8단지는 340가구 6개동으로 구성되어 있는 10년 임대아파트이다. 커뮤니티시설 중 자치운영되는 시설은 경로당, 문고, 멀티미디어실, 게스트룸이며 내부위탁은 헬스장, 골프연습장, 탁구장이었다. 외부위탁운영되는 시설로는 민간위탁방식의 보육시설이다. 헬스장과 골프연습장은 동호회에 의해 운영되며, 입회비와 월회비22)로 헬스기기를 마련하였다고 한다. 외부인의 이용은 불가하며, 고등학교 이상만 이용가능하도록 하였다. 탁구장과 멀티미디어실은 무료로 사용가능하며, 게스트룸은 사용자 부담으로 운영되고 있다.
4) D 단지<Table 5>
Table 5.
D complex management and operation of community facilities
D 단지는 870가구 6개동으로 구성되어 있는 10년 임대아파트이다. 커뮤니티시설 중 자치운영되는 시설은 경로당, 문고, 입주민회의실이며 내부위탁은 탁구장이었다. 외부위탁운영되는 시설로는 민간위탁방식의 보육시설이다. 헬스장은 운영관리의 문제로 인해 탁구장으로 변경되었으며, 탁구장은 동호회에 의해 운영되고 있다.
3. 조사단지별 커뮤니티시설 운영·관리방법 비교
위에서 조사·분석된 내용을 바탕으로 조사대상 단지들의 커뮤니티 시설과 관리 및 운영방식을 비교해보면 <Table 6>과 같다.
Table 6.
Plans for the operation and management of community facilities in each complex
<Table 6>을 통해 시설별 관리 및 운영방식을 살펴보면, 경로당, 문고, 회의실은 조사대상지 모두에서 순수자치로 운영되고 있었고, 보육시설은 조사대상지 모두에서 임대위탁방식으로 운영되고 있다.
헬스장은 S단지에서는 임대위탁으로 운영하고 있으며, W단지와 D단지에서는 자치운영으로 운영되다 관리상의 어려움으로 폐쇄되고 용도가 변경되었다. B 마을은 동호회의 내부 위탁하여 운영하고 있다.
즉, 조사단지는 공통적으로 탁구장, 골프연습장 등 이용료 또는 보증금을 지불해야 하는 시설들은 대부분 내부위탁방식으로 운영되고 있었고, 문고, 입주자 회의실 등 무료로 이용되고 있는 시설들은 자치방식으로 운영되고 있음을 알 수 있다.
IV. 시설 별 운영·관리에 대한 거주자 평가 비교
설문으로 조사된 커뮤니티 시설과 운영·관리 방법에 대한 만족도와 선호도 내용을 SPSS program 22의 기술통계로 분석하였으며, 아파트 만족도 커뮤니티 시설의 거주자들의 만족도는 분산분석(ANOVA), 상관관계분석을 통해 비교·분석하였다. 또한 집단심층면접(Focus Group Interview)을 통해서 커뮤니티 시설의 운영·관리의 만족도의 이유를 파악하였다.
1. 커뮤니티시설의 운영·관리에 대한 만족도
아파트의 커뮤니티센터의 운영, 관리적 측면의 만족도를 조사한 결과는 <Table 7>과 같다.
Table 7.
Satisfaction with community operations and management
| APT Name | N | Ave. | Std. |
|---|---|---|---|
| D complex | 115 | 3.28 | 1.081 |
| Ave. | 394 | 3.21 | .984 |
<Table 7>을 통해 만족도를 분석해보면, 조사대상지 전체 평균은 3.21로 보통수준보다 약간 상회하는 값이 추출되었다. 최고점은 B 단지로 3.62, 최하점은 S 단지로 2.85점로 조사되었다.
만족도가 다소 높게 나타난 B단지의 경우 다른 조사대상에 비해서 주민공동시설의 종류가 더 많았으며 특히 게스트하우스, 주민카페, 스파시설 등 다양한 시설들이 설치되어 운영되고 있음을 알 수 있다.
이에 반해 최하점을 받은 S단지의 경우에는 운영되는 주민 공동시설 종류가 3개로 타 단지에 비해 현저히 적음을 알 수 있다. 또한, S단지 외 만족도가 유사한 W, B, D의 단지에는 공통적으로 골프연습장이 배치되어 있다는 점을 주시해 볼 때 커뮤니티 시설이 대중성을 바탕으로 적절하게 변경되고 운영될 필요성이 있다고 판단된다.
만족도가 높지는 않지만 평균정도의 조사 단지들은 취미생활과 관련된 주민공동시설이 이용료를 부과하는 동호회 운영의 자치방식으로 운영·관리되고 있어 자치방식이 주민들과의 소통이 나쁘지 않고 의견 반영이 그나마 되고 있다고 보여진다. 그러나 전반적으로 운영·관리방식에 대한 높지 않은 만족도를 고려해볼 때 이 방식에 대한 고민이 필요하다고 보여 진다.
다음으로는 커뮤니티 시설 운영·관리의 중요성을 검증하기 위하여 이에 대한 만족도와 아파트 전반적인 만족도와의 상관성을 분석하였다. 그 결과는 <Table 8>과 같다.
Table 8.
Apartment Satisfaction and Community Center Satisfaction Comparison
| A research complex | Apartment Satisfaction | Community Center Satisfaction | Operations Management |
|---|---|---|---|
| D complex | 3.93(2) | 3.41(3) | 3.28 (2) |
| Ave. | 3.87 | 3.43 | 3.21 |
<Table 8>의 내용을 통해 B 단지는 아파트의 전반적 만족도, 커뮤니티센터의 전반적 만족도, 커뮤니티시설의 운영관리 만족도 모두에서 최고점으로 조사되었다. 반면 S 단지는 모든 만족도 조사에서 최하점을 받았다.
세 변수 간의 상관성을 알아보기 위해 상관관계 분석을 실시하였으며, 그 결과는 <Table 9>와 같다.
Table 9.
Spearman's Rho.
(**: Trust Level: 95%)
커뮤니티센터의 운영관리와 커뮤니티센터의 전반적 만족도간의 스피어만 상관계수는 0.582로 분석되었고, 아파트의 전반적 만족도와의 상관계수는 0.427로 조사되었다. 즉, 운영관리의 만족도는 커뮤니티의 전반적 만족도와 보통수준 이상의 상관성이 있다고 추론할 수 있다.23)
2. 커뮤니티시설의 운영·관리 만족 요인
1) 커뮤니티 시설 운영·관리의 불만족 이유
커뮤니티 시설의 운영관리에 불만을 가진 사용자를 대상으로 그 이유를 조사하였으며,24) 그 결과는 <Table 10>과 같다.
Table 10.
Reasons for complaining about the operation and management of community facilities
<Table 10>을 통해 내용을 살펴보면, 운영관리에 대해 불만족한 이유 중 가장 많은 응답은 51.2%는 ‘운영이 되지 않거나 관리상태가 좋지 않다’라는 응답이었고, 23.0%는 ‘시설의 질이 떨어지거나 기구가 부족하다’는 응답이었다. 그리고 ‘이용절차’, ‘이용료’, ‘직원의 불친절’의 순이었다.
거주자를 대상으로 한 집단심층면접(Focus Group Interview)결과에서 관리운영의 미숙에 대한 구체적인 이유로는 ‘운영시간이 짧다’, ‘주말운영을 원한다’와 같은 운영시간에 대한 불만내용과 ‘시설은 있으나 운영하지 않는다’와 같은 미운영에 대한 의견이 불만족의 이유로 가장 많았다. 이는 내부위탁의 가장 큰 단점이 제한된 운영시간이라고 추론할 수 있다.
‘깨끗한 관리가 필요하다’ 등의 관리상의 문제와 ‘적절한 프로그램이 없다’ 등의 프로그램에 대한 지적도 있었다.
시설의 질 저하에 대한 구체적인 응답으로는 ‘의자만 있다’, ‘여러 운동기구가 필요하다’, ‘다양한 책이 필요하다’, ‘새로운 기구 교체가 필요하다’ 등과 같은 기구나 가구, 책과 같은 장비적 측면에 대한 불만이 가장 많았다. 또한, ‘쾌적하지 않다’, ‘탁구치기에 천장이 낮다’, ‘장소가 협소하다’ 건축계획 및 설비 측면의 의견 등이 있었다.
관리자를 대상으로 한 집단심층면접(Focus Group Interview) 결과에서 공공임대아파트은 사업주체와 운영주체가 한국토지주택공사이므로 유지 보수를 위한 운영?관리의 문제가 태생적으로 많을 수 밖에 없다는 의견이 있었다. 즉, 작은 문제 하나가 생겨도 한국토지주택공사에 서류를 준비해서 보내고 검토 후 처리되기 때문에 문제 발생 시 처리시간이 길어 결국 민원재기가 줄어든다고 한다. 또한, 주체는 한국토지주택공사가 모든 결정권을 갖고 있기 때문에 단지를 관리하는 관리직원들은 소극적으로 일처리를 하게 되고 1년 계약이 끝나면 바뀌는 경우도 많아 운영관리에 적극적이지 않다는 의견도 있었다. 이러한 배경과 함께 커뮤니티 시설의 운영?관리하는 부분은 비용이 많이 발생하기 때문에 위탁관리전문단이 주체적으로 관리를 할 수 없다고 한다. 따라서 현재 커뮤니티센터에서 가장 많이 운영되는 방식인 동호회에 의한 내부위탁관리나 자원봉사는 피치 못한 방안이라고 한다.
공공임대아파트는 이용료와 관리비의 축소를 위해 내부운영과 내부위탁운영의 방법을 많이 사용하지만, 이것으로 인한 운영관리에 대한 불만이 많음을 알 수 있다.
2) 커뮤니티 시설 운영·관리의 만족 이유
커뮤니티 시설의 운영·관리에 만족하는 이유에 대하여 조사하였으며 조사 결과는 <Table 11>과 같다.
Table 11.
Reasons for satisfaction with the operation and management of community facilities
| Good Management | The fee is cheap | Easy to use | Management Staff Friendly | Facility Satisfaction | Sum | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| D | 18(30.0%) | 23(38.3%) | 15(25.0%) | 2(3.3%) | 2(3.3%) | 60 |
| Total | 48(21.9%) | 104(47.5%) | 48(21.9%) | 7(3.2%) | 12(5.4%) | 219 |
<Table 11>을 통해 커뮤니티 시설의 운영관리에 대해 살펴보면, 만족하는 가장 큰 이유는 공통적으로 저렴한 이용료였고, 간편한 절차와 관리상태가 우수하기 때문의 순으로 나타났다.
특이할 만한 것은 대부분의 조사단지는 저렴한 이용료가 만족도의 이유로 월등히 높은 값으로 나타났으나, D단지의 경우에는 관리 상태의 우수와 유사한 값으로 나타났다는 것이다. 이는 운영관리가 잘 이루어지지 않는 이유로 시설의 질 저하를 두 번째로 높게 응답했다는 것과 연관지어 생각해볼 때 현재 단지에 대한 평가를 반영하고 있는 것으로 보여진다.
3. 커뮤니티 운영·관리방식에 대한 선호도 분석
커뮤니티 운영·관리 방식에 대한 선호도를 조사해본 결과 <Table 12>와 같다.
Table 12.
Preference of community operation and management methods
<Table 12>를 통해 커뮤니티 운영·관리방식에 대한 선호도를 분석해보면, 전반적으로 순수자치에 의한 선호도가 높았으며, 위탁방식, 임대방식, 경영자치의 순으로 나타났다. B 마을 아파트의 경우 순수자치에 의한 운영·관리에 대한 방식의 선호도가 매우 높았다.25) 또한, B단지는 다른 단지에 비해 커뮤니티시설의 다양하지만, 대부분 순수자치에 의해 운영되었으며 순수자치로 운영하기 힘들거나 비효율적인 스파시설, 주민 취미실, 주민카페, 멀티미디어실은 운영되지 않고 있다.
그러나 현재 커뮤니티 시설에 대한 만족도가 높은 B단지 외에는 위탁방식에 대한 선호도가 가장 높음에 관심을 가져야 한다고 판단된다.
4. 시설별 운영·관리 방식에 대한 선호도 분석
커뮤니티 시설별 운영·관리 방식에 대한 선호도를 조사해본 결과는 <Table 13>과 같다.
Table 13.
Preferred operation and management method for each facility in the community
<Table 13>을 통해 선호 운영·관리방식을 분석해보면, 전체적으로 순수자치에 대한 선호도가 높았다. 멀티미디어실의 경우, 75.2%가 순수자치 방식을 선호했으며, 비교적 운영이 쉬운 문고도 58.5%의 순수자치 선호도를 보였다. 또한, 현재 순수자치로 운영되고 있는 골프연습장, 요가실, 탁구장의 경우도 순수자치의 선호도가 높았다.
커뮤니티 시설중 비교적 위탁방식의 선호도가 높았던 시설은 헬스장(32.4%), 사우나(31.0%)였다. 헬스장의 경우 조사대상지 4곳 중 2곳에서는 운영상의 이유로 미운영하거나 용도 변경되었던 것이 위탁방식선호도에 영향을 미쳤을 것이라 추론된다. 사우나 역시 설치된 2곳 모두 미사용되고 있다.
경영자치의 경우, 대부분 선호도가 낮았으나 프로그램 다양화와 도서의 변경 등의 이유로 요가실(19.1%), 문고(13.6%)에서 타 시설에 비해 높게 나타났다.
이러한 결과를 <Table 12>의 위탁방식에 대한 선호도가 높은 커뮤니티 운영·관리방식과 비교해볼 때 상이한 선호도를 보이고 있음을 알 수 있다. 이는 거주자들이 커뮤니티 시설의 운영·관리방식에 대한 정보와 이해의 부족으로 나타난 결과라 추론할 수 있을 뿐만 아니라 시설의 특성에 따라 운영방법을 다르게 적용해야 한다는 것도 고려할 필요가 있다.
즉, 시설에 기구나 장치가 필요한 골프 연습장, 헬스 등 유지·보수 관리가 필요한 시설과 그렇지 않은 시설에 대한 운영방식을 달리할 필요가 있다는 것이다. 그러므로 아파트 관리집단들의 커뮤니티 시설에 대한 만족도가 높은 아파트들의 운영·관리 방식의 정보 공유, 견학 등을 통해 단지 특성을 고려한 커뮤니티 시설의 운영·관리 방식에 대하여 이해를 높일 필요가 있다.
V. 결 론
본 연구의 목적은 공동주택 내 커뮤니티 시설의 운영관리방안 중 효율적인 관리와 주민의 만족도를 높일 수 있는 운영방식에 대한 기초자료를 제공하는 것이다.
이를 위해 운영방식에 대한 거주자의 인식도 조사 및 시설별 운영방식의 선호도를 조사하였으며, 다음 네 가지 결론을 추출하였다.
첫째, 커뮤니티 운영관리에 대한 만족도는 커뮤니티 시설 전반적 만족도와 상관도가 높은 편이었다. 즉, 커뮤니티시설의 만족도는 물리적 환경 뿐만 아니라 운영관리 등의 소프트웨어적인 부분도 작용함을 추론할 수 있다.
둘째, 커뮤니티 운영관리에 대한 불만족의 가장 큰 이유는 운영되지 않거나 관리상태가 좋지 않다라는 답변이었다. 이러한 조사 결과를 토대로 본다면, 각 시설별의 운영관리 방식을 선택할 때, 가장 먼저 고려해야하는 부분은 운영비보다는 운영의 지속성과 관리 수준 등의 질적 측면에 초점을 맞추어야 거주자의 요구를 맞출 수 있을 것이다. 응답자의 인터뷰 결과에서 제시된 주말 운용, 적절한 프로그램, 장비의 교체 등은 이러한 맥락에서 주목해야할 의견이었다.
셋째, 거주자의 운영관리 방식에 대한 선호도 조사에서 순수자치와 위탁방식에 대한 선호도가 매우 높았다. 그러나, 시설별 선호도 조사 결과, 어린이집을 제외한 대부분의 시설에서 순수자치에 대한 선호도가 제일 높은 편이었다. 즉, 거주하는 단지에서 사용되지 않는 커뮤니티 시설을 경험한 거주자들은 위탁운영방식의 필요성을 인지하고 있으나, 아직도 위탁운영, 임대운영 등의 전문적이며 외부 위탁 관리방식에 대한 정보와 이해가 부족한 것으로 추측된다. 따라서 관리 주체가 커뮤니티 운영방식을 선택하기 위해 거주자의 의견을 물어볼 때, 커뮤니티 시설별 관리방식의 장단점에 대한 설명이 필요할 것이다.
넷째, 대부분의 임대아파트의 경우 한국토지주택공사에서 커뮤니티를 포함한 많은 운영관리에 결정권을 가지고 있었고, 이로 인해 위탁관리 전문단이 주체적으로 운영하며 임대아파트 거주자의 의견을 반영하기에 어려운 점이 있었다. 특히, 임대아파트는 분양아파트에 비해 거주자의 의견을 반영하는 절차가 복잡하고 시간이 많이 소요되는 어려운 점이 있으므로 한국토지 주택공사 혹은 지자체를 중심으로 임대아파트의 집중적인 운영관리를 대신할 기구의 설립이 시급하다.
본 논문은 394명의 설문결과를 토대로 연구된 것으로 연구 결과를 일반화하는 것에 다소 한계를 가진다고 보이며, 이를 위해서는 더 많은 모집단을 통한 보강연구가 필요하다고 사료된다.
