The Korean Housing Association

Current Issue

Journal of the Korean Housing Association - Vol. 30 , No. 1

[ Article ]
Journal of the Korean Housing Association - Vol. 30, No. 1, pp.47-55
Abbreviation: J Korean Hous Assoc
ISSN: 2234-3571 (Print) 2234-2257 (Online)
Print publication date 25 Feb 2019
Received 28 Nov 2018 Revised 07 Feb 2019 Accepted 07 Feb 2019
DOI: https://doi.org/10.6107/JKHA.2019.30.1.047

일본 도시재생기구 재생단지의 지역관리 체계와 주거서비스 운영실태 : 히바리가오까 단지를 중심으로
강순주*
*정회원(주저자,교신저자), 건국대학교 건축학과 교수, Ph.D

A Study on the Area Management System and Status of Housing Services in Regeneration Apartment Complex Implemented by Urban Renaissance Agency in Japan : Focused on the Hibarigaoka Complex, Tokyo
Kang, Soon-Joo*
Correspondence to : Soon-Joo Kang, Department of Architecture, Konkuk. Univ, 120 Neungdong-ro, Gwnagjin-gu, Seoul 143-701, Korea. E-mail: sjkang@konkuk.ac.kr

Funding Information ▼

Abstract

This study aims to find implications of the area management system and housing service program that can be adapted in the regeneration apartment complexes in Korea by examining the area management system and housing services of Hibarigaoka complex in Tokyo developed as a regeneration apartment complex by Urban Renaissance Agency in Japan. The study is based on researches of related documents, analysis of websites, site visit and interviews with officials at Urban Renaissance Agency in August, 2017. The results are as follows: 1) Hibarigaoka complex successfully preserved existing local cultures and history while encouraging intergenerational interactions from the inception to the implementation of ideas through collaborative efforts between the private and the public sectors, 2) To ensure reliable area management system, participating entities created a corporation aggregate working as an independent directors audit committee and outsourced the housing services to professional firms, 3) Staff from professional service firms residing and working as a coordinator at the complex facilitated participation, volunteering, talent donation, and leaders so that the program can be run by the residents in the future, 4) Old facilities were renovated and utilized for housing services and income generating programs were implemented to save funds for continuous future operation.


Keywords: Hibarigaoka Complex, Area Management System, Housing Service
키워드: 히바리가오까단지, 지역관리 체계, 주거서비스

I. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적

우리나라는 2013년 12월 시행된 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생특별법)에 의거 선도지역과 일반지역의 도시재생사업을 선정하면서 도시 정비의 새로운 정책적 전환을 시도하였다. 그 후 문재인 정부에서 도시재생 뉴딜사업을 원할히 추진하기 위한 제도 개선 등을 담은 법안이 통과되었다. 여기에는 단순한 물리적 재생을 넘어 사회적, 경제적, 환경적, 문화적 재생이라는 지속가능성의 개념을 갖고 공익성을 증대하면서 사회적 안전망을 실현하려는 정책적 함의가 깔려있다. 도시재생 사업 중 주거지재생은 현재 저층 주거지가 우선시 되고 있으나 신도시 1기 및 공공임대주택의 대단지등도 노후화가 진행되고 있어 향후 대규모 단지 재생은 중요한 이슈가 될 것이다. 그동안 1989년에 공급된 영구임대단지 등은 2009년 제정된 장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법에 근거하여 주거환경 개선사업이 진행되어왔다.1) 단위세대의 베리어 프리화, 주거복지동 증축 등 활발한 리모델링이 추진되고 있으나 향후에는 단순 리모델링에 의한 물리적 공간 재생 뿐 아니라 지역 문화 및 커뮤니티를 중시하면서 저출산 고령사회, 1~2인 가구 증가 등의 가구 구성원 변화 및 환경 변화에 대응할 수 있는 새로운 단지 재생의 계획 시도와 지역관리 방안 모색에 대한 큰 과제를 안고 있다. 이는 단지 재생계획에 대한 하드웨어의 개발과 함께 소프트웨어의 지역관리에 대한 주거서비스 운영방안이 함께 동반되어야 함을 의미한다.

이에 본 연구는 일본의 도시재생기구(Urban Renaissance Agency) 에서 단지재생 사업의 일환으로 시행된 동경도내의 히바리가오까 주택단지를 대상으로 지역관리에 초점을 맞추어 지역관리 현황과 주거서비스 운영 실태를 파악하고자 한다. 이로써 향후 우리나라 재생 단지의 지역관리에 대한 주거서비스 아이템과 운영에 시사점을 찾는 것이 본 연구의 목적이다. 히바리가오까 단지를 대상으로 한 이유는 일본도시재생기구가 민간 개발업자와 함께 파트너쉽을 통해 모범적인 재생 사업으로 지역관리 체제를 도모하여 굿 디자인상2)을 수상함으로써 향후 우리나라에도 시사하는 바가 클 것으로 예상되기 때문이다.

2. 연구 내용 및 방법

본 연구의 내용은 다음과 같다.

첫째, 일본의 동경도내의 히바리가오까 주택단지를 대상으로 단지 개요와 재생과정에서의 지역관리 체계 및 운영시설의 개요를 파악한다.

둘째, 지역관리의 주요 내용인 주거서비스 운영주체와 주거서비스 프로그램 유형 및 아이템 현황과 이용방법 등의 운영실태를 파악한다.

셋째, 일본의 지역관리 현황과 주거서비스 운영실태 분석을 통해 향후 우리나라 재생 단지의 지역관리에 대한 시사점을 찾는다.

본 연구의 방법은 일본도시재생기구 홈페이지에 소개된 히바리가오까 단지 관련 자료와 지역관리를 담당하는 사단법인 ‘마찌니와 히바라가오까’ 웹사이트의 내용 분석으로 이루어졌다. 또한 2017년 8월에는 직접 현장을 방문하여 단지현황과 지역관리의 일환으로 주거서비스를 운영하고 있는 커뮤니티시설과 운영 프로그램들을 확인하고 UR 담당자 및 현지 코디네이터와의 설명을 통해서 홈페이지 관련 내용을 확인하였다.


II. 이론적 배경
1. 일본의 도시재생기구 개요

우리나라 보다 공공임대주택 공급이 앞선 일본은 1955년 「일본주택공단」설립 이후 고도경제성장기에 급속한 도시 인구유입에 의한 주택부족 현상을 해결하기 위하여 도시근교에 중산층을 위한 양질의 주택을 공급해 왔다. 그 후 「일본주택공단」은 1981년에 양호한 거주환경을 위한 주택과 택지 공급 및 도시공원 정비 등 생활의 안정과 복지를 목표로 한「주택·도시기반공단」을 거치게 되고, 1999년에는 거주환경 향상과 도시기능 증진 및 도시기반 정비를 목적으로 한 「도시기반정비공단」으로 바뀌게 된다. 2004년에는 대도시로부터 인구와 산업 등의 지방 분산과 지역개발을 위한 「지역진흥정비공단」과 통합하여 독립행정법인인 「도시재생기구」로 탈바꿈하면서도 시재생을 실현하고 있다.「도시재생기구」는 도시의 재생을 도모하는 것과 동시에「도시기반정비공단」으로부터 승계한 임대주택 등의 관리 등에 관한 업무를 실시함으로써 양호한 거주환경을 갖춘 임대주택의 안정적인 확보와 도시의 건전한 발전 및 국민생활의 안정 향상에 기여하는 것을 목적으로 하고 있다(Yoo & Park, 2012).

일본은 2006년 주생활기본법 제정으로 삶의 질과 거주안정 확보가 마련되고, 2007년 「주택확보요배려자에 대한 임대주택 공급 촉진에 관한 법률」에 의해「주택안전망법」이 제정되어 주택공급에 특별 배려가 필요한 국민(저소득자, 재난자, 고령자, 장애자, 육아세대) 등에게 원활한 주택이 공급되도록 하고 있다.

이에 도시재생기구(이하 UR이라 함)는 본격적인 저출산고령화, 인구·세대 감소사회 도래로 주택안전망으로서 역할이 더욱 요구되어 기존 임대주택 단지의 정비 방침에 의해 약 77만호에 이르는 UR임대주택 스톡의 방향성을 베리어프리화, 지역복지거점 형성 등에 의한 지역 만들기를 과제로 하여 지역커뮤니티를 지속적으로 유지함과 동시에 고령자에 대한 돌봄서비스 제공을 추진하고 있다.3)

2. 지역관리 배경과 개념

일본은 지역의 특성에 맞는 지역 고유의 도시계획 또는 도시 운영을 실현해나가기 위한 수법으로 이른바 에리어 매니지먼트인 지역관리 수법을 적용하고 있다. 지역 관리란 일정한 지역 내에서 행정에 의한 획일적인 도시계획과 서비스로는 대응하기 어려운 과제에 대해 지역의 특성에 맞는 지역 고유의 도시 계획과 관리 운영을 도모해나가는 수법을 말한다. 이러한 일련의 지역관리에 기반한 도시계획 활동은 이미 유럽과 미국에서는 정착되고 있는 실정이며 일본에서는 2000년대에 들어 그 중요성을 인식해 구체적인 실행방안 검토와 제도적 지원의 책정을 통해 도시계획과 운영의 패러다임을 변화시키고 있다.4) 일본에서 지역관리 활동에 대한 관심이 높아진 배경은 첫째, 지역환경 가치에 대한 지역주민의 의식이 높아져 지방정부가 제공하는 통상적인 수준 이상의 지역관리서비스에 대한 수요가 높아지고 있다는 점이다. 둘째는 저출산 고령사회에 따른 인구감소로 인해 개발보다는 기성 시가지에 대한 관리가 중요해지고 있다는 점이며, 셋째는 지방자치단체의 재정 악화로 공공시설 설치와 관리수준이 지역주민들의 기대에 부응하지 못하는 경향이 나타나고 있다는 점이다.5) 일본의 지역관리를 실시하는데 있어서는 크게 3가지 공통된 특징이 있다. 하나는 일정 구역의 지구(area)를 설정하는데 범위는 0.1~120 ha까지 다양하며 정확한 선긋기를 통해 구역을 설정하는 미국과는 달리 일본의 경우는 사회문화적 특성에서 기인한다고도 볼 수 있으나 정확한 선긋기를 하지 않는 지구가 많다. 두번째는 지구내의 토지소유자, 사업자, 지역주민(세입자),행정(관)등의 다양한 주체에 의한 민주적인 의사결정조직을 형성하고 있으며 지속걱인 정례회의의 협의 과정을 거치지만 최종 의결권은 지구내의 토지소유자들이 가진다. 마지막 세번째는 조직의 의사결정에 기반하여 지역의 미래상을 공유하고 지역의 이해관계 주체 간의 협의 과정에 의한 효율적 공간 활용, 지역 룰 작성, 지원제도 도입 등의 자주적 지역관리의 운영을 실시하는 것이다.6)

3. 주거서비스 개념과 범위

우리나라는 2015년에 국민의 주거 안정과 주거수준의 향상에 이바지하는 것을 목적으로 주거권을 보장하는 주거기본법이 제정되었다. 주거권이란 국민은 관계법령 및 조례로 정하는 바에 따라 물리적, 사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다(주거기본법 제2조)는 것을 의미한다. 주거기본법에 따라 정부는 주거정책의 기본원칙을 제시하고 있으므로 이를 실현하기 위해서는 주택이라는 물리적 공간인 하드웨어 공급뿐 아니라 주거 생활을 안전하고 쾌적하고 편리하게 생활 할 수 있도록 다양한 소프트웨어 제공의 서비스가 동반되어야 한다. 주거서비스는 바로 이러한 총체적인 개념이며 주택을 통해 창출되는 은신처로의 기능과 인간으로서 일상적 생활을 영위할 수 있게 하는 기능을 충족하게 하는 기본적인 특징 뿐 아니라 지역, 도시와의 사회적 네트워크와 밀접하게 연결됨으로써 주거권을 보장하는 복지개념과 연계되는 사회적 서비스 특징도 있다. 현재 우리나라의 주거서비스에 대한 개념 정의는 다양하고 학자의 연구 범위에 따라 조금씩 차이를 보이고 있다.

Yoon, Kim, and Park(2005)은 주거서비스는 가구(household)라는 소비자에게 주택이라는 물리적 매개체를 통해 거주행위 과정에서 제공받을 수 있는 모든 재화(service)라고 정의하였다. Lee, Kim, and Lee(2007)는 물리적인 제반 환경과 그 속에서 제공할 수 있는 다양한 생활 서비스라고 정의하고, Park, Kwon, and Choi(2016)는 거주자가 주거안정과 주거수준 향상을 위하여 지역사회내에서 주택을 구매, 임대하기 위한 과정과 주택에 거주하기 위하여 필요한 서비스라고 정의하고 있다. Seo, Youm, and Yeo(2016)는 주거서비스는 주택내부, 주거단지, 주변 환경과의 관계에서 입주자가 필요로 하는 커뮤니티시설, 보육시설, 체육시설 등 각종 편익시설 제공을 비롯하여 일상생활에서 필요로 하는 가사, 여가, 보육돌봄 등 생활지원, 공동체 활동 지원, 주택 성능확보 및 유지관리 등 주거생활에 필요한 서비스를 제공하는 것이라 정의하였다. Kang and Lee(2018)는 주택 내부, 주거 단지, 지역 환경과의 관계에서 각종 편익시설 제공을 비롯하여 일상생활에서 필요로 하는 하드웨어 측면과 소프트웨어 측면의 서비스라고 정의하면서 관련 연구들을 진행하였다.

본 연구에서 주거서비스의 범위는 지역관리에 있어서 하드웨어로 제공되는 주민들의 커뮤니티 시설을 통해 운영되는 다양한 소프트웨어 서비스에 국한하면서 진행한다.

4. 선행연구 고찰

국내에 소개된 일본의 지역관리에 대한 분석 연구는 많지는 않으나 주로 지역관리제도에 대한 소개와 관리 운영시스템 및 실태 사례 연구에 집중되어 있다. Nam(2002)은 일본의 대도시 도심부에서의 지역관리 수법과 운영실태의 연구에서 10개 사례지구를 대상으로 공장 등의 대규모적지에서 일체적으로 개발이 이루어지는 대규모적지형, 어느정도 기반 정비가 되어있는 곳에서 부분적으로 재개발이 이루어지는 혼재시가지형, 도시기반 정비가 마무리된 시가지에서 주로 개별적인 개발에 의해 순차적으로 갱신이 이루지는 성숙시가지형의 3가지 유형으로 분류한 후 각 지구유형에 따라 지역관리 조직의 구성과 활동 내용 및 재원조달의 특성을 분석하였다. Kim et al.(2008)는 대규모 개발프로젝트에서의 지역관리시스템에 관한 연구에서 동경권내의 4개 지구 사례를 대상으로 지역관리의 조직적, 운영적, 활동적 측면의 지역관리시스템을 분석하면서 특히 참여주체의 조직화의 중요성과 재원확보 방안을 위한 공공과 민간의 역할을 강조하였다. Kim, Lee, and Song(2009)의 기성시가지 활성화를 위한 지역관리시스템 도입에 관한 연구에서는 미국의 BID(사업환경개선지구)와 영국의 TCM(중심시가지관리), 일본의 지역관리를 대상으로 운영체계를 상호 비교 분석하였는데 지역관리에 대한 주민들의 의식제고를 위해서는 계획단계에서 지역관리가 필요하며 효과에 대한 홍보와 지원이 요구됨을 강조하였다. Lee and Lee(2009)는 지속가능한 도시재생을 위한 공공과 민간의 파트너쉽에 의한 지역관리 운영에 관한 연구에서 일본의 대도시 도심부 5개 사례지역을 대상으로 지역관리 활동, 조직, 공공과 민간의 파트너쉽을 분석하였다. 지속가능한 도시재생을 위해서는 지역주체와 지자체의 적극적인 지원과 조직들을 지원하기 위한 전문 인력과 재원이 중요한 과제라 하였다. Park(2015)은 일본의 지역관리제도와 민간조직의 지역관리활동에 관한 연구에서 일본의 신·구 지역관리 제도 간 비교를 통해 제도적 차이가 민간지역관리조직의 활동에 어떠한 영향을 주는지를 분석하였다. 그 결과 신 지역관리제도에 따른 지역관리조직에 부동산소유자가 주축이 되어야 책임 있는 지역관리활동이 가능함을 밝혔다.

이상을 종합하면 기존의 선행연구들은 대도심의 개발권 사례를 중심으로 지역관리 제도의 운영실태 및 체계 등의 시스템을 소개하고 분석하고 있을 뿐, 주거지 재생 사례를 대상으로 한 연구는 없으며 더욱이 단지재생을 통한 구체적인 지역관리 체계와 주거서비스 활동 내용까지를 분석한 연구는 보이지 않는다.


III. 히바리가오까 단지 개요 및 지역관리 체계
1. 히바리가오까 단지 개요

히바리가오까 단지는 동경도심에서 20 km 정도 떨어진 서동경시와 히가시구루메시와 결쳐 있다. 히바리가오까 지역 일대는 옛 부터 주변에 들판과 죽림이 우거지고 히바리(종달새)가 많아 도심에서 당일코스 여행객이 많았다고 전해지고 있다. 특히 울창한 소나무 숲과 단지와 함께 50여년을 함께 자란 벚꽃과 느티나무의 가로수 길은 장관을 이루고 있으며 다양한 활동을 할 수 있는 넓은 광장과 산책로 등의 자연경관은 이 지역의 자원이며 가치이다. 이는 단지 재생을 위해 공유한 하바리가오까 마을 만들기 가이드라인 컨셉 북7)에서도 나타나고 있다. 컨셉의 캐치프레이즈를 ‘숲과 함께하는 풍요로운 삶(Life with Forest)’이라고 하여 자연 환경 조건들을 유지하면서 다양한 주택들과 시설, 주거서비스를 통해 일상의 즐거움을 얻는 쾌적하고 살기 좋은 삶의 숲을 지향하고 있다. 즉 라이프스타일에 대응하는 다양한 주거유형(임대·분양, 저층·고층, 단독·공동주택 등)과 생활을 지원하는 상업서비스 시설, 아이들과 고령자들을 위한 보육, 아동시설, 의료, 노인복지시설 및 관련 주거서비스 제공, 지역커뮤니티를 위한 넓은 광장과 운동 및 공원시설을 갖추어 활기 넘치는 일상이 되고자 하였다. 초창기의 히바리가오까 단지는 1959년에 준공되어 2,714세대가 입주한 2~4층 건물 184개 동(단위세대 평균규모 38 m2) 이 있는 대규모 단지(33.9 ha)로 건설 되었다. 당시에는 최선단 건물로 매스컴에 오르내리면서 황태자 부부가 시찰하는 등 전국적으로 지명도가 높은 단지였다. 그러나 건축 후 40년 이상이 경과하여 노후화가 진행되고 라이프스타일의 변화 및 거주자들의 다양한 주거 요구에 따라 1999년 3월에 지자체와 주민들의 협의를 거쳐 UR이 민간사업자와 협동하여 단지 재생을 지금까지 순차적으로 진행하고 있다. 그 중 UR임대주택은 30개동의 1504세대가 거주하는 히바리가오까 파크힐즈 단지이며 관리는 UR이 2004년부터 하고 있다. 히바리가오까 파크힐즈 임대주택 주변에는 현재 민간분양주택 단지, 노인복지시설과 보육시설, 커뮤니티시설 등이 분포되어 있고 현재도 건설 중에 있다<Figure 1>. 커뮤니티 시설은 단지 인근에 있는 남부지역센터와 지역 관리를 담당하는 ‘히바리테라스118’이라는 시설 2곳이다. 남부지역센터는 UR이 토지를 임대하고 지자체가 시설 건설과 함께 운영을 하고 있으며, ‘히바리테라스118’은 UR이 기존 건물이었던 2층의 테라스하우스의 118동을 골조만 내어주고 민간이 외관을 그대로 유지하면서 내부를 리모델링하여 현재 지역관리의 주거서비스 관련 운영거점 장소로 사용하고 있다. 리모델링 전 후의 사진은 <Figure 2>와 같다.


Figure 1. 
Hibarigaoka Area Land Use Map


Figure 2. 
Hibari Terrace 118 (Before and After Remodeling)

Source. http://www.ur-net.go.jp/rebuild/hibarigaoka/hibari.pdf



현재 이곳은 일반사단법인인 마찌니와 히바리가오까라는 민간지역관리조직8)이 운영을 담당하고 있다. 이렇듯 새롭게 재생된 부지에는 임대주택, 보육원, 아동관 등의 공공시설과 상업시설로 재배치되고 민간사업자에 의한 분양주택과 민·관 연계의 고령자복지거점시설 등도 함께 건설됨으로써 다양한 계층과 세대가 혼합되어 안심하고 활력있게 오랫동안 거주할 수 있는 지역으로 탈바꿈하고 있다.

2. 지역관리 조직 체계-마찌니와 히바리가오까

히바리가오까 단지는 UR이 지속가능한 단지 재생의 방법으로 접근함으로써 개발은 물론 지역관리까지 잘 정착될 수 있게 2012년 사업 파트너를 모집하여 민간사업자와 공동으로 단지 만들기를 시도한 곳이다. 당시 선정된 민간사업자는 다이와하우스공업, 스미또모부동산(주), 노무라부동산(주) 이다. 지역관리란 전술한 바와 같이 주민,지권자(地權者)와 사업주가 함께 주체가 되어 지역의 양호한 환경과 가치를 향상 시켜나가는 관리 행위를 말한다. 지역관리를 위한 기본적인 조직체계는 2012년 11월에 UR 도시재생기구와 사업파트너로 구성된 ‘단지재생협의회’를 통해 다음과 같이 합의하였다.

첫째, 제1지구사업자가 지역관리 조직을 설립한다. 둘째, 차기 결정되는 지구의 개발 사업자는 동 조직에 참가한다. 셋째, 각 개발사업자는 동 조직에 일정의 부담금을 지불한다. 넷째, 지역거주자는 월 300엔의 지역관리회비를 부담하며 동참한다. 다섯째, UR은 기존의 테라스하우스 118동을 골조만 운영거점으로 제공한다.

이상의 합의내용 대로 2014년 6월에 최초 사업지구(A1, D1, D2)에 당선된 사업주체가 지역관리를 실시하는 조직인 일반사단법인 마찌니와 히바리가오까를 설립하였으며, 2015년 11월에는 지역관리 활동 거점 장소로 기존의 테라스하우스 118동이 ‘히바리테라스118’이라는 이름으로 리모델링되어 사용하고 있다.

2017년 8월말 시점 자료에 의하면 마찌니와 히바리가오까(사) 운영 이사는 개발사업자(다이와하우스공업, 스미토모부동산)의 사원이 UR의 직원은 감사로 활동하고, 일반 정회원은 각 지구의 관리조합과 사업자로 구성되어있다. 또한 실질적인 지역관리를 위한 주거서비스 관련 기획과 운영은 현재 (주)히토또와 라는 전문회사에 위탁하여 운영하고 있다. 다만 UR관계자의 인터뷰 결과 6년 후인 2020년에는 운영체계를 완전히 주민에게 이행하는 계획을 갖고 있다고 하였다<Figure 3>.


Figure 3. 
Area Management (Machi-ni-wa Hibarigaoka) System

Source. http://www.ur-net.go.jp/rebuild/hibarigaoka/hibari.pd



마찌니와 히바리가오까의 조직은 단지지역의 가치 상승을 목표로 하면서 다음의 3가지 미션을 두고 있다. 첫째는 어린이에서 고령자에 이르기까지 안심하고 애착을 갖는 활기찬 마을 만들기 둘째는 주민들과의 커뮤니티 형성과 지역 활성화를 추진하면서 협동하여 지역과제를 해결해 나가기 셋째는 ‘방재’, ‘방범’ ‘녹지 풍부한 환경공생’, ‘역사’, ‘문화’를 배우면서 새로운 라이프스타일을 즐기며 살기 좋은 지역 만들기 이다. 이러한 미션을 달성하기 위해서 사무국이 현지에 상주하고 있고 사무국 직원 뿐 아니라 지역 주민들도 함께 ‘히바리테라스118’시설 운영에 동참하면서 지역 정보와 활동을 소개하는 소식지와 웹사이트 운영을 하고 있다.

3. 지역관리 운영의 거점시설 개요-히바리테라스118

지역관리의 거점시설 ‘히바리테라스 118’은 전술한 바와 같이 2015년 11월에 기존의 2층 건물인 테라스 하우스118동을 외관의 형태를 유지한 채 내부만 리모델링하여 사용하고 있다. 이는 인터뷰 결과 지역의 역사를 그대로 유지함으로써 새로운 입주자들에게도 지역의 문화를 알리기 위함이라고 하였다. 새롭게 탄생한 ‘히바리테라스 118’의 시설로는 옥외시설로 녹지 광장, 텃밭, 카쉐어링 주차장, 주륜장이 있으며, 옥내시설로는 다양한 횔동을 할 수 있는 크고 작은 6개의 방이 있는 커뮤니티 시설( HINATA)과 카페, 사무실, 다목적실(개인 작업을 위한 공간)이 1층과 2층에 계획되어 있다<Figure 4>. 커뮤니티 시설 내의 공간은 <Figure 5>, <Table 1>과 같다.


Figure 4. 
Hibari Terrace 118 Floor Plan

Source. http://www.ur-net.go.jp/rebuild/hibarigaoka/hibari.pd




Figure 5. 
Community Space of Hibari Terrace 118

Source. http://www.ur-net.go.jp/rebuild/hibarigaoka/hibari.pdf



Table 1. 
Community Space Image and Scale
Room No. Room Image Maximum
number of people
Area
Room1
‘NECCO’
10 person about 18 m2
(with corridor)
Room2
‘TANE’
10 person about 15 m2
Room3
‘HAPPA’
10 person about 18 m2
(with corridor)
Room4
‘KOEDA’
10 person about 15 m2
Room5
‘SHINME’
20 person about 22.5 m2
Room6
‘HANA’
20 person about 22.5 m2

각각의 방은 인접해 있어서 칸막이 벽을 이용해 필요에 의해 넓힐 수도 있으며 2개로 사용할 수 있게 가변성을 두고 있는 게 특징이며, 1층의 카페 옆 1,2번의 공간은 주민들의 취미강좌에서 만든 물품들을 만들어 전시도 하고 판매도 하는 갤러리 공간으로도 사용하고 있다. 실제 방문했을 때는 주민들의 작품을 전시하고 판매하고 있었으며 1층 입구쪽 사무실 주변으로는 주거서비스 관련 프로그램 안내 관련 리플렛 등을 두어 손쉽게 정보를 접할 수 있도록 하고 있다<Figure 6>.


Figure 6. 
Photos of Hibari-Terrace 118


IV. 주거서비스 운영실태
1. 주거서비스 운영주체

주거서비스 운영주체는 (주)히토또와 회사에서 위탁받아 운영하고 있다. (주)히토또와 회사는 2010년에 설립되어 지역관리를 위해 주거서비스 관련 프로그램을 기획 운영하고 조직 체계를 지원하면서 지역 주민들의 커뮤니티 형성을 지원하는 회사이다. ‘히바리테라스118’에는 이 회사로부터 파견된 직원이 코디네이터의 역할을 담당하고 있으며, 주 업무는 주거서비스를 기획하고 운영하는 총괄 역할을 한다, 또한 코디네이터와 함께 협력하는 운영자는 히바리가오까 지역 거주자 중에서 마을을 가꾸는 전문가라는 의미를 갖는 ‘마찌니와 師’와 자원봉사자이다. ‘마찌니와 師’의 명칭은 정원을 가꾸는 전문가를 정원사라고 하는데 힌트를 얻어 붙여진 명칭이라 한다. ‘마찌니와 師’의 업무는 히바리테라스118을 운영하면서 사람과 사람을 연결해주며 커뮤니티 소식지(AERU)를 통해 마을의 새로운 정보와 행사 등을 기획하고 전달하는 역할을 담당한다. ‘마찌니와 師’가 되기 위해서는 소정의 양성교육을 받아야 되는데 2015년 기준으로 12명이 활동하고 있다고 하였다. 그 외에도 소식지(AERU)를 편집하기 위해서 법인찬조회원, 개인찬조회원, 작가, 사진가 등을 모집하여 운영하고 있다.

2. 주거서비스 프로그램 유형과 종류

주거서비스 프로그램 유형별 종류는 2016년도 활동보고 서자료를 참고하여 정리하였다<Table 2>. 주거서비스 유형은 크게는 사람과 사람을 연결하는 보육, 교육, 건강, 취미 프로그램 기획 유형과 지역 주민들이 많이 참여 하여 화합을 유도하는 이벤트성 공동체 활성화 유형, 그리고 마지막으로 사람과 지역에 화합을 전하는 미디어 소식지(AERU)발간 유형의 3가지로 나눌 수 있다. 각 유형별 아이템을 살펴보면 다음과 같다. 보육 유형에서는 ‘부모와 함께하는 창의놀이’ ‘베이비체조와 지식 습득 클럽’ ‘베이비 아트(사진찍기)’ ‘아가 성교육’ ‘쿠키 키즈교실’ ‘육아스트레스 멘탈트레이닝’ ‘베이비마사지’ ‘산후요가 테라피’등이 있다. 교육 유형애서는 ‘키즈댄스’ ‘주산교실’ ‘영어 주니어교실’ ‘키즈아트교실’ ‘서예교실’ ‘베이비사인 영어교실’ ‘키즈 사고력(퍼즐, 로봇 프로그램)’ ‘성인 영어교실’등이다. 건강 유형에서는 ‘아쿠아 밸런스 운동’ ‘요가’ ‘피트니스 태극수’ ‘산후 쁘띠 리트리트’ ‘허그 요가’ ‘타이 마사지 체조’ 등다. 마지막으로 취미관련 만들기 유형에서는 ‘퀼링’ ‘아로마 크래프트’ ‘크리스마스 트리’ 등으로 되어 있다.

Table 2. 
Service Program Items
Child care • Creative play with parents
• Baby gym and knowledge acquisition club
• Baby art
• Baby sex education
• Cookie kids classroom
• Mental training to relieve parenting stress
• Baby massage
• Postnatal yoga therapy
Education • Kids dance
• Abacus calculation classroom
• A junior English classroom
• Kids art classroom
• A calligraphy classroom
• Baby sign English classroom
• Kid’s thinking ability(Puzzle, Robot program)
• An adult English classroom
Health • Aqua balance movement
• Yoga
• Fitness taeguksu
• Postpartum petit retreat
• Hug yoga
• Thai massage gymnastics
Hobby • Quilling
• Aroma craft
• Christmas tree
Community
activity
• Machiniha living
• Green drink Hibarigaoka
• Green bird Hibarigaoka (area cleaning crew)
• Watermelon and noodle eating events in summer
• Eating noodles at the end of the year
• New year’s rice cake making
• Welcome party for the new house
• An apartment complex summer festival
• Niwa jam
• The exchange of cities and villages
Media • A news publish (BlogㆍMail magazine)
Etc. • Car sharing

이벤트성 공동체 활성화 유형에는 ‘마찌니와 리빙’ 이라는 명칭의 프로그램이 있는데 이는 주로 육아를 담당하는 세대가 중심이 되어 일상에 대한 상담과 계절 이벤트를 아이와 함께 즐기는 프로그램들로 구성되어 있다, ‘그린 드링크히바리가오까’ 프로그램은 테마를 정해 강사를 모시고 좋은 강연도 들으며 교류하는 내용의 프로그램이다. ‘그린 버드 히바리가오까팀’은 NPO 법인인 그린버드와 협력하여 히바리가오까 역에서 히바리테라스118까지 청소하는 팀을 만들어 봉사하는 프로그램이다. 그 외에도 ‘여름의 수박과 소면이벤트’ ‘연말 소바먹기’ ‘신년 떡찢기대회’ ‘신축주택 웰컴파티’ ‘히바리가오까 단지여름축제’ ‘니와 잼’ ‘도농교류’ 등이 있다. 마지막으로 미디어 소식지(AERU)발간 유형은 계간으로 년 4회 발간하며 블로그나 메일 매거진 등의 온라인으로도 지역에 관한 다양한 정보을 발신하고 있다. 기타 유형에는 카세어링 프로그램 등이다.

4. 주거서비스 이용방법

주거서비스 및 시설을 이용하는 방법은 사단법인 마찌니와 히바리가오까에서 관련 규약을 만들어 주민들에게 제공하고 있다. 규약에 따르면 ‘히바리테리스118’ 이용을 위해서는 회원으로 가입해야 하는데 회원 구분 및 회원별 공간 사용료는 <Table 3>과 같다. 우선 회원은 3가지 종류가 있다. ‘히바리’회원은 누구든지 등록이 가능한 지역 거주자이며 ‘단포포’회원은 UR 임대주택 거주자에 국한하며, 마지막으로 ‘사쿠라’회원은 지역 활동에 협력해서 출자해준 히바리가오까 개인회원, 정회원, 찬조회원, ‘마찌니와사’ 등 어떤 모양새로든지 기부를 하거나 봉사하는 회원이다. 표에 제시한 바와 같이 임대주택 거주자와 출자 및 재능기부자에게는 일반 지역주민보다 다소 저렴하게 이용할 수 있도록 인센티브를 부여하는 것을 알 수 있다. 이용료 지불은 사용 전에 사무실 접수처에서 현금으로만 지불하게 되어 있다. 공간 사용은 예약제로 이용되는데 ‘히바리 회원은 1개월 전부터 ‘단포포’ 및 ‘사쿠라’ 회원은 2개월 전부터 예약이 가능하며, 공간 사용 할 때마다 포인트제를 적용받을 수 있어 ‘히바리’회원은 1시간당 1포인트이지만 ‘사쿠라’회원에 한해서는 2배의 포인트를 부여한다.

Table 3. 
Facility Usage Fee by Member (Fee per hour)
No. Room1 Room2 Room3 Room4 Room5 Room6 Plaza
Member
HIBARI9) 500円 500円 500円 500円 700円 700円 1000円
700円* 700円*
TANPOPO10)
SAKURA11)
300円 300円 300円 300円 500円 500円 700円
500円* 500円*
*When using both rooms

커뮤니티 시설 이용시간은 월, 수~금요일은 오전 10시부터 오후 9시까지 이며, 토요일과 일요일은 오전 10시부터 오후 7시까지 오픈하되 사무실 오픈시간은 평일,휴일 모두 오전 9시이다. 이곳에서는 인터넷이 가능한 와이파이가 제공되며 복사기이용(유료), 비품대여, 세미나, 이벤트개최 지원 등의 서비스를 하고 있다.


V. 결론 및 시사점

본 연구는 일본의 도시재생기구에서 단지재생 사업의 일환으로 시행된 동경도내의 히바리가오까 주택단지를 대상으로 지역관리에 초점을 맞추어 지역관리 현황과 주거서비스 운영 실태를 분석하였다. 결과 요약과 함께 향후 우리나라 재생 단지의 지역관리에 대한 주거서비스 운영에 시사점을 제시하면 다음과 같다.

1. 요약

첫째, 재생된 히바리가오까 단지의 특성은 UR이 지속 가능한 단지 재생의 방법으로 접근함으로써 개발은 물론 지역관리까지 잘 정착될 수 있게 2012년 사업 파트너를 모집하여 민간사업자와 협동하여 공동으로 단지 재생을 시도한 곳이다. 즉 재생 과정의 개발단계부터 관리에 이르기까지 공공과 민간, 주민들의 긴밀한 파트너쉽을 통해 기존의 지역문화와 역사를 그대로 살리면서 다양한 세대와 계층이 어울릴 수 있도록 임대와 분양주택을 혼합하고 있는게 특징이다.

둘째, 책임 있는 지역관리를 위해서 각 사업주체들이 이사 및 감사로 활동하는 사단법인 체제를 만들고 실질적인 주거서비스 활동은 전문회사에 위탁하고 있다.

셋째, 지역관리를 위한 주거서비스 거점시설로는 지역의 역사를 알 수 있는 구건물을 내부만 리모델링하여 사용하고 있으며 회비 외에 다양한 사업 수입에 의한 활동자금을 확보하고 지속적인 활동을 추진하고 있다. 커뮤니티시설내의 카페도 주민에게 임대함으로써 수익사업도 병행하고 있다.

넷째, 커뮤니티 지원 회사의 스탭이 주거서비스 코디네이터로서 현지에 상주하고 있으면서 지역주민들의 적극적인 참여를 위해 ‘마찌니와사’라는 리더를 양성하고 주민들의 다양한 자원봉사와 재능기부를 유도하여 주민과 함께 지역에 애착을 갖도록 기획하고 활동하고 있다.

다섯째. 주거서비스 유형은 크게는 사람과 사람을 연결하는 보육, 교육, 건강, 취미 프로그램 기획 유형과 지역주민들이 많이 참여 하여 화합을 유도하는 이벤트성 공동체 활성화 유형, 그리고 마지막으로 사람과 지역에 화합을 전하는 미디어 소식지(AERU)발간 유형의 3가지로 크게 나눌 수 있으며 그 외 카쉐어링 프로그램을 통해 친환경실천도 유도하고 있다.

여섯째, 주거서비스 프로그램과 시설 이용 방법은 회원제로 운영하고 있는데 임대주택 거주자와 출자 및 재능 기부자에게는 일반 지역주민보다 다소 저렴하게 이용할 수 있도록 인센티브를 부여하여 일반 지역주민과는 회원 등급을 차별화시키고 있음도 주목된다. 또한 공간 사용의 포인트제도 커뮤니티를 활성화시키는 촉진이 되고 있다.

2. 시사점

이상의 결과를 바탕으로 앞으로 우리나라에 재생될 단지의 지역관리체계 및 관련 주거서비스의 공급과 관리 운영방향에 대한 시사점을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 일본의 단지재생은 기존 지역 고유의 가치와 문화를 잘 살리면서 저출산 고령화 및 환경 문제에 대응하기 의한 물리적 하드웨어 재생과 더불어 커뮤니티 중시의 지역관리라는 소프트웨어 재생이 잘 어우러져있는 것이 특징이다. 지역관리란 지역 고유의 특성과 문화를 살리면서 새롭게 재생으로 탈바꿈하는 이후에도 기존 주민들과 새로운 주민들 간의 화합을 도모하고 지역 커뮤니티를 유지하고자 하는 의미 있는 수법이다. 따라서 히바리가오까 단지의 사례처럼 토지소유자와 사업주체 및 세입자를 포함한 지역주민, 공기관등의 다양한 주체들의 민주적인 협의와 의사결정 과정은 매우 중요하다. 각 주체들은 지역의 미래상과 함께 살기좋은 지역 만들기의 가이드라인 컨셉을 공유하여 지속적인 지역관리를 위한 업무 분담을 재생 초기 단계부터 명확하게 정하는 것이 필요하다.

둘째, 지역의 역사를 후세대에게도 알리기 위해 지역 관리를 위한 거점시설을 기존의 구건물을 그대로 유지한 채 내부만 리모델링한 사례는 신선하다. 또한 지역관리를 위한 법인조직을 처음부터 체계적으로 구성하면서 사업주체들을 이사로 구성하여 운영의 자금 조달을 원활하게 한 점도 주목된다.

셋째, 지역 주민들의 참여를 위해 각 단지의 관리조합과 사업자들을 정회원으로 두고 지역관리에 소요되는 재정 및 사업들을 투명하게 운영하고 있는 점과, 일반 지역주민들에게도 지역관리 회비를 실비로 부담하게 함으로써 지역관리는 모든 주체들의 책임임을 인식하게 하여 적극적인 관심과 참여를 유도한 점은 중요한 시사점이라 할 수 있다.

넷째, 지역관리 거점 시설을 통한 주거서비스 아이템은 관련 전문회사에게 위탁 운영하면서 코디네이터 역할의 사무국을 상주시키고 있으며, 자칫 수동적인 서비스 운영이 되지 않도록 주민들의 역량을 강화 하는 핵심리더를 양성하여 프로그램 기획에 참여시키고 있는 점은 향후 지속가능한 주거서비스 운영에 매우 고무적인 방법이다, 이는 주민들 스스로가 주체적으로 지역관리를 할 수 있는 기반이 될 수 있다는 점에서 매우 긍정적이라 할 수 있다.

다섯째, 주거서비스 유형과 종류는 목적에 따라 아이를 안심하고 키울 수 있는 다양한 보육, 교육 프로그램과 건강을 유지하고 취미를 공유하며 이웃과의 소통과 화합을 유도하는 프로그램 중심으로 운영하면서 년간 활동보고서를 작성하고 피드백 시키고 있음은 중요한 과정으로 평가된다.

이렇듯 일본은 단지 중심만의 페쇄적인 커뮤니티가 아니라 단지를 넘어서 주변 지역주민들과 소통하며 함께 하는 지역공동체 중심의 서비스 프로그램이 활성화 되고 있음은 시사하는 바가 크다.

본 연구는 문헌 및 사이트 조사 분석과 현장조사를 통한 관계자 설명으로 확인하면서 진행하였기 때문에 실제 재생과정 및 지역관리 운영에 있어서 시행착오 등의 문제점까지는 확인하지 못한 한계가 있다. 향후 본 연구 결과를 참고로 우리나라에 단지 재생이 이루어질 때 보다 심도 있는 연구를 통해 한국형 지역관리를 위한 주거서비스의 아이템과 운영방안 연구가 이루어져야 할 것이다.


Acknowledgments

이 논문은 2016년도 건국대학교 KU학술연구비 지원에 의한 논문임.


각주
1) Korea Land & Housing Corporation (2016). A white paper on the loong-term public housing improvement project [장기공공임대주택 시설개선사업백서].
2) 굿디자인상(Good Design Award)은 재단법인 일본산업디자인진흥회에서 주최하며.일본에서 유일하게 종합적인 카테고리로 디자인을 평가, 추천하는 상으로 공업제품에서 상업모델, 건축, 이벤트 활동까지 폭넓은 영역을 심사 대상으로 함.
3) http://www.ur.net.go.jp
4) Song. J. H. (2016). Understanding and cases area management in Japan [일본의 에리어매니지먼트 이해와 사례]. Journal of Urban Design Institute of Korea, 37(4), 34-37.
5) Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (2008). Area management propilsion manual [에리어매니지먼트 추진매뉴얼].
6) Song. J. H. (2016). Understanding and cases area management in Japan [일본의 에리어매니지먼트 이해와 사례]. Journal of Urban Design Institute of Korea, 37(4), 34-37.
7) http://www.ur-net.go.jp/urbandesign/produce/guidelines.pdf/hibarigaoka.pdf
8) 민간지역관리조직은 법인격 유무에 따라 법인격 부여조직과 법인격 미부여조직으로 나뉜다. 법인격 부여조직은 인가지연단체로 인정받은 자치회와 마을회, 단지관리조합법인, 일반사단법인, NPO 법인, 상점가진흥조합, 합동회사, 주식회사가 있으며, 법인격 미부여조직은 비인가지연단체인 자치회와 마을회, 임의의 마찌쯔꾸리조직, 협정운영위원회, 유한책임사업조합이있다(Park, 2015).
9) 일반인, 누구든지 등록 가능
10) UR 임대주택에 거주하는 자
11) 지역활동에 협력, 출자한 마찌니와 히바리가오카 개인회원ㆍ정회원ㆍ찬조회원, 마찌니와사

References
1. Kang, S. J., & Lee, S. J., (2018), A study on the awareness and needs of housing service for enterprise-type rental housing, Journal of the Korean Housing Association, 29(5), p1-10.
2. Kim, D. N., Lee, S. C., Park, H. Y., & Lee, S. M., (2008), A study on the area management system in the large development project -Focus on organization, financing method, activity in large development project in Japan-, Journal of the Architectural Institute of Korea, 24(2), p273-284.
3. Kim, D. N., Lee, S. C., & Song, S. M., (2009), A study on the area management system for urban revitalization - Focused on analysis of the area management system in USA, UK and Japan-, Journal of the Architectural Institute of Korea, 25(8), p213-224.
4. Korea Land & Housing Corporation, (2016), A white paper on the long-term public housing improvement project [장기공공임대주택 시설개선사업백서], Jinju, LH.
5. Lee, S. S., & Lee, J. S., (2009), A study of the area management activities through the public/private partnership for sustainable urban regeneration, Journal of the Korea Planning Association, 44(1), p45-59.
6. Lee, Y. S., Kim, M. S., & Lee, J. W., (2007), Preferred living arrangement of the elderly refering to the possible provision of housing services, Korea Institute of Ecological Architecture and Environment, 7(5), p99-107.
7. Machiniwa-Hibarigaoka, (2015), Retrieved from https://www.machiniwa-hibari.org/terrace/hinata/.
8. Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, (2008), Area management propulsion manual, Retrieved from http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha08/03/030425_.html.
9. Nam, J., (2002), A study on the implementation of area management in the core of large Japanese cities, Journal of the Korea Planning Association, 37(5), p49-64.
10. Park, H. S., (2015), A study of the area management systems and the management activities of the private organizations in Japan -Companing the TMO systems and the Osaka area management system-, Journal of Residential Environment Institute of Korea, 13(4), p359-377.
11. Park, K. O., Kwon, O. J., & Choi, B. S., (2016), A study on the establishment of housing service system based on NCS. Housing basic law, Seoul, The Korean Housing Association.
12. Seo, S. J., Youm, C. H., & Yeo, H. J., (2016), Policy application study for New-Stay residential service programme -Focused on evaluation standards & its operations of preliminary certification-, Sejong, Auri.
13. Song., J. H., (2016), Understanding and cases area management in Japan [일본의 에리어매니지먼트 이해와 사례], Journal of Urban Design Institute of Korea, 37(4), p34-37.
14. Urban Renaissance Agency, (2015), Response of regional regeneration in the Hibarigaoka region, Retrieved from https://www.ur-net.go.jp/rebuild/hibarigaoka/.
15. Yoo, S. S., & Park, C. S., (2012), A study on the housing stock renewal utilization of urban Renaissance agency in Japan as concept of sustainable conversion, Journal of the Architectural Institute of Korea, 28(6), p22-28.
16. Yoon, J. H., Kim, G. Y., & Park, C. K., (2005), A study on housing service disparity among regions and classes (I): Development of housing service indicators, Gyeonggi, Korea Research Institute for Human Settlements.