The Korean Housing Association

Current Issue

Journal of the Korean Housing Association - Vol. 31 , No. 3

[ Article ]
Journal of the Korean Housing Association - Vol. 31, No. 2, pp.33-42
Abbreviation: J Korean Hous Assoc
ISSN: 2234-3571 (Print) 2234-2257 (Online)
Print publication date 25 Apr 2020
Received 19 Dec 2019 Revised 27 Feb 2020 Accepted 27 Feb 2020
DOI: https://doi.org/10.6107/JKHA.2020.31.2.033

준주거지역 내 토지이용에 따른 관리방안 연구
류경수* ; 정응호**
*정회원(주저자), 대전광역시 도시계획상임기획단 연구원
**정회원(교신저자), 계명대학교 환경과학과 교수

A study on Zoning Regulations In Residential-Commercial mixed Areas
Ryu, Kyung-Soo* ; Jung, Eung-Ho**
Correspondence to : Eung-Ho, Jung, Department of Environmental Science, Keimyung University, 1095 Dalgubeol-daero, Dalseo-Gu, Daegu City, Korea. E-mail: turep21@kmu.ac.kr


Abstract

This research found that land use regulations has not corresponded to the current of the times. It is necessary to revise the zoning regulations to keep the effectiveness of the zoning and its management. The purpose of this research is to present issues in the mixed use district in Daegu and management solutions to the issues and to suggest directions to the improvement of the land use regulations in the district through the primary and secondary research on the zoning and expert interviews for the research. The problem contained in the district in Daegu is that the uses of buildings are seriously mixed, that the criteria of the land use regulations are unclear, and that the standards of the management is uniform. Therefore, rather than managing the mixed use district with a uniform and similar planning technique like other large cities, it is necessary to regulate the use and bulk of buildings in that district differently in the context of the characteristics of communities. In order to revise ambiguous regulations that did not meet the purpose of the introduction of the mixed use zoning, this research suggests that the redefinition of the mixed use zoning district and that the five types of management strategies for the district.


Keywords: Residential-Commercial Mixed Area, Zoning System, Zoning Regulations
키워드: 준주거지역, 용도지역제, 토지이용 실태분석, 도시관리계획

I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적

오늘날 국내의 도시는 급격한 성장과 변화를 맞이하고 있으며, 한정된 국토와 자원, 높은 인구밀도로 개발보다는 효율적으로 도시를 관리하는 측면에 초점을 두고 있는 실정이다. 인간의 삶을 영위할 수 있는 공간의 기반이 되며, 사회ㆍ경제ㆍ문화ㆍ정치적인 활동의 중심이 되는 곳이기도 하다. 도시는 다양한 용도와 기능, 물리적인 요소와 공간이용의 주체인 인간의 활동으로 발생하는 비물리적인 요소 등 서로 간 상호작용이 발생하는 장소이다. 도시를 구성하는 물리적인 요소 중 가장 중요한 것은 토지이다. 토지라는 것은 자연적 자원으로 다른 자원에 비해 독특한 특성을 지니고 있다. 가장 두드러진 특성은 부동적이고 임의적으로 생산할 수 없다는 것이다(Ryu, 2018).

우리나라의 토지이용은 1934년 일제강점기 때 조선시가지계획령에 의한 용도지역제를 지금에서도 운용하고 있어, 많은 시간이 흐르는 동안에 도시는 급격한 여건과 변화가 있음에도 불구하고 토지이용 행위제한, 허용용도, 건폐율과 용적률 등에 대한 체계는 과거에 머물러 있다는 것이다.

1971년 도시계획법에서 주거지역의 세분화로 준주거지역이 새롭게 도입되었으며, 지정된 이후 준주거지역에서 주거와 상업업무기능 등 다양한 용도를 혼재할 수 있도록 유지하고 있지만. 실제로는 대부분 공동주택, 오피스텔, 레지던스와 같은 주거기능을 가진 용도로 개발되고 있다.

국토계획법에서는 준주거지역의 지정목적을 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역으로 되어 있다. 그러나 대구시 준주거지역에서 공동주택의 입지는 제3종일반주거지역과 동일한 용적률을 적용하고 있으며, 공동주택 내 일부 상가나 점포와 같은 근린생활시설과 복합한 경우 제3종일반주거지역과 비교하여 다소 높은 용적률을 적용하고 있어 건축물의 용도에 따라 용적률을 차등적으로 적용하고 있다는 것을 알 수 있다.

따라서 현재 대구시 준주거지역의 기능과 역할, 건축물의 용도, 주변의 용도지역, 개발밀도 등에 대해서 면밀히 파악하고, 어떠한 영향을 미치는지에 대해서 특성을 분석하여 재정립할 필요가 있다고 사료된다.

2. 연구의 범위

본 연구는 공간적 범위와 시간적 범위로 구분하여 진행하였다. 먼저, 공간적 범위로는 대구광역시 전체 행정면적인 883.56 km2 중에서 준주거지역을 차지하고 있는 15.15 km2 (1.71%)를 대상으로 토지이용 특성과 변화에 따른 연구를 진행하고자 한다. 시간적 범위로는 국토의 난개발로 인해 사회적으로 문제가 대두됨에 따라 도시계획법과 국토이용관리법을 통합하여 국토의 계획적·체계적인 이용을 통해 난개발을 방지하고 환경친화적인 국토이용체계를 갖춘 국토계획법이 제정된 이후로 한정하였다.

3. 연구의 방법

대구시 주거지역의 건축물 대장을 통해서 건축물의 용도, 노후도, 밀도 등을 조사하였으며, 대구시 전체 건축물대장인 건축행정시스템 세움터 자료를 재정리하였으며, 연속지적도(KLIS)를 GIS (9.3Ver) 프로그램으로 건축물 대장상에 기재되어 있는 정보중에서 건축물의 용도, 노후도, 건폐율, 용적률 층수의 자료를 활용하였다. 건축물 용도는 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 분류하였다. 단독주택이거나 공동주택은 주택용도, 제1종·제2종 근린생활시설, 판매시설 등 근린생활시설 용도, 공연장, 관람장, 전시장 등 문화집회시설 용도로 분류하였다. 그리고 종교시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설, 위락시설, 공장, 창고시설은 면적인 시설로 사료되어 단일용도로 분류하여 분석하였다.

기타시설의 용도는 공공용시설, 방송통신, 환경기초. 노유자시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련, 주차장 등 면적의 사용이 크지 않고, 주민생활에 연관성이 떨어지거나 밀접하지 않는 시설들로 분류하였다. 노후도는 건축물 사용승인을 기준으로 작성되어 건축물 데이터를 2016년 6월을 기준으로 5, 10, 20, 30, 40년으로 재정리하였다.

연구 진행은 다음과 같다. 제1장은 대구시 준주거지역 토지이용 특성과 공간변화를 위한 본 연구의 목적과 배경, 연구의 범위 방법을 서술하였고, 제2장은 준주거지역에 관한 이론적 고찰 및 선행연구 중심으로 우리나라 용도지역에 대한 정의 및 개념들은 정립하였다. 제3장에서는 대구시 용도지역 분류에 따라 실제로 토지이용을 어떻게 적용하고 있는지 대구시 주거지역에 대한 건축물의 용도 현황, 건축물의 밀도(건폐율·용적률, 높이 및 층수 등) 등을 8개 구군 별로 비교분석하였다. 제4장에서는 준주거지역의 유형별 분류, 관리방안 마련과 준주거지역에 대한 개선방향을 제시하였다., 제5장에서는 연구의 결론으로 마무리하였다.


II. 이론적 배경
1. 용도지역제 및 지속가능한 도시계획

현대 사회에서의 도시란 매우 복잡적인 장소이다. 도시는 건축가의 디자인으로 나타나기도 하고 다양한 인종집단의 주거지 및 비즈니스의 활동 장소로 비쳐지기도 한다. 복합성을 지닌 장소인 동시에 인간 삶의 질을 판단하고 가치를 실현하게 하는 도시를 어떻게 계획, 개발, 관리해 야 하는가?(Ha & Kim, 1995). 그리고, 도시는 자본주의 사회에서 부를 축적하는 공간이며, 기업이 생산성을 높이는 장소로, 공간을 도시계획적인 측면으로 해석하면 토지이용과 관련되고, 용도지역제는 도시에서 토지이용을 합리적인 방향으로 유도할 수 있는 수단으로 활용할 수 있다.

효율적인 토지이용은 대도시에서 중대한 정책 과제중에 하나이며, 개별적 토지가 갖는 지리적 여건이나 특성을 효율적으로 이용할 수 있도록 한다. 개별적 토지가 모여서 구성되는 전체적인 면에서도 토지가 이용되는 용도의 조합과 체계가 합리적으로 이루어질 수 있도록 요구하고 있다. 따라서 도시의 한정된 토지를 필요한 용도에 맞춰 적절히 배분하고 도시내 적절한 공간적 수요를 추정하고 합리적으로 배치하여야 한다.

최초의 용도지역제 지정목적은 사유재산권의 보호라는 이념으로 시작하지만 외부불경제의 해소, 집적이익의 추구, 재해예방, 도시의 미관조성, 건전하고 안락한 환경조성 등을 위한 전체적인 형평성의 원리에서 개별적인 토지이용행위를 조정ㆍ규제하고 있어서 소유권의 통제라는 의미를 내포하고 있다. 시대흐름에 따라 변화된 용도지역제는 상충되는 용도가 인접하여 입지함으로써 발생되는 외부효과를 방지하고, 이질적인 용도의 건축물이 혼재로 인해 발생하는 역기능 및 비효율적으로 나타나고, 도로, 공원, 철도 등과 같은 도시계획시설 입지 계획의 혼란을 방지하기 위해서 건축물 용도는 가능한 한 동일한 지역에 입지시키고 이질적인 용도는 분리시킬 수 있도록 한다.

도시계획관점에서 지속가능한 발전은 구체적인 실행 계획의 수립이 행해지는 토지이용계획에서 다양한 분야가 내세우는 계획목표들을 적절하게 실행하여 계획적으로 도시를 관리하는 수단이 필요하게 된다.


Figure 1. 
Daegu Metropolitan City Use District Status

아울러 다양한 분야의 의사결정 과정을 일관성 있고 종합적으로 각종 정책 및 실행 프로그램에 지속가능성을 평가 및 수정 여부 등 제도와 방법을 마련해야 한다. 이를 위해서는 도시개발이나 도시 관리 등 도시계획에서 기본적인 방향과 기준설정이 필요하다고 사료되며, 중앙집중식보다는 지방의 특색을 고려한 지방 중심의 접근방식을 고려가 필요하게 되었다.

2. 토지이용 및 용도지역제 관련 선행연구

「도시설계 용도세분화에 관한 연구(Ryu 2004)」에서 용도세분화로 분당 서현지구의 사례를 통해 용도계획과 각 필지별 건축용도를 파악하여 일치여부를 조사 및 문제점을 파악하여 다른 용도의 침입으로 문제가 발생되는 근린상업시설에 대해 일반주거지역과 유사하게 15종 세분화하여 가로의 유형 및 층수에 따라 보행자전용도로변 1층(NC1), 2층이상(NC2), 이면도로변용도(NC3), 대로변 1층(NC4)과 2층 이상(NC5)으로 구분하였다.

「합리적 토지이용을 위한 용도지역 입지·행위제한 정비방향의 연구(Kim & Kim, 2014)」에서 용도지역별 허용행위와 밀도를 차별화하여 유사한 개발행위는 집합하고, 갈등구조의 행위는 제한하여 토지이용의 효율성을 높일 수 있다고 주장하였다.

도시의 개념과 본질을 고려하는 관점 및 시대적 변화나 흐름에 따라 차이점이 있다. 토지이용은 한정된 국토에 대해 개발 및 정비, 행위제한과 건축제한, 용도지역제와도 아주 밀접하다. 우리나라의 난개발 문제를 개선하기 위해 도시계획의 체계적인 운용이 필요하고, 용도지역제실효성 제고를 위해서 국외의 선진사례를 비교분석하였다. 토지와 건축물이 가지고 있는 특성으로 허용용도를 판별하는 방법 등 토지이용규제방식에 대한 비교를 통해 시사점을 도출하거나 용도지역과 관련한 용도지역제의 문제점 및 개선방안을 제시하는 연구가 있었다.

3. 준주거지역과 관련한 선행연구

「토지이용 특성 파악을 통한 준주거지역 운용 개선에 관한 연구(Lee, 1999)」에서 준주거지역 연도별 지정 배경과 목적을 검토하고 분포특성을 분석하여, 준주거지역의 역할을 규명하였다. 준주거지역을 입지형태(완충, 연결, 독립)에 따라 유형화하고, 토지이용의 용도 비율을 중심으로 유형별 특성을 분석하였다.

「서울시 준주거지역 공간 특성 분석 및 유형화에 관한 연구(Shim, 2015)」에서 서울시 준주거지역은 일반주거지역과 상업지역 사이에 지정되어 일종의 완충 역할을 수행하는 용도지역 측면에서 현행 용도지역제에서 준주거지역은 상업지역에 근접한 고밀개발이 가능하고, 상업지역에 허용되는 특정 용도를 제외한 대부분의 용도가 허용됨에 따라 실질적으로 주거환경의 악화, 토지이용의 비효율성으로 토지이용계획 실현성을 저해요인으로 작용하고 있는 것으로 검토되었다.

Table 1. 
Land Use Areas System Before Enforcement Decree of the National Land Planning and Utilization Act
Law enactment Before Urban Planning Act Urban Planning Act
’34.6.20 ’62.1.20 ’63.4.11 ’65.4.30 ’71.1.19 ’71.7.22 ’73.3.21 ’88.2 ’92.7
Special-pupose area Residential area Residential area Residential area Residential exclusive area
similar areas
Residential area Residential exclusive area
residential-commercial mixed area
Residential exclusive area
residential area
residential-commercial mixed area
Residential exclusive area
general-residential area
residential-commercial mixed area
Residential exclusive area
general-residentialarea
residential-commercial mixed area
Commercial area Commercial area Commercial area Commercial area Commercial area Commercial area Commercial area General-commercial area
neighboring-commercial area
circulative-commercial area
Central-commercial area
general-commercial area
neighboring-commercial area
circulative-commercial area
Industrial area Industrial area Industrial area Industrial exclusive area
quasi-industrial area
Industrial area Industrial exclusive area
quasi-industrial area
Industrial exclusive area
industrial area
quasi-industrial area
Exclusive-industrialarea
general-industrial area
quasi-industrial area
Exclusive-industrial area
general-industrial area
quasi-industrial area
Green area Green area Green area Green area Green conservation area
green natural area
Green conservation area
green natural area
Green-conservation area
green-production area
green-natural area
Green-conservation area
green-production area
green-natural area
Mixed area Abolition Mixed area Abolition - - - -


III. 토지이용 현황분석
1. 대구시 건축물 용도 및 밀도
1) 건축물 용도

대구시 건축물 전체 현황에 대해 살펴보기 전에 건축물 용도는 「건축법 시행령」 별표 1 규정에 따라 분류하였다. 총 29개 시설 중 유사한 시설을 통합하여 단독주택 및 공동주택은 주택의 용도로, 제1종제2종 근린생활시설, 판매시설 등 근린생활시설로, 공연장, 관람장 및 전시장 등 문화집회시설로 분류하였다. 또한, 건축물의 입지단위가 대규모인 종교시설이거나 의료시설 및 교육연구시설, 업무시설, 위락시설, 공장, 창고시설은 면적인 시설로 분류하였다. 또한, 기타시설의 용도는 공공용시설, 방송통신, 환경기초. 노유자 시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련, 주차장 등 면적의 사용이 크지 않고, 주민생활에 연관성이 떨어지거나 밀접하지 않는 시설들로 분류하였다.

우선 주택용도에서 원도심 지역에 해당하는 중구의 경우 주거지역보다는 상업지역의 결정 면적이 상대적으로 높음에도 불구하고 주택용도가 높게 나타났다. 예로부터 정주환경이 가장 좋은 남구 81.26%, 산업단지를 많이 입지하고 있는 서구 78.40%, 일반적인 생활 소음이 적고, 우수한 학교가 입지하여 수성구 77.70%, 동구 76.26%, 달서구 70.74%, 북구 64.57%, 달성군 54.41% 순으로 조사되었다.

시민생활과 가장 밀접한 근린생활시설 용도는 중구 39.73%로 가장 높게 나타나고 있으며, 달성군 20.81%, 북구 18.37%, 수성구 18.00%, 달서구 17.12%, 남구 16.72%, 동구 15.83%, 서구 13.64% 순으로 나타나고 있다.

문화집회시설의 경우, 관람장, 전시장 등 전체적으로 가장 낮게 나타나고 있다. 절, 교회 및 성당과 같은 종교시설은 도농복합도시인 달성군이 높게 나타나고 있는 반면 에 서구에서 종교시설이 낮게 나타나고 있다. 의료시설은 대형병원 및 대규모 병원으로 대학병원, 중규모의 종합병원이 도심에 입지하고 있었다.

교육연구시설 용도는 구군에 비교적 고르게 분포되어 있으며, 공장시설은 북구, 달성군에 다소 높은 비율로 나타나고 있다. 숙박시설과 위락시설은 상업지역에 입지가 능한 시설이므로 도심에 해당하는 중구와 동구에서 높게 나타나고 있으며, 이와 반대로 달성군, 북구, 남구는 주변의 환경 및 접근성 등으로 낮게 나타나고 있으며, 전체적인 비율은 <Table 2>와 같다.

Table 2. 
Land Use Status (%)
Land Use Jung-gu Dong-gu Seo-gu Nam-gu Buk-gu Suseong-gu Dalseo-gu Dalseong-gun
Housing 53.52 76.26 78.40 81.26 64.57 77.70 70.74 54.41
Neighborhood facilities 39.73 15.83 13.64 16.72 18.37 18.00 17.12 20.81
Cultural assembly facilities 0.12 0.13 0.02 0.04 0.20 0.15 0.16 0.32
Religious facilities 0.41 0.39 0.10 0.24 0.34 0.37 0.26 0.54
medical facilities 0.23 0.06 0.08 0.07 0.11 0.11 0.13 0.06
Education research facilities 0.46 0.43 0.24 0.26 0.59 0.90 0.87 0.53
Business facilities 1.07 0.38 0.13 0.19 0.24 0.40 0.42 0.18
Lodging facilities 0.92 0.86 0.47 0.24 0.39 0.31 0.45 0.22
Amusement facilities 0.24 0.04 0.11 0.05 0.06 0.18 0.12 0.01
Factory 0.86 1.17 4.45 0.05 10.43 0.14 6.83 10.15
Warehouse facilities 1.87 2.12 1.12 0.22 2.67 0.45 0.96 5.62
Other facilities 0.57 2.33 1.24 0.66 2.03 1.29 1.94 7.15

2) 건축물의 밀도

건축물 밀도 중 건폐율은 용도지역에 따라 약간의 차이가 있다. 녹지지역의 경우에는 건폐율이 20% 이하, 주거지역은 60% 이하, 공업지역 70% 이하, 상업지역 80% 이하로 규정하고 있다. 다만, 국토계획법에 따른 용도지구나, 타 법률에 따라 지정 고시된 지역에 따라 건폐율이 약간의 차이가 있지만 이를 포괄적으로 살펴보았다. 건폐율 30% 이하의 경우 달성군이 30.28%로 가장 높으며, 동구 9.64%, 수성구 5.17%, 북구 4.74% 순이며 남구 2.10%로 가장 낮은 비율을 차지하고 있는 것으로 조사되었다.

건폐율 60% 이하의 경우 달서구 74.70%로 가장 높게 나타나며, 북구 72.38%, 남구 66.81%, 동구 53.64%, 수성구 53.47% 순이며 중구 34.42%로 가장 낮은 비율을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 이는 달서구 및 북구에서는 결정된 용도지역 중에서 주거지역이 다른 용도지역에 비해 비율이 상대적으로 높다는 것을 알 수 있다.

건폐율 80% 이하의 경우 상업지역이 상대적으로 많이 지정되어 있는 중구에서 28.58%로 가장 높게 나타나고, 서구 16.26%, 남구 5.81% 순이며, 달성군은 0.95%로 가장 낮은 비율을 차지하고 있는 것을 <Table 3>에서 보는 바와 같다.

Table 3. 
Building Coverage Ratio Status (%)
Building coverage ratio Jung-gu Dong-gu Seo-gu Nam-gu Buk-gu Suseong-gu Dalseo-gu Dalseong-gun
30% 3.51 9.64 3.80 2.10 4.74 5.17 3.13 30.28
40% 4.91 5.52 3.93 4.64 3.62 11.00 3.35 14.22
50% 10.45 15.08 11.02 14.20 0.79 23.30 9.21 13.29
60% 34.42 53.64 48.18 66.81 72.38 53.47 74.70 36.60
70% 18.12 11.73 16.82 6.44 14.11 4.04 5.81 4.66
80% 28.58 4.39 16.26 5.81 4.35 3.02 3.80 0.95

서구에서 건폐율 80% 이하 건축물이 많이 나타나는 이유에 대해서 살펴본 결과, 용도지역은 공업지역 내에 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 산업단지(염색산업단지, 서대구산업단지)로 지정되어 있어 이를 반영한 결과로 나타나고 있다.

용적률 50% 이하의 경우 중구 23.74%로 가장 높으며, 동구 21.26%, 달성군 11.23%, 서구 10.99% 순으로 나타나고 있다. 달서구 3.15%, 수성구 4.72%로 나타나고 있어 토지이용을 비교적 높게 활용하고 있는 것을 알 수 있다.

용적률 50% 초과~100% 이하의 경우 달성군 21.93%로 가장 높게 나타나며, 중구 20.53%, 남구 20.42%, 동구 17.22%, 수성구 14.34%로 나타나고 있다. 용적률 300% 초과한 건축물은 달서구 53.85%로 가장 높게 나타나고 있으며, 다음으로 북구 50.32%, 달성군 38.77%, 수성구 36.29%로 나타나고 있다.

용적률 500% 초과한 건축물은 달서구 24.85%로 가장 높게 나타나고 있으며, 다음으로 북구 19.98%, 수성구 17.34%, 달성군 16.45%, 중구 15.13% 순으로 나타나고 있다. 대구시 용적률과 층수를 비교하여 보면 층수는 낮은 반면에 용적률은 비교적 높다는 것을 <Table 4>에서 보는 바와 같다. 즉 다시 말해 1층 바닥면적을 차지하는 비율이 용도지역 임계치에 도달하여 건축물을 짓고 있다는 것을 알 수 있다.

Table 4. 
Floor Area Ratio Status (%)
Floor Area Ratio Jung-gu Dong-gu Seo-gu Nam-gu Buk-gu Suseong-gu Dalseo-gu Dalseong-gun
50% 23.74 21.26 10.99 6.28 6.66 4.72 3.15 11.23
50~100% 20.53 17.22 13.46 20.42 9.75 14.34 5.08 21.93
100~150% 11.69 14.89 26.89 18.33 8.44 15.63 11.50 9.31
150~200% 8.98 14.00 18.51 15.78 9.15 19.05 16.57 8.79
200~300% 7.44 7.63 10.06 10.45 15.68 9.97 9.84 9.97
300~500% 12.50 12.36 9.76 15.56 30.34 18.95 29.00 22.32
500% 15.13 12.63 10.33 13.18 19.98 17.34 24.85 16.45

마지막으로 층수에 대해서는 건축물 1층의 비율이 가장 높게 나타나고 있는 지역은 달성군 68.56%, 중구 45.78%, 동구 45.13%, 수성구 39.65%로 높은 반면, 서구 21.66%, 달서구 15.88%는 낮게 나타나고 있다.

건축물 2층 경우 서구에서 50.02%로 가장 높으며, 달서구 43.94%로 40% 이상 나타나고 있다는 것을 알 수 있다. 남구 36.03%, 동구 30.84%, 북구 30.34%이고, 수성구에서 7.99%로 낮은 비율을 나타나고 있다.

건축물 3층 경우 2층 비율이 가장 낮게 나타나고 있는 수성구에서 27.96%, 북구 22.21%, 달서구 21.24%로 20% 이상으로 나타나고 있다는 것을 알 수 있다.

건축물 11층이상 경우, 수성구 1.15%, 달서구 0.41%, 북구 0.38%, 중구 0.36%, 동구 0.33% 순이며, 서구가 0.06%로 낮은 비율로 나타나고 있다<Table 5>.

Table 5. 
Level Status (%)
Level Jung-gu Dong-gu Seo-gu Nam-gu Buk-gu Suseong-gu Dalseo-gu Dalseong-gun
1F 45.78 45.13 21.66 33.86 36.26 39.65 15.88 68.56
2F 24.76 30.84 50.02 36.03 30.34 7.99 43.94 16.28
3F 13.99 11.82 18.04 16.50 22.21 27.96 21.24 9.18
4F 10.35 8.43 7.15 11.35 7.78 18.15 14.30 4.58
5F 3.19 2.50 2.54 1.69 2.13 3.46 2.84 0.89
6F~10F 1.56 0.95 0.54 0.45 0.91 1.64 1.40 0.33
11F 0.36 0.33 0.06 0.12 0.38 1.15 0.41 0.19

3) 건축물 노후도

건축물의 노후도는 건축물 대장상에 기재되어 있는 건축허가일, 착공신고일, 건축물 사용승인일, 임시사용일 중에서 건축물 사용승인일을 기준으로 분석하였다. 가령 단독주택은 1년이내, 공동주택은 5년이내로 큰 차이를 보이고 있어 보다 명확하고 정확한 분석을 위해서 건축물 사용승인일을 기준으로 하여 분석하였다.

5년 미만의 신축 건축물이 가장 높게 나타나고 있는 지역은 달성군으로 16.30%이며, 다음은 동구 8.42%, 북구 7.30%, 달서구 7.13%, 서구 2.84%로 낮게 나타났다. 이런 이유에는 달성군은 현풍신도시, 국가산업단지 등 다양한 개발사업에 따른 것으로 파악된다. 최근에 도심보다 정주환경이 좋은 지역이 각광받고 있어 전원주택들이 입지하고 있다는 것으로 사료된다.

20년 미만으로 1990년대 상인·범물지구, 성서지구, 칠곡지구, 등 택지개발사업에 따른 주택과 거주민들을 위한 다양한 편의시설이 원활하게 공급된 것으로 사료되며, 달서구 21.04%로 가장 높게 나타나고 있었다. 다음으로 북구 20.37%, 달성군 16.85%, 동구 14.39%, 수성구 13.08% 순으로 나타나고 있다.

40년 이상의 건축물 노후도에 대해 살펴보면 도심지역인 동성로를 중심으로 향촌동, 성내동, 공평동, 태평로, 동인동 등을 중심으로 주택과 상업기능의 건축물이 가장 많이 존재하고 있는 것으로 파악되었으며, 중구에서 46.33%로 가장 많은 비율로 나타났으며, 다음으로 남구 26.99%, 달성군 21.46% 비율로 나타나고 있는 것을 아래 표 23에서 보는 것과 같다. 따라서 30년 이상된 건축물이 가장 높게 나타나고 있는 중구 63.47%, 남구 49.94%, 서구 44.47%로 비율을 보이고 있다. 통계적 수치로 표현하면 중구와 남구에서 두 개의 건축물 중에서 하나는 30년 이상된 것으로 알 수 있으며, <Table 6>과 같이 도출되었다. 달서구와 달성군에서는 30년 이상 건축 노후도 30% 정도로 비교적으로 낮다고 할 수 있지만, 대구시 전체는 건축물 노후도가 40% 이상 도달하고 있어 도시가 전체적으로 노후화 되었다는 것을 짐작할 수 있다.

Table 6. 
Daegu Metropolitan City Built Deterioration Status (%)
Built Years Jung-gu Dong-gu Seo-gu Nam-gu Buk-gu Suseong-gu Dalseo-gu Dalseong-gun
5 Years (’12~’16) 3.59 8.42 2.84 3.20 7.30 5.00 7.13 16.30
10 Years (’07~’11) 2.86 5.52 2.58 3.08 7.23 3.41 6.02 11.15
20 Years (’97~’06) 11.00 14.39 10.70 11.09 20.37 13.08 21.04 16.85
30 Years (’87~’96) 19.08 32.29 39.42 32.69 27.43 39.49 37.91 25.66
40 Years (’77~’86) 17.14 22.69 32.71 22.95 18.85 25.91 23.58 8.57
More than 40 years (’76) 46.33 16.69 11.76 26.99 18.82 13.11 4.32 21.46

2. 대구시 준주거지역 현황

지금부터 준주거지역의 공간적 입지에 대해서 살펴보면, 준주거지역 면적이 가장 많이 결정되어 있는 중구에서 주변의 용도지역은 대부분 중심상업지역이고, 일부 제2종일반주거지역과 인접하고 있으며, 도시철도 1~3호선(반월당, 서문시장, 경대병원)에서 직선거리 500 m 이내로 도보 10분 내에 위치하고 있다. 도심 내 준주거지역에는 초등학교, 박물관, 종합병원, 문화시설이 다수 입지하고 있으며, 주택과 상가가 혼재되어 있다는 것을 <Figure 2>에서 보는 바와 같다.


Figure 2. 
Jung-gu Residential Commercial Mixed Area Decision Status

동구는 상업지역, 일반공업지역, 자연녹지지역에도 일부 지역에서 접하고 있으며, 도시철도 1호선에서 직선거리로 500 m 이내에 대부분 속하고 있다. 주택과 공장이 혼재된 지역은 대부분 준주거지역으로 결정되어 있다는 것을 <Figure 3>에서 보는 바와 같다.


Figure 3. 
Dong-gu Residential Commercial Mixed Area Decision Status

서구의 경우, 주변의 용도지역은 일반공업지역과 상업지역(일반상업, 노선형 근린상업)과 접하고 있다. 도시철도 3호선(원대역, 만평역, 북구청역)에서 500 m 이내에 접하고 있다. 주택이 대다수이며, 도로 10 m 이내에 접한 일부 지역에서는 주택과 상가가 혼재되어 있다. 특히, 도시계획시설 중에서 시장으로 결정되어 있는 2개소 준주거지역으로 결정되어 있었으며, <Figure 4>에서 보는 바와 같다.


Figure 4. 
Seo-gu Residential Commercial Mixed Area Decision Status

남구의 경우, 대부분 일반주거지역과 접하고 있으며, 도시철도 1호선(현충로, 대명, 안지랑, 성당못)에서 500 m 이내에 대부분 위치하고 있다. 그리고 도시계획시설 중 시장은 준주거지역으로 점적인 형태로 결정되어 있다는 것을 알 수 있으며, <Figure 5>에서 보는 바와 같다.


Figure 5. 
Nam-gu Residential Commercial Mixed Area Decision Status

북구에서는 노선형 근린상업지역과 일반공업지역, 제2·3종일반주거지역에 인접하고 있으며, 도시철도 13호선(북구청역, 원대역, 칠성시장역)에서 직선거리로 500 m 이내로 결정되어 있다. 특히, 노원동 일원을 중심으로 잦은 용도지역 변경으로 주택과 소규모 공장이 혼재되어 있었으며, <Figure 6>에서 보는 바와 같다.


Figure 6. 
Buk-gu Residential Commercial Mixed Area Decision Status

수성구는 주변의 용도지역은 노선형 근린상업지역과 일반주거지역에 인접하고 있고, 도시철도 1·2·3호선(동대구역, 대구은행, 황금동, 시지 등) 직선거리 500 m 이내는 일부만 해당하고 있으며, 남구에서와 같이 도시계획시설시장에 준주거지역으로 결정되어 있다는 것을 <Figure 7> 에서 보는 바와 같다.


Figure 7. 
Suseong-gu Residential Commercial Mixed Area Decision Status

달서구는 일반주거지역(제1종·제2종·제3종), 상업지역(일반상업, 노선형 근린상업), 자연녹지, 준공업지역 등 다양하게 인접하고 있는 것으로 나타났다. 그리고 지리적 특성상 도시철도 1호선(월배, 대곡, 송현, 상인)에 500이 내에 대부분이 속하고 있다. 도시계획시설 중에서 시장은 면적이 매우 작아 주변에 미치는 영향은 미비하다고 사료되고 택지개발사업으로 결정지역은 비교적 넓은 면적으로 주변의 건물용도에 일부 영향이 있을 것으로 사료되는 등 <Figure 8>에서 보는 바와 같다.


Figure 8. 
Dalseo-gu Residential Commercial Mixed Area Decision Status

마지막으로 달성군 행정구역이 매우 넓은 관계로 다사읍과 화원읍으로 구분하였다. 먼저 달성군 다사읍 일원의 경우, 일반주거지역(제1종·제2종·제3종)과 자연녹지지역(개발제한구역), 일반공업지역에 인접하고 있다. 또한, 일부 다사읍내 위치한 준주거지역은 도시철도 2호선(대실역, 다사역) 500 m 이내에 속하고 있으며, 결정된 부지형태가 매우 부정형하다.

또한, 건축물 용도가 공장 및 창고가 무분별하게 난립하고 있어 해당 용도지역의 지정목적에 부합하고 있지 않고 있어 관리가 필요한 것으로 사료되는 등 <Figure 9> 에서 보는 바와 같다.


Figure 9. 
Dalsung-gun Dasaeub Residential Commercial Mixed Area Decision Status

화원읍 일원의 경우, 일반주거지역(제1종·제2종·제3종)과 녹지지역(자연녹지-개발제한구역, 생산녹지), 상업지역(일반, 근린)에 인접하고 있다. 또한, 일부 화원읍 내 위치한 준주거지역은 도시철도 1호선(설화명곡) 500 m 이내에 속하고 있다. 또한 준주거지역으로 결정고시된 지역은 다사읍과 마찬가지로 매우 부정형하며, 공장 및 창고들이 무분별하게 입지하는 등 <Figure 10>에서 보는 바와 같다.


Figure 10. 
Dalsung-gun Hwawoneub Residential Commercial Mixed Area Decision Status


IV. 관리방안 및 개선방향
1. 준주거지역 유형별 분류 및 제시

앞서 대구시 준주거지역 내 토지이용 특성을 분석한 결과를 반영하여 유형별로 분류하였다. 유형별로 분류한 것은 주택용도가 다수 입지하고 있거나 정주환경을 위해서 보존이 필요한 지역은 주거기능을 활성화 할 수 있도록 관리하는 유형이다.

상업기능이 다수 입지하고 있으며 주변 지역이 대부분 상업지역으로 둘러싸고 있거나 지역 내 상권이 형성되어보다 더 활성화할 수 있도록 관리하는 유형이다. 대구시도시철도 1호선, 2호선, 3호선의 환승센터 역할을 할 수 있는 지역으로 사회적 융합을 도모할 수 있도록 관리하는 유형이다. 혼합형은 도시 경쟁력 확보 및 강화하고 다양한 도시수요변화를 대응하기 위해서 토지이용의 극대화하고 지역적 특색을 반영할 수 있도록 관리하는 유형이다. 주변의 용도지역 자연녹지 및 생산녹지로 결정되어 있거나 시설기능이 퇴화되어 본래 목적을 상실되어 있어 이를 재이 용 및 활용할 수 있도록 관리하는 유형이다. 앞서 기술하고 있는 것과 같이 토지이용, 건폐율, 용적률, 층수 및 높이, 주변의 환경에 따라서 입지하는 용도와 기능이 다르다.

따라서 위에서 언급하고 있는 현재 준주거지역 내 입지하고 있는 건축물의 토지이용, 개발밀도, 환경 등을 고려하였다. 준주거지역을 보다 효율적이고 체계적으로 관리하고자 유형별로 분류하고 이에 대한 관리방안을 마련 및 개선방향을 제시하였다.

2. 준주거지역 유형별 관리방안
1) 주거기능형(Residential function Type)

미래지향적이고 지속적인 형성과 변화에 대응하기 위해서는 다양한 주택지 조성에 대한 필요한 여건을 마련하고 주민의견을 수용하고 제도의 유연하게 운용이 필요하다. 타운형 주택단지를 조성하거나 환경친화적이고 주변지역과 어울리는 단독주택이 입지하도록 유도하였다.

주거기능형의 건축물 허용용도는 건축물의 허용용도는 주거용도를 필수적으로 부여하고, 정주하는 지역주민에게 생활에 부가적으로 필요한 제1종 근린생활시설만을 허용하고, 그 이외의 용도는 불허한다. 또한, 주거용도 중에서 단독주택만을 허용하고, 그 외의 주택은 제외하고, 지역주민의 생활에 부가적으로 필요한 제1종 근린생활시설에서 식품, 잡화, 세탁소, 휴게음식점등과 같은 용도 및 시설을 허용하고 그 외의 용도는 가급적 제외하도록 하고, 바닥면적을 200제곱미터 이하로 단서조항을 넣어 규제한다. 주거기능과 용도를 고려하여 건폐율은 50% 이하로 제한 하고 용적률은 150% 이하이고, 층수 및 높이는 3층 이하이며, 10 M 이하로 제한하여 공동주택보다는 정주환경이 좋은 단독주택이 입지할 수 있도록 한다. 또한, 건축디자인, 건축배치, 동선, 주택 고유의 경관 형성을 통해 주민 애착심 및 생활의 질 등을 고려하여 품격을 갖춘 주거환경이 조성될 수 있도록 한다.

2) 상업기능형(Commercial function Type)

건축물의 용도는 근린생활시설 및 판매시설 등 용도이며, 4층 이상의 비주거용도가 50% 비율 이상인 지역, 주변의 용도지역은 상업지역(중심상업, 일반상업, 근린상업)이거나, 제3종일반주거지역에서 다수의 공동주택(다세대, 아파트 20층 내외) 단지가 형성되어 있는 곳으로 설정하였다. 그리고 도시철도 역에서 거리가 도보로 평균 10분 정도인 1,000 m 이내로 근접하고 있거나 주거기능을 보완하기 위한 상업 및 업무기능을 필요하고 상권활성화로 지역의 구심점 역할이 필요한 지역으로 상업과 업무기능중심의 토지이용으로 고밀개발로 유도하는 등 상업지역과 비슷한 건축물의 용도와 밀도를 반영하고자 한다.

인접하고 있는 용도지역 중에서 근린상업지역의 역할을 수행할 수 있도록 하거나 대구시 기성시가지에서 상업 및 업무기능이 입지하고 있는 지역으로 소형점포 중심의 기능을 담당하도록 유도하고, 단독주택보다 공동주택을 입지할 수 있도록 용도를 완화해주며, 상업용도에서는 숙박 및 위락시설을 제외한 거의 모든 용도가 입지할 수 있도록 유도한다. 다만, 도심부에 위치하고 있어 나홀로 아파트와 대형 판매시설은 주변 경관 및 상업용도와 기능이 중복될 수 있는 점을 고려하도록 한다.

또한, 중밀도의 공동주택과 상업 및 업무기능을 유도하는 것으로 건폐율은 60% 이하이고, 용적률은 400% 이하이며, 층수 및 높이는 7층이하로 하되 높이에서는 규제를 하지 않도록 하고, 지역의 장소적 특성을 고려하여 도심부와 인접한 지역에 매력적인 공간으로 역할을 부여하고 예로부터 지역에서 특화된 상업적 골목으로 인식하고 있어 도시의 역사성과 문화적인 매력을 느낄 수 있는 공간이 될 수 있도록 도시환경을 고려한다. 또한, 도심부에 속한 학교는 추억의 장소, 문화를 충만할 수 있는 최적의 장소이기에 활용 가치가 매우 높다.

3) 역세권형(Station influence function Type)

역세권의 환승역을 중심으로 직주근접을 실현시키는 계획적인 수단으로 활용할 수 있다. 지역에서 배출한 청년 및 신혼부부, 사회적 약자에 속하는 저소득층을 포함하여 사회적 융합(Social-Mix)을 도모할 수 있는 고밀고층의 아파트를 도입한다. 또한, 거주민의 삶의 질 향상과 편의성을 고려한 근린생활시설(상가 및 점포), 문화시설 등을 입체화하여 역세권 주변의 토지이용을 보다 활용도를 높여서 용도와 밀도를 완화하는 등 대구 도시철도 1~3호선과 인접하는 지역으로 청년 및 저소득층을 위한 시설에 한해 건축물의 용도와 밀도 완화하도록 한다.

건축물 용도는 다양한 용도가 혼재될 수 있도록 부여 하고, 특히, 저소득층 및 청년을 위한 임대주택이 입지하도록 유도한다. 공공주택 건축시 지하공간과 지상공간에는 문화시설, 근린생활시설, 복합적이고 다양한 용도가 입지 및 유도하고 그 용도를 완화하여 입주민 및 주변인들이 쉽게 이용할 수 있도록 주요 보행동선을 확보한다. 주거용도는 저소득층 및 청년만을 위한 공동주택과 더불어 문화시설, 근린생활시설 등과 같은 다양한 용도가 입지하는 등 토지이용을 보다 입체복합화 할 수 있도록 유도한다. 다만, 토지가격을 상승시킬 수 있는 분양 아파트나 대형 판매시설과 같은 상업용도는 규제한다.

토지이용을 최대한 활용할 수 있도록 밀도를 높게 부여 하고, 저소득층 및 청년을 위한 공공주택에는 용적률 600% 이하로 부여하고, 아울러 지하 및 2층 이하에는 문화시설, 근린생활시설, 청년창업을 위한 코워킹 스페이스를 입지하여 저소득층에게는 생활의 편리함을 제공하고, 청년에게는 창업의 기회를 제공하는 다양화 할 필요가 있다고 사료된다.

4) 혼합형(White mixed function Type)

대구의 도시 경쟁력을 확보 및 강화하고자 다양한 도시수요변화를 대응하기 위해서 토지이용을 극대화하고, 주변의 용도지역, 필지면적, 밀도 등 지역적 특성을 반영하고, 다양한 용도와 기능이 순화적으로 활용하고, 상업기능형과 주거기능형의 중간단계 지역으로 백지화 및 화이트계획으로 토지이용을 보다 압축적으로 활용하고, 동시에 건축물의 용도와 기능을 완화하는 유형이다. 국토계획법에서 입지규제최소구역처럼 현재 대구시 도시공간구조 및 용도지역 체계에 있어서 지역의 중심적 위치에 입지하고 있어 이를 체계적인 구축을 위한 도시수요변화를 대응하고, 공공성 확보와 지역의 활성화를 도모하여 용도 및 기능이 혼합될 수 있도록 유도하고자 한다. 또한, 공동주택을 비롯하여 상업 및 업무용도를 혼합하여 용적률 500% 이하로 부여하고, 일자리 창출과 관련한 업무시설에 대해서는 도시재생사업과 관련하여 코워킹(Co-Working) 스페이스를 마련할 경우에는 인센티브를 제공하는 그 용도와 기능을 완화하여 입지를 유도한다.

5) 환경관리형(Environment management Type)

도시계획시설 중에서 본래의 기능이 퇴색되어 있는 시설에 대해서는 주변과 조화롭게 지속가능성을 도모하거나 중요한 문화재가 인접하고 있는 등 토지이용이 낮은 나대지, 미개발지, 주요한 시설에 의해서 불가피하게 토지를 효율적으로 활용이 낮은 지역으로 도시의 지속가능한 발전을 위한 건축물의 허용용도와 밀도 도시환경 등을 고려한 도시설계를 유도하는 유형이다.

대구시 도시계획시설 중에서 다수가 시장으로 결정되어 있으며, 본래의 기능과 역할을 수행하지 못하고 있으며, 인접한 곳에 문화재로 등록되어 있거나 공항이 있을 경우에는 개발보다는 보존에 가까운 지역으로 분류하여 관리한다. 또한, 나대지 등 개발이 지연된 곳을 포함하여 주변 지역과 조화롭게 유도하고자 한다. 또한, 일부 준주거지역에는 소규모 공장이 입지하고 있는 곳을 중심으로 고용기반의 복합산업공간이 될 수 있는 용도를 복합화하도록 허용하였다.


Figure 11. 
Residential-Commercial mixed AreasType Classification

3. 준주거지역 개선방향

대구시에서 용도지역 변경 및 조정에 대해서는 사업계획을 동반한 경우에는 용도지역을 변경(종상향) 해주는 경우를 제외하고 도시관리계획 수립으로 용도지역을 변경하는 것은 지양하고 있다. 그리고 토지이용이 급격하게 변화되거나 변화가 예상되는 경우, 반복되는 수해 등 재난방지를 위해 도시관리계획 수립이 필요한 경우, 용도지역지정현황이 주변의 용도지역, 지역여건 등과 현격하게 차이가 있어 조정의 필요성이 있다고 판단되는 소규모 부지의 경우가 해당된다.

용도지역을 조정하는 것은 용도지역 변경 목적 및 밀도 증가에 따라 필요한 기반시설 용량 등을 종합적으로 고려하여 구체적인 계획수립을 전제로 검토하는 것을 원칙으로 하고 있다. 또한, 용도지역의 변경으로 주변지역에 미치는 영향을 최소화할 수 있도록 계획하고, 주변 용도지역과 과도한 차이가 발생하지 않도록 검토하고, 세부 용도지역 별 밀도 및 높이 기준을 정하여 각 유형별 특성에 맞는 관리방향을 제시하는 것이 바람직할 것으로 사료된다.

국토계획법 시행령에서 준주거지역의 허용용도를 정비하여 유형별로 재정비할 필요가 있다. 우선은 준주거지역과 인접하고 있는 제3종일반주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역에 대해서 차별성을 가지는 건축물 및 필지에 대해서 허용용도를 규제하고 보다 세부적인 훈령 및 업무처리지침으로 구체화하는 것이 필요할 것으로 판단된다. 그리고 건축물의 용도를 분류함에 있어서 허용용도와 건축물이 아닌 시설이 입지할 수 있는 필지로 구분하여 명시할 필요가 있다.

마지막으로 건축법 시행령 [별표 1]에서 정비가 필요하다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설의 범주도 보다 명확하게 할 필요가 있다. 단독주택에서 다가구주택은 실제공동주택의 다세대주택과 매우 비슷하지만 가장 큰 차이 점은 분양과 임대라는 것이다. 일반적으로 다가구 주택과 다세대 주택이 큰 차이가 없다는 것을 알 수 있다. 근린생활시설은 제1종과 제2종으로 구분하고 있다. 바닥면적과 허용시설이 각각 다르지만 거의 비슷한 용도로 입지하고 있다는 것을 알 수 있다. 주택부분에 있어서 단독주택과 공동주택을 보다 세분화가 필요하고, 근린생활시설에서 상업의 용도와 기능을 지역적 특성과 정체성을 고려하여 구체적이고 세밀하게 분류할 필요가 있다는 것이다.


V. 결 론

지금까지 우리나라는 격동적이고 급변한 사회를 겪어왔지만 토지이용은 시대적인 상황에 대응하지 못하고 있었다. 이에 따라 본 연구에서 지방자치제도가 도입된 지 20년 동안에 용도지역제와 도시계획 패러다임의 변화 요구가 지속적으로 제기됨에 따라 대구시 용도지역제 운용에 대한 실효성 및 적절한가에 대해서 실태분석하고 평가하는 차원에서 진행되었다.

특히, 우리나라의 용도지역 중에서 준주거지역 도입 이후로 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등에서 변함이 거의 없고 다양한 용도를 융복합하도록 유도하고 있지만 실제로는 주거용도가 대부분 입지하고 있다.

대구시 준주거지역은 다른 대도시처럼 획일적으로 동일한 방법을 통해 도시를 관리하기 보다는 다양한 용도와 기능을 부여하여 지역적 특성과 용도의 특성을 살려 차등적으로 관리하고, 보다 체계적으로 준주거지역을 관리하기 위해 정주환경이나 상업기능, 역세권 등 건축물 용도, 개발밀도 등을 유형별로 관리방안 마련이 필요할 것으로 사료된다. 따라서 대구시 준주거지역을 5개 유형인 주거기능형, 상업기능형, 역세권형, 혼합형, 환경관리형으로 분류 및 구분하였으며, 이에 5개 유형별로 관리방안을 제시하였다.

또한, 준주거지역을 유형별로 분류 및 관리하는 것보다는 근본적인 문제점으로 지적된 용도지역 지정을 보다 객관적이고 합리적으로 개선, 건축물의 용도 개선, 지구단위계획구역으로 관리하여 대구만의 정체성과 특성을 가진 용도지역의 일부로 관리하는 것이 필요하다고 사료된다.

본 연구의 한계와 향후 과제에서는 준주거지역의 토지이용 특성 및 공간변화를 미치는 영향에 대해서 실증적인 분석을 위해서 다양하고 방대한 물리적 속성자료의 구축과 설문조사 문항 및 전문가 설정 등에 있어 몇 가지 한계를 가지고 있다.

우선, 대구시 용도지역에 대한 개발압력 및 가치를 평가하기 위해서는 용도지역 이력관리가 우선적으로 되어 과거 건축물의 용도를 파악하고 실현용적률까지 검토 및 분석하는 것이 타당하지만 대구시 행정여건 등을 고려하여 실현되기까지 상당한 시간이 걸릴 것으로 사료된다. 둘째, 준주거지역 유형설정 및 분류에 있어서 지구단위계획 등 타 계획 등과의 정합성 측면에서 규제요소 및 기준 등을 반영하지 못하였다.

용도지역제에 있어서 실질적인 영향을 미치는 건축물의 용도, 개발밀도에 대해서는 고려하였으나, 준주거지역 및 인접하고 있는 용도지역의 실현용적률, 인구밀도, 사업체비율 등 사회경제적 요인, 바람길, 대기오염도와 같은 환경적 변수 등 다양한 요인을 고려하지 못한 한계가 있다.

용도지역 중에서 준주거지역이 가장 많은 문제점을 가지고 있는 용도지역으로 인식하기 보다는 준공업지역이나 유통상업지역, 근린상업지역, 자연녹지지역과 같은 용도지역의 지정목적에 위배되거나 모호한 성격을 가진 용도지역에 대해서 개선하거나 지속적인 연구가 필요할 것으로 사료된다.


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