I. 서 론
1. 연구배경 및 목적
현재 도시재생은 2013년 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(2013년, 이후 도시재생법)제정이후 활발하게 진행되고 있다. 중앙정부와 지자체의 도시재생사업은 각각 지역의 특성에 맞추어진 사업유형과 모델에 따라 도시재생활성화 지역을 선정하고 도시재생활성화 계획을 수립 및 추진하고 있다. 그리고 도시재생은 점차 신도시 개발이 아닌 주택재개발·재건축사업이 지역의 활성화와 지속가능한 발전을 위한 도시재생으로 방향으로 전환되고 있다. 그러나 도시재생사업이 필요한 지역을 지정하고 개발하기 위한 의지를 표명하고 있지만, 실제 도시재생사업이 이루어져야 하는 지역이 구체적으로 파악되지 않았거나 잘못 지정된 곳이 있으며 어떠한 방법과 기준으로 문제를 해결하여야 하는지에 대한 합리적인 방향이 제시되지 못하고 있는 실정이다.
도시재생은 건축과 도시간 존재하는 다양한 상호관계의 이해에 기반을 두고 있다. 또한 도시를 구성하고 있는 많은 요소들 도시민, 도시를 구성하고 있는 토지, 건물, 도로 등을 고려해야 하는 것은 도시재생의 필수적인 고려사항이기도 하다. 국가적 차원에서 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 사업이기는 하나 해당지역의 고유한 도시적 또는 건축적 특성에 대한 분석이 선행적으로 추진되어야 한다.
본 연구에서는 기존도시를 이루고 있는 요소들을 다양한 측면에서 분석해보고, 분석한 내용을 토대로 도시재생의 방향을 설정해보고자 한다. 또한 인구감소와 도심외곽으로의 전출로 인해 점차 쇠퇴화 되고 있는 도심지역에 대한 특성을 통해 물리적 사회적 환경개선이 필요한 지역을 도출하고, 도시재생사업의 사각지역으로 전락된 도심쇠퇴지역을 위한 향후 도시재생사업의 방향을 제시해보고자 한다. 이를 위해 도시민의 특성, 인구분포, 소득분위, 주택유형 등을 분석함으로서 향후 광주광역시의 도시재생방향 설정을 위한 기초적인 연구를 수행하고자 한다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구에서는 현재 도시재생사업은 물리적인 조건에 의해서 시행되고 있지만, 해당도시의 잠재력과 물리적인 상황을 토대로 도지재생사업의 방향을 결정해야 하는 것이 향후 미래도시를 위한 주요한 사항이다.
연구범위는 광주광역시의 도시지역을 대상으로 인구분포, 연령대별 인구분포를 통해서는 도시지역의 도시민특성을 조사하고, 인구의 소득분위를 통해 사회적 약자 계층이 밀집한 지역을 파악하고, 저층형주거밀집지역과 공시지가변동율을 통해서 도시재생방향을 설정하기 위한 요소를 분석하고자 한다. 연구방법은 인구관련 자료는 2013년 국토교통부와 통계청 정보를 통해 분석하였으며, 토지가격은 2006년부터 2013년 국토교통부의 자료를 근거로분석하였다. 분석대상지역의 인구소득분위는 2013년 세대별 추정소득으로 분석하였다.
지금까지의 도시재생의 기본적인 계획방법은 물리적인 환경을 개선하는 것이 도시재생의 대부분의 방향이었다. 그러나 도시재생법이 제정되고 시행됨에 따라 해당지역에 대한 도시건축적인 특성과 해당지역 거주민들의 특성을 분석하고 성격을 추출·분석된 데이터를 통해서 도시재생방향을 설정하기 위한 기초적인 데이터로 활용될 수 있을 것이다.
연구방법은 상기 언급된 데이터를 종합적으로 분석하고 도시재생 쇠퇴지역을 추출하기 위해서 지리정보시스템(GIS)를 활용한 도시·건축적 특성분포도를 작성하여 미래 도시재생지역 및 재생방향을 선정하고, 도시재생의 목표설정을 위한 기초적인 연구를 하고자 한다.
II. 광주광역시와 도시재생의 일반적 고찰
1. 광주광역시의 역사
광주는 기원전 57년 설립됐으며 이후로 한국의 정치경제적 중심지가 되어 왔다. 삼국시대 백제의 행정중심지이기도 했다. 일제 식민시적인 1929년 광주에서 있었던 한·일 학생간 대립이 지역봉기로 이어졌으며 이로 인해 식민시절 일제에 대항하는 전국적인 주요 봉기 중 하나로 이어졌다. 서울에서 광주까지 기찻길이 생기면서 광주에 근대 산업이 설립됐다. 광주가 중심지였던 산업으로는 섬유산업, 도정 및 주류산업이 있다. 1967년 산업단지로 지정되면서 산업, 특히 자동차 관련 산업이 괄목할 만한 성장을 거두었다. 1986년 광주는 전라남도에서 분리되어 직할시가 됐으며 1995년 광역시가 됐다.1)
Table 1.
History of Gwangju City Area
2. 도시재생에 관한 이론적 고찰
1) 도시재생과 건축
도시재생이란 교외화와 신시가지 위주의 도시확장으로 인해 상대적으로 침체되거나 쇠퇴하고 있는 기존도시에 새로운 활력과 기능을 도입하여 재창조하는 것을 뜻한다. 따라서 도시재생은 경제, 사회, 환경, 시설측면에서의 재창조를 의미한다.2)
도시재생사업은 “건축과 도시는 서로 어떻게 작동되고 있는가?”에서부터 시작된다. 건축은 도시 속에서 철저하게 -오랜 기간동안 생존하기 위해서- 계획가의 고민과 노력을 통해 도시의 가치를 향상시키고, 한낱 도시속 작은 구성요소에 불과하지만 그러한 건축물을 시작으로 세계적인 도시로 발돋움하기도 하고, 도시의 활성화를 이끄는 원동력이 되기도 한다. 그러나 미래에는 노후화된 건축물, 고밀·고층화 된 건축물들은 건축과 도시문제의 골칫거리 대상으로 전환 될 가능성을 배제할 수는 없다.
현재 오래된 전통건축은 지속적으로 유지하기 위한 노력이 이어지고 있지만, 신축되어지고 있는 건축물 또한 “미래의 지속가능한 전통건축”으로 자리매김할 수 있도록 우리의 건축과 도시의 가치관 또한 형성되어야 할 것이다.
미래 도시재생을 위해서는 건축과 도시를 구성하고 있는 다양한 요소들을 어떻게 바라보고 해석해야 하는가하는 건물의 해석방법, 건축도시의 가치기준, 등과 같은 “건축과 도시를 재보기 또는 다시보기”를 해야 한다. 건축과 도시에 입문하는 학생에서부터 전문가에 이르기까지, 계획가로서 건축과 도시에 대한 학문적인 가치 이외에 냉담한 현실적 가치에 대한 논의를 통해서 미래 건축과 도시의 방향성을 제시해야하는 책임감을 가져할 시기이다.
2) 도시화
우리나라는 60년대 이후 급속한 산업화ㆍ도시화 과정을 겪으면서 도시지역으로 인구집중이 심화되어 도시ㆍ농촌 간 인구의 분포는 50년전과 반대의 모습을 보이고 있다. 도시지역 인구비율 변화추이를 보면 1960년대 이전은 39.1%, 1970년대 50.1%, 1980년대 68.7%, 2005년 90.1%에 이르고 있다. 이러한 도시지역 인구비율은 80년대까지 급속한 변화를 보이다가 산업화ㆍ도시화가 어느 정도 이루어진 90년대 이후로는 전년대비 큰 차이를 보이지 않는 것으로 해석할 수 있다. 최근 3년간 도시지역 인구비율의 변화는 각각 용도지역 기준은 0.3%, 행정구역기준은 0.6%로 거의 변화가 없다고 볼 수 있다. 광주시의 경우 도시의 과포화상태에 있다.
3) 도시재생과 인구
도시재생은 해당지역의 인구상승과 고층화에 따른 사업에서의 가장 중요한 것은 도시인구의 경향을 파악하는 일이다. 도시인구의 감소와 급속한 고령화에 따른 도시공간의 변화가 예측되므로 도지재생에 있어서 중요한 변수가 될 수 있다.
현재 노인인구비율는3) 전체인구에 대한 65세이상 인구 비율로 UN에서는 전체인구 중 65세이상 인구가 7%이상인 사회를 고령화 사회, 14%이상인 사회를 고령사회, 20%이상인 경우 초고령사회로 구분하고 있고, 노령화지수는4)로 나타내며, 14세이하 인구에 대한 65세 이상의 인구비율을 의미하고 일반적으로 인구의 고령화를 나타내는 지표로 널리 사용되고 있다.
또한 고령인구비율은5) 65세이상의 노인인구 중 85세이상의 초고령자 노인인구의 비율로 노인인구의 구체적인 인구구조의 변화를 파악하는데 사용되며 장수도의 의미로도 사용되고 있다. 도시재생에 있어서의 노인인구비율와 고령인구비율은 미래도시재생에 있어서 가장 중요한 변수로서 해당지역의 도시재생계획수립시 노인관련 복지 시설 및 요양 시설과 같은 고령자들을 위한 계획수립은 필수적인 항목이 될 수 있다.
4) 도시재생과 용도지역
도시에서의 용도지역은 토지의 이용 및 건물의 용도. 건폐율. 용적률. 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 또는 효율적으로 이용하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역이다. 용도지역은 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분하며 주거지역의 경우 전용주거, 일반주거, 준주거지역으로 세분화하고, 상업지역은 중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업지역으로, 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업으로 세분화한다. 녹지지역은 보전녹지, 자연녹지, 생산녹지로 세분화하고 있다. 현재까지는 대부분의 도시재생사업은 기존의 용도지역변경을 통해서 고밀고층화 되는 것이 일반적이었다.
표에서와 같이 광주광역시와 다른 광역시를 비교분석했을 때, 주거지역의 경우 평균 14.83%이었으며, 해당광역시의 공통적인 사항은 인천과 부산을 제외한 나머지 광역시에서의 녹지지역은 평균 75%였으며, 상업지역은 평균적으로 2~4%로 조사되었다. 광역시의 용도지역은 대부분이 비슷하게 조사되었으며, 주거지역 또한 일반주거지역이 91%를 차지하고 있음을 알 수 있었다. 공업지역은 전체면적의 5~10%로 구성되어 있다.
각 광역시별 용도지역 비교분석을 통해서 토지와 건축의 용도에 일정한 제한을 가함으로써 적합한 용도에 쓰일 수 있도록 하는 것으로서 도시지역의 경우 지속적으로 증가하였으며 향후에도 상업ㆍ주거 등 개발을 나타내는 용도는 지속적으로 증가할 것으로 전망된다.
Table 3.
Land Use Plan in Metropolitan City (unit: thousand m2, %)
Table 4.
Population in Urban Areas (unit: thousand people)
III. 광주광역시의 공간분석
1. GIS에 의한 공간분석방법
GIS공간분석방법은 도시공간속에 숨겨진 공간패턴 또는 공간관계를 찾거나 공간의사결정에 필요한 해법을 도출하거나 공간변화를 예측하기 위해 단계별로 적합한 GIS공간분석기법을 융합하여 적용하는 GIS모델링방법을 통칭한다.6)
GIS공간분석방법론은 해당 도시, 지역에 대한 공간의 해석하고, 각기 다른 이해당사자간의 의사를 결정을 지원하는 역할을 수행할 수 있다. 궁극적으로 GIS를 이용한 공간분석방법론은 공간현상에 대한 과학적인 이해와 해석, 공간문제에 대한 합리적인 공간의사결정대안과 해법을 도출하는 틀로서 적용될 수 있다.7)
또한 GIS에 의한 공간분석은 지도를 통해서 공간상에서 여러 가지 현상을 파악하거나 공간상에 의사결정을 하는데 도움을 얻고자 한다. 지도란 공간상의 의사결정을 위한 기본적인 데이터라 할 수 있다.8) 이를 근거로 하여 도시재생을 위한 해당지역을 분석하는 것은 미래의 도시재생방향을 설정하는데 중요한 도구로 활용할 수 있을 것으로 판단된다. 도시재생사업은 실질적으로 필요한 지역에 대한 접근이 필요하다. 그러므로 도시재생사업을 추진하기 위해 대상지구의 합리적인 선정기준에 의해 수행되어야 한다. 이러한 선정기준들이 법적 효력이 발휘 될 수 있도록 제도적으로 강화가 필요하나, 대상지의 정확한 물리적 조건 외에도 사회경제적 지표와 다양한 지역적 특성 등의 요소가 반영되어 지구결정에 대한 사유와 실제로 개발의 혜택을 받지 못하는 지역에 도시재생사업이 일어날 수 있도록 하여야 한다.
2. 광주광역시의 도시재생요소분석
도시재생사업을 위해서는 물리적 환경부분, 인구사회부분, 산업경제부분에서 타당성 검토를 위한 지표가 있다.9) 그러나 도시재생사업의 타당성 검토를 위한 지표로 사용되기보다는 도시재생계획의 고려사항으로 작용되어야 한다. 또한 도시재생은 지역의 특성을 고려하여 장소기반형, 맞춤형, 참여형, 통합형의 원칙에 따라 추진되어야 한다. 또한 지역의 장소성과 문화적 측면에서 고려되어야 한다.10)
1) 도시재생과 인구분석
도시재생에 있어서 인구분석은 지금까지 도시재생사업을 위한 가부를 위한 역할을 해왔다. 광주광역시에는 5개 자치구(광산구, 동구, 서구, 남구, 북구)와 90개 동이 있다. 2013년 12월 31일 기준 인구는 563,599세대, 1,488,467명이다. 면적은 501.18 km2이다. 2013년말 인구는 계속 성장추세에 있었으나, 2013년 1월기준으로 인구가 감소추세로 변경되었다. 인구성장에 맞추어지는 도시재생방향에서 정주하고 있는 인구에 대한 도시재생으로 전환이 필요한 시점이라 할 수 있다.
2) 인구의 이동과 공시지가
2014년 8월 시도별 순이동(전입-전출)은 경기(5,181명), 세종(2,561명), 제주(828명) 등 11개 시도는 순유입, 서울(−5,663명), 대구(−1,701명), 전남(−1,037명) 등 6개 시도는 순유출되고 있다. 2013년 8월 시도별 순이동률은 세종(1.91%), 제주(0.14%), 경기(0.04%) 등 순유입, 대구(−0.07%), 서울(−0.06%), 전남(−0.05%) 등 순유출되었다.
광주광역시의 공시지가에 대한 분석은 2009년 도심을 중심으로 상승되었으며, 2009년부터 2013년 토지가격 상승률을 보면 도심외곽지역의 상승률이 높았음을 알 수 있다. 도시개발사업의 전략은 높은 지가를 반영하듯, 도시외곽의 발전계획과 더불어 신도시계획을 통해서 도시의 수평적 확산정책이 시행되었음을 알 수 있다.
Table 5.
Price and Type of Houses in Gwangju (www.biz-gis.com)
3) 건축물현황
불량하거나 노후화된 주택이 밀집된 지역 또는 커뮤니티를 보다 살기 좋은 환경으로 조성하는 것이 도시재생사업이다. 문제점은 어느 기준에 의해서 불량하다고 할 수 있는가? 불량의 사전적 의미는 행실이나 성품이 나쁨, 성적이 나쁨, 물건 따위의 품질이나 상태가 나쁨을 뜻한다. 대상의 정확한 근거에 의거하는 것이 아니라 다소 주관적인 입장에서의 판단이라 할 수 있다. 이러한 불량과 노후의 대상이 항상 주거에만 집중되어 왔다.
도시재생사업의 경우, 도시계획적 측면과 건축계획적 측면에서 분석할 수 있다. 실질적으로 도시재생사업은 건축물을 신축, 개축, 철거방식으로 시행하고 있으나. 건축물의 현황에 따라 개발수법이 다양하게 나타날 수 있다. 예를들면, 건축물과 관련한 건물용도, 건축연도, 건물층수, 건물구조를 조사하였다. 건축연도와 건물구조의 조사를 통해 건축물의 노후도 여부와 재건축·재개발사업을 위한 기준을 설정하고, 건물용도와 건물층수를 통해 구역 내주민의 생활을 위한 기반 및 편의시설의 분포와 스카이라인 및 개발가능성 여부를 판단할 수 있다.11)
주거용건축물은 462,255개이며, 공동주택이 전체주거용도 건축물의 74.6%이며, 이들 중 건물층수는 1-5층이 43.0%, 11-15층 27.0%, 16-20층은 21.0%이다. 전체건축물 가운데 대부분 건물이 5층미만으로 이루어져 있다. 경과년수는 11-20년 35.8%, 10년 미만이 25.1%로 조사되었다. 또한 노후불량건축물은 전체의 약22% (118,957개)로 구도심권과 광주송정역세권주변에 위치하고 있는 것을 알 수 있다.
Table 7.
Future Urban Redevelopment Plan-Population Distribution by Age (www.biz-gis.com)
4) 광주광역시 공폐가 현황
도시속에는 의도적으로 잘려진 공간의 “여백”이 있으며, 생활활동에 공간적 시간적인 “사이”가 있다. 도시공간에는 계획적으로 오픈 스페이스로서 정비된 도로나 공원 등의 시설이외에도 다양한 빈틈이 있다. 그러나 광주시의 주거지역에 있는 노후화된 주택은 도시의 빈공간으로 점점 바뀌어가고 있다.
광주광역시 총 건축물수는 2013년기준 총 541,333개이며, 용도별로 주거용도 85.4%, 상업업무용도 8.8%, 기타 3.2%, 산업환경용도 1.6%로 조사되었다. 주거건물의 85.4%가 의미하는 것은 미래의 광주도시의 재생방향은 주거위주의 방향을 설정하여야 한다. 또한 구조별로는 철근콘크리트조 76.3%, 벽돌조 13.7%, 목조 5.3%, 기타 2.3%, 블록조 1.9%로 조사되었다.
표에서 같이 공폐가 현황자료에 의하면, 사업량은 공폐가 2,480동으로 2013년까지 정비실적 337동이며, 2014년 계획은 철거정비 48동, 매입정비 4동으로 52동에 대한 계획을 수립하였고, 2014년 예산 10억원(철거정비 3억/매입정비 7억)예정이다. 그러나 분석한바와 같이 건축물의 노후화에 따라서 공폐가로 전환되지는 않는 것으로 조사되었다.
3. 소결
도시재생방향설정을 위한 단계별 분석에 따라 설정되어야 한다. 우선적으로 지역민들에 대한 분석1단계로 60대 이상이 밀집된 지역을 조사하였다. 그림에서와 같이 두암동이 가장 많은 지역으로 조사되었으며, 2순위 밀집지역은 계림 2동, 산수동, 백운동, 양동, 그리고 3순위는 방림1,2동, 농성1동, 임동의 순으로 조사되었다. 이러한 지역은 도시재생방향은 고령자를 위한 노인복지시설과 요양시설과 같은 도시기반시설위주로 계획되어야 함을 제안할 수 있다.두번째로 조사된 내용은 10대 미만 밀집지역이었으며, 가장 많은 지역은 도심으로부터 떨어져 있는 종암동이었으며, 2순위는 봉선 1, 2동, 방림 1, 2동, 3순위는 계림2동, 두삼 3동으로 조사되었다. 세번째는 건축물 주거유형에 따른 분석으로 건축물크기 33 m2 이하인 지역을 중심으로 조사하였다. 그림에서와 같이 중심상업지역의 주변지역으로서 지산동, 계림동, 산수동 두암동, 사직동, 학동으로 소형주거가 밀집된 지역순으로 조사되었다. 마지막으로 저층형 건축물이 밀집된 지역을 조사하였으며, 풍암동, 봉선동 화정동순으로 조사되었다. 실제로 광주광역시의 1층에서 5층까지의 건축물은 전체건물의 97%를 차지하고 있다. 결론적으로 해당지역의 인구와 건축물 등으로 비교했을 때, 두암동의 경우 노인밀집지역과 저층형밀집지역으로 조사되었다. 이러한 지역의 도시재생방향은 블록형단위개발식을 지향하고, 부족한 도시기반시설은 노인복지요양시설을 공급하는 것이 시급한 지역임을 판단할 수 있다.
Table 10.
Result of Analysis
IV. 결 론
도시재생의 방향설정에 있어서는 광주광역시는 많은 부분에서 데이터를 통한 현황 분석을 통해서 각 지역 및 지구별 특성과 해당지역의 잠재력을 통해서 도시재생의 방향과 목표가 설정되어야 한다. 본 연구에서 광주광역시를 대상으로 GIS를 분석한 결과, 지역별 특성에 따라 도시재생방향을 설정해야 한다. 분석결과를 토대로 아래와 같은 결론을 도출하였다.
첫째, 많은 대도시의 인구현황을 살펴보면, 수도권 및 서울의 경우에는 고밀인구성장에 따른 정책이 필수적인 항목이나, 광주광역시와 같은 지방 도시들의 문제점은 점점 감소하고 있는 인구가 문제화되고 있다. 인구감소와 더불어 필요한 것은 점차 고령화되어가는 노령자를 위한 도시재생정책과 계획을 수립하여야 한다. 둘째, 광주광역시의 경우 전체 용도지역 중 78%가 녹지지역이며, 주거지역은 16%, 건물의 85,4%의 주택이다. 54만개정도의 건축물 중에서 2,480개가 공폐가로 조사되었다. 풍성한 자연녹지지역을 중심으로 도시환경을 구축해야 하며, 주거지역을 중심으로 저층형밀집지구의 경우, 새로운 주거유형 개발이 필요하다. 셋째, 노후화주거지역, 사회적약자 밀집지역, 저가형주택밀집지역, 공폐가밀집지역이 분포되어 있는 것으로 조사되었으며, 이러한 지역의 미래지향적인 계획방향이 설정되어야 함은 물론 단계별로 어떻게 개선해야 하는지도 필요하다. 계획방법의 경우 임대주택의 건설, 공폐가 밀집지역을 중점적으로 개선하기 위한 미래의 다가구매입임대주택이나 블록형주택개발을 통한 사회적 약자계층을 위한 주거환경개선이 시급하다. 넷째, 광주광역시의 양적성장은 필수적이나, 한정된 도시건축과 공간을 재조명하기 위한 도시재생을 위한 정확한 평가가 필요하다. 미래도시재생을 위한 지표와 기준을 크게는 구별, 동별, 지역별로 정확한 분석과 평가가 우선시되어야 한다. 결론적으로 도시공간은 다양하게 해석할 수 있지만, 빈익빈 부익부와 같이 한 지구 또는 지역에 편중되는 경향이 있으며, 무엇보다 중요한 도시공간 및 환경은 형평성 있는 정책수립이 필하다. 정책수립을 위해서는 그곳에 살고 있는 주민과 지역전문가, 행정가, 정치가 등 모두가 참여하는 도시계획, 설계, 건축계획 및 설계가 이루어질 수 있도록 노력해야한다. 지역에 대한 다양한 분야의 전문가들의 많은 고민과 노력이 수반될 때, 광주광역시가 문화도시 광주로서 자리매김할 있을 것으로 판단된다.
본 연구의 한계는 도시재생사업의 결정은 물리적인 건축물의 상태나 해당지역주민의 동의 등 구체적인 기준에 의해서 시행되는 것임을 감안할 때, 본 연구에서 분석한 데이터로서 도시재생방향을 결정짓는 요소로 부족하다. 이후 후속연구를 통해서 도시재생지역의 현황을 분석을 위한 지표와 기준을 통해서 도시와 건축물에 잠재되어 있는 물리적, 환경적, 사회적 측면에서 계획적 요소를 제안하는 연구를 기대한다.
