I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
II. 이론적 배경
1. 오피스텔의 주거 기능 관련 제도의 변화
2. 오피스텔 거주자의 주요구
3. 오피스텔의 단위세대 평면 관련 선행연구
III. 연구방법
1. 조사대상
2. 조사내용
IV. 연구결과
1. 조사대상의 일반적 특성
2. 단위세대의 구조적 특성
3. 거주공간 계획특성
4. 욕실공간 계획특성
5. 주방공간 계획특성
6. 유틸리티 및 수납 계획특성
V. 결 론
I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
사무실에 간단한 주거 기능을 갖추어 사용할 수 있도록 개발된 오피스텔은 1980년대 이후 지속적으로 공급되어 왔으며, 여러 차례에 걸친 정부의 정책 및 건축기준 변화에 따라 주거로서의 기능이 약화되거나 강화되는 과정이 반복되었다. 초기에는 원룸형의 단순한 구조에 바닥난방 금지, 욕실규모 제한 등으로 인해 주거 기능에 미흡한 부분이 많았으나, 2000년대 후반부터 1~2인 가구 증가 등으로 주택문제가 심화되면서 규제와 제한이 상당부분 완화되어 주거시설로서의 역할이 확대되어 왔다. 그동안은 도심을 기반으로 하는 편리한 입지와 함께 사무와 주거겸용의 유동적인 용도로 인해 분양 후 임대를 위한 상품의 성격이 강했으나, 최근에는 여러 요인으로 인한 주택 공급 부족과 주택가격의 급등으로 인해 거주를 위한 아파트의 대안으로 오피스텔의 수요가 높아지고 있는 상황이다. 통계청의 인구총조사 자료에 따르면 2021년 기준 서울의 오피스텔 거주 가구는 223,375가구로 2017년 152,940가구 대비 46% 증가하였으며 매년 평균 10% 정도씩 증가하는 추세이다.
이에 따라 전형적인 구조였던 1~2인 가구 대상의 소형 오피스텔 뿐 아니라 3인 이상의 가족 생활을 위한 중대형 오피스텔도 지속적으로 계획되고 있으며, 시설의 편의성과 고급화를 중심으로 한 마케팅도 활발히 이루어지고 있다. 일정 규모의 주거 단지를 형성하고 평형별로 정형화 된 아파트와는 달리, 오피스텔은 제한된 대지에 계획되며 주거생활을 위한 공간의 구성과 면적에 있어서도 불리한 측면이 많으나, 이러한 단점을 편리한 기능적 요소들과 획일적이지 않은 독특한 공간구성으로 상쇄하려는 시도가 다양하게 나타나고 있다.
본 연구에서는 최근 서울시에서 분양 중인 오피스텔의 단위세대 평면을 대상으로 하여 주거생활에 기본이 되는 공간별 계획 특성을 전용면적 규모에 따라 분석함으로써 오피스텔의 주거성에 대한 현황을 파악하고, 이를 통해 추후 변화하는 주요구에 대응할 수 있는 주거공간 계획의 기초 자료를 마련하고자 한다.
II. 이론적 배경
1. 오피스텔의 주거 기능 관련 제도의 변화
오피스텔은 주택법 제2조 4호에서 정의하는 “준주택”인 동시에 건축법 시행령에서는 “일반업무시설”로 명시되어 있다. 준주택은 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등”을 말하며1), 기숙사, 다중생활시설, 노인복지시설 등을 포함하고 있다. 건축법 시행령에서는 오피스텔을 “업무를 주로하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.”로 정의하고 있다.2)
이와 같은 복합적인 성격으로 인해 도입 초기에는 업무시설의 측면에서 주거로 전용하는 것을 제한하는 방향의 규제가 시행되었고, 이후에는 주택공급 측면에서 주거로의 활용을 장려하는 등 관련 제도가 여러 차례 변경되어 왔다. 단위세대와 관련한 항목으로는 전용면적 중 업무부분의 비율, 바닥 난방 설치, 욕실 설치, 발코니 설치 관련 조항이 지속적으로 변경되었으며 주요 내용을 정리하면 <Table 1>과 같다. 전용면적 중 업무부분 비율과 욕실 관련 규제는 2010년 이후 모두 해제되었으나 바닥 난방은 전용면적 85 m2까지만 허용되어 왔고 발코니 설치는 최근까지 계속 금지되었다.
Table 1.
Changes in Officetel Building Standards
2021년 11월 국토교통부에서 개정 고시한 오피스텔 건축기준에 따르면, 바닥난방 설치 허용 면적을 120 m2까지 확대하고 발코니 설치를 고려하여 아파트와 마찬가지로 약 30 m2의 서비스 면적을 계획할 수 있도록 하였으며, 이를 통해 3~4인 가구의 주거수요에 적합한 중대형 오피스텔의 공급촉진을 기대한다고 발표하였다. 또한 공동주택과 달리 지금까지 배기설비 설치에 관한 근거 규정이 미비했던 점을 보완하여 건축허가 시 허가권자가 냄새･연기 차단시설 등 배기설비 설치를 권고할 수 있도록 하였다.3)
이러한 제도의 변화는 거주자 특성에 따른 다양한 주거 수요를 충족하면서 쾌적한 실내환경이 갖추어진 주거용 오피스텔의 계획 및 공급으로 발전할 수 있을 것으로 생각된다.
2. 오피스텔 거주자의 주요구
주거시설로서 오피스텔에 대한 연구는 공동주택에 비해 많지 않으며, 특히 단위세대에 대한 거주자들의 요구에 대한 연구는 매우 제한적인 범위에서 이루어지고 있다.
Lee et al.(2002)은 주거형 오피스텔의 계획방향을 제시하기 위한 기초 조사로서 새로운 라이프스타일을 지니는 1인가구의 주요구를 기존의 문헌자료를 이용하여 분석하였다. 단위 주호에 대한 거주자들의 요구사항은 10~20평의 규모, 욕실과 주방, 침실의 확대, 업무와 주거의 효율적 분리, 수납공간 확보 및 붙박이가구, 환기와 방음시스템 및 채광 등으로 파악되었다.
Choi, Yim, and Nam(2008)은 부산지역 오피스텔을 대상으로 거주자들이 인지하는 내･외부 공간의 문제점과 주거수준에 대한 평가 결정요인을 실증적으로 분석하였다. 거주자들은 침실과 주방, 욕실 등 각 실의 규모 및 구조에 대해서는 대체로 만족하는 편이나, 실내 환기와 통풍, 실내.외 소음에 대한 불만이 있었으며, 전반적으로는 오피스텔에 대해 만족하고 있어 앞으로 주거로서의 수요가 계속 증대될 것으로 예측하였다.
Jung, Park, and Kang(2013)은 우리나라의 대표적인 주거유형인 아파트와 1인 가구를 위한 주거유형인 오피스텔의 거주자를 대상으로 거주후평가를 실시하여 주거 환경에 대한 만족도 비교하였는데, 오피스텔의 경우 대다수의 거주자가 베란다를 필요로 하였고, 통풍과 자연환기, 수납공간 등은 아파트에 비해 오피스텔의 만족도가 낮은 것으로 파악되었다.
Park(2017)은 오피스텔의 물리적 환경 요인에 대해 거주자들을 대상으로 AHP분석을 통한 상대적 중요도를 분석하였으며, 그 결과 단위평면 세부요소의 상대적 중요도는 거실, 수납공간, 욕실공간, 주방공간 순으로 나타났으며, 주거 전용 용도의 경우 거실, 욕실공간, 수납공간, 주방공간 순으로 나타났다.
이상을 종합해 보면 오피스텔 거주자들은 단위세대 내에서 침실, 욕실, 주방 등 필수적인 공간기능을 중요하게 생각하며 수납과 환기, 소음문제에 대해서는 만족하지 못하는 것으로 파악할 수 있다.
3. 오피스텔의 단위세대 평면 관련 선행연구
Ahn(2002)은 서울과 수도권의 오피스텔 소형 단위세대를 대상으로 단위평면의 면적과 구성요소의 유형, 가로·세로축을 이용한 평면의 비례, 그리고 전면의 Bay분할 방식 등을 파악하였고, 대부분의 소형 오피스텔이 세로로 긴 평면 비례특성을 가지게 되므로 이로 인한 소음, 채광, 통풍 문제를 개선해야 할 요소로 제시하였다.
Park(2008)은 거주자 중 특히 독신가구를 위한 오피스텔 건축계획에 대해 연구하였으며, 도시의 독신 거주자를 위한 주거유형의 대안으로서 오피스텔이 높은 적합성을 가지고 있으나 다양한 요구를 충족시키지 못함을 파악하였고, 배치계획, 공용공간, 내부설비, 주변 입지환경, 단위실 측면에서의 개선방향을 제시하였다. 특히 단위실에 있어서는 20~30평형대의 중형 이상 평면에 대한 개발과 프라이버시 및 다양한 라이프스타일을 수용할 수 있는 실의 계획과 분리가 필요하다고 하였다.
Yoo, Park, and Shim(2009)은 서울 강남권의 주거용 오피스텔 현황 파악과 및 단위세대 구성 분석을 통해 오피스텔의 주거성능향상을 위한 개선방안을 제시하였는데, 2000년대 이후 오피스텔은 이미 주거용으로의 활용도가 매우 높았고, 대형화·다양화되어 가는 추세에 맞추어 아파트와 유사하게 단지형으로 계획하거나 공용 외부시설을 강화하는 방안, 일조기준과 환기시스템에 대한 고려, 당시 기준으로는 불법이었던 욕조와 발코니를 임의로 계획하는 것을 막기 위한 완화조항 적용의 필요성 등을 제시하고 있다.
Yoo and Kim(2010)은 주거용으로 활용되는 오피스텔 공간의 실태조사를 통해 계획적 특성과 문제점을 파악하였는데, 조사대상 지역의 오피스텔에서는 자연환기와 채광, 일조의 문제가 거주의 쾌적성 및 실내 공기질 저하에 큰 영향을 미치고 있었으며, 인접 가구와의 소음 및 프라이버시 보장, 빨래 건조에 대한 심각성이 문제점으로 부각되었다.
Kim(2019)은 오피스텔 단위세대 공간구성에 관한 연구를 통해 주거에 필요한 드레스룸, 붙박이장, 현관장 등 다양한 수납공간 계획의 필요성과 빨래 건조, 팬트리 등 다용도 활용이 가능한 발코니 적용 등을 공간 구성 향상 방안으로 제시하였고, 주거성능 향상을 위해서는 소음과 환기, 채광 등의 개선이 필요하다고 하였다.
이와 같이 건축적 측면에서의 오피스텔 단위세대 연구를 통해 지금까지 계획되어 왔던 오피스텔의 주거기능 적합성과 문제점을 파악할 수 있었으며, 공통적으로 나타나는 내용은 다양한 평면개발의 필요성과 수납 및 유틸리티 기능의 강화, 채광과 환기, 소음 등 실내 쾌적성 확보를 위한 구조적 개선의 필요성 등으로 정리할 수 있다. 그러나 다양해지는 거주자의 요구의 수용을 위해 지속적인 개발이 필요한 단위세대 공간구성에 대해서는 연구의 범위가 소형 오피스텔로 제한되어 있고 세부적인 공간별 분석연구는 미비한 것으로 생각된다.
III. 연구방법
1. 조사대상
본 연구의 조사대상은 최근 계획된 오피스텔의 단위세대 평면으로, 2021년 이후 분양을 시작하여 조사 시점인 2022년 7월까지 분양이 진행 중인 서울 시내 오피스텔을 중심으로 하였다. 먼저 국내 대표적 부동산 포털사이트인 네이버 부동산과 부동산 114를 통해 분양 중인 오피스텔의 리스트를 작성하고, 포털사이트와 해당 시설의 분양 홈페이지를 통해 단위세대 정보와 평면 자료를 수집하였다.
1차로 51개 오피스텔의 325개 단위세대 평면이 수집되었고, 그 중에서 좌우가 대칭으로 동일한 평면, 동일한 구조로서 전용면적이 0.5 m2 이내로 차이나는 평면은 제외하였다. 또한 다양하게 발전되고 있는 오피스텔의 주거 기능을 분석하기 위한 본 연구의 목적에 맞추어 전용면적 25 m2 미만의 원룸형 평면들은 분석대상에서 제외하였고, 최종적으로 서울 시내 17개 구에서 분양 중인 49개 오피스텔의 중소형, 중대형 단위세대 평면 282개를 조사대상으로 선정하였다.
2. 조사내용
오피스텔의 단위세대 평면구조에 관련 선행연구에서는 세부적인 조사내용이 소형세대 중심으로 제한적이어서, 최근 10년 이내 진행된 아파트와 초고층주거의 단위세대 연구를 참조하여 평면분석을 위한 항목을 <Table 2>와 같이 정리하였다.
크게 단위세대의 구조, 거주공간, 욕실공간, 주방공간, 유틸리티 및 수납으로 영역을 구분하였고, 단위세대의 구조적 특성을 파악하기 위해서는 층구성과 평면의 형태, 외기 개방면의 수, 발코니(또는 테라스)의 수 및 유형을 조사하였으며, 거주공간 계획특성 분석을 위해 침실 또는 거실로 사용하는 실의 수와 실을 구분하는 방식을 조사하였다. 욕실공간의 계획특성은 욕실의 수와 욕조 설치 여부, 욕실의 유형을 통해 파악하였으며, 주방공간은 주방가구 배치 유형을, 유틸리티 및 수납 계획특성은 다용도실, 의류수납, 현관수납의 유형을 조사하였다.
양적인 분석을 위해 각 항목들에 대한 빈도와 백분율을 비교하였고, 공간별 사례를 통해 보다 구체적인 계획특성을 분석하였다.
Table 2.
List of Variables
IV. 연구결과
1. 조사대상의 일반적 특성
조사대상 오피스텔 평면의 전용면적은 25.06 m2에서 130.25 m2 까지로 나타나고 있으며, 규모별 단위세대 타입 수는 50 m2~55 m2 미만 범위(43개)가 가장 많았고 다음으로 30 m2 미만의 범위(42개), 55 m2~60 m2 미만 범위(36개) 순으로 파악되었다<Figure 2>.
과거 평형의 개념으로 규모가 구분되어 계획 및 연구되어 왔던 아파트와는 달리, 오피스텔은 공급 시에도 규모별 구분이 없고 대부분의 선행연구에서도 공통적인 규모 구분의 틀이 명확하지 않은 상황이다. 따라서 본 연구에서는 전체 조사 대상을 일정한 면적 구간으로 나누어 규모에 따른 단위세대 계획특성의 차이를 파악하고자 하였고, 이를 위해 중소형인 40 m2 미만과 40 m2 이상~55 m2 미만, 중대형인 55 m2 이상~70 m2 미만과 70 m2 이상의 네 그룹으로 나누어 항목별 빈도와 백분율을 조사하였다.
2. 단위세대의 구조적 특성
오피스텔 단위세대의 구조적 특성을 파악하기 위해 전용면적 규모별로 층구성과 평면의 형태, 외기 개방면의 수, 발코니(또는 테라스)의 수와 유형을 조사하였다<Table 3>.
Table 3.
Structural Features of Unit Plan by Unit Sizes
단위세대의 층구성은 전체적으로 단층형이 80.1%, 복층형이 19.9%로 나타났고, 전용면적 규모별로 볼 때 복층형 세대는 40 m2 미만에서 37.3%로 가장 많았다. 대체적으로 소형규모일수록 복층형이 많은 추세이나, 70 m2 이상의 대형규모 복층형 비율이 55 m2 이상~70 m2 미만 규모보다 더 큰 것으로 나타나 규모와 상관 없이 복층형의 단위세대 개발이 이루어지고 있는 것으로 파악된다. 단층형의 경우에도 일반 아파트 보다 높은 천장고를 특화설계로 적용한 곳이 많았는데, 전체 49개 시설 중 전체 복층형인 15개 시설을 제외한 34개 시설의 홈페이지 홍보자료를 분석한 결과 9개 시설(약 26.5%)의 천장고가 2.6 m 이상인 것으로 나타났다<Figure 3>.
평면의 형태는 가로와 세로 또는 세로와 가로의 비율이 1:1.1 이내인 정방형, 외기 개방면 중 긴 쪽을 가로로 보았을 때 세로장방형과 가로장방형, 복합적이거나 이형의 기타 유형 등 네가지로 구분하였다. 전체 조사대상 중에서 가로장방형이 31.9%로 가장 많았고, 세로장방형 28.7%, 기타유형 26.2%, 정방형 13.1%로 나타났고, 규모별로 보면 40 m2 미만과 40 m2 이상~55 m2 미만의 중소형 평면은 세로장방형이 각각 30.1%와 34.0%, 55 m2 이상~70 m2 미만과 70 m2 이상의 중대형 평면은 가로장방형이 각각 40.7%와 50.0%로 가장 많았다. 가로장방형은 창으로 외기에 개방되는 면이 넓어 채광이나 환기에 유리한 측면이 있는 반면, 세로개방형은 안쪽으로 깊은 평면이 구성되어 빛을 받지 못하는 영역이 많아지게 된다. 선행연구의 결과로 보면 과거 오피스텔의 평면은 대부분 세로장방형이 많으며 이로 인해 거주성이 낮게 평가되는 경우가 많았다. 그러나 본 조사결과에 의하면 40 m2 미만의 경우에도 가로장방형이 28.9%로 세로장방형의 비율과 큰 차이가 없는 것으로 볼 때, 최근에는 소규모의 오피스텔에서도 주거의 질 향상을 위한 다양한 평면의 개발이 이루어지고 있음을 알 수 있었다.
창으로 외기에 개방되는 면의 수는 전체적으로 1면개방형이 52.8%였으며, 2면이 연속으로 개방된 평면이 25.9%, 2면이 비연속적으로 개방된 평면이 18.4%로 두 경우를 합하면 44.3%로 나타났고, 3면 이상이 개방된 경우도 2.8%로 나타나 1면개방형과 2면 이상 개방형의 비율이 유사한 것으로 파악되었다. 40 m2 미만과 40 m2 이상~55 m2 미만의 중소형 평면은 1면개방형이 약 60%를 차지하였고, 중대형 평면 중에서는 55 m2 이상~70 m2 미만에서 2면개방형(연속)이 44.4%, 70 m2 이상에서는 1면개방형이 47.9%로 개방면의 개수가 평면의 규모에 비례하지는 않으며 각 유형이 다양한 분포로 나타나고 있다.
공동주택에서 발코니는 단순한 외부공간이 아니라 수납, 세탁 및 건조 등 다양한 활동을 위해 필수적인 유틸리티 공간으로 사용된다. 건축법상 오피스텔에서는 노대 형식의 발코니를 설치할 수 없는 것으로 되어 있으나,4) 최근에는 아래층 세대를 돌출시켜 천장구조 윗부분을 위층의 테라스 형식으로 구성하거나, 전용면적 일부를 발코니와 유사한 기능으로 사용할 수 있도록 계획하는 사례가 나타나고 있었다<Figure 5>.
발코니와 테라스는 건축적으로 다른 개념이지만 공동주택에서 외부공간의 개념으로 기능적인 역할을 한다는 공통점이 있으므로 본 연구에서는 발코니와 테라스를 통합하여 설치 여부를 조사하였다. 조사대상 평면 중 발코니가 없는 경우가 66.3%, 1개 이상의 발코니(또는 테라스)를 계획한 경우가 33.7%로 전체 평면의 약 1/3에서 발코니(또는 테라스)를 포함하고 있었다. 규모별로 보면 40 m2 미만의 소형에서도 발코니를 설치한 경우가 16.9%(1, 2개소 통합)로 나타났으며, 40 m2 이상~55 m2 미만에서는 30.9%(1, 2개소 통합), 55 m2 이상~70 m2 미만에서는 37%(1, 2개소 통합), 70 m2 이상에서는 64.6%(1~4개소 통합)로 규모가 커질수록 발코니의 설치 비율이 높았다. 특히 70 m2 이상의 대형 평면에서는 발코니(또는 테라스)를 4개소까지 계획한 사례도 나타났다.
발코니(또는 테라스)의 다양한 유형을 살펴보면 침실에 인접해서 설치된 경우가 42.5%로 가장 많았고, 거실에 인접한 경우가 25.7%, 넓은 외부공간 형식의 테라스가 10.6%, 거실과 침실이 공유하는 발코니가 8.8%, 주방발코니 7.1% 순으로 나타났다 <Table 4>.
Table 4.
Balcony Types
| Detailed items | f | % |
| Outdoor terrace type | 12 | (10.6) |
| Living room balcony | 29 | (25.7) |
| Bedroom balcony | 48 | (42.5) |
| Living+bedroom balcony | 10 | (8.8) |
| Kitchen balcony | 8 | (7.1) |
| Others | 6 | (5.3) |
| Total | 113 | (100.0) |
3. 거주공간 계획특성
오피스텔 단위세대의 거주공간 계획특성 분석을 위해 전용면적 규모별로 침실 또는 거실로 사용하는 실의 수와 실을 구분하는 방식을 조사하였다<Table 5>.
Table 5.
Living Space Plan by Unit Sizes
침실이나 거실 등의 거주공간으로 분화된 실의 수를 기준으로 살펴보면, 전체적으로 3룸이 41.5%로 가장 많았고, 2룸 39.7%, 4룸 9.9% 순으로 나타났다. 원룸은 70 m2 이상을 제외한 나머지 규모에서 8.5%로 조사되었으나 전체 24개 평면 중 40 m2 미만의 소형평면 5개를 제외한 나머지 평면들은 공간 사용의 융통성을 위하여 넓은 실을 구획하지 않고 설계한 경우로, 필요시 가구나 벽체로 분할이 가능하도록 되어 있었다.
규모별로 보면 40 m2 미만의 소형에서는 2룸이 57.8%, 3룸이 27.7%였고, 40 m2 이상~55 m2 미만에서는 3룸이 46.4%, 2룸이 43.2%로 나타났으며, 55 m2 이상~70 m2 미만에서는 3룸 57.4%, 2룸 22.2%, 70 m2 이상에서는 4룸 39.6%, 3룸 37.5%로 조사되었다. 이와 같이 중소형의 평면에서도 2룸과 3룸이 큰 비율을 차지하는 것으로 나타나 2인~4인까지의 구성원이 거주하는 주거의 역할이 가능할 것으로 생각된다.
위와 같이 분리 계획된 실의 공간 구분 형식은 변경이 어려운 고정형 벽체, 거실과 침실 사이에 폭이 넓은 미서기 문으로 설치된 가변형 벽체, 침실과 다른 공간 사이에 설치된 가변형 벽체 등의 유형이 파악되었으며, 전체적으로 고정형 벽체가 63.5%, 거실 가변형 벽체가 31.2%, 기타 가변형 벽체가 5.3%의 순으로 나타났다. 40 m2 미만의 소형에서는 거실 가변형 벽체의 비율이 51.0%였고, 규모가 커질수록 고정형 벽체의 비율이 높아짐을 알 수 있었다.
4. 욕실공간 계획특성
오피스텔 단위세대의 욕실공간의 계획특성 분석을 위해 전용면적 규모별로 욕실의 수와 욕조 설치 여부, 욕실의 유형을 조사하였다<Table 6>.
Table 6.
Bathroom Plan by Unit Sizes
오피스텔에서 욕실의 설치에 관련된 규제는 2010년 이후 모두 해제되어 욕실의 규모와 수, 욕조의 설치에 제약이 없어졌으며, 이에 따라 최근의 오피스텔 욕실에서는 다양한 계획특성이 나타나고 있었다. 2개의 욕실을 설치한 경우가 전체에서는 19.1%로 나타났고, 특히 중대형 평면 중 55 m2 이상~70 m2 미만에서는 25.9%, 70 m2 이상에서는 66.7%로 규모가 커질수록 비율이 높게 나타났다. 2009년까지는 설치가 금지되었던 욕조는 설치 비율이 전체의 13.1%로 역시 중대형 규모인 55 m2 이상~70 m2 미만에서 22.2%, 70 m2 이상에서 20.8%로 파악되었다.
욕실의 유형은 세면대, 변기, 샤워 또는 욕조가 한 공간에 있는 일체형, 세면대만 외부 공간으로 분리된 유형, 세 가지 기능적 요소가 각기 따로 구획된 유형, 세면대와 변기만으로 컴팩트하게 구성된 반욕실형 등으로 나타나며<Figure 7>, 전체 욕실 수 기준으로 일체형이 56.3%, 3-분할형이 33.0%로 이 두가지 유형이 대부분을 차지하고 있다. 규모별로 보면 40 m2 미만에서는 일체형이 68.6%로 가장 많았고, 40 m2 이상~55 m2 미만에서는 일체형 48.0%, 3-분할형 40.2%로 나타났으며, 55 m2 이상~70 m2 미만에서는 일체형 51.5%, 3-분할형 39.7%, 70 m2 이상에서는 일체형 57.5%, 3-분할형 40.0%으로 40 m2 이상부터는 규모가 커질수록 일체형의 비율이 더 높았다. 규모가 큰 평면일수록 2개의 욕실을 계획하는 경우가 많고, 이에 따른 면적의 효율성을 위해 일체형을 많이 적용한 것으로 보인다.
5. 주방공간 계획특성
오피스텔 단위세대의 주방공간의 계획특성 분석을 위해전용면적 규모별로 주방가구 배치유형을 조사한 결과는 <Table 7>과 같다. 주방가구의 배치 유형은 기본적인 일자형, ㄱ자형, ㄷ자형과 일자형 및 ㄱ자형에 아일랜드가 추가된 유형, 아일랜드가 연결된 ㄷ자형, 기타 유형 등이 나타났는데, 전체 평면 중 일자형+아일랜드가 45.0%로 가장 많았고, 아일랜드연결 ㄷ자형이 26.2%, 일자형이 12.4% 순이었다.
Table 7.
Kitchen Types by Unit Sizes
평면 규모별로 살펴보면 40 m2 미만에서는 아일랜드연결 ㄷ자형이 31.3%로 가장 많았고 다음으로 일자형 28.9%, 일자형+아일랜드가 22.9%로 다양한 유형이 비교적 고르게 분포되어 있었다. 40 m2 이상~55 m2 미만에서는 일자형+아일랜드가 52.6%로 가장 많았고 다음으로 아일랜드연결 ㄷ자형이 22.7%로 나타났으며, 55 m2 이상~70 m2 미만에서는 일자형+아일랜드 53.7%, 아일랜드연결 ㄷ자형 35.2% 순으로, 70 m2 이상에서는 일자형+아일랜드 58.3%, ㄱ자형+아일랜드 16.7%,, 아일랜드연결 ㄷ자형 14.6% 순으로 나타났다.
주방공간과 인접한 거실로의 개방성 및 상호작용을 고려한 아일랜드 카운터는 공동주택 거주자들에게 선호되는 요소로서 아파트나 주상복합의 중대형 평면에 주로 적용되고 있다. 조사대상 오피스텔에서는 40 m2 미만에서 60.2%, 40 m2 이상~55 m2 미만에서 79.4%, 55 m2 이상~70 m2 미만에서 90.7%, 70 m2 이상에서 89.6%가 아일랜드를 적용한 배치로 나타났으며, 중소형 및 중대형 평면 모두 주방의 특화디자인 요소로 아일랜드를 계획하고 있는 것으로 파악되었다. 반면 일부 중소형 평면에서는 제한된 면적 내에 필수적인 기기만으로 매우 컴팩트한 주방을 구성하거나, 충분한 작업대의 길이가 확보되지 않는 경우도 있어 적절한 주거기능의 충족을 위해서는 오피스텔 주방의 적정 면적에 대한 지속적인 연구가 필요할 것으로 생각된다.
6. 유틸리티 및 수납 계획특성
오피스텔 단위세대의 유틸리티 및 수납 계획특성 분석을 위해 전용면적 규모별로 다용도실, 의류 수납, 현관 수납의 유형을 조사하였다<Table 8>.
Table 8.
Utility/Storage Plan by Unit Sizes
거주자 요구와 관련된 선행연구에 따르면 오피스텔 거주를 위한 적정 규모의 수납과 가사작업 공간의 필요성은 지속적으로 대두되고 있다. 특히 주방과 연결된 다용도실은 세탁 및 건조, 팬트리, 보조주방 기능 등을 위해 필수적인 공간으로 공동주택에서는 주방 발코니를 주로 이용하게 된다. 오피스텔의 경우 제한된 전용면적과 발코니 설치의 어려움 등으로 과거에는 다용도실을 찾아보기 어려웠고, 대부분 가구에 빌트인된 세탁기 설치 등으로 최소한의 유틸리티 기능만을 제공하였다.
조사대상 오피스텔 평면 중에서는 13.5%에 다용도실이 계획되어 있었다. 40 m2 미만에서는 거의 없었지만 40 m2 이상~55 m2 미만과 55 m2 이상~70 m2 미만의 규모에서는 다용도실의 계획 비율이 각각 15.5%와 16.7%였고, 70 m2 이상에서는 22.9%로 나타났다. 여유있는 다용도실을 계획한 경우는 많지 않으나 전체 평면의 58.2%에서는 세탁기와 건조기가 통합 설치된 세탁실이 있었고, 일부는 수납선반 등도 같이 설치하여 가사작업의 편의를 도모하였다.
의류 수납을 위해서는 드레스룸(Walk-in closet)의 설치가 36.9%로 가장 많았고, 붙박이장 설치가 32.3%로 비교적 여유있는 수납공간을 마련하는 경향이 있었으며, 2개소 이상의 드레스룸과 붙박이장을 복합적으로 설치하는 경우도 24.1%로 나타났다. 규모별로 보면 40 m2 미만에서는 붙박이장 설치가 49.4%로 가장 많았고, 다음으로 드레스룸이 32.5%였으며, 40 m2 이상~55 m2 미만에서는 드레스룸 33.0%, 붙박이장 32.0%으로 나타났다. 중소형 평면에서도 2개소 이상의 드레스룸과 붙박이장을 설치한 비율이 각각 12.0%, 21.6%로 나타나 평면계획에서 수납의 중요성을 파악할 수 있었다. 중대형 평면에서는 55 m2 이상~70 m2 미만의 경우 드레스룸 51.9%, 붙박이장 25.9%, 2개소 이상 복합이 20.4% 순이었고, 70 m2 이상에서는 2개소 이상 복합이 54.2%, 드레스룸 35.4%, 붙박이장 10.4%, 순으로 나타났다.
현관 수납은 기본 크기의 신발장(약 800 mm 기준) 이외에 별도로 설치된 수납공간을 조사하였으며, 추가 붙박이장이 36.2%, 현관 창고(Walk-in storage)가 8.5%로 나타나, 전체 조사대상의 44.7% 정도가 추가 수납공간을 확보하고 있는 것으로 보인다. 중소형 평면 중 40 m2 미만에서는 창고와 추가 붙박이장을 합쳐서 10.8%로 매우 적었지만, 40 m2 이상~55 m2 미만에서는 통합 43.3%으로 나타났고, 중대형평면에서는 55 m2 이상~70 m2 미만의 경우 창고와 추가 붙박이장 통합 74.1%, 70 m2 이상에서는 72.9%로 설치 비율이 높게 나타났다.
V. 결 론
본 연구에서는 최근 주거용으로 수요가 높아지고 있는 오피스텔의 현황을 파악하기 위해, 서울에서 분양 중인 오피스텔의 중소형 및 중대형 평면을 규모별로 분류하여 공간별 계획특성을 살펴보았다. 연구의 주요 결과는 다음과 같다.
첫째, 단위세대의 구조적 특성에 있어서 이전의 복층형 구조는 협소한 오피스텔의 면적을 보완하기 위한 개념으로 설계되는 경우가 많았으나, 최근의 경향으로는 소형 규모 뿐 아니라 대형 규모에서도 복층형이 계획되고 있었고, 오피스텔 단위세대의 층고도 일반 아파트보다는 높은 경우가 많아 수직적인 확장을 통해 단조로운 공동주택의 구조를 변화시키려는 시도를 파악할 수 있었다. 또한 이전의 소형 오피스텔 평면은 주로 세로장방형이어서 환기와 채광에 대한 거주자들의 불만이 많았으나 최근에는 소형평면에서도 외기와 접하는 면이 길어지는 가로장방형을 구성하는 사례가 많고, 외기 개방면도 증가하고 있어 주거로서의 기능이 향상될 수 있는 가능성이 커지고 있다고 볼 수 있다.
공동주택에서 다용도실이나 수납의 기능으로 중요한 발코니는 이전까지 오피스텔에서는 찾아보기 어려웠으나, 다양한 구조적 아이디어를 활용하여 베란다나 테라스 형식의 외부공간이 마련되고 있었다. 이와 같은 구조적 특성들은 아파트와 유사한 공동주택의 틀을 유지하면서 면적상의 불리한 조건들을 차별화된 구조적 요소로 극복하려는 시도로 파악할 수 있다.
둘째, 거주공간의 계획특성을 보면 침실이나 거실로 사용 가능한 실의 개수가 증가하고 있는 동시에 가변적인 실의 구분이 많고, 중대형에서는 욕조설치와 2개의 욕실 설치가 비교적 높은 비율로 나타나고 있어 1~2인 거주 뿐 아니라 3~4인까지의 세대 구성원까지도 수용할 수 있는 주거의 대안으로 계획되고 있음을 알 수 있다. 주방가구는 오피스텔 평면의 다양성에 맞추어 다양한 배치로 나타나고 있으나 작업대의 길이는 충분히 확보되지 않은 경우가 많았으며, 반면 식탁으로도 활용할 수 있는 아일랜드카운터의 설치가 많아 주거로서 제한된 면적을 효율적으로 활용할 수 있도록 하고 있었다.
셋째, 수납과 유틸리티 등 기능적인 요소의 구성을 보면, 아파트와 같이 여유있게 마련되지는 않았으나 적은 비율이지만 다용도실 및 창고형 수납장의 계획, 복층을 이용한 수납의 보완, 빌트인 세탁기 및 건조기 제공 등 다양한 방법으로 생활의 편의를 도모하고 있었다.
80년대 중반부터 시작된 오피스텔은 주거와 업무의 복합적인 성격을 지니면서 관련 제도의 잦은 변경으로 인해 그동안 정체성이 확립되지 못하였으며, 주거로서의 수요는 많으나 충분한 기능을 할 수 없는 공간으로 인식되어 왔다. 최근 계획되고 있는 오피스텔은 제약이 많은 상황에서도 거주성을 향상시킬 수 있는 다양한 공간계획적 요소들을 도입하고 있으며, 이는 획일적이고 정형화된 아파트와는 차별화된 새로운 주거공간으로의 발전을 가능하게 할 수 있을 것이다. 추후 관련 법제도의 보완과 함께 주거로서의 오피스텔에 대한 폭넓은 연구가 이루어져야 할 것으로 생각된다.
