The Korean Housing Association

Current Issue

Journal of the Korean Housing Association - Vol. 30 , No. 2

[ Article ]
Journal of the Korean Housing Association - Vol. 30, No. 1, pp.1-12
Abbreviation: J Korean Hous Assoc
ISSN: 2234-3571 (Print) 2234-2257 (Online)
Print publication date 25 Feb 2019
Received 09 Aug 2018 Revised 08 Oct 2018 Accepted 07 Jan 2019
DOI: https://doi.org/10.6107/JKHA.2019.30.1.001

장기미집행 공원의 특성별 주거 개발 방향 제안
박현정* ; 양우현**
*정회원(주저자), 중앙대학교 대학원 건축학과 석사과정
**정회원(교신저자), 중앙대학교 건축학과 교수

The Housing Development Strategies for Unexecuted Neighborhood Park Sites
Park, Hyun Jung* ; Yang, Woo Hyun**
Correspondence to : Woo Hyun Yang, Dept. of Architecture, Chungang Univ. 84 Heukseok-ro, Dongjak-gu, Seoul, Korea E-mail: why@cau.ac.kr

Funding Information ▼

Abstract

The purpose of this investigation is to propose an alternative planning strategy for the possibility of accepting housing as the utilization plan of a long term unexecuted urban park site. Currently, many park sites has been left as barren ground due to the lack of local government’s finances. Since 2009, non-park facilities can be sited legally on the part of park under the condition that new park is made and donated. In the several cities, various park developments are being carried out, whereas the development guideline is seriously required for securing the public qualities of park development. And main problems of park development are to be solved, such as social conflict with existing residents due to privatization of parks and park design without considering the site conditions. Therefore, we propose a planning method to solve these problems. For these objectives, the site conditions, such as location, proximity to public transportation, site size, topography, and boundary conditions, are examined. And the development plans for three typical parks are proposed, including the contents of land use, development density, development phasing, efficient housing types, and community facilities.


Keywords: Urban Park, Unexecuted Park, Housing in Park, Utilization of Park Site
키워드: 도시 공원, 장기미집행 공원, 공원 부지 내 집합주택, 공원 활용

I. 서 론
1. 연구의 배경과 목적

장기간 방치되어 제 기능을 발휘하지 못하고 있는 도시공원들은 2020년이 되면 도시계획 시설로서의 효력이 상실하는 일몰제가 발효되어 상당수가 공원 기능을 잃고 사유지로 환원되는 위기에 처해있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 2009년 미개발 공원 부지를 공원으로 조성하여 기부채납할 경우 공원 면적의 30%에 비공원시설로 개발할 수 있도록 하는 특례제도1)를 마련하였다. 이를 근거로 여러 지자체에서는 장기 미집행 공원 부지의 일부를 민간 자본으로 주거지로 개발하도록 허용하고, 나머지는 공원으로 조성하는 민간공원 특례사업을 추진하고 있다.

하지만 지자체에서 진행하는 이런 공원 내 개발 특례사업들은 공원 인근 거주민과의 갈등, 공원 부지의 사유화의 타당성, 입지 조건을 반영하지 않은 형식적인 공원조성 등과 같은 심각한 문제들이 발생하고 있다. 특히 쾌적한 도시환경을 위해 필요한 공원의 공공성을 무시하고 개발 이익을 극대화하기 위한 방식으로 개발이 진행되면 자연환경을 훼손하는 난개발이 될 수 있다는 우려가 대두되고 있는 실정이다.

이러한 문제의식으로 장기미집행 근린공원을 대상으로 도시공원에서의 집합주택 수용가능성을 타진하고, 공원 부지의 특성에 맞고 도시생활권과 연계한 적합한 주거지 개발과 계획의 방법은 무엇인지를 연구하고자 한다.

2. 연구의 범위와 방법

장기미집행 공원 내의 합리적인 주거지 개발을 위해 주거지의 인구밀도가 높아 공원 조성의 필요성이 높고 공원 내 집합주택 개발이 타당한 지역을 연구의 공간적 범위로 설정하고자 하였다. 인구밀도가 높아 주거의 수요가 가장 높은 곳은 서울이지만, 서울시는 토지개발 규제정책의 기조에 따라 공원 민간개발 특례사업의 조건을 까다롭게 적용하여 진행되고 있는 특례사업이 없다. 또 서울시가 시내 장기미집행 도시공원 중 우선보상 대상지의 약 6%만 일몰제 시행 이전에 보상하고, 나머지는 ‘도시자연공원구역’으로 지정하기로 하였기 때문에 특례사업이 제대로 진행되고 있지 않고 있다.2) 이러한 이유로 서울시의 공원은 연구 범위에서 제외하였고, 인구도 많고 서울로 통근이 가능하여 주택수요가 많은 수도권 지역을 연구 대상으로 우선 지정하였다. 그런데 수도권 지역인 인천과 경기도는 미집행 공원의 비율은 각각 76.28%, 86.17%이며, 공원 면적은 10,968, 67,193 m2으로 경기도는 미집행 비율도 높고 공원의 면적도 인천의 6배에 달한다. 따라서 경기도의 장기미집행 공원이 민간특례사업으로 개발될 가능성이 높다고 판단하여 경기도를 연구의 범위로 설정하였다.

한편 자연공원과 대비되는 도시공원은 지정 목적에 따라 다양한 종류로 구분할 수 있다. 생활권공원과 주제공원으로 구분할 수 있는 도시공원 중, 주거지의 휴식공간 제공을 목적으로 하는 생활권공원의 한 종류인 근린공원은 주거지 생활권 속에 위치한 활용이 빈번한 공원이기 때문에 제대로 조성되지 않으면 주민들의 일상생활에 파급력이 크다고 할 수 있다. 또 민간특례사업으로 공원 부지에 계획하는 비공원시설은 대부분 이익을 극대화할 수 있는 집합주택단지이며 인근에 거주환경 인프라가 조성되어 있는 조건을 갖춘 것은 근린공원이라 할 수 있다. 그러므로 민간 특례사업의 개발 방향을 제시하는 연구의 대상으로 근린공원을 지정하는 것은 타당하다고 할 수 있다.

연구의 방법은 우선 각종 문헌을 연구하여 선행연구의 내용, 공원과 주거지 개발과 관련된 이론을 파악하였다. 그리고 2017년 경기도 도시공원 자료3)에서 경기도 장기미집행 근린공원의 이름, 위치, 면적, 조성 현황을 파악하였고, 문헌 조사와 미디어 기사, 지자체의 홈페이지 정보를 통해 민간특례사업의 진행 상태룰 조사, 분석하였다. 또 경기도 부동산 포털4)과 포털 사이트 다음 지도5)에서 공원 주변의 주택 형식과 지하철역과의 거리를 조사하였고, 현장 답사과 실측을 통해 이를 확인하고 연접한 도로의 상태도 조사하였다. 또 오픈플랫폼 지도서비스 포털6)을 활용하여 경사도를 계산하였다.

3. 선행 연구 고찰

공원 부지의 개발과 관련된 선행 연구들은 개발 특례사업의 사업성, 공원시설 해체의 우선순위, 현 특례 제도에 대한 고찰 등 특례사업의 행정적, 경제적, 제도적인 연구가 주를 이루고 있다. Sim(2008)은 시범 미집행 도시공원을 분석하여 민간 투자 사업을 위한 수익성 시설을 제안하고, 민간참여 방안으로 도시공원의 건축규제를 완화하여 부지 일부에 일반집합주택, 노인복지주택 등의 건축이 가능하도록 인센티브를 제공하거나 세금감면 혜택 부여 등 민간사업자의 사업 비용경감 지원책이 필요하며 민간사업자는 인센티브에 상응하는 부지의 일부를 시민에게 공개하도록 하는 민자 유치, 민간참여 활성화 방안을 제시하였다. Jang and Kim(2013)은 서울시를 대상으로 장기미집행 공원을 사례로 골라 민간공원 특례 사업을 진행할 시, 비공원시설을 수익성이 높은 주거지로 개발하고 종상향이나 제도적 장치의 도움이 있을 때 사업자의 수익성이 보장되는 것을 연구하였고, Hong and Chung(2016)은 민간 특례사업이 부진한 원인을 큰 총사업비용과 집단민원, 특혜시비로 파악하고 특례사업의 활성화를 위한 정책적 시사점을 도출하였다. 그리고 Choi(2014)는 특례 제도에서 제시하는 적용기준에서 제외된 소규모 근린공원을 대상으로 민간공원법 적용 가능성을 제시하기 위하여, 서울시 장기미집행 근린공원을 공원 지정 목적에 따라 유형화 작업을 시행하였다.

이런 선행연구들은 어떻게 공원을 본래 목적에 맞는 공공성을 가진 환경으로 조성할 것인지, 어느 위치에 합리적으로 주거지를 조성하여야 하며, 어떤 형식의 주택을 적절하게 적용하여야 하는지를 계획적 측면에서 종합적으로 다루고 있지 않고 있다. 이에 장기미집행 공원의 개발의 성패를 결정하는 중요한 주제들을 종합적으로 탐구하고 제안하였다는 점에서 본 연구의 가치를 찾을 수 있다.


II. 장기미집행 공원의 현황과 개발 특례사업
1. 장기미집행 공원의 현황과 일몰제

도시계획시설 중 미집행 면적이 가장 넓은 시설인 장기 미집행된 공원은 시민들에게 본 기능을 제공하지 못하고 사유지의 경우 재산권까지 침해하는 문제점을 가진다. 공원은 사유지 비율이 높기 때문에 보상비 등에 대한 부담이 높아 미집행 공원의 총 추정사업비 150조원에 달하며 지자체의 재정적 한계가 미집행 공원의 가장 큰 원인이다.

Table 1. 
Current Unexecuted State by Facility
Facility Total Area
(km2)
Executed Area
(km2)
Unexecuted
Area (km2)
Unexecuted
Rate (%)
Total 1,754.6 497.7 1,256.8 71.63
Road 534.5 179.9 354.5 66.33
Park 639.6 134.1 504.9 78.93
River 170.0 76.6 93.4 54.94
Green 96.8 9.8 87.0 89.83
Source. Ministry of Land, Infrastructure and Transport, Statistical data, 2016

1999년 일부 시민의 재산권 희생을 강요하는 도시공원의 집행여부와 시기가 불확실한 사업들에 종전의「도시계획법」 제4조(행위 등의 제한)의 헌법불합치 판결이 내려졌다. 따라서 도시계획시설 결정·고시일로부터 20년이 경과될 때까지 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우, 도시계획시설로의 효력을 상실하는 일몰제가 발휘되어 2020년이 되면 미집행 공원의 상당수가 실효되어 공원으로서의 기능을 잃어 개인 사유지가 된다. 그렇기 때문에 일몰제로 인한 시민들의 공원이용에 대한 제약과 공원 부지의 난개발이 새로운 문제점으로 대두되었다.

2. 도시공원부지 내 개발행위 특례 제도

미집행공원의 문제 해결을 위해 2009년「도시공원녹지법」 개정을 통해 도시공원부지 개발행위 특례 규정이 신설되었다. 열악한 지자체의 재정 상황을 감안하여 민간자본을 통해 장기 미집행 공원조성 문제를 해소하고자 하는 제도로서 민간이 5만m2 이상의 공원 부지에 공원을 조성하여 기부 채납하는 경우 부지면적의 30%이내 범위에서 비공원시설을 설치할 수 있도록 하고 사업 완료 이후에 비공원시설 부지를 공원에서 해제하는 것을 주 내용으로 한다. 비공원시설은 주거·상업·녹지지역에서 설치가 허용되는 시설에 해당한다. 따라서 민간공원추진자가 일정 범위 내에서 수익사업과 함께 미집행 도시공원을 정비할 수 있게 된 것이다. 하지만 비공원시설의 계획적인 측면에서 시설물 종류, 지정한 계획의 적정성 여부에 대한 가이드라인이 미수립되어 일괄적으로 장기 미집행 공원에 전체 면적의 30%내에 비공원시설을 계획하게 하는 법적 장치는 공원의 다양한 조건들을 고려하지 않고 단순한 수치의 면적 비율만으로 과도한 개발을 억제하기 때문에 계획이 유동적이지 않은 점이 있다.

3. 도시공원부지 내 주거기능 개발사업

원활한 민간 특례사업 추진을 위해서 가장 우선시 되는 것은 민간공원추진자의 수익성과 안전성 확보가 중요하다. 민간 공원 특례 사업은 총 사업비가 크고 행정적 절차가 복잡하기 때문에 대부분의 민간공원개발추진자는 수익성 있는 아파트를 비공원시설로 선호한다. 또한 지난 2014년 정부는 공공이 주도하는 대규모 택지개발 대신 도심 재생사업을 통한 공급으로 주택공급 방침을 변경하여, 과잉공급을 막기 위해 2017년까지 신규 택지지구 지정을 중단하였다. 때문에 수도권을 비롯하여 주택사업을 위한 토지확보가 쉽지 않은 상황에서 건설업계는 민간공원 특례제도에 의한 개발에 관심을 가지고 있는 상황이다. 이러한 이유로 전국에 특례사업이 추진되거나 공모시행 또는 예정중인 공원인 총 87개소(2017년 7월 기준) 모두 비공원 시설로 주거기능인 집합주택을 계획하고 있다. 지자체 중에서 서울은 비오톱 유형평가에 따른 토지개발 규제로 민간공원 특례사업을 제한하고 있지만, 부산(15개소), 경기도(11개소), 인천(9개소)은 공원 부지에 아파트를 함께 계획하는 특례사업을 활발히 진행하고 있다(Kim, 2017).

그 중 경기도 의정부시가 민간공원 특례사업을 가장 적극적으로 추진한 지자체로 직동 근린공원은 일부 공원이 조성되어 18년 11월부터 주민들이 사용할 수 있게 되고, 비공원 시설로 계획된 공동주택은 20년 8월 입주를 앞두고 있다. 의정부시는 12년 6월부터 민간자본 1163억원을 끌어들여 직동 근린공원부지 매입을 추진하였다. 면적 34만 3617 m2의 부지는 공원시설로 개발해 기부채납을 받고, 면적 8만 4000 m2의 부지에는 브랜드 ‘롯데캐슬’ 아파트 1850가구를 신축 분양해 민간이 투자비를 회수할 수 있도록 하여 사업을 추진하였다.


Figure 1. 
Jikdong Park Plan Diagram

Source. Uijeongbu si



하지만 사업을 진행하는데 있어서 민간공원제도 절차상 한 업체가 사업을 제안하고 협약하는 과정에서 발생하는 특혜시비로 인해 사업추진이 상당히 늦춰졌고, 27층의 아파트 단지로 계획되는 공동주택으로 인한 인근 빌라의 슬럼화 우려, 산지의 조망권 침해 등의 민원들도 상당하였다. 공사가 한창 진행되는 현 시점에서도 본래 주민들의 산책로로 계획되었던 가파른 경사길이 초등학교의 통학로로 계획이 변경되어 입주자들의 반발을 사고 있다.


Figure 2. 
Bird’s Eye View-Apartment in Jikdong Park

Source. Sia Plan



이같이 공원의 민간사업은 사업 추진 과정 중, 특혜 논란을 빚을 수도 있고 타당성 검토만으로 추진하여 도시의 난개발을 부추기고 공원의 공적 기능을 저하시킬 수 있다. 이러한 이유로 최근에는 공기업인 한국토지주택공사가 특례사업에 뛰어들어 민간과 함께 진행하려는 시도도 이루어지고 있다.7) 이는 최근 논란이 된 정부가 서울 외곽의 그린벨트를 해제하여 임대주택을 공급하려는 계획에 대한 대안이 될 수도 있다.


III. 경기도 장기 미집행 근린공원의 분석
1. 주거지 개발에 적합한 공원 부지 선정

공원 부지 내 민간 개발의 무분별한 공원부지 선택을 막고 개발의 합리성을 위해 공원 부지의 개발 가능성 기준을 검토할 필요가 있다. 첫 번째로 개발이 되어서는 안되는 공원의 기준을 살펴보고, 두 번째로는 공원 부지 내 주거계획이 타당한 공원부지의 기준을 알아본다.

1) 공원 부지의 개발 가능성

우선적으로 개발이 되어서는 안 되는 공원은 배제해야 한다. 도시계획규제인「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 보전녹지지역,「자연환경보전법」에 따른 생태·경관보전지역,「습지보전법」에 따른 습지보호지역, 「산지관리법」에 따른 보전산지,「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역 등의 강한 행위 제한를 받고 있는 부지와 비공원시설 개발로 인한 환경 훼손을 막기 위해 우수한 생태환경을 가져 국토환경성평가 1등급, 생태·자연도 1등급, 녹지자연도 8등급 이상에 해당하는 부지는 민간이 공원을 조성할 수 있는 부지에서 제외한다.

또한 보통 공원이 시설결정에서부터 조성계획 수립까지 15년 이상이 소요되는 것(Kim, Seo, & Lee, 2001)을 감안하여 공원 결정일로부터 5년이 경과하지 않은 공원은 지자체의 의해 공원으로 집행될 가능성이 높기 때문에 민간이 공원을 조성할 수 있는 부지는 공원 효력 상실 기간이 15년 미만인 부지로 한다.

2) 주거 개발의 타당성 검토 기준

공원 내 특례 사업의 취지는 도시민에게 부족한 공원을 조성하는데 있다. 그렇기 때문에 경기도 내 1인당 조성공원 면적이 세계보건기구에서 권장하는 9 m2에 미치지 못하는 시군8)을 분류 대상으로 둔다. 그리고「도시공원녹지법」에서 정의한 생활권 공원은 도시생활권의 기반이 되는 공원의 성격으로 비공원시설과 함께 공원을 조성하는 특례 사업의 대상 부지로 적합하다. 생활권 공원 중 어린이 공원, 소공원의 경우 면적이 적어서 실효적 방안 제시가 어려우므로 본 연구는 현행 법 내용과 일치하는 5만m2 이상의 근린공원을 대상으로 한다.

2. 주거지 개발을 위한 공원부지의 분류 기준

주거지 개발의 관점에서 선정한 공원의 입지 기준으로 공원을 분류하고 그 분류 결과로 경기도 장기미집행 공원을 분석하고자 한다. 공원을 분류하는 주된 목표는 공원의 조건에 따라 주거지 개발의 방향이 달라지기 때문에 다수의 공원들의 조건을 명료화하기 위해서이다. 공원의 입지에는 규모, 지형, 형태, 일사량, 자연환경, 주변 도로 체계, 주변 환경 등이 있다. 이 중에서 유형을 나누는 분류 기준은 공원부지 내 주거지 개발의 관점에서 선정한다. 따라서 주거의 배치, 규모, 밀도, 시설 등 물리적인 특징에 결정적인 영향을 미치는 공원 부지의 지형과 주변 부지의 토지이용, 그리고 주변 부지의 토지이용 조건 주거에 입주할 거주민의 특성을 파악하기 위한 공원 부지의 대중교통 인접도를 기준으로 삼는다.

1) 공원의 지형

근린공원의 경우, 공원의 지형적 조건이 공원 지정 목적을 결정하고 주거지로서 대지의 지형은 주거 배치계획, 주동 형식에 영향을 미치므로 지형은 공원 조성과 주거지 계획의 전체적인 방향을 결정하는 가장 중요한 기준으로 판단하였다. 근린공원의 지정 목적에 따라 근린공원을 형태적으로 크게 산 구릉지형. 언덕 구릉지형, 평지형으로 구분한다9)(Choi, 2014). 산 구릉지형은 기존 산림에 연접하여 근린공원을 설정할 경우로써 도시자연공원의 일부를 인근 주민의 이용을 위한 공원으로 조성하고자 지정한 공원이다. 언덕 구릉지형은 공원이 산림에 연접하지 않고 단독으로 위치하여 도심 내 구릉지를 보호하기 위한 목적으로 지정된 근린공원으로써 시민의 휴식과 산책을 위한 최소한의 시설을 설치한 것이 특징이다. 평지형은 도심지에 시민의 휴식 등 다양한 야외 활동을 수용하기 위해 지정된 일반적으로 우리가 떠올릴 수 있는 일반적인 근린공원이다.

또한 대지의 경사도는 지형의 특성을 수치로 명확히 할 수 있는 기준으로, 공원 부지의 경사 정도에 따라 계획할 수 있는 공간 특성이 달라진다. 경사도 분류체계에 관한 연구를 보면 연구자마다 견해가 달라 일치된 분류가 불가능하다. 본 연구에는 일반적인 공간 특성으로 경사도를 구분한 Lee(2012)와 주거지 계획 특성에 따라 경사도를 파악한 Kim, Jun, and Park(2001)의 연구 내용을 종합하여 공원 조성과 주거지 개발을 위한 경사도 기준을 선정하였다.

두 연구에서 경사도를 세분화한 기준은 다르지만 공통적으로 인간이 일상적인 행위가 가능한 쾌적한 경사이면서 주거 계획 시 평지형 아파트로 계획하는 경사도를 10o 미만으로 설정하였다. 또한 10o~29o의 경사도는 경사지 주거의 형태적 특성을 살릴 수 있는 지형으로 클러스터형, 테라스 하우스형 등의 다양한 주거 형식이 계획될 수 있다. 그리고 30o 이상을 급경사지로 구분하였다.

따라서 공원 부지의 지형은 수치적으로 경사도가 10o 미만인 평탄하고 낮은 토지 형태인 평지형과 평지와 산지의 중간적 성격으로 경사도가 10o~30o인 구릉지형 두 가지로 나누었다. 또 구릉지형은 형태적으로 단독 언덕으로 이루어진 언덕 구릉지형과 도시자연공원을 면하고 있어 산지의 초입에 해당하는 산 구릉지형으로 나눌 수 있다.

Table 2. 
Characteristics of Land Slope
Slope Spatial Characteristics Housing Plan
0o~3o The most pleasant slope enables ordinary behavior Flat ground plan
Flat type apartment
4o~9o Comfortable slope for relaxation and view
10o~19o The Morphological Characteristics of
Housing on Slopes
Ground Stratification
Ground+Semi basement Parking
20o~29o Tower type apartment or Terrace Housing
Ground+Deck Parking
30o~45o A vehicle up to 30o,
Use of lifts above 30o
Actively utilize Decks

2) 주변 부지의 토지이용

두 번째 기준은 주변 현황인 공원 부지 주변의 주택 형식 또는 토지 이용이다. 특례제도를 통해 공원이 형성되었을 때 주된 이용자들은 주변 거주민들이며 그들이 사는 주택 형식은 필요로 하는 휴식공간과 연관된다. 보통 토지의 이용은 용도지역에 따라 구분되어진다. 근린공원의 인접 부지의 용도지역은 주거지역이거나 녹지지역이 우세하다. 여기서 녹지지역인 부지를 인접한 공원은 도시자연공원을 연접한 경우로 앞 지형 기준에서 산 구릉지형에 해당하여 공원의 지형적 조건으로 고려하였다. 실질적으로 근린공원의 주변 토지는 주거지로 이용되므로 기준을 용도지역의 틀보다는 인근 주거지의 특성에 초점을 맞춰 세분화하여 세우는 것이 적합하다고 판단하였다.

본 연구에서는 공원 부지의 인근 토지의 용도지역을 주거지역와 그 외 용도지역으로 구분하고 주거지의 구체적인 특성 파악을 위해 주거지의 주택형식에 따라 세분화하였다. 주변 주택 형식은 공원 부지 내 계획되는 주택의 밀도, 규모, 층수 등에 영향을 주기 때문이다. 따라서 인근 부지가 주로 주거지역일 때, 주거 형식이 아파트이거나 연립주택인 경우, 두 형식이 혼합되어 있는 경우로 나누고 그 외, 주거보다 공업 단지 또는 경작지의 이용이 우세한 경우로 구분한다.

3) 대중교통과의 인접도

마지막으로는 공원 부지 내 주거지 일부에 공공 임대주택 계획과 시가지로의 접근성 파악을 위해 지하철역과의 거리를 고려한다. 대중교통 중 지하철을 선택한 이유는 분산적으로 분포하는 버스 정류장보다는 지하철역이 시가지 형성에 더 많은 영향을 미치기 때문이다. 따라서 역과의 거리는 대중교통 의존도와 반비례하여 거주민들의 생활 패턴을 대략적으로 예측할 수 있다. 도시계획법상으로 역과의 거리가 500 m 이내를 역세권으로 설정하였지만 장기미집행 공원이 역과 밀접하여 위치하여 있는 경우가 많지 않은 특성을 고려하여 접근할 수 있는 역의 출구와 공원 가장자리 사이 가장 가까운 직선거리가 1,000 m 이내, 2,000 m 이내 그리고 2,000 m 초과로 구분하였다. 1,000 m 이내에 위치한 공원 부지 내 거주민들은 도보, 자전거를 이용하여 역으로 접근할 가능성이 높아지는 반면 역과의 거리가 멀어질수록 자가용을 주로 이용할 가능성이 높다. 특히 역과의 거리가 2,000 m 초과하는 경우는 시가지와 떨어져 있어 도보로 30분 이상 소요되며 주거지 밀집 지역이나 자연 환경이 좋은 지역에 위치한다.

Table 3. 
Criteria of Classification
Classification Criteria
1. Topo
graphy
• Mountain area with an inclination of more than 10o.
• Alone hilly area with an inclination of more than 10o.
• Flat type with an inclination of less than 10o
2. Sur
rounding
land use
• Mainly used for residential and the type of housing is apartment or a town house
• Mainly used for residential, and the type of housing is apartment, mixed with town house
• Mainly used for non-residential purposes
3. Distance from
station
• The straight-line distance between the exit of the accessible station and the edge of the park is less than 1,000 meters
• The straight-line distance between the exit of the accessible station and the edge of the park is less than 2,000 meters
• The straight-line distance between the exit of the accessible station and the edge of the park exceeds 2,000 meters

3. 경기도 장기미집행 근린공원 분석

주거지 개발의 기준을 충족시키는 167개의 경기도 장기 미집행 근린공원 중 28개는 시가지와의 거리가 지나치게 멀고 주변 토지들이 경작지로만 쓰이는 경우로 공원 주변에 주거지가 적기 때문에 유입인구를 수용하기 위한 주거지 개발이 불필요한 공원으로 판단하였다. 이를 제외한 나머지의 139개의 장기 미집행 근린공원들을 앞서 설명한 분류 기준으로 구분한 내용은 <Table 4>와 같다.

Table 4. 
Classification of Neighborhood Parks in Gyeonggi-do
Topo
graphy
Surrounding
land use
Distance from station Ratio
(%)
Within
1,000 m
Within
2,000 m
Above
2,000 m
Mt-
Slope
Residential
area
Apt/Row
house
9 7 7 37
Diverse
housing
13 7 5
Agricultural, Industry site 2 1 -
Hill-
Slope
Residential
area
Apt/Row
house
11 4 5 33
Diverse
housing
9 4 9
Agricultural, Industry site - 2 2
Flat
Land
Residential
area
Apt/Row
house
6 2 11 30
Diverse
housing
3 8 7
Agricultural, Industry site - - 5

기준 내의 경기도 장기 미집행 근린공원의 지형적 특징은 산 구릉지형, 언덕 구릉지형, 평지형이 각각 51, 46, 42개로 각 비율이 37, 33, 30%를 차지하여 고르게 나타났다. 전체적으로 주거지 외의 용도로 주변 부지가 이용되는 경우가 적어 대부분의 근린공원은 주변에 주거지가 밀집되어 있음을 알 수 있다. 그리고 산 구릉지형과 언덕 구릉지형은 역과 가까이 위치해 있는 공원이 많은 반면에, 평지형은 역으로부터 2,000 m 이상 떨어진 곳에 많이 분포하였다. 이 분석 자료에서 구릉지형 근린공원은 역에 근접하고 공원의 수요가 높더라도 구릉지 특성상 공원 조성이 어려워 집행이 안 된 공원들이 많고, 개발이 용이한 평지형 근린공원은 역과 가까울수록 공원조성률이 높고 상대적으로 역, 시가지와 멀리 떨어진 공원 부지들은 적게 조성된 것을 파악할 수 있다.


IV. 경기도 장기 미집행 근린공원의 개발 방향
1. 공원 부지 내 주거지 개발의 목표

도시 공간의 밀도가 높아지면서 인간의 자연환경에 대한 요구는 증가되었는데 도심 속 공원은 이 요구를 실현시켜주는 도시 계획적 수단으로 다수의 사람들이 누릴 수 있는 공공의 공간이다. 도시 속 공원은 남녀노소 모두 에게 건강 유지와 레크레이션 장소를 제공해 줄 뿐만 아니라 도시 형태 규제와 유도, 지역생태계 보전, 공해 방지와 완충 기능이 있으며 재난 시에서는 피난 장소를 제공해준다.

현재 정부는 미집행 공원 조성의 재정적인 문제를 도시공원부지 내 개발행위 특례 사업으로 해결하고자 공원 면적 일부의 개발을 허용하였지만 민간의 주도로 공원을 조성할 때 시민들에게 쾌적한 휴식 공간 제공, 자연환경보전 등 공원의 본질을 흐려서는 안 된다. 그렇기 위해서 우선적으로 조성하는 공원은 해당 공원의 지정 목적을 충족시키기 위한 계획 목표를 수립해야 하며 주거지는 그에 맞게 부지의 위치, 규모, 건축형식을 선택해야 한다. 따라서 공원 부지 내 주거지를 개발할 경우 다음의 항목들의 목표를 기본적으로 충족시키는 것이 권장된다.

1) 공원 내 주거지의 위치

공원 내에 주거시설의 위치를 지정할 때는 인근 주민들이 조성된 공원에 접근하고 활용하는데 불편함이 없도록 주거용 부지의 위치를 결정하는 것을 목표로 한다. 주거시설에 유리한 위치를 우선적으로 개발할 경우, 공원은 접근성과 활용성에서 공공적인 공간이 되지 못하는 근본적인 문제가 발생할 수 있다.

2) 주거지의 규모와 밀도

적합한 위치를 선택한 주거지의 규모는 땅의 효용성에 따라 결정하고 개발 밀도를 결정할 수 있다. 예를 들면, 공원의 이용률이 높은 시가지 내 평지 공원은 공공공간으로서의 땅의 효용성이 높기 때문에 작은 면적의 주거용 부지를 할당하여 높은 밀도로 계획하는 것이 합당하고, 자연 보존이 목적인 넓은 규모의 공원은 적정 면적을 할당하여 주거시설을 저, 중밀도로 계획하는 것이 합리적으로 보인다.

3) 공공성 확보

공공의 공원 부지에 계획하며 공원과 근접하기 때문에 공공에 기여할 수 있는 계획이 필요하다. 이에 주민의 공원 이용에 해가 되지 않는 비공원시설의 계획에 대한 기준과 주변 현황에 따라 임대주택이나 지역커뮤니티 시설 계획에 대한 유도를 할 수 있다.

2. 경기도 장기 미집행 근린공원의 연구 대상 유형의 선정

3장에서 분류된 근린공원의 조건 중에서 대표적으로 몇 유형을 통해 장기 미집행 근린공원 부지 내 주거지 개발 방안을 예시적으로 제시하기 위하여 연구 대상 유형을 선정하였다. 연구 대상으로 선정된 유형은 예시로서 공원 부지에 공원과 주거지의 계획이 실증 가능하고 충분히 개발전략을 보여줄 수 있는 모범을 보이며 다른 개발에서 준용할 수 있어 연구할 가치가 있어야 한다. 이를 위해서 3장의 분류에서 공원의 성격에 가장 많은 영향을 미쳐 기준별 주거지의 계획이 차별화 될 수 있는 지형 기준을 우선 기준으로 하고 주변의 토지이용과 건축물 형식을 차선의 기준으로 하였으며 지하철 역과의 인접도를 보조적인 기준으로 구분하였다. 또한 이들을 조합한 것 중 공원의 수가 상대적으로 다수이며, 예시 유형들 간 조건을 다양하게 하여 공원 부지의 개발 방안을 다양하게 제시하는 것에 의의를 가질 수 있다고 판단한 것들을 예시유형으로 선정하고자 하였다.

따라서 산 구릉지형, 언덕 구릉지형, 평지형 세 개의 지형 조건별로 하나씩 총 3개를 선정하였고 지형별 대표 유형이 되는 조건을 고르는 기준은 우선 분석자료 <Table 4>에서 지형별 공원의 수가 가장 많은 조건을 선택하였다. 산 구릉지형 51개 공원 중에서 역과의 거리가 1,000 m 이내이고 주변 주택 형식이 아파트와 연립주택이 혼합되어 있는 공원이 13개소로 가장 많고 언덕 구릉지형은 전체 46개 공원 중에서 역과의 거리가 1,000 m 이내이면서 주변 주택 형식이 아파트나 연립주택 중에 한 형식만 밀집하고 있는 공원이 11개소로 가장 많아 예시 개발안을 제시하였을 때 다수의 공원에 적용할 수 있는 가능성이 높다. 또한 평지형 42개 공원 중에서 역과의 거리가 2,000 m 초과이며 주변 주택 형식이 아파트, 연립주택 중에서 한 형식만이 다수 분포하고 있는 공원이 11개소로 가장 많다. 여기에서 평지형 공원은 대부분 외곽의 신도시에 위치하여 계획 특성상 주변에 아파트가 많기 때문에 주변 토지이용과 주택 형식이 아파트인 경우로 선정하였고, 언덕 구릉지형은 계획의 다양성을 위해 평지형과 차이를 두어 주변에 연립주택이 많은 밀집하고 있는 유형을 선택하였다.

결론적으로 연구 대상 유형을 1) 산 구릉지형은 역과 거리가 1,000 m 이내이고 주변 주거 형식이 고층, 저층주택이 혼재된 근린공원, 2) 언덕 구릉지형은 역과 거리가 1,000 m 이내이고 주변 주거 형식이 저층 저밀인 근린공원, 3) 평지형은 역과의 거리가 2,000 m 초과이며 주변 주거 형식이 고층 고밀인 근린공원으로 선택하여 각각 혼합주거지 내 산 구릉형 근린공원, 저층주거지 내 언덕 구릉지형 근린공원, 고층주거지 내 평지형 근린공원이라 명칭 하였다.

3. 경기도 장기 미집행 근린공원의 연구 대상 유형
1) 첫 번째 유형: 혼합주거지 내 산 구릉지형 근린공원

도시 자연공원 일부를 근린공원으로 지정하여 인근주민을 위한 시설지로 조성하기 위해 지정된 공원으로 도심지에 비해 상대적으로 공원지정이 수월하고 지가가 낮은 산림지에 근린공원을 지정하여 시민을 위한 휴식과 여가장소를 제공할 것을 목적으로 하기 때문에, 보통 대지의 경사도가 10o 이상 30o 미만으로 기존의 도시자연공원과 구별된 시설형 공원을 설치하여 인근 주민의 다양한 요구를 수용한다. 일반적으로 도로와 이격 거리가 있어 도로에서의 접근성은 불리하지만 유치권내 주거지 비율이 높아 보행 위주의 잠재 이용자는 높다(Choi, 2014). 또한 역과의 거리가 가깝고 주변 주거 형식이 아파트와 연립주택들로 혼재한다. 이러한 특징으로 혼합 주거지 인접 산 구릉지형 근린공원 내 주거지를 개발할 시 다음과 같은 계획 사항들을 유의하는 것이 좋다.

① 주거지 위치: 이러한 특성으로 새롭게 계획하는 주택이 기존 주거지 연접 부분에서 공원을 가로막지 않도록 해야 하며 기존에 관습적으로 사용되던 주거지 방면의 등산로의 입구 확보를 하여 주거지의 위치를 지정하도록 한다.

② 주거지의 규모와 밀도: 산 구릉지형 경우 면적이 넓고 주로 산책로 정도로 이용되기 때문에 주거지의 규모를 넓게 확보하여 고층고밀의 주거를 피하는 것이 권장된다. 또한 주택은 후방의 산지에 순응할 수 있는 배치와 형식으로 결정한다.

③ 공공성 확보: 역과 가까운 부분에는 임대주택을 수용하는 것이 합리적이다.


Figure 3. 
Mountain-Slope Connected Residential Areas Type

2) 두 번째 유형: 저층주거지 내 언덕 구릉지형 근린공원

도심지내 구릉지를 보호하기 위하여 설정된 공원으로, 기존 산림 훼손을 막기 위해 시설 설치를 최소화해야 하는 공원이다. 또한 유치권 내 주거지 비율은 높지만 산림과 연접하여 도로를 설치하지 않은 특성 때문에 접근성은 보편적으로 불리하다. 또한 주변에 저층 주거가 밀집해 있어 도시조직이 작고 도로 폭 또한 좁으며 앞 유형과 마찬가지로 역과 거리가 가깝다. 이러한 특징으로 저층 주거지 인접 언덕 구릉지형 근린공원 내 주거지를 개발할 시 다음과 같은 계획사항들을 고려하는 것이 좋다.

① 주거지 위치: 공원이 산책로나 등산로 정도로 계획되고 주변 주택가에서 이용할 수 있는 부분적인 공원을 조성해야하므로 공원의 위치를 우선적으로 결정하고 공원 이용, 등산로 접근을 확보할 수 있는 위치에 주거지 위치를 선정한다.

② 주거지의 규모와 밀도: 기존의 산림 훼손을 막기 위해 주거지는 넓은 면적을 할애하는 것 보다는 최대한 적은 면적으로 집중하거나 자연 환경에 미치는 영향권이 크지 않도록 계획한다.

③ 공공성 확보: 차량 진입 동선으로 인한 공원 환경 저해를 막기 위해 효율적인 동선 계획이 필요하다. 그리고 역과의 거리가 가깝기 때문에 임대주택을 일정 비율 수용하도록 한다.


Figure 4. 
Hill-Slope In Low-Rise Residential Areas Type

3) 세 번째 유형: 고층주거지 내 평지형 근린공원

실질적인 지역주민의 이용을 목적으로 지정된 공원으로 지형적 조건에 의해 지정되는 구릉지형 근린공원과 달리 평지형 근린공원은 유치권과 도로와의 접근성 등을 고려하였을 때 거주민들의 일상 속 휴식 공간으로서의 이용 가능성은 상당히 높다. 역과의 거리가 멀어 거주민들의 자동차 의존도가 높고 일반적인 신도시 계획처럼 주변에 아파트들로 밀집해 있어 도시조직의 크기가 크며 도로 폭이 넓고 도로 점유율이 높다. 이러한 특징으로 고층 주거지 인접 평지형 근린공원 내 주거지를 개발할 시 다음과 같은 것들을 유의하는 것이 좋다.

① 주거지 위치: 공원은 내 실질적인 시설과 쾌적한 휴식공간이 확보된 공간으로 계획해야 하며 공원의 활발한 이용을 위해 주변 거주민들의 접근성이 가장 중시되는 유형이다. 따라서 인근 주민들이 공원으로 접근하는 방면에 주거지를 배치시키는 것을 피하도록 한다.

② 주거지의 규모와 밀도: 다른 유형에 비해 전체 부지의 면적이 작아 토지의 효율적인 이용을 도모하기 위해 작은 면적에 고층 고밀로 개발한다.

③ 공공성 확보: 개발되는 주택의 저층부가 공원과 관계를 맺도록 계획하는 것이 좋으며, 고층의 아파트로 공원의 일조권이 침해되지 않도록 하며 주차장, 도로로 인해 공원 내부가 단절되고 보행환경이 열악해 지는 것을 유의해야 한다.


Figure 5. 
Flat Land in High-Rise Residential Areas Type

4. 연구대상 유형별 공원 내 주거지 개발 계획 제안

연구대상 유형에 대한 주거지 개발 방안은 각 유형에 해당하는 실제 장기미집행 근린공원 중 한 공원 부지를 예시로 선정하여 그 부지를 통해 보이도록 한다. 부지 선정은 유형의 특징이 잘 들어나 있고 특수한 조건이 없어 계획안을 제시하는데 용이한 부지를 선정하였다. 각 유형별 공원의 개발 계획 제안의 범위는 앞 공원 부지 내 주거지 개발의 목표에서 항목화한 공원 내 주거지의 위치, 주거지의 규모와 밀도, 공공성 확보 3가지로 한정하고, 공원의 조성 방향, 공원과 주거지의 위치 관계, 주거지의 점유 면적 비율, 주택 형식, 단지의 차량 접근 방법, 커뮤니티시설의 위치, 임대주택의 여부를 계획안을 구체적으로 서술하였다.

1) 혼합주거지 내 산 구릉지형 근린공원

(1) 예시 부지의 선정

첫 번째 혼합주거지 내 산 구릉지형에 해당하는 장기미집행 근린공원은 13개소10)로 그 중 부지는 성남시에 위치한 영장 장기미집행 근린공원으로 선정하였다. 공원이 북동방향으로 길게 뻗어있는 형태이며 중간에 6차선 간선도로로 인해 구분되어 있다. 또한 공원부지가 두 부분으로 나뉘어 있는 곳에 지하철 산성역이 있다. 북측에 위치하는 부지 인근에는 대학교가 연접하여 있고 남측에 위치하는 부지는 아래에 일부 2차선 도로를 따라 연립주택을 면하고 일부 아파트 단지를 연접하고 있는데 아파트를 연접하는 부분은 도로가 계획되어 있지 않아 아파트 단지 주민들 외의 거주민들이 접근하기 힘든 현황이다.

(2) 계획 방안

① 공원 내 주거지의 위치

영장공원은 두 가지 성격의 공원을 조성할 수 있다. 하나는 주거지를 면해 있는 부분에 주민이 쉽게 이용할 수 있는 평지, 경사가 완만한 공원을 조성하고 다른 하나는 자연 환경의 보호의 목적으로 경사가 가파르고 주거지와 먼 부분은 등산로 정도로 공원을 조성한다. 따라서 전자에 해당하는 공원은 가장 남쪽에 연립 주택들을 연접하는 곳과 역, 주거지와 가까운 부지에 조성하고 등산로로 계획되는 후자의 공원은 아파트 단지로 인해 사람들의 접근이 어려운 아파트 단지 상단 부지에 조성한다.

Table 5. 
Model Site of Mountain-Slope Park Connected Residential Areas
Type Mountain-Slope connected residential areas
Model site Yeongjang neighborhood park
Location Seongnam-si Daepyung-dong 50-1 region
Total area 538,022 m2
Park &
Surrounding
conditions

공원의 위치가 앞서 설명한대로 조성된다면 주택은 평지형 공원의 후방부에 계획하여 인근 주민들이 공원 이용에 지장이 안 되도록 한다.

② 주거지의 규모와 밀도

주거지의 규모는 남측 평지형 공원 후방에 면적이 약 88,000 m2인 구릉지와 북측 평지형 공원 후방에 면적이 약 100,000 m2인 구릉지를 주거지로 활용하여 공원 부지 전체 면적의 약 35%를 주거지로 계획하여 현 제도의 기준보다 넓은 면적을 개발할 수 있도록 허용하였다<Figure 6-a>. 남측 방면의 주거는 인근 주택 형식이 저층의 연립주택인 것은 반영하여 아파트 형식의 계획보다는 저층 주택 형식을 지향하도록 한다. 또한 경사진 지형을 절토하지 않기 위해서 테라스형 주택을 계획한다. 반면에 북측 방면의 주거는 역과 가깝고 주변에 공공시설이 많기 때문에 중층 고밀의 주택을 배치하여 세대수 확보하도록 한다.


Figure 6. 
Development Concept Diagram for Yeongjang park

③ 공공성 확보

기존의 등산로로 이용하는 관습로가 있던 남측 방향의 주택은 테라스 주택 사이에 도시자연공원으로 가는 길을 확보해 준다. 또한 길의 측면에 근린시설을 두어 길을 활성화 한다. 그리고 지하철역과 대학교를 면한 북측 주거에는 일정 비율을 임대주택으로 계획한다.

2) 저층주거지 내 언덕 구릉지형 근린공원

(1) 예시 부지의 선정

두 번째 저층주거지 내 언덕 구릉지형에 해당하는 장기미집행 근린공원은 3개소11)로 그 중 예시 부지를 부천시에 위치하는 도당 장기미집행 근린공원으로 선정하였다. 공원은 전체 면적의 절반 넘게는 공원이 조성되어 있어 현재 주민들이 수목원, 등산로 등 시설을 활발히 사용하고 있다. 공원을 중심으로 북측에는 연립주택들이 밀집하여 있으며 공원부지에 일부분 공원, 수목원이 조성되어 있다. 동측에는 농업공원 등으로 상대적으로 개발이 되지 않아 농경지들이 분포하고 부분적으로 대규모 아파트 단지들이 존재한다. 서측에는 용도지역이 일반 공업지역으로 저층의 공업 건물들이 밀집하며 특징적으로 공원 부지에 일열 필지들이 바로 면하여 도로가 부재하다. 따라서 주변 등산로 이용자들은 필지 사이에 있는 몇 도로로 공원을 접근한다. 남측은 8차선의 간선도로가 지나가고 주변의 춘의, 부천종합운동장 두 역과 아주 근접한 특징이 있다.

Table 6. 
Model Site of Hill-Slope Park in Low-Rise Residential Areas
Type Hill-Slope in Low-rise residential areas
Model site Dodang neighborhood park
Location Bucheon-si Dodang-dong Mount 25-2 region
Total area 630,588 m2
Park &
Surrounding
conditions

(2) 계획 방안

① 공원 내 주거지의 위치

도당공원은 현재 일부 조성이 되어 있으며 기존 북측의 주거지를 면해 다양한 성격의 공원이 존재하기 때문에 구릉지 보호 차원에서 기존의 등산로 정비, 추가 정도로 조성한다. 추가적으로 현재 서측의 공업지역과 연접한 부분에 포켓공원 같은 소규모 공원들을 조성하여 자연 환경에 영향을 안 미치면서 공업지역의 휴식공간을 확보할 수 있도록 한다.

공원의 환경을 최대한 해치지 않기 위해 중심부의 주택 계획은 피하고 공원의 경계 부분에 집중적으로 개발하도록 한다. 특히 간선도로를 접하고 시가지와 가까운 남쪽 부지가 주거지를 개발하는 데 유리하다.

② 주거지의 규모와 밀도

남쪽 부지의 일부 약 66,000 m2 면적에 집약적으로 분양 주택인 아파트를 배치하고 그 외 경계부에 공원 이용에 해가 되지 않도록 면적이 대략 10,000 m2되는 주거지를 3~4개 정도로 분산시켜 주거지를 배치하는 것도 부가적인 방법이 될 수 있다. 따라서 타 유형보다 주거지 면적의 비율을 줄여 공원 부지 전체 면적의 약 15%를 주거지로 계획하여 기존 산림의 훼손을 최소화하도록 한다<Figure 7-a>.


Figure 7. 
Development Concept Diagram for Dodang Park

남측에 개발되는 아파트 단지는 집약적인 토지 이용을 위해 고층 고밀로 개발을 한다. 또한 후방의 공원이 고층의 아파트 단지로 인해 일조에 대해 지나치게 피해 받지 않도록 점층적으로 층수가 낮아지도록 계획한다. 또한 분산적으로 배치되는 주거동은 주변 건축물 형식과 유사하게 소규모, 저층 주택으로 하는 것이 권장된다.

③ 공공성 확보

개발이 유리한 부지는 분양아파트로 개발하여 수익성을 확보하고 그 외 분산적으로 배치되는 주거동은 임대주택으로 할당한다.

3) 고층주거지 내 평지형 근린공원

(1) 예시 부지의 선정

마지막 고층주거지내 평지형에 해당하는 장기미집행 근린공원은 8개소12)로 그 중 예시 부지는 하남시의 미사지구 제11호 장기미집행 근린공원으로 세 대표 부지 중에서 가장 작은 면적이다. 신도시 가장자리에 위치한 이 공원은 형태가 정형에 가까운 사각형 형태이며, 같은 블록 내 모서리에 고등학교가 있다. 또한 공원은 6차선 이상의 도로를 사방에 면하고 있으며 남측에 대규모 고층 아파트 단지들이 있다. 북측에는 한강공원이 있지만 고가도로와 간선도로로 인근 거주민이 쉽게 접근하기 힘들 물리적 현황을 가진다. 또한 양쪽으로는 비슷한 크기의 장기미집행 공원들이 위치해 있다.

Table 7. 
Model Site of Flat Land Neighborhood Park in High-Rise Residential Areas
Type Flat land in High-rise residential areas
Model site Misasa District No.11 neighborhood park
Location Hanam-si Seon-dong 213-1 region
Total area 79,407 m2
Park &
Surrounding
conditions

(2) 계획 방안

① 공원 내 주거지의 위치

미사 제 2호 근린공원은 평평한 지형인 장점을 최대한 활용하여 실질적으로 인근 거주민들의 휴식과 취미활동을 실현할 수 있는 공원으로 조성해야 한다. 따라서 쾌적한 야외 공간, 아이들의 놀이터 등 주민의 수요를 반영한 시설들을 계획하도록 한다. 특히 고등학교와 연접하여 있는 것을 고려하여 인근 학교 학생들과 주민들이 복합적으로 이용할 수 있는 시설을 두는 것이 권장한다.

만약 새롭게 지어지는 단지의 주동이 공원부지의 남쪽에 위치할시, 주동에 의해 공원이 그늘지게 되는 문제가 발생한다. 그리고 북쪽에 있는 고가도로와 간선도로는 공원 입장에서는 부정적인 요소가 될 수 있다. 따라서 아파트 단지를 공원 부지의 북쪽에 배치시킨다. 이렇게 함으로서 공원의 남쪽에서 인근 주민들의 접근성이 증대되고 북쪽의 간선도로부터 오는 소음과 부정적인 인식이 감소될 수 있다. 또한 공원의 일조권도 보장 할 수 있다.

② 주거지의 규모와 밀도

북측에 개발되는 주거지의 면적은 23,500 m2로 전체 공원 부지의 30%를 주거지의 개발로 할애한다<Figure 8-a>. 그리고 공원 부지의 효율적인 토지 이용을 위해 북쪽에 개발되는 주거를 고층 고밀로 계획하여 집약적인 개발이 필요로 되는데, 공간 활용의 효율성을 높일 수 있는 주상복합형 아파트 형식으로 계획하여 토지이용을 고도화한다. 주상복합형 아파트의 단지 내 외부공간이 협소할 지라도 공원이 가까이 위치하고 있기 때문에 거주민의 만족감을 충족시킬 수 있다. 또한 주상복합형식으로 단지 내 외부인의 출입에 대한 위험성을 감소시킬 수 있다.


Figure 8. 
Development Concept Diagram for Misasa District No.11 Park

③ 공공성 확보

계획되는 아파트 내로 진입하는 차량 동선으로 공원 내 혼선이 야기되지 않도록 차량 진입 동선을 아파트의 후방 도로(북측도로)에서 처리하도록 하고, 공원 내 시설을 이용하는 외부인의 주차시설도 일정 비율 확보하여 둔다. 또한 공원의 활성화를 위해 아파트 저층부의 근린시설을 외부인도 이용할 수 있게 하고 공원 방향으로 커뮤니티 시설을 계획하여 기부 체납하도록 한다.


V. 결 론

본 연구는 특례제도에 의해서 주거지 개발이 가능한 공원 부지의 개발 방향과 기준의 필요성이 절실하다는 문제의식에서 출발하였다. 미집행공원의 비율과 주거 수요가 높으며 과도한 규제를 적용하고 있지 않아서 개발이 활발하게 진행되고 있는 경기도 장기미집행 근린공원을 대상으로 연구를 진행하였으며, 총 139개 근린공원을 개발조건에 해당하는 공원의 지형, 주변 부지의 토지이용, 대중교통 인접도를 기준으로 구분하였다. 그 중에서 공원의 토지이용인 주거지의 위치 선정과 공원의 공공성 확보에 많은 영향을 주는 조건을 지형이라고 판단하여, 산 구릉지형, 언덕 구릉지형, 평지형 세 종류를 예시 유형을 선정하였다.

주변에 아파트와 연립주택이 섞여 밀집하고 지하철 역을 인접한 산 구릉지형의 공원인 혼합주거지 내 산 구릉지형 근린공원, 주변에 연립주택이 밀집하고 지하철 역을 인접한 언덕 구릉지형 공원인 저층주거지 내 언덕 구릉지형 근린공원, 그리고 주변에 아파트들이 밀집하고 지하철 역과 멀리 떨어진 평지형 공원인 고층 주거지 내 평지형 근린공원을 세 유형의 연구 사례공원으로 선정하였고 이 공원들의 주거지 개발계획을 예시적으로 제안하였다.

첫 번째, 혼합주거지 내 산 구릉지형 근린공원에서는 후방의 산림과의 조화를 위하여 주거지 개발 부지를 넓게 허용하여 고층고밀 주거지로 개발되는 것을 방지하고자 하였다. 개발전략으로는 테라스 하우스를 계획하여 지형에 순응하도록 하되, 역과 인접한 곳은 중층 아파트로 개발하면서 일부에 임대주택을 수용하도록 유도하였다.

두 번째, 저층주거지 내 언덕 구릉지형 근린공원은 구릉지와 공원의 자연상태 보존을 위해 주거지 개발의 영향이 공원에 적게 미치도록 개발하는 것을 중요한 원칙으로 적용하였다. 그래서 공원의 가장자리 작은 면적을 주거지로 개발하도록 하여, 간선도로에 면한 곳은 고밀도의 집합주택을 배치하고 구릉지에는 소규모 주택을 분산배치하는 방법을 제안하였다.

세 번째, 고층주거지 내 평지형 근린공원은 인근 시가지의 주민들의 공원 접근성과 적극적인 공원 활용이 중요하기 때문에 공원의 주입구를 고려하여 주거지의 위치를 결정하였고, 집약적 토지이용을 위해 고층고밀 집합주택의 개발을 허용하는 것이 타당하다고 판단하였다. 특히 주상복합 형식을 적용하여 토지이용의 효율을 높이고 저층부에 상업과 공용시설을 수용할 수 있도록 계획하였다.

이 세 가지 개발계획 예시안은 실제 사업에 필수적인 요건인 개발자의 사업성, 지자체의 건축법규나 경관 규제, 주변 주민들의 민원 등 구체적인 내용을 종합적으로 제시한 것은 아니고, 계획적인 의미를 부각한 주관적이고 이상적인 개발방향의 제안이라는 한계를 가진다. 또 특수한 조건을 배제하고 지형 기준의 대표 공원에 대한 계획안을 제시한 것으로 다른 근린공원의 개발에 적용하기 위해서는 실제 여건의 정확한 해석, 개발에 의한 생활권의 영향, 기반시설의 확보 등의 실질적인 조건을 합리적으로 적용하는 방법에 대한 연구가 추가적으로 진행될 필요가 있다.


Acknowledgments

이 논문은 2017년도 중앙대학교 연구장학기금 지원에 의한 것임.

이 논문은 2018년 (사)한국주거학회 춘계학술발표대회에서 발표한 논문을 수정보완한 연구임.


각주
1) 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제 21조 2「도시공원부지에서의 개발행위특례제도」
2) Na, E. G. (2018. 8. 31.). Seoul city park sunset, owner can not exercise land property [서울 도시공원 일몰돼도 땅 주인 재산권 행사 못한다.]. Newspim.
3) 경기도 공원녹지과 공개정보 www.gg.go.kr/archives/3703279?ggd_term_id=7227
4) 경기도 부동산포털 www.juso.gg.go.kr/index.do
5) 다음 지도 www.map.daum.net
7) LH는 17년 8월 말 시너지 효과가 예상되는 사업의 경우 민간과 함께 도시공원 특례사업에 공동으로 참여한다는 방침으로 2017년 8월 말 ‘장기미집행 도시공원 특례사업 공동 참여를 위한 민간사업자 공모’를 공고하였고 후보지 가운데 13곳에서 민간 사업자 10곳이 LH와 함께 참여.
8) 경기도의 31개 시군에서 19개 시군(수원시, 성남시, 부천시, 용인시, 안산시, 안양시, 평택시, 시흥시, 화성시, 광명시, 김포시, 안성시, 오산시, 하남시, 여주시, 양평군, 고양시, 남양주시, 의정부시)이 해당
9) 선행연구에서는 산림 연접형, 산지형, 평지형으로 명칭 하였지만 혼동을 막기 위해 본 연구의 지형 기준 명칭으로 표기하였음.
10) 수원 91호/성남 영장/부천 원미, 심곡/안양 임곡, 증촌/광명 도덕산/광주 쌍령, 곤지암/오산 수청/양주 4호/용인 74호/남양주시 지금보금자리 근린공원
11) 부천 도당/오산 삼미/양평 다문 근린공원
12) 부천 오정대/양주 자연나음/시흥 은계/하남 미사지구 10호, 11호, 12호, 15호, 14호 근린공원

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