I. 서 론

오늘날 사회는 급변하는 도시 공간구조의 변화와 함께 다양한 생활 방식이 확산되면서, 주거에 대한 개인의 인식과 요구가 점차 복잡해지고 있다. 주거환경은 단순히 물리적인 거주 공간의 의미를 넘어 개인의 삶의 질 증진, 정서적 안정감 확보, 더 나아가 사회적 관계 형성에도 매우 중대한 영향을 미친다(Shin et al., 2015). 이처럼 주거환경에 대한 만족감은 주택 선택의 과정, 거주지 이동의 결정, 그리고 궁극적으로는 도시 및 지역 발전의 핵심적인 평가 기준이 된다.

특히 주목할 점은 과거 산업화 및 급속한 도시개발이 주를 이루던 시대에는 주거환경 만족도의 판단 기준이 주로 물리적 주택 공급량의 확대, 기본적인 주거 기능 충족 여부, 그리고 경제적 효율성에 중점을 두었다는 사실이다. 이 시기에는 최소한의 주거 공간 확보와 주거 부족 문제 해결이 최우선 과제였으므로, 만족도의 척도 역시 기본적인 거주 안정성과 기능성에 크게 의존했다. 그러나 시간이 흐르고 사회가 고도화되면서, 현재의 주거환경 만족도는 단순히 물리적 공간을 넘어 개인의 심리적 충족감, 생활의 질, 사회적 연결망, 그리고 환경 지속가능성 요소를 폭넓게 아우르는 다차원적인 개념으로 확장되었다. 이러한 만족도 기준의 변화는 주거환경을 구성하는 여러 요소들에 대한 더욱 복합적이고 다각적인 접근 방식을 요구한다(Shin et al., 2015).

이러한 주거환경 및 만족도 기준의 변화와 더불어, 각 세대가 지닌 고유한 특성 또한 현저하게 변모해 왔다. 과거에는 기성세대와 MZ세대 간의 뚜렷한 가치관 및 생활 양식 차이에 대한 논의가 활발했으나, 최근에는 M세대와 Z세대라는 두 집단 내부에서도 의미 있는 특성 차이가 더욱 명확하게 드러나고 있다(Choi et al., 2023). M세대는 디지털 기술 활용에 능숙하며 개인의 고유한 가치와 경험을 중요하게 여기는 특징이 있다. 이들은 주거지 선정 시 직장과의 근접성, 교통의 편리성, 문화시설 접근성 등 도시 인프라를 우선적으로 고려하는 경향을 보인다. 반면, Z세대는 M세대보다 훨씬 더 디지털 환경에 자연스럽게 통합되어 있으며, 환경적 지속 가능성, 커뮤니티 활동 참여, 그리고 개인의 개성을 반영하는 주거공간에 대한 욕구가 더욱 강하게 표출되고 있다고 할 수 있다. 뿐만 아니라, 전 세계적인 팬데믹 이후 확산된 재택근무 및 유연한 근무 형태의 보편화는 주거공간의 역할과 기능에 새로운 관점을 제시하며, 주거환경 만족도에 영향을 미치는 요인들이 더욱 다각화되고 있음을 분명히 시사하고 있다.

그러나 현재까지 주거환경 만족도에 대한 대부분의 연구는 특정 세대 집단에 한정되거나, 세대 간의 심층적인 비교 분석이 미흡하여 M세대와 Z세대가 주거환경에 대해 가지는 차별적인 요구사항과 만족도 결정 요인을 명확히 밝혀내는 데 한계가 있었다. 특히, 이 두 세대는 미래 주택시장의 핵심 수요층으로 빠르게 성장하고 있으며, 이들의 주거선택 행동 양상과 만족도에 영향을 미치는 요인들을 깊이 있게 이해하는 것은 향후 주거 정책 수립 및 주택공급 전략 마련에 필수불가결한 요소이다.¹⁾

이에 본 연구는 M세대와 Z세대의 주거환경 만족도에 영향을 미치는 특성을 상호 비교 분석하고자 하며, 이를 통해 각 세대의 특성을 고려한 주거환경 개선 방안의 마련을 모색하고자 한다. 궁극적으로는 시대 변화에 따른 주거 요구를 효과적으로 충족시키고, 지속 가능한 미래 주거환경 조성에 실질적으로 기여하는 것을 본 연구의 목적으로 한다.

또한, 본 연구의 목적을 위해 ‘주거환경요인 (14개)은 주거환경만족도에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.’라는 가설을 설정하고 연구를 진행하고자 한다.

II. 이론적 고찰 및 연구의 착안점

1. 주거환경의 개념 및 중요성

우리나라의 주택시장은 2000년 이후 매년 50만 호 이상 꾸준히 공급되면서 양적인 성장을 이루어왔으며, 특히 2011~2020년까지의 10년간 약 700만 호에 달하는 주택공급이 이루어졌다.²⁾ 하지만, 대규모 주택공급의 노력에도 불구하고, 주거환경의 만족도 측면에서는 여전히 개선되지 못한 추세를 나타내고 있다.³⁾

주거환경은 개인이 거주하는 주택 그 자체뿐만 아니라 그와 밀접한 관계를 맺고 있는 주변의 다양한 외부요인들을 포괄하는 총체적 개념이다. 최근에는 환경오염으로 인해 대기오염, 하천오염, 소음공해 등에 의해 일상생활이 위협받거나 지장을 받게 되는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 또한, 도시화 및 주택의 과밀화로 인하여 아이들의 놀이공간이 없어지거나, 고층고밀의 개발로 인해 주변 지역의 일조시간이 감소하는 등 쾌적하고 건강하게 생활을 영위할 권리가 지나치게 침해받는 경우가 크게 늘어나고 있다.

이러한 현상은 개인의 생리적, 심리적 안정뿐만 아니라 공동체의 지속가능성에도 결정적인 영향을 미치게 된다. 즉, 인간의 기본적인 생존 욕구에서부터 자아실현의 욕구에 이르기까지 삶의 전반에 걸쳐 나타나게 되며, 이러한 주거환경이 개인과 사회에 미치는 영향은 다음과 같이 나타날 수 있다.

먼저, 개인적 차원에서는 개개인의 삶의 질 및 건강에 영향을 미치게 된다. 물리적 차원에서의 주거의 질은 거주자의 신체건강과 직접적으로 연결되며, 난방설비의 미흡이나 위생상태의 불량은 거주자에게 건강상의 문제를 야기시킬 수 있다. 또 한편으로 주거환경은 정신건강에 깊은 영향을 미칠 수 있다. 대도시와 같이 높은 지가와 임대료 등 경제적인 요인이 전형적인 주거 스트레스 요인으로 작용할 수 있으며, 그 외에 도시의 과밀이나 소음 및 공해, 열섬 현상 등 상당히 열악한 환경도 주거의 질에 커다란 영향을 미칠 수 있다(Kim et al., 2020).

다음으로 사회적 차원에서는 단순히 개인적 복지의 차원을 넘어 공동체의 지속가능성에도 기여할 수 있을 만큼 주거환경의 질은 주거만족도 및 삶의 질에 긍정적 영향을 미친다. 공동주택의 계획 수립 시 커뮤니티를 주거환경의 중요한 요소로 고려하는 것은 개인주의의 심화와 공동체 붕괴에 따른 도시문제의 악화를 방지하고자 하는데 필수적이며, 주민들 간의 집단적 정체성과 연대감을 조성하는데 효과적이기 때문이다(Hwang et al., 2023).

현행 관련법에서도 주거복지를 위한 주거정책의 수립 및 추진을 통해 국민의 주거권을 보장해야 함을 규정하고 있으며, 이를 근거로 국토교통부장관 및 시･도지사, 시장 또는 군수는 주거실태조사를 실시할 수 있도록 하고 있다.⁴⁾ 실제로 2006년 처음으로 주거실태조사가 시행된 이후 지금까지 매년 조사가 이루어지고 있으며, 일반조사(짝수해)와 정책조사(홀수해)로 구분하여 실시되어 오다가 점차 표본규모를 확대해 가면서 노인이나 저소득 등의 특수가구조사를 일반가구조사에 포함하여 시행해 오고 있다.⁵⁾

주거실태조사는 크게 주택 및 주거환경, 주거의식 및 주거계획, 가구에 관한 사항 등 총 6개의 대분류, 12개의 중분류의 조사항목으로 구성되어 있으며, 이 중 주택 및 주거환경에는 주택유형, 주택위치, 주택 건축연도 등 현재 주택 자체의 물리적 상태에 대한 만족도 조사항목과 현재 주택 주변의 여건을 고려한 주거환경 만족도 조사항목으로 구분되어 있다.

즉, 현재 주택 상태의 만족도와 주거환경의 만족도를 모두 조사대상으로 하면서 주거환경에 대한 전반적인 만족도를 조사하고 있으며, 이를 활용하여 다양한 분석이 이루어질 수 있도록 하고 있다.⁶⁾

이처럼 주거환경은 물리적 공간을 넘어 개인의 건강, 사회적 관계를 아우르는 복합적 시스템으로 작용되어야 함을 알 수 있으며, 이를 위한 거주자들의 주거만족도에 영향을 주는 요인들의 고려와 함께 삶의 질 제고를 위한 노력도 다각도로 이루어질 필요가 있다.

2. MZ세대의 개념 및 특징

MZ세대는 현대 사회의 주된 동력으로 부상하고 있는 두 세대 집단을 아우르는 용어로, 일반적으로 1980년대 초부터 2000년대 초에 출생한 밀레니얼 세대(M세대) 및 1990년대 중반부터 2000년대 초에 출생한 Z세대를 포괄하여 지칭한다.⁷⁾ 이 두 세대는 디지털 기술의 폭발적인 성장과 함께 유년기 및 청소년기를 보내면서, 온라인과 모바일 환경을 통한 정보습득 및 소통방식에 대한 높은 숙련도를 공통적으로 지닌다. 또한, 이들은 개인의 경험과 내적 가치를 중시하고, 사회적 문제에 대한 높은 관심과 참여 의식을 보이며, 수직적 위계보다는 수평적이고 유연한 관계를 선호하는 경향이 뚜렷하다. MZ세대는 급변하는 사회･경제적 환경의 영향을 직접적으로 받으며 형성된 독특한 소비패턴과 생활양식을 통해 현대 사회의 문화적, 경제적 지형을 변화시키는 주요한 주체로 평가받고 있다.

MZ세대는 이전 세대인 베이비부머 세대(1946~1964년생) 혹은 X세대(1965~1979년생)와 비교했을 때 몇 가지 차별화된 특징들을 보인다.⁸⁾

첫째, 디지털 친화성 측면에서, 베이비부머 세대가 아날로그 시대의 주역이었다면, MZ세대는 인터넷과 스마트폰이 보편화된 환경에서 성장한 진정한 의미의 디지털 네이티브 세대로서, 정보 탐색, 소통, 여가 활동 등 삶의 거의 모든 영역에서 디지털 기기를 적극적으로 활용한다. X세대 또한 디지털 전환기를 경험했으나, MZ세대만큼 디지털 환경에 완벽하게 몰입되어 있지는 않다는 점에서 차이가 존재한다.

둘째, 가치관에 있어서, 과거 세대가 조직에 대한 충성도, 물질적 성공 추구, 집단주의적 가치를 상대적으로 중요하게 여겼다면, MZ세대는 개인의 행복, 의미 있는 경험 추구, 일과 삶의 균형, 그리고 사회적 가치 실현을 더욱 중요하게 인식하는 경향이 강하다.

셋째, 소비 행태를 살펴보면, MZ세대는 단순히 제품을 구매하는 것을 넘어서 자신의 가치관과 신념에 부합하는 기업의 제품을 선택하는 ‘가치소비’나 ‘미닝아웃(Meaning Out)’ 경향을 명확히 보이며, 개인의 개성을 표현할 수 있는 맞춤형 제품이나 차별화된 경험을 선호한다. 이는 기성세대의 안정적이고 실용성을 강조하는 소비 패턴과는 분명한 대비를 이룬다.

넷째, 사회적 인식 측면에서, MZ세대는 환경문제, 사회정의, 성평등 등 다양한 사회적 이슈에 대해 높은 관심과 참여 의지를 표명하며, SNS 등 디지털 플랫폼을 통해 자신의 의견을 적극적으로 개진하고 연대하는 경향이 두드러진다.

한편, MZ세대로서의 공통점에도 불구하고, 밀레니얼 세대(M세대)와 Z세대는 성장배경과 경험의 차이로 인해 분명한 특성 차이를 보인다(Shin et al., 2024). 이러한 세대 내 차이는 주거환경에 대한 이들의 요구사항과 만족도 결정 요인에도 상이한 영향을 미칠 것으로 예상된다.⁹⁾

첫째, 성장배경에서 M세대는 아날로그와 디지털 전환기를 모두 경험한 '디지털 이민자'의 특성을 지니며, 사회･경제적 격변기를 겪었다. 반면, Z세대는 스마트폰과 소셜 미디어가 일상화된 환경에서 태어난 '디지털 네이티브' 세대로, 금융 위기 이후의 불확실한 사회를 경험하며 현실적이고 실용적인 경향을 보인다.¹⁰⁾

둘째, 정보습득 및 소통방식에 있어 M세대는 텍스트 기반 플랫폼을 선호하는 경향이 강한 반면, Z세대는 짧은 영상이나 이미지 중심의 시각적 콘텐츠를 선호하며 실시간 및 비대면 교류에 더욱 익숙하다.

셋째, 가치관 및 지향점에서 M세대는 개인의 행복과 경험, 워라밸을 중시하며 안정적인 삶을 추구하는 경향이 있다. 반면 Z세대는 ‘자기 자신’에게 더욱 집중하며 개인의 개성과 주체성, 공정성을 중요하게 생각하고, 빠르게 변화하는 환경 속에서 자기계발과 경제적 실용성을 중시한다.

넷째, 소비 행태를 보면 M세대는 가성비와 가심비, 그리고 브랜드의 사회적 가치를 고려한 소비를 지향한다. 이에 반해 Z세대는 소비를 자신을 표현하는 수단으로 활용하며 트렌드에 민감하고 독특한 제품에 관심을 가지며, 친환경적이고 윤리적인 소비 및 모바일 라이브 커머스 이용에 매우 익숙하다.

이러한 M세대와 Z세대의 명확한 특성 차이는 주거환경 만족도에 영향을 미치는 요인에 대한 세대별 상이한 인식과 요구를 유발할 것이며, 본 연구는 이 차이점을 심층적으로 분석하고자 한다.

3. 선행연구의 검토 및 연구의 착안점

주거환경 만족도에 영향을 미치는 요인과 관련된 선행연구는 다양하게 이루어져 왔다. 특정지역에서의 주거환경 특성이 주거만족도에 미치는 영향에 관한 연구, 고령층 혹은 청년층을 대상으로 주거만족도에 미치는 영향에 관한 연구 등 특정지역이나 특정 연령층을 대상으로 한 연구가 다수 이루어져 왔으며, 그 외 주택 유형별, 주거이동에 미치는 영향 등 다양한 연구가 진행되었다.

Kim et al.(2016)의 연구에서는, 안전한 주거환경이 주거만족에 미치는 영향 및 사고피해 경험의 유무에 따른 조절효과를 분석하였으며, 이를 통해 안전한 주거환경의 중요성 및 환경조성을 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 연구방법으로는 공동주택에 거주하는 일반 성인을 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 안전한 주거환경 요인 중 생활안전 환경의 중요성을 확인하였고, 교통안전 환경은 주거만족을 향상시키는 요인임을 증명하였다. 또한 범죄예방 및 대응은 주거만족에 큰 영향을 주지 못하였으며, 사고피해의 경험과 상관없이 안전한 주거환경은 주거만족에도 영향을 미친다는 것을 확인하였다. 다만, 조사표본이 수도권에 한정되었고, 공동주택의 경우 기성･신규 및 노후도 등을 고려하지 않은 채 일률적인 분석이 진행되었다.

Jang et al.(2024)의 연구에서는, 2022년 주거실태조사 자료를 활용하여 주택 만족도에 영향을 주는 변인을 밝히고자 하였다. 이를 위해 집의 구조물에 대한 방수, 난방 및 단열, 환기 및 채광, 내외부 소음, 재난･재해 안전성 등 주로 주택의 상태에 초점을 맞춰 연구를 진행하였으며, 이들 요소 중 주택 만족도에 가장 밀접한 영향을 주는 요인으로 집의 견고함과 균열, 방수 상태가 가장 강한 상관관계가 있음을 밝혀냈다.

Kweon et al.(2023)의 연구에서는, 온라인 플랫폼 기반의 직방에서 아파트 리뷰를 활용하였으며, 이를 딥러닝 기반의 BERT 모형을 통해 분석하였다. 분석과정을 거쳐 주거환경 만족도의 영향요인을 도출하였고, 만족도 개선을 위한 고려사항을 제시하였으나, 리뷰 작성자의 개인별 특성을 고려하지 못한 채 분석이 이루어졌다는 점과 리뷰 작성자들의 지나친 주관성을 적절히 제어하지 못했다는 점에 한계가 있다.

Kim et al.(2023)의 연구에서는, 최근 1인 가구의 증가를 고려하여 다른 연령 집단 간의 비교를 통해 주거만족도에 미치는 영향요인의 차이와 삶의 만족도에 미치는 영향을 파악하고자 하였다. 이를 위해 2020 서울서베이 도시정책지표 조사자료를 활용하였으며, 1인 가구를 청년층, 중장년층, 노년층으로 구분하여 각 집단 간 비교 연구를 진행하였다. 분석 결과, 청년 1인 가구는 타 연령대에 비해 주거만족도와 삶의 만족도에 미치는 영향 요인이 매우 다양하다는 것을 확인하였으며, 따라서 이들 집단을 위한 더욱 다양한 대안이 고려되어야 함을 제안하였다.

Han et al.(2018)의 연구에서는, 공공임대주택 유형의 다양화 및 사회적 배제･갈등 현상이 확산하는 추세속에서 사회적 혼합단지를 대상으로 공공임대주택의 거주민들과 분양주택의 거주민들간 주거환경 만족도에 결정요인으로 작용하는 것은 무엇인지에 대해 파악하고, 이를 바탕으로 정책 방향성에 대한 연구를 진행하였다. 분석 결과, 두 집단간 주거환경 만족도에 차이가 존재함을 밝혔으며, 공공임대주택 거주민들이 물리적 환경에, 그리고 분양주택 거주민들이 안전환경에 더욱 중요한 요인으로 작용함을 확인하였다.

Han et al.(2018)의 연구에서는, 3040세대를 대상으로 하여 주택의 점유형태별 거주자의 주거만족도 및 주거환경 만족도에 대한 영향요인을 실증적으로 파악하고자 하였다. 분석 결과, 모든 집단에서 교육환경이 높은 영향력을 주고 있으며, 특히 민간임대주택 가구에서 이웃과의 관계가 주거환경 만족도에 가장 큰 영향력을 주는 것으로 나타난 반면, 공공임대주택 거주 가구에서는 가장 낮은 영향력을 갖고 있는 것으로 나타나 뚜렷한 차이를 나타냈음을 확인하였다. 또한, 자가 및 민간임대주택 가구에서는 모든 물리적 환경이 주거환경 만족도에 영향을 주는 것으로 나타났지만, 공공임대주택 가구에서는 문화･공원 및 녹지･대중교통 접근성과 같은 요인들이 유의미한 결과를 주고 있지 않음을 확인하였다.

Park et al.(2021)의 연구에서는, MZ세대를 대상으로 하여 어떠한 외부 주거환경요인이 이들의 주거 만족도에 더 큰 영향을 미치는지를 분석하였다. 이를 위해 20~40대를 대상으로 설문조사를 실시하였으며, 설문은 거주특성(4개), 경제특성(4개), 편의특성(4개), 사회특성(4개)의 문항으로 구성되어 조사 및 분석되었다. 분석 결과, 4가지 특성 모두 MZ세대 전체에서 주거만족도에 유의미한 영향을 미쳤으며, 특히 편의특성과 거주특성의 순으로 주거만족도에 유의미한 영향을 미쳤음을 밝혔다.

Park et al.(2024)의 연구에서는, MZ세대의 인구 및 사회학적 특성과 주거가치를 주요 지표로 하여 주거선택에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 연구방법으로는 MZ세대에 해당하는 연령층을 대상으로 온라인 설문조사를 실시하였으며, 피어슨 상관관계 분석 및 다중회귀분석으로 진행하였다. 분석 결과, 주거선호와 주거가치, 그리고 주거선택요인에 대한 분석을 실시하여 이를 관리적 측면과 공급적 측면으로 개선방안을 제시하였으나, 주로 주택 자체 및 주택 내부요인들을 중심으로 지표를 설정하여 주변 여건 및 접근성 등 주거환경과 관련된 외부적 다양성을 고려하지 못하였다.

지금까지 살펴보았듯이, 주거만족도에 영향을 미치는 환경요인을 다양한 측면에서 연구가 진행되었지만, 주택 공간에 한정된 분석, 특정 지역 혹은 연령층에 한정된 조사･분석으로 인한 연구의 한계가 나타나고 있다. Kim et al.(2016)의 연구에서는 특정 지역에 한정하여 안전한 주거환경 요인에 초점을 둔 분석에 치우쳤으며, Jang et al.(2024)의 연구에서는 주택 공간에 한정하여 주택의 상태에 초점을 둔 분석에 치우쳤다는 한계가 나타났다. 또한 Kweon et al.(2023)의 연구와 같이 작성된 리뷰에 의존하여 지나친 주관성이 반영된 분석으로 이어지면서 다양한 영향요인 분석이 이루어지지 못하였다는 한계가 나타났다. Han et al.(2018)의 연구에서는 본 연구와 마찬가지로 주거실태조사 데이터를 활용하여 분석하였으나, 대상층만 3040세대로 유사할 뿐 비교관점은 자가, 공공임대주택, 민간임대주택 거주자들 간의 비교로서 본 연구와는 분석의 초점에 있어 차이가 있다고 할 수 있다. 또한, MZ세대를 대상으로 진행된 연구에서도 인구통계학적 특성과 함께 주거환경의 다양한 여건 고려가 다소 미흡한 한계가 나타나고 있다. Kim et al.(2023)의 연구나 Park et al.(2021)의 연구에서 나타났듯이 세대간 비교를 통해 영향요인의 차이를 비교하기도 하였으나, 연령구분의 차이가 있거나 MZ세대의 취향에 보다 더 초점을 맞춘 지표선정 및 분석이 이루어지는 등 MZ세대의 특성에 충실하면서 주거환경의 다양한 여건 고려가 상당히 미흡하다.

따라서, 본 연구에서는 MZ세대를 대상으로 하였으며, 이들이 생각하는 주거환경 만족도에 영향을 미치는 요인을 규명하기 위해 인구통계학적 특성뿐만 아니라 상업･의료･공공･문화시설, 공원･녹지, 교통 등 주거환경을 둘러싼 다양한 여건을 고려하여 지표를 설정하고 연구를 진행하였다는 점에서 차별성이 있다.

III. 분석방법 및 자료수집

1. 분석방법

1) PLS 회귀분석

본 연구는 우리나라의 MZ세대들을 대상으로 하며, 그중에서도 M세대와 Z세대간의 주거환경 만족도에 영향을 미치는 주거환경요인을 비교분석하고자 한다. 이를 위해 본 연구에서는 다중공선성과 표본수의 문제를 해결할 수 있는 PLS(Partial Least Squares) 회귀분석을 활용하고자 한다.

PLS회귀분석은 주성분분석과 다중회귀분석의 특성을 일반화하고 결합한 최신기법으로 수학적으로는 부분최소제곱 회귀분석이라 하며, 모형의 특성상 알고리즘 수행단계에서 사영(projection)과 회귀(regression)의 반복으로 구성되어 있는 각 단계의 벡터와 행렬로 인해 잠재구조사영 회귀분석(projection to least structure regression)이라고도 한다(Jeong et al., 2014.)

특히, PLS회귀분석은 다중공선성이 존재하는 회귀모형이나 설명변수 수가 관측 수보다 큰 경우에도 회귀모형을 추정하여 예측값을 제시할 수 있다(Hur, 2008).

다중공선성은 다중회귀분석에서 자주 발생되는 문제로 종속변수에 영향을 미치는 독립변수들간의 상관성이 높아서 회귀모형의 신뢰성을 저하시킬 수 있다. 하지만, PLS 회귀분석은 다중회귀분석모형에서의 최소제곱방법이 아니라 반응변수와 설명변수의 부분최소제곱방법을 활용하므로, 애초부터 다중공선성의 문제가 발생하지 않는다.

또한, 표본수의 문제를 해결할 수 있다. 다중회귀분석에서 독립변수들의 수가 많을 경우, 다중공선성이 발생할 가능성이 높아지며 독립변수의 수에 비해 적은 표본수로 인해 분석결과의 신뢰성에도 문제가 발생할 수 있다. 이에 대해 Jeong et al.(2014)은 설명변수의 수가 관측치보다 많을 경우, PLS회귀분석을 활용한다고 제시하였다.

본 연구에서는 주거환경만족도에 영향을 미치는 주거환경요인이 총 14개로 일반적인 독립변수들보다 많기 때문에 다중공선성이 있을 것이라 판단하였으며, 이를 해결하기 위해 PLS 회귀분석을 활용하고자 한다. 본 연구의 통계분석은 IBM SPSS 25.0을 이용하여 기초통계 및 빈도분석, PLS 회귀분석을 수행하였다.

2) 분석결과 해석방법

PLS회귀분석의 분석결과는 잠재요인 사영 변수 중요도인 VIP(Variable Importance in Projection)값을 통해 영향정도를 파악할 수 있다. Jeong et al.(2014)의 연구에서, VIP값은 1에 가깝거나 혹은 1보다 클 경우에는 통계적으로 매우 유의미한 변수로 결정할 수 있지만, 0.8 이상인 경우라도 인과관계를 추정하는데 있어서 유의한 의미를 부여할 수 있다고 제시하였다. 또한, Wold(1994)는 VIP값이 0.8 미만이며 모든 회귀계수의 절대값이 매우 작아서 0에 가까운 경우는 잠재요인의 추출이나 인과관계를 추정하는데 있어 의미없는 설명변수로 제거가 가능하다고 언급하였다

2. 자료수집

1) 주거환경요인 선정

본 연구에서는 M세대와 Z세대 간의 주거환경 만족도에 영향을 미치는 주거환경요인을 비교분석하기 위해 국토교통부에서 실시한 2022년 주거실태조사 자료상에서 주거환경과 관련된 변수들을 토대로, 종속변수인 주거환경 만족도와 독립변수들인 주거환경요인 15개를 선정하였다. 주거환경요인의 경우, 상업시설, 의료시설, 공공기관, 문화시설, 도시공원 및 녹지, 대중교통에 대한 접근용이성과 주차, 도로, 교육, 안전 등 다양한 변수들을 설문문항으로 활용하였다.

2) 설문조사 개요

국토교통부는 전국 표본 5.1만 가구를 대상으로 2022년 주거실태조사를 실시하였다.¹¹⁾ 주거실태조사는 주거기본법 제20조, 그리고 동법 시행령 제13조에 기반하여 대면조사를 통해 국민의 주거실태와 추이를 조사･파악함으로써 중장기주택계획 및 부동산정책에 활용하고자 실시하는 조사이다.

조사의 목적은 첫째, 국민의 주거생활에 관한 전반적 사항을 파악하여 다양한 분석이 가능하도록 기초자료를 제공하고, 정부 및 전문가 그리고 각계각층의 주거 관련한 연구 및 정책수요에 부응하며, 둘째, 조사결과를 토대로 정부로 하여금 다양한 국민들의 특성에 부응하는 주택정책을 수립하도록 지원하는 것이 목적이다. 이와 같은 관점에서 공신력 있는 자료이며, 신뢰성이 높다고 판단된다. 주거실태조사와 관련된 구체적인 내용은 <Table 1>과 같다.

3) 설문조사 자료의 인구통계학적 특성

본 연구에서는 주거실태조사 설문응답자인 유효표본수 51,325 가구 중 M세대와 Z세대의 연령대만을 그룹화하여 자료를 구축하였다. M세대의 경우 8,741개, Z세대의 경우 1,813개의 표본수로 분류되었다. 연령대별 빈도분석 결과, M세대의 경우 나이대가 높아질수록 빈도(명)이 높아지는 경향을 보였으며, Z세대의 경우에도 높아지는 경향을 보였지만, 전체적인 비율은 M세대 8,741명, Z세대 1,813명으로 세대별 빈도는 차이가 있었다. 이는 M세대의 연령분포가 Z세대보다 많으며, 주거실태조사 특성상 나이, 지역별로 비율을 계산하여 표본조사를 실시한 결과라 해석된다<Table 2>.

또한, 성별 빈도분석 결과, M세대는 남성 7,442명(85.1%), 여성 1,299명(14.9%)였으며, Z세대는 남성 1,086명(59.9%), 여성 727명(40.1%)인 것으로 분석되었다<Table 3>.

학력별 빈도분석 결과, M세대는 대학 졸업이 6,559명(75.0%)로 가장 많았으며, Z세대는 고등학교 졸업이 965명(53.2%)로 가장 많았다. 또한, 대학졸업의 경우도 821명(45.3%) 인 것으로 분석되었다<Table 4>.

결혼형태별 빈도분석 결과, M세대의 전체의 69.5%(6,073명)이 기혼인데 반해, Z세대는 전체의 92.1%(1,669명)이 미혼으로 표본수에서 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는 우리나라 결혼의 평균연령이 남자 33.86세, 여자 31.55세(KOSIS)임을 고려할 때, Z세대의 결혼빈도는 타당하다고 판단된다<Table 5>.

주택점유형태별 빈도분석 결과, M세대는 자가가 3,613명(41.3%)인데 반해 Z세대는 자가 81명(4.5%)로 확연한 차이가 있었다. 자가의 경우에도 M세대 2,527명(28.9%), Z세대 344명(19.0%)인 것으로 분석되었다. Z세대는 보증금 있는 월세가 1,125명으로 전체의 62.1%를 차지하고 있는 것으로 나타났다<Table 6>.

한편, 주택유형별 빈도분석 결과, M세대의 경우 아파트가 5,564명으로 전체의 63.7%를 차지하였다. 하지만, Z세대의 경우 다가구 단독주택이 863명으로 전체의 47.6%로 차이가 있음을 알 수 있었다<Table 7>.

인구통계학적 특성 분석 결과, M세대와 Z세대는 큰 차이를 보이는 것으로 나타났다. 나이, 성별, 학력의 경우 표본조사의 특성상 표본수를 추출한 것으로 분석결과의 차이를 판단할 수는 없다. 하지만, 결혼여부의 경우 M세대는 전체의 69.5% (6,073명)가 기혼이지만, Z세대는 전체의 92.1%(1,669명)이 미혼인 것으로 도출되었다. 이는 우리나라 특성상 결혼 전과 후의 주거환경, 수입, 교육환경 등 경제사회적 환경변화가 확연한 차이는 보이는 것을 고려할 때 큰 차이라 볼 수 있다. 다음으로 경제적 능력 또는 상태를 가늠해 볼 수 있는 주택유형과 주택점유형태도 차이가 있는 것으로 분석되었다. 주택점유형태의 경우, M세대는 자가가 3,613명으로 전체의 41.3%, 전세가 2,527명(28.9%), 보증금이 있는 월세가 2,127명(24.3%) 순으로 나타난 반면, Z세대는 보증금 있는 월세가 전체의 62.1%(1,125명), 전세는 344명(19.0%) 순인 것으로 분석되었다. 주택유형에서도 M세대는 아파트가 전체의 63.7%(5,564명)이였으나, Z세대는 다가구 단독주택이 전체의 47.6%(863명)으로 도출되었다. 이처럼 인구통계학적 특성에서도 M세대와 Z세대의 특성은 큰 차이가 있는 것으로 해석할 수 있다. 따라서, 주거환경만족도에 영향을 미치는 주거환경요인 규명에도 M세대와 Z세대를 구분하여 분석하는 것이 필요하다고 판단된다.

M세대와 Z세대 간의 표본 불균형을 해소하기 위해 가중치를 계산한 결과, M세대와 Z세대 모두 가중치가 0.205631로 도출되었다<Table 8>. 이는 주거실태조사가 공신력 있는 국가통계인만큼 수행기관에서 인구통계학적 특성에 맞게 표본수를 산정한 것으로 판단된다.

IV. MZ세대의 주거환경요인 비교분석

1. PLS회귀분석을 통한 M세대와 Z세대의 주거환경요인 분석

1) M세대 대상 주거환경만족도에 영향을 미치는 주거환경요인 분석

M세대들에 대한 PLS회귀분석 결과, 잠재요인에 따른 분산의 설명정도를 살펴보면 각 잠재요인을 통한 설명변수의 분산설명정도 (Cumulative X Variance)는 5개의 잠재요인을 통해 전체 14개의 설명변수 분산이 66.8%로 설명된다.

결정계수인 반응변수의 분산 설명정도 (Cumulative Y Variance)도 45.5%로 비교적 모형의 적합도를 잘 설명하고 있는 것으로 도출되었다. 본 연구에서 모형의 적합도는 잠재요인 수가 2개로 늘어날 때 0.4%의 가장 큰 증가분을 나타내었다.

분석결과, M세대들이 생각하는 주거환경 만족도에 가장 큰 영향을 미치는 주거환경요인으로는 상업시설 접근용이성이 중요도(VIP)값 1.123으로 가장 높은 것으로 도출되었다<Table 9>. 다음으로 VIP값이 1.0 이상~1.2 미만인 중요한 요인으로 추정된 요인은 교육환경(학교/학원 및 미취학 아동을 위한 시설/서비스 등) 1.089, 주변도로의 보행 안전 1.082, 의료시설 접근 용이성(병원/의료복지시설 등) 1.081, 치안 및 범죄 등 방범상태 1.056, 청소 및 쓰레기 상태 1.005, 공공기관 접근용이성(시청/읍면동 사무소/경찰서 등) 1.000 순으로 분석되었다. VIP값이 0.8 이상~1.0 미만의 보통 또는 약간의 중요한 변수로 추정된 요인으로는 대중교통 접근용이성(버스/지하철 등) 0.982, 자동차 경적 및 집주변의 소음정도 0.971, 이웃과의 관계 0.957, 대기오염 정도 0.950, 문화시설 접근용이성(극장/공연장/박물관/미술관 등) 0.916, 도시공원 녹지 접근 용이성(놀이터/공원/녹지/수변 등) 0.910, 주차시설 이용편의성 0.832 순으로 도출되었다.

2) Z세대 대상 주거환경만족도에 영향을 미치는 주거환경요인 분석

Z세대들에 대한 PLS회귀분석의 결과, 잠재요인으로 인한 분산의 설명정도의 경우 각 잠재요인을 통한 설명변수의 분산설명정도(Cumulative X Variance)는 5개의 잠재요인을 통해 전체 14개의 설명변수 분산이 68.3%로 설명된다.

결정계수인 반응변수의 분산 설명정도(Cumulative Y Variance)도 46.5%로 비교적 모형의 적합도를 잘 설명하고 있는 것으로 도출되었다. 본 연구에서 모형의 적합도는 잠재요인 수가 2개로 늘어날 때 0.6%의 가장 큰 증가분을 나타내었다.

분석결과, Z세대들이 생각하는 주거환경만족도에 가장 큰 영향을 미치는 주거환경요인으로는 상업시설 접근용이성(시장/대형마트/백화점 등)이 중요도(VIP)값 1.194로 가장 높은 것으로 도출되었다<Table 10>. 다음으로 VIP값이 1.0 이상~1.2미만인 중요한 요인으로 추정된 요인은 의료시설 접근용이성 1.138, 치안 및 범죄 등 방범상태 1.081, 청소 및 쓰레기 처리상태 1.074, 공공기관 접근용이성(시청/읍면동사무소/경찰서 등) 1.052, 교육환경(학교/학원 및 미취학 아동을 위한 시설/서비스 등) 1.051 순으로 분석되었다. VIP값이 0.8 이상~1.0 미만의 보통 또는 약간의 중요한 변수로 추정된 요인으로는 주변도로의 보행 안전 0.999, 문화시설 접근용이성(극장/공연장/박물관/미술관 등) 0.988, 대기오염 정도 0.962, 대중교통 접근용이성(버스/지하철 등) 0.922, 도시공원 및 녹지 접근용이성(놀이터/공원/녹지/수변 등) 0.905, 자동차 경적 및 집주변 소음정도 0.892, 이웃과의 관계 0.878순으로 도출되었다.

2. M세대와 Z세대의 주거환경요인 결과 비교

M세대와 Z세대들간의 주거환경만족도에 영향을 미치는 주거환경요인들을 비교해보면, 우선 M세대의 경우, 주택에 대한 전반적인 만족도가 중요도(VIP)값 1.178로 가장 높게 도출되었으나, Z세대의 경우, 상업시설 접근용이성(시장/대형마트/백화점 등)이 중요도(VIP)값 1.182로 가장 중요한 것으로 나타났다<Table 11>. 2순위로는 M세대의 경우, 상업시설 접근용이성(시장/대형마트/백화점 등)이 중요도(VIP)값 1.109, Z세대는 주택에 대한 전반적인 만족도가 중요도(VIP)값 1.166으로 도출되었다. 1순위와 2순위는 순위는 다르지만 두세대 모두 주택과 상업시설에 대해 중요하게 생각하고 있는 것을 알 수 있었다. 이는 직접적으로 살아가는데 필요한 주택과 시장, 마트 등에 대한 환경이 잘 조성되어 있어야 함을 의미한다. 해석에 따라 차이는 있겠지만, 순위가 다르게 도출된 것도 세대간의 인식의 차이가 있음을 알 수 있는 부분이기도 하다.

하지만, 3순위부터는 명확하게 차이가 나타난다. M세대의 경우, 교육환경(학교/학원 및 미취학 아동을 위한 시설/서비스 등)이 중요도(VIP)값 1.069로 나타났지만, Z세대는 의료시설 접근용이성(병원/의료복지시설 등)이 중요도(VIP)값 1.123으로 차이가 있는 것으로 도출되었다. 이는 M세대가 결혼을 하고 아이가 있으며, Z세대가 미혼이 많아 이러한 차이가 발생하는 것으로 해석해볼 수 있다. 4순위의 경우에도 M세대는 의료시설 접근용이성(병원/의료복지시설 등)이 중요도(VIP)값이 1.067이였으나, Z세대는 치안 및 범죄 등의 방범상태가 중요도(VIP)값 1.063으로 분석되었다. 이처럼 주택과 의료시설에 대한 환경은 MZ세대가 모두 중요하게 생각하고 필수적인 주거환경으로 판단할 수 있었지만, 교육환경, 치안 및 범죄 등의 경우, 세대별로는 생각하는 것이 차이가 있음을 알 수 있었다. 따라서, 그 지역의 주거환경을 개선하기 위해서는 세대간 인구특성을 살펴보고 그에 맞는 적절한 주거환경개선 계획수립이 필요하다고 판단된다.

V. 결 론

1. 연구의 요약 및 시사점

본 연구는 최근 마케팅 분야 등에서 다양하게 활용되고 있는 MZ세대들을 대상으로 주거환경만족도에 영향을 미치는 주거환경요인들을 규명하고자 하였다. 하지만, M세대와 Z세대의 특성이 차이가 있음을 고려하여, M세대와 Z세대를 구분하여 분석을 수행하였다. M세대는 밀레니엄 세대로 30~44세, Z세대는 20~29세까지를 대상으로 하였다. 분석자료는 2022년 국토교통부에서 실시한 주거실태조사 자료를 활용하였으며, 그중 주거환경만족도와 주거환경요인을 설문한 내용을 토대로 연구를 진행하였다. 분석방법으로는 설명변수가 15개임을 감안하여 전통적인 다중회귀분석보다 다중공선성을 해결할 수 있는 PLS 회귀분석을 활용하였다.

본 연구의 분석결과와 그에 따른 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다.

첫째, 세대별로 주거환경개선과 관련된 정책 수립 시 세대를 구분한 차별화된 전략이 필요하다. 최근의 마케팅 및 트렌드인 세대를 논의할 때 MZ세대를 통합하여 많은 이야기를 하고 있지만, 분석결과 M세대와 Z세대는 차이가 있음을 알 수 있었다. 우선적으로 인구통계학적 특성을 살펴보아도 M세대는 자가 41.3%, 전세 28.9%였으나, Z세대는 보증금 있는 월세가 62.1%, 전세는 19.1%인 것으로 도출되었다. 또한, 살고 있는 주택유형도 M세대는 아파트가 전체의 63.7%였으나, Z세대는 다가구 단독주택이 전체의 47.6%인 것으로 분석되었다. M세대와 Z세대의 인구통계학적 특성을 살펴볼 때 가장 큰 부분이 경제적인 부분과 생활환경이 다르다는 것을 알 수 있었다. PLS 회귀분석을 통한 주거환경요인을 비교했을때도 M세대와 Z세대는 1순위가 상업시설 접근용이성(시장/대형마트/백화점 등)으로 도출되었나, 2순위의 경우, M세대는 교육환경, Z세대는 의료시설 접근용이성(병원/의료복지시설 등) 인 것으로 분석되었다. 또한, 3순위와 4순위도 차이가 있는 것으로 나타났다.

따라서, 향후 주거환경개선을 위해서는 우선적으로 MZ세대를 모두 고려할 것이 아니라, 그 지역에 거주하고 있는 거주자의 분포가 어떤 세대인지를 파악하고 그에 맞는 개선방안을 수립하는 것이 중요하다고 판단된다.

둘째, M세대와 Z세대가 공통적으로 가장 중요하게 생각하는 것은 상업시설 접근용이성(시장/대형마트/백화점 등)인 것으로 나타났다. 상업시설 접근용이성의 경우, M세대와 Z세대가 비교적 젊은 세대임을 감안한다면, 지역의 거주지 배치, 분포 등을 생활에 필요한 시장, 마트, 백화점 등에 대한 접근성을 제고시킬 수 있게, 대중교통, 자전거도로, 보행로 개선 등이 필요하다고 판단된다. 이는 Park et al.(2024)의 연구에서 MZ세대 전체가 주거만족도에 유의미한 영향을 미친 요인으로 편의특성과 거주특성의 순으로 나타났음을 밝혔으나, 본 연구에서는 M세대와 Z세대 간에 이러한 우선순위의 차이가 있음을 제시했다는 점에서 그 의의가 있다고 할 수 있다.

셋째, 상업시설 접근용이성 이외에 중요하게 생각하는 부분을 살펴보면, M세대는 교육환경(학교/학원 및 미취학 아동을 위한 시설/서비스 등)이 2순위였으며, Z세대는 의료시설 접근용이성(병원/의료복지시설 등)을 2순위로 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. M세대의 경우, 결혼 후 아이가 있는 경우가 많은 상황이기에 교육환경에 대한 중요도가 높게 도출된 것으로 해석되며, Z세대는 소득과 재산이외에도 정신적 건강과 외모/신체적 건강을 중요하게 생각하는 것이 반영된 것으로 해석된다.¹²⁾ 목회데이터 연구소가 발표한 자료에 따르면, Z세대들은 행복한 삶을 위한 필수요소로 소득/재산이 32%로 가장 높았으며, 다음으로 정신적 건강 20%, 외모/신체적 건강이 11%인 것으로 나타났다.¹³⁾ 따라서, M세대가 많이 분포하고 있는 지역에는 상업시설 이외에 교육환경에 대한 개선을 고려해야 하며, Z세대의 경우 건강을 위한 의료시설 접근용이성 개선에 대한 고려가 필요하다. 특히, 정신적 건강에 대한 의료시설 마련이 필요하다고 판단된다. 따라서 M세대를 위해서는 주거단지 연계형 돌봄 및 교육시설의 확충, 디지털 학습 장비와 고속 네트워크가 기반이 되는 스마트 교육 인프라의 구축 등 주거지 인근에 교육 인프라의 확충 및 질적 향상을 도모할 필요가 있으며, Z세대를 위해서는 청년 특화 공공의료 서비스 거점 마련, 스마트 헬스케어 존 조성 등¹⁴⁾과 같이 생활권 중심의 의료서비스에 대한 접근성 강화, 공공 보건 인프라의 확충에 초점을 맞출 필요가 있다.

본 연구는 M세대와 Z세대를 구분하여 주거환경만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하고, 개선방안을 모색하였다는 점에서 그 의의를 가진다. 따라서, 향후 세대별 주거환경개선정책을 수립시 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.

2. 향후 연구과제

본 연구는 주거실태 조사 자료라는 사전수행된 자료를 토대로 진행된 연구로, 좀 더 세분화된 설문항목을 통한 분석을 하지 못한 것이 아쉬움으로 남는다. 예를 들어, 설문항목 중 상업시설 접근용이성의 경우, 시장, 대형마트, 백화점 등을 하나의 상업시설로 적용하고 있어, 이들 각각에 대한 세부적인 결과를 도출하기는 어려운 점이 있다. 따라서, 향후 본 연구의 분석결과에서 주거환경만족도에 영향을 미치는 주거환경요인들에 대한 세부적인 항목들 각각의 분석이 필요하다고 판단된다.

다음으로, 본 연구는 국토교통부에서 실시한 2022년 주거실태조사자료 중 M세대인 30~44세와 Z세대인 20~29세의 전체에 대한 자료를 토대로 분석을 진행하였다. 하지만, M세대와 Z세대일지라도 도시와 농촌, 산지 등 지역적 특성과 성별 등 다양한 특성에 따라서도 연구가 진행될 수 있다. 본 연구에서는 M세대와 Z세대의 구분을 기본적으로 연령의 차이에 두었으며, 이러한 인구학적 차이가 많은 부분에서 두 세대간의 차이로 나타나고 있다는 점은 본 연구의 한계라 하겠다. 따라서 단순히 연령 차이에서 비롯된 인구학적 특성 외에도 지역적 특성, 사회적 특성과 같은 다양한 특성에 기초한 연구가 필요하다. 또한, 본 연구가 MZ세대를 구분하여 진행된 기초연구임을 감안할 때, 향후 지역, 성별 , 고령자, 중장년 층 등 다양한 특성에 따른 연구가 진행된다면, 연구결과의 신뢰성을 제고시킬 수 있을 것이라 판단된다.