The Korean Housing Association

Current Issue

Journal of the Korean Housing Association - Vol. 30 , No. 2

[ Article ]
Journal of the Korean Housing Association - Vol. 30, No. 2, pp.11-21
Abbreviation: J Korean Hous Assoc
ISSN: 2234-3571 (Print) 2234-2257 (Online)
Print publication date 25 Apr 2019
Received 06 Aug 2018 Revised 28 Sep 2018 Accepted 06 Mar 2019
DOI: https://doi.org/10.6107/JKHA.2019.30.2.011

경기도 소규모 노후 아파트의 구조안전실태와 거주자 인식 조사
정미렴* ; 김영주** ; 김미희*** ; 조인숙****
*정회원(주저자), 가톨릭대학교 소비자주거학과 교수, 공학박사
**정회원(교신저자), 중앙대학교 실내환경디자인학과 교수, 이학박사
***정회원(공동저자), 전남대학교 생활복지학과 교수, 이학박사
****정회원(공동저자), 상명대학교 공간환경학부 외래교수, 이학박사

Structural Condition of Old, Small Apartment Buildings in Gyeonggi-do and Residents’ Awareness of the Problems
Chung, Miryum* ; Kim, Youngjoo** ; Kim, Mihee*** ; Jo, Insook****
Correspondence to : Youngjoo Kim, Dept Of Housing and Interior Design, Chung-Ang University, Seodongdae-ro 4726, Ansung-si, Kyunggi-do, Korea. E-mail: youngkim79@hotmail.com

Funding Information ▼

Abstract

The safety of apartment buildings in Gyeonggi-do, built over 30 years ago, is a concern. This study investigated the current structural safety of old, small ‘grade D’ apartment buildings, classified as disaster risk facilities, and residents’ awareness of the issues. All seven cases of safety grade D and one of four grade A cases (excellent safety) of similar age were compared to see if there were structural differences or differences in residents’ characteristics between the two safety grades. The research involved a structural safety diagnosis and resident interviews with a questionnaire performed from August to September 2017. The results were as follows. First, many concrete cracks, with peeling, exfoliation, exposed reinforcing steel, water leaks, and efflorescence were found inside and outside the buildings. Surprisingly, the quality of the concrete in the two cases with the worst cracks was still good. Second, the tilt in two D grade cases turned out to be grade E, irrespective of the external defect. Third, the residents of grade A and D buildings differed with respect to household income, education level, size of the unit, the allowance for long-term repairs, and community organizations. Fourth, residents’ awareness of the current status of their units differed, especially with regard to the number of cracks inside the units, waterproofing, disaster safety, and crime prevention.


Keywords: Old Apartment, Small Apartment, Non-Obligatory Management Apartment, Structure Safety Test, Residents’ Awareness
키워드: 노후 아파트, 소규모 아파트, 비의무 관리대상, 안전진단, 거주자 인식

I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적

수도권의 아파트는 주택 부족문제 해결을 위하여 정부 주도하에 1970년대부터 아파트 건설과 택지개발사업이 장려되면서 증가하기 시작하였고, 1972년 주택건설촉진법에 의하여 민간의 주택개발사업에 대한 공공자금 지원이 제도화되면서 민간기업의 아파트 건설 역시 늘어나기 시작하였다(Jun et al., 2008). 경기도의 아파트 비율은 80년대에 증가하기 시작했는데 1980년 5.9%에서 1990년 26.1%로 늘어났다(Statistics Korea, 2015). 당시 건설된 아파트는 30여 년이 지난 지금 구조적으로 노후화되어 사회적 문제가 되고 있다. 특히 민간에서 주로 건설한 30년 이상 경과된 300세대 미만의 소규모(비의무관리대상)1) 노후아파트는 2017년 현재 188단지나 되는데, 공동주택 관리법의 의무관리 대상이 아니어서 현황파악에 어려움이 있으며, 재난 및 안전관리 기본법의 대상에서도 제외되어 구조적 안전이 우려된다. 최근까지 서울의 노후 아파트문제는 재건축으로 해결하여 왔으나, 경기도의 소규모 아파트는 부지가 작고 위치상 사업성이 떨어져 재건축에 어려움이 있다. 특히 그 중 구조적 노후화로 재난위험시설로 지정된 D등급 이하의 아파트는 신속한 보수 또는 재건축이 필요하나, 실제로는 적절한 조치가 취해지지 않은 채 해답 없이 시간만 흘러가고 있는 상황이다. 이렇게 주민의 안전문제가 있음에도 불구하고, 실제로 소규모 노후아파트의 안전과 관련된 구조적 상태는 어떤지, 거주자는 어떤 특성이 있으며 소득수준, 안전과 관리에 대한 인식은 어떠한지에 대한 실태파악이 전무하다.

본 연구의 목적은 준공 후 30년 이상 경과된 경기도 소재의 D등급 300세대 이하 소규모 노후 아파트 건축물과 거주자를 대상으로, 구조안전 현황과 거주자 의식, 특성을 유사경과년수와 규모의 A등급 아파트와 비교하여 파악하는 것이다. 연구 내용은 다음과 같다. 첫째, 안전진단전문기관이 건물의 구조적 상태를 진단하여 현황을 파악한다. 둘째, 소규모 노후 아파트 거주자의 현황과 의견, 주민이 인식하는 건축물의 상태를 파악한다. 셋째, 두 집단간에 어떤 차이가 있는지 살펴본다.


II. 이론적 배경
1. 경기도 노후 아파트의 현황과 관련 제도

2017년 현재 경기도의 공동주택 단지수는 의무관리 대상 3,849단지, 비의무관리대상 2,285 단지이며, 이중 30년 이상 노후 공동주택은 총 585단지(63,254세대)로 의무관리대상은 111단지(34,193세대), 비의무관리대상 단지수는 474단지(29,061세대)이다. 비의무관리대상 단지수가 전체 노후 공동주택의 81.0%로 높은 비중을 차지하고 있다. 그중 연립 등을 제외한 아파트는 188개 단지로 안양시에 64개 단지로 가장 많고, 수원시에 31개 단지, 시흥시에 21개 단지 순이다(Kim et al., 2017).

공동주택의 안전 관리와 관련된 관련 법령은 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 대한 특별법’과 ‘재난 및 안전관리기본법’이다. 시설물의 안전 및 유지관리에 대한 특별법은 5년마다 관리주체가 시설물에 대한 안전 및 유지관리계획을 수립, 시행하여야 한다고 규정하고 있다. 그러나 그 대상이 2종 시설물 16층 이상 또는 연면적 3만제곱미터 이상의 건축물로 한정되어 있어 일반적으로 5층 이하인 소규모 노후아파트는 대상에서 제외된다. 재난 및 안전관리 기본법 시행령 제 34조의 2에서 규정한 안전등급 D(안전도 미흡)등급2)을 받은 소규모 노후 아파트는 2017년 현재 7곳으로 전체의 3.6%를 차지한다<Table 1>. D등급 건축물은 월 1회 지자체 담당 공무원이 안전점검을 실시하게 되어 있으나 전문 지식이나 장비 없이 육안점검에 의존하는 상황이다. 공동주택관리정보시스템 역시 의무관리주택을 대상으로 관리현황 및 시설물의 일반적 정보를 데이터베이스화하고 있으나 비의무관리 대상 노후아파트는 현 건축물에 대한 시설물 특성 및 관리특성에 대한 현황 데이터가 전무한 실정이다.

Table 1. 
Current Number of Small Apartment Buildings over 30 Years Old by the Safety Classification
Grade A B C D Total
No. of apt complexes (%) 4 (2.1%) 137 (71.4%) 41 (21.4%) 7 (3.6%) 188 (100.0%)
Source. Kim et al. (2017), p. 5, <Table 5>.

2. 노후 건축물의 안전진단과 관련 선행연구

노후 건축물의 안전진단 조사 방법은 크게 현장 결함조사, 비파괴 시험, 변위 변형 조사, 기타조사로 나눌 수 있다(Song, 2013; Song et al., 2016).

첫째, 현장 결함조사는 육안관찰과 간단한 기구 등으로 이루어지는 것으로 균열, 표면 열화, 백태, 누수, 박리/박락, 층분리, 철근 노출, 건축물 변형 등의 전반적인 결함현상과 원인을 대략 파악하게 된다.

둘째, 비파괴 시험은 구조물을 파괴하지 않고 결함을 외부에서 조사하는 방법으로, 내구성은 콘크리트 탄산화, 염분함유량, 철근부식도, 내하력은 콘크리트 강도, 철근 특성, 철근배근상태, 부재단면치수, 부재배치상태, 하중재하상태, 기초지반지내력 등을 조사한다. 이중 콘크리트 탄산화 검사방법으로는 콘크리트를 드릴로 천공하여 페놀프탈레인 용액을 분무하고 색 변화를 살펴보는 페놀프탈레인시험법을 주로 사용한다. 비파괴 철근 부식도 조사에는 철근의 부식정도에 따라 달라지는 자연전위를 측정하는 자연전위법과, 철근에 미소 전류를 흘렸을 때 발생하는 전위 변화량을 측정하는 전기저항법이 있다.

셋째, 변위, 변형 조사는 구조물 기울기(수평변위), 벽체수직도(수직변위), 기초/지반침하, 슬래브 처짐 등을 조사한다. 대부분 건물에 영구적인 변형을 가져오므로 파악이 매우 중요하다.

위와 같은 안전 진단 조사는 전문 기술사가 실시해야 하고 고가의 조사장비를 이용하므로 시간과 비용이 많이 들어 모든 항목을 시행하기는 어렵다. 전문가가 현장 결함조사 후 조사 내용을 결정한다.

공동주택의 안전진단과 관련된 선행연구는 다음과 같다. Kim(1998)은 구조물의 안전진단 및 보수보강 현황과 문제점에 대하여 논의하였다. Nam, Shin, and Lee(2017)는 서울시의 소규모 노후 건축물의 현황과 안전관리 방안에 대하여 논의하면서 붕괴사고 발생의 33%는 주거용 건축물이며 이에 대한 지원체계가 필요하다고 하였다. Park et al.(2016)는 현재 안전진단에 소요되는 시간과 비용 문제를 해결하기 위하여 레이저스케너와 BIM 역설계를 이용한 개선방안을 제시하였다. 노후 건축물의 구조 보강은 콘크리트의 철판과 볼트를 이용한 단면증타, 탄소섬유 방법 등의 여러 방법이 있으나(Hyun & Choi, 2009), 현재까지 우리나라에서 주거용 건물의 리모델링 시행은 비주거 건축물에 비하여 매우 미미하다(Yoo, 2017). 선행연구 중 실제로 소규모 노후아파트를 대상으로 조사한 경우는 거의 없다. 소규모 노후 아파트는 입주자대표회의가 의무적이지 않고, 세대수가 적으며 아파트 위치도 분산되어 있는 등 조사 자체가 매우 어려운 조건이기 때문에 큰 비용이 필요한 안전진단 연구뿐만 아니라, 거주자를 대상으로 한 선행연구나 현황조사 역시 거의 이루어지지 않았다.


III. 조사방법
1. 조사 대상

본 연구의 조사 대상 단지는 경기도의 재난위험시설로 분류된 30년 이상 소규모(300세대 미만) 비의무관리대상 D등급 아파트 전체(7개 단지)와 비교군으로 선정된 유사경과년수, 규모의 A등급 아파트 1개 단지3)<Table 2>이다. 지역은 남양주시, 부천시, 안양시, 시흥시이다. 조사기간은 2017년 8~9월이었다. 대상 단지들은 1980년대에 지어졌으며 2017년 현재 경과년수는 평균 31.38년이다. 거주자 수는 A등급 220명, D등급은 56~150세대로 평균 106명(SD=36.83)이다. 건물동수는 6개동인 H를 제외하고는 모두 1~3개동으로 이루어져 있고 건물층수는 5~6층이며 구조는 모두 RC 구조이다.

Table 2. 
Current Status of The Apartment Complexes Analyzed
G H I J K L M N
Photo
Location
Area Namyangju-si Bucheon-si Bucheon-si Anyang-si Anyang-si Anyang-si Siheung-si Siheung-si
Number of households 220 130 130 54 60 150 100 120
Year of completion 1984 1981 1984 1984 1986 1986 1986 1986
Years elapsed (as of 2017) 32 35 32 32 30 30 30 30
No. of buildings 2 6 2 1 3 3 1 2
No. of stories 5 5 5 6 6 6 5 5
Basement present No Yes Yes Yes Yes Yes Yes Yes
Structure RC RC RC RC RC RC RC RC
Current safety grade A D D D D D D D
Supervision class Excellent safety Disaster risk facility Disaster risk facility Disaster risk facility Disaster risk facility Disaster risk facility Disaster risk facility Disaster risk facility
Disaster risk designation year - 2010 2015 2011 2010 2013 2014 2014
Sample building name Ka 3 1 101 B Na Bon Ka

2. 조사 방법과 조사 내용

조사 방법은 구조진단과 거주자 설문조사로 이루어졌으며 조사 내용은 <Table 3>과 같다.

Table 3. 
Outline of the Research
No. Contents Detailed contents
Structural safety status 1 Existence of drawings and specifications Drawings (blueprints), building management register, building changes and history record
2 Visual inspection Concrete cracked, peeling, exfoliation, reinforcing steel exposure, water leaking, efflorescence, rooftop waterproof, basement ponding
3 Nondestructive inspection Concrete carbonation progress
Degree of corrosion of reinforcing steel
4 Displacement, transformation inspection Building tilt
Residents awareness 1 General characteristics Age, gender, educational attainment, monthly household income, number of households, family composition
2 The current state of the building Size, waterproofing, internal condition of apartment, internal cracks, common space cracks
3 Residents’ status and opinion Ownership type, residence period, neighbor relationships, moving plan, management fee, long-term repair allowance, management fee burden, opinion on reconstruction, residents’ organizations

첫째, 구조진단은 안전진단 전문기관에 의뢰하여 진행하였다. 구조적 현황 파악 내용으로는 설계도서 유무 파악, 건축물 결함 상태조사, 일부 사례에 대하여 비파괴 시험 중 탄산화와 철근부식도 측정, 변위·변형 조사 중 건축물 기울기 조사였다. 먼저 현재 설계도면 유무와 기록상태를 파악하였고, 건축물 결함 상태조사로 표본동 각 1개씩을 선정하여 균열 및 구조체의 열화상태 정도를 육안과 점검기구(균열확대경, 줄자)를 이용하여 조사하였다. 비파괴 시험 중 탄산화와 철근부식도 측정은 검사 과정에서 건물의 여러 곳에 손상이 발생하므로 조사 허가를 받기가 어려워 협조 의사를 밝힌 2개 아파트를 대상으로 하였으며, 드릴링과 페놀프탈레인 용액, 전기저항측정기(Resitest-400M)를 이용하였다. 변위, 변형 조사 중 건축물 기울기 조사는 측정 가능한 부위에 대하여 트랜싯을 이용하여 측정하였다. 본 연구의 상태평가등급 기준은<Table 4~11>로 안전진단에서 일반적으로 표준화된 것이다. <Table 4>는 콘크리트 균열에 대한 기준으로 균열폭과 면적율로 평가한다. <Table 5>는 콘크리트 박리, <Table 6>은 콘크리트 박락 및 층분리에 대한 기준으로 박리, 박락의 깊이와 면적율로 평가한다. <Table 7>은 콘크리트 부재에서 철근노출에 대한 기준으로 점검단위면적 당 철근노출면적과 길이로 판단한다. <Table 8>은 콘크리트 누수 및 백태 상태 평가로 누수와 면적율이 기준이다. <Table 9>는 탄산화 상태평가 등급으로 탄산화 깊이와 철근 피 복 깊이가 기준이며, <Table 10>은 콘크리트 내부의 철근부식에 대한 상태평가 기준으로 전기저항률, 철근부식상태, 환경조건 등을 살펴본다. <Table 11>은 건축물의 기울기에 대한 내용으로 변위를 측정한다.

Table 4. 
Evaluation Grades for Concrete Cracks
Grade Score Standard
Maximum crack width: cw (mm) Area affected ≤10%* Area affected >10% r
A 1 Cw<0.1 a a
B 3 0.1≤Cw<0.2 b c
C 5 0.2≤Cw<0.3 c d
D 7 0.3≤Cw<0.5 d e
E 9 0.5≤Cw e e
*Area affected (%)=(crack area/inspection unit area)×100=(crack length(L)×0.25/inspection unit area)×100
*Crack area is calculated as 25 cm width per length. (Only applied to areas such as walls and slabs.)

Table 5. 
Evaluation Grades for Peeling
Grade Score Evaluation contents
Depth of peeling Area affected ≤10%* Area affected >10% r
A 1 sc=0 a a
B 3 0<sc<0.5 b c
C 5 0.5≤sc<1.0 c d
D 7 1.0≤sc<25 d e
E 9 25≤sc e e

Table 6. 
Evaluation Grades for Concrete Exfoliation and Delamination
Grade Score Evaluation contents
Exfoliation, delamination depth: sd (mm) Area affected ≤10%* Area affected >10% r
A 1 sd=0 a a
B 3 0<sd<15 b c
C 5 15≤sd<20 c d
D 7 20≤sd<25 d e
E 9 25≤sd (or loss of coarse aggregates) e e

Table 7. 
Evaluation Grades for the Exposure of Reinforcing Steel in Concrete
Grade Evaluation contents Evaluation score (representative value)
A ra=0 1
B 0<ra<1.0% 3
C 1.0≤ra<3.0% 5
D 3.0≤ra<5.0% 7
E 5.0%≤ra 9
ra: proportion of area with exposed steel (%)=(exposed area/inspected unit area)×100=(length of exposed steel (L)×0.25/inspected unit area) × 100
*If the state evaluation grade is “D”, and the carbonation or chloride state evaluation result is “E”, there is a serious defect.
**If the state evaluation grade is “E” and there is an accompanying water leak, there is a serious defect.

Table 8. 
Evaluation Grades for Water Leaks and Concrete Efflorescence
Grade Evaluation contents Evaluation score
A No water leak or efflorescence. 1
B Traces of a slight leak when dry or the area of efflorescence is less than 5%. 3
C Significant leak trace in the wet area or the area of efflorescence is 5% to <10% 5
D The progress of the leak is observable or the area of efflorescence is 10% to <20% 7
E The progress of the leak is obvious or the area of efflorescence is ≤20% 9

Table 9. 
Evaluation Grades for Concrete Carbonation
Grade Evaluation contents Evaluation score (representative value)
A Ct≤0.25D 1
B 0.25D<Ct≤0.5D 3
C 0.5D<Ct≤0.75D 5
D 0.75D<Ct≤D 7
E Ct>D 9
*Ct, carbonation depth (cm); D, protective covering depth (cm)

Table 10. 
Evaluation Grades for the Degree of Corrosion of the Reinforcing Steel.
Grade Score Evaluation contents Corrosion environment of stee
Electrical resistivity (kW) Degree of corrosion of the reinforcing steel State coefficient (α) Environmental condition of the corrosion Corrosion environmental coefficient (β)
A 1 200 & over No or slight rust 1 Dry environment 1.0
B 3 20~199.9 Some point rust 3 Wet environment 1.1
C 5 10~20 Green rust and partially elevated rust. 5 Corrosive environment 1.2
D 7 5~10 A wide range of elevated rust or cross-sectional loss <20%. 7 Highly corrosive environment 1.3
E 9 0~5 Thick layer of rust or cross- sectional loss ≥20% 9 - -

Table 11. 
Evaluation Grades for Tilted Buildings
Grade Evaluation standard Score
Slope Contents
A Under 1/750 Foundation at the danger limits for sensitive machinery 1
B Under 1/500 Limited structure cracks 3
C Under 1/250 Structure inclination detected 5
D Under 1/150 Limit of structural damage estimated 7
E Over 1/150 The structure is dangerous 9

둘째, 거주자 의식 조사의 내용은 거주자 일반사항, 주택의 현재 상태, 거주자 현황과 의식으로 구성되었으며 구조화된 설문지를 이용한 면접조사로 진행되었다. D등급 7개 단지(총 744세대)에서 131세대의 세대원을 면접하였는데, 이는 D등급 전체의 17.6%이다. A등급 아파트 1개 단지(220세대)에서는 60세대의 세대원을 면접하였다(27.3%). 결과분석은 SPSS Statistics 24를 사용하였으며 두 등급간의 차이를 알아보기 위하여 T-test, 교차분석, 일원분산분석(Anova)을 시행하였다.


IV. 조사 결과
1. 구조실태조사 결과
1) 현재 설계도면 유무와 기록상태

조사 대상 아파트가 설계도서류 중 준공도서, 시방서, 구조계산서, 지질조사서, 시공당시 시공관계 사진철, 도서보관함, 재하시험 보고서, 인허가 서류 등을 보유하고 있는지 조사한 결과 모든 아파트가 설계도서를 보관하고 있지 않았다. 건축물 관리대장, 건축물의 변경 및 이력사항에 대한 서류도 없었으며 최근 보수공사에 대한 내역 역시 현 입주자 대표회의 조직 이전의 것은 가지고 있지 않았다.

2) 건축물 결함 상태 조사

대부분의 건물 외벽에서 균열 및 박리박락이 보였다. 균열은 G가 B등급, 나머지 아파트가 D등급이었고, 박리박락은 G가 B등급, H, J, M이 C등급, I, K, L, N이 D등급이었다. 계단실 벽체에서 균열 및 누수흔적, 박리박락 및 철근노출이 다수 조사되었다, 지하층이 있는 곳의 슬래브에서 박리박락 및 누수흔적(백화현상), 바닥 물고임 현상 등이 있었다. 옥상의 경우 H, I에서는 방수층이 심하게 노후화되었으며, K, L의 경우 방수층이 파손되었다. 각 사례의 결함 상태는 다음과 같으며 <Table 12>에 정리하였다. G를 제외한 모든 건물에는 지하실이 있었는데, J, M, N 건물에서 지하층 물고임 현상이 조사되었다<Table 13>.

Table 12. 
Building Defect Status Based on Visual Inspection


Table 13. 
Basement Ponding


3) 비파괴 시험

비파괴 시험은 K, L 아파트를 샘플로 선정하여 실시하였다. K, L 아파트는 균열, 박리박락, 철근노출이 모두 D등급으로 조사 대상 중 가장 탄산화나 철근부식 문제가 많을 것으로 예상되는 3곳(I, K, L) 중 2곳이었다. 그러나 조사 결과 탄산화 진행 깊이는 K는 철근피복두께(D)의 Ct≤0.5D 이하, L는 Ct≤0.25D 이하로 조사되어 콘크리트 내구성은 양호한 것으로 나타났다<Table 14>. 철근부식도 측정 결과 역시 K는 기둥과 보는 좋은 상태(A)이고 슬래브 철근에서만 점녹이 다소 발생하였으며(B), L은 기둥, 보, 슬래브 콘크리트 내부의 철근 부식이 발생하지 않은 좋은(A) 상태였다<Table 15>. Hyun and Choi(2009)은 20~30년 경과된 공동주택에서는 20~30 mm의 중성화가 진행되는 경우가 많다고 하였으나, 의외로 조사 대상의 상태는 상당히 양호하였다.

Table 14. 
Results of the Concrete Carbonation Progress Test of Principal Load-Bearing Members
No. Floor No. of members Depth of carbonation (mm) Protective covering depth (mm) Grade Total grade
K 1 Ground floor Column 2.25 42.46 A B
2 Basement Beam 23.36 48.69 B
3 Basement Upper slab 16.47 35.47 B
L 1 Ground floor Column 3.74 40.25 A A
2 Ground floor Beam 2.95 42.17 A
3 Basement Upper slab 2.84 32.09 A

Table 15. 
Degree of Corrosion of Reinforcing Steel in Principal Load-Bearing Members
No. Floor No. of members Electrical resistivity (kΩ) Grade Total grade
K 1 Ground floor Column 599.8 A B
2 Basement Beam 474.3 B
3 Basement Upper slab 44.8 A
L 1 Ground floor Column 1188.4 A A
2 Ground floor Beam 1096.2 A
3 Basement Upper slab 224.1 A

4) 변위, 변형 조사

변위, 변형 조사 중 건축물 기울기 조사는 측정 가능한부위에 대하여 트랜싯을 이용하여 측정하였다. 그 결과 H, I, J, K, M 에서 허용치 이상의 변위가 조사되었다. 그 결과를 도식화한 그림은 <Table 16>과 같다. 특히 기울기가 1/150 초과로 E등급으로 판정된 H는 변위가105 mm, M은 121 mm나 되어 매우 위험하였다.

Table 16. 
Tilt of The Building


5) 구조 안전진단 소결

관리실이나 자치위원회에서 보관하고 있는 이전 설계도서는 없었다. 건축물 결함상태 조사 결과 건물 대부분에서 균열 및 이격, 박리 박락, 누수, 철근 노출 등이 발견되었다. 옥상층 방수 파괴나 지하층 물고임 현상이 보이는 곳도 있었다. 그러나 2곳의 비파괴 시험에서 콘크리트 내구성과 철근은 양호한 상태로 나타났다. 건축물 변위, 변형 조사에서 기울기를 측정한 결과 위험한 건물이 5곳이었다. 안전진단 전문기관에서 안전진단 내용을 종합한 판정은 G사례가 B등급, 나머지는 D등급이었다<Table 17>. 그러나, 세부적으로 살펴보면 콘크리트 균열, 박리박락, 누수, 철근노출이 가장 좋지 못한 곳은 I, K, L이었으며, 건물 기울기에 심각한 문제가 있는 곳은 H와 M이었다. 이는 종합 등급은 같더라도 문제가 전혀 다를 수 있다는 것을 시사한다. 사례별로 콘크리트의 균열, 옥상층 방수 등의 보수가 필요한 곳, 기울어짐에 보강 등의 빠른 조처가 필요한 곳 등이 있는데 실제로 조사하기 전에는 파악이 어렵다. 또한 콘크리트 균열, 박리 박락, 누수, 철근노출이 가장 좋지 못한 2곳의 콘크리트와 철근 상태가 양호하게 나타났다는 것 역시 연구가 필요함을 알려주며, 이런 사례에는 재건축과 리모델링 중 적절한 방향을 제안하고 지원해야 할 것이다.

Table 17. 
Structural Safety Evaluation Summary
G H I J K L M N
Building defect status by visual inspection Concrete crack B D D D D D D D
Peeling B C D C D D C C
Exfoliation B C D C D D C C
Steel exposure B C D C D D C D
Water leak B D C D D C D D
Rooftop waterproof damage O O O O
Basement ponding O O O
Defect total grade B D D D D D D D
Nondestructive inspection Concrete carbonation progress B A
Corrosion degree of reinforcing steel - - - - B A - -
Displacement, transformation Building slope A E D D D C E C
Original grade A D D D D D D D
New grade B D D D D D D D

2. 거주자 의식조사 결과

각 아파트별 표집은 12%(J)~27%(G)였으며 세대가 적을수록 자치회 구성이 일반적 상황과 다르기 때문에 응답자 확보에 어려움이 있었다. 거주자 의식조사 결과는 A등급(G)과 D등급(H~N)으로 나누어 차이를 분석하였다.

1) 조사대상의 일반적 사항<Table 18>
Table 18. 
General Characteristics of Respondents N(%)
A grade D grade Total χ2
Age 20’s 2 (3.3) 5 (3.8) 7 (3.7) ·
30’s 8 (13.3) 9 (6.9) 17 (8.9)
40’s 15 (25) 25 (19.1) 40 (20.9)
50’s 18 (30) 47 (35.9) 65 (34.0)
60’s 4 (6.7) 25 (19.1) 29 (15.2)
70 & over 13 (21.7) 20 (15.3) 33 (17.3)
Total 60 (100.0) 131 (100.0) 191 (100.0)
Gender Male 12 (20) 43 (32.8) 55 (28.8) ·
Female 48 (80) 88 (67.2) 136 (71.2)
Total 60 (100.0) 131 (100.0) 191 (100.0)
Educational attainment No education 5 (8.3) 4 (3.1) 9 (4.7) 15.964**
Elementary school 6 (10.0) 15 (11.5) 21 (11.0)
Middle school 1 (1.7) 27 (20.6) 28 (14.7)
High school 36 (60.0) 72 (55.0) 108 (56.5)
College & higher 12 (20.0) 13 (9.9) 25 (13.1)
Total 60 (100.0) 131 (100.0) 191 (100.0)
Monthly household income less than ₩2,000,000 9 (15.0) 31 (23.7) 40 (20.9) 34.933***
₩2,000,000 to <₩3,000,000 3 (5.0) 50 (38.2) 53 (27.7)
₩3,000,000 to <₩4,000,000 33 (55.0) 32 (24.4) 65 (34.0)
₩4,000,000 to <₩5,000,000 14 (23.3) 13 (9.9) 27 (14.1)
₩5,000,000 to <₩6,000,000 1 (1.7) 5 (3.8) 6 (3.1)
60 (100) 131 (100.0) 191 (100.0)
Household size 1 person 4 (6.7) 13 (9.9) 17 (8.9) ·
2 person 13 (21.7) 46 (35.1) 59 (30.9)
3 person 20 (33.3) 27 (20.6) 47 (24.6)
4 person 16 (26.7) 40 (30.5) 56 (29.3)
5 or more individuals 7 (11.7) 5 (3.9) 12 (6.2)
Total 60 (100.0) 131 (100.0) 171 (100)
Household type Single 4 (6.7) 13 (9.9) 17 (8.9) .
Couple 11 (18.3) 30 (22.9) 41 (21.5)
Single or couple w/ children 42 (70.0) 86 (65.6) 128 (67.0)
Single or couple w/children and parents 2 (3.3) 2 (1.5) 4 (2.1)
Grandparents w/grandchildren 1 (1.7) 0 (0) 1 (0.5)
60 (100.0) 131 (100.0) 191 (100.0)
***p<.001, **p<.01, *p<.05

조사 대상자 수는 A등급(G) 60명, D등급(H~N) 131명으로 총 191명이다. 연령은 평균 55.7세(SD=13.74)세이며 20대가 3.7%, 30대 8.9%, 40대 20.9%, 50대가 34.0%, 60대가 15.2%, 70대이상이 17.3%였다. 성별은 남자 28.8%, 여자 71.2%였으며 두 집단간 유의한 연령대, 성별 차이는 없었다. 교육수준은 고등학교 졸업이 56.5%로 가장 많았으며 A등급 거주자의 교육수준이 D보다 높았다. 월가구평균소득은 평균 283.10만원(SD=109.70)으로 A등급이 328만(SD=100.28), D등급이 262만원(SD=108.01)으로 A등급이 유의하게 높았다. 그러나 두 곳 모두 2017년 전국 도시전체가구 월평균소득인 4,380,398만원4)보다 낮은 수준이었다.

평균 가족 수는 2.95명(SD=1.14)이었다. 가족 구성은 다양하였으나 부모+자녀 가정이 67%, 부부 가정이 21.5%였다. 가족 수, 가족구성에 두 집단간 차이는 없었다. 아파트별 표집과 차이는 <Table 19>에 정리하였으며 분산분석 결과 가구 총소득 수준, 현재 주민조직유무, 장기수선충당금액만 통계적으로 유의하였다.

Table 19. 
Differences between Apartments
G H I J K L M N F
Number of households 220 130 130 54 60 150 100 120 -
No. of households responding (%) 60 (27) 24 (18) 25 (19) 7 (13) 7 (12) 25 (17) 21 (21) 22 (18) -
Household income (Duncan) a ab a c c bc c bc 9.337***
Existence of residents’ organization (Duncan) abc abc c a ab c abc bc 3.080**
Provision for long-term repair (Welch test, Duncan) a d bc b cd cd d d 22.980***
***p<.001, **p<.01, *p<.05

2) 건물의 현재 상태

등급별 주호의 면적은 평균 69.06 m2 (SD=10.19)로 A등급 이 74.58 m2 (SD=4.04), D등급 평균이 66.53 m2 (SD=11.13)였다. 방 수는 전체 평균은 2.54개(SD0.45), A등급이 2.8개(SD=0.4), D등급이 2.42개(SD=0.5)로 크기와 방수 모두 A등급이 D등급보다 유의하게 규모가 컸다<Table 20>.

Table 20. 
The Average Size of the Units Average (sd)
A grade D grade t-value
Unit size (m2) 74.58 (4.04) 66.53 (11.13) 7.295***
Number of bedrooms 2.80 (0.4) 2.42 (0.5) 5.614***
***p<.001, **p<.01, *p<.05

거주자가 주택 내부 상태를 리커르트 4점 척도로 평가한 결과<Table 21>, 아파트 벽체 및 천장의 균열 상태, 방수 상태, 난방 상태, 환기 상태, 채광 상태, 수도물, 부엌 화장실의 배수, 재난재해 안전성, 아파트 방범 상태, 전체적 아파트 내부 상태가 모두 통계적으로 유의하게 A등급과 D등급이 다른 것으로 나타났다. 그중 D등급의 아파트 벽체 및 천장의 균열 상태(2.34), 방수 상태(2.40), 재난, 재해 안전성(2.47), 아파트 방범 상태(2.45) 항목이 평균 보통 미만(2.5)의 낮은 점수였다. 방음 상태는 A(2.25), D(2.15) 등급 모두 매우 낮아 대상 노후아파트의 방음 성능이 모두 좋지 않음을 알 수 있다. 화재로부터의 안전성은 둘 다 낮았지만 의외로 A등급(1.65)이 D등급 (2.12)보다 유의하게 낮았다. 그 이유를 검토해 보니, A등급 아파트의 복도에 화재용 소화기나 비상벨이 설치되어 있지 않았다. 주민들이 소화 설비 유무를 인지하고 있으며, 불안감을 느낀다는 것을 알 수 있었다. D등급 각 아파트간 위 항목에 차이가 있는지를 알아보기 위해 일원분산분석을 실시한 결과 유의한 차이가 없었다.

Table 21. 
Current Status of the Units (Residents’ Responses) Likert 4 point scale, average(sd)
A grade D grade t-value
Crack condition of apartment wall and ceiling 2.73 (0.48) 2.34 (0.71) 4.527***
Waterproof condition 2.82 (0.43) 2.40 (0.74) 4.822***
Heating status 2.98 (0.47) 2.67 (0.59) 3.924***
Ventilation status 3.12 (0.37) 2.82 (0.61) 4.058***
Natural lighting status 3.13 (0.34) 2.81 (0.72) 4.197***
Soundproof condition 2.25 (0.54) 2.15 (0.79) .992
Cleanliness of tap water 3.40 (0.56) 2.49 (0.71) 9.608***
Drainage status of kitchen, toilet, etc. 3.22 (0.67) 2.66 (0.55) 6.025***
Safety from disaster, such as earthquake 2.92 (0.70) 2.47 (0.61) 4.528***
Safety from fire 1.65 (0.73) 2.12 (0.76) -4.012***
Safety from crime 2.87 (0.60) 2.45 (0.65) 4.229***
Overall apartment interior condition 2.92 (0.33) 2.50 (0.55) 6.539***
***p<.001, **p<.01, *p<.05

거주자가 인식하는 주호 내부와 공용공간의 균열 위치를 복수응답으로 알아본 결과는 <Table 22>와 같다. 주호 내부의 경우 A등급은 주택 내부 균열이 세대당 평균 0.07곳이었으나, D등급의 경우 0.75곳이었으며 이는 A등급의 10.7배이다. 물론 균열의 개수보다는 위치가 더 중요하지만 많은 균열이 보인다는 것은 문제가 많음을 시사하며, 주요 구조부가 아니더라도 조적벽이 무너지거나 마감재 등이 낙하할 경우 위험하다.5) D등급 아파트의 경우 응답자가 인지하는 균열 위치가 많은 곳이 침실(30.4%), 부엌(22.5%), 화장실(22.5%)순이었는데, 취침공간으로 다른 활동 공간보다 비상시에 대피가 어려운 침실, 공간이 좁은 부엌과 화장실에 발생한 균열이 많다는 것은 비상시에 거주자의 안전이 크게 위협을 받을 수 있다는 것을 보여준다. 공용공간의 경우 많이 다르지 않아 A등급에서 응답자 평균 1.25곳, D등급에서 1.87곳으로 두 등급 모두 외벽(41.3%), 계단실(28.8%)의 균열에 대하여 인지하고 있다는 응답이 가장 많았다. D등급 아파트의 경우 담장(8.1%), 축대(6.3%) 균열을 알고 있다고 하였다. 아파트별로 살펴보면, 응답자당 공용공간 균열 평균이 가장 많은 곳이 K(4.00곳), L(2.04곳) 이었으며, 주호 내 균열에 대한 인지도 역시 K(2.86), L(1.24)이 가장 높았다. 이는 안전진단에서의 결과와 일치하여 주민들이 균열에 대하여 대체로 잘 파악하고 있는 것으로 보인다.

Table 22. 
Location and Number of Cracks Based on the Residents’ Responses (%)
Grade Each apartments
A grade D grade Total G H I J K L M N Total
No. of respondents 60 131 191 60 24 25 7 7 25 21 22 191
Crack location in common areas Staircase 23 (30.7) 69 28.2 92 28.8 23 16 9 3 5 6 15 15 92
Entrance 4 (5.3) 41 16.7 45 14.1 4 6 3 0 5 13 8 6 45
Exterior wall 46 (61.3) 86 35.1 132 41.3 46 12 20 5 7 21 9 12 132
Fence 2 (2.7) 24 9.8 26 8.1 2 1 5 0 5 6 4 3 26
Embankment 0 (0.0) 20 8.2 20 6.3 0 1 3 1 6 5 0 4 20
Etc. 0 0.0) 5 2.0 5 1.6 0 4 1 0 0 0 0 0 5
Total 75 (100.0) 240 (100.0) 315 (100.0) 75 40 41 9 28 51 36 40 320
Cracks per respondent 1.25 1.87 1.68 1.25 1.67 1.64 1.29 4.00 2.04 1.71 1.82 1.68
Crack location inside units Living room 0 0.0 15 15.3 15 14.7 0 3 0 0 4 1 3 4 15
Kitchen 0 0.0 23 23.5 23 22.5 0 4 0 0 5 11 2 1 23
Bedroom 1 25.0 30 30.6 31 30.4 1 2 0 0 6 14 3 5 31
Bathroom 2 50.0 21 21.4 23 22.5 2 1 2 3 5 4 4 2 23
Etc. 1 25.0 9 9.2 10 9.8 1 2 4 0 0 1 1 1 10
Total 4.00 100.0 98 100.0 102 100.0 4 12 6 3 20 31 13 13 102
Cracks per respondent 0.07 0.75 0.53 0.07 0.50 0.24 0.43 2.86 1.24 0.62 0.59 0.53

그러나, D등급 아파트 거주자의 재난, 재해로부터의 안전성에 대한 인식이 보통정도(2.47, SD=0.61)로 나타나, 재난위험시설로 지정되고 다수의 균열 안에서 거주하면서도 괜찮다고 생각하는 주민의 안전 불감증을 반영하는 것이라 생각된다.

3) 거주자 현황과 의견

주택의 소유형태는 자가가 가장 많았으며(68.6%) 전세(18.8%), 월세(12.6%) 순이었다. A등급이 B등급에 비해 자가율이 유의하게 높았다. 향후 이사 계획에 대하여 대부분(71.7%)이 없다고 대답하여 정주의식이 높음을 알 수 있다. 교차분석 결과 A, B 두 집단 간, 자가와 임차가구간의 이주계획에 유의한 차이는 없었다<Table 23>.

관리비와 장기수선 충당금의 경우<Table 24>, A등급의 세대별 월 관리비 평균은 48,072.00원(SD=3297.22), 그중 장기수선충당금은 15,040.74원(SD=4422.95)이었으며 D등급은 관리비 62,725.19원(SD=24497.74), 장기수선충당금 평균 4649.17원(SD=2533.26)으로 집단 간 차이가 있었다. A등급이 D등급보다 관리비는 적고 장기수선충당금은 많았다. D등급이 A등급보다 관리비에 대하여 부담을 느끼고 있었다.

Table 23. 
Ownership and Settlement N(%)
A grade D grade Total χ2
Owner-ship Owned 48 (80.0) 83 (63.4) 131 (68.6) 6.334*
Renter (leased on a deposit basis) 9 (15.0) 27 (20.6) 36 (18.8)
Renter (monthly rent) 3 (5.0) 21 (16.0) 24 (12.6)
Total 60 (100.0) 131 (100.0) 191 (100.0)
Plan to move Yes 14 (23.3) 40 (30.5) 54 (28.3) ·
No 46 (76.7) 91 (69.5) 137 (71.7)
Total 60 (100.0) 131 (100.0) 191 (100.0)

Table 24. 
Management and Resident Committee
A grade D grade t-value
Monthly management fee (won) 48,072 (3,291) 62,725 (24,497) -6.715***
Monthly provisions for long-term repair (won) 15,040 (4,422) 4,649 (2,533) 13.879***
Management fee burdena 2.20 (0.40) 2.49 (0.66) -3.712***
Agree on reconstructiona 3.02 (0.43) 3.07 (0.67) -.644
Compulsory of resident committeea 2.97 (0.37) 2.86 (0.52) 1.582
Term limits for the president and executivea 2.58 (0.50) 2.93 (0.71) -3.410**
Neighbor relation satisfactiona 2.95 (0.22) 2.89 (0.61) .941
***p<.001, **p<.01, *p<.05
aLikert 4 point scale, average(sd)

재건축 추진, 입대위 의무구성에 대한 의견<Table 25>에서는 둘 다 찬성하고 있어 유의한 차이가 없었다. A등급 아파트의 경우 구조에 문제가 없어 재건축이 필요하지 않으나, 그럼에도 불구하고 여전히 재건축에 대해서는 기대감을 가지고 있음을 알 수 있다. 그러나 회장 임원임기를 제한해야 한다는 의견에서는 차이를 보여, D등급 아파트가 임원에 대하여 불신감을 나타냄을 알 수 있었다. 이웃관계에 대하여는 대체로 만족하는 것으로 나타났으며 유의한 차이는 없었다. 주민조직(입주자 대표회위, 자치워윈회, 부녀회 등)은 오히려 D등급이 A등급에 비하여 잘 알려져 있고 활발한 것으로 나타났는데, A등급 아파트는 주민조직의 유무를 응답자들이 잘 모르고(1.7%가 안다고 응답) 참여도 하지 않는 반면, D등급 아파트에서는 36%의 응답자가 주민조직이 있다고 하였으며 그중 26.1%가 참여 경험이 있다고 하였다.

Table 25. 
Resident’ Organization N(%)
A grade D grade Total χ2
Existence of resident organization Yes 1 (1.7) 68 (51.9) 69 (36.1) 97.593***
No 43 (71.7) 8 (6.1) 51 (26.7)
Don’t know 16 (26.7) 55 (42.0) 71 (37.2)
Total 60 (100.0) 131 (100.0) 191 (100.0)
Participation in resident organization Yes 0 (0.0) 18 (13.7) 18 (26.1) .358
No 1 (100.0) 50 (86.3) 51 (73.9)
Total 1 (100.0) 68 (100.0) 69 (100.0)

4) 거주자 인식에 대한 소결

거주자의 현황과 의견에 대한 조사 결과, 경기도의 소규모 노후 아파트에는 평균보다 낮은 소득의 가구가 거주하고 있었으며, D등급이 A등급보다 아파트의 전반적 상태가 좋지 않고, 특히 주호 내부의 균열이 많이 인식되고 있었다. 전반적으로 정주의식이 높았으며, A등급의 경우 D등급에 비하여 관리비는 적지만 장기수선충당금이 많고 임원에 대한 신뢰가 높은 차이가 있었다. 그러나 <Table 19>에서 보듯이 I가 앞의 안전진단에서 콘크리트 균열, 박리박락, 누수, 철근노출문제가 가장 많은 아파트중 하나로 나타났으나, 소득수준이 높아 A등급인 G와 같은 수준이고, D등급 아파트 중에서 장기수선 충당금액도 가장 높았다. 노후 아파트의 상태에 영향을 미치는, 표면에 드러나지 않는 요인을 더 심층적으로 살펴볼 필요가 있다.


V. 결 론

본 연구는 소규모 노후 아파트의 구조 실태, 거주자 의식의 현황과 문제점을 알아보기 위하여 경기도 소재 D등급과 비교군인 A등급 아파트를 대상으로 구조안전실태 조사와 거주자 인식조사를 실시하였으며 결론은 다음과 같다.

첫째, 구조안전실태 조사 결과 설계도서는 보관하고 있지 않았다. D등급 건축물의 상태는 전반적으로 건물 내, 외부에서 보수되지 않은 다수의 균열 및 누수, 콘크리트박리, 박락, 철근 노출이 발견되었다. 그러나 가장 상태가 나쁜 3곳 중 2곳의 콘크리트와 철근 상태는 의외로 양호하여, 노후 아파트의 적절한 관리를 위해서는 아파트 별로 정확한 문제 진단이 필요할 것으로 보인다.

둘째, 기울기의 경우 A등급은 문제가 없었으나 D등급 아파트 5곳의 안전이 매우 위험한 것으로 나타났다. 그러나 이전의 진단 자료가 없어 진행속도의 확인이 어렵다. 사고로 이어지기 전에 주기적으로 계측하고 보강방법을 강구하는 등의 대응이 필요하다. 특히 본 조사 결과 변위, 변형 등급은 균열, 누수, 박리박락, 철근노출 등급과 직접적인 연관성이 없어, 건물의 안전도 파악을 현재처럼 육안검사만으로 진행하는 것은 위험하고 기울기 측정이 반드시 필요하다.

셋째, 조사대상 아파트 주민의 소득수준은 A등급 아파트 주민이 D등급 주민보다 소득수준이 높았으나, 두 집단 모두 전국 도시가구보다 낮은 수준이었다. 임차가구보다 소유주가 많고 정주의식이 높아 커뮤니티 유지에 좋은 조건이다. A등급 아파트가 D등급에 비하여 장기수선충당금 액수가 많고 임원에 대한 신뢰가 높았다. D등급 아파트의 장기수선충당금 평균은 A등급 아파트의 1/3밖에 되지 않았으나 D등급 아파트의 주민은 이에 경제적 부담을 느끼고 있었다.

넷째, 주민이 생각하는 아파트의 현재 상태는 벽체와 천장의 균열 상태, 방수 상태, 재난·재해 안전성, 방범 상태에서 D등급이 A등급보다 낮게 인식되었다. 균열의 경우 공동관리에 포함되지 않는 주호 내부에서도 D등급이 A등급에 비하여 많은 균열이 거주자에게 인지되고 있으며, 구조안전실태 결과와 유사하다.

다섯째, D등급 아파트가 재난 재해로부터의 안전성에 대한 평가가 보통 정도로 나타나 주민의 안전 불감증을 엿볼 수 있다. 이처럼 비교적 낮은 소득수준, 안전에 대한 불감증, 재건축에 대한 기대감이 노후 아파트의 시급한 구조적 보강을 미루게 하는 요인으로 보인다.

소규모 노후 아파트의 구조적 문제는 현재 상당히 심각한 것으로 나타났으며 시간이 흐름에 따라 노후 주택재고는 크게 증가할 예정이다. 적절한 보수와 관리가 건물의 성능을 유지하는데 매우 중요하며, 거주 주민의 안전을 위하여 건물에 대한 지속적인 조사와 주기적 계측, 데이터베이스화가 시급하다. 재건축에 대한 주민의 기대는 단지의 사업성과 관계없이 높은데, 주민의 안전을 위하여 현재 재난위험시설로 지정된 위험한 건물에 대한 보수보강은 재건축과 관계없이 적시에 이루어질 수 있도록 제도 개선과 정비, 재원 마련이 이루어져야 한다.


Acknowledgments

본 연구는 2017년도 경기도시공사에서 연구비를 지원받아 진행되었음.

이 논문은 2017년 (사)한국주거학회 추계학술대회에서 발표한 논문을 수정·보완한 연구임.


각주
1) 공동주택관리법 시행령 제2조(의무관리대상 공동주택의 범위)의 규정에 따르면 비의무 관리대상 아파트는 300세대 미만 공동주택, 승강기가 설치된 150세대 미만의 공동주택, 중앙집중식 난방방식의 150세대 미만의 공동주택, 주택외 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 주택이 150세대 미만인 건축물을 의미하며 공동주택 관리법이 적용되지 않아 장기수선충당금의 적립 의무나, 관리에 대한 별도의 제도적 장치가 없다.
2) D, E등급은 재난위험시설로 특정관리대상으로 분류되어 D등급은 월 1회 이상, E등급은 월 2회 이상 지자체 담당 공무원이 안전점검을 실시해야 한다. 경기도의 소규모 노후 아파트 중 E(안전도 불량)등급 건물은 없다.
3) 전술한 대로 경기도에 30년 이상 소규모 A등급 아파트는 총 4개가 있으며, 그 중 G아파트만 협조의사를 나타내어 조사할 수 있었다.
4) Korean statistical information service, monthly household income per household, second quarter of 2017 (3 households)
5) Yoon, B. (2018). p. 23

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